佐佑地產(chǎn)XXXX年長(zhǎng)沙錦繡星城項(xiàng)目前策方案

讓星沙，更自豪！

從此不見后來(lái)者！佐佑說(shuō)：為什么我的眼里飽含淚水？因?yàn)槲覍?duì)這土地愛的深沉。錦繡星城項(xiàng)目前策方案佐佑地產(chǎn)營(yíng)銷2010.03合作回顧2010年1月20日，佐佑地產(chǎn)與城池置業(yè)首次會(huì)晤，提報(bào)了我司的初步思路，并達(dá)成了一定程度的共識(shí)；2010年3月26日，佐佑地產(chǎn)與城池置業(yè)再次溝通，應(yīng)發(fā)展商要求，佐佑正式成立錦繡星城項(xiàng)目小組，就項(xiàng)目的整體定位、物業(yè)發(fā)展及整合營(yíng)銷等方面展開探討，形成方案。本次方案解決之問(wèn)題項(xiàng)目市場(chǎng)站位問(wèn)題項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立項(xiàng)目營(yíng)銷思路確定項(xiàng)目推廣方向確定本次提案不同于傳統(tǒng)提案——我們不堆砌數(shù)據(jù)，只求發(fā)現(xiàn)真相，探討發(fā)展；我們不丟棄市場(chǎng)，只為精準(zhǔn)定位，突破制勝！報(bào)告提綱市場(chǎng)篇宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)客戶市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)定位篇營(yíng)銷篇市場(chǎng)——空前的瘋長(zhǎng)樓市瘋長(zhǎng)了!全國(guó)新房成交價(jià)格逐月以超過(guò)10%的幅度上漲，長(zhǎng)沙新房成交均價(jià)達(dá)4900元/㎡，內(nèi)環(huán)幾無(wú)5500元/㎡以內(nèi)新房，星沙區(qū)域從均價(jià)2000多到超過(guò)3700，個(gè)別樓盤逼近5000！“地王地王地王！”一年來(lái)，一個(gè)個(gè)土地出讓記錄被刷新——255億總價(jià)地王！超過(guò)36000元/㎡樓面單價(jià)地王！全國(guó)土地出讓總收益超過(guò)1萬(wàn)億！客戶——空前的恐慌客戶真急了！無(wú)房了！開盤即售罄了！1年以來(lái)，瘋狂不斷——自帶水壺方便面排通宵隊(duì)的，客戶過(guò)多售樓部擠到爆擠到失控的，趁機(jī)炒樓花大發(fā)其財(cái)?shù)?，形形色色，林林總總。大?0后甚至85后90后提前透支加入買房大軍，大量炒房客重新占領(lǐng)市場(chǎng)。中央——空前的緊張調(diào)控開始了！從2009年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“防止”開始，到國(guó)務(wù)院工作會(huì)議提出的“遏制”，到央行微調(diào)準(zhǔn)備金率，到“貸款回收”，到各地紛紛響應(yīng)中央政策，到土地環(huán)節(jié)的大小限制措施，到兩會(huì)的熱議……調(diào)控的步調(diào)很緊張。兩大懸疑：加息何時(shí)加，又該不該加？樓市如何控，又能否控的?。课覀儾坏枚?，但是，樓市的強(qiáng)勢(shì)告訴我們，已經(jīng)“高?！绷恕Ｗ粲印硇缘挠^望總之這一年，大家都很忙。這新一輪的瘋長(zhǎng)為中國(guó)社會(huì)財(cái)富分配做了一次更為徹底的洗牌，在大的“政策市”背景下，國(guó)際緊逼調(diào)控的節(jié)奏必將持續(xù)，但是，基于通貨膨脹的現(xiàn)實(shí)情況，加息需重典，但過(guò)重的加息亦必將帶來(lái)更大的蕭條。消費(fèi)，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第一大馬車，仍然沒(méi)有被激活；2008年開始的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)并沒(méi)有離我們遠(yuǎn)去，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)體并未轉(zhuǎn)好，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的確救了中國(guó)的房地產(chǎn)，但是，當(dāng)房地產(chǎn)再次突起，潛在的危機(jī)又浮現(xiàn)了出來(lái)，房地產(chǎn)真的能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)？顯然不現(xiàn)實(shí)；2010年的亞洲大旱再次提醒我們，也許瑪雅歷關(guān)于“2012年大改變”的預(yù)言不無(wú)道理，只是一句調(diào)侃，但是我們?cè)摵苌羁痰恼J(rèn)識(shí)到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，我們需要做的還有太多太多，而對(duì)樓市的調(diào)穩(wěn)，已經(jīng)刻不容緩。報(bào)告提綱市場(chǎng)篇宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)客戶市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)定位篇營(yíng)銷篇我們不談星沙沙，談長(zhǎng)沙。?；陧?xiàng)目的特特殊性，佐佑佑憑借多年的的專業(yè)能力和和操盤經(jīng)驗(yàn)，，以專業(yè)的眼眼光下了這樣樣的定義：本案將遠(yuǎn)超出出星沙本地市市場(chǎng)的期望；正如長(zhǎng)沙市區(qū)區(qū)的各大地標(biāo)標(biāo)型單棟小戶戶型項(xiàng)目，不不論是產(chǎn)品價(jià)價(jià)格還是產(chǎn)品品價(jià)值，均高高出長(zhǎng)沙，均均價(jià)超過(guò)10000元/㎡的項(xiàng)目能能用傳統(tǒng)長(zhǎng)沙沙思維思考？？大量外來(lái)投投資客，我們們能用傳統(tǒng)的的思路和方式式？顯然不行行。我們占據(jù)星沙沙最佳位置，，區(qū)域地標(biāo)價(jià)價(jià)值優(yōu)越，城城市精神承載載責(zé)任重大??！我們可以內(nèi)內(nèi)斂，我們可可以低調(diào)，但但是我們的出出身注定了我我們的絕對(duì)地地位，誰(shuí)也不不能復(fù)制我們們的驕傲。星沙，無(wú)對(duì)手手！所以，我們決決心用長(zhǎng)沙思思維操作本案案，從市場(chǎng)分分析開始———2009年的的長(zhǎng)沙地鐵來(lái)了！2號(hào)線的全面面動(dòng)工，標(biāo)志志著長(zhǎng)沙兩翼翼齊飛時(shí)代的的來(lái)臨，河西西新城，尚東東武廣，兩頭頭旺熱；1號(hào)號(hào)線工程的確確立，標(biāo)志著著長(zhǎng)沙地鐵基基礎(chǔ)規(guī)劃布局局基本完成，，未來(lái)的長(zhǎng)沙沙，是值得期期待的；高鐵來(lái)了！武廣客運(yùn)高鐵鐵的運(yùn)行，確確立了中國(guó)的的又一個(gè)“三三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈圈”，武漢至至廣州，全程程3小時(shí)行程程！武廣新城城板塊火熱，，各樓盤量?jī)r(jià)價(jià)齊升，供不不應(yīng)求。新火火車站商圈的的確立，大量量外來(lái)投資客客的涌入，區(qū)區(qū)域未來(lái)升值值潛力巨大；；三城合一！從電話號(hào)碼的的升位和區(qū)位位統(tǒng)一開始，，未來(lái)的“0731”是是一座擁有過(guò)過(guò)數(shù)千萬(wàn)人口口的和武漢比比肩的大型城城市，長(zhǎng)株潭潭輕軌的規(guī)劃劃確立意義重重大！交通拉動(dòng)區(qū)域域，距離拉動(dòng)動(dòng)價(jià)值！長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn)現(xiàn)供應(yīng)市場(chǎng)：按照新增開工工面積滯后于于供應(yīng)1-1.5年的的周期計(jì)算，，09年新新增開工面積積將體現(xiàn)在10年的全年年供應(yīng)上。09年全年年新開工面積積大1700萬(wàn)（含四四縣市），顯顯示著2010年全市市供應(yīng)量將巨巨大。1月月市場(chǎng)供應(yīng)量量即高漲；2月，受春春節(jié)假期影響響，新批預(yù)售售進(jìn)度受阻，，供應(yīng)量暫歇歇性回落，預(yù)預(yù)測(cè)3月過(guò)過(guò)后供應(yīng)將火火速回升。供應(yīng)低潮期2010年長(zhǎng)長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)巨大，，競(jìng)爭(zhēng)激烈！！長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn)現(xiàn)銷售市場(chǎng)：銷售低潮期銷售高漲期？2月，長(zhǎng)沙沙成交市場(chǎng)大大幅收縮。受受國(guó)家貸款政政策收緊影響響，各金融機(jī)機(jī)構(gòu)個(gè)人房貸貸門檻相繼提提高，導(dǎo)致商商品房成交量量走低。據(jù)市市場(chǎng)監(jiān)控，目目前長(zhǎng)沙各大大商業(yè)銀行在在房貸政策上上取消七折利利率，陸續(xù)提提高首付款比比重。此舉將將嚴(yán)重削弱剛剛性需求購(gòu)買買力，挫傷消消費(fèi)信心。在在從緊的房貸貸政策，一季季度成交規(guī)模模將大幅跳水水。2009很火火爆，2010不得而知知，但逆向壓壓力較大！