返租操作及模式說(shuō)明兩篇

返租操作及模式說(shuō)明兩篇篇一：售后返租操作說(shuō)明售后返租作為商業(yè)營(yíng)銷策略的一個(gè)重要組成部分，其本質(zhì)上是利用金融工具解決產(chǎn)品銷售的問(wèn)題。根據(jù)交易目的的不同，商業(yè)地產(chǎn)的售后返租模式包括融資性售后返租和經(jīng)營(yíng)性售后返租兩種類型。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，我方應(yīng)采取經(jīng)營(yíng)性售后返租模式。一、從開(kāi)發(fā)商的工作角度，簡(jiǎn)單分析經(jīng)營(yíng)性售后返租的三種操作方式:序號(hào)操作模式相互關(guān)系優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)1開(kāi)發(fā)商將商鋪出售給業(yè)主，經(jīng)開(kāi)發(fā)商介紹，業(yè)主與商業(yè)管理公司簽訂租賃合同，商業(yè)管理公司承租業(yè)主所購(gòu)商鋪，開(kāi)發(fā)商不參與運(yùn)營(yíng)期間的管理1、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間存在冏品房買賣的法律關(guān)系；2、商業(yè)管理公司與業(yè)主存在房屋租賃的法律關(guān)系；優(yōu)勢(shì)：1、開(kāi)發(fā)商在完成商鋪銷售后就無(wú)需介入管理，完成項(xiàng)目銷售即可轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)：1、業(yè)主基于投資目的買鋪，對(duì)投資的回報(bào)極為敏感，因此，商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)能力很重要，所有業(yè)主能否全部與商業(yè)管理公司達(dá)成協(xié)議存在不確定性；

2、開(kāi)發(fā)商將很難把握項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的整體走勢(shì)；3、度過(guò)項(xiàng)目養(yǎng)成期后，租金開(kāi)始形成長(zhǎng)期增長(zhǎng)型回報(bào)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲取這部分收益；2業(yè)主購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的1、開(kāi)發(fā)商與業(yè)優(yōu)勢(shì)：冏鋪后，再將冏鋪主之間存在冏品1、開(kāi)發(fā)商可以將營(yíng)銷策劃的出租給開(kāi)發(fā)商，雙房買賣的法律關(guān)每一個(gè)環(huán)節(jié)都把控在自己手方簽訂商品房買賣系；中，利用締約的強(qiáng)勢(shì)地位將自合同和房屋租賃合2、開(kāi)發(fā)商與業(yè)己置于最有利的邊；同，由開(kāi)發(fā)商自行主存在房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)：組建商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行銷售結(jié)束后的運(yùn)營(yíng)管理的法律關(guān)系；1、開(kāi)發(fā)商自行組建的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)能力存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，人員招募及培養(yǎng)磨合需要較長(zhǎng)時(shí)間；2、開(kāi)發(fā)商必須時(shí)刻關(guān)注運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，管理成本、人員成本、資金成本巨大；3業(yè)主購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的1、開(kāi)發(fā)商與業(yè)優(yōu)勢(shì)：商鋪后，再將商鋪主之間存在冏品1、開(kāi)發(fā)商可以將營(yíng)銷策劃的出租給開(kāi)發(fā)商，雙房買賣的法律關(guān)每一個(gè)環(huán)節(jié)都把控在自己手方簽訂商品房買賣系；中，利用締約的強(qiáng)勢(shì)地位將自

