區(qū)域開(kāi)發(fā)(產(chǎn)業(yè)園區(qū))PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析課件

【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】區(qū)域開(kāi)區(qū)域開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目參于方關(guān)心的問(wèn)題問(wèn)題1：區(qū)域開(kāi)發(fā)有哪幾種模式，具體表現(xiàn)形式是如何?問(wèn)題2：什么樣的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適宜采用PPP模式?問(wèn)題3：如何理解區(qū)域開(kāi)發(fā)采用PPP模式的必要性與合理性?問(wèn)題4：采用PPP模式進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)有什么優(yōu)劣勢(shì)?問(wèn)題5：PPP區(qū)域開(kāi)發(fā)會(huì)涉及哪些主體?各主體的角色如何?問(wèn)題6：區(qū)域開(kāi)發(fā)大體上可分為幾個(gè)階段，社會(huì)資本在各階段的利益點(diǎn)在哪里?問(wèn)題7：在公私合營(yíng)的方式下，土地市場(chǎng)一級(jí)開(kāi)發(fā)的分工是怎樣的?問(wèn)題8：區(qū)域開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目如何對(duì)接投資基金?區(qū)域開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目參于方關(guān)心的問(wèn)題問(wèn)題1：區(qū)域開(kāi)發(fā)有哪幾種模33課件目錄一、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）的PPP理解及操作實(shí)務(wù)二、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP項(xiàng)目的融資模式和要求三、基金融資方式在PPP項(xiàng)目融資中的應(yīng)用四、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP操作實(shí)務(wù)方面的答疑交流33課件目錄一、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）的PPP理解及操作4一、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP理解及操作實(shí)務(wù)【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】4一、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP51.我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的幾種模式2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式下的創(chuàng)新融資4.園區(qū)PPP的整體運(yùn)作模式和成功條件5.園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)和收益率分析6.園區(qū)PPP的投融資操作要領(lǐng)7.案例分析華夏幸福固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP模式建設(shè)融資方案8.案例分析上海重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化“1+3+X”模式回報(bào)機(jī)制【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】51.我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的幾種模式【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP中國(guó)迎來(lái)PPP時(shí)代：中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的又一個(gè)風(fēng)口和新藍(lán)海

PPP的優(yōu)勢(shì)在于能整合更多的社會(huì)資源（資本資源，技術(shù)、專(zhuān)業(yè)、管理和人力資源等），實(shí)現(xiàn)多元主體合作供給公共服務(wù)的新格局，通過(guò)這種合作供給帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，改進(jìn)公共服務(wù)的供給質(zhì)量和效率（更多體現(xiàn)在土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的BOT模式---建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+移交）。

PPP模式無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP尚缺乏真正精準(zhǔn)的對(duì)標(biāo)案例，河北、湖南等地的很多園區(qū)PPP也還是停留在基建BT層面。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP，需要精密的策劃和組合，復(fù)雜、綜合、系統(tǒng)、專(zhuān)業(yè)的一體化服務(wù)對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的資源整合能力、資本運(yùn)作能力、綜合運(yùn)營(yíng)管理能力提出了極高的要求。

中國(guó)政府正在大規(guī)模的推進(jìn)PPP模式的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP的市場(chǎng)規(guī)模將以萬(wàn)億計(jì)，占到片區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目總數(shù)的50%以上。1.我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的幾種模式

中國(guó)迎來(lái)PPP時(shí)代：中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的又一個(gè)風(fēng)口和新藍(lán)1.我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的幾種模式

中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式傳統(tǒng)模式創(chuàng)新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP過(guò)渡模式二級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式新加坡裕廊模式政企一體，一個(gè)班子兩塊牌子，管委會(huì)直屬管理運(yùn)營(yíng)蘇州高新區(qū)北京經(jīng)開(kāi)區(qū)完全市場(chǎng)化操作，土地招拍掛，企業(yè)完全控制政企分開(kāi)，國(guó)有平臺(tái)公司運(yùn)營(yíng)管理，相對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)作蛇口工業(yè)區(qū)蘇州工業(yè)園張江高科技園區(qū)天津開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)東集團(tuán)天安數(shù)碼城億達(dá)集團(tuán)光谷聯(lián)合華夏幸福固安產(chǎn)業(yè)新城成都置信青羊工業(yè)園萬(wàn)科前海企業(yè)公館重慶盈田宏泰發(fā)展廊坊龍河高新區(qū)中信汕頭濱海新區(qū)政企合作，民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)，類(lèi)似特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，更加市場(chǎng)化操作政企契約式合作，捆綁運(yùn)營(yíng)，收益共享案

例1.我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的幾種模式

中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式傳統(tǒng)模式我國(guó)的園區(qū)開(kāi)發(fā)PPP特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)與運(yùn)營(yíng)是核心

增量類(lèi)PPP：社會(huì)資本依托土地與政府合作，把土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、基建項(xiàng)目、招商引資等進(jìn)行集成。產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等多屬此類(lèi)項(xiàng)目。

存量類(lèi)PPP：一線城市、省會(huì)城市等的舊城開(kāi)發(fā)改造、園區(qū)與城市更新等項(xiàng)目。此類(lèi)項(xiàng)目更看重創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，以及對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。（混雜了一些：原BT項(xiàng)目的包裝版）

園區(qū)PPP是運(yùn)營(yíng)加建設(shè)，在運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)，不是先建設(shè)后再來(lái)考慮怎么運(yùn)營(yíng)。首先要確定社會(huì)資本對(duì)園區(qū)公共服務(wù)的提升和運(yùn)營(yíng)的實(shí)效怎么體現(xiàn)，再來(lái)談在這個(gè)目標(biāo)之下，如何推進(jìn)建設(shè)和投資。園區(qū)PPP的兩種理解：一、整個(gè)園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)（產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)等），類(lèi)似華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司綜合開(kāi)發(fā)的固安產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目；二、采用PPP模式整體打造基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，提升園區(qū)的配套功能，一般理解為僅指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及園區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施“建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+移交”。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視我國(guó)的園區(qū)開(kāi)發(fā)PPP特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)與運(yùn)營(yíng)是核心增量類(lèi)PP產(chǎn)業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來(lái)運(yùn)作主要原因產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的社會(huì)公益和公共產(chǎn)品與服務(wù)屬性產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，總體利潤(rùn)水平不高過(guò)往政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運(yùn)營(yíng)效果逐漸進(jìn)入瓶頸期，亟需市場(chǎng)化、高效率的社會(huì)資本力量的進(jìn)入為什么說(shuō)PPP模式的出現(xiàn)對(duì)于中國(guó)式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)巨大的福音？2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？產(chǎn)業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來(lái)運(yùn)作的三大原因：為何PPP模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府和企業(yè)往往是一種囚徒博弈的關(guān)系？產(chǎn)業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來(lái)運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的社會(huì)公益和2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視

產(chǎn)業(yè)園區(qū)以PPP模式運(yùn)作的主要原因和限制：(1)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的社會(huì)公益和公共產(chǎn)品與服務(wù)屬性；(2)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，總體利潤(rùn)水平不高；(3)、過(guò)往政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運(yùn)營(yíng)效果逐漸進(jìn)入瓶頸期，亟需市場(chǎng)化、高效率的社會(huì)資本力量的進(jìn)入。

(4)、園區(qū)PPP動(dòng)輒上億乃至百億的規(guī)模，所需財(cái)政支出很容易突破財(cái)政部“每一年度本地全部PPP項(xiàng)目從預(yù)算中安排的支出責(zé)任，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10%”的規(guī)定，從而限制PPP模式在園區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目上運(yùn)用。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視產(chǎn)業(yè)園區(qū)以PPP模式運(yùn)PPP模式解決了以往部分質(zhì)疑：中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種畸形的產(chǎn)物，是中國(guó)國(guó)有土地制度、財(cái)政制度和政績(jī)思想下的一種怪胎。

園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚本應(yīng)該是政府的分內(nèi)之事，具有強(qiáng)烈的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)屬性，但政府缺乏經(jīng)驗(yàn)、能力、實(shí)力及資金，只好讓渡給市場(chǎng)來(lái)解決。在這種怪異的框架下，政府和企業(yè)往往會(huì)存在一種囚徒博弈的關(guān)系。政府合作政府短視企業(yè)合作政府可以最大化地解決GDP、稅收、就業(yè)等問(wèn)題，見(jiàn)效快，持續(xù)性；企業(yè)也可以最大化地盈利，成本低，循環(huán)度高政府短期獲得一定的政績(jī)利益；企業(yè)則完全處于劣勢(shì)，出現(xiàn)盈虧不平衡的狀態(tài)企業(yè)短視企業(yè)追求短期利益，出現(xiàn)騙取土地指標(biāo)、財(cái)政收益等一系列問(wèn)題；政府因信息不對(duì)稱(chēng)處于被動(dòng)地位政府急于求成，見(jiàn)好就收；企業(yè)短視逐利，舍本逐末，園區(qū)運(yùn)營(yíng)成為雙方逐利的犧牲品，出現(xiàn)爛尾甚至荒置現(xiàn)象2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視

PPP模式解決了以往部分質(zhì)疑：中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種畸形2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視

為何PPP模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府和企業(yè)是一種囚徒博弈的關(guān)系？

政府希望最大化地解決GDP、稅收、就業(yè)等問(wèn)題，見(jiàn)效越快越好，持續(xù)越長(zhǎng)越好，企業(yè)則希望最大化地盈利，賺錢(qián)越快越好，持續(xù)越長(zhǎng)越好。在合適的時(shí)間段與激勵(lì)機(jī)制下，雙方的利益訴求是可以一致的，但因政府急于求成，求全責(zé)備，企業(yè)短視逐利，舍本逐末，導(dǎo)致了博弈關(guān)系中最壞的結(jié)果——園區(qū)運(yùn)營(yíng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到理想狀態(tài)，甚至爛尾荒置，形成巨大的資源浪費(fèi)和負(fù)面效應(yīng)。中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在這樣一個(gè)棘手的問(wèn)題，就是園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)熱火朝天，但真正到園區(qū)的具體運(yùn)營(yíng)時(shí)就無(wú)人問(wèn)津。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視為何PPP模式的PPP框架建立了一種長(zhǎng)效均衡機(jī)制：

主要問(wèn)題在短期回報(bào)：

園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)看視熱火朝天，但真正到具體的運(yùn)營(yíng)時(shí)，就無(wú)人問(wèn)津。短期開(kāi)發(fā)有利可圖，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)缺乏資金支撐，成為一個(gè)難以解開(kāi)的死結(jié)。

原因：缺乏一個(gè)政企合作的長(zhǎng)效法律保障的均衡機(jī)制，社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)方既缺乏束縛，也缺乏激勵(lì)！

