現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目合約與成本管理精講圖文并茂64

現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

之

合約與成本管理篇項(xiàng)目管理中國傳統(tǒng)管理思想項(xiàng)目管理現(xiàn)代管理思想結(jié)構(gòu)化流程化指標(biāo)化企業(yè)越做越大，項(xiàng)目“管理”人員越來越多項(xiàng)目越管越細(xì)，越做越像總承包商項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常扮演“救火隊(duì)長”的角色企業(yè)的苦惱……傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的特點(diǎn) 以施工管理為主導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向的 項(xiàng)目管理模式 甲方的項(xiàng)目經(jīng)理與承包方的項(xiàng)目 經(jīng)理區(qū)別模糊，甲方現(xiàn)場管理工 程師和承包方的工長區(qū)別模糊 項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性 項(xiàng)目管理人員合同成本意識薄弱傳統(tǒng)合同與合同管理 部門管理職責(zé)劃分——成本部、預(yù) 算部、合約部、采購部 成本與合同管理人員知識結(jié)構(gòu)單一 合同與合同管理的理念落后—— 孤立的、靜態(tài)的合同管理理念 合同文本缺乏系統(tǒng)性和標(biāo)準(zhǔn)化傳統(tǒng)的工程項(xiàng)目管理與合同管理的關(guān)系及其不適應(yīng)性

相互分離的管理體系——合同成本管理和工程管 理“兩張皮”，各行其是 不平衡的管理關(guān)系——在工程管理人員眼里，合 同是成本合同管理人員的事。這導(dǎo)致在合同實(shí)施 階段（施工階段）經(jīng)常疏于管理，在現(xiàn)場工作中 由于缺乏合同交底和監(jiān)督工作，現(xiàn)場管理人員的 習(xí)慣意識較強(qiáng)，往往憑經(jīng)驗(yàn)按照以往常規(guī)做法工 作而常常造成項(xiàng)目管理中不必要的麻煩。

工程管理人員與合同成本管理人員“語言不通” 1＋1<2甲方的項(xiàng)目管理 甲方項(xiàng)目管理特點(diǎn)——資源整合 以合同管理為核心的思想——一切按合同條款 和流程辦事，不能有隨意性，圖省事，拍腦袋 定問題。惟有嚴(yán)格地按照施工合同等全套合同 文件的規(guī)定，尤其是施工技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn) 行，才能保證工期和質(zhì)量，并使工程成本控制 在合理的范圍內(nèi)，從而使合同順利實(shí)施，使工 程圓滿地完成。 對甲方項(xiàng)目管理人員業(yè)務(wù)水平、工作作風(fēng)、 良 好的素質(zhì)的要求——體現(xiàn)在合同觀念、合同的 主觀程度以及控制合同的力度上?，F(xiàn)代項(xiàng)目管理－動態(tài)全過程管理項(xiàng)目范圍時(shí)間質(zhì)量成本風(fēng)險(xiǎn)人力溝通采購集成現(xiàn)代項(xiàng)目管理的知識體系知識體系風(fēng)險(xiǎn)管理采購管理溝通管理人力管理質(zhì)量管理成本管理范圍管理集成管理時(shí)間管理項(xiàng)目管理啟動計(jì)劃實(shí)施控制收尾階段房地產(chǎn)項(xiàng)目目采購管理理房地產(chǎn)項(xiàng)目目采購的定定義項(xiàng)目采購不不同于一般般概念上的的商品購買買，它包含含著以不同同方式通過過努力從企企業(yè)外部獲獲得貨物、、土建工程程和服務(wù)的的整個(gè)采辦辦過程。因因此，采購購不僅包括括采購建筑材材料設(shè)備，而且還包包括雇用承包商商來實(shí)施土土建工程和聘用咨詢專專家來從事事咨詢服務(wù)務(wù)。