合同和房屋租賃合同，由開(kāi)發(fā)商委托專業(yè)的商業(yè)管理公司，進(jìn)行銷售結(jié)束2、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主存在房屋租賃的法律關(guān)系；3、開(kāi)發(fā)商與商己置于最有利的邊；2、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目保持定程度的關(guān)注即可，可將主要精力轉(zhuǎn)移到新的項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)；后的運(yùn)營(yíng)管理業(yè)管理公司存在委托經(jīng)營(yíng)的法律關(guān)系；3、開(kāi)發(fā)商在銷售和租賃的每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以獲得收益；風(fēng)險(xiǎn)：1、商業(yè)管理公司的合作精神和專業(yè)能力很重要；2、法律關(guān)系復(fù)雜，需要開(kāi)發(fā)商擁有很好的把控全局能力；3、因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在每一環(huán)節(jié)都有經(jīng)濟(jì)收益，因此，需要承擔(dān)一定稅務(wù)；4業(yè)主向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買1、業(yè)主與開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：1、房產(chǎn)的銷售和管理同樣被房屋，雙方在簽訂冏之間存在冏品商品房買賣合同的房買賣的法律關(guān)自己掌控。開(kāi)發(fā)商完全可以憑同時(shí)簽訂物業(yè)委托系；借自己的優(yōu)勢(shì)地位在委托合同合同，由業(yè)主委托2、業(yè)主與開(kāi)發(fā)中約定委托費(fèi)用和代為收租等開(kāi)發(fā)商代為出租所商之間存在委托有利條款。購(gòu)買的房屋，開(kāi)發(fā)租賃的法律關(guān)風(fēng)險(xiǎn)：商間接參與后期房系；1、開(kāi)發(fā)冏實(shí)際是一種“中

產(chǎn)的管理。3、業(yè)主與承租冏戶之間存在租賃的法律關(guān)系；介”的角色，需要投入大量的管理成本、人員成本、資金成本；2、在房產(chǎn)租賃發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要幫助業(yè)主與承租人協(xié)商解決，造成大量的突發(fā)因；3、需要注意的是，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間存在委托租賃的法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商從事的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，適用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的法律及相關(guān)規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的資格有一定的要求，開(kāi)發(fā)商和委托租賃事宜的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)符合這些條件，在從事委托租賃事宜的過(guò)程中也必須符合相關(guān)的規(guī)定，受到有關(guān)部門的監(jiān)管；4、因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商并不參與商場(chǎng)

的實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理，所以對(duì)商場(chǎng)的走向無(wú)法把控，同時(shí)，也無(wú)法獲取商業(yè)發(fā)展帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益綜上分析，我們認(rèn)為第3種方式更加適合我方項(xiàng)目。二、再就經(jīng)營(yíng)性售后返租的一些重要事項(xiàng)簡(jiǎn)單分析:返租款返還形式序號(hào)返還形式優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)1分階段返還，如簽訂N年售后返租合同，每年返還X%,連續(xù)返還N年1、開(kāi)發(fā)商一次性資金支出少；2、銷售期間收取資金多；1、持續(xù)性的階段返還，對(duì)資金鏈的持續(xù)、穩(wěn)定造成很大壓力；2、隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走高，業(yè)主易對(duì)原協(xié)議產(chǎn)生不滿情緒，帶來(lái)合作風(fēng)險(xiǎn)；3、對(duì)每次返租具體操作投入的人力成本、管理成本、資金損耗成本；2買鋪期間一次性返還，如簽訂N年售后返租合同，返還1、業(yè)主首批投入資金少，買鋪門檻降低，可以吸引更多買鋪客1、銷售期間收取資金總量有所下降