長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn)現(xiàn)供求比例：經(jīng)過(guò)09年供供應(yīng)緊張局面面之后，10年市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)將出現(xiàn)全新新格局，供應(yīng)應(yīng)大幅增加可可能性增強(qiáng)。。就2月供應(yīng)應(yīng)看，純商品品房供應(yīng)量達(dá)達(dá)74.34萬(wàn)方，供求求比突破1.4，其中純純商品住宅供供求比突破1.5，單月月銷售壓力已已初步現(xiàn)象。。預(yù)計(jì)隨著春春節(jié)后施工進(jìn)進(jìn)度的加快，，后續(xù)供應(yīng)將將急劇增加，，后市快速去去化風(fēng)險(xiǎn)加大大。銷售蜜月已成成往事供應(yīng)壓力接踵踵而至長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn)現(xiàn)成交均價(jià)：2月份，長(zhǎng)沙沙內(nèi)五區(qū)新建建純商品房備備案均價(jià)為5098元/㎡，同比上上漲18.31%，環(huán)比比漲11.95%，其中中，商品住宅宅平均備案均均價(jià)為4670元/㎡，，同比上漲3.21%，，環(huán)比上漲7.95%。。2月，市中心心及次中心中中小戶型、公公寓產(chǎn)品成交交量較大，如如彩虹都、經(jīng)經(jīng)典商務(wù)中心心、融圣國(guó)際際、佳境天成成等樓盤備案案成交套數(shù)大大；此外，恒恒大地產(chǎn)旗下下精裝修房引引領(lǐng)2月高高價(jià)價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品品，，恒恒大大綠綠洲洲、、恒恒大大城城等等精精裝裝修修房房的的成成交交拉拉升升了了整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交價(jià)價(jià)格格。。小戶戶型型公公寓寓及及精精裝裝修修成成交交火火爆爆價(jià)價(jià)格格大大幅幅上上揚(yáng)揚(yáng)2010年年預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)————房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)全全景景圖圖2010年年市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)————核核心心影影響響因因素素四大大核核心心因因素素分分析析市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)在在規(guī)規(guī)律律中央央政政府府的的政政策策考考量量資金金厚厚度度與與開開工工速速度度通貨貨膨膨脹脹預(yù)預(yù)期期2010全全國(guó)國(guó)樓樓市市總總預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2010年年長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙樓樓市市預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)上半半年年房房?jī)r(jià)價(jià)高高速速上上揚(yáng)揚(yáng)，，下下半半年年上上漲漲幅幅度度趨趨穩(wěn)穩(wěn)，，或或價(jià)價(jià)格格震震蕩蕩平平穩(wěn)穩(wěn)，，全全年年商商品品房房成成交交均均價(jià)價(jià)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)：：約約5000-5300元元/㎡㎡；；供應(yīng)量急急劇攀升升，成交交量略低低于2009年年，但是是足夠?qū)?duì)價(jià)格上上漲形成成有力支支撐；城市資源源占有型型單棟小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品繼續(xù)續(xù)受投資資客戶追追捧，上上漲空間間仍然較較大，由由此帶來(lái)來(lái)的城市市其他類類似地段段效應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目必將將熱賣，，本案的的發(fā)展亦亦能有效效借勢(shì)；；熱點(diǎn)板塊塊：南湖湖新城、、濱江新新城、新新河三角角洲、芙芙蓉新城城、圭塘塘河風(fēng)光光帶、暮暮云綠核核等；100㎡㎡以內(nèi)，，總價(jià)控控制在50萬(wàn)以以內(nèi)產(chǎn)品品較受市市場(chǎng)歡迎迎，在產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)層面上上看，品品質(zhì)打造造、附加加值提供供及獨(dú)特特優(yōu)勢(shì)是是順應(yīng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展展思路。。報(bào)告提綱綱市場(chǎng)篇宏觀市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)客戶市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)結(jié)定位篇營(yíng)銷篇小戶型的的發(fā)展政策導(dǎo)向向影響：2006年以以來(lái)，在在國(guó)家住住房保障障計(jì)劃的的大框架架下，9070政策落落地，中中小戶型型產(chǎn)品順順應(yīng)政策策需要；；價(jià)格指數(shù)數(shù)影響：樓市價(jià)價(jià)格短短短幾年翻翻了幾番番，購(gòu)買買力增幅幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)沒(méi)有跟上上房?jī)r(jià)漲漲幅，這這樣無(wú)形形中在相相當(dāng)靜止止的購(gòu)買買力空間間里，房房屋面積積只能求求其次求求其小，，中小戶戶產(chǎn)品更更受歡迎迎；最大價(jià)值值追求：絕佳地地段項(xiàng)目目，往往往考慮到到做大面面積商業(yè)業(yè)，往往往會(huì)考慮慮做中小小戶型，，究其原原因，仍仍然是開開發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)地段段最佳利利用的結(jié)結(jié)果，在在單價(jià)相相當(dāng)較高高的情況況下，面面積和總總價(jià)控制制就顯得得尤為重重要了；；從小眾到到大眾：更多的的城市人人離不開開城市的的色彩，，企業(yè)白白領(lǐng)，中中高管，，SOHO一族族，藝術(shù)術(shù)家，投投資客，，光怪陸陸離的其其他人，，他們都都戒不掉掉城市的的味道，，也都想想占有這這個(gè)城市市的魂……客群的的廣泛度度支撐著著小戶發(fā)發(fā)展。小戶型依依托的重重點(diǎn)和非非重點(diǎn)重點(diǎn)：地地段和配配套?。。?！城市資源源！城市中心心或次中中心區(qū)域域，交通通要道或或扼口；；配套資源源！成熟的配配套是小小戶型發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵，交交通、生生活、醫(yī)醫(yī)療、教教育、購(gòu)購(gòu)物等等等；非重點(diǎn)：：企業(yè)品品牌。小戶型客客戶對(duì)開開發(fā)企業(yè)業(yè)品牌不不看重，，但對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣和訴求求的特點(diǎn)點(diǎn)較看重重。小戶型樓樓盤以便便捷的交交通路網(wǎng)網(wǎng)為分布布帶，以以成熟的的商圈為為依托。。長(zhǎng)沙小戶戶型分布布圖未來(lái)城謀房博客客陽(yáng)光100金星北路桐梓坡路路芙蓉路三一大道道韶山路湘府路沁園春御御院永祺西京京盛大澤西西城香麓麗舍舍由上到下下：金麓國(guó)際際美林銀谷谷郡原廣場(chǎng)場(chǎng)伍家?guī)X生生活廣場(chǎng)天健芙蓉蓉盛世蘋果派SOHO天都才子佳苑苑雙子座公公寓豪菲斯新時(shí)代廣廣場(chǎng)金陽(yáng)大廈廈鉑宮左岸右岸岸上河國(guó)際際由上到下下：金色家園園香頌國(guó)際際亞商國(guó)際際加加大街街巧克力空空間博林金谷谷長(zhǎng)城國(guó)際際、鑫遠(yuǎn)遠(yuǎn)杰座紅區(qū)抽屜屜長(zhǎng)沙商務(wù)務(wù)中心印象天心心；天心華庭庭尚城華潤(rùn)鳳凰城融圣國(guó)際新芙蓉之之都建鴻達(dá)華華都名富公寓寓長(zhǎng)沙之心心明城府摩天一號(hào)號(hào)尚都花園園城各版塊對(duì)對(duì)比分析析板塊名稱小戶類型主力價(jià)格（毛坯）主力產(chǎn)品線支撐點(diǎn)類型成熟度區(qū)域典型樓盤市政府板塊附帶小戶樓盤為主5.2-5.7千30-60平米新興政務(wù)區(qū)、桐梓坡商圈；大市場(chǎng)（安居樂(lè)園、望城坡市場(chǎng)）新老并存，新區(qū)處于成長(zhǎng)期未來(lái)城、謀房博客、郡原廣場(chǎng)、美林銀谷四方坪板塊純小戶為主4.8-5.5千30-60平米以大型居住社區(qū)（如金帆小區(qū)）發(fā)展起來(lái)的商圈，以麥德龍為中心依托社區(qū)發(fā)展較成熟的商業(yè)SOHO天都、華府1航線、蘋果派、蘭亭風(fēng)景伍家?guī)X板塊純小戶為主4.7-5.5千30-50平米老社區(qū)發(fā)展起來(lái)的商業(yè)（通城、新一佳等）、商務(wù)中心（華悅、華天等）商業(yè)、商務(wù)成熟度較高天健芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場(chǎng)芙蓉路沿線---五一商圈輻射區(qū)純小戶6.6-12千40-60平米集商業(yè)（臨街商業(yè)、家樂(lè)福、步行街、寶南接、下河街等）、商務(wù)（喜來(lái)登、銀華、南方明