材料設(shè)備采采購工程采購咨詢服務(wù)采采購房地產(chǎn)項(xiàng)目目采購管理理【工程采購】采購內(nèi)容：：工程總（（分）包工作內(nèi)容：：工程招投投標(biāo)，合同同管理【材料設(shè)備采采購】項(xiàng)目采購采購內(nèi)容：：建筑材料料與設(shè)備戰(zhàn)略采購工作內(nèi)容：：采購招投投標(biāo)，供應(yīng)應(yīng)商管理課程大大綱綱上篇—合約與成本本管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化體系下篇—材料設(shè)備采采購與供應(yīng)應(yīng)商管理上篇篇合約與成本本管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化體系課程內(nèi)容提提綱合同管理是是工程項(xiàng)目目管理的核核心標(biāo)準(zhǔn)化合同同與成本管管理流程體體系合同與成本本管理人員員的專業(yè)化化熏陶1、為什么房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)仍然感覺覺成本難于于控制？（1）關(guān)于目標(biāo)標(biāo)成本的研研究和制定定已經(jīng)相當(dāng)當(dāng)深入；（2）建筑市場競競爭日趨激激烈，建筑筑采購成本本日益低廉廉；（3）ISO業(yè)務(wù)流程管管理已經(jīng)在在各大房地地產(chǎn)企業(yè)廣廣泛運(yùn)用。。2、設(shè)計(jì)、工工程人員的的苦惱……（1）成本目標(biāo)標(biāo)束縛設(shè)計(jì)計(jì)；（2）招投標(biāo)與與項(xiàng)目采購購分判混亂亂；（3）變更簽證證管理混亂亂；（4）遵守流程程和趕進(jìn)度度的矛盾。?？鄲馈瓊鹘y(tǒng)概預(yù)算算成本管理理——以固定“量量”、“價(jià)價(jià)”、“費(fèi)費(fèi)”定額為為主導(dǎo)的靜靜態(tài)管理模模式現(xiàn)代合同管管理與成本本控制理念念——以標(biāo)準(zhǔn)化合合同文本與與流程化管管理為核心心——工程量清單單計(jì)價(jià)模式式——成本的動態(tài)態(tài)管理與監(jiān)監(jiān)控合同管理是是工程項(xiàng)目目管理的核核心工程的一切切均在成本本、工期和和質(zhì)量這三三要素的的指導(dǎo)下，，通過承包包合同這個(gè)個(gè)紐帶，來來完成合合同規(guī)定的的義務(wù)。合合同管理作作為工程項(xiàng)項(xiàng)目管理理的核心，，是法律、、工程管理理、成本控控制、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的綜合體體現(xiàn)。合同文件的的三大要素素：法律與與商務(wù)方面面用合同同條件制約約，經(jīng)濟(jì)方方面用工程程量清單和和計(jì)量支支付制約，，技術(shù)方面面用規(guī)范和和設(shè)計(jì)文件件及圖紙紙制約。合同與合同同管理是核核心合同質(zhì)量施工措施，，技術(shù)規(guī)范范，圖紙成本合同價(jià)格，，工程量清清單，支付與變更更管理工期工期要求，，進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，延誤誤賠償范圍合同管理與與成本控制制及工程項(xiàng)項(xiàng)目管理的的關(guān)系工程項(xiàng)目各各項(xiàng)工作的的實(shí)施都是是圍繞合同同總體目標(biāo)標(biāo)來運(yùn)行的的，因此，，有效的工工程項(xiàng)目管管理和成本本控制是通通過有效的的合同管理理實(shí)現(xiàn)的。。工程管理人人員與成本本合同管理理人員共同同做好合同，，管好合同同。合同的管管理貫穿于于整個(gè)工程程項(xiàng)目的始始終。項(xiàng)目工程建建設(shè)的工作作過程概括括起來就是是兩個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)：一是簽簽訂合同，，二是執(zhí)行行合同。這這兩個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)是密不可可分的，前前一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)是后一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)的基基礎(chǔ)，后一一個(gè)環(huán)節(jié)是是前一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的繼續(xù)續(xù)，缺一不不可。如果將采用用各種技巧巧來實(shí)施工工程項(xiàng)目管管理和控制制成本比作作“栽花””，那么提提高企業(yè)的的整體合同同管理意識識和管理水水平，就是是“植樹””。標(biāo)準(zhǔn)化合同同管理體系系合同文件結(jié)結(jié)構(gòu)化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化。