第三模塊主要涉稅問題及籌劃技巧課件

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主要涉稅問題及籌劃技巧主講人：梁云鳳2007.6第三模塊

主要涉稅問題及籌劃技巧主講人：梁云鳳1涉及到的稅種營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅土地使用稅契稅涉及到的稅種營業(yè)稅2與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-1（一）建房階段（二）售房階段1.捐贈2.參與利潤分配3.抵押4.“還本”銷售5.抵債與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-1（一）建房階段（二）售房階段3與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-2合作建房與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-2合作建房4與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-1通過減少銷售收入降低增值額

利用起征點利用土地增值稅的起征點如何定價

與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-1通過減少銷售收入降低增值額5與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.1通過增加可扣除項目降低增值額

(1)充分計列利息費用及其他費用支出(2)充分利用對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除(3)選擇核算方法降低稅負例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1．5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1．1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.1通過增加可扣除項目降低增值6與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.2(4)利用多項目開發(fā)籌劃例：房地產(chǎn)公司1999年同時開發(fā)四個工程項目。項目1為經(jīng)濟適用房，營業(yè)收入2500萬元，可扣除項目為2000萬元；項目2為普通住宅，營業(yè)收入3900萬元，可扣除項目為2500萬元；項目3為別墅住宅，營業(yè)收入為8000萬元，可扣除項目為3000萬元；項目4為寫字樓，營業(yè)收入20000萬元，可扣除項目6000萬元?？煽鄢椖靠偤蜑?3500萬元，營業(yè)收入總和34400萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.2(4)利用多項目開發(fā)籌劃7與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.3(5)利用代收費用的籌劃例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢商品房,獲得銷售收入為3000萬元,并按當(dāng)?shù)厥姓囊?在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下:支付土地出讓金200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元,其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.3(5)利用代收費用的籌劃8與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-3關(guān)鍵點：(一)以房屋、土地或者房地產(chǎn)作價投資的將征收土地增值稅(二)實物分配的住房將征收土地增值稅與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-3關(guān)鍵點：9與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅問題股權(quán)投資企業(yè)與被投資企業(yè)稅率不同的處理案例：B公司于2001年度成立，屬于設(shè)在國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，按規(guī)定可以享受15％的稅率繳納所得稅、自投產(chǎn)年度起免征所得稅兩年的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)公司A公司擁有B公司80％的股權(quán)，適用33％的所得稅稅率。為簡化分析，假設(shè)從2001～2004年度，B公司每年的會計利潤額和應(yīng)納稅所得額均為400萬元，并且每年將當(dāng)年實現(xiàn)稅后凈利潤額的50％用于分配，A公司無虧損。捐贈節(jié)稅

與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅問題股權(quán)投資企業(yè)與被投資企業(yè)稅率不同的10與個人所得稅相關(guān)的涉稅問題-1房地產(chǎn)公司如何發(fā)工資？例1張先生每月工資4500元，年終一次性發(fā)放獎金36000元，全年總收入90000元。下面對獎金按月發(fā)放和年終一次性發(fā)放兩種方式下的稅負進行比較。例2張先生每月工資4500元，每月獎金1500元，年終一次性發(fā)放獎金18000元，保持全年收入90000元不變。與個人所得稅相關(guān)的涉稅問題-1房地產(chǎn)公司如何發(fā)工資？11與個人所得稅相關(guān)的涉稅問題-2個人房產(chǎn)注意的地方

擁有房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、出租房屋個人如何買房與個人所得稅相關(guān)的涉稅問題-2個人房產(chǎn)注意的地方12房產(chǎn)稅、土地使用稅的涉稅問題對房屋建筑物和各種獨立于房屋之外的附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當(dāng)劃分。對于房屋以外建筑物所占的土地價值（特別是場地）要單獨結(jié)轉(zhuǎn)到相關(guān)的建筑物原價值中去。區(qū)分房屋租賃收入和其他服務(wù)收入的核算減少閑置的房地產(chǎn)改變房產(chǎn)的經(jīng)營方式利用土地使用稅分級幅度稅額的特點，進行納稅籌劃房產(chǎn)稅、土地使用稅的涉稅問題對房屋建筑物和各種獨立于房屋13契稅的涉稅問題將個人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有限責(zé)任公司是否征收契稅？為什么規(guī)定對以土地、房屋權(quán)屬抵債行為征收契稅？對以預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為是否征收契稅？契稅的涉稅問題將個人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有14第三模塊