珠、大成華天等）、辦公（中天、定王大廈、華美歐、順天財(cái)富、銀華、第一大道、工商大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈等）于一體非常成熟的商業(yè)、商務(wù)、辦公中心鉑宮、新親年公寓、印象天心、天心華庭、金燁融府芙蓉路沿線---侯家塘以南區(qū)域純小戶為主5-7千70-80平米；40-70平米商業(yè)中心（臨街商業(yè)、新一佳）、商務(wù)（如新時(shí)空大廈等）較為成熟的商業(yè)、商務(wù)、辦公中心新芙蓉之都、巧克力空間、長(zhǎng)城國(guó)際、長(zhǎng)大彩虹都韶山路沿線---東塘區(qū)純小戶為主6.5-7.5千60-70平米商業(yè)中心（友誼大廈、金色家族、平和堂、家潤(rùn)多、步步高、地下步行街、臨街商業(yè)）非常成熟的商業(yè)、商務(wù)中心建鴻達(dá)華都、三重星都心韶山路沿線---鐵道等高校區(qū)純小戶5.5千30-50平米；80-90平米商業(yè)中心（沃爾瑪、華銀旺和、臨街商業(yè)）及鐵道學(xué)院、林科大、中心醫(yī)院等支撐發(fā)展起來(lái)的商業(yè)較為成熟的商業(yè)中心金色家園、香頌國(guó)際、加加大街、亞商國(guó)際韶山路沿線---紅星區(qū)純小戶為主5千30-90平米市場(chǎng)（紅星大市場(chǎng)、漣源百貨城等專業(yè)市場(chǎng)）較為成熟的大型市場(chǎng)紅星國(guó)際星城星沙小戶樓盤極少3.5-4.5千60-70平米；80-90平米集中在星沙央?yún)^(qū)，依托星沙工業(yè)園發(fā)展起來(lái)的新興中心區(qū)。商業(yè)（易初蓮花、通程、新一佳等）較為成熟的商業(yè)中心華潤(rùn)鳳凰城、尚城、尚都花園城2009，小戶戶型領(lǐng)漲漲長(zhǎng)沙樓樓市從摩天一一號(hào)，到到長(zhǎng)沙之之心；從從沁園春春御院宮宮寓，到到名富公公寓；從從亞商國(guó)國(guó)際，到到嘉盛國(guó)國(guó)際；從從金燁融融府，到到明城府府！從摩天一一號(hào)的7000到長(zhǎng)沙沙之心的的12000，，只用了了三個(gè)月月的時(shí)間間；從局局部熱賣賣到全城城瘋狂，，只用了了半年的的時(shí)間；；脫銷，售售罄，漲漲價(jià)50%，漲漲價(jià)100%，一個(gè)個(gè)個(gè)不可思思議的傳傳說(shuō)，從從長(zhǎng)沙小小戶型市市場(chǎng)傳來(lái)來(lái)；最新戰(zhàn)報(bào)報(bào)：嘉盛盛國(guó)際3月28日開盤盤，熱售售450套，其其中當(dāng)天天現(xiàn)場(chǎng)成成交240套左左右，前前期內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)約約210套，成交均價(jià)9500元元/平米，客戶構(gòu)成成：投資客客、私企自自購(gòu)辦公為為主；一場(chǎng)關(guān)于長(zhǎng)長(zhǎng)沙小戶型型的傳奇仍仍在持續(xù)，，我司獨(dú)家家代理包銷銷項(xiàng)目，長(zhǎng)長(zhǎng)沙住宅第第一高樓明城府項(xiàng)目5月即即將熱賣，，預(yù)計(jì)首批批售價(jià)突破破10000元大關(guān)關(guān)！長(zhǎng)沙小戶型型價(jià)格分布布圖A：核心區(qū)區(qū)（7000-10000元元/平米））：西至湘江，，東至韶山山路，北至至五一路，，南至勞動(dòng)動(dòng)路圍合區(qū)區(qū)域及周邊邊。坐擁長(zhǎng)長(zhǎng)沙兩大最最繁華商圈圈五一商圈圈和東塘商商圈，成為為長(zhǎng)沙目前前小戶價(jià)格格最高區(qū)域域。代表樓樓盤有金燁燁榮府、印印象天心、、嘉盛國(guó)際際、摩天一一號(hào)和建鴻鴻達(dá)華都。。B：次核心心區(qū)（6000-8000元元/平米））：西至湘江，，東到東二二環(huán)，北至至三一大道道，南至南南二環(huán)圍合合而成，并并除去四方方坪區(qū)域、、浦沅區(qū)域域和核心區(qū)區(qū)域。樓盤盤主要分布布于芙蓉路路兩層及周周邊地區(qū)，，受五一商商圈和東塘塘商圈輻射射影響，借借城市主干干道芙蓉路路之勢(shì)，成成為價(jià)格第第二高地。。代表樓盤盤有芙蓉盛盛世、新時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)、、名富公寓寓、新芙蓉蓉之都。C：泛核心心區(qū)（4500-5500元元/平米））：除核心區(qū)、、次核心區(qū)區(qū)和星沙區(qū)區(qū)的長(zhǎng)沙五五區(qū)內(nèi)樓盤盤。集中在在新市府板板塊、四方方坪板塊、、南城板塊塊、鐵道學(xué)學(xué)院林科大大周邊。D：星沙區(qū)（（3500-4500元元/平米）：：偏居一隅，依依托星沙自身身配套，價(jià)格格較低。代表表樓盤有尚城城、華潤(rùn)鳳凰凰城。AB7000-12000元元/㎡6000-8000元/㎡CCCCD4500-5500元/㎡3500-4500元/平米長(zhǎng)沙之芯均價(jià):9600元/㎡位置:芙蓉北路，湖湖南日?qǐng)?bào)正對(duì)對(duì)面開盤時(shí)間:2009-10-26入住時(shí)間:2010-09物業(yè)費(fèi):1.5容積率:19.82綠化率:6.81占地面積:1137㎡總建筑面積:14975.3㎡項(xiàng)目規(guī)劃:1棟高層，1-4層為為商業(yè)，5-27層為公寓、寫寫字樓，共260戶車位數(shù):地上40個(gè),未售C戶型45.31㎡A戶型46.24㎡B戶型41.59㎡D戶型48.64㎡E戶型69.88㎡F戶型79.71㎡單層平面圖長(zhǎng)沙重點(diǎn)個(gè)案案分析地段極好，處處于松桂園CBD核心；；區(qū)域升值前景景巨大，投資資回報(bào)高；交通便利，營(yíng)營(yíng)盤路過(guò)江隧隧道，地鐵一一號(hào)線利好；；戶型設(shè)計(jì)合理理，40-80㎡六種戶戶型；產(chǎn)品設(shè)計(jì)領(lǐng)先先，三梯十戶戶的高梯戶比比、樓體外墻墻的電子顯示示屏、1-4層的觀光電電梯、國(guó)際名名牌建筑材質(zhì)質(zhì)等等。長(zhǎng)沙之芯從09年10月月開盤至今一一直熱銷，目目前已處于尾尾房清盤階段段，僅余少數(shù)數(shù)40-80㎡一房，價(jià)價(jià)格也由開盤盤時(shí)的6500元/㎡漲漲至9600元/㎡。價(jià)格及銷售分分析單體樓，項(xiàng)目目自身配套及及綠化缺乏；；價(jià)格過(guò)高。SW縱觀長(zhǎng)沙之芯芯所有戶型，，朝南的A（（主力戶型））、F戶型方方正緊湊；朝朝北的戶型都都在一定程度度上存在斜角角，對(duì)戶型的的整體利用產(chǎn)產(chǎn)生不利影響響。整體戶型分析析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分分析星城價(jià)格標(biāo)桿桿、依托投資資熱度實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值攀高，精精裝修試水10000價(jià)價(jià)格尺度！項(xiàng)項(xiàng)目未求快出出，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)率高。長(zhǎng)沙之芯的價(jià)價(jià)格之高讓所所有人震撼，，不可否認(rèn)其其地段優(yōu)勢(shì)明明顯，但更另另我們關(guān)注的的應(yīng)該是營(yíng)銷銷手段，“CBD真芯，，長(zhǎng)沙之芯，，金融街首璽璽”的項(xiàng)目定定位將地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)和投資回回報(bào)率嶄露無(wú)無(wú)疑，在面向向芙蓉路的外外立面設(shè)置電電子屏更是將將其商業(yè)價(jià)值值無(wú)限放大，，促進(jìn)了整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格格高漲和熱銷銷。均價(jià):8500元/㎡位置:芙蓉芙蓉中路路摩天輪旁開盤時(shí)間:2009-05-9入住時(shí)間:2010-08物業(yè)費(fèi):1.70容積率:8.41綠化率:34.70%占地面積:10804.60㎡總建筑面積:101278.50㎡項(xiàng)目規(guī)劃:高層雙塔樓，，1#棟4梯梯23戶,2#棟4梯24戶，共1215戶面積區(qū)間:49—85.5㎡車位數(shù):地上16個(gè)，，地下294個(gè)，共310摩天一號(hào)長(zhǎng)沙重點(diǎn)個(gè)案案分析長(zhǎng)沙CBD中中心，周邊配配套齊全，，如賀龍?bào)w育育場(chǎng)；區(qū)域升值前景景巨大，同質(zhì)質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)少；；交通非常便利利，10余條條公交線路，，地鐵一號(hào)線線利好；銷售分析單體樓，項(xiàng)目目自身配套及及綠化缺乏；；4梯24戶，，對(duì)生活有一一定影響；周邊娛樂(lè)場(chǎng)所所一定程度影影響居家。SW基本以企業(yè)主主、公務(wù)員、、金融證券從從業(yè)者、熟悉悉片區(qū)的市民民及外地投資資客為主，其其年齡普遍在在28—45歲左右?？蛻舴治鲰?xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分分析摩天一號(hào)在銷銷售上有兩大大亮點(diǎn)，一是是利用其集寫寫字樓、公寓寓、酒店、商商業(yè)于一身的的綜合規(guī)劃，，打造芙蓉路路CBD價(jià)值值樓王的概念念，引領(lǐng)投資資熱潮；二是是全層樣板房房的開放，讓讓每個(gè)戶型的的優(yōu)點(diǎn)都如現(xiàn)現(xiàn)房一樣展示示在客戶面前前，大手筆的的投入引起了了全城的矚目目。