合同管理流流程化——流程管理實(shí)實(shí)現(xiàn)從職能能導(dǎo)向到流流程導(dǎo)向的的轉(zhuǎn)變?！孪阮A(yù)防勝勝過事后補(bǔ)補(bǔ)救?！行У乜刂浦坪妹恳粋€(gè)個(gè)管理過程程/流程節(jié)點(diǎn)，，就自自然可以得得到預(yù)期的的可交付成成果?！稣_的事事與正確地地做事。流程管理流程象人體體的神經(jīng)系系統(tǒng),它確保了組組織功能的正常常運(yùn)轉(zhuǎn)與協(xié)協(xié)調(diào)一致性性流程是組織織的基本運(yùn)運(yùn)作環(huán)境,直接影響到到人的行為進(jìn)進(jìn)而影響組組織的文化化壞人在好的的制度下可可能會變好好,好人在壞的的制度下可可能會變壞壞為什么我們們總是出錯錯？已經(jīng)習(xí)慣了了!流程管理定定義：管管理一個(gè)或或者幾個(gè)流流程的一種種體制，把把責(zé)任和義義務(wù)端對端端地分配給給流程所有有者（托馬馬斯伯特爾爾斯），通通過對流程程的要素進(jìn)進(jìn)行管理,以達(dá)成流程程的績效目目標(biāo)的過程程。流程管理的的好處－有有責(zé)有序序有效高高效保證目標(biāo)的的持續(xù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)提升組織的的運(yùn)作效率率實(shí)現(xiàn)管管理一致性性實(shí)現(xiàn)管理模模式的轉(zhuǎn)變變構(gòu)建有競爭爭力的管理理平臺組織目標(biāo)通通過有效的的流程運(yùn)作作來實(shí)現(xiàn)，，通過流程程管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)流程的目目標(biāo)最終保保證組織目目標(biāo)的持續(xù)續(xù)實(shí)現(xiàn)理順內(nèi)部運(yùn)運(yùn)作流程及及流程之間間的接口，，消除流程程的瓶頸提提高流程的的運(yùn)行效率率降低運(yùn)營營成本，實(shí)實(shí)現(xiàn)組織內(nèi)內(nèi)部運(yùn)營及及管理的一一致性通過流程管管理的實(shí)施施將以職能能為中心的的傳統(tǒng)管理理模式轉(zhuǎn)變變?yōu)橐粤鞒坛虨橹行牡牡墓芾砟Ｊ绞酵ㄟ^流程結(jié)結(jié)構(gòu)和流程程網(wǎng)絡(luò)的建建立，明確確流程關(guān)系系和流程運(yùn)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)和和要求，將將最優(yōu)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)顯性化，，構(gòu)建持續(xù)續(xù)改進(jìn)的管管理平臺實(shí)現(xiàn)顧客的的高度滿意意建立以顧客客為關(guān)注焦焦點(diǎn)的流程程管理體系系，實(shí)現(xiàn)顧顧客的高度度滿意并提提高顧客的的信任度和和忠誠度組織內(nèi)部文文化轉(zhuǎn)變以有形的流流程影響組組織的內(nèi)部部文化并帶帶動組織文文化的轉(zhuǎn)變變,建立高效溝溝通/開放/知識共享/有效執(zhí)行的的內(nèi)部文化化流程管理是是實(shí)現(xiàn)精益益化生產(chǎn)的的必然途徑徑創(chuàng)業(yè)期成長期成熟期規(guī)模/市場影響力力發(fā)展階段衰退期手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化我們正處于于從規(guī)范化化進(jìn)入精細(xì)細(xì)化管理的的過程合同管理流流程的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化與專業(yè)業(yè)化現(xiàn)有管理流流程的主要要問題——專業(yè)管理流流程和行政政管理流程程混在一起起，過于繁繁瑣和復(fù)雜雜，再加上上部門之間間的協(xié)調(diào)問問題和具體體專業(yè)人員員的綜合素素質(zhì)等因素素，導(dǎo)致工工程人員為為了趕進(jìn)度度，常常選選擇“走捷捷徑”，致致使流程形形同虛設(shè)；；觀點(diǎn)：快節(jié)節(jié)奏的工作作作風(fēng)同必必須按照程程序辦事，，似乎有矛矛盾，其實(shí)實(shí)不然，實(shí)實(shí)踐證明這這恰恰是我我們的不足足和應(yīng)該加加強(qiáng)的地方方。要點(diǎn)：工作作的事先計(jì)計(jì)劃至關(guān)重重要。