北京高端別墅項(xiàng)目推廣策略方案t共

xx堡·xx推

廣

策

略

思

路

探

討項(xiàng)目定位進(jìn)入正題目錄CONTENTS第一章

市場(chǎng)環(huán)境第二章

周邊環(huán)境第三章

產(chǎn)品現(xiàn)狀第四章

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)第五章

策略建議第六章

定位及文字策略第七章

視覺策略第八章

渠道建議第九章

活動(dòng)及軟文策略市場(chǎng)環(huán)境第一章經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變幻政策的接連推出市場(chǎng)的動(dòng)蕩起伏周邊區(qū)域的成熟……面對(duì)眾多風(fēng)云之象，xx堡，何去，何從？1）2011年,全部清盤，保證12億-15億總銷售額2）40余套L型臨湖產(chǎn)品，打造北京別墅標(biāo)桿先設(shè)定目標(biāo)欲得天下下，先辨辨風(fēng)云一、市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境國外最新新新聞韓國首爾爾二十國集集團(tuán)(G20)峰會(huì)關(guān)鍵詞：：美二輪量量化寬松松政策新興市場(chǎng)場(chǎng)通脹效效應(yīng)加劇劇全球通貨貨膨脹和和主要貨貨幣匯率率貶值黃金、原原油和糧糧食等價(jià)價(jià)格顯著著上漲A、經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境B、政策環(huán)境C、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境國內(nèi)最新新新聞11月11日，《北京青年年報(bào)》頭條存款準(zhǔn)備備金調(diào)至至18%關(guān)鍵詞：：上調(diào)0.5%，歷史新新高可一次性性凍結(jié)三三千億元元熱錢流入入難難遏通脹脹物價(jià)上漲漲超預(yù)期期2011,全球通脹脹山雨欲欲來年初國十十一條、、4月國十條條、9月國五條條、新國國五條……一系列調(diào)調(diào)控政策策接連而而下一時(shí)之間間，風(fēng)聲聲鶴唳對(duì)開發(fā)商商與購房房者而言言，影響響最甚，，莫過三三大“限限令”“限貸令令、限購購令、限限外令””政策影響響A、經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境B、政策環(huán)境C、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境限貸令暫停發(fā)放放購買第第三套及及以上住住房貸款款；對(duì)不不能提供供1年以上當(dāng)當(dāng)?shù)丶{稅稅證明或或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納納證明的的非本地地居民暫暫停發(fā)放放購買住住房貸款款。限購令同一購房家家庭暫定只只能在北京京新購一套套商品住房房。北京盡管“上上有政策，，下有對(duì)策策”，但對(duì)對(duì)整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的影影響仍舊非非常大，貸貸款受限，，觀望加重重。十月份北京京地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)析北京10月在售的單單價(jià)超過4萬元的豪宅宅項(xiàng)目有77個(gè)，其中有有成交記錄錄的項(xiàng)目達(dá)達(dá)52個(gè)，共成交交578套，成交面面積達(dá)7.5萬平方米，，整體成交交均價(jià)為45415元/平方米。與9月相比，成成交套數(shù)增增加了15.8%，成交均價(jià)價(jià)增長(zhǎng)了4.3%。關(guān)鍵詞:回升豪宅市場(chǎng)穩(wěn)穩(wěn)中有升，，一些小戶戶型、低總總價(jià)的豪宅宅熱銷帶動(dòng)動(dòng)整體成交交量上升；；頂級(jí)豪宅的的成交量也也出現(xiàn)了與與整體豪宅宅市場(chǎng)趨同同的增幅。調(diào)控政策趨趨緊背景下下，性價(jià)比比較高、保保值升值能能力強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目依然受受到市場(chǎng)的的青睞。