46.5~85.5㎡為為其主打戶型型。46平米米精致兩房一一廳、58平平米舒適兩房房?jī)蓮d、85平米寬域三三房?jī)蓮d不僅僅滿足投資者者的基本使用用需求，更放放大了產(chǎn)品的的價(jià)值空間。。產(chǎn)品分析長(zhǎng)沙樓市復(fù)蘇蘇初期面市，，銷售比市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)期遠(yuǎn)好，，首創(chuàng)整層樣樣板示范間震震撼市場(chǎng)，手手法堪稱經(jīng)典典，但項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)過(guò)程程和程度不甚甚理想。摩天天一一號(hào)號(hào)在在項(xiàng)項(xiàng)目目操操作作上上非非常常成成功功，，在在定定價(jià)價(jià)上上它它合合理理的的利利用用了了每每一一個(gè)個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和和項(xiàng)項(xiàng)目目的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，如如項(xiàng)項(xiàng)目目西西邊邊臨臨賀賀龍龍?bào)w體育育館館的的戶戶型型價(jià)價(jià)格格比比其其他他戶戶型型高高出出近近千千元元每每平平米米；；另另其其全全層層樣樣板板房房的的做做法法值值得得預(yù)預(yù)售售小小戶戶型型項(xiàng)項(xiàng)目目的的借借鑒鑒。。均價(jià):9700元/㎡㎡位置:勞動(dòng)西路路與體育育大道交交匯處開盤時(shí)間間:2010-03-28入住時(shí)間間:2011-06物業(yè)費(fèi):2容積率:7綠化率:35%占地面積積:8835.69㎡總建筑面面積:77094.88㎡項(xiàng)目規(guī)劃劃:1棟31層（負(fù)負(fù)1-4層商業(yè)業(yè)，5-31層層為公寓寓），共共756戶車位數(shù):364個(gè)個(gè)，售價(jià)價(jià)16-28萬(wàn)萬(wàn)最新資訊訊：城市會(huì)所所.CN，3月月28日日盛大開開盤！350㎡㎡星級(jí)大大堂，9臺(tái)高速速電梯，，世界500強(qiáng)強(qiáng)榮耀締締造！主主打36-78㎡，價(jià)價(jià)格在9000-13000元/㎡㎡之間。。辦理VIP卡卡享受““2萬(wàn)抵抵3萬(wàn)””優(yōu)惠！?。?010年年3月））主力戶型：：62.52合拼兩房?jī)蓛蓮d，空間間舒展90度直角角兩面采光光配置明廚設(shè)計(jì)，，采光通風(fēng)風(fēng)極佳嘉盛國(guó)際廣廣場(chǎng)長(zhǎng)沙重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分析62.52單層平面圖地段位置極極好，核心心商圈周邊邊配套非常常成熟；；區(qū)域升值前前景巨大；；交通便利，，十多條公公交線路，，地鐵一號(hào)號(hào)線利好；；產(chǎn)品設(shè)計(jì)合合理，可選選性大。嘉盛國(guó)際3月28日日開盤，熱熱售450套，其中中當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成交240套左右右，前期內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)約約210套套，成交均均價(jià)9500元/平平米。嘉盛盛國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)的熱銷除除了其地段段和投資性性，不能忽忽視其長(zhǎng)期期以來(lái)的廣廣告宣傳作作用（長(zhǎng)期期在賀龍?bào)w體育館正門門處樹立巨巨型廣告牌牌），另外外就是其城城市會(huì)所.CN的精精準(zhǔn)定位。。價(jià)格及銷售售分析單體樓，項(xiàng)項(xiàng)目自身配配套及綠化化缺乏；SW嘉盛國(guó)際際廣場(chǎng)面面積區(qū)間間在35—80之間，，共有7種不同同戶型供供客戶選選擇，其其中65.25㎡為主主力戶型型。縱觀觀其7種種不同的的戶型都都保證了了戶型緊緊湊、方方正和采采光。整體戶型型分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣勢(shì)分析析項(xiàng)目入市市前既吸吸引了市市場(chǎng)的眼眼光，商商住定位位，借市市場(chǎng)旺熱熱之勢(shì)，，順勢(shì)發(fā)發(fā)售；品品牌+商商住+科科學(xué)合理理的產(chǎn)品品及配比比是項(xiàng)目目熱銷的的關(guān)鍵。。嘉盛國(guó)際際廣場(chǎng)在在戶型設(shè)設(shè)計(jì)上充充分利用用每一個(gè)個(gè)空間，，保證了了所有戶戶型的方方正、緊緊湊和采采光通風(fēng)風(fēng)的便利利，并提提供了7種不同同戶型的的選擇，，從市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)來(lái)來(lái)看是非非常成功功的。另另外，其其根據(jù)自自身地段段和產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)，“城城市會(huì)所所.CN”的定定位也相相當(dāng)精準(zhǔn)準(zhǔn)。均價(jià):5400元/㎡位置:望岳路路與桐桐梓坡坡路交交匯西西南角角開盤時(shí)時(shí)間:2008-05-31入住時(shí)時(shí)間:2009-6-30物業(yè)費(fèi)費(fèi):1.80容積率率:5.31綠化率率:26.05%占地面面積:10064㎡總建筑筑面積積:63264.52㎡㎡項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃:3棟高高層，，共944戶面積區(qū)區(qū)間：：30-120㎡㎡車位數(shù)數(shù):地下300個(gè)，，6萬(wàn)萬(wàn)最新資訊訊:謀房博博客只只余54㎡㎡房源源54.2062.1570.0788.93謀房博博客長(zhǎng)沙重重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析與湖南南商學(xué)學(xué)院相相鄰，，外部部環(huán)境境與其其相融融合；；交通相相對(duì)便便利，，多條條公交交線路路；產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)領(lǐng)領(lǐng)先，，錯(cuò)層層、精精裝修修、3.81米米超高高客廳廳、6米挑挑高庭庭院等等等；；附加贈(zèng)贈(zèng)送面面積大大。謀房博博客由由08年6月開開盤時(shí)時(shí)4800漲至至目前前的目目前5400元元/㎡㎡，價(jià)價(jià)格一一直處處于合合理的的上升升區(qū)間間中，，目前前僅剩剩少量量54㎡房房源。。其在在推廣廣過(guò)程程中始始終堅(jiān)堅(jiān)持商商學(xué)院院學(xué)區(qū)區(qū)環(huán)境境，并并無(wú)限限放大大創(chuàng)意意小戶戶型公公寓+錯(cuò)層層立體體創(chuàng)意意住宅宅+雙雙層庭庭院平平層住住宅的的概念念。價(jià)格及及銷售售分析析項(xiàng)目自自身配配套及及綠化化缺乏乏；位置相相對(duì)較較偏，，投資資性相相對(duì)市市區(qū)中中心小小戶型型項(xiàng)目目較低低。SW謀房博博客的的戶型型有三三大特特點(diǎn)：：一是是選擇擇面廣廣，90㎡㎡以下下的小小戶型型就有有5種種不同同的戶戶型可可供選選擇；；二是是贈(zèng)送送面積積大，，戶送送面積積最高高達(dá)到到了30%；；三是是創(chuàng)意意性的的采用用了錯(cuò)錯(cuò)層，，并設(shè)設(shè)計(jì)了了3.81米超超高客客廳、、6米米挑高高庭院院等。。整體戶戶型分分析項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析謀房博博客的的地段段相對(duì)對(duì)于市市區(qū)中中心的的小戶戶型項(xiàng)項(xiàng)目有有一定定的差差距，，這對(duì)對(duì)其投投資性性產(chǎn)生生了一一定的的影響響，但但其能能挖掘掘項(xiàng)目目本身身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，大打打商學(xué)學(xué)院的的學(xué)區(qū)區(qū)牌，，并且且在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上上作出出大膽膽的創(chuàng)創(chuàng)新，，錯(cuò)層層、精精裝修修、3.81米米超高高客廳廳、6米挑挑高庭庭院、、大面面積贈(zèng)贈(zèng)送等等等，，這給給不靠靠地段段取勝勝的小小戶型型項(xiàng)目目帶來(lái)來(lái)了啟啟示。。均價(jià):6500元/㎡位置:芙蓉中路一段段198號(hào)(錦繡華天以以北，湘豐賓賓館以南)開盤時(shí)間:2009-12-06入住時(shí)間:2110-11物業(yè)費(fèi):1.50容積率:7.09綠化率:30%占地面積:7435.20㎡總建筑面積:60770.30㎡項(xiàng)目規(guī)劃:1棟高層（1—2層商業(yè)業(yè)，3—31層住宅），，共1021套車為數(shù):21736.3959.5133.6242.5336.3959.5184.58名富公寓長(zhǎng)沙重點(diǎn)個(gè)案案分析單層平面圖地段較好，周周邊各類配套套非常成熟；；區(qū)域升值前景景巨大；交通便利，十十多條公交線線路，地鐵一一號(hào)線利好；；面積區(qū)間跨度度較大大。