存疑分析：產(chǎn)業(yè)應(yīng)該放在城市化的大背景下，特色小鎮(zhèn)、特色鄉(xiāng)村等都可以看做產(chǎn)業(yè)。打破以前的同質(zhì)化，因地制宜--切實(shí)根據(jù)每個(gè)地方的優(yōu)勢(shì)資源、稟賦、特色、發(fā)展定位來(lái)制定園區(qū)規(guī)劃，導(dǎo)入相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行培育。園區(qū)PPP做的是產(chǎn)業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的要求會(huì)越來(lái)越高，建設(shè)和投資能力反而次要一些。

2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視PPP框架建立了一種長(zhǎng)效均衡機(jī)制：

主要問(wèn)題在短期回報(bào)：園問(wèn)題如何解決：園區(qū)前期規(guī)劃必須要讓社會(huì)資本介入！

1.園區(qū)項(xiàng)目具有更強(qiáng)的綜合性、系統(tǒng)性，合理的規(guī)劃是園區(qū)未來(lái)良性運(yùn)作、吸引企業(yè)落戶的根基，唯有社會(huì)資本真正參與到策劃和規(guī)劃環(huán)節(jié)，才能發(fā)揮其主觀能動(dòng)性，充分利用其專(zhuān)業(yè)能力和前瞻眼光，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位，為促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.PPP項(xiàng)目的回報(bào)：三種回報(bào)方式均包括其中，其中規(guī)劃咨詢(xún)、基建及運(yùn)營(yíng)、土地整理等多為政府付費(fèi)，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目則多采用使用者付費(fèi)。最為特殊的是產(chǎn)業(yè)招商和企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)：未來(lái)回報(bào)中最大一部分是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、對(duì)園區(qū)的提升產(chǎn)生的服務(wù)等帶來(lái)的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地開(kāi)發(fā)整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)的收入（在園區(qū)PPP全生命周期，土地開(kāi)發(fā)整理的回報(bào)只占到非常小的一部分，決非主要收入來(lái)源）。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視問(wèn)題如何解決：園區(qū)前期規(guī)劃必須要讓社會(huì)資本介入！

1.園區(qū)項(xiàng)問(wèn)題如何解決：“華夏幸福模式”的利弊

1.華夏幸福在固安產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的回報(bào)中，規(guī)劃咨詢(xún)、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)四項(xiàng)服務(wù)一般為經(jīng)審計(jì)的成本上浮一定比例（一般為10%-15%）；

2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)為當(dāng)年落地投資額的一定比例（一般為45%）。除了在常規(guī)的基礎(chǔ)設(shè)施或公共運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目中是使用者付費(fèi)外，主要是政府通過(guò)增量財(cái)政收入付費(fèi)。

3.華夏幸福在固安的操作模式，是從規(guī)劃、建設(shè)到招商、運(yùn)營(yíng)全過(guò)程深度介入，相當(dāng)于“二政府”(謀長(zhǎng)遠(yuǎn)--像政府制定中長(zhǎng)期規(guī)劃一樣制定PPP協(xié)議；講大局--多照顧到政企雙方外的利益群體，減少項(xiàng)目實(shí)施阻力)。

整體授權(quán)？

還是通過(guò)具體項(xiàng)目授權(quán)?因地制宜，因城綜合施策!2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視問(wèn)題如何解決：“華夏幸福模式”的利弊

1.華夏幸福在固安產(chǎn)業(yè)問(wèn)題如何解決：“華夏幸福模式”的經(jīng)驗(yàn)分享

“產(chǎn)城融合”是固安工業(yè)園區(qū)PPP項(xiàng)目的主心骨，引來(lái)哪些產(chǎn)業(yè)？如何讓其做大做強(qiáng)，這是項(xiàng)目可持續(xù)盈利的重中之重。

一、如何結(jié)緣？做實(shí)項(xiàng)目規(guī)劃，企業(yè)要有“市長(zhǎng)思維”

（像政府制定中長(zhǎng)期規(guī)劃一樣制定PPP協(xié)議。）和許多PPP項(xiàng)目匆匆上馬不同，固安新城的項(xiàng)目論證了一年多，完善具體規(guī)劃的時(shí)間更是長(zhǎng)達(dá)三四年之久。僅2002年，華夏幸福就邀請(qǐng)了9個(gè)國(guó)家的40多位規(guī)劃、城建、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域的頂尖專(zhuān)家來(lái)出謀劃策，最終確立了“產(chǎn)城融合”整體開(kāi)發(fā)機(jī)制，固安縣政府采購(gòu)華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城提供的設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)。一張科學(xué)規(guī)劃管到底，面對(duì)任何外部挑戰(zhàn)都按規(guī)劃辦事，政企雙方都足夠硬氣。

“社區(qū)意識(shí)”，多照顧到政企雙方外的利益群體，就能減少項(xiàng)目實(shí)施阻力。（多照顧到政企雙方外的利益群體，如公園及道路）華夏幸福“犧牲”了13萬(wàn)平方米居住用地建成的湖景公園，不知讓多少開(kāi)發(fā)商瞠目結(jié)舌，卻為百姓津津樂(lè)道。

截至2015年底，華夏幸福在固安建成8個(gè)公園，新建170公里的柏油路，為固安工業(yè)園項(xiàng)目贏得了更多公眾支持：盡管作為基建項(xiàng)目，涉及大量的土地征收與村民搬遷，但固安工業(yè)園區(qū)PPP項(xiàng)目至今沒(méi)有發(fā)生過(guò)一起上訪事件。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視問(wèn)題如何解決：“華夏幸福模式”的經(jīng)驗(yàn)分享

“產(chǎn)城融合”問(wèn)題如何解決：“華夏幸福模式”的經(jīng)驗(yàn)分享

“產(chǎn)城融合”是固安工業(yè)園區(qū)PPP項(xiàng)目的主心骨，引來(lái)哪些產(chǎn)業(yè)？如何讓其做大做強(qiáng)，這是項(xiàng)目可持續(xù)盈利的重中之重。

二、怎么賺錢(qián)？不要指望撿一枚金蛋，而應(yīng)該借力養(yǎng)一窩金雞（養(yǎng)雞需要能力，專(zhuān)業(yè)化招商并提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)就是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。）

1.處理好“髓”和“形”的關(guān)系。(華夏幸福平臺(tái)公司--三浦威特扮演了提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)的投資人角色，提供從規(guī)劃、咨詢(xún)到輔助融資、審批在內(nèi)的全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合服務(wù)，旗下有80多個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)公司提供“管家”兼“導(dǎo)師”式服務(wù)，)

2.處理好“點(diǎn)”和“面”的關(guān)系。（主動(dòng)培育農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)，盤(pán)活農(nóng)業(yè)資源，也增加稅收，解決農(nóng)民進(jìn)城后的就業(yè)，“一子落，滿盤(pán)皆活”。）

案例：---“小參花面粉廠”追加了1.5億元投資，成為京津冀食品業(yè)的龍頭企業(yè)

北京太東生物科技有限公司：2012年入駐固安產(chǎn)業(yè)新城，2014已拿到A輪融資1.5億元。公共平臺(tái)免費(fèi)使用，GMP標(biāo)準(zhǔn)的車(chē)間三年免租金，除了注冊(cè)、財(cái)稅、政府優(yōu)惠項(xiàng)目申報(bào)等普遍服務(wù)，華夏幸福幫助企業(yè)對(duì)接各融資機(jī)構(gòu)。這些專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)契合了初創(chuàng)企業(yè)的需求!2014-2015年，固安肽谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園已吸納了20多個(gè)生物醫(yī)藥項(xiàng)目簽約。2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視問(wèn)題如何解決：“華夏幸福模式”的經(jīng)驗(yàn)分享

“產(chǎn)城融合”問(wèn)題如何解決：“華夏幸福模式”的經(jīng)驗(yàn)分享

3.拿捏好“取”與“舍”的關(guān)系。（三顧茅廬請(qǐng)來(lái)的“航天振邦”，每年保持著約2億元的新增投資，解決了上千人的就業(yè)。工業(yè)園引得眾多“金字塔尖”項(xiàng)目紛紛入駐）

三、如何化解風(fēng)險(xiǎn)?讓社會(huì)資本追加投資時(shí)“不紅臉”，讓政府在看到民企賺錢(qián)時(shí)“不紅眼”（固安工業(yè)園項(xiàng)目歷經(jīng)了4任縣委書(shū)記、5位縣長(zhǎng)，換了10任經(jīng)理，卻依然順利推進(jìn)至今。）

A.明確的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制;

B.常態(tài)化的政企溝通機(jī)制，第三方機(jī)構(gòu)的定期監(jiān)管，讓外部挑戰(zhàn)降到最小。

C.做PPP項(xiàng)目的企業(yè)家還要有點(diǎn)干事業(yè)的情懷。

長(zhǎng)周期的PPP項(xiàng)目要盈利，但不能以利潤(rùn)為中心，而要以客戶為中心。（PPP項(xiàng)目的價(jià)值曲線是由低轉(zhuǎn)高，政府和社區(qū)企業(yè)、居民的滿意度是驗(yàn)證PPP項(xiàng)目成功最重要標(biāo)準(zhǔn)。）2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視問(wèn)題如何解決：“華夏幸福模式”的經(jīng)驗(yàn)分享

3.拿捏好“取”與2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視問(wèn)題如何解決：土地問(wèn)題與授權(quán)爭(zhēng)議

1.園區(qū)產(chǎn)業(yè)需要3-5年及更長(zhǎng)時(shí)間產(chǎn)生收益。單靠產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入分成，短期內(nèi)社會(huì)資本無(wú)法實(shí)現(xiàn)投資收益平衡，需要有其他收入來(lái)源:含土地開(kāi)發(fā)整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等所帶來(lái)收入。很多園區(qū)PPP項(xiàng)目圍繞土地做文章。當(dāng)前土地出讓實(shí)行嚴(yán)格的收支兩條線管理，必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作造成一定的影響。

2.社會(huì)資本要取得項(xiàng)目土地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)不同土地性質(zhì)通過(guò)“招拍掛”、協(xié)議出讓、劃撥、租賃或作價(jià)入股等方式操作(社會(huì)資本配置商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行捆綁式開(kāi)發(fā)的，需要另外取得所配置的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的土地使用權(quán))

3.配套商業(yè)項(xiàng)目土地使用權(quán)獲取的風(fēng)險(xiǎn)由社會(huì)資本方承擔(dān)(社會(huì)資本方應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地的取得成本進(jìn)行充分的測(cè)算，將其納入到項(xiàng)目總體的現(xiàn)金流平衡中，確保整個(gè)片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備經(jīng)濟(jì)可行性,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資與收益的平衡。)2.園區(qū)開(kāi)發(fā)模式在PPP框架下的審視問(wèn)題如何解決：土地問(wèn)題3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式下的創(chuàng)新融資問(wèn)題如何解決：長(zhǎng)效均衡機(jī)制