關(guān)鍵詞:豪宅穩(wěn)中有有升A、經(jīng)濟(jì)環(huán)境境B、政策環(huán)境C、市場(chǎng)環(huán)境境關(guān)鍵詞：高高端別墅繼繼續(xù)上揚(yáng)10月北京別墅墅市場(chǎng)總體體成交263套，銷售金金額為25.4億元，成交交均價(jià)為27323元/平方米，與與去年同期期基本持平平。中高端別墅墅走勢(shì)繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)，共售出162套，占總成交量量的61.6%。大環(huán)境分析總總結(jié)1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境境，全球性性通脹明顯顯，2011年，中國通通脹形勢(shì)加加劇2、政策影響響，政策對(duì)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形成較大大影響，觀觀望加重，，一次性付付款成主流流3、北京10月份豪宅市市場(chǎng)，穩(wěn)中中有升，高高端豪宅與與別墅依然然被市場(chǎng)所所青睞(詳見分析)1、市場(chǎng)仍然然潛藏著大大量的資金金，對(duì)我們們來說，并并不缺乏機(jī)機(jī)會(huì)。2、限貸政策策導(dǎo)致一次次性付款比比例增高，，目標(biāo)客群群應(yīng)整體攀攀升。3、限購與觀觀望情緒，，讓置業(yè)者者的置業(yè)行行為更加謹(jǐn)謹(jǐn)慎，品質(zhì)質(zhì)稀缺，高高保值、增值產(chǎn)產(chǎn)品將最終終贏得市場(chǎng)場(chǎng)。分析借鑒周邊環(huán)境第二章更高66家世界500強(qiáng)落戶亦莊莊，區(qū)域價(jià)價(jià)值穩(wěn)步攀攀高更強(qiáng)北京銀行150億支持新城城建設(shè)，發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁更快L2號(hào)線年底通通車，S6、M12線、L5線蓄勢(shì)待發(fā)發(fā)更熱千億世界級(jí)級(jí)配套拉動(dòng)動(dòng)市政,70萬人的亦莊莊新城亦莊，北京京唯一國家家經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)首都熱點(diǎn)版版塊，價(jià)值值持續(xù)升溫溫精準(zhǔn)解讀項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)發(fā)展產(chǎn)品現(xiàn)狀第三章Opportunities：1.北京09年起大力發(fā)發(fā)展城南，，加速市政政建設(shè)2.亦莊將成為為北京三個(gè)個(gè)新城之一一，極具前前景3.馬駒橋依托托亦莊，已已形成區(qū)域域發(fā)展共同同體4.亦莊新城規(guī)規(guī)劃中，項(xiàng)項(xiàng)目屬中央央組團(tuán)居住住區(qū)5.低密度規(guī)劃劃，更加凸凸現(xiàn)城市純純別墅稀缺缺性6.涼水河公園園改造，與與項(xiàng)目200米直線距離7.全球通脹影影響，高端端物業(yè)的保保值性被看看好Threats：1.政府調(diào)控政政策波及置置業(yè)心理，，觀望氛圍圍直接影響改善善型客群2.中高檔社區(qū)區(qū)導(dǎo)致客戶戶分流,潛在威脅對(duì)對(duì)項(xiàng)目影響不容忽忽視從市場(chǎng)出發(fā)發(fā)SWOT分析析Strengths：1.大亦亦莊莊目目前前唯唯一一的的純純別別墅墅社社區(qū)區(qū)2.高性性價(jià)價(jià)比比：：三三環(huán)環(huán)房房?jī)r(jià)價(jià)別別墅墅生生活活3.交通通便便捷捷：：20分鐘鐘可可直直達(dá)達(dá)國國貿(mào)貿(mào)4.涼水水河河，，不不可可再再生生的的環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)5.70%綠化化率率，，20萬m2森林林公公園園6.1.2萬m2xx湖、、0.83低容容積積率率Weaknesses：1.馬駒駒橋橋板板塊塊價(jià)價(jià)值值尚尚未未被被真真正正認(rèn)認(rèn)知知2.項(xiàng)目目的的樓樓間間距距過過小小，，影影響響私私密密性性3.