名富公寓2009年12開盤，開盤盤即熱銷200套小戶型型，價(jià)格始終終維持在6400元/㎡㎡左右，目前前推出并熱銷銷的為33——99㎡的多多種戶型，均均價(jià)6500元/㎡，一一次性98折折，按揭99折。價(jià)格格及及銷銷售售分分析析單體體樓樓，，項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身配配套套和和綠綠化化相相對(duì)對(duì)不不足足；；周邊小戶型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。SW名富公寓戶型型多樣，且面面積區(qū)間跨度度大，主力小小戶型有33.62㎡、36.39㎡、42.53㎡、59.51㎡、84.58㎡等戶型靈活選選擇，方正實(shí)實(shí)用、帶全景景飄窗是其小小戶型的共同同特點(diǎn)。整體戶型分析析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分分析名富公寓所在在區(qū)域小戶型型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激激烈，直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手長(zhǎng)沙沙之芯更是全全城矚目，但但名富公寓依依舊突圍，總總結(jié)起來(lái)有三三點(diǎn)：一是““低價(jià)”策略略；二是戶型型設(shè)計(jì)更加新新穎合理，三三是充分利用用周邊客戶資資源啟動(dòng)了湘湘雅團(tuán)購(gòu)。最低價(jià):6000元/㎡位置:桐梓坡路與金金星大道交匯匯處開盤時(shí)間:2009-12-12入住時(shí)間:2010-12物業(yè)費(fèi):1.50容積率:3.08綠化率:44%占地面積:100000㎡總建筑面積:360000㎡車位數(shù)：共2040個(gè)個(gè)，地上220個(gè)（3.5萬(wàn)）），地下1820個(gè)（8萬(wàn)）44.4557.1364.7473.93沁園春御苑··宮寓長(zhǎng)沙重點(diǎn)個(gè)案案分析交通相對(duì)便利利，多條公交交線路；區(qū)域升值前景景較大；小區(qū)整體規(guī)劃劃利好，純正正的歐洲新古古典主義風(fēng)格格設(shè)計(jì)受市場(chǎng)場(chǎng)熱捧；隨屋附送豪華華裝修。宮寓2009年10月17日開盤，，推出140套45㎡-75㎡臻境境小戶，當(dāng)天天售罄。目前前正在進(jìn)行宮宮寓二批房源源的VIP卡卡（預(yù)交5萬(wàn)萬(wàn)元誠(chéng)意金））認(rèn)籌階段，，2010年年4月底開盤盤，預(yù)計(jì)開盤盤價(jià)格約6200元/㎡㎡。價(jià)格及及銷售售分析析周邊配配套相相對(duì)不不夠完完善；；目前投投資回回報(bào)率率不高高；周邊小小戶型型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈。SW宮寓推推出45-75㎡多多種小小戶型型，每每個(gè)戶戶型都都各具具特色色，并并隨屋屋附送送個(gè)性性化豪豪華裝裝修，，滿足足客戶戶的個(gè)個(gè)性化化需求求。整體戶戶型分分析項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析宮寓的的地段段優(yōu)勢(shì)勢(shì)并不不明顯顯，但但其能能明確確的將將客戶戶群體體定位位于有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力的自自住形形年輕輕群體體，充充分利利用項(xiàng)項(xiàng)目整整體利利好來(lái)來(lái)擴(kuò)大大自身身的配配套與與環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)，并并隨屋屋附送送個(gè)性性化豪豪華裝裝修，，無(wú)限限的擴(kuò)擴(kuò)大了了自住住小戶戶型的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。““品質(zhì)質(zhì)建筑筑外觀觀+精精裝修修+大大社區(qū)區(qū)配套套”是是宮寓寓旺銷銷的關(guān)關(guān)鍵。。2009，，長(zhǎng)沙沙央?yún)^(qū)區(qū)小戶戶項(xiàng)目目旺銷銷分析析旺銷支支撐后續(xù)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)移植1、各小戶戶產(chǎn)品項(xiàng)目目地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，城城市價(jià)值優(yōu)優(yōu)越；2、樓市整整體瘋漲的的大背景進(jìn)進(jìn)一步促動(dòng)動(dòng)；3、武廣及及三城融城城等為長(zhǎng)沙沙帶來(lái)了更更多的外來(lái)來(lái)投資客；；4、長(zhǎng)沙樓樓市基價(jià)較較低，發(fā)展展空間較大大。1、同比其其他城市，，長(zhǎng)沙樓市市基價(jià)仍較較低，上漲漲空間較大大；2、城市資資源不可復(fù)復(fù)制，具有有絕對(duì)的唯唯一性，支支撐強(qiáng)勢(shì)；；3、連續(xù)旺旺銷的幾大大項(xiàng)目告訴訴我們，市市場(chǎng)熱度繼繼續(xù)在攀高高；4、短期看看來(lái)機(jī)會(huì)大大于風(fēng)險(xiǎn)，，中期面臨臨一定的政政策風(fēng)險(xiǎn)。。1、強(qiáng)勢(shì)的的地段及配配套價(jià)值訴訴求無(wú)限放放大，拉高高價(jià)值；2、內(nèi)修產(chǎn)產(chǎn)品及整合合賣點(diǎn)，形形成集合優(yōu)優(yōu)勢(shì)，打擊擊市場(chǎng)；3、利用區(qū)區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的空白機(jī)會(huì)會(huì)，制霸市市場(chǎng)！星沙，還是是不能脫離離它星沙的價(jià)值值我們就不不啰嗦了，，星沙的未未來(lái)我們也也不展望了了，地塊就就如開發(fā)商商的孩子，，您已經(jīng)非非常了解您您孩子上的的幼兒園到到底什么狀狀況了；好吧，我承承認(rèn)，佐佑佑在星沙是是挺出名的的，因?yàn)槲椅覀兪沁@幼幼兒園里一一位老師，，也帶過(guò)不不少孩子。。所以我們們希望，能能有幸也幫幫著您：將將您這個(gè)天天賦異稟的的孩子帶的的好好的開開開心心的的，教他如如何在幼兒兒園月月戴戴紅花，天天天拿第一一，讓他出出類拔萃，，最終走出出星沙這個(gè)個(gè)不大不小小的幼兒園園；還是，先看看看這里跟跟您孩子差差不多個(gè)頭頭的小朋友友們的基本本情況吧———星沙已售小小戶尚城品質(zhì)與位置置的優(yōu)勢(shì)共共存，造就就了該項(xiàng)目目小戶型的的旺銷戶型面積：：61.47㎡、80.81㎡、88.68㎡㎡套數(shù)：62、58、、29占比（A\B號(hào)棟））：7.4%、6.9%、3.5%銷售率：100%銷售價(jià)格：：4000元/㎡交房狀況：：毛坯項(xiàng)目地處星星沙最中心心區(qū)域，周周邊配套完完善，戶型型很受廣大大年輕階層層80后人人士喜歡，，主要以考考慮自住為為理由，成成交率有近近60%。。其他的客客戶看重投投資效應(yīng)，，總投資的的金額不大大，且租金金基本能抵抵月供，投投資客份額額占40%。佐佑精品功能定位投資型公寓推廣方向星沙高檔社區(qū)典范（針對(duì)整個(gè)社區(qū)做宣傳，并沒(méi)有針對(duì)小戶型特別進(jìn)行推廣）客戶來(lái)源以周邊企事業(yè)員工為主（從事研發(fā)工作的高收入群體），周邊學(xué)校老師與長(zhǎng)沙市區(qū)投資客戶也占一定比例置業(yè)目的以自主為主（占60%），投資為輔（40%）置業(yè)偏好選擇尚城的客戶最看重的是其絕佳的地段，另外項(xiàng)目的戶型、配套等也對(duì)客戶產(chǎn)生較大影響星沙已售小小戶世景華庭低價(jià)格、、好配套套，區(qū)域域內(nèi)小戶戶型佼佼佼者戶型面積積：38.43㎡套數(shù)：204余余套占比（9號(hào)棟））：33%銷售率：：100%銷售價(jià)格格：3200-3300元/㎡交房狀況況：毛坯坯項(xiàng)目位于于萬(wàn)家麗麗北路，，主要客客群為芙芙蓉區(qū)、、開福區(qū)區(qū)企業(yè)員員工及南南湖三湘湘等市場(chǎng)場(chǎng)投資型型客戶，，剛性需需求為主主，適合合年輕人人群居住住。項(xiàng)目目自身巴巴厘島風(fēng)風(fēng)情濃郁郁，配套套完善，，有幼兒兒園、商商業(yè)街等等，且單單價(jià)及總總價(jià)較低低，易為為客戶所所接受，，在三期期以小戶戶型“總總價(jià)9.8萬(wàn)元元起”為為主打，，獲得了了市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可。佐佑精品品功能定位市場(chǎng)投資型小戶型推廣方向始終堅(jiān)持低總價(jià)策略，推廣上也一直采用9.8萬(wàn)起的廣告轟炸客戶來(lái)源主要是長(zhǎng)沙市內(nèi)南湖、三湘、馬王堆市場(chǎng)的個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)戶，另外靠近星沙的芙蓉區(qū)與開福區(qū)的企業(yè)員工也占一定比例，星沙本地客戶極少置業(yè)目的以投資為主（看重此區(qū)域升值潛力），居家為輔（萬(wàn)家麗路直通市區(qū)）置業(yè)偏好最看重的是價(jià)格低，其次是萬(wàn)家麗路帶來(lái)的地段便利性和社區(qū)的巴厘風(fēng)情星沙已售售小戶蝴蝶谷戶型面積積：65.93㎡套數(shù)：64套占比（1號(hào)棟））：11%銷售率：：100%銷售價(jià)格格：3100-3300元/㎡交房狀況況：毛坯坯蝴蝶谷小小戶型公公寓以繭繭式宅男男宅女公公寓為賣賣點(diǎn)，樣樣板房裝裝修時(shí)尚尚簡(jiǎn)約，，盡顯空空間。