標(biāo)準(zhǔn)為X%，買鋪期間一次性返還，由購(gòu)房款中直接扣除群，有利于實(shí)現(xiàn)快速銷售；合同期內(nèi)業(yè)主毀約幾率小，降低潛在的市場(chǎng)糾紛；2、商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)可以有效屏蔽外來(lái)干擾，全心全意投入運(yùn)營(yíng)管理工作，利于商場(chǎng)快速度過(guò)養(yǎng)成期，實(shí)現(xiàn)租金上漲，開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)持續(xù)獲益；綜上，我方認(rèn)為第2種方式更加適合我方項(xiàng)目。三、售后返租年限：建議返租期為三年。四、返租各方相互銜接模式：1、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》；2、開(kāi)發(fā)商與商業(yè)管理公司簽訂《委托管理合同》或開(kāi)發(fā)商自行成立物業(yè)管理公司；3、業(yè)主與商業(yè)管理公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)合同》4、籌備成立業(yè)主委員會(huì)，開(kāi)發(fā)商、商業(yè)管理公司、業(yè)主代表共同擬定《業(yè)主委員會(huì)管理公約》五、快速將商場(chǎng)做旺及規(guī)避返租期滿后小業(yè)主收回經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)波動(dòng)的保障措施：1、無(wú)自營(yíng)。業(yè)主買鋪后必須與商業(yè)管理公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)合同》，如有意在商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，需在商業(yè)管理公司工作框架下履行租鋪手續(xù)及流程，利于開(kāi)業(yè)初期貫徹各項(xiàng)管理制度，縮短養(yǎng)成期時(shí)段。2、先定位，先規(guī)劃。由商業(yè)管理公司進(jìn)行業(yè)態(tài)布局及動(dòng)線規(guī)劃，保證管理水平，使項(xiàng)目以統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者。3、短租期。商場(chǎng)與租戶簽訂租期控制在1—2年之內(nèi)，確保商業(yè)管理公司能夠及時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)局面進(jìn)行把控及調(diào)整。4、純租金。商業(yè)管理公司費(fèi)用收取為固定租金模式，不實(shí)行扣點(diǎn)聯(lián)營(yíng)，租金收取最短周期為半年，最合適周期為一年。5、多活動(dòng)。定期的節(jié)日活動(dòng)與不定期的特色活動(dòng)相結(jié)合，針對(duì)租戶自行定價(jià)、浮動(dòng)較大的特點(diǎn)，商業(yè)管理公司不限于組織商戶進(jìn)行打折優(yōu)惠活動(dòng)，更要利用多樣互動(dòng)性強(qiáng)的活動(dòng)吸引人氣。6、成立業(yè)主委員會(huì)。需制定業(yè)主委員會(huì)管理公約，明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)所有業(yè)主與商業(yè)管理公司的溝通工作，既便于業(yè)主統(tǒng)一意見(jiàn)，也便于商業(yè)管理公司縮小溝通面域，同時(shí)也使開(kāi)發(fā)商可以在返租期滿后全身而退。在返租期滿之前，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)的未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)事宜，并制定切實(shí)可行的收入分配機(jī)制，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)管理公司代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)返租期滿后的各方平穩(wěn)過(guò)渡。7、返租期滿前，公布租賃指導(dǎo)價(jià)。