管理流程文文件的基本本組成工作程序＋＋作業(yè)指導(dǎo)書書＋標(biāo)準(zhǔn)表單流程的無縫縫銜接與過過程控制控制時(shí)間，，責(zé)任到人人，和績效效掛鉤；關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的的工作檢查查記錄——工作檢查單單；跨部門的協(xié)協(xié)調(diào)與銜接接——流程協(xié)調(diào)人人的職責(zé)；；領(lǐng)導(dǎo)人的充充分授權(quán)與與快速傳遞遞。標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)標(biāo)文件的應(yīng)應(yīng)用項(xiàng)目成本管管理成本管理理理論的發(fā)展展傳統(tǒng)成本管管理理論工程建設(shè)成成本管理項(xiàng)目操作成成本約束現(xiàn)代成本管理理論全方位成本管理把成本管理的范圍擴(kuò)大到資源最優(yōu)化配置，價(jià)值分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等領(lǐng)域，以系統(tǒng)觀點(diǎn)注意各領(lǐng)域的動態(tài)價(jià)值關(guān)系范圍橫向延伸全生命周期成本管理把成本管理的鏈條擴(kuò)大到?jīng)Q策投標(biāo)階段，向后伸延到項(xiàng)目的使用維護(hù)階段，使項(xiàng)目的成本在其整個(gè)項(xiàng)目生命周期中達(dá)到最優(yōu)化。時(shí)間縱向延伸成本管理控制措施組織措施技術(shù)措施經(jīng)濟(jì)措施合同措施總原則：一次投資的節(jié)約與項(xiàng)目全壽命的經(jīng)濟(jì)性控制過程設(shè)計(jì)準(zhǔn)備設(shè)計(jì)計(jì)招投標(biāo)標(biāo)施工工投入使用階階段經(jīng)濟(jì)工作管理工作技術(shù)工作工作性質(zhì)成本管理的的內(nèi)涵項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃階階段成本的基準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)劃10000020000300004000050000600007000080000JANUARYFEBRUARYMARCHAPRILMAYJUNEJULY策劃階段設(shè)計(jì)階段施工階段銷售驗(yàn)收階階段成本基準(zhǔn)計(jì)計(jì)劃在項(xiàng)目目立項(xiàng)時(shí)必必須完成!積極的成本本管理大于于消極的成成本控制XXX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)含含鋼量結(jié)構(gòu)成本占占建安成本本的50%，結(jié)構(gòu)成本本會由于設(shè)設(shè)計(jì)管理的的好壞出現(xiàn)現(xiàn)大的波動動，因此必必須加強(qiáng)結(jié)構(gòu)成成本的管理理。2002年深圳市定定額站發(fā)布布的信息顯顯示深圳地地區(qū)高層建建筑上部結(jié)結(jié)構(gòu)的平均均含鋼量為為64kg/㎡，而本項(xiàng)目目僅為41kg/㎡。對于20萬平方米的的建筑面積積，共節(jié)約1840萬元?？刂品椒ǎ海捍_定優(yōu)化化的結(jié)構(gòu)方案；確定統(tǒng)一技術(shù)措措施；確定樣板板部位的優(yōu)優(yōu)化構(gòu)造做法；加強(qiáng)事前及及事中控制制。積極的成本本管理大于于消極的成成本控制無機(jī)房及小小機(jī)房電梯梯以900kg,1.75m/s電梯梯為為例例：：普通通電電梯梯較較小小機(jī)機(jī)房房或或無無機(jī)機(jī)房房電電梯梯一一次次性性成成本本大大約約便便宜宜3萬多多元元；；按每每天天運(yùn)運(yùn)行行時(shí)時(shí)間間6小時(shí)時(shí)考考慮慮，，電電價(jià)價(jià)按按0.8元/度計(jì)計(jì)算算，，每每年年節(jié)節(jié)省省的的電電費(fèi)費(fèi)1.3萬元元。。這這樣樣在在兩兩年年多多一一點(diǎn)點(diǎn)的的時(shí)時(shí)間間，，僅僅節(jié)節(jié)約約的的電電費(fèi)費(fèi)就就可可以以彌彌補(bǔ)補(bǔ)無無機(jī)機(jī)房房和和小小機(jī)機(jī)房房電電梯梯一一次次性性成成本本的的差差價(jià)價(jià)；；無機(jī)機(jī)房房電電梯梯平平均均每每臺臺要要比比有有機(jī)機(jī)房房電電梯梯節(jié)節(jié)省省維維保保費(fèi)費(fèi)4620元；；無/小機(jī)機(jī)房房電電梯梯的的機(jī)機(jī)房房建建筑筑面面積積較較普普通通機(jī)機(jī)房房大大約約節(jié)節(jié)省省8平方方米米，，其其帶帶來來的的價(jià)價(jià)值值是是多多少少？？