西安高新區(qū)中建八局科技路項(xiàng)目整體發(fā)展策劃

西安高新區(qū)中建八局科技路項(xiàng)目整體發(fā)展策劃項(xiàng)目整體發(fā)展策劃工作計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)研關(guān)鍵參數(shù)研究及項(xiàng)目初步定位第一階段第二階段第三階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目整體發(fā)展定位市場(chǎng)關(guān)鍵參數(shù)研究地塊價(jià)值各類(lèi)物業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目物業(yè)組合方式研討規(guī)劃的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目整體發(fā)展定位項(xiàng)目初步規(guī)劃要素11月5日提交第一階段報(bào)告雙方溝通探討，選擇適合企業(yè)發(fā)展的物業(yè)組合形態(tài)11月23日提交第二階段報(bào)告期間雙方密切溝通交流12月7日提交第三階段報(bào)告期間雙方密切溝通交流項(xiàng)目整體工作思路資源挖掘機(jī)會(huì)分析形象定位價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目資源市場(chǎng)現(xiàn)狀客戶喜好項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目發(fā)展定位西安宏觀經(jīng)濟(jì)背景西安城市規(guī)劃背景研究項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)研究項(xiàng)目界定項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘物業(yè)組合探討選擇適合企業(yè)發(fā)展的物業(yè)組合形態(tài)初步定位規(guī)模相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議功能區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)布局及面積確定商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目整體發(fā)展定位第一階段重點(diǎn)解決第二階段重點(diǎn)解決第三階段重點(diǎn)解決第一階段報(bào)告

目錄一｜市場(chǎng)二｜項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究三｜分業(yè)態(tài)分析四｜客群分析五｜業(yè)態(tài)組合思辨六｜規(guī)劃設(shè)計(jì)原則市場(chǎng)西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景西安房地產(chǎn)發(fā)展情況西安城市規(guī)劃發(fā)展特征高新區(qū)域發(fā)展情況宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2006年西安市的基本經(jīng)濟(jì)概況為：城市人口:2006年末西安常住人口823萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)2.0％。其中男性425.38萬(wàn)人，女性397.62萬(wàn)人，性別比106.98（以女性為100）。全市戶籍總?cè)丝?53.11萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)1.5％。土地面積：-------西安市國(guó)土總面積9983平方公里，其中城區(qū)面積1066平方公里。項(xiàng)目效益收入比去年增長(zhǎng)百分比西安市生產(chǎn)總值（GDP）1450.02億元13.0％人均GDP17794元11.0％完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1066.62億元27.7％城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資971.84億元25.2％全年新增固定資產(chǎn)455.69億元11.2％全年完成城市建設(shè)投資181.91億元24.9％城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10905元13.3%城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出8987元13.8%年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1950.53億元13.6％2006年西安各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)率均超過(guò)11%產(chǎn)業(yè)支撐清晰資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒二三產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的綜合型城市，五大產(chǎn)業(yè)支撐十分清晰投資陜西世界500強(qiáng)企業(yè)有90%在西安五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值已占全市生產(chǎn)總值的50%左右高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代裝備制造業(yè)文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)西安市經(jīng)濟(jì)活躍西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)關(guān)中城市群的核心資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒進(jìn)入21世紀(jì)以后，GDP連續(xù)保持著超過(guò)13％的高增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資近五年來(lái)以年均30%以上的速度高速增長(zhǎng)西安歷年GDP增長(zhǎng)情況02004006008001000120014000%5%10%15%20%GDP（億元）57664373482494210961270同比增長(zhǎng)率9.60%11.6013.1013.5013.5013.3013.1019992000200120022003200420052006145013伴隨西安市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，西安城市居民人均可支配收入得以較大幅度的提高。與此相對(duì)應(yīng)的是，城市居民人均消費(fèi)性支出在逐年上升的同時(shí)，其與人均可支配收入地比值亦一直處于高水位的比值。西安市民在購(gòu)買(mǎi)力提升的同時(shí)，其消費(fèi)理念現(xiàn)代，消費(fèi)強(qiáng)勁。城市人均收入持續(xù)增長(zhǎng),消費(fèi)力強(qiáng)勁城市化水平20406080100初級(jí)階段中級(jí)階段中上階段高級(jí)階段恩格爾系數(shù)%60504030最富裕小康向小康過(guò)渡溫飽絕對(duì)貧困城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）246520406000-7000>30000第三產(chǎn)業(yè)52.7%39.5%超過(guò)60％接近80％恩格爾系數(shù)34%37.1%31%左右小于30％類(lèi)比城市西安中國(guó)北京、上海東京、紐約西安進(jìn)入高速城市化發(fā)展階段市場(chǎng)西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景西安房地產(chǎn)發(fā)展情況西安城市規(guī)劃發(fā)展特征高新區(qū)域發(fā)展情況近幾年來(lái)，西安市房地產(chǎn)投資額與銷(xiāo)售額逐年上升，其總體上處于一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)期相比較房地產(chǎn)投資額，其市場(chǎng)銷(xiāo)售額高于投資額，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上體現(xiàn)“產(chǎn)出大于投入”，其總體發(fā)展非常健康．西安房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資收支良好西安市商品房投資情況良好，竣工面積穩(wěn)步提升。隨著人均收入的提高，西安房屋銷(xiāo)售逐年穩(wěn)步提升。西安普通住宅價(jià)格一路上揚(yáng)西安市房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型大于8%