由商業(yè)管理公司根據(jù)實(shí)際情況，在返租期滿前公布租賃指導(dǎo)價(jià)，既避免部分業(yè)主對(duì)商鋪期望值過(guò)高，哄抬租賃價(jià)格，造成空鋪，也可以避免部分租戶聯(lián)合壓價(jià)，影響業(yè)主合理收益。8、商業(yè)管理公司充分發(fā)揮橋梁作用。在前兩個(gè)經(jīng)營(yíng)年度完成后，即著手業(yè)主收鋪準(zhǔn)備。與業(yè)主準(zhǔn)確溝通商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，使業(yè)主心理預(yù)期處于理性。同時(shí)，加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理，安撫租戶恐慌情緒，做好橋梁作用，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，對(duì)于個(gè)別業(yè)主與租戶無(wú)法達(dá)成共識(shí)的情況，首先幫助租戶尋找新的承租店鋪，其次幫助業(yè)主尋找合適的租戶，使產(chǎn)生突發(fā)、負(fù)面情況的概率降到最低，用近一年的時(shí)間準(zhǔn)備，最終實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。六、成熟案例：1、廈門世貿(mào)商城廈門世貿(mào)商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。它是廈門市第一家集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各項(xiàng)功能為一體的購(gòu)物中心，一期項(xiàng)目除主力大店外，全部分割銷售，實(shí)行售后返租，因體量較大、養(yǎng)成期長(zhǎng)，實(shí)行整體返租期為五年，通過(guò)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的有效操作，實(shí)現(xiàn)了年均租金漲幅為5%,返租回報(bào)率最高可達(dá)11%。自2002年3月正式開(kāi)業(yè)到2008年初返租合同結(jié)束，世貿(mào)商廈在經(jīng)營(yíng)上取得了巨大成功，在2009年的福建百貨業(yè)績(jī)排行中以15億年銷售額名列前茅。2、南京商貿(mào)廣場(chǎng)南京商貿(mào)廣場(chǎng)是典型的“業(yè)主委員會(huì)”模式的成功案例。南京商茂廣場(chǎng)曾是南京最高的建筑，地下4層，地上56層，地面以上總高218米，位于全國(guó)聞名的三大商業(yè)區(qū)之一的南京新街口中央商務(wù)區(qū)核心地段，20XX年，商貿(mào)裙樓在南京第一個(gè)嘗試產(chǎn)權(quán)式商鋪出售模式，20XXX年9月28日，整體租賃經(jīng)營(yíng)合同終止，經(jīng)營(yíng)權(quán)交由業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，業(yè)主們聯(lián)合成立“業(yè)主委員會(huì)”，20XX年4月28日，召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，通過(guò)整體租賃的相關(guān)決議，與蘇寧電器簽訂了租賃意向書，20XX年，蘇寧正式入駐商貿(mào)廣場(chǎng)，租賃面積17603.77平米，租賃期限為六年，20XX年，蘇寧對(duì)該店進(jìn)行升級(jí)，打造第五代“3C+旗艦店”，蘇寧的租金自經(jīng)營(yíng)第2年（20XX）起，實(shí)現(xiàn)了每3年在上一年的基礎(chǔ)上遞增5%，業(yè)主的年投資回報(bào)率在2013年達(dá)到了11.4%。篇二：XX返租回購(gòu)銷售模式說(shuō)明一、XX采用銷售政策本項(xiàng)目的商鋪普遍存在面積大、總價(jià)高的問(wèn)題。初步估算將有超過(guò)一半的商鋪總價(jià)分布在50-100萬(wàn)元之間，按照商業(yè)用房按揭貸款必須首付50%計(jì)算，客戶須支付的首期款大多超過(guò)了30萬(wàn)，有的甚至超過(guò)100萬(wàn)。在景洪這樣的小城市，投資門檻高將非常不利于商鋪銷售。我司認(rèn)為在不能降低套總價(jià)的前提下，必須降低客戶的首期款，從而降低置業(yè)門檻，讓更多人有能力購(gòu)鋪。下表是我司建議XX采用的主要銷售政策。其中針對(duì)推出的商鋪采用三年返租和五年回購(gòu)承諾的方式，對(duì)于部分大客戶和特殊客戶，可以單獨(dú)談判采用靈活的銷售政策。另外，作為返租銷售的必要配套措施，必須引進(jìn)或成立一家具有獨(dú)立法人資格的商業(yè)管理公司，以其名義對(duì)返租鋪進(jìn)行統(tǒng)一租賃和經(jīng)營(yíng)，并向客戶支付租金。