現(xiàn)房房銷銷售售的階段段，產(chǎn)產(chǎn)品品硬硬傷傷呈呈現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)第四章2010年1-10月北北京京別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交走走勢(shì)勢(shì)10月成成交交的的所所有有別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，中中高高端端別別墅墅（（總總價(jià)價(jià)600萬元元/套以以上上的的別別墅墅））統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)北北京京別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)。。在搜搜房房網(wǎng)網(wǎng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)監(jiān)監(jiān)控控中中心心所所監(jiān)監(jiān)控控98個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，48%的別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目有有成成交交。。9··29政策策的的出出臺(tái)臺(tái)對(duì)對(duì)別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)造造成成了了一一定定的的壓壓力力，，但但數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，中中高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目特特別別是是千千萬萬級(jí)級(jí)別別的的項(xiàng)項(xiàng)目目始始終終保持持在在平平穩(wěn)穩(wěn)的的銷銷售售范范圍圍，，備備受受高高端端人人士士青青睞睞。。10月北北京京別別墅墅區(qū)區(qū)域域成成交交分分布布圖圖10月北北京京各各別別墅墅區(qū)區(qū)成成交交套套數(shù)數(shù)表表亦莊莊占占北北京京別別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)份份額額4.84%月均成交交套套數(shù)數(shù)17套10月北北京京各各別別墅墅區(qū)區(qū)成成交交面面積積表表10月北北京京各各別別墅墅區(qū)區(qū)成成交交金金額額表表月均均成成交交面面積積4035平米米月均均成成交交金金額額0.865億(主力力成成交交面積積以以237平米米為為主主,，主主力力總總價(jià)價(jià)508萬，，均價(jià)價(jià)2.14萬/平米米)整體體亦亦莊莊市市場(chǎng)場(chǎng)缺少少高高端端別別墅墅區(qū)區(qū)氛氛圍圍亦莊莊別別墅墅推推案案量量少少，，無無法法與與周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng),產(chǎn)生生資資源源共享享、、共共榮榮的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)亦莊莊別別墅墅分分析析總總結(jié)結(jié)或許許，，我我們們應(yīng)應(yīng)該該做做的的是是跳出出亦亦莊莊，，看看北北京京北京京三三至至四四環(huán)環(huán)別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目(1個(gè))北京京四四至至五五環(huán)環(huán)別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目(14個(gè))北京京五五至至六六環(huán)環(huán)別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目(36個(gè))六環(huán)環(huán)以以里里,綜合合性性價(jià)價(jià)比比之之冠冠!做為為一一個(gè)個(gè)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的純純別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目，，無論論從從戰(zhàn)戰(zhàn)略略高高度度、、還還是是別別墅墅型型態(tài)態(tài)的的高高端端性性亦亦或或是是總總體體價(jià)價(jià)格格的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性，，都可以以是北北京京一一個(gè)個(gè)舉舉足足輕輕重重的的項(xiàng)項(xiàng)目目。。