小于4%4-5%5-8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入快速發(fā)展階段市場(chǎng)西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景西安房地產(chǎn)發(fā)展情況西安城市規(guī)劃發(fā)展特征高新區(qū)域發(fā)展情況西安市城市發(fā)展進(jìn)程第一階段：以皇權(quán)為中心的規(guī)劃發(fā)展格局第二階段：初級(jí)城市化階段同心圓模式，以開(kāi)發(fā)二環(huán)為標(biāo)志三環(huán)二環(huán)內(nèi)環(huán)西安市城市發(fā)展進(jìn)程同心圓＋扇形模式，城市功能區(qū)沿著交通線呈扇形向外拓展經(jīng)開(kāi)區(qū)政府北遷曲江三環(huán)二環(huán)內(nèi)環(huán)西高新西安市城市發(fā)展進(jìn)程城市格局良性擴(kuò)張高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地城內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)旅游區(qū)往閻良往咸陽(yáng)城北整體形象較差；但近期區(qū)域價(jià)值提升迅速，吸引了房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)入城東集中了大量企事業(yè)單位和批發(fā)市場(chǎng)；浐灞河生態(tài)區(qū)的建立，城東開(kāi)發(fā)建設(shè)力度加大城南傳統(tǒng)居住區(qū)，高校聚集地城西區(qū)域整體形象比較陳舊，建設(shè)力度不大，但交通較便捷西高新高新產(chǎn)業(yè)為依托，發(fā)展最迅速、形象最好的城市新區(qū)曲江旅游和文化帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，成為新的旅游亮點(diǎn)，起點(diǎn)高，發(fā)展快西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地旅游和文化帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，成為新的旅游亮點(diǎn)，起點(diǎn)高，發(fā)展快九宮格局中以“四區(qū)二基地”為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。經(jīng)開(kāi)區(qū)政府北遷西高新曲江三環(huán)二環(huán)內(nèi)環(huán)目前已經(jīng)形成同心圓、扇形、次中心三個(gè)模式疊加的模式受城市發(fā)展影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的板塊特征明顯城北板塊城內(nèi)城西板塊城東板塊中檔樓盤(pán)為主，吸引區(qū)域客戶及西高新中端客戶價(jià)格區(qū)間：3940元/m2整體區(qū)域形象差，樓盤(pán)相對(duì)集中，中檔樓盤(pán)為主，城北及外來(lái)客戶為主成交均價(jià)：3230元/m2老工業(yè)區(qū)形象，有大量企事業(yè)單位聚集；樓盤(pán)不多，中檔為主，本區(qū)域客戶為主成交均價(jià)：3150元/m2可用地少，主要發(fā)展商務(wù)商業(yè)成交價(jià)格：4270元/m2高新板塊中高檔樓盤(pán)為主，整體銷(xiāo)售情況好，吸引全市客戶成交價(jià)格：4090元/m2形象、配套好，高端物業(yè)集中成交均價(jià)：

4190元/m2(含曲江)城南板塊形象、人文底蘊(yùn)好，高端物業(yè)集中成交均價(jià)：

4740元/m2曲江板塊以上數(shù)據(jù)為2007年9月份成交數(shù)據(jù)格局變化趨勢(shì)結(jié)論：西高新、曲江形成高地；東部和北部房地產(chǎn)將逐漸升溫中海國(guó)際社區(qū)富力城：670畝，總建113萬(wàn)m2和記黃埔：773畝珠江新城：2400畝，總建240萬(wàn)m2綠地世紀(jì)城陽(yáng)光集團(tuán)金地1500畝沁水新城恒基項(xiàng)目中新浐灞半島，3800畝，總建320萬(wàn)m2水岸東方：1200畝，西高新二次創(chuàng)業(yè)用地綠地：城北400畝浐灞規(guī)劃用地本岸新鴻基3700畝大華989畝，總建102萬(wàn)m2待售、待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)在售樓盤(pán)市場(chǎng)西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景西安房地產(chǎn)發(fā)展情況西安城市規(guī)劃特征高新區(qū)域發(fā)展情況□積累的高地16年的發(fā)展積累，帶動(dòng)高新區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的全速提升，為目前西安市場(chǎng)的發(fā)展高地儼然為西安市除鐘樓商圈外的城市副中心7年國(guó)家級(jí)北經(jīng)開(kāi)區(qū)2000年2月正式批準(zhǔn)

16年國(guó)家級(jí)西高新區(qū)1991年3月4年曲江新區(qū)2003年7月3年浐灞生態(tài)區(qū)2004年9月1年政府北遷確定2006年6月注：初創(chuàng)于1993年9月科技產(chǎn)業(yè)集群西高新區(qū)東方文化旅游集群曲江新區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地政府政務(wù)集合區(qū)北經(jīng)開(kāi)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)濱河生態(tài)走廊國(guó)際會(huì)展集合區(qū)□發(fā)展的高地產(chǎn)業(yè)化思路、創(chuàng)業(yè)園模式與二次創(chuàng)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇引領(lǐng)高新區(qū)的發(fā)展方向并穩(wěn)固定占據(jù)著地產(chǎn)市場(chǎng)的制高點(diǎn)。高新區(qū)1991-2006年企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與工業(yè)產(chǎn)值遞增表16年驚人的發(fā)展速度2006年全區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1355.9億元，同比增長(zhǎng)30.13%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值870.43億元，同比增長(zhǎng)30.8%；全區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額50.8億元，同比增長(zhǎng)31%；全區(qū)企業(yè)實(shí)繳稅金總額46.58億元，同比增長(zhǎng)30.6%；地產(chǎn)發(fā)展的高地供銷(xiāo)量對(duì)比城南（含曲江）、城北、高新是供銷(xiāo)量的老三強(qiáng)板塊；城東位居第四。價(jià)格對(duì)比高新的價(jià)格僅次于城內(nèi);從供銷(xiāo)量及價(jià)格對(duì)比的情況來(lái)看，高新是西安地產(chǎn)發(fā)展的高地高新區(qū)商品房投資情況良好，施、竣、新開(kāi)工面積穩(wěn)步提升。從2005年開(kāi)始，高新區(qū)地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始起飛。高新區(qū)住宅價(jià)格一直是西安高地。進(jìn)入2007年，高新區(qū)地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始進(jìn)入快速增長(zhǎng)期?？焖侔l(fā)展的高新房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究區(qū)域價(jià)值地塊屬性地塊周邊情況及適合發(fā)展業(yè)態(tài)從高新區(qū)的發(fā)展來(lái)尋找項(xiàng)目所處