還須引進(jìn)一家關(guān)聯(lián)企業(yè)為五年回購(gòu)承諾擔(dān)保。銷售政策具體內(nèi)容說(shuō)明三年返租客戶將所購(gòu)商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給商業(yè)管理公司，作為回報(bào)，商業(yè)管理公司將前三年租金收入（每年為總價(jià)的7%）一次性返還給客戶，客戶可將其用于沖抵購(gòu)房首付款?？蛻羧粝胱誀I(yíng)，須與商業(yè)管理公司另行簽訂租賃協(xié)議，客戶享受優(yōu)惠租金（每年為合同總價(jià)的3%）。前期推出的商鋪統(tǒng)一采用此種政策自營(yíng)發(fā)展基金若客戶希望自營(yíng)，則一次性返還總價(jià)的14%作為開(kāi)發(fā)商贊助其自營(yíng)的發(fā)展基金，可將其用于沖抵首期款?？蛻臬@得完整產(chǎn)權(quán)，可自由出租、轉(zhuǎn)讓或自營(yíng)。五年回購(gòu)承諾聯(lián)邦公司承諾項(xiàng)目入伙5年后所有鋪都可按自愿原則申請(qǐng)按原價(jià)回購(gòu)。按實(shí)際成交價(jià)返還，須簽定回購(gòu)協(xié)議，并要有第三方擔(dān)保?；刭?gòu)的金額為客戶實(shí)際購(gòu)買總價(jià)款，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。八年返租（備用策略）前三年（每年7%）租金一次性返還，后五年每年分別按8%、9%、10%、11%、12%的比例向客戶支付租金，八年100%回報(bào)。返租期內(nèi)由專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)?？蛻羧粝胱誀I(yíng)，須與商業(yè)管理公司另行簽訂租賃協(xié)議。此策略僅作備選，如果前期銷售不好，則可以劃成小鋪實(shí)行十年返租銷售。二、三年返租銷售模式解析“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租?！奔锤魃啼伓伎梢元?dú)立經(jīng)營(yíng)，但把總價(jià)抬高，利用溢價(jià)部分以預(yù)付租金的形式?jīng)_抵首期款。實(shí)行三年返租政策的主要目的是通過(guò)一次性向客戶返還三年租金的方式?jīng)_抵客戶應(yīng)付的首期款，降低首期款比例，從而達(dá)到降低投資門檻，擴(kuò)大客戶層面，促進(jìn)商鋪銷售的目的。三年返租銷售模式中，商鋪的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都發(fā)生了轉(zhuǎn)移，涉及到投資者、開(kāi)發(fā)商和商業(yè)管理公司三方。開(kāi)發(fā)商與商業(yè)經(jīng)理管理公司預(yù)先簽定一份合作協(xié)議。開(kāi)發(fā)商與投資者簽定商鋪買賣合同，投資者向開(kāi)發(fā)商支付房款，開(kāi)發(fā)商將商鋪的所有產(chǎn)權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給投資者。在簽定商鋪買賣合同時(shí)，投資者與商業(yè)管理公司簽定一份商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，投資者將所購(gòu)買商鋪在未來(lái)三年內(nèi)的除所有權(quán)外的一切權(quán)利轉(zhuǎn)讓給商業(yè)管理公司，商業(yè)管理公司向投資者一次性支付未來(lái)三年商鋪的租金（每年為總價(jià)的7%，合計(jì)為總價(jià)的21%）。該筆租金直接用于支付投資者購(gòu)買商鋪的首期款。案例分析：以一套總價(jià)30萬(wàn)元（已扣除認(rèn)籌優(yōu)惠、折扣等）的商鋪為例，合同總價(jià)為30萬(wàn)元，按照規(guī)定最高按揭貸款15萬(wàn)元，首付款最低應(yīng)付15萬(wàn)元。一次性返還三年租金（相當(dāng)于總價(jià)的21%）共6.3萬(wàn)元沖抵首付款，客戶實(shí)際支出（開(kāi)發(fā)商實(shí)際收入）為30-6.3=23.7萬(wàn)元，其中貸款15萬(wàn)元，首期8.7萬(wàn)元（相當(dāng)于首期減半）。開(kāi)發(fā)商名義收入30萬(wàn)元，且按照30萬(wàn)元收入納稅，實(shí)際收入為23.7萬(wàn)元。虛擬收入部分（6.3萬(wàn)元）所應(yīng)交的稅款已經(jīng)直接加在銷售總價(jià)里，所以不會(huì)因虛擬收入產(chǎn)生額外的損失。