xx堡目目前前存存在在什麼麼問題題?分析析借借鑒鑒如何何達(dá)達(dá)到到目目標(biāo)標(biāo)，，從從問問題題入入手手項(xiàng)目目自自身身問問題題1、現(xiàn)房房實(shí)實(shí)景景呈呈現(xiàn)現(xiàn),產(chǎn)品品問問題題顯顯露露,造夢(mèng)夢(mèng)難難度度大大；2、目前前所所余余產(chǎn)產(chǎn)品品以以聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅為為主主,對(duì)比比獨(dú)獨(dú)棟棟,稀缺缺性性較較弱弱3、樣樣板板間間裝裝修修及及景景觀觀缺缺乏乏北北京京千千萬萬級(jí)級(jí)別別墅墅應(yīng)應(yīng)有有的的貴貴氣氣推廣廣中中存存在在問問題題1、項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣調(diào)調(diào)性性不不夠夠，，平平實(shí)實(shí)有有余余而而張張力力不不夠夠；；低低調(diào)調(diào)有有余而而大大氣氣不不足足；；2、別別墅墅高端端氣質(zhì)質(zhì)沒沒有有凸凸顯顯，，與與北北京京周周邊邊郊郊區(qū)區(qū)或或外外省省普普通通項(xiàng)項(xiàng)目無無異異，，容容易易造造成成客客層層斷斷裂裂，，市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知度度不不夠夠。。3、雖雖然然強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)千千億億配配套套及及發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α?，，但但整整體體推推廣廣主主題題落落入入?yún)^(qū)域域小資資情情調(diào)調(diào)，，沒沒有有真真正正面面對(duì)對(duì)北北京京、、面面對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)客客群群。。針對(duì)對(duì)問問題題,我們們提提出出自自己己的的建建議議1、目目標(biāo)標(biāo)人人群群向向上上拓拓展展，，開開發(fā)發(fā)高高端端新新客客源源2、進(jìn)一步提高高xx堡項(xiàng)目形象，更更加高調(diào)、自自信3、跳出區(qū)域別別墅的概念，，掌控城市而而非區(qū)域話語語權(quán)4、釋放新品推推出信息，吸吸引市場(chǎng)注意意力5、最大、最小小價(jià)格差較大大（500萬級(jí)、1000萬級(jí)），靈活活處理二者關(guān)系現(xiàn)狀分析，目目前需要解決決的問題策略建議第五章1、目標(biāo)人群向向上拓展，開開發(fā)高端新客客源解決的問題到全新富豪階階層從城市高知階階層超級(jí)富豪型：：自信且自我心心強(qiáng)，旁人很很難影響其觀觀點(diǎn),購房決策周期短購房隨意性強(qiáng)強(qiáng)，喜歡就買買，資金雄厚厚，顧及因素素少對(duì)價(jià)格不敏感感，但對(duì)于價(jià)價(jià)格與價(jià)值的的匹配程度關(guān)關(guān)注度很高中級(jí)富豪型：：購房決策周期期較長(zhǎng)，受外外界因素影響響較多對(duì)價(jià)格較敏感感，對(duì)市場(chǎng)有有自己的判斷斷從事行業(yè)以實(shí)實(shí)業(yè)為主，屬屬資金逐步積積累型客戶初級(jí)富豪型：：對(duì)價(jià)格非常敏敏感，預(yù)算較較低資金實(shí)力較弱弱，若購買需需要以借款或或拆借其他資金完成從事行業(yè)多以以初級(jí)貿(mào)易為為主，技術(shù)含含量較低，資金來源單一一經(jīng)歷08-09年的金融風(fēng)暴暴，2010年北京建立了了全新的富豪豪結(jié)構(gòu)體系，，支撐豪宅消消化。千萬級(jí)別墅豪豪宅定位，必然鎖定北京京別墅客群中中——絕對(duì)的超級(jí)富富豪購買者原目標(biāo)客群向上提升新政使炒房者者退出市場(chǎng)，，但是一般的的炒房者不會(huì)會(huì)選擇高端住住宅投資。