XXX項(xiàng)目目電電梯梯選選用用積極極的的成成本本管管理理大大于于消消極極的的成成本本控控制制XXX項(xiàng)目目大大堂堂開敞敞式式的的園園林林大大堂堂客戶戶的的體體驗(yàn)驗(yàn)和和要要求求大堂堂裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用空調(diào)調(diào)運(yùn)運(yùn)行行費(fèi)費(fèi)用用積極極的的成成本本管管理理大大于于消消極極的的成成本本控控制制南京京拉拉德德芳芳斯斯項(xiàng)項(xiàng)目目的的方方案案調(diào)調(diào)整整0.00標(biāo)高高的的取取值值，，地地下下室室的的埋埋深深：：---對支支護(hù)護(hù)、、土土方方、、水水浮浮力力、、抗抗拔拔樁樁的的影影響響；；覆土土厚厚度度的的控控制制；；地下下室室底底板板的的不不同同布布置置方方案案,用鋼鋼量量差差20%-30%。一點(diǎn)點(diǎn)遺遺憾憾：：樁樁型型的的選選擇擇節(jié)省省工工程程造造價(jià)價(jià)3500萬元元以以上上！！積極極的的成成本本管管理理大大于于消消極極的的成成本本控控制制杭州州宋宋都都項(xiàng)項(xiàng)目目的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換層層取取舍舍轉(zhuǎn)換換層層的的含含鋼鋼量量約約是是400kg/㎡，混混凝凝土土含含量量約約0.9m/㎡，，相相當(dāng)當(dāng)于于5個(gè)個(gè)以以上上的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層價(jià)價(jià)格格；取消消轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換層層相相當(dāng)當(dāng)于于節(jié)節(jié)省省上上部部結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)造造價(jià)價(jià)的的10%；結(jié)構(gòu)構(gòu)剪剪力力墻墻的的方方案案布布置置可可否否再再優(yōu)優(yōu)化化，，以以滿滿足足架架空空層層及及地地下下室室的的空空間間需需要要。。節(jié)省省工工程程造造價(jià)價(jià)1600萬元元以以上上！！積極極的的成成本本管管理理大大于于消消極極的的成成本本控控制制水泥泥攪攪拌拌樁樁復(fù)復(fù)合合地地基基(樁長長8米)與預(yù)預(yù)應(yīng)應(yīng)力力管管樁樁(樁長長25米),哪個(gè)個(gè)更更可可靠靠?哪個(gè)個(gè)工工期期長長?哪個(gè)個(gè)造造價(jià)價(jià)高高?不要要理理所所當(dāng)當(dāng)然然地地采采用用習(xí)習(xí)慣慣思思維維,多問問幾幾個(gè)個(gè)為為什什么么?多動動手手做做幾幾個(gè)個(gè)比比較較方方案案!也許許我我們們就就會會有有機(jī)機(jī)會會發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)出出乎乎意意料料的的結(jié)結(jié)果果??！南京京拉拉德德芳芳斯斯項(xiàng)項(xiàng)目目3+1層建建筑筑的的樁樁基基選選型型上海海廣廣中中路路一一號號項(xiàng)項(xiàng)目目的的樁樁基基選選型型及及樁樁長長選選擇擇預(yù)應(yīng)應(yīng)力力管管樁樁與與鉆鉆孔孔樁樁,哪個(gè)個(gè)造造價(jià)價(jià)高高?選用用34米樁樁長長與與選選用用56米的的樁樁長長哪哪個(gè)個(gè)造造價(jià)價(jià)高高?成本本管管理理的的幾幾個(gè)個(gè)案案例例XXX項(xiàng)目目的的會會所所及及恒恒溫溫泳泳池池XXX項(xiàng)目目室室內(nèi)內(nèi)恒恒溫溫游游泳泳池池的的容容量量為為300立方方米米，，加加熱熱裝裝置置為為燃燃?xì)鈿忮佸仩t爐，，泳泳池池水水溫溫控控制制在在34℃℃左右右，，經(jīng)經(jīng)測測算算每每小小時(shí)時(shí)需需花花費(fèi)費(fèi)2200元---2400元才才能能保保證證正正常常營營業(yè)業(yè)，，而而小小區(qū)區(qū)住住戶戶經(jīng)經(jīng)常常每每月月不不到到10人次次來來消消費(fèi)費(fèi)，，會會所所該該項(xiàng)項(xiàng)服服務(wù)務(wù)每每月月收收費(fèi)費(fèi)約約600元，，而而每每月月支支出出約約為為70萬元元（（按按每每天天開開放放時(shí)時(shí)間間為為10小時(shí)時(shí)，，每每月月30天計(jì)計(jì)）），，則則每每月月會會所所該該項(xiàng)項(xiàng)服服務(wù)務(wù)大大致致虧虧損損70萬元元。。