對(duì)于名義收入和實(shí)際收入差額的解釋為：開(kāi)發(fā)商通過(guò)商業(yè)管理公司間接取得了商鋪未來(lái)三年的經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)，虛擬收入部分（6.3萬(wàn)元）就是開(kāi)發(fā)商提前預(yù)付給投資者的租金，將來(lái)可以通過(guò)商業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)收入或轉(zhuǎn)租獲得的租金進(jìn)行彌補(bǔ)。如果投資者采用一次性付款的方式購(gòu)買商鋪，可以采用三年返租的方式辦理，也可一對(duì)一協(xié)商以折扣的方式進(jìn)行銷售（建議折扣率14%）。如果采用折扣方式銷售，則不需要由商業(yè)管理公司與投資者簽定返租協(xié)議，商鋪的一切權(quán)利（包括經(jīng)營(yíng)權(quán)）都?xì)w投資者所有。三、自營(yíng)發(fā)展基金模式解析自營(yíng)發(fā)展基金的政策主要是滿足自營(yíng)客戶的需求，一旦客戶選擇此種方式，則簽定購(gòu)房合同后，客戶獲得商鋪的完整產(chǎn)權(quán)。自營(yíng)發(fā)展基金的額度為合同總價(jià)的14%。此額度的確定主要有三方面的考慮。一方面，一次性返還總價(jià)的14%,相當(dāng)于贈(zèng)送給客戶3到4年的租金（市場(chǎng)平均年租金回報(bào)率為3%-4.5%），幫助客戶度過(guò)前幾年的經(jīng)營(yíng)培育期；另一方面，金沙灘同類政策的返還額度為總價(jià)的12%，從客戶的反映來(lái)看這個(gè)額度偏低，沒(méi)有起到預(yù)想的引導(dǎo)效果；第三方面，如果自營(yíng)客戶選擇三年返租的方式，一次性返還總價(jià)的21%，但三年要總共向開(kāi)發(fā)商支付相當(dāng)于總價(jià)的8%的租金，實(shí)際享受的優(yōu)惠額度為13%，低于自營(yíng)發(fā)展基金的額度，這樣就能引導(dǎo)客戶盡量選擇自營(yíng)發(fā)展基金這種模式。四、回購(gòu)政策說(shuō)明五年回購(gòu)政策的主要目的是為投資者提供一個(gè)可靠的退出機(jī)制，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，從而增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心。開(kāi)發(fā)商在與所有投資者簽定商鋪買賣合同的同時(shí)，還需要與投資者簽定一份承諾回購(gòu)的協(xié)議書。協(xié)議書中約定，項(xiàng)目入伙（或從簽定買賣合同開(kāi)始計(jì)）五年后，即第六年，所有商鋪投資者都可以根據(jù)自愿的原則申請(qǐng)將商鋪銷售給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受?；刭?gòu)的金額為客戶實(shí)際支付的總價(jià)款（不含銀行貸款利息）扣除五年來(lái)所獲得的包括一次性支付租金和其他收益。因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓所發(fā)生的一切費(fèi)用由投資者自行承擔(dān)。在上面的投資案例中，如果發(fā)生回購(gòu)，則實(shí)際回購(gòu)款為30萬(wàn)元（總價(jià)）減去6.3萬(wàn)元（商業(yè)管理公司一次性支付的三年租金），即回購(gòu)金額為23.7萬(wàn)元，與實(shí)際銷售收入相等?；刭?gòu)承諾對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益并不會(huì)造成損害。仍依上例，假設(shè)回購(gòu)金額為23.7萬(wàn)元（與開(kāi)發(fā)商五年前實(shí)際收入相等），則相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商免費(fèi)向客戶借款23.7萬(wàn)元，這筆款項(xiàng)在五年中所產(chǎn)生的投資收益完全歸開(kāi)發(fā)商。由于開(kāi)發(fā)商通過(guò)商業(yè)管理公司間接擁有三年的商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，這三年的經(jīng)營(yíng)收入（或租金收入）也歸開(kāi)發(fā)商?；刭?gòu)之后，開(kāi)發(fā)商重新?lián)碛猩啼伒娜慨a(chǎn)權(quán)，而此時(shí)商鋪本身極有可能出現(xiàn)了大幅升值，開(kāi)發(fā)商的利益得到了最大程度的擴(kuò)充。正是考慮到商鋪本身出現(xiàn)升值的可能，我司預(yù)測(cè)五年后真正愿意回購(gòu)的投資者所占的比例將很小，對(duì)聯(lián)邦公司投五年后的現(xiàn)金流壓力不大。