區(qū)域的價(jià)值高新區(qū)的發(fā)展歷程高新區(qū)的第一次發(fā)展集中在高新路以及周邊輻射區(qū)域。

并呈現(xiàn)出向西發(fā)展的方向代表項(xiàng)目：楓葉新都市代表項(xiàng)目：楓葉新都市代表項(xiàng)目：群賢莊本項(xiàng)目高新區(qū)的發(fā)展歷程高新區(qū)較早的高檔樓盤(pán)也是從這個(gè)區(qū)域起步的。高新區(qū)的發(fā)展歷程高新區(qū)的第二次發(fā)展集中在科技路、唐延路、太白路、丈八路以及周邊輻射區(qū)域。

高新區(qū)的中心向南偏移代表項(xiàng)目：融僑紫薇馨苑項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究區(qū)域價(jià)值地塊屬性地塊周邊情況及適合發(fā)展業(yè)態(tài)項(xiàng)目地塊周邊情況本項(xiàng)目城市公園高爾夫軟件園香格里拉商務(wù)區(qū)世紀(jì)金花通往二環(huán)唐延路住宅片區(qū)商務(wù)片區(qū)創(chuàng)業(yè)基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)科技路商業(yè)帶本項(xiàng)目地產(chǎn)高地中黃金三角的核心點(diǎn)項(xiàng)目地塊屬性項(xiàng)目地塊理解項(xiàng)目三面臨路，且有規(guī)劃路及中華世紀(jì)城入口從地塊中間穿過(guò)，做純住宅社區(qū)不能使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究區(qū)域價(jià)值地塊屬性地塊周邊情況及適合發(fā)展業(yè)態(tài)地塊周邊項(xiàng)目情況本項(xiàng)目香格里拉世紀(jì)金花金橋國(guó)際廣場(chǎng)易初蓮花都市印象楓林華府新西藍(lán)唐南香榭紫薇臻品米羅蘭山中海華庭地塊周邊

住宅

發(fā)展情況地塊周邊住宅情況都市印象唐南香榭紫薇臻品楓林華府新西藍(lán)中海華庭米羅蘭山高新區(qū)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)為發(fā)展高地，本項(xiàng)目地段為發(fā)展高地中的稀缺地段,前景看好地塊周邊

商業(yè)

發(fā)展情況地塊周邊商業(yè)情況二環(huán)路唐延路，中間為95米寬綠化帶楓韻藍(lán)灣2萬(wàn)平米超市（在建）易初蓮花超市約1.6萬(wàn)平米愛(ài)家超市約8000平米科技路以中偏檔餐飲為主高新路以餐飲、娛樂(lè)為主高檔百貨世紀(jì)金花、金鷹百貨光華路以低檔餐飲為主休閑、餐飲、娛樂(lè)一條街本項(xiàng)目隨著高新區(qū)的發(fā)展，高新區(qū)商業(yè)逐步成熟，前景看好。地塊周邊

酒店

發(fā)展情況地塊周邊酒店情況高新區(qū)酒店缺乏，帶來(lái)極大的機(jī)會(huì)點(diǎn)地塊周邊

寫(xiě)字樓

發(fā)展情況地塊周邊寫(xiě)字間情況項(xiàng)目靠近商務(wù)核心區(qū)，商務(wù)寫(xiě)字間眾多我們可以看出

在這里適合的業(yè)態(tài)涵蓋了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有

哪種業(yè)態(tài)適合項(xiàng)目的發(fā)展呢?

我們必須了解高新房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)分業(yè)態(tài)分析商業(yè)住宅寫(xiě)字樓酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價(jià)格□西安市商業(yè)供求關(guān)鍵點(diǎn)在市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)減弱的趨勢(shì)下，06年商業(yè)用房總體供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)給市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的考驗(yàn)。市場(chǎng)供應(yīng)量大、空置率高是整體現(xiàn)狀高新區(qū)商業(yè)在2003年需求量達(dá)到頂峰，但是價(jià)格上漲致使從2004年開(kāi)始空置量大于銷(xiāo)售量。目前隨著高新區(qū)商業(yè)的逐步成熟，銷(xiāo)售情況逐年攀升，但空置率高的總體態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變?！鯀^(qū)域商業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)片區(qū)商業(yè)區(qū)中，1-2層臨街商鋪?zhàn)钜兹セ?xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積面積區(qū)間（平米）銷(xiāo)售價(jià)格去化率1層2層綠地世紀(jì)城40000㎡100-2408566

16%楓林綠洲36000㎡40-2507264738286%城市風(fēng)景·夏日景色

29016㎡120-3706238

48%高科新花園110-4007200100%紫薇臻品8000㎡90-300123791084848%楓葉新都市12000㎡8-2506000100%銷(xiāo)售周期為5年□區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵點(diǎn)1、周邊常駐人口超過(guò)20萬(wàn)人2、交通條件好3、周邊有眾多商務(wù)寫(xiě)字間4、科技路已經(jīng)形成的商業(yè)氛圍5、未來(lái)唐延路規(guī)劃對(duì)商業(yè)配套的需求6、項(xiàng)目位置處于科技路與唐延路的交匯點(diǎn)具備做大型商業(yè)的條件□街鋪價(jià)格與整體市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)關(guān)鍵點(diǎn)2005成交量2005價(jià)格2006成交量2006價(jià)格20137427443686562005成交量2005價(jià)格2006成交量2006價(jià)格201616550106976979綠地世紀(jì)城2005成交量2005價(jià)格2006成交量2006價(jià)格13406104125556238楓林綠洲夏日景色商業(yè)用房的價(jià)格上升與街鋪的增長(zhǎng)銷(xiāo)售相關(guān)綜合以上商業(yè)市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)