真正自住型或高端住宅的客客戶更看重的的是它們的保保值增值功能能，對(duì)于短期期的升值不會(huì)會(huì)太在意?！霸谕涬[憂憂及資產(chǎn)價(jià)格格預(yù)期上漲的的情況下，一部分資金為為了‘避險(xiǎn)’’，仍然會(huì)持持續(xù)投資樓市市，尤其是別別墅地產(chǎn)項(xiàng)目目最受這部分分資金青睞。。從10年邁向2011年，我們又該該具備怎樣的的市場(chǎng)認(rèn)知強(qiáng)調(diào)世界城市市別墅的稀缺缺性并且讓自身成成為高端別墅墅項(xiàng)目的一份份子開發(fā)高端新客客源，我們首先該怎么做!成為高端別墅墅項(xiàng)目，我們們又該具備什么樣樣的范ㄦ？強(qiáng)調(diào)千萬級(jí)別別墅樣板區(qū)列為整整改重點(diǎn)，尤尤其重視看房房路線的氛圍圍營(yíng)造樣板間重新裝裝修項(xiàng)目借鑒：亞亞運(yùn)新新家園園對(duì)癥下藥，我我們要做的是是：A/樣板間改善。。B/以高標(biāo)準(zhǔn)的精精裝體系，彌彌補(bǔ)產(chǎn)品自身身的不足。對(duì)濱湖產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的的精裝，提升升產(chǎn)品品質(zhì)與與現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶戶的沖擊力。。2、進(jìn)一步提高高xx堡項(xiàng)目形象，更更加高調(diào)、自自信3、跳出區(qū)域別別墅的概念，，掌控城市而而非區(qū)域話語語權(quán)解決的問題廣告的目的：吸引消費(fèi)者的的目光，給消消費(fèi)者一個(gè)無可反駁駁的理由！為什么是xx堡？環(huán)境好，有湖湖有河有森林林交通好，20分鐘達(dá)國貿(mào)，，地鐵上，第第一居所別墅好，聯(lián)排排別墅，歐洲洲風(fēng)格配套好，7000平米古堡會(huì)所所，周邊配套套完善誰，才是最能能牽動(dòng)客群的的“心跳點(diǎn)”不是（湖）xx飛過，以湖閱閱世，湖是xx堡閃爍的明珠珠，但有誰會(huì)只為為了一座湖而而一擲千金呢呢？隨著冬季來臨臨，湖給人的的沖擊也越來來越受局限。。所以，湖是我我們的名字，，是我們美麗麗的衣服，但決不是我們們的核心價(jià)值值，更不是廣廣告表現(xiàn)的唯一重點(diǎn)。一片經(jīng)過處理理后的湖光天天色，早已不不能對(duì)客群的的心產(chǎn)生“狠狠辣”的刺激激。不是（墅）別墅形態(tài)是我我們的優(yōu)勢(shì)，，但產(chǎn)品不是是。換句話說不是“產(chǎn)品””的本身價(jià)值值而是“墅”的的符號(hào)價(jià)值，，精神價(jià)值，，第一居所的的價(jià)值。非湖，非墅，，那究竟是什什么？“城”湖邊的別墅有有很多很多，，就看這些別別墅的出生血血統(tǒng)畢竟世界城市的別別墅比鄉(xiāng)間墅居來的有吸引力力世界城市里的的“亦莊新城”中國只一個(gè)亦亦莊！2010年，北京向南，但“亦莊莊”目前尚未未引起普遍重重視!近期，儐仕國國際、林肯公公園、悅廷、、金色·漫香林等醒目目的推廣市場(chǎng)對(duì)亦莊的的反應(yīng)正在蘇蘇醒亦莊，只一個(gè)個(gè)xx優(yōu)勢(shì)如此明顯顯，潛力如此此之大，在物物價(jià)飛漲、通通貨膨脹難以以遏制的今天天。還需要考慮其其他么？產(chǎn)品品的那些微小小的問題還需需要去在乎么么？500強(qiáng)、地鐵、千千億資金……商業(yè)、會(huì)所、、學(xué)?！瓫鏊?、森林林公園、xx湖……別墅、雙水岸岸、城堡風(fēng)格格……未來繁華中央央的森林密境境交通完善的第第一居所稀缺絕世的別別墅物業(yè)超高性價(jià)比!所以，推廣的的關(guān)鍵是，你你有沒有把產(chǎn)產(chǎn)品最核心的的價(jià)值傳達(dá)出出來。有沒有清楚的的告訴別人，，xx到底是是什么么？xx不是只只有湖湖更不是是一個(gè)個(gè)環(huán)境境好點(diǎn)點(diǎn)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊別別墅小小鎮(zhèn)而是潛潛力巨巨大的的高端端別墅墅，是是千萬萬級(jí)豪豪宅中中的巔巔峰之之作。。