五、八年返租（備選）銷售模式解析（暫不推出此政策，略）六、關(guān)于商業(yè)管理公司的問(wèn)題無(wú)論是推出三年返租還是八年返租政策，都必須成立或引進(jìn)一家具有獨(dú)立法人資格的商業(yè)管理公司。引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)管理公司將增強(qiáng)客戶對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)前景的信心，對(duì)提高售價(jià)也有幫助。另外，引進(jìn)商業(yè)管理公司后，聯(lián)邦公司可以最大限度地從商業(yè)街后期運(yùn)營(yíng)中解脫出來(lái)，即使出現(xiàn)返租無(wú)法兌現(xiàn)等問(wèn)題也可最大可能地免責(zé)。在八年返租銷售模式中，商業(yè)管理公司是銷售的關(guān)鍵，因此建議引進(jìn)?？稍陂_(kāi)盤前舉辦商業(yè)管理公司簽約儀式，作為項(xiàng)目推廣的一個(gè)賣點(diǎn)。有三種方式解決商業(yè)管理公司的問(wèn)題。第一種是由聯(lián)邦公司在注冊(cè)一家商業(yè)管理公司，并由該公司全權(quán)負(fù)責(zé)管理。第二種是引進(jìn)一家獨(dú)立的商業(yè)管理公司充當(dāng)顧問(wèn)，實(shí)際由聯(lián)邦偉業(yè)公司所屬的物業(yè)部負(fù)責(zé)管理，（但物業(yè)部必須要有獨(dú)立法人資格）。第三種是如成立獨(dú)立的商業(yè)管理公司或引進(jìn)商業(yè)管理顧問(wèn)公司有難度，為了推廣與銷售的需要，可以虛擬引進(jìn)管理顧問(wèn)公司，實(shí)際上由物業(yè)部管理，一切只是配合推廣與銷售。我司建議采用第一種方式。七、關(guān)于第三方擔(dān)保公司第三方擔(dān)保分為回購(gòu)擔(dān)保和返租擔(dān)保兩種。開(kāi)發(fā)商在與所有投資者簽定商鋪買賣合同的同時(shí)，還需要與投資者簽定一份承諾回購(gòu)的協(xié)議書。在該協(xié)議中將約定一旦五年后開(kāi)發(fā)商無(wú)力回購(gòu)，則由丙方（擔(dān)保公司）負(fù)責(zé)支付回購(gòu)款。建議由聯(lián)邦公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)（比如時(shí)代商務(wù)公司或建筑材料公司）擔(dān)任回購(gòu)承諾的第三方擔(dān)保公司，以增強(qiáng)客戶的信心。在八年返租銷售模式中，商業(yè)管理公司承諾從第四年開(kāi)始每年向客戶支付約定的租金，直到返租期滿為止。為了保障投資者利益，增強(qiáng)投資者購(gòu)買信心，必須在協(xié)議中指定一個(gè)第三方擔(dān)保公司（丙方）。一旦商業(yè)管理公司（乙方）無(wú)力按時(shí)支付租金，則由擔(dān)保公司代為承擔(dān)支付租金的義務(wù)。建議由聯(lián)邦公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)（比如時(shí)代商務(wù)公司或建筑材料公司）擔(dān)當(dāng)返租承諾的第三方擔(dān)保公司。八、對(duì)投資者自營(yíng)需求的處理在以三年返租或八年返租的方式銷售商鋪后，商鋪前三年的經(jīng)營(yíng)權(quán)已轉(zhuǎn)移到商業(yè)管理公司名下。商業(yè)管理公司在取得商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)后一般是面向社會(huì)進(jìn)行招商，租金由一對(duì)一談判決定。如果投資者希望由自己經(jīng)營(yíng)所購(gòu)商鋪，則可以與商業(yè)管理公司協(xié)商并另外簽定一份商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，以市場(chǎng)租金向商業(yè)管理公司取得商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，并接受商業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)街的統(tǒng)一管理。作為鼓勵(lì)投資者自營(yíng)的措施，可以免除其一到三年的管理費(fèi)。商業(yè)管理公司向租戶收取的租金低于向投資者支付的租金水平，一般來(lái)說(shuō)二者是1：2的比例，即向租戶收取的年租金大致相當(dāng)于商鋪總價(jià)的4%左右，具體金額由市場(chǎng)決定。以項(xiàng)目所處地段及發(fā)展前景，如操作得當(dāng)，從第二年開(kāi)始，租金有可能等于乃至高于向投資者支付的租金水平。