我們的商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方向是200平米以下的鋪位分割將會(huì)減小市場(chǎng)去化抗性□商業(yè)開(kāi)發(fā)方向關(guān)鍵點(diǎn)方向一:1-2層街區(qū)型臨街商業(yè)適合快速銷(xiāo)售方向二:具備做大型商業(yè)的條件.分業(yè)態(tài)分析商業(yè)住宅寫(xiě)字樓酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價(jià)格價(jià)值與目標(biāo)提高商業(yè)去化速率，提升商業(yè)價(jià)值，并形成綜合體內(nèi)部聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到區(qū)域消費(fèi)力聚集的目標(biāo)?！跎虡I(yè)謀略核心點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)地塊情況商業(yè)40米進(jìn)深過(guò)大，不利于銷(xiāo)售。40米項(xiàng)目名稱(chēng)商鋪位置共幾層面積區(qū)間均價(jià)摩登BOBO底商一層293、100平米14000雙威溫馨花園底商一層147－205平米7500水晶國(guó)際底商一、二層最小300平米10000盛世華庭底商一層50平米無(wú)售價(jià)欣景苑底商一層50－100平米3800綠地底商一層、二層100-2407500城市風(fēng)景底商一層、二層100－1000平米6900楓林綠洲底商一層、二層40-2507264城市風(fēng)景·夏日景色底商一層、二層120-3706238高科新花園底商一層110-4007200紫薇臻品底商一層、二層90-30011000楓葉新都市底商一層8-25060001-2層商鋪類(lèi)型是區(qū)域的共識(shí)□商業(yè)占位核心點(diǎn)□商業(yè)占位方向的兩種方式4層裙樓橫向劃分，1、2層最易去化及銷(xiāo)售，