成本本管管理理的的幾幾個(gè)個(gè)案案例例XXX的玻玻璃璃雨雨蓬蓬xx灣翠堤堤灣灣翠堤堤灣灣鋼化化玻玻璃璃的的每每平平方方米米的的維維修修單單價(jià)價(jià)約約400~800元左左右右，，一一些些尺尺寸寸比比較較特特殊殊的的還還需需定定做做，，費(fèi)費(fèi)用用就就更更高高。。XXX小區(qū)區(qū)平平均均每每年年為為此此支支付付的的維維修修工工程程費(fèi)費(fèi)用用接接近近2萬元元。。成本本管管理理的的幾幾個(gè)個(gè)案案例例XXX項(xiàng)目目的的自動動扶扶梯梯翠堤堤灣灣翠堤堤灣灣該扶扶梯梯功功率率為為：：17.5KW，每每天天平平均均運(yùn)運(yùn)行行12小時(shí)時(shí)，，則則每每月月耗耗電電6300度，，該該項(xiàng)項(xiàng)支支出出約約占占小小區(qū)區(qū)月月度度管管理理費(fèi)費(fèi)收收入入的的1%。成本本管管理理的的幾幾個(gè)個(gè)案案例例X小區(qū)區(qū)木木制制品品、、鐵鐵制制品品翠堤堤灣灣翠堤堤灣灣該扶扶梯梯功功率率為為17.5KW，每每天天平平均均運(yùn)運(yùn)行行12小時(shí)時(shí)，，則則每每月月耗耗電電6300度，，該該項(xiàng)項(xiàng)支支出出約約占占小小區(qū)區(qū)月月度度管管理理費(fèi)費(fèi)收收入入的的1%。木制制品品每每平平方方米米的的維維修修費(fèi)費(fèi)用用約約40元，，鐵鐵制制品品每每平平方方米米的的維維修修費(fèi)費(fèi)用用約約25元，，XXX小區(qū)區(qū)每每年年在在該該兩兩項(xiàng)項(xiàng)的的維維修修費(fèi)費(fèi)用用約約8.0萬元元左左右右，，占占小小區(qū)區(qū)年年管管理理費(fèi)費(fèi)收收入入的的1.5%成本本管管理理的的幾幾個(gè)個(gè)案案例例XXX的水水景景翠堤堤灣灣翠堤堤灣灣XXX小區(qū)區(qū)水水景景的的水水泵泵功功率率共共：：129.7KW；XXX小區(qū)區(qū)水水景景的的總總?cè)萑萘苛考s約為為：：420立方方米米；；如果果按按平平時(shí)時(shí)每每天天運(yùn)運(yùn)行行3小時(shí)時(shí)（早早上上1小時(shí)時(shí)，，晚晚上上2小時(shí)時(shí)）），，節(jié)節(jié)假假日日每每天天運(yùn)運(yùn)行行6小時(shí)時(shí)，，水水景景每每月月徹徹底底換換水水2次，，每每月月按按30天計(jì)計(jì)，，則則小小區(qū)區(qū)的的水水景景平平均均每每月月耗耗電電約約為為：：14667度，，每每月月耗耗水水約約850.5立方方米米，，小小區(qū)區(qū)水水景景每每月月直直接接發(fā)發(fā)生生的的水水電電費(fèi)費(fèi)支支出出約約占占小小區(qū)區(qū)月月管管理理費(fèi)費(fèi)收收入入的的3.0%左右。。圍墻照照明燈燈之間間的距距離較較近，，各照照明燈燈沒有有設(shè)計(jì)計(jì)成分分段控控制開開關(guān)，，合閘閘全亮亮，比比較費(fèi)費(fèi)電，，無形形中增增加后后期物物業(yè)管管理的的成本本。xx灣成本管管理的的幾個(gè)個(gè)案例例XX灣照明明燈間間距項(xiàng)目前前期成成本管管理的的方法法與思思路因果論論與1％決定定75％開發(fā)階階段的的成本本管理理——前期論論證——成本調(diào)調(diào)研與與成本本目標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理——設(shè)計(jì)院院的選選擇——專業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)人人的選選擇——溝通與與交流流的方方式——成本控控制意意識的的灌輸輸——和政府府部門門的溝溝通——成本控控制的的管理理機(jī)制制——有效的的資源源整合合——戰(zhàn)略合合作伙伙伴的的形成成設(shè)計(jì)階階段合合同成成本流流程化化管理理要點(diǎn)點(diǎn)成本合合同管管理人人員先先期介介入，，實(shí)行行全過過程管管理；；設(shè)計(jì)人人員和和成本本合同同管理理人員員緊密密配合合，方方案設(shè)設(shè)計(jì)和和成本本測算算同步步進(jìn)行行，不不能等等方案案完全全出來來，成成本才才介入入評審審；標(biāo)準(zhǔn)格格式，，成本本預(yù)算算表的的內(nèi)容容格式式和工工程量量清單單一致致；前瞻性性的、、跨專專業(yè)的的、綜綜合的的成本本管理理。