項(xiàng)目位于于星沙中中心板塊塊區(qū)域，，周邊生生活配套套相對(duì)完完善，但但交通配配套尚有有欠缺，，主力客客群以周周邊企業(yè)業(yè)單位的的年輕職職員為主主，少量量廣電、、市區(qū)客客戶為輔輔。因該該項(xiàng)目小小戶型總總數(shù)量較較少因此此去化速速度相對(duì)對(duì)較快。。偏低的價(jià)價(jià)格和精精致樣板板房成為為其旺銷銷的關(guān)鍵鍵因素功能定位浪漫、溫馨、充滿愛意的家推廣方向迎合年輕人的喜好，在長(zhǎng)沙市內(nèi)采用一系列時(shí)尚浪漫的廣告進(jìn)行轟炸式宣傳客戶來(lái)源主要是星沙各企業(yè)園區(qū)的年輕人（他們收入不高但渴望自己的家），另外中南汽車世界員工和星沙的私營(yíng)企業(yè)主也占較大比例置業(yè)目的以居家和結(jié)婚用房為主，亦有部分客戶以改善居住條件為目的置業(yè)偏好選擇蝴蝶谷的客戶主要看重的是低價(jià)格和實(shí)用的戶型，另外其頗具特色的外立面也是吸引客戶的一大重要因素星沙潛在在小戶方略瀟邦邦少量小戶戶型的配配套銷售售，符合合周邊人人群需求求戶型面積積：44.62㎡套數(shù)：62余套套占比（11號(hào)棟棟）：20%銷售率：：未開盤盤銷售價(jià)格格：預(yù)計(jì)計(jì)3500-3600元/㎡㎡交房房狀狀況況：：毛毛坯坯項(xiàng)目目位位于于漓漓湘湘東東路路，，地地理理位位置置較較偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，但但小小戶戶型型房房源源總總價(jià)價(jià)偏偏低低，，戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)功功能能明明晰晰，，使使用用率率高高。。符符合合周周邊邊企企事事業(yè)業(yè)單單位位的的年年輕輕購(gòu)購(gòu)房房群群體體需需求求。。佐佑精品功能定位居家過(guò)渡式小戶型推廣方向堅(jiān)持低總價(jià)低首付為主，并大力宣傳瀟邦成熟社區(qū)配套的享受客戶來(lái)源以周邊企事業(yè)單位的員工為主，如山河智能，長(zhǎng)豐獵豹、中聯(lián)重科等；另有部分星沙本地客戶。置業(yè)目的絕大多數(shù)以居家過(guò)渡為目的置業(yè)偏好價(jià)格是選擇瀟邦的客戶最看重的因素，另外較好的戶型設(shè)計(jì)和社區(qū)環(huán)境也在一定程度上影響了客戶的選擇星沙在售小戶戶時(shí)代星城優(yōu)越的戶型設(shè)設(shè)計(jì)和地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)成為項(xiàng)目目最大賣點(diǎn)戶型面積：44㎡套數(shù)：300余套占比（1、2號(hào)棟）：30%銷售率：90%銷售價(jià)格：3800元/㎡交房狀況：毛毛坯項(xiàng)目位于星沙沙中心板塊區(qū)區(qū)域星沙大道道，周邊企業(yè)業(yè)單位相對(duì)較較多，因此主主力客群為企企業(yè)單位的年年輕職員為主主，少量廣電電、市區(qū)客戶戶為輔。戶型型設(shè)計(jì)寬敞、、明亮，使用用空間較大。。目前周邊小小戶型房源出出租情況較好好，因此該項(xiàng)項(xiàng)目的投資價(jià)價(jià)值得到了一一定的顯現(xiàn)。。功能定位投資小戶型推廣方向低總價(jià)低首付為主要推廣方向，同時(shí)宣傳成熟社區(qū)的優(yōu)勢(shì)客戶來(lái)源以周邊企事業(yè)單位的員工為主，如山河智能，長(zhǎng)豐獵豹、中聯(lián)重科等；另有部分星沙本地客戶。置業(yè)目的投資為主，居家為輔置業(yè)偏好最看重的是本項(xiàng)目的投資回報(bào)和升值潛力，另外低總價(jià)低首付也對(duì)客戶有較大影響星沙在售小戶戶尚都花園城優(yōu)越的地理位位置及發(fā)展前前景，為項(xiàng)目目小戶型增光光添彩戶型面積：40-60㎡㎡套數(shù)：560銷售率：95%銷售價(jià)格：3400元/㎡交房狀況：毛毛坯項(xiàng)目位于星沙沙中心板塊區(qū)區(qū)域，周邊配配套相對(duì)完善善，項(xiàng)目戶型型簡(jiǎn)單實(shí)用受受到眾多青年年置業(yè)者的青青睞。主力客客群以周邊企企業(yè)單位的年年輕置業(yè)者及及投資客為主主，總體去化化速度快。功能定位商務(wù)性公寓推廣方向無(wú)限放大投資回報(bào)率為主要推廣手段，在廣告宣傳上也貼切的采用“包租公、包租婆”等表現(xiàn)手法客戶來(lái)源星沙本地客戶、周邊企業(yè)園區(qū)客戶和部分市內(nèi)投資客，以上客戶具有一個(gè)共同點(diǎn)，大多為二次置業(yè)置業(yè)目的投資是選擇尚都花園城所有客戶的首要目的（其中有相當(dāng)一部分客戶受明城公寓投資成功的影響）置業(yè)偏好大多客戶都看重本項(xiàng)目的地段與升值潛力星沙在售小戶戶恒基凱凱旋門門只為打打造充充滿豪豪宅氣氣息的的舒適適居所所戶型面面積：：71-75.81㎡套數(shù)：：325余余套占比（（1號(hào)號(hào)棟））：30%銷售率率：93%銷售價(jià)價(jià)格：：4200-4800元元/㎡㎡交房狀狀況：：精裝裝項(xiàng)目位位于開開元東東路，，主打打一室室一廳廳舒適適豪宅宅，因因此一一房面面積較較大。。此戶戶型多多偏向向于享享受生生活的的置業(yè)業(yè)者，，對(duì)于于真正正小戶戶型需需求者者而言言面積積偏大大總價(jià)價(jià)過(guò)高高。功能定位奢侈一房推廣方向主要推廣是依靠凱旋門整個(gè)項(xiàng)目在星沙區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，并沒(méi)有針對(duì)小戶型一房特別做出推廣，旨在打造一種奢華享受的概念，細(xì)節(jié)方面有強(qiáng)調(diào)小戶型贈(zèng)送面積大價(jià)格上相對(duì)劃得來(lái)客戶來(lái)源75%的為本地客戶，其中星沙本地居民和周邊企事業(yè)單位的高收入群體所占比例較大；本項(xiàng)目外地客戶較少置業(yè)目的以自住為主要目的，希望享受高檔社區(qū)帶來(lái)的尊貴感；少部分以投資目的，認(rèn)為本項(xiàng)目的小戶型出租收益高置業(yè)偏好最看重的是本項(xiàng)目來(lái)自香港開發(fā)商的實(shí)力和所開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)星沙沙在在售售小小戶戶華潤(rùn)潤(rùn)鳳鳳凰凰城城品牌牌和和空空間間創(chuàng)創(chuàng)新新優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，區(qū)區(qū)域域最最高高價(jià)價(jià)戶型型面面積積：：62㎡㎡套數(shù)：325余余套占比（1號(hào)棟））：30%銷售率：：93%銷售價(jià)格格：4200-4800元/㎡交房狀況況：精裝裝項(xiàng)目位于于星沙中中心板塊塊區(qū)域易易初蓮花花對(duì)面，，秉承華華潤(rùn)置地地70年年優(yōu)良品品質(zhì)，首首創(chuàng)MAX精裝裝錯(cuò)層公公寓，適適合年輕輕人群居居住。項(xiàng)項(xiàng)目自身身配套完完善，但但總體價(jià)價(jià)格偏高高，市場(chǎng)場(chǎng)接受度度一般。。主力客客群為外外地投資資客及廣廣電部分分人員。。功能定位精裝修公寓推廣方向強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目戶型領(lǐng)先長(zhǎng)沙市區(qū)其他項(xiàng)目，并首創(chuàng)星沙隊(duì)躍式房型。細(xì)節(jié)方面在開元西路推出大型戶外廣告，攔截收入高的星沙高收入群體客戶來(lái)源星沙本土客戶和周邊企事業(yè)單位的高收入群體占絕大部分，也有少量市區(qū)及其它地區(qū)的投資客置業(yè)目的投資置業(yè)偏好看重本區(qū)域和本項(xiàng)目的升值潛力，另外小區(qū)的環(huán)境也是吸引客戶的重要原因星沙小戶戶型總結(jié)結(jié)各盤小戶戶產(chǎn)品上上都能根根據(jù)自身身情況合合理定位位，但縱縱觀星沙沙市場(chǎng)，，檔次稍顯顯欠缺，缺乏一一個(gè)能真真正成為為星沙標(biāo)標(biāo)桿的純純小戶型型項(xiàng)目；；除尚城之之外，幾幾乎再無(wú)無(wú)純正的的小戶型型項(xiàng)目，，其他項(xiàng)項(xiàng)目大多依附附項(xiàng)目整整體的配配套與環(huán)環(huán)境而生生，立意意點(diǎn)不夠夠鮮明，，元素不不夠獨(dú)特特，對(duì)于本案而而言，雖無(wú)小小區(qū)配套，但但是更純粹的的圈層，CBD配套共享享足夠支撐高高質(zhì)產(chǎn)品價(jià)值值；地段和品質(zhì)的的不同使各個(gè)個(gè)在售小戶型型項(xiàng)目客戶來(lái)來(lái)源有較大差差別，參考本本案的區(qū)位和和規(guī)劃，星沙投資客戶戶將是本案特特別是銷售前前期的重要客客群；小戶型在星沙沙市場(chǎng)能被大大量投資客和和自住客高度度接受，在售的各項(xiàng)目目銷售情況都都較理想，相相對(duì)其他戶型型的產(chǎn)品價(jià)格格實(shí)現(xiàn)也較高高，根據(jù)目前市市場(chǎng)情況，本本案選擇快速速入市將受到到市場(chǎng)熱捧；；本案旨在打造造星沙標(biāo)桿性性的小戶型項(xiàng)項(xiàng)目，從目前前市場(chǎng)情況來(lái)來(lái)看，無(wú)論是在品質(zhì)質(zhì)上還是貨源源上都無(wú)顯性性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本案所在區(qū)區(qū)域的鳳凰城城、凱旋門這這兩個(gè)明星項(xiàng)項(xiàng)目的小戶形形象及推廣值值得項(xiàng)目參考考和借鑒。