3、4層作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)及持有考慮商業(yè)整體面積增加方向一：持有物業(yè)型一1、2層銷(xiāo)售3、4層經(jīng)營(yíng)型持有此部分增加商業(yè)面積，中建八局可同土地方協(xié)商，只增加此部分的市政配套費(fèi)用，不計(jì)算樓面地價(jià)。□商業(yè)占位方向的兩種方式保持1、2層最易去化及銷(xiāo)售留出部分作為大商業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)及持有考慮方向一：持有物業(yè)型二銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)型持有此部分增加商業(yè)面積，中建八局可同土地方協(xié)商，只增加此部分的市政配套費(fèi)用，不計(jì)算樓面地價(jià)。只保留2層臨街商業(yè)；商業(yè)整體面積略?。粌H保留2層底商方向二：銷(xiāo)售去化型□商業(yè)占位方向的兩種方式分業(yè)態(tài)分析商業(yè)住宅寫(xiě)字樓酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價(jià)格影響整體規(guī)劃的二種商業(yè)開(kāi)發(fā)模式大商場(chǎng)規(guī)劃加街鋪銷(xiāo)售模式三大主力店商業(yè)模式主要面對(duì)一個(gè)大商家,由大商家整合主力店及小商家另加設(shè)街鋪以銷(xiāo)售為主面對(duì)多個(gè)主力商家，由多個(gè)主力商家整合各自的小商家全街鋪模式全部為街鋪,由小商家組成可銷(xiāo)售街鋪持有大商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)+街鋪的模式可租賃、可聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式靈活替代性經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低與單一大商家談判，經(jīng)營(yíng)方對(duì)場(chǎng)地裝修及設(shè)備仍需發(fā)展商提供，商務(wù)談判中處于被動(dòng)地位經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理難度競(jìng)爭(zhēng)壓力合作條件與單個(gè)大商家合作，降低管理廣度，具體操作中可引入商業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)位、業(yè)態(tài)升級(jí)與高新商圈的主體格局不產(chǎn)生沖突，并易形成差異化，客群易接受總體收益物業(yè)持有商場(chǎng)大體量出租，業(yè)態(tài)選擇面窄，租金收益相對(duì)低街鋪銷(xiāo)售產(chǎn)生一定收益可持有大商業(yè)物業(yè)，有利于中建八局上市需求有一定物業(yè)持有,有利于企業(yè)上市要求,但大商業(yè)租金水平低,在同時(shí)在預(yù)售階段街鋪能實(shí)現(xiàn)一部分的資金回籠。大商業(yè)+街鋪成本投入及資金回籠整體建設(shè)體量大，成本投入大，臨街商鋪有相對(duì)體量，預(yù)售階段可實(shí)現(xiàn)一部分銷(xiāo)售回籠資金額三大主力店商業(yè)模型的商業(yè)模式多個(gè)主力店經(jīng)營(yíng)，對(duì)單一百貨品牌依賴(lài)度低，單個(gè)主力店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，一旦經(jīng)營(yíng)不利，需要調(diào)整；面對(duì)多個(gè)商家，經(jīng)營(yíng)方選擇面廣，商務(wù)談判中處于相對(duì)主動(dòng)地位經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理難度競(jìng)爭(zhēng)壓力合作條件以租賃為主，面對(duì)多個(gè)商家，廣度大，租賃部分需投入管理隊(duì)伍分拆后單個(gè)商業(yè)體量減小，與高新商圈的百貨業(yè)及超市業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈整體收益物業(yè)持有沒(méi)有銷(xiāo)售，整體收益體現(xiàn)在后期租金收益中，長(zhǎng)期收益好整體商業(yè)全部持有，有利于中建八局的物業(yè)資產(chǎn)增值三大主力店商業(yè)模型成本投入及資金回籠成本投入無(wú)明顯變化，但資金回籠速度最慢大量持有物業(yè),長(zhǎng)期收益好，有利于企業(yè)上市需求,但資金回籠速度慢。全街鋪商業(yè)模式多個(gè)商家經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由商家資助承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商無(wú)風(fēng)險(xiǎn)；以銷(xiāo)售為主,無(wú)合作條件的約束經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理難度競(jìng)爭(zhēng)壓力合作條件以銷(xiāo)售為主，面對(duì)多個(gè)商家，廣度大，無(wú)需投入管理隊(duì)伍，只需物業(yè)管理全街鋪設(shè)計(jì),與高新商圈的臨街商業(yè)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈,對(duì)項(xiàng)目整體形象無(wú)促進(jìn)作用整體收益物業(yè)持有一次性收益，無(wú)遠(yuǎn)期收益無(wú)商業(yè)物業(yè)持有街鋪規(guī)劃模型成本投入及資金回籠階段建設(shè)體量小，成本投入相對(duì)小，臨街商鋪體量相對(duì)大，銷(xiāo)售回籠資金速度快沒(méi)有物業(yè)持有量，無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，不利于企業(yè)上市要求,資金回籠速度快。三種模式的比較三大主力店商業(yè)模式整體規(guī)劃，大型商業(yè)加街鋪模式經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理難度競(jìng)爭(zhēng)壓力合作條件整體收益物業(yè)持有成本投入及資金回籠三種模型對(duì)比整體規(guī)劃，全街鋪模式項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)參考臨街布置，共2層，保證去貨速率。商業(yè)群樓70000㎡商業(yè)內(nèi)街布置，共2層。商業(yè)40米進(jìn)深過(guò)大，不利于銷(xiāo)售，結(jié)合地塊情況，建議可以形成兩條街鋪，保證去貨速率。商業(yè)內(nèi)街的可行性須考慮和中華世紀(jì)城的結(jié)合部的結(jié)合方式。項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)街入口設(shè)計(jì)參考商業(yè)街入口要有很強(qiáng)的吸引力，考慮吸引人流進(jìn)入商業(yè)街。商業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)—垂直分割商業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)—進(jìn)深與面寬5—6米進(jìn)深15米，個(gè)別地方可能會(huì)有18米外街內(nèi)街進(jìn)深12米，個(gè)別地方可能會(huì)有15米分業(yè)態(tài)分析商業(yè)住宅寫(xiě)字樓酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積銷(xiāo)售價(jià)格去化率1層2層綠地世紀(jì)城40000㎡856616%楓林綠洲36000㎡7264738286%城市風(fēng)景夏日景色29016㎡623848%高科新花園7200100%紫薇臻品8000㎡123791084848%楓葉新都市12000㎡6000100商業(yè)的去貨價(jià)格為6000-12000元/平方米調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，分別有20.6%的人認(rèn)為3年后高新區(qū)商鋪的租金最高在80-120元/平方米和120-150元/平方米；分別有17.6%的人認(rèn)為3年后高新區(qū)商鋪?zhàn)罡咦饨鹂傻?20-150元/平方米和200-300元/平方米；有11.8%的人認(rèn)為3年后租金最高可以到300-400元/平方米。商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格關(guān)鍵點(diǎn)分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫(xiě)字樓住宅酒店供求關(guān)系西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體供大于求，空置率持續(xù)走高□西安市寫(xiě)字樓供求關(guān)鍵點(diǎn)寫(xiě)字樓空置面積高，整體出租率低，競(jìng)爭(zhēng)激烈2005年銷(xiāo)售較好主要得益于旺座現(xiàn)代城等個(gè)盤(pán)的旺銷(xiāo)根據(jù)西安市房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)□高新區(qū)寫(xiě)字樓供求關(guān)鍵點(diǎn)—高新區(qū)技術(shù)制造型大型國(guó)企以自建寫(xiě)字樓為主，而大量中小型企業(yè)對(duì)價(jià)格敏感度較高，造成專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓辦公物業(yè)的需求有限—寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，產(chǎn)品供應(yīng)同質(zhì)化嚴(yán)重—高新區(qū)周邊工業(yè)企業(yè)自建寫(xiě)字樓及廠房出租，嚴(yán)重分流了寫(xiě)字樓物業(yè)的部分租用客戶名稱(chēng)總建筑面積(㎡)租金(元/㎡月)投入使用時(shí)間出租火炬大廈12000301998年60-70%城建大廈6780251998年60-70%亞美大廈35000402000年70-80%E洋國(guó)100%驪華大廈21000302002年50-60%高科大廈57944602002年60%南洋國(guó)65-70%杰座廣場(chǎng)32000302003年60-70%創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)85601602003年60%高新國(guó)際49000702004年60%紫洲國(guó)際28000502005年20%華晶商務(wù)42000502005年40%□供求關(guān)鍵點(diǎn)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓整體出租率較低，約60%近3年傳統(tǒng)寫(xiě)字樓存量大，空置率高寫(xiě)字樓的去化面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)□價(jià)格與銷(xiāo)量增幅關(guān)鍵點(diǎn)高新區(qū)寫(xiě)字樓06年銷(xiāo)售價(jià)格呈回落趨勢(shì)高新區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格回落寫(xiě)字樓名稱(chēng)2005年銷(xiāo)售面積2005年價(jià)格2006年銷(xiāo)售面積2006年價(jià)格）旺座現(xiàn)代城33892平米4250元/平米54589平米4500元/平米海星城市廣場(chǎng)71790平米6150元/平米46840平米6978元/平米華晶商務(wù)廣場(chǎng)13278平米4400元/平米17249平米4750元/平米金橋國(guó)際廣場(chǎng)6884平米4250元/平米9591平米4650元/平米西高智能大廈5066平米4400元/平米5087平米4650元/平米紫云生態(tài)大廈4378平米6100元/平米2674平米6300元/平米□價(jià)格區(qū)間與去化速率關(guān)鍵點(diǎn)（部分?jǐn)?shù)據(jù)列舉）4000-4500元/平方米價(jià)格區(qū)間的寫(xiě)字樓有一定市場(chǎng)類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)售價(jià)(元/平方米)銷(xiāo)售率綜合寫(xiě)字樓高新國(guó)際商務(wù)中心7500—西部國(guó)際廣場(chǎng)700035%高科廣場(chǎng)650080%財(cái)富中心550060%紫洲國(guó)際（紫云生態(tài)大廈）620026%華晶廣場(chǎng)460082%麗華科技大廈4500—公寓式寫(xiě)字樓杰座廣場(chǎng)450095%旺座現(xiàn)代城440045%金橋國(guó)際廣場(chǎng)450036%海升國(guó)際8號(hào)390052%紫薇龍騰.優(yōu)格辦公460040%在以上寫(xiě)字樓市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)的指引下，我們可以看到□開(kāi)發(fā)方向關(guān)鍵點(diǎn)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供大于求已經(jīng)出現(xiàn)寫(xiě)字樓與住宅價(jià)格倒掛現(xiàn)象對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的只有弊而沒(méi)有利分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫(xiě)字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價(jià)格供應(yīng)量穩(wěn)步上升去化量明顯加快□高新區(qū)住宅供求關(guān)鍵點(diǎn)高新住宅市場(chǎng)去化情況2006年高新區(qū)住宅銷(xiāo)售，90-144平方米戶型成交套數(shù)占到總量的54%；在成交的戶型中，3室2廳的成交比例最大，其次是2室2廳的戶型。我們提出此配比的依據(jù)主要從市場(chǎng)供給量和去化量分析，以及客戶需求分析得出周邊住宅市場(chǎng)供應(yīng)及去化情況周邊樓盤(pán)供應(yīng)情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周邊樓盤(pán)去化情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷(xiāo)售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上數(shù)樣是我司對(duì)紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西藍(lán)二期、高新楓林華府五個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)采集構(gòu)成．