3、釋放放新品品推出出信息息，吸吸引市市場(chǎng)注注意力力4、最大大、最最小價(jià)價(jià)格差差較大大（500萬級(jí)、、1000萬級(jí)））靈活處處理二二者關(guān)關(guān)系解決的的問題題分而治治之根據(jù)提提供信信息,目前貨貨量比比例為為：普通聯(lián)聯(lián)排別別墅230-240平米60%臨湖L型聯(lián)排排別墅墅340平米30%商業(yè)/公寓10%標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品為了將臨湖湖40余套高高端產(chǎn)產(chǎn)品，，打造造成北北京別別墅標(biāo)標(biāo)桿之之作，，我們們建議議將其其分離離出來來，自自成一一系。。把剩余余產(chǎn)品品劃分分為兩兩大部部分：：濱湖城堡堡級(jí)別別墅、、聯(lián)排排水岸岸別墅墅。水岸聯(lián)聯(lián)排別別墅水岸景景觀230-240平米戶型存存在一一定問問題定位：：500萬級(jí)濱湖城堡堡級(jí)別別墅臨湖別別墅340平米L戶型定位：：1000萬級(jí)以千萬萬級(jí)別別墅塑塑造品品牌高高度，，從而而達(dá)到到以高高帶低低，快快速擠擠壓銷銷售的的目的的。Codeofthisreport|58項(xiàng)目整整體價(jià)價(jià)值曲曲線圖圖原整體體價(jià)值值增值價(jià)價(jià)值(百萬級(jí)級(jí))聯(lián)排別別墅(千萬級(jí)級(jí))濱湖別別墅(千萬級(jí)級(jí))濱湖別別墅增值(百萬級(jí)級(jí))聯(lián)排別別墅增值產(chǎn)品價(jià)價(jià)值推售關(guān)關(guān)鍵：：兩種產(chǎn)產(chǎn)品，，分而而治之之；以(千萬級(jí)級(jí))濱湖別別墅新新品上上市，，提升升本案案整體體價(jià)值值，進(jìn)而擠擠壓(百萬級(jí)級(jí))聯(lián)排別別墅的的銷售售，再藉聯(lián)聯(lián)排別別墅的的熱銷銷，推推動(dòng)濱濱湖別別墅的的快銷銷與增增值定位及及文字策略第六章章在之前前的營(yíng)營(yíng)銷建建議中中，我我們提提出以以千萬萬級(jí)臨臨湖別別墅為為核心心，進(jìn)進(jìn)行推推廣。。但是我我們?cè)撛搹哪哪睦镩_開始入入手。。推廣策策略策略關(guān)關(guān)鍵一一：先走““高””，后后“低低”價(jià)價(jià)，先先有形形象，，后有有實(shí)惠惠，才才能表表現(xiàn)出出“高高性價(jià)價(jià)比””的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。推廣重重心放放在40余套稀稀缺的的高端端湖畔畔別墅墅上，，以之之拉高高項(xiàng)目目整體體定位位，然然后借借此來來帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的銷銷售。。策略關(guān)關(guān)鍵二二：是亦莊莊的唯唯一純純別墅墅，更更是北北京高高端別別墅告別區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，擴(kuò)大大視野野，與與北京京其他他別墅墅項(xiàng)目目比較較，彰彰顯自自身性性價(jià)比比策略關(guān)關(guān)鍵三三：揚(yáng)長(zhǎng)避避短，，淡化化產(chǎn)品品，強(qiáng)強(qiáng)化未未來潛潛力與與價(jià)值值弱化產(chǎn)產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目三三大價(jià)價(jià)值地段價(jià)價(jià)值：：亦莊莊，500強(qiáng)聚集集之地地，地地鐵之之上，，潛力力中央央環(huán)境價(jià)價(jià)值：：20萬平米米森林林、湖湖、河河等自自然大大美，，不是是單純純的環(huán)環(huán)境好好，而而是占占據(jù)城城市里里稀缺缺的自自然資資源符號(hào)價(jià)價(jià)值：：高端端配套套中的的城堡堡式湖湖畔別別墅，，除了了生活活的舒舒適，，更重重要的的是一一種符符號(hào)，，一種種人生生成就就的象象征。。在別墅墅中生生活的的人，，與在在別墅墅中度度假的的人，，是不不同的的層次次與感感受。。示例：：河北北“環(huán)環(huán)首都都經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈””概念念影影響燕燕郊再再度攀攀萬。?！啊巴ㄍ颖北钡牡氐罔F””，現(xiàn)現(xiàn)在是是，而而且之之后很很長(zhǎng)時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)都只只是一一句““話””。