1.將園區(qū)運(yùn)營(yíng)納入20年以上PPP框架，建立一種長(zhǎng)效均衡機(jī)制，有效解決這種囚徒博弈的困境，讓短期一口氣賺到的錢(qián)攤到幾十年的時(shí)間里，讓政府和社會(huì)資本都不再將目光局限在短期利益上，企業(yè)很難短期逐利，政府也很難要求短期的速效政績(jī)。

2.雙方的利益訴求捆綁，能夠各顯其能，勠力同心于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生命周期之中，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)，從開(kāi)發(fā)到招商到城市與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，制造多個(gè)發(fā)力點(diǎn)。

3.建立長(zhǎng)期均衡發(fā)展機(jī)制，使得多方（區(qū)域、政府、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)）共贏獲益，也能夠看到更多良性運(yùn)行的新型園區(qū)，真正符合新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式下的創(chuàng)新融資問(wèn)題如何解決：長(zhǎng)效均衡高效持續(xù)地提升園區(qū)盈利能力才是關(guān)鍵

園區(qū)PPP，就是政府與社會(huì)資本進(jìn)行高度合作，以更具活力的完全市場(chǎng)化的手段提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)效率，以平臺(tái)整合的思維與路徑去進(jìn)行軟硬件的搭建，以及產(chǎn)業(yè)的集聚與服務(wù)，并從園區(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)之中獲取合理收益的模式。傳統(tǒng)招商是物理空間的搬遷，“華夏幸福模式”則是通過(guò)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境和提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)變‘搬商’為‘養(yǎng)商’，讓入駐企業(yè)離不開(kāi)“華夏的服務(wù)”真正讓工業(yè)園活起來(lái)、火起來(lái)，城市價(jià)值才能提升，這個(gè)PPP項(xiàng)目才有盈利點(diǎn)。！3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式下的創(chuàng)新融資高效持續(xù)地提升園區(qū)盈利能力才是關(guān)鍵園區(qū)PPP，就是政新型的園區(qū)PPP運(yùn)營(yíng)者所需要具有的能力：

新型的園區(qū)PPP運(yùn)營(yíng)者所需要具備的能力3、園區(qū)運(yùn)營(yíng)框架的分解、組織、整合、掌控能力5、對(duì)接資本市場(chǎng)與金融資源的能力4、園區(qū)整體的運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)能力1、宏觀經(jīng)濟(jì)的研判能力2、城市、區(qū)域、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研判與規(guī)劃能力3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式下的創(chuàng)新融資新型的園區(qū)PPP運(yùn)營(yíng)者所需要具有的能力：新型的園區(qū)PPP4.園區(qū)PPP的整體運(yùn)作模式和成功條件園區(qū)PPP的整體運(yùn)作模式可以歸納為：1.投資人或投資人組建的聯(lián)合體，參與政府組織的投資人（合作伙伴）招標(biāo)投標(biāo)，中標(biāo)后與政府共同組建項(xiàng)目公司；2.項(xiàng)目公司取得政府授予的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，對(duì)區(qū)域?qū)嵤┱w策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，并成立相應(yīng)的開(kāi)發(fā)分公司或部門(mén)，針對(duì)各項(xiàng)具體的開(kāi)發(fā)內(nèi)容實(shí)施投資開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)；3.打造一個(gè)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有、從零散到聚集，從初級(jí)到成熟，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體價(jià)值的提升、區(qū)域地塊及物業(yè)的升值，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集聚與提升，而投資人則從各級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中獲得相應(yīng)的利潤(rùn)。4.園區(qū)PPP的整體運(yùn)作模式和成功條件園區(qū)PPP的整體運(yùn)作模4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程政府依法招投標(biāo)投資人/聯(lián)合體政府/授權(quán)單位整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、宣傳、招商SPV特許權(quán)授予一級(jí)開(kāi)發(fā)公司/部門(mén)二級(jí)開(kāi)發(fā)公司/部門(mén)三級(jí)開(kāi)發(fā)公司/部門(mén)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市政工程、協(xié)助政府出讓土地并收回資金二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)公共服務(wù)設(shè)施

園區(qū)整體經(jīng)營(yíng)、管理公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理園區(qū)后續(xù)招商投標(biāo)比組建按需成立/整合分公司/部門(mén)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程政府依法招投標(biāo)投資政府特許權(quán)授予運(yùn)營(yíng)商/SPV服務(wù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，目的性持續(xù)招商園區(qū)物業(yè)管理園區(qū)及企業(yè)安保、綠化、食堂、宿舍等生活設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理，社會(huì)活動(dòng)組織......配套設(shè)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理酒店等公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理園區(qū)資產(chǎn)、資本運(yùn)營(yíng)......規(guī)制、監(jiān)督入園企業(yè)

這種標(biāo)準(zhǔn)式的流程其中的部分細(xì)節(jié)，可以根據(jù)實(shí)際情況有所變化，比如宏泰發(fā)展運(yùn)營(yíng)龍河高新區(qū)的項(xiàng)目公司——廊坊市盛世建設(shè)投資有限公司，這家公司完全由宏泰自己設(shè)立并100%控股，安次區(qū)政府和龍河高新區(qū)是以購(gòu)買(mǎi)宏泰的服務(wù)形式進(jìn)行合作的，屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的范疇，這并不妨礙其符合PPP模式的本質(zhì)要求。4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程政府特許權(quán)授予運(yùn)營(yíng)商/SPV服務(wù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，目的性持續(xù)招商放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城來(lái)說(shuō)，為了補(bǔ)足缺口，可以將一些與PPP項(xiàng)目相關(guān)的公用物業(yè)（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教文衛(wèi)物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)等）的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)益補(bǔ)充進(jìn)去，可能會(huì)以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡的形式進(jìn)行，但這并不意味著可以讓社會(huì)資本方進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)補(bǔ)足收益財(cái)政部的《政府和社會(huì)資本合作法（征求意見(jiàn)稿）》中明確闡述：社會(huì)資本參與PPP項(xiàng)目時(shí)獲得收益的三種方式途徑一是由政府付費(fèi)二是向使用公共產(chǎn)品或服務(wù)的用戶收費(fèi)，也就是“使用者付費(fèi)”三是可行性缺口補(bǔ)助，包括與合作項(xiàng)目相關(guān)的其他配套開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)益等！4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城來(lái)說(shuō)，為了補(bǔ)足缺口，可以將一些與PPPPPP項(xiàng)目的基本類(lèi)型PPP政府壟斷型（特許經(jīng)營(yíng)）競(jìng)爭(zhēng)型（經(jīng)營(yíng)權(quán)）類(lèi)型適用領(lǐng)域能源、交通運(yùn)輸、水利、環(huán)境保護(hù)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、科技、保障性安居工程、醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、文化等公共服務(wù)領(lǐng)域(特許)經(jīng)營(yíng)+VGF能源、交通運(yùn)輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程等特定領(lǐng)域付費(fèi)主體使用者政府采購(gòu)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）使用者+政府采購(gòu)方式原則上招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、競(jìng)爭(zhēng)性磋商等原則上招標(biāo)投標(biāo)，可以靈活處理項(xiàng)目類(lèi)型4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目的基本類(lèi)型PPP政府壟斷型類(lèi)型適用領(lǐng)域能源、交通運(yùn)PPP的回報(bào)方式使用者付費(fèi)方式社會(huì)資本提供服務(wù)付費(fèi)最終使用方（經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）社會(huì)資本提供服務(wù)付費(fèi)政府或政府部門(mén)社會(huì)資本可行性缺口補(bǔ)貼政府或政府部門(mén)提供服務(wù)付費(fèi)最終使用方可行性缺口補(bǔ)助（VGF）方式可用性付費(fèi)使用量付費(fèi)績(jī)效付費(fèi)政府采購(gòu)方式（非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）（準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）利益實(shí)現(xiàn)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP的回報(bào)方式使用者付費(fèi)方式社會(huì)資本提供服務(wù)付費(fèi)最終使用方第二十三條政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)所需資金，應(yīng)當(dāng)在既有財(cái)政預(yù)算中統(tǒng)籌安排。購(gòu)買(mǎi)主體應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有財(cái)政資金安排的基礎(chǔ)上，按規(guī)定逐步增加政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)資金比例。對(duì)預(yù)算已安排資金且明確通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式提供的服務(wù)項(xiàng)目，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；對(duì)預(yù)算已安排資金但尚未明確通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式提供的服務(wù)項(xiàng)目，可以根據(jù)實(shí)際情況轉(zhuǎn)為通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式實(shí)施。第二十五條財(cái)政部門(mén)在布置年度預(yù)算編制工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)相關(guān)預(yù)算安排提出明確要求，在預(yù)算報(bào)表中制定專(zhuān)門(mén)的購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目表。購(gòu)買(mǎi)主體應(yīng)當(dāng)按要求填報(bào)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目表，并將列入集中采購(gòu)目錄或采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上的政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目同時(shí)反映在政府采購(gòu)預(yù)算中，與部門(mén)預(yù)算一并報(bào)送財(cái)政部門(mén)審核?！墩?gòu)買(mǎi)服務(wù)管理辦法（暫行）》（財(cái)綜【2014】96號(hào)）

政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程第二十三條政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)所需資金，應(yīng)當(dāng)在既有財(cái)政預(yù)算中統(tǒng)籌（五）資金管理。政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)所需資金在既有財(cái)政預(yù)算安排中統(tǒng)籌考慮。隨著政府提供公共服務(wù)的發(fā)展所需增加的資金，應(yīng)按照預(yù)算管理要求列入財(cái)政預(yù)算。要嚴(yán)格資金管理，確保公開(kāi)、透明、規(guī)范、有效。（六）績(jī)效管理。加強(qiáng)政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的績(jī)效管理，嚴(yán)格績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制。建立健全由購(gòu)買(mǎi)主體、服務(wù)對(duì)象及第三方組成的綜合性評(píng)審機(jī)制，對(duì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量、質(zhì)量和資金使用績(jī)效等進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)公布，并作為以后年度編制政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)預(yù)算和選擇政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)承接主體的重要參考依據(jù)?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕96號(hào)）4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程（五）資金管理?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的指