□中小戶型供求關(guān)鍵點(diǎn)公寓市場(chǎng)存在較強(qiáng)的剛性需求

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷(xiāo)售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%□中小戶型客群關(guān)鍵點(diǎn)南郊、高新生活及工作的人群是客群重點(diǎn)在高新及南郊工作的人群占到了58.8%在高新及南郊居住的人群占到了66.7%市場(chǎng)購(gòu)房人群大多數(shù)會(huì)選擇離自己工作區(qū)域近的地方購(gòu)房□中小戶型戶型關(guān)鍵點(diǎn)50-70平米戶型所占的成交比例最大50-70平米戶型是成交主力50-70平米戶型

144-180平米戶型

是成交主力50-70平米戶型

144-180平米戶型

是成交主力□中小戶型價(jià)格關(guān)鍵點(diǎn)中檔價(jià)位、高品質(zhì)產(chǎn)品的市場(chǎng)去化速率明顯較高項(xiàng)目年份成交價(jià)格成交量（平米）去化率高新水晶島200550001307524%20064500177427%楓林綠洲2004347710185035%200535747780245%2006359514124063%中天花園2005年10月起33692620426%2006年38455759085%大華陽(yáng)光曼哈頓2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%高新區(qū)住宅平均年增長(zhǎng)率達(dá)到5.44%，平均年增長(zhǎng)速度高出全市普通住宅3.37%的增長(zhǎng)速度?！踔行粜团涮钻P(guān)鍵點(diǎn)對(duì)社區(qū)配套的要求集中在銀行、教育、醫(yī)療和休閑娛樂(lè)設(shè)施等從周邊供應(yīng)、去化以及市場(chǎng)的狀況，我們得出□住宅運(yùn)作方向住宅市場(chǎng)存在剛性需求其中中小戶型的市場(chǎng)去化量較快是市場(chǎng)去化速率最快的產(chǎn)品也是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的關(guān)鍵分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫(xiě)字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價(jià)格□住宅占位方向一周邊樓盤(pán)供應(yīng)情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數(shù)量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周邊樓盤(pán)去化情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數(shù)量31220734396456742229946314銷(xiāo)售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上數(shù)樣是我司對(duì)紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西藍(lán)二期、高新楓林華府五個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)采集構(gòu)成．

舒適偏緊湊戶型是本項(xiàng)目住宅的占位方向中小戶型在1萬(wàn)平方米時(shí)不會(huì)造成市場(chǎng)去貨壓力項(xiàng)目年份成交價(jià)格成交量（平米）去化率高新水晶島200550001307524%20064500177427%中天花園9號(hào)公寓2006年9月4232（9號(hào)公寓）973097%大華陽(yáng)光曼哈頓2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%中小戶型成交量分析□住宅占位方向二中小戶型與服務(wù)公寓概念的界定服務(wù)（酒店）公寓VS普通中小戶型住宅其結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級(jí)酒店式的生活環(huán)境和物業(yè)管理。□住宅占位方向二服務(wù)式公寓

是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。

酒店式公寓是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫(xiě)字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。

選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

如水晶島的服務(wù)式公寓與酒店式公寓

產(chǎn)品承載：?jiǎn)紊砉⒕频晔焦⒑诵墓δ埽好嫦蛏虅?wù)辦公客人提供方便、快捷、實(shí)用、超值的居住服務(wù)，改變既有的居住服務(wù)及居住形式?！跽嘉环较?---服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓與普通公寓并存以滿足不同客戶的需求分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫(xiě)字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價(jià)格項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)周邊項(xiàng)目高層銷(xiāo)售情況，在滿足日照要求及容積率要求的基礎(chǔ)上，樓層高度可用足經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。周邊項(xiàng)目高層銷(xiāo)售存在抗性并不大；本項(xiàng)目地塊的稀缺性決定了本項(xiàng)目的價(jià)值；板塔結(jié)合，一梯4—6戶，戶型面積：70—120平米，舒適型2室與緊湊型3室結(jié)合項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)方向參考板式與塔式結(jié)合，提高銷(xiāo)售體量舒適偏緊湊戶型設(shè)計(jì)方向形成可能的建筑布局項(xiàng)目住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向公寓產(chǎn)品普通公寓與服務(wù)公寓

均以中小戶型的去貨速率最快50-90平米中小戶型所占的成交比例是市場(chǎng)主力50-70平米戶型是成交主力50-90平米戶型

110-130平米戶型

是成交主力50-70平米戶型

220-260平米戶型

是成交主力項(xiàng)目公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向可分可合的自由組合空間設(shè)計(jì)

戶型面積以50——70平米為主分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫(xiě)字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品價(jià)格實(shí)收均價(jià)4040元/平方米實(shí)收均價(jià)4320元/平方米實(shí)收均價(jià)3880元/平方米住宅價(jià)格關(guān)鍵點(diǎn)紫薇臻品權(quán)重系數(shù)打分得分地段0.20.80.16品質(zhì)0.11.20.12產(chǎn)品0.150.90.135景觀0.061.50.09配套0.121.20.144發(fā)展商0.051.30.065交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合計(jì)1