但但亦莊莊的地地鐵卻卻即將將開通通，正正在眼眼前。。示例：：霄云云路八八號(hào)。。在其其城市市里的的自然然資源源逐步步被客客戶認(rèn)認(rèn)可之之后，，銷售售一路路攀升升示例：：亦莊莊長(zhǎng)新新別墅墅。產(chǎn)產(chǎn)品有有一定定問題題，但但經(jīng)過過重新新裝修修后，目前裝裝一套套賣一一套，，原因很很簡(jiǎn)單單，至至少她她是城城市別別墅??！地段價(jià)價(jià)值：：世界城城市下下的潛潛力區(qū)區(qū)域，，未來來繁華華堪比比國貿(mào)貿(mào)環(huán)境價(jià)價(jià)值：：占據(jù)北北京稀稀缺的的自然然資源源，在在未來來繁華華中央央，擁擁有一一片湖湖，以以湖映映世界界。符號(hào)價(jià)價(jià)值：：告別度度假別別墅，，一生生私享享湖畔畔城堡堡的，，同步步世界界生活活。世界就就在湖湖中央央世界就就在湖湖中央央世界：：一個(gè)個(gè)新世世界，，一個(gè)個(gè)繁華華的新新城、、新國國度.湖中央央：環(huán)環(huán)境價(jià)價(jià)值與與產(chǎn)品品價(jià)值值的高高度概概括。。我們所所要塑塑造是是這樣樣一個(gè)個(gè)新世世界：：此處未未來繁繁華堪堪比國國貿(mào)，，但有有著國國貿(mào)難難以比比擬的的自然然優(yōu)勢(shì)勢(shì)與潛潛力。。這是一一個(gè)在在城市市中央央，享享受自自然生生活的的城堡堡居所所！是一生生輝煌煌成就就的象象征符符號(hào)?。№?xiàng)目形形象定定位盛世：：亦莊莊中央央，世世界500強(qiáng)聚首首之地地，區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值核核心。。無界界：：亦亦莊莊線線、S6線等等多多重重輕輕軌軌，京京滬滬高高速速瞬瞬達(dá)達(dá)國國貿(mào)貿(mào)。。大湖湖：：20萬平平米米城市市森林林，，12000平米米大大湖湖，，傾傾城城美美境境。。純墅墅：：湖湖畔畔城城堡堡級(jí)級(jí)別別墅墅、、水水岸岸別別墅墅，，北北京京國國際際生生活活墅墅區(qū)區(qū)。。點(diǎn)陣陣梳梳理理東南南五五環(huán)環(huán)，，國國貿(mào)貿(mào)之之側(cè)側(cè)，，千千億億資資金金涌涌入入，，近近百百家家世世界界500強(qiáng)云云集集周周邊邊，，崛崛起起一一個(gè)個(gè)新新世世界界20萬平平米米城城市市森森林林私私家家獨(dú)獨(dú)享享3000余米米涼涼水水河河玉玉帶帶如如龍龍，，林林海海聽聽濤濤，，親親瞰瞰繁繁華華興興起起xx，告告別別度度假假別別墅墅時(shí)時(shí)代代，，成成就就一一生生奢奢享享的的私私人人城城堡堡，，每每天天與與12000平米米大大湖湖同同時(shí)時(shí)醒醒來來中國國只只一一個(gè)個(gè)亦亦莊莊；；亦亦莊莊，，唯唯此此xx文字字表表現(xiàn)現(xiàn)-大形形象象Worldinthecenteroflake【更有有少少量量水水岸岸聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅，，420萬起起，，新新年年華華禮禮，，敬敬請(qǐng)請(qǐng)垂垂詢?cè)儭縳x堡·xx，亦亦莊莊地地鐵鐵線線上上，，國國際際化化純純別別墅墅區(qū)區(qū)，，湖湖畔畔私私人人城城堡堡，，謹(jǐn)謹(jǐn)40席世界界就就在在湖湖中中央央文字字表表現(xiàn)現(xiàn)-區(qū)域域價(jià)價(jià)值值【更有有少少量量水水岸岸聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅，，420萬起起，，數(shù)數(shù)量量有有限限，敬敬請(qǐng)請(qǐng)垂垂詢?cè)儭棵刻焯欤?，城城堡堡之之上上瞰瞰世世界界Thecentralofbeijing，Worldclassvilla千億億資資金金涌涌入入亦亦莊莊，，誰誰將將領(lǐng)領(lǐng)行行CBD之后后的的時(shí)時(shí)代代？？