篇三：返租公寓協(xié)議甲方：（購(gòu)房人）乙方：（商業(yè)公司）丙方：（開(kāi)發(fā)公司）鑒于甲方向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買坐落在的“公寓”（以下稱項(xiàng)目）內(nèi)的：號(hào)房位（位置及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)該商品房買賣合同），建筑面積平方米（以下簡(jiǎn)稱該房屋），乙方為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理方，丙方為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，各方經(jīng)友好協(xié)商，就相關(guān)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、根據(jù)有關(guān)相鄰關(guān)系的法律規(guī)定和項(xiàng)目物業(yè)的特殊性，為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和收益：即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一商業(yè)形象、統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)、統(tǒng)一向業(yè)主支付租金和收益，對(duì)此甲方在簽訂《商品房買賣合同》是以充分了解，并予以同意。二、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理期限，從甲方與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》約定的交房之日起算。三、甲方委托和協(xié)助乙方按照本協(xié)議附件二所列交房標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)。在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，乙方的簽收行為對(duì)甲方具有法律效力。甲方由乙方按返還時(shí)的房屋現(xiàn)狀想繼續(xù)進(jìn)行的營(yíng)運(yùn)管理公司移交房屋，移交時(shí)甲方同意乙方和丙方均無(wú)需對(duì)該房屋所在的物業(yè)的共用部分承擔(dān)任何維修責(zé)任和恢復(fù)責(zé)任。四、在該房屋的返租期限內(nèi)，該房屋的月租金為五、甲方的權(quán)利與義務(wù)：1、在返租期限內(nèi)甲方不承擔(dān)開(kāi)發(fā)商交房標(biāo)準(zhǔn)以外的裝修費(fèi)用和承租人承租期間的任何行政事業(yè)收費(fèi)。2、承擔(dān)該房屋返租期限開(kāi)始前的物業(yè)管理費(fèi)用，并按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定承擔(dān)在保修期結(jié)束后對(duì)房屋的維修責(zé)任，若乙方代為實(shí)施維修，甲方同意其維修費(fèi)用可直接從目標(biāo)租金中直接扣除。3、在購(gòu)買該房屋時(shí)采取按揭付款方式付款的，甲方保證返租期內(nèi)，按時(shí)償還房屋銀行按揭貸款。4、甲方享有乙方所承諾的返租月租元。（大寫：）5、在本協(xié)議約定的返租期內(nèi)，若甲方將房屋轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)將本協(xié)議的甲方權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓方，并提前書面告知乙方。若甲方將房屋抵押給第三人的，則因要求第三方承諾在形式抵押權(quán)時(shí)不影響本協(xié)議的繼續(xù)履行。6、為方便招商工作的進(jìn)行及保持項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性，最大限度的保護(hù)甲方投資回報(bào)和物業(yè)的升值潛力，甲方承諾在返租期限內(nèi)不得接觸本協(xié)議、不自行出租該房屋、不自行經(jīng)營(yíng)、不另行委托任何第三方托管經(jīng)營(yíng)該房屋、不侵害本協(xié)議約定的乙方和丙方的利益。7、為保證項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和全部業(yè)主的目標(biāo)租金利益，甲方承諾本協(xié)議約定的返租期限內(nèi)，不得自行或委托他人與該房屋承租人聯(lián)絡(luò)、收取租金或其他費(fèi)用。8、在本協(xié)議約定的托管期限內(nèi)甲方同意