第十八條行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)算管理要求，將PPP項(xiàng)目合同中約定的政府跨年度財(cái)政支出責(zé)任納入中期財(cái)政規(guī)劃，經(jīng)財(cái)政部門(mén)審核匯總后，報(bào)本級(jí)人民政府審核，保障政府在項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的履約能力。第十九條本級(jí)人民政府同意納入中期財(cái)政規(guī)劃的PPP項(xiàng)目，由行業(yè)主管部門(mén)按照預(yù)算編制程序和要求，將合同中符合預(yù)算管理要求的下一年度財(cái)政資金收支納入預(yù)算管理，報(bào)請(qǐng)財(cái)政部門(mén)審核后納入預(yù)算草案，經(jīng)本級(jí)政府同意后報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)審議。政府采購(gòu)《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政管理暫行辦法》（財(cái)金【2016】92號(hào)）

4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程第十八條行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)算管理要求，將PPP項(xiàng)

第二十條行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)按照預(yù)算編制要求，編報(bào)PPP項(xiàng)目收支預(yù)算：（一）收支測(cè)算。每年7月底之前，行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)按照當(dāng)年P(guān)PP項(xiàng)目合同約定，結(jié)合本年度預(yù)算執(zhí)行情況、支出績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果等，測(cè)算下一年度應(yīng)納入預(yù)算的PPP項(xiàng)目收支數(shù)額。（二）支出編制。行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)將需要從預(yù)算中安排的PPP項(xiàng)目支出責(zé)任，按照相關(guān)政府收支分類(lèi)科目、預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)和要求，列入支出預(yù)算。（三）收入編制。行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)將政府在PPP項(xiàng)目中獲得的收入列入預(yù)算。（四）報(bào)送要求。行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)將包括所有PPP項(xiàng)目全部收支在內(nèi)的預(yù)算，按照統(tǒng)一的時(shí)間要求報(bào)同級(jí)財(cái)政部門(mén)。第二十一條財(cái)政部門(mén)應(yīng)對(duì)行業(yè)主管部門(mén)報(bào)送的PPP項(xiàng)目財(cái)政收支預(yù)算申請(qǐng)進(jìn)行認(rèn)真審核，充分考慮績(jī)效評(píng)價(jià)、價(jià)格調(diào)整等因素，合理確定預(yù)算金額。政府采購(gòu)《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政管理暫行辦法》（財(cái)金【2016】92號(hào)）

4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程第二十條行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)按照預(yù)算編制要求，編報(bào)PPP項(xiàng)PPP項(xiàng)目主體或其他社會(huì)資本，除通過(guò)規(guī)范的土地市場(chǎng)取得合法土地權(quán)益外，不得違規(guī)取得未供應(yīng)的土地使用權(quán)或變相取得土地收益，不得作為項(xiàng)目主體參與土地收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)等工作，不得借未供應(yīng)的土地進(jìn)行融資；PPP項(xiàng)目的資金來(lái)源與未來(lái)收益及清償責(zé)任，不得與土地出讓收入掛鉤?！敦?cái)政部等關(guān)于聯(lián)合公布第三批政府和社會(huì)資本合作示范項(xiàng)目加快推動(dòng)示范項(xiàng)目建設(shè)的通知》（財(cái)金【2016】91號(hào)）

資金來(lái)源4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目主體或其他社會(huì)資本，除通過(guò)規(guī)范的土地市場(chǎng)取得合PPP項(xiàng)目支出納入預(yù)算的條件納入預(yù)算財(cái)政可承受能力論證通過(guò)財(cái)政可承受能力論證且經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意實(shí)施列入各地PPP項(xiàng)目目錄地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)評(píng)估、篩選的潛在PPP項(xiàng)目基本信息，錄入綜合信息平臺(tái)納入PPP綜合信息平臺(tái)未納入綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目，原則上不得通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排支出責(zé)任。4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目支出納入預(yù)算的條件納入預(yù)算財(cái)政可承受能力論證列入各PPP中政府付費(fèi)的保障（一）《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受能力論證指引》（財(cái)金〔2015〕21號(hào)）

第五條財(cái)政承受能力論證的結(jié)論分為“通過(guò)論證”和“未通過(guò)論證”?！巴ㄟ^(guò)論證”的項(xiàng)目，各級(jí)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)在編制年度預(yù)算和中期財(cái)政規(guī)劃時(shí)，將項(xiàng)目財(cái)政支出責(zé)任納入預(yù)算統(tǒng)籌安排?！拔赐ㄟ^(guò)論證”的項(xiàng)目，則不宜采用PPP模式。

第二十五條每一年度全部PPP項(xiàng)目需要從預(yù)算中安排的支出責(zé)任，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10%。省級(jí)財(cái)政部門(mén)可根據(jù)本地實(shí)際情況，因地制宜確定具體比例，并報(bào)財(cái)政部備案，同時(shí)對(duì)外公布。納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP中政府付費(fèi)的保障（一）《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受PPP中政府付費(fèi)的保障（二）《財(cái)政部關(guān)于規(guī)范政府和社會(huì)資本合作（PPP）綜合信息平臺(tái)運(yùn)行的通知》（財(cái)金〔2015〕166號(hào)）

地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)要按照PPP項(xiàng)目操作流程，做好本地區(qū)PPP項(xiàng)目各階段信息填報(bào)、資料上傳與管理工作。原則上，經(jīng)地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)評(píng)估、篩選的潛在PPP項(xiàng)目基本信息，均應(yīng)錄入綜合信息平臺(tái)。中央部門(mén)擬作為實(shí)施機(jī)構(gòu)的PPP項(xiàng)目，由財(cái)政部統(tǒng)一評(píng)審錄入項(xiàng)目信息。經(jīng)省級(jí)財(cái)政部門(mén)審核滿足上報(bào)要求的，由省級(jí)財(cái)政部門(mén)提交，列為儲(chǔ)備項(xiàng)目；編制項(xiàng)目實(shí)施方案，通過(guò)物有所值評(píng)價(jià)、財(cái)政承受能力論證，并經(jīng)本級(jí)政府審核同意的，列為執(zhí)行項(xiàng)目；通過(guò)中央或省級(jí)財(cái)政部門(mén)評(píng)審并列為中央或省級(jí)示范的項(xiàng)目，列為示范項(xiàng)目。

未納入綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目，不得列入各地PPP項(xiàng)目目錄，原則上不得通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排支出責(zé)任。納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP中政府付費(fèi)的保障（二）《財(cái)政部關(guān)于規(guī)范政府和社會(huì)資本合PPP綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)項(xiàng)目庫(kù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)項(xiàng)目庫(kù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式納入預(yù)算PPP是一場(chǎng)婚姻？那么，是否需要一個(gè)婚前保證書(shū)？……4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算PPP是一場(chǎng)婚姻？那么，是否需要一個(gè)婚前保證書(shū)？4.納入財(cái)政預(yù)算的（決議）文件由有權(quán)機(jī)構(gòu)出具

人大、人大常委會(huì)、政府、財(cái)政局適當(dāng)描述背景確認(rèn)納入財(cái)政預(yù)算和財(cái)政規(guī)劃納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入財(cái)政預(yù)算的（決議）文件由有權(quán)機(jī)構(gòu)出具納入預(yù)算4.園區(qū)PP安慶市外環(huán)北路工程PPP項(xiàng)目納入預(yù)算案例4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程安慶市外環(huán)北路工程PPP項(xiàng)目納入預(yù)算案例4.園區(qū)PPP整體運(yùn)安慶市外環(huán)北路工程PPP項(xiàng)目政府項(xiàng)目公司可用性服務(wù)費(fèi)運(yùn)維績(jī)效服務(wù)費(fèi)安慶市人大常委會(huì)在PPP項(xiàng)目協(xié)議簽署前通過(guò)決議，將該等可用性服務(wù)費(fèi)和運(yùn)營(yíng)績(jī)效服務(wù)費(fèi)納入跨年度的財(cái)政預(yù)算，并要求市政府加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與資金管理，定期向市人大常委會(huì)報(bào)告工程進(jìn)展、資金使用情況。注重政府方履約保障，給社會(huì)資本和金融機(jī)構(gòu)等主要利益相關(guān)方吃了定心丸，這是本項(xiàng)目成功實(shí)施的關(guān)鍵因素之一。政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算案例安慶市外環(huán)北路工程PPP項(xiàng)目政府項(xiàng)目公司可用性服務(wù)費(fèi)運(yùn)維績(jī)效安慶市人大常委會(huì)關(guān)于《安慶市人民政府關(guān)于安慶市外環(huán)北路PPP項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的議案》的決議

（2015年3月12日安慶市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)）

安慶市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議聽(tīng)取和審議了《安慶市人民政府關(guān)于安慶市外環(huán)北路PPP項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的議案》。會(huì)議同意《安慶市人民政府關(guān)于安慶市外環(huán)路北路PPP項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的議案》。會(huì)議同意市財(cái)政局提出的將可用性服務(wù)費(fèi)和運(yùn)維績(jī)效服務(wù)費(fèi)納入市本級(jí)跨年度財(cái)政預(yù)算建議。市人民政府必須加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與資金監(jiān)管，確保專(zhuān)款專(zhuān)用，定期向市人大常委會(huì)報(bào)告工程進(jìn)展、資金使用情況。納入預(yù)算案例4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程安慶市人大常委會(huì)關(guān)于《安慶市人民政府關(guān)于安慶市納入預(yù)算案例4預(yù)算編制預(yù)算初步審查預(yù)算批準(zhǔn)預(yù)算執(zhí)行

政府（具體由財(cái)政部門(mén)承擔(dān)）編制預(yù)算草案政府審定預(yù)算草案地方政府財(cái)政支出列入預(yù)算的流程

人大專(zhuān)門(mén)委員會(huì)或者人大常委會(huì)初步審查預(yù)算

人大批準(zhǔn)預(yù)算

本級(jí)政府組織執(zhí)行預(yù)算，具體由財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程預(yù)算編制預(yù)算初步審查預(yù)算批準(zhǔn)預(yù)算執(zhí)行政府（具體由財(cái)政部門(mén)承啟動(dòng)調(diào)整編制調(diào)整方案方案初步審查方案批準(zhǔn)發(fā)生需要調(diào)減預(yù)算安排的重點(diǎn)支出數(shù)額、需要增加或者減少預(yù)算總支出等情形的，啟動(dòng)預(yù)算調(diào)整地方政府預(yù)算調(diào)整流程各級(jí)政府（具體由財(cái)政部門(mén)承擔(dān)）編制預(yù)算調(diào)整方案人大專(zhuān)門(mén)委員會(huì)或者有關(guān)工作機(jī)構(gòu)初步審查調(diào)整方案