國貿(mào)貿(mào)沒沒有有12000平米米大大湖湖，，沒沒有有20萬平平米米城城市市森森林林，，但但這這里里的的未未來來可可與與國國貿(mào)貿(mào)比比肩肩66家世世界界500強(qiáng)先先后后坐坐落落其其側(cè)側(cè)，，輕輕軌軌L2號(hào)線線即即將將通通車車，，S6、M12線、、L5線蓄蓄勢(shì)勢(shì)待待發(fā)發(fā)xx，以以湖湖悅悅世世，，墅墅成成高高格格，，雄雄踞踞京京城城價(jià)價(jià)值值核核心心，，國國際際高高端端別別墅墅住住區(qū)區(qū)中國國只只一一個(gè)個(gè)亦亦莊莊；；亦亦莊莊，，唯唯此此xxxx堡·xx，亦亦莊莊地地鐵鐵線線上上，，國國際際化化純純別別墅墅區(qū)區(qū)，，湖湖畔畔私私人人城城堡堡，，謹(jǐn)謹(jǐn)40席文字字表表現(xiàn)現(xiàn)-環(huán)境境價(jià)價(jià)值值【更有有少少量量水水岸岸聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅，，420萬起起，，數(shù)數(shù)量量有有限限，敬敬請(qǐng)請(qǐng)垂垂詢?cè)儭繃H際都都會(huì)會(huì)上上空空的的大大湖湖與與林林海海湖是是際際遇遇，，河河為為運(yùn)運(yùn)脈脈，，林林皆皆墅墅語語，，在在世世界界城城市市的的都都會(huì)會(huì)之之央央，，先先擁擁一一片片大大湖湖林林海海推窗窗，，12000平米米湖湖面面如如鏡鏡，，以以鏡鏡正正心心；；3300米涼涼水水河河低低吟吟淺淺唱唱，，繁繁華華如如歌歌以20萬平米森森林公園園為私家家院落，，水鳥劃劃過城堡堡，共天天光云影影徘徊心心間中國只一一個(gè)亦莊莊；亦莊莊，唯此此xxxx堡·xx，亦莊地地鐵線上上，國際際化純別別墅區(qū)，，湖畔私私人城堡堡，謹(jǐn)40席SwanLake，Inone’’slife文字表現(xiàn)現(xiàn)-符號(hào)價(jià)值值【更有少量量水岸聯(lián)聯(lián)排別墅墅，420萬起，數(shù)數(shù)量有限限，敬請(qǐng)垂垂詢】1869年，德國國國王在在阿爾卑卑斯山上上始建xx堡；100多年后，，一座7000平米歐洲洲古堡倒倒映xx湖別墅是天天地間的的獨(dú)立精精神，城城堡是王王者的永永恒印記記，在這這里，每每天靜賞賞大湖之之上日月月星辰告別度假假別墅時(shí)時(shí)代，在在只屬于于你的私私人城堡堡中，攬攬盡一個(gè)個(gè)時(shí)代的的風(fēng)云繁繁盛中國只一一個(gè)亦莊莊；亦莊莊，唯此此xx世界城市市，私人城城堡Globalcities，PrivateCastlexx堡·xx，亦莊地地鐵線上上，國際際化純別別墅區(qū)，，湖畔私私人城堡堡，謹(jǐn)40席視覺策略略第七章硬廣廣物料料第一組：信封、信信紙、邀邀請(qǐng)函、、禮品第二組：售樓處、、微型會(huì)會(huì)所物料料第三組：名信片、、樓書圍檔道旗旗圍檔檔渠道建議議第八章大眾媒體體+小眾媒體體；線上上推廣+線下營(yíng)銷銷1.現(xiàn)場(chǎng)包裝裝路引系統(tǒng)統(tǒng)售樓處圍擋道旗看房通道道微型VIP(會(huì)所體驗(yàn)驗(yàn))2.物料準(zhǔn)備備海報(bào)/折頁：新品介紹紹?？航Y(jié)合業(yè)內(nèi)內(nèi)雜志(如:安家、紅紅地產(chǎn))以?？涡问匠霭姘鏄菚喉?xiàng)目整體體樓書明信片（（套）：xx堡四季精精美收藏藏活動(dòng)物料料：邀請(qǐng)函、、背景板板、簽名冊(cè)冊(cè)禮品準(zhǔn)備備：客戶、專專家、媒媒體3.線上推廣廣網(wǎng)站(網(wǎng)站修改改、門戶戶網(wǎng)站））短信（鎖鎖定高端端客群））戶外北京報(bào)紙紙（北青青/新京/夾報(bào)）業(yè)內(nèi)雜志志(紅地產(chǎn)、、安家等等）財(cái)經(jīng)雜志志（財(cái)經(jīng)/證券市場(chǎng)場(chǎng)周刊等）航空雜志志（中國國之翼））其他雜志（三聯(lián)/禮志/LP）直郵(DM)大眾推廣廣小眾推廣廣直達(dá)客群群配合推廣廣維護(hù)時(shí)效性，，高性價(jià)價(jià)比地緣客戶戶，彰顯顯氣勢(shì)與與實(shí)力輔助造勢(shì)勢(shì)，覆蓋蓋面廣話題營(yíng)銷銷A：跨界聯(lián)聯(lián)合與銀行、、高端會(huì)會(huì)所、汽汽車等奢奢侈品牌牌聯(lián)合；；與藝術(shù)、、投資、、國學(xué)、、養(yǎng)生等等客戶關(guān)關(guān)注領(lǐng)域域進(jìn)行聯(lián)聯(lián)合；B：媒體聯(lián)聯(lián)合聯(lián)合媒體體，業(yè)內(nèi)內(nèi)人士等等，舉辦辦論壇：：C：重大節(jié)節(jié)點(diǎn)樣板間開開放、品鑒活動(dòng)動(dòng)等；D：圈層營(yíng)營(yíng)銷持續(xù)密集集的小眾眾營(yíng)銷活活動(dòng)，對(duì)