1.064新西藍(lán)Ⅱ權(quán)重系數(shù)打分得分地段0.21.10.22品質(zhì)0.110.1產(chǎn)品0.150.90.135景觀0.061.30.078配套0.120.90.108發(fā)展商0.051.20.06交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合計(jì)1

1.031唐南香榭權(quán)重系數(shù)打分得分地段0.20.80.16品質(zhì)0.10.80.08產(chǎn)品0.150.90.135景觀0.061.20.072配套0.120.80.096發(fā)展商0.051.50.075交通0.081.20.096朝向0.091.10.099附加值0.150.90.135合計(jì)1

0.948參考項(xiàng)目紫薇臻品新西藍(lán)Ⅱ唐南香榭對(duì)比參考基價(jià)4596.484165.243678.24權(quán)重系數(shù)0.350.350.3權(quán)重價(jià)格1608.7681457.8341103.472綜合參考均價(jià)4170.074住宅價(jià)格關(guān)鍵點(diǎn)按照年平均增長(zhǎng)12%計(jì)算，本項(xiàng)目初步建議均價(jià)：5000元/㎡公寓價(jià)格樓盤(pán)名稱(chēng)均價(jià)折扣銷(xiāo)售均價(jià)MIMI國(guó)度4170元/㎡按揭1％，一次性2％4452元/㎡摩登BOBO5280元/㎡不打折新西藍(lán)4111元/㎡按揭1％，一次性2％紫薇臻品4200元/㎡按揭無(wú)，一次性1％中天花園4500元/㎡按揭1％，一次性2％服務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格高出普通公寓30%以上

項(xiàng)目名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)收均價(jià)中天花園毛坯3660精裝小戶型4320新西藍(lán)(一期)毛坯3300-3500精裝小戶型4280公寓價(jià)格關(guān)鍵點(diǎn)公寓價(jià)格關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)入2007年之后，高新區(qū)公寓價(jià)格明顯上漲，坐落于高新一路的高新銀座與高新楓尚兩項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)均達(dá)到4800元/平米，其中高新楓尚項(xiàng)目2007年9月份項(xiàng)目認(rèn)籌價(jià)格為5000元/平米，且在項(xiàng)目體量?jī)H有900余套的條件下，認(rèn)購(gòu)客戶達(dá)到1600人以上之多。可見(jiàn)高新區(qū)公寓銷(xiāo)售進(jìn)入了快車(chē)道。按照年平均增長(zhǎng)12%計(jì)算，本項(xiàng)目小戶型初步建議均價(jià)：5500元/平米本項(xiàng)目精裝小戶型初步建議均價(jià)：6000元/平米分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫(xiě)字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品□西安市酒店供求關(guān)鍵點(diǎn)類(lèi)別旅游外匯收入（萬(wàn)美元）比較構(gòu)成（%）1．長(zhǎng)途交通費(fèi)1231130.12.旅游20455.003.住宿162111.304.餐飲38039.305.娛樂(lè)17791.106..購(gòu)物989724.27郵電通信24516.008.市內(nèi)交通8582.109.其他31127.70西安酒店需求旺盛，消費(fèi)能力強(qiáng)勁□酒店經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)58424951455501020304050601西安賓館旅客構(gòu)成（%）國(guó)內(nèi)國(guó)外散客團(tuán)體商務(wù)旅游從以上的統(tǒng)計(jì)圖表可知，西安酒店的旅客構(gòu)成的平均情況為：國(guó)內(nèi)游客為58%；國(guó)外為42%；散客為49%；團(tuán)體為51%；商務(wù)為45%；旅游為55%。