人大常委會(huì)審查與批準(zhǔn)預(yù)算調(diào)整方案4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算啟動(dòng)調(diào)整編制調(diào)整方案方案初步審查方案批準(zhǔn)發(fā)生需要調(diào)減預(yù)算安排納入預(yù)算文件的效力法律效力是否構(gòu)成擔(dān)保？人大（或者人大常委會(huì)政府財(cái)政局是否可以強(qiáng)制執(zhí)行？?jī)H有編制權(quán),無(wú)決定權(quán)僅有編制權(quán)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算納入預(yù)算文件的效力法律效力是否構(gòu)成擔(dān)保？人大（或者人大常委會(huì)遼寧省政府向原新華銀行香港分行出具一份《承諾函》，內(nèi)容為：“我省人民政府知悉貴行同意向我駐港附屬機(jī)構(gòu)中遼有限公司提供及/或繼續(xù)提供銀行便利/貸款，我省人民政府在此承諾以下事項(xiàng)：……如借款人不能按貴行要求償還就上述銀行便利／貸款下產(chǎn)生的任何債務(wù)時(shí)，我省人民政府將協(xié)助解決借款人拖欠貴行的債務(wù)，不讓貴行在經(jīng)濟(jì)上蒙受任何損失?！薄冻兄Z函》是否構(gòu)成保證擔(dān)保應(yīng)當(dāng)依據(jù)其名稱(chēng)和內(nèi)容確定。從本案《承諾函》的名稱(chēng)與內(nèi)容看，遼寧省政府僅承諾“協(xié)助解決”，沒(méi)有對(duì)中遼公司的債務(wù)作出代為清償責(zé)任的意思表示，《承諾函》不符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第六條有關(guān)“保證”的規(guī)定，不能構(gòu)成法律意義上的保證。承諾效力

政府《承諾函》不構(gòu)成法律保證遼寧省政府向原新華銀行香港分行出具一份《承諾函》，區(qū)域開(kāi)發(fā)(產(chǎn)業(yè)園區(qū))PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析課件貴州版信托“承諾函”調(diào)查

一般而言，地方政府債務(wù)率的警戒線為100%，而貴州因債務(wù)率高達(dá)190%，地方政府信用風(fēng)險(xiǎn)較高。然而，激進(jìn)的金融機(jī)構(gòu)仍會(huì)做貴州平臺(tái)項(xiàng)目，部分信托便是其中之一，但需要財(cái)政予以擔(dān)保。“承諾函”、“擔(dān)保函”、“安慰函”、“說(shuō)明函”、“安排函”名稱(chēng)如何，是否合規(guī)，是否有問(wèn)題，關(guān)鍵看兩點(diǎn)：一是看函的內(nèi)容的合規(guī)性；二是看函所支持的事情（融資行為）的合規(guī)性舉債只能省級(jí)政府層面，PPP項(xiàng)目可以納入同級(jí)政府財(cái)政預(yù)算并出具人大決議。如果是舉債違反國(guó)家新預(yù)算法，如果是PPP項(xiàng)目則不納入《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》范疇中，政府無(wú)需要回。這件事情有兩個(gè)后果：一是很多地方政府通過(guò)這種“出函”的方式變相融資，事件會(huì)導(dǎo)致很多金融機(jī)構(gòu)“風(fēng)聲鶴唳”，排查這種風(fēng)險(xiǎn)，也使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)政府出函提供支持直接融資的方式可能要重新審視了；二是對(duì)地方政府的信用是一個(gè)極大的損傷，個(gè)別地方政府的法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，從表述上看出“權(quán)力思想”的余威，隨意性較強(qiáng)。貴州版信托“承諾函”調(diào)查一般而言，地方政府債務(wù)關(guān)于使用者付費(fèi)項(xiàng)目使用者付費(fèi)：由最終消費(fèi)者直接付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)公共產(chǎn)品和服務(wù)常見(jiàn)類(lèi)型：傳統(tǒng)領(lǐng)域：污水處理、供水、供熱、供氣、高速公路、地鐵新興領(lǐng)域：文化、旅游、醫(yī)療養(yǎng)老、教育、場(chǎng)館使用者付費(fèi)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程關(guān)于使用者付費(fèi)項(xiàng)目使用者付費(fèi)：由最終消費(fèi)者直接付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)公共產(chǎn)50根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，可以分為壟斷性項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目項(xiàng)目的供應(yīng)具有壟斷性。使用者通常只能依賴(lài)項(xiàng)目消費(fèi)，不能放棄或者使用其他項(xiàng)目。例如：供水、供熱、供電、高速公路、污水處理、地下綜合管廊等。項(xiàng)目存在充分競(jìng)爭(zhēng)，使用者可以自由選擇是否在該項(xiàng)目中消費(fèi)。例如：醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、旅游、產(chǎn)業(yè)園等。壟斷性項(xiàng)目使用者付費(fèi)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程50根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，可以分為壟斷性項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目競(jìng)項(xiàng)目沒(méi)有收益來(lái)源，屬于公益性。例如：道路、橋梁、水庫(kù)、環(huán)境治理、園林綠化、文化場(chǎng)館等。關(guān)于政府付費(fèi)項(xiàng)目政府付費(fèi)：是指政府直接付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)公共產(chǎn)品和服務(wù)，主要包括可用性付費(fèi)、使用量付費(fèi)和績(jī)效付費(fèi)。項(xiàng)目類(lèi)型:政府付費(fèi)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程項(xiàng)目沒(méi)有收益來(lái)源，屬于公益性。關(guān)于政府付費(fèi)項(xiàng)目政府付費(fèi)：是指政府采購(gòu)PPP的基本特征授予經(jīng)營(yíng)權(quán)合作期限原則上不低于10年，費(fèi)用逐步支付（支付比例可以前高后低）有考核機(jī)制，考核機(jī)制對(duì)費(fèi)用支付產(chǎn)生影響（可以合理確定考核指標(biāo)，加強(qiáng)可用性考核指標(biāo)的權(quán)重）拉長(zhǎng)版的BT？政府付費(fèi)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程政府采購(gòu)PPP的基本特征授予經(jīng)營(yíng)權(quán)拉長(zhǎng)版的BT？政府付費(fèi)4.PPP項(xiàng)目主體或其他社會(huì)資本，除通過(guò)規(guī)范的土地市場(chǎng)取得合法土地權(quán)益外，不得違規(guī)取得未供應(yīng)的土地使用權(quán)或變相取得土地收益，不得作為項(xiàng)目主體參與土地收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)等工作，不得借未供應(yīng)的土地進(jìn)行融資；PPP項(xiàng)目的資金來(lái)源與未來(lái)收益及清償責(zé)任，不得與土地出讓收入掛鉤?！敦?cái)政部等關(guān)于聯(lián)合公布第三批政府和社會(huì)資本合作示范項(xiàng)目加快推動(dòng)示范項(xiàng)目建設(shè)的通知》（財(cái)金【2016】91號(hào)）

政府采購(gòu)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目主體或其他社會(huì)資本，除通過(guò)規(guī)范的土地市場(chǎng)取得合法土“通過(guò)論證”的項(xiàng)目，各級(jí)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)在編制年度預(yù)算和中期財(cái)政規(guī)劃時(shí)，將項(xiàng)目財(cái)政支出責(zé)任納入預(yù)算統(tǒng)籌安排?！拔赐ㄟ^(guò)論證”的項(xiàng)目，則不宜采用PPP模式。每一年度全部PPP項(xiàng)目需要從預(yù)算中安排的支出責(zé)任，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10%?？尚行匀笨谘a(bǔ)助項(xiàng)目與政府付費(fèi)項(xiàng)目爭(zhēng)搶政府支出的額度。額度緊張，政府的各實(shí)施機(jī)構(gòu)之間存在矛盾與沖突。關(guān)于PPP項(xiàng)目中土地征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，可以不占用一般公共預(yù)算支出的額度，計(jì)入政府性基金預(yù)算。在PPP結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面留出了更大的空間——如何運(yùn)用4號(hào)文?！墩蜕鐣?huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受能力論證指引》（財(cái)金〔2015〕21號(hào)）與《財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）支出責(zé)任4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程“通過(guò)論證”的項(xiàng)目，各級(jí)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)在編制年度預(yù)算和中期財(cái)政PPP中政府付費(fèi)的保障《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受能力論證指引》（財(cái)金〔2015〕21號(hào)）

第五條財(cái)政承受能力論證的結(jié)論分為“通過(guò)論證”和“未通過(guò)論證”?！巴ㄟ^(guò)論證”的項(xiàng)目，各級(jí)財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)在編制年度預(yù)算和中期財(cái)政規(guī)劃時(shí)，將項(xiàng)目財(cái)政支出責(zé)任納入預(yù)算統(tǒng)籌安排。“未通過(guò)論證”的項(xiàng)目，則不宜采用PPP模式。

第二十五條每一年度全部PPP項(xiàng)目需要從預(yù)算中安排的支出責(zé)任，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10%。省級(jí)財(cái)政部門(mén)可根據(jù)本地實(shí)際情況，因地制宜確定具體比例，并報(bào)財(cái)政部備案，同時(shí)對(duì)外公布。支出責(zé)任4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP中政府付費(fèi)的保障《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受能力論政府預(yù)算政府預(yù)算的構(gòu)成（政府的四本賬）一般公共預(yù)算收入：稅收、轉(zhuǎn)移支付等支出：政府一般性支出、轉(zhuǎn)移支付政府性基金預(yù)算收入：依法在一定期限內(nèi)向特定對(duì)象征收、收取或者以其他方式籌集的資金支出：特定公共事業(yè)發(fā)展國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入：國(guó)有資本收益支出：依法確定社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算收入：社會(huì)保險(xiǎn)繳款、一般公共預(yù)算安排和其他方式籌集的資金支出：社會(huì)保險(xiǎn)支出4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程政府預(yù)算政府預(yù)算的構(gòu)成（政府的四本賬）一般公共預(yù)算收入：稅收利益實(shí)現(xiàn)

案例：固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目政府社會(huì)投資人項(xiàng)目公司土地整理PPP合作協(xié)議（委托開(kāi)發(fā)協(xié)議）政府采購(gòu)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化方案基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)