相關(guān)案案例(LENG)。小區(qū)路路邊的的綠化化帶與與路之之間，，無擋擋水土土流失失的隔隔離措措施，，下大大雨時(shí)時(shí)易使使水土土流到到路面面，引引起住住戶投投訴。。XXXXXX招標(biāo)文文件編編制流流程化化管理理要點(diǎn)點(diǎn)編制前前的準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作——采購方方式，，招標(biāo)標(biāo)模式式，招招標(biāo)進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃；；編制前前的研研究工工作——研究圖圖紙，，了解解合同同范圍圍和技技術(shù)商商務(wù)要要求；；如果果工程程量清清單是是委托托咨詢詢公司司完成成的，，則要要對咨咨詢公公司進(jìn)進(jìn)行清清單編編制前前的交交底，，以保保證清清單和和招標(biāo)標(biāo)文件件成為為一個(gè)個(gè)整體體，避避免管管理脫脫節(jié)；；文件編編制（（要點(diǎn)點(diǎn)：合合同范范圍及及發(fā)包包人要要求的的約定定，合合同之之間的的邊界界責(zé)任任約定定，工工期的的約定定，工工程量量清單單的編編制，，單價(jià)價(jià)細(xì)目目表））；設(shè)計(jì)和和工程程口及及時(shí)提提供完完整的的技術(shù)術(shù)規(guī)范范和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，視工工程需需要提提出關(guān)關(guān)于施施工方方法和和工藝藝的要要求。。各種情情況下下合同同范圍圍及發(fā)發(fā)包人人要求求的約約定和和招標(biāo)標(biāo)圖紙紙的關(guān)關(guān)系——（a）圖紙紙明確確完整整；（（b）圖紙紙不完完備；；（c）圖紙紙需投投標(biāo)人人深化化設(shè)計(jì)計(jì)；（（d）不明明確工工程；；堅(jiān)定不不移地地推廣運(yùn)運(yùn)用工工程量量清單單。招標(biāo)過過程的的流程程化管管理要要點(diǎn)發(fā)標(biāo)前前與投投標(biāo)人人的交交底工工作，，以指指導(dǎo)其其投標(biāo)標(biāo)和報(bào)報(bào)價(jià)。。標(biāo)準(zhǔn)招招投標(biāo)標(biāo)流程程：發(fā)發(fā)標(biāo)、、投標(biāo)標(biāo)人現(xiàn)現(xiàn)場考考察、、投標(biāo)標(biāo)答疑疑、補(bǔ)補(bǔ)充招招標(biāo)文文件、、回標(biāo)標(biāo)與開開標(biāo)、、初步步評標(biāo)標(biāo)報(bào)告告、議議標(biāo)、、最終終評標(biāo)標(biāo)報(bào)告告、定定標(biāo)。。工作記記錄完完整，，程序序和行行文規(guī)規(guī)范。。謹(jǐn)防承承包商商的不不平衡衡報(bào)價(jià)價(jià)和對對分判判界面面工作作認(rèn)識識不清清。積極消消除承承包商商對合合同條條款的的“恐恐懼癥癥”。。工程階階段流流程化化成本本合同同管理理要點(diǎn)點(diǎn)（1）設(shè)計(jì)工工程管管理人人員在在施工工階段段的職職責(zé)：：檢查合合同的的執(zhí)行行情況況，監(jiān)監(jiān)控施施工進(jìn)進(jìn)度，，發(fā)出出變更更和簽簽證指指令，，評估估承包包商提提出的的各項(xiàng)項(xiàng)建議議，保保證施施工材材料和和工藝藝符合合合同同規(guī)定定，以以控制制整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的順順利實(shí)實(shí)施。。成本合合同管管理人人員在在施工工階段段的職職責(zé)：：解釋合合同，，協(xié)助助項(xiàng)目目經(jīng)理理進(jìn)行行項(xiàng)目目實(shí)施施階段段的合合同分分解實(shí)實(shí)施與與集中中控制制，合合同的的目標(biāo)標(biāo)成本本控制制，工工程變變更的的計(jì)量量與計(jì)計(jì)價(jià)，，索賠賠與反反索賠賠談判判，在在工程程人員員的協(xié)協(xié)助下下監(jiān)測測已完完工數(shù)數(shù)量以以進(jìn)行行工程程的支支付與與結(jié)算算。