報(bào)告提綱市場(chǎng)篇宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)客戶市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)定位篇營(yíng)銷篇長(zhǎng)沙典型項(xiàng)目目客戶群體分分析長(zhǎng)沙市區(qū)各小小戶產(chǎn)品多為為投資客戶購(gòu)購(gòu)買，客戶的的地緣型較弱弱，地段、交交通、配套是是客戶最為關(guān)關(guān)心的三大因因素。群體分析樓盤名稱置業(yè)目的（自住/投資）客戶分析影響客戶置業(yè)的要素尚城自住為主周邊企事業(yè)單位和學(xué)校老師，她們收入高且穩(wěn)定地段世景華庭投資為主長(zhǎng)沙市內(nèi)南湖、三湘、馬王堆市場(chǎng)的個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)戶，因萬(wàn)家麗路而結(jié)緣價(jià)格、區(qū)位便利蝴蝶谷自住為主星沙各企業(yè)園區(qū)的年輕人，他們收入不高但渴望有自己的家價(jià)格、戶型方略瀟邦自住投資參半周邊企事業(yè)單位員工為主，方便工作價(jià)格、社區(qū)配套時(shí)代星城投資為主周邊企事業(yè)單位員工為主及星沙本地客戶投資回報(bào)、價(jià)格尚都花園城投資為主星沙本地和周邊企業(yè)園區(qū)客戶，受明城公寓利好的影響較大升值潛力恒基凱旋門自住75%的為本地客戶，星沙本地居民和周邊企事業(yè)單位的高收入群體所占比例較大品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力華潤(rùn)鳳凰城投資星沙本土客戶和周邊企事業(yè)單位的高收入群體升值潛力、小區(qū)環(huán)境星沙小戶產(chǎn)品品地緣客戶較較多，占比較較大，但市區(qū)區(qū)客戶有逐年年增加的跡象象，置業(yè)要素素主要為“價(jià)價(jià)格，地段，，升值”群體特征產(chǎn)品屬性總價(jià)低交通便捷依托商圈小面積投資純自住自住+辦公純辦公產(chǎn)品用途客戶群體占用資金少、、便于轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣、繁華地地段保值增值值功能好總價(jià)低、周邊邊配套成熟，，滿足低收入入家庭居住需需要和年輕一一族做過(guò)渡用用房滿足有自住和和辦公雙重需需求人群，用用于做工作室室。小公司做辦公公用偏好房產(chǎn)投資資者1、中低收入入自住人群2、年輕一族族過(guò)渡用房美術(shù)創(chuàng)造、IT人士以及及其他專業(yè)人士的的個(gè)人工作室室輕資產(chǎn)公司業(yè)業(yè)主群體分析核心商圈區(qū)域域小戶物業(yè)客客戶投資傾向向明顯,投資資客較多；核心商圈邊緣緣及次級(jí)商圈圈小戶物業(yè)客客戶體現(xiàn)出投投資自主兩可可的置業(yè)傾向向，客戶年齡齡偏向25——35歲青年年層；小戶產(chǎn)品客戶戶置業(yè)主要影影響要素為地段、交通、、配套,符合小戶戶物業(yè)一般特特征；投資首要看重重商業(yè)氛圍和和人氣，而自自住則多為年年輕群體（自自身經(jīng)濟(jì)承受受能力的限制制被迫公寓置置業(yè)）過(guò)渡性性住房，后期期投資性必在在考慮范圍，，故較看重交交通、人氣。。典型客群分分析模型亞商國(guó)際客群分析:客戶幾乎都都表示會(huì)重重視小戶物物業(yè)的投資資價(jià)值,其其中有68%表示有有明確的投投資意向。。小戶型投投資價(jià)值的的地位相對(duì)對(duì)較高?？蛻糁脴I(yè)目目的圖客戶年齡結(jié)結(jié)構(gòu)圖從客戶年齡齡結(jié)構(gòu)來(lái)看看，30-39歲的的客戶是項(xiàng)項(xiàng)目最大的的客戶人群群；其次是是40-49歲這一一年齡段人人群；30—49歲是客戶戶主流年齡齡層。20—29歲歲的客戶主主要以自主主為主。而而40歲左左右客戶主主要以投資資為主。典型客群分分析模型客戶職業(yè)構(gòu)構(gòu)成圖客戶家庭結(jié)構(gòu)情情況圖項(xiàng)目調(diào)研客戶群體中中，單身客客戶占據(jù)52%，已已婚家庭48%，而而其中已育育的家庭又又占據(jù)已婚婚家庭的34%。從消費(fèi)者職職業(yè)分布比比例來(lái)看，，企業(yè)事業(yè)業(yè)單位職員員及個(gè)體經(jīng)經(jīng)商者占絕絕大多少,這部分消消費(fèi)者，具具備一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力，，而且對(duì)住住房的需求求強(qiáng)烈。亞商國(guó)際客群分析:報(bào)告提綱市場(chǎng)篇宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)客戶市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)定位篇營(yíng)銷篇市場(chǎng)小結(jié)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正正在經(jīng)歷一一場(chǎng)洗禮，，內(nèi)憂外患患，在高層層的領(lǐng)導(dǎo)下下，正在逐逐步恢復(fù)，，以期持續(xù)續(xù)發(fā)展的和和諧道路；；樓市的旺熱熱正在持續(xù)續(xù)，誰(shuí)也不不知道什么么時(shí)候會(huì)停停下來(lái)，但但是，隨著著2010年供應(yīng)量量的不斷走走高，預(yù)計(jì)計(jì)在下半年年進(jìn)入震蕩蕩調(diào)整期；；長(zhǎng)沙樓市經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)個(gè)1700多萬(wàn)㎡銷銷售面積的的2009年后，2010年年的形勢(shì)也也變得撲朔朔迷離了起起來(lái)，但是是，后期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期仍仍然較大；；小戶型市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)漲全城城，無(wú)明顯顯瑕疵的城城市資源占占有型小戶戶產(chǎn)品深受受市場(chǎng)寵愛愛，價(jià)量齊齊升；市場(chǎng)小戶型型產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)乏陳，部部分產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)陳舊過(guò)過(guò)時(shí)，小戶戶產(chǎn)品發(fā)展展及突破機(jī)機(jī)會(huì)較大；；小戶產(chǎn)品潛潛在供應(yīng)量量較大，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也也較為激烈烈。報(bào)告提綱市場(chǎng)篇定位篇項(xiàng)目本體分分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳梳理項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建建議營(yíng)銷篇項(xiàng)目區(qū)位本案鎮(zhèn)守星沙第第一優(yōu)勢(shì)區(qū)區(qū)位，地段段價(jià)值巨大大項(xiàng)目位于長(zhǎng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)開元元中路，近近星沙大道道東北角交通狀況本案開元路，星星沙第一干干道，進(jìn)城城要塞路網(wǎng)組織橫：開元中中路、三一一路縱：星沙大大道、京珠珠高速、東東四路公交通達(dá)：：127路路，703路，808路，，122路路，501路地塊現(xiàn)狀（2010年3月29日拍））地塊方正，，目前正進(jìn)進(jìn)行土地平平整，施工工人員較少少，工地圍圍墻尚未進(jìn)進(jìn)行形象包包裝項(xiàng)目四至本案地塊北望華華潤(rùn)鳳凰城城項(xiàng)目，南南臨開元中中路，西靠靠尚城項(xiàng)目目，東接星星沙醫(yī)院；；周邊物業(yè)形形象及檔次次較好，項(xiàng)項(xiàng)目昭示性性佳周邊配套商場(chǎng)：通程程商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、易初蓮蓮花、新一一佳超市；；教育：盼盼盼小學(xué)、星星沙中學(xué)；；銀行：興業(yè)業(yè)銀行、交交通銀行、、郵政銀行行、建設(shè)銀銀行；通訊：中國(guó)國(guó)電信、中中國(guó)移動(dòng)；；交通：701路、703路、、102路路、周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴；；休閑：松雅雅湖水上公公園、肯德德基、健身身中心、咖咖啡廳、瀟瀟湘電影院院。成熟商圈物物業(yè)，生活活配套齊全全項(xiàng)目主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)用地規(guī)模小??；計(jì)容面積少少；公建比例大大；商業(yè)比例大大；容積率較高高；車戶配比低低。單棟棟建建筑筑，，高高容容積積率率，，商商業(yè)業(yè)面面積積比比例例大大規(guī)劃劃布布局局由于于地地塊塊幅幅度度的的既既定定，，目目前前方方案案的的規(guī)規(guī)劃劃布布局局受受限限；；但樓棟整整體布局局優(yōu)好，，“螃蟹””型平面面布置，充分照照顧到采采光及通通風(fēng)，緩緩解了高高容積率率帶來(lái)了了舒適度度不佳的的問(wèn)題；；交通組織織較好，，環(huán)形車行行通道設(shè)置，照照顧到了了人車局局部分流流；考慮到大大商場(chǎng)的的設(shè)置及及物業(yè)品品質(zhì)感的的彰顯，，建議取消消臨開元元路地上上停車位位設(shè)置。