固安縣政府采購(gòu)華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)提供設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)收益回報(bào)模式：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)按成本加成給予110%補(bǔ)償招商引資等服務(wù)按約定比例支付相應(yīng)費(fèi)用兩項(xiàng)費(fèi)用上限不高于園區(qū)財(cái)政收入增量的企業(yè)分享部分4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程利益實(shí)現(xiàn)案例：固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目政府社會(huì)投資利益實(shí)現(xiàn)土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售政府獲得土地出讓收入和稅收政府返還基礎(chǔ)建設(shè)投資額（110%）招商引資（按落地投資額一定比例返還）后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)維護(hù)實(shí)現(xiàn)將“短期一次性”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L(zhǎng)期、可持續(xù)園區(qū)經(jīng)營(yíng)”投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售并獲取現(xiàn)金回流企業(yè)墊資發(fā)展階段；初始投資期1-2年，成本約4-5億/平方公里4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程利益實(shí)現(xiàn)土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售政府獲得土地出讓收入利益實(shí)現(xiàn)行業(yè)名稱(chēng)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本毛利率營(yíng)業(yè)收入較上年增加百分比產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)9.53--38.3%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務(wù)0.320.2327.9%586.8%物業(yè)管理服務(wù)0.250.40-62.1%37%園區(qū)住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合計(jì)77.59--76.3%來(lái)源：華夏幸?；鶚I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程利益實(shí)現(xiàn)行業(yè)名稱(chēng)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本毛利率營(yíng)業(yè)收入較上年增加百分利益實(shí)現(xiàn)“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，雙核驅(qū)動(dòng)模式是公司商業(yè)模式的亮點(diǎn)和特色。該模式中，政府將園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由華夏幸福進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等工作，然后再轉(zhuǎn)由政府相關(guān)部門(mén)經(jīng)營(yíng)和管理，華夏幸福在這個(gè)過(guò)程中利用園區(qū)規(guī)劃的話語(yǔ)權(quán)優(yōu)勢(shì)在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。與當(dāng)?shù)卣炗喤潘詤f(xié)議，拿地成本極低。產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的土地儲(chǔ)備在公司所有土地儲(chǔ)備中占比大約為80%，而在園區(qū)周邊拿地也是公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)擴(kuò)張的一條主線。公司45%的收入來(lái)自園區(qū)運(yùn)營(yíng)，50%的收入來(lái)自園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)。2022/12/44.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程利益實(shí)現(xiàn)“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，雙5.園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)和收益率分析1、園區(qū)PPP是一個(gè)長(zhǎng)周期的運(yùn)作過(guò)程，不同的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段有不同的盈利點(diǎn)，是一個(gè)短、中、長(zhǎng)期結(jié)合的投資組合，上述各階段的利潤(rùn)來(lái)源能為項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2、這些贏利點(diǎn)，是影響PPP簽訂時(shí)物有所值評(píng)價(jià)的定量評(píng)估時(shí)的關(guān)鍵因素。不過(guò)，由于園區(qū)并非高速公路、污水廠這樣傳統(tǒng)可憑經(jīng)驗(yàn)?zāi)M估算的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在土地、產(chǎn)業(yè)、資本、人流等眾多不確定函數(shù)的綜合作用下，準(zhǔn)確的定量評(píng)估幾乎很難做到，因此短期來(lái)看，定性的物有所值評(píng)價(jià)更適合于園區(qū)PPP的情況。3、對(duì)于PPP收益達(dá)成的共識(shí)是“確保盈利，嚴(yán)禁暴利”，一般對(duì)于PPP項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的提法在8%---10%這個(gè)區(qū)間，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這個(gè)收益率對(duì)于基建、一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于可接受范圍，但對(duì)于整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP收益率是否能夠匹配契合尚無(wú)定論，需要在一些項(xiàng)目的實(shí)踐中歸納總結(jié)。5.園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)和收益率分析

園區(qū)PPP是一個(gè)長(zhǎng)周期的運(yùn)作過(guò)程，不同的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段有不同的盈利點(diǎn)，是一個(gè)短、中、長(zhǎng)期結(jié)合的投資組合，上述各階段的利潤(rùn)來(lái)源能為項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這些贏利點(diǎn)也可能是影響PPP項(xiàng)目簽訂時(shí)物有所值評(píng)價(jià)的定量評(píng)估時(shí)的關(guān)鍵因素園區(qū)PPP并非高速公路、污水廠這樣傳統(tǒng)可憑經(jīng)驗(yàn)?zāi)M估算的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在土地、產(chǎn)業(yè)、資本、人流等眾多不確定因素的綜合作用下，準(zhǔn)確的定量評(píng)估很難做到，短期來(lái)看，定性的物有所值評(píng)價(jià)更適合于園區(qū)PPP的評(píng)估。園區(qū)PPP可能的主要贏利點(diǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入分成產(chǎn)業(yè)投資收益規(guī)劃、咨詢(xún)服務(wù)等收益基金管理收益等園區(qū)內(nèi)與產(chǎn)業(yè)相關(guān)二級(jí)開(kāi)發(fā)物業(yè)載體租售收入物業(yè)管理、配套設(shè)施、服務(wù)活動(dòng)等經(jīng)營(yíng)性收入5.園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)和收益率分析園區(qū)PPP是一個(gè)長(zhǎng)周期的運(yùn)作過(guò)程，不同的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段?

產(chǎn)業(yè)新城投資者、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商：PPP模式是政府大力提倡的模式，不可能不去響應(yīng)，且響應(yīng)帶來(lái)的業(yè)務(wù)拓展效是很強(qiáng)的；但一旦進(jìn)入PPP的框架，意味著以往的讓政府過(guò)度讓利的分成模式不可能再為PPP模式要求所接受，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一系列對(duì)回報(bào)率、利潤(rùn)率的不利影響。這是一個(gè)必須迅速面對(duì)的選擇？財(cái)政部的《政府和社會(huì)資本合作法（征求意見(jiàn)稿）》文稿中強(qiáng)調(diào)：合作項(xiàng)目連續(xù)三年收益過(guò)高或者過(guò)低，幅度超過(guò)合作協(xié)議約定的，應(yīng)當(dāng)按照合作協(xié)議調(diào)整政府付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者公共產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格對(duì)于PPP收益達(dá)成的共識(shí)是“確保盈利，嚴(yán)禁暴利”，對(duì)于PPP項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的提法，大多在6%~8%這個(gè)區(qū)間，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這個(gè)收益率對(duì)于基建、一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于可接受范圍，但對(duì)于整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP收益率是否能夠匹配契合尚無(wú)定論？如果將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一般性收益、經(jīng)常性收益以及相關(guān)配套物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收益都算進(jìn)去，整體回報(bào)率超過(guò)30%，甚至超過(guò)50%都是一種常態(tài)，但這明顯已經(jīng)接近社會(huì)對(duì)于“暴利”的認(rèn)知，未來(lái)必定會(huì)面臨壓縮的態(tài)勢(shì)。如果類(lèi)似的產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)收益率連續(xù)3年超出約定或可接受的范圍，可能會(huì)進(jìn)行重新調(diào)整5.園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)和收益率分析?產(chǎn)業(yè)新城投資者、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商：PPP模式是政府大力6.園區(qū)PPP的成功條件和操作要領(lǐng)好的園區(qū)PPP項(xiàng)目，主要取決于兩個(gè)條件：

一是必須要觀察該項(xiàng)目的可行性以及規(guī)模與實(shí)際需求的匹配。如果項(xiàng)目建成以后無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有效益，即使政府愿意支付，也會(huì)造成資源的浪費(fèi)，這樣的項(xiàng)目就缺少成功的PPP項(xiàng)目必須具有的基礎(chǔ)；二是要看政府的支付意愿和支付能力，以及相應(yīng)的法律法規(guī)保障，以提高違約成本，降低違約可能。1、在園區(qū)PPP框架之下，土地、產(chǎn)業(yè)、資本三要素的協(xié)同與配合對(duì)于園區(qū)PPP的成功而言至為關(guān)鍵。2、土地是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)是未來(lái)發(fā)展的保障，資本是園區(qū)運(yùn)營(yíng)得以持續(xù)進(jìn)行和完成的核心，這些要素的協(xié)同與配合對(duì)于園區(qū)PPP的成功而言至為關(guān)鍵。6.園區(qū)PPP的成功條件和操作要領(lǐng)好的園區(qū)PPP項(xiàng)目?jī)纱笕Q因素要看政府的支付意愿和支付能力以及相應(yīng)的法律法規(guī)保障，以提高違約成本，降低違約可能比如中信汕頭濱海新城PPP項(xiàng)目，汕頭市濠江區(qū)還爭(zhēng)取到了地級(jí)市的管理權(quán)限，區(qū)級(jí)政府可以行使地級(jí)市的管理權(quán)限，再加上汕頭市和濠江區(qū)政府都兌現(xiàn)了承諾以?xún)杉?jí)立法保障為濱海新城保駕護(hù)航，這些都對(duì)PPP的實(shí)施有巨大的裨益。要觀察該項(xiàng)目的可行性以及規(guī)模與實(shí)際需求的匹配如果項(xiàng)目建成以后無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有效益，即使政府愿意支付，也會(huì)造成資源的浪費(fèi)，這樣的項(xiàng)目就缺少成功的PPP項(xiàng)目必須具有的基礎(chǔ)6.園區(qū)PPP的成功條件和操作要領(lǐng)好的園區(qū)PPP項(xiàng)目要看政府的支付意愿和支付能力以及相應(yīng)的法律在園區(qū)PPP框架之下，土地、產(chǎn)業(yè)、資本三要素的協(xié)同與配合對(duì)于園區(qū)PPP的成功而言至為關(guān)鍵資本是園區(qū)運(yùn)營(yíng)得以持續(xù)進(jìn)行和完成的核心產(chǎn)業(yè)是未來(lái)發(fā)展的保障土地是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)PPP推行可能存在的最大障礙：一些城市政府財(cái)大氣粗、風(fēng)格保守、墨守成規(guī)，不愿意嘗試PPP；欠發(fā)達(dá)城市作風(fēng)激進(jìn)，更多的是將PPP作為一種財(cái)政吃緊狀況下的融資模式，欠缺服務(wù)心態(tài)。！6.園區(qū)PPP的成功條件和操作要領(lǐng)PPP模式作為政府與社會(huì)力量合作供給公共服務(wù)的一種新模式，第二個(gè)P可以是擁有資本的重資產(chǎn)企業(yè)，也可以是沒(méi)有資本優(yōu)勢(shì)但卻擁有技術(shù)、專(zhuān)業(yè)和管理優(yōu)勢(shì)的輕資產(chǎn)社會(huì)組織，尤其是在存量園區(qū)的PPP盤(pán)活過(guò)程中，在運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、金融、資源整合等輕資產(chǎn)能力和平臺(tái)式的整合能力上，這種輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)顯得更為重要。在園區(qū)PPP框架之下，土地、產(chǎn)業(yè)、資本三要素的協(xié)同與配合對(duì)于6.園區(qū)PPP的成功條件和操作要領(lǐng)園區(qū)PPP項(xiàng)目的操作要領(lǐng)：一、建立長(zhǎng)期共識(shí)共贏的心態(tài)，在專(zhuān)業(yè)能力方面充分尊重社會(huì)資本，把共識(shí)和尊重寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中，給予社會(huì)資本足夠的話語(yǔ)權(quán)保障；