項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理必必須是是精通通合同同管理理的復(fù)復(fù)合型型人才才，其其首要要任務(wù)務(wù)就是是通過過合同同管理理來控控制全全局，，完成成各種種既定定目標(biāo)標(biāo)。組組織項(xiàng)項(xiàng)目部部全體體人員員熟悉悉合同同資料料，將將合同同工作作內(nèi)容容量化化分解解落實(shí)實(shí)責(zé)任任，并并進(jìn)行行相互互間的的協(xié)調(diào)調(diào)，按按合同同規(guī)定定，進(jìn)進(jìn)行一一系列列的質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度、成成本和和安全全管理理工作作。工程階階段流流程化化成本本合同同管理理要點(diǎn)點(diǎn)（2）合同實(shí)實(shí)施保保證體體系——建立合合同的的分解解、交交底和和落實(shí)實(shí)程序序——定期合合同執(zhí)執(zhí)行檢檢查（（例會會）——建立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工工作程程序：：流程程簡明明，盡盡量采采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表表格與與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模板板——嚴(yán)格質(zhì)質(zhì)量檢檢查驗(yàn)驗(yàn)收制制度：：質(zhì)量量驗(yàn)收收、工工序交交接、、材料料檢驗(yàn)驗(yàn)等——““技術(shù)加加管理理”型型的項(xiàng)項(xiàng)目管管理隊(duì)隊(duì)伍對承包包商最最初進(jìn)進(jìn)場的的反應(yīng)應(yīng)速度度的管管理往往往是是一個(gè)個(gè)工程程成敗敗與否否的一一道考考驗(yàn)。。了解監(jiān)監(jiān)理工工程師師的素素質(zhì)，，有效效地利利用和和發(fā)揮揮其作作用，，將之之并入入甲方方項(xiàng)目目管理理團(tuán)隊(duì)隊(duì)，督督促和和指導(dǎo)導(dǎo)其工工作——資料員員和質(zhì)質(zhì)量安安全監(jiān)監(jiān)督員員。項(xiàng)目檔檔案管管理——對于各各項(xiàng)會會議紀(jì)紀(jì)要、、雙方方往來來信函函、施施工備備忘錄錄等基基礎(chǔ)文文件，，必須須分類類歸檔檔。甲方內(nèi)內(nèi)部合合同對對工程程的交交底對總承承包商商的交交底工程階階段流流程化化成本本合同同管理理要點(diǎn)點(diǎn)（3）施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃與與現(xiàn)金金流量量的動動態(tài)監(jiān)監(jiān)控。。成本監(jiān)監(jiān)控的的關(guān)鍵鍵手段段之一一——成本進(jìn)進(jìn)度報(bào)報(bào)告，，體現(xiàn)現(xiàn)成本本目標(biāo)標(biāo)偏差差狀況況、變變更狀狀況以以及現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。設(shè)計(jì)變變更與與現(xiàn)場場簽證證的管管理——編號管管理，，抄送送各方方，分分類歸歸檔，，加強(qiáng)強(qiáng)變更更執(zhí)行行的監(jiān)監(jiān)控。。支付——關(guān)鍵：：避免免超付付；辦辦法：：對圖圖紙和和工程程量清清單整整體把把握，，成本本人員員定期期下現(xiàn)現(xiàn)場，，了解解施工工進(jìn)度度和變變更情情況，，支付付至75％左右右時(shí)最最危險(xiǎn)險(xiǎn)。結(jié)算——關(guān)鍵：：完善善的工工程資資料記記錄系系統(tǒng)；；對于于委托托咨詢詢公司司完成成的，，要對對咨詢詢公司司的結(jié)結(jié)算工工作予予以先先期指指導(dǎo)。。正確處處理和和工程程承包包商的的關(guān)系系發(fā)包人人和承承包商商不是是對立立的關(guān)關(guān)系，，而是是協(xié)作作的關(guān)關(guān)系對承包包商的的引導(dǎo)導(dǎo)和支支持，，將之之納入入“游游戲規(guī)規(guī)則””嚴(yán)以律律己全面合合同管管理連續(xù)性性管理理，責(zé)責(zé)任到到人；；工作程程序標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化，行行文規(guī)規(guī)范化化；資料和和工作作記錄錄完整整；完善的的資料