有效地滿足商務(wù)客群及旅游客群需求是酒店經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵□高新區(qū)酒店供求關(guān)鍵點(diǎn)高新區(qū)為西安核心商務(wù)區(qū)，為酒店業(yè)帶來(lái)極大的機(jī)會(huì)點(diǎn)從周邊客群、投資回報(bào)以及市場(chǎng)的狀況，我們得出□酒店運(yùn)作方向酒店業(yè)存在較大機(jī)會(huì)點(diǎn)有效地聯(lián)結(jié)市場(chǎng)需求，滿足長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的的要求。具體的測(cè)算，在大方向確定后提供。分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫(xiě)字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品高新區(qū)酒店分布高新區(qū)酒店市場(chǎng)特征商務(wù)聚集區(qū)產(chǎn)生龐大的商務(wù)客群高新區(qū)域中商務(wù)型酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，但經(jīng)營(yíng)前景較為樂(lè)觀酒店名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間星級(jí)客房數(shù)標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格平均入住率商務(wù)型酒店驪苑酒店92年8月四星級(jí)298280元/天60%以上萬(wàn)嘉酒店04年8月三星級(jí)194388元/天95%高新商務(wù)酒店04年——150余298元/天71%志誠(chéng)麗柏06年四星級(jí)210370元/天97%戴斯酒店06年四星級(jí)257220元/天95%經(jīng)濟(jì)型酒店錦江之星06年快捷酒店163171元/天95%如家06年8月快捷酒店128189元/天96%經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)空間較大，入住率有穩(wěn)定保證，但經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格致使收益不能最大化□需求類(lèi)型與銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)鍵點(diǎn)□占位方向----商務(wù)型酒店商務(wù)型酒店為客群最需求的產(chǎn)品分業(yè)態(tài)分析商業(yè)寫(xiě)字樓住宅酒店供求關(guān)系占位產(chǎn)品酒店總體量---12000平方米客房總數(shù)客房面積單人間豪華單間大床房40-45㎡40-45㎡50-70㎡200至300間左右客房類(lèi)型客房數(shù)客房面積單人間豪華單間大床房40-45㎡40-45㎡50-70㎡100間80間60間建筑面積約12000平米客房類(lèi)型商務(wù)型酒店操作經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向單人間豪華單間大床房30-45平方米50-70平方米標(biāo)準(zhǔn)間豪華標(biāo)準(zhǔn)間30-45平方米40-50平方米項(xiàng)目酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向分業(yè)態(tài)客群分析黃金三角的核心點(diǎn)住宅片區(qū)商務(wù)片區(qū)創(chuàng)業(yè)基地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)本項(xiàng)目未來(lái)的國(guó)際化都市圈項(xiàng)目自身地緣價(jià)值分業(yè)態(tài)客群分析商業(yè)住宅酒店商業(yè)客戶高新區(qū)龍首商圈輕工-康復(fù)路商圈土門(mén)商圈距離本案2公里小寨商圈距離本案4公里高新一期商圈距離本案1公里鐘樓商圈距離本案5.5公里市級(jí)商圈區(qū)域級(jí)商圈本案高新區(qū)商業(yè)的發(fā)展逐步加快，周邊的居民區(qū)以及辦公區(qū)是商業(yè)的客源，其巨大的消費(fèi)潛力是商業(yè)客戶的原動(dòng)力本項(xiàng)目分業(yè)態(tài)客群分析商業(yè)住宅酒店住宅及公寓客戶高新區(qū)本身是西安市地產(chǎn)發(fā)展的高地高新區(qū)屬于移民區(qū)，其巨大的科技動(dòng)力以及自身形象是吸引客戶的主要?jiǎng)恿Ψ謽I(yè)態(tài)客群分析商業(yè)住宅酒店酒店客戶高新區(qū)酒店布局西安作為著名的旅游城市以及高新區(qū)本身的商務(wù)客群是酒店的客群主體客群歸屬業(yè)態(tài)客群酒店周邊商務(wù)區(qū)的公務(wù)客戶以及西安作為旅游城市的旅游客戶公寓周邊商務(wù)辦公區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)以及已經(jīng)從投資中獲益的投資客住宅向往國(guó)際都市生活的居住型客戶以及看好項(xiàng)目增值潛力的投資型客戶商業(yè)看好周邊商業(yè)潛力以及具有投資意識(shí)的投資客與自營(yíng)客業(yè)態(tài)組合思辨住宅+商業(yè)住宅+公寓+商業(yè)住宅+公寓+酒店+商業(yè)對(duì)比分析底商住宅住宅□住宅加商業(yè)模式一：全街鋪模式分類(lèi)商業(yè)群樓住宅合計(jì)銷(xiāo)售面積70000m2152000m2222000m2銷(xiāo)售價(jià)格8000元/m25000元/m256000萬(wàn)元76000萬(wàn)元132000萬(wàn)元項(xiàng)目成本105840萬(wàn)元利潤(rùn)26160萬(wàn)元銷(xiāo)售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤(rùn)未扣除稅金、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用□住宅加商業(yè)模式二：大商業(yè)模式分類(lèi)商業(yè)群樓大商業(yè)住宅合計(jì)銷(xiāo)售面積60000m210000m2152000m2222000m2銷(xiāo)售價(jià)格8000元/m25000元/m2銷(xiāo)售收入48000萬(wàn)元76000萬(wàn)元124000萬(wàn)元項(xiàng)目成本105840萬(wàn)元利潤(rùn)18160萬(wàn)元租金收入（年）40元/m2/月480萬(wàn)元底商住宅住宅大商業(yè)銷(xiāo)售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤(rùn)未扣除稅金、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用□住宅加商業(yè)模式一：三主力店模式分類(lèi)商業(yè)群樓住宅合計(jì)銷(xiāo)售面積70000m2152000m2222000m2銷(xiāo)售價(jià)格5000元/m2銷(xiāo)售收入76000萬(wàn)元76000萬(wàn)元項(xiàng)目成本105840萬(wàn)元利潤(rùn)-29840萬(wàn)元租金收入40元/m2/月3360萬(wàn)元銷(xiāo)售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤(rùn)未扣除稅金、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用住宅住宅大商業(yè)大商業(yè)大商業(yè)業(yè)態(tài)組合思辨住宅+商業(yè)住宅+公寓+商業(yè)住宅+公寓+酒店+商業(yè)對(duì)比分析底商公寓住宅住宅□住宅加商業(yè)加公寓運(yùn)作方向一：全街鋪模式分類(lèi)商業(yè)群樓公寓住宅合計(jì)銷(xiāo)售面積70000m228000m2124000m2222000m2銷(xiāo)售價(jià)格8000元/m25500元/m25000元/m256000萬(wàn)元15400萬(wàn)元62000萬(wàn)元133400萬(wàn)元項(xiàng)目成本105840萬(wàn)元利潤(rùn)27560萬(wàn)元銷(xiāo)售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤(rùn)未扣除稅金、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用□住宅加商業(yè)加公寓運(yùn)作方向二：大商業(yè)模式分類(lèi)商業(yè)群樓大商業(yè)公寓住宅合計(jì)銷(xiāo)售面積60000m210000m228000m2124000m2222000m2銷(xiāo)售價(jià)格8000元/m25500元/m25000元/m2銷(xiāo)售收入48000萬(wàn)元15400萬(wàn)元62000萬(wàn)元125400萬(wàn)元項(xiàng)目成本105840萬(wàn)元利潤(rùn)19560萬(wàn)元租金收入40元/m2/月480萬(wàn)元銷(xiāo)售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤(rùn)未扣除稅金、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用住宅住宅公寓底商大商業(yè)□住宅加商業(yè)加公寓運(yùn)作方向三：三主力店模式分類(lèi)商業(yè)群樓公寓住宅合計(jì)銷(xiāo)售面積70000m228000m2124000m2222000m2銷(xiāo)售價(jià)格5500元/m25000元/m2銷(xiāo)售收入15400萬(wàn)元62000萬(wàn)元77400萬(wàn)元項(xiàng)目成本105840萬(wàn)元利潤(rùn)-28440萬(wàn)元租金收入40元/m2/月3360萬(wàn)元銷(xiāo)售面積未含地下室面積；商業(yè)租金按40元/平米/月計(jì)算；此利潤(rùn)未扣除稅金、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用住宅住宅公寓大商業(yè)大商業(yè)大商業(yè)業(yè)態(tài)組合思辨住宅+商業(yè)住宅+公寓+商業(yè)住宅+公寓+酒店+商業(yè)對(duì)比分析底商公寓