二、機(jī)制和法律的保障，對(duì)于社會(huì)資本而言十分重要。比如中信汕頭濱海新城PPP。獲得了兩級(jí)人大的立法通過(guò)，具有雙保險(xiǎn)的效果，無(wú)論政府環(huán)節(jié)和人事變動(dòng)都不會(huì)波及于此；

三、公平、合理、透明的審核機(jī)制貫穿項(xiàng)目始終。

以“浮動(dòng)性輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)式PPP收益框架”為例，社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)方與政府合資成立基于輕資產(chǎn)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司，如：地方政府在年初從財(cái)政撥款中打入一筆資金作為運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的啟動(dòng)資金，年底時(shí)根據(jù)整個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)狀況、體系搭建等進(jìn)行綜合性打分，打分低于1，則根據(jù)不足的比例進(jìn)行資金返還，打分高于1，則根據(jù)超出部分進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。相對(duì)來(lái)講，這種機(jī)制可能是一種更為均衡合理的審核方式；

6.園區(qū)PPP的成功條件和操作要領(lǐng)6.園區(qū)PPP的成功條件和操作要領(lǐng)園區(qū)PPP項(xiàng)目的操作要領(lǐng)：四、評(píng)估機(jī)制方面的革新。很多地方政府在選擇PPP合作方時(shí)更看重的是資產(chǎn)規(guī)模和資金實(shí)力等，涉及到園區(qū)PPP，更看重的是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。在園區(qū)運(yùn)營(yíng)中，社會(huì)資本應(yīng)該是一個(gè)具備平臺(tái)鏈接能力和產(chǎn)業(yè)生成能力的規(guī)劃方案提供者，負(fù)責(zé)建立一個(gè)端口，引入包括產(chǎn)業(yè)投資方、孵化運(yùn)營(yíng)方、二級(jí)開(kāi)發(fā)商等優(yōu)秀合作者組成聯(lián)合艦隊(duì)，也就是所謂的“插線板工程”。這個(gè)新型工程方的資質(zhì)如何評(píng)估，政府需要有一種全新的機(jī)制來(lái)應(yīng)對(duì)。

五、角色權(quán)益和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等的提前界定，這些對(duì)于降低后期成本、提升合作效益等也非常重要。

6.園區(qū)PPP的成功條件和操作要領(lǐng)案例：xx工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP模式建設(shè)融資方案

一、園區(qū)基本情況（一）建設(shè)規(guī)模。園區(qū)建設(shè)面積45平方公里，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資100億元。（二）園區(qū)定位：是一個(gè)產(chǎn)城融合、生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、宜業(yè)宜居的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。除工業(yè)企業(yè)入駐外，其它功能配套包括：居住、商業(yè)設(shè)施、教育、醫(yī)療、金融等公共服務(wù)設(shè)施。

二、工作內(nèi)容

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)。1、編制園區(qū)總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃。2、編制園區(qū)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃。3、組織基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工圖設(shè)計(jì)。（二）征地拆遷。（三）建設(shè)內(nèi)容：場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、電信、綠化、垃圾處理、污水處理、地下綜合管廊等。案例：xx工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP模式建設(shè)融資方案

上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目是上海首個(gè)落地實(shí)施的新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目，上海市入選國(guó)家發(fā)改委PPP項(xiàng)目庫(kù)的唯一重點(diǎn)推薦項(xiàng)目。項(xiàng)目由青浦區(qū)政府授權(quán)重固鎮(zhèn)人民政府與世界500強(qiáng)排名27位的中國(guó)建筑骨干成員中國(guó)建筑第八工程局有限公司和中建方程投資發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合體按照國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略總體要求，采用PPP模式合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目合作范圍包含重固鎮(zhèn)整個(gè)鎮(zhèn)域，總面積約為24平方公里，合作周期為10年，近期投資約120億元。合作業(yè)務(wù)涵蓋規(guī)劃策劃、土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、保障房建設(shè)、城鎮(zhèn)更新和產(chǎn)業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)等方面。項(xiàng)目整體將分三期持續(xù)推進(jìn)。首批項(xiàng)目包括731畝的城中村改造工程、20多平方公里的美麗河湖建設(shè)計(jì)劃，以及公交樞紐等10多個(gè)子項(xiàng)目的建設(shè)。為保證項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)運(yùn)營(yíng)的科學(xué)高效，中建八局邀請(qǐng)知名的戰(zhàn)略策劃?rùn)C(jī)構(gòu)王志綱工作室，全程參與重固新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)策劃。SBA、麥肯錫、同濟(jì)大學(xué)、中建院士工作室等國(guó)內(nèi)外知名咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或?qū)嵤﹫F(tuán)隊(duì)也將陸續(xù)參與到本項(xiàng)目的建設(shè)中。8.案例分析上海xx鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化“1+3+x”模式回報(bào)機(jī)制上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目是上海首個(gè)落地PPP模式的回報(bào)機(jī)制

從基本模式本身成本攤銷(xiāo)

三個(gè)補(bǔ)充模式，解決PPP資金

持有部分公共建筑（可持續(xù)）

其他合作模式做收益補(bǔ)充1234

政府購(gòu)買(mǎi)缺口補(bǔ)助特許經(jīng)營(yíng)8.案例分析上海xx鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化“1+3+x”模式回報(bào)機(jī)制PPP模式的回報(bào)機(jī)制從基本模式本身成本攤銷(xiāo)三個(gè)補(bǔ)充模7272二、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP項(xiàng)目的融資模式和要求【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】7272二、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）【區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP傳統(tǒng)模式下的融資建設(shè)方式政府土地儲(chǔ)備制度土地市場(chǎng)企業(yè)（建設(shè)單位）BT協(xié)議提升土地價(jià)值獲得土地收入回購(gòu)款土地收入/收益分成土地收入/收益分成協(xié)議政府企業(yè)（建設(shè)單位）土地兜底出讓土地平衡協(xié)議政府企業(yè)（建設(shè)單位）提升土地價(jià)值獲得土地收入提升土地價(jià)值獲得土地收入BT的變形方式資源平衡方式傳統(tǒng)模式下的融資建設(shè)方式政府土地儲(chǔ)備制度土地市場(chǎng)企業(yè)BT協(xié)議74二、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)0PPP項(xiàng)目的融資模式和要求

（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資（二）PPP項(xiàng)目的并購(gòu)貸款（三）PPP項(xiàng)目的股權(quán)基金（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化（六）項(xiàng)目增信措施及若干案例分析74二、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)0PPP項(xiàng)目的融資模式和要求

75PPP綜合金融服務(wù)基本內(nèi)容協(xié)助政府制訂PPP實(shí)施方案、篩選試點(diǎn)項(xiàng)目建立社會(huì)投資人庫(kù)，不政府PPP項(xiàng)目對(duì)接協(xié)助設(shè)計(jì)PPP項(xiàng)目方案（包括項(xiàng)目交易架構(gòu)）牽頭設(shè)計(jì)PPP項(xiàng)目投融資方案牽頭實(shí)施PPP項(xiàng)目投融資方案上半場(chǎng)-融智下半場(chǎng)-融資PPP融資基礎(chǔ)方案:股權(quán)結(jié)構(gòu)化融資+項(xiàng)目收益票據(jù)/項(xiàng)目貸款/銀團(tuán)貸款+ABN/營(yíng)運(yùn)期貸款二、區(qū)域開(kāi)發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)0PPP項(xiàng)目的融資模式和要求

75PPP綜合金融服務(wù)基本內(nèi)容協(xié)助政府制建立社會(huì)投協(xié)助設(shè)計(jì)牽76（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資

定義：用于借款人固定資產(chǎn)投資的本外幣貸款，適用PPP項(xiàng)目建設(shè)階段融資需求。貸款期限較長(zhǎng)貸款金額較大融資成本較低

流程相對(duì)簡(jiǎn)便

特色和優(yōu)勢(shì)

76（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資

定義：用于借款人固定77（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資

77（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資

78（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資

銀團(tuán)融資

PPP項(xiàng)目融資資金額較大，融資期限較長(zhǎng)，適合于采用銀團(tuán)的方式進(jìn)行項(xiàng)目融資。根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)要求，單一客戶或單一項(xiàng)目融資超過(guò)10億元，原則上通過(guò)銀團(tuán)方式提供融資；若融資金額超過(guò)30億元，則必須通過(guò)銀團(tuán)方式提供融資。銀團(tuán)成員牽頭行：指經(jīng)借款人同意，發(fā)起組織銀團(tuán)、負(fù)責(zé)分銷(xiāo)銀團(tuán)貸款份額的銀行，是銀團(tuán)貸款的組織者和安排者。銀團(tuán)可以由一家銀行牽頭，也可由兩家以上銀行作為聯(lián)合牽頭行共同履行牽頭職責(zé)，也可以根據(jù)其他金融機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)份額情設(shè)置副牽頭行。代理行：按相關(guān)貸款條件確定的金額和進(jìn)度歸集資金向借款人提供貸款，并接受銀團(tuán)委托按銀團(tuán)貸款協(xié)議規(guī)定的職責(zé)對(duì)銀團(tuán)資金進(jìn)行管理的銀行。參見(jiàn)行：參加銀團(tuán)并按照協(xié)商確定的承貸份額向借款人提供貸款的銀行。78（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資

銀團(tuán)融資銀牽頭行：指79（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資

項(xiàng)目概況：新建綜合填埋場(chǎng)一期項(xiàng)目，包括垃圾滲瀝液應(yīng)急排放，再生能源利用中心

，防污染隔離林，項(xiàng)目總投資34億元項(xiàng)目公司：

L固廢綜合開(kāi)發(fā)有限公司融資方案：銀團(tuán)貸款23億元，貸款期限15年還款來(lái)源：

地方政府根據(jù)特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，與L固廢公司按40元/噸支付C公司L項(xiàng)目公司項(xiàng)目銀團(tuán)貸款政府股東項(xiàng)目資本金PPP項(xiàng)目合同銀團(tuán)項(xiàng)目貸款案例：銀團(tuán)貸款（項(xiàng)目貸款）79（一）PPP項(xiàng)目銀行貸款和銀團(tuán)融資

項(xiàng)目概況：新建綜合填80（二）PPP項(xiàng)目的并購(gòu)貸款

80（二）PPP項(xiàng)目的并購(gòu)貸款

81（二）PPP項(xiàng)目的并購(gòu)貸款

81（二）PPP項(xiàng)目的并購(gòu)貸款

82（三）PPP項(xiàng)目的股權(quán)基金

82（三）PPP項(xiàng)目的股權(quán)基金

83（三）PPP項(xiàng)目的股權(quán)基金

83（三）PPP項(xiàng)目的股權(quán)基金

84（三）PPP項(xiàng)目的股權(quán)基金

84（三）PPP項(xiàng)目的股權(quán)基金

85（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式

債券融資--中期票據(jù)

定義：通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行融資，募集資金用途可用于置換銀行貸款、補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)資金缺口及項(xiàng)目建設(shè)。中期票據(jù)的注冊(cè)額度計(jì)算方式，與短期融資券一致。中期票據(jù)發(fā)債期限一年以上。PPP項(xiàng)目中期票據(jù)基本要求?