（尚需需顧全全車戶戶比問(wèn)問(wèn)題））類螃蟹蟹平面面布置置，各各類指指標(biāo)的的均好好性較較好北向由由于采采光無(wú)無(wú)法滿滿足，，采用用公寓寓報(bào)建建的形形式解解決建筑園園林建筑挺挺拔，，外觀觀品質(zhì)質(zhì)佳；；昭示示性強(qiáng)強(qiáng)；豎線線線條的的運(yùn)用用，屋屋頂面面的玻玻璃處處理，，彰顯顯高檔檔品質(zhì)質(zhì)感；；外立面面采用用優(yōu)好好的涂涂料處處理，，基座座采用用大理理石材材鋪砌砌，建建筑質(zhì)質(zhì)感優(yōu)優(yōu)越；；大商業(yè)業(yè)櫥窗窗設(shè)置置，充充分考考慮到到業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)發(fā)展可可能；；外立面面色彩彩采用用暗金金色+咖啡啡色+藍(lán)色色玻璃璃幕墻墻的組組合，，視覺(jué)覺(jué)佳；；規(guī)模既既定，，園林林效果果較差差，但但發(fā)展展商為為了打打造更更為舒舒適的的居住住，將將五層層整體體架空空做花花園，，彌補(bǔ)補(bǔ)了單單棟樓樓低綠綠化的的遺憾憾。建筑外外觀品品質(zhì)感感提升升外功功，整整層架架空綠綠化提提修內(nèi)內(nèi)功住宅公公寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層短進(jìn)深深，寬寬距過(guò)過(guò)道，，通風(fēng)風(fēng)采光光人行行交通通均好好性強(qiáng)強(qiáng)雙核心心筒，，分散散集中中人流流，緩緩解居居住舒舒適度度矛盾盾可分買買做私私家酒酒店可和買買做快快樂(lè)包包租婆婆四梯二二十二二戶通過(guò)合合理的的平面面規(guī)劃劃布局局，打打造更更為舒舒適的的生活活場(chǎng)景景如果一一定要要說(shuō)有有點(diǎn)什什么遺遺憾，，對(duì)于于城市市豪宅宅而言言，南南向取取消2戶住住宅，，做成成空中中中庭庭花園園就更更妙了了。住宅公公寓戶戶型配配比戶型面面積區(qū)區(qū)間分分布在在23-82㎡㎡之間間，主主力區(qū)區(qū)間為為45㎡以以內(nèi)小小戶型型公寓寓；低總價(jià)價(jià)，低低首付付是本本案戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品的的整體體優(yōu)勢(shì)勢(shì)；大面積積戶型型如82㎡㎡戶型型亦為為一房房變兩兩房產(chǎn)產(chǎn)品，，實(shí)用用型仍仍然較較強(qiáng)，，加之之景觀觀及采采光面面最佳佳，不不存在在去化化難度度；整體戶型型均好佳佳，無(wú)明明顯瑕疵疵。戶型面積積區(qū)間相相對(duì)集中中，整體體均好性性較好特色亮點(diǎn)點(diǎn)第五層整整體架空空！開發(fā)商拿拿本可以以做戶型型的空間間來(lái)做了了公用綠綠化配套套，大大大提高了了單棟樓樓綠化率率，增強(qiáng)強(qiáng)了居住住的舒適適度。真石外墻墻漆的使使用！市場(chǎng)多數(shù)數(shù)建筑外外立面采采用造價(jià)價(jià)較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的貼貼磚形式式，采用用漆質(zhì)的的也多為為質(zhì)量較較差的水水性漆，，而本案案采用的的優(yōu)質(zhì)小小顆粒的的真石外外墻漆漆漆歷久彌彌堅(jiān)，契契合建筑筑“低碳碳、環(huán)保保、耐用用、時(shí)尚尚”的特特質(zhì)。大型商場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)劃劃！緊扣區(qū)域域需求，，契合地地塊氣質(zhì)質(zhì)，本案案4層整整體中大大型商場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)符合合未來(lái)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，亦為為本案住住宅部分分的配套套價(jià)值加加分不少少。報(bào)告提綱綱市場(chǎng)篇定位篇項(xiàng)目本體體分析項(xiàng)目SWOT分分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值值梳理項(xiàng)目定位位物業(yè)發(fā)展展建議營(yíng)銷篇項(xiàng)目SWOT分分析項(xiàng)目自身身優(yōu)勢(shì)(Strengths)地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，，項(xiàng)目據(jù)據(jù)守星沙沙目前最最為優(yōu)越越的地段段，是項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的根本本；位居星沙沙商業(yè)中中心，交交通通達(dá)達(dá)性較好好，周邊邊配套成成熟，生生活便利利；地塊方正正，利于于規(guī)劃和和發(fā)展；；目前項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案整體較較佳，契契合項(xiàng)目目發(fā)展需需要；開發(fā)商實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)，助力力項(xiàng)目順順利開發(fā)發(fā)。項(xiàng)目SWOT分分析項(xiàng)目自身身劣勢(shì)(Weaknesses)地塊規(guī)模模較小，，容積率率較高，，居住舒舒適度同同比周邊邊大型小小區(qū)較差差；單棟小戶戶產(chǎn)品，，產(chǎn)品單單一，受受眾面較較窄；開發(fā)商品品牌號(hào)召召力不強(qiáng)強(qiáng)。項(xiàng)目SWOT分分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)(Opportunities)星沙發(fā)展展迅猛，，區(qū)域逐逐漸被長(zhǎng)長(zhǎng)沙客戶戶市場(chǎng)所所認(rèn)可，，市區(qū)客客戶的進(jìn)進(jìn)入為本本案客戶戶發(fā)展帶帶來(lái)機(jī)會(huì)會(huì)；周邊多形形象氣質(zhì)質(zhì)大盤、、明星盤盤，尚城城的熱賣賣給本案案奠定了了較好的的基礎(chǔ)；；價(jià)量齊升升，板塊塊單價(jià)整整體沖破破4000大關(guān)關(guān)，為本本案的價(jià)價(jià)值突破破帶來(lái)可可能；區(qū)域內(nèi)同同類小戶戶產(chǎn)品短短期內(nèi)較較少，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力較小。。項(xiàng)目SWOT分分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)威脅(Threats）周邊大盤盤明星盤盤眾多，，整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力較大；；潛在對(duì)手手眾多，，不確定定因素較較多；國(guó)家宏觀觀調(diào)控頻頻繁，后后市發(fā)展展不明朗朗。項(xiàng)目?jī)r(jià)值值梳理絕佳地段段，是項(xiàng)目目發(fā)展最最大優(yōu)勢(shì)勢(shì)！優(yōu)越產(chǎn)品品，無(wú)明顯顯瑕疵，，且保證證了最大大化的舒舒適度小小戶產(chǎn)品品！配套成熟熟，周邊強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)商圈圈配套支支撐，自自身大商商超設(shè)置置，強(qiáng)化化城市的的色彩！！我們到底底是誰(shuí)？？這是個(gè)個(gè)問(wèn)題……如何利用用本體價(jià)價(jià)值？如如何塑造造更多的的價(jià)值？？我們可可以利用用已發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和潛在在塑造的的價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)什么么樣的目目的？我我們是誰(shuí)？“””報(bào)告提綱綱市場(chǎng)篇定位篇項(xiàng)目本體體分析項(xiàng)目SWOT分分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值值梳理項(xiàng)目定位位物業(yè)發(fā)展展建議營(yíng)銷篇定位原則則1、從客客戶需求求導(dǎo)入，，從項(xiàng)目目質(zhì)素出出發(fā)，從從市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)著力力，是本本案定位位的核心心原則；；2、最大化整整合和發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，同同時(shí)充分利用用項(xiàng)目發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)，去弱化化或解決項(xiàng)目目發(fā)展劣勢(shì)，，去規(guī)避項(xiàng)目目發(fā)展威脅，，是本案發(fā)展展定位的思路路；3、定位力求求塑造項(xiàng)目高高端品質(zhì)形象象，同時(shí)通過(guò)過(guò)整體價(jià)值的的突破，形成成項(xiàng)目自身的的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和和城市符號(hào)。。定位體系市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶需求項(xiàng)目質(zhì)素區(qū)域市場(chǎng)存有有檔次發(fā)展空空白