主體信用評(píng)級(jí)一般AA-以上，且存續(xù)超過(guò)3年的非金融企業(yè)?

資質(zhì)良好的PPP社會(huì)資本可申請(qǐng)發(fā)債。85（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式

債券融資--86（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式

86（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式

87（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式

債券融資--項(xiàng)目收益票據(jù)

87（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式

債券融資--88（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式

債券融資---針對(duì)PPP項(xiàng)目的項(xiàng)目收益票據(jù)基本要求項(xiàng)目收益票據(jù)鼓勵(lì)以項(xiàng)目公司作為發(fā)行主體，也能通過(guò)集團(tuán)公司發(fā)行

如以項(xiàng)目公司注冊(cè)發(fā)行，一般設(shè)置項(xiàng)目現(xiàn)金流不足以覆蓋債券本息的應(yīng)對(duì)措施，包括第三方差額補(bǔ)足條款等

如以集團(tuán)公司注冊(cè)發(fā)行，募集資金需投入項(xiàng)目建設(shè)使用，需建立有效的資金使用監(jiān)管機(jī)制在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段就項(xiàng)目運(yùn)作方式、項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制等進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目的現(xiàn)金流能覆蓋項(xiàng)目收益票據(jù)的本息88（四）PPP項(xiàng)目的債券融資和險(xiǎn)資PPP模式

債券融資--89（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

信托融資模式1、股權(quán)信托計(jì)劃信托公司可以選擇具有項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)投資人作為社會(huì)資本聯(lián)合體，共同投資項(xiàng)目公司，通過(guò)項(xiàng)目回報(bào)收回投資。重點(diǎn)考量投資PPP項(xiàng)目收益回報(bào)機(jī)制、退出保障機(jī)制等，確保風(fēng)險(xiǎn)和收益的匹配性2、債權(quán)信托計(jì)劃

(1)為投資方融資

(2)為PPP項(xiàng)目公司提供融資，重點(diǎn)考量信托融資資金來(lái)源、成本和期限、融資主體的財(cái)務(wù)狀況、回購(gòu)人的資質(zhì)和回購(gòu)條件等89（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

信托融資模式90（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

險(xiǎn)資PPP模式優(yōu)勢(shì)在哪里？1、內(nèi)部因素

險(xiǎn)資投資金額大，期限長(zhǎng)，符合PPP項(xiàng)目的融資需求2、內(nèi)部因素大型PPP項(xiàng)目一般收益穩(wěn)定，且政府支持力度大，也符合保險(xiǎn)資金安全性的要求。90（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

險(xiǎn)資PPP模91（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

91（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

92（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

92（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

93（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

93（五）PPP項(xiàng)目的信托融資模式及資產(chǎn)證券化

94（六）項(xiàng)目增信措施及若干案例分析

94（六）項(xiàng)目增信措施及若干案例分析

95（六）項(xiàng)目增信措施及若干案例分析

95（六）項(xiàng)目增信措施及若干案例分析

96（六）項(xiàng)目增信措施及若干案例分析

項(xiàng)目增信措施——PPP項(xiàng)目合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議項(xiàng)下收益權(quán)或收費(fèi)權(quán)質(zhì)押（最高法院第11批指導(dǎo)案例53號(hào)）96（六）項(xiàng)目增信措施及若干案例分析

項(xiàng)目增信措施——PP97（六）項(xiàng)目增信措施案例分析

---安徽J(rèn)縣高鐵新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一期PPP項(xiàng)目

浦發(fā)銀行與安徽省擔(dān)保公司攜手為該P(yáng)PP項(xiàng)目提供融資，該項(xiàng)目也成為全國(guó)首個(gè)縣級(jí)“PPP融資+履約擔(dān)?！表?xiàng)目。（J縣高鐵新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一期PPP項(xiàng)目投融資結(jié)構(gòu)圖）J縣高鐵新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一期PPP項(xiàng)目，投資總額約3.6億元人民幣。項(xiàng)目運(yùn)作方式為BOT，項(xiàng)目合作期11年（其中建設(shè)期為2年，運(yùn)營(yíng)期為9年）。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)為J縣生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)，項(xiàng)目采用政府付費(fèi)方式。民營(yíng)企業(yè)L公司中標(biāo)確定為J縣高鐵新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一期PPP項(xiàng)目的社會(huì)資本方。項(xiàng)目前期（征地拆遷、土地取得）由政府方負(fù)責(zé)，法律和政策風(fēng)險(xiǎn)由政府方承擔(dān)，社會(huì)資本方負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、融資、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和移交等。不可抗力由雙方共擔(dān)。項(xiàng)目資本金1億元，民企L公司與政府占比9:1,浦發(fā)銀行提供2.6億元項(xiàng)目貸款。問(wèn)題：J縣近三年每年的財(cái)政收入來(lái)自省財(cái)政轉(zhuǎn)移支付,省補(bǔ)助大幅超過(guò)本級(jí)公財(cái)預(yù)收。97（六）項(xiàng)目增信措施案例分析

---安徽J(rèn)縣高98（六）項(xiàng)目增信措施案例分析

---安徽J(rèn)縣高鐵新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一期PPP項(xiàng)目

1．引入省級(jí)政策性擔(dān)保，提升社會(huì)資本方和銀行參與PPP積極性。

安徽省擔(dān)保公司是省政府出資設(shè)立的大型政策性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，銀行間市場(chǎng)主體評(píng)級(jí)AAA。為支持J縣高鐵新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一期PPP項(xiàng)目落地，安徽省擔(dān)保公司設(shè)計(jì)履約擔(dān)保創(chuàng)新模式，向貸款銀行（收益人）出具PPP項(xiàng)目履約保函，即規(guī)定J縣按PPP合同約定因政府方原因未及時(shí)支付購(gòu)買(mǎi)服務(wù)費(fèi)時(shí)，由其向受益人代償。增加了社會(huì)資本方和金融機(jī)構(gòu)的信心。

2．引入省級(jí)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，緩釋擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)按照新預(yù)算法和地方債務(wù)管理相關(guān)規(guī)定，作為縣級(jí)財(cái)政，J縣政府無(wú)法直接為安徽省擔(dān)保公司提供反擔(dān)保。為經(jīng)濟(jì)支持欠發(fā)達(dá)縣級(jí)PPP項(xiàng)目落地，安徽省財(cái)政承諾因J縣政府不能按PPP合同約定支付政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致省擔(dān)保公司履行代償責(zé)任時(shí)，省財(cái)政將從J縣財(cái)政轉(zhuǎn)移支付代扣至省擔(dān)保公司，緩釋擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)。98（六）項(xiàng)目增信措施案例分析

---安徽J(rèn)縣高鐵新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)993、積極推廣J縣模式，提升履約精神，推動(dòng)更多欠發(fā)達(dá)縣的PPP項(xiàng)目落地

本項(xiàng)目嚴(yán)格按照財(cái)政部PPP模式操作流程分步實(shí)施。項(xiàng)目通過(guò)物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力評(píng)價(jià)，由咨詢(xún)公司編制《項(xiàng)目實(shí)施方案》并經(jīng)J縣政府批復(fù)同意，項(xiàng)目采購(gòu)符合相關(guān)規(guī)定，目前項(xiàng)目已納入綜合信息平臺(tái)庫(kù)，有效避免了項(xiàng)目合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。為進(jìn)一步防止竣工風(fēng)險(xiǎn)，明確項(xiàng)目超投資由社會(huì)投資方自籌資金解決，確保項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)到位。經(jīng)銀行評(píng)估，項(xiàng)目政府付費(fèi)現(xiàn)金流對(duì)融資本息有保障。J縣政府同意將政府付費(fèi)納入政府預(yù)算支出責(zé)任，本級(jí)人大同意納入中期預(yù)算。銀行通過(guò)貸后管理對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行全流程監(jiān)管，防止資金挪用。除安徽省擔(dān)保公司向銀行提供履約保函外，項(xiàng)目采用合同項(xiàng)下收益權(quán)質(zhì)押方式，在人行應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)進(jìn)行出質(zhì)登記，具有法律有效性。（六）項(xiàng)目增信措施案例分析

---安徽J(rèn)縣高鐵新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施一期PPP項(xiàng)目

993、積極推廣J縣模式，提升履約精神，推動(dòng)更多欠發(fā)達(dá)縣的P100100產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和特色小鎮(zhèn)PPP投融資實(shí)務(wù)及案例解析

三、PPP項(xiàng)目的投融資風(fēng)險(xiǎn)管理（40分鐘）100100產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和特色小鎮(zhèn)PPP投融資實(shí)務(wù)及案例解析101三、PPP項(xiàng)目的投融資風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）PPP項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)判斷（二）兩個(gè)PPP項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施（三）金融機(jī)構(gòu)PPP項(xiàng)目操作要點(diǎn)和思路轉(zhuǎn)變嘗試（四）案例分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP的xx示范項(xiàng)目的融資和退出模式（五）名股實(shí)債問(wèn)題101三、PPP項(xiàng)目的投融資風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）PPP項(xiàng)目的總體（一）PPP項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)判斷

PPP項(xiàng)目融資要求項(xiàng)目列入政府PPP中心或主管部門(mén)的項(xiàng)目目錄或項(xiàng)目庫(kù)，項(xiàng)目符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，并按規(guī)定履行了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的合法管理程序，項(xiàng)目資本金比例國(guó)家關(guān)于固定資產(chǎn)貸款資本金比例要求；政府采購(gòu)方式和程序符合規(guī)定；項(xiàng)目相關(guān)參與主體合規(guī)性。一是須由縣級(jí)及以上政府部門(mén)或其授權(quán)的行業(yè)主管部門(mén)簽署PPP項(xiàng)目合同二是對(duì)于未按國(guó)辦發(fā)42號(hào)文要求剝離政府性債務(wù)且承諾不再承擔(dān)融資平臺(tái)職能的本地融資平臺(tái)公司，不得作為社會(huì)資本方；社會(huì)資本方或項(xiàng)目公司已與政府方簽訂PPP項(xiàng)目合同、特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)協(xié)議或股權(quán)合作協(xié)議等；（一）PPP項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)判斷