主要涉稅問題及籌劃技巧主講人：梁云鳳2007.6第三模塊

主要涉稅問題及籌劃技巧主講人：梁云鳳15涉及到的稅種營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅土地使用稅契稅涉及到的稅種營業(yè)稅16與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-1（一）建房階段（二）售房階段1.捐贈2.參與利潤分配3.抵押4.“還本”銷售5.抵債與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-1（一）建房階段（二）售房階段17與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-2合作建房與營業(yè)稅相關(guān)的涉稅問題-2合作建房18與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-1通過減少銷售收入降低增值額

利用起征點利用土地增值稅的起征點如何定價

與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-1通過減少銷售收入降低增值額19與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.1通過增加可扣除項目降低增值額

(1)充分計列利息費用及其他費用支出(2)充分利用對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除(3)選擇核算方法降低稅負例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1．5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1．1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.1通過增加可扣除項目降低增值20與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.2(4)利用多項目開發(fā)籌劃例：房地產(chǎn)公司1999年同時開發(fā)四個工程項目。項目1為經(jīng)濟適用房，營業(yè)收入2500萬元，可扣除項目為2000萬元；項目2為普通住宅，營業(yè)收入3900萬元，可扣除項目為2500萬元；項目3為別墅住宅，營業(yè)收入為8000萬元，可扣除項目為3000萬元；項目4為寫字樓，營業(yè)收入20000萬元，可扣除項目6000萬元。可扣除項目總和為13500萬元，營業(yè)收入總和34400萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.2(4)利用多項目開發(fā)籌劃21與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.3(5)利用代收費用的籌劃例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢商品房,獲得銷售收入為3000萬元,并按當(dāng)?shù)厥姓囊?在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下:支付土地出讓金200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元,其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-2.3(5)利用代收費用的籌劃22與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-3關(guān)鍵點：(一)以房屋、土地或者房地產(chǎn)作價投資的將征收土地增值稅(二)實物分配的住房將征收土地增值稅與土地增值稅相關(guān)的涉稅問題-3關(guān)鍵點：23與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅問題股權(quán)投資企業(yè)與被投資企業(yè)稅率不同的處理案例：B公司于2001年度成立，屬于設(shè)在國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，按規(guī)定可以享受15％的稅率繳納所得稅、自投產(chǎn)年度起免征所得稅兩年的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)公司A公司擁有B公司80％的股權(quán)，適用33％的所得稅稅率。為簡化分析，假設(shè)從2001～2004年度，B公司每年的會計利潤額和應(yīng)納稅所得額均為400萬元，并且每年將當(dāng)年實現(xiàn)稅后凈利潤額的50％用于分配，A公司無虧損。捐贈節(jié)稅

與企業(yè)所得稅相關(guān)的涉稅問題股權(quán)投資企業(yè)與被投資企業(yè)稅率不同的24與個人所得稅相關(guān)的涉稅問題-1房地產(chǎn)公司如何發(fā)工資？例1張先生每月工資4500元，年終一次性發(fā)放獎金36000元，全年總收入90000元。下面對獎金按月發(fā)放和年終一次性發(fā)放兩種方式下的稅負進行比較。例2張先生每月工資4500元，每月獎金1500元，年終一次性發(fā)放獎金18000元，保持全年收入90000元不變。與個人所得稅相關(guān)的涉稅問題-1房地產(chǎn)公司如何發(fā)工資？25與個人所得稅相關(guān)的涉稅問題-2個人房產(chǎn)注意的地方

擁有房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、出租房屋個人如何買房與個人所得稅相關(guān)的涉稅問題-2個人房產(chǎn)注意的地方26房產(chǎn)稅、土地使用稅的涉稅問題對房屋建筑物和各種獨立于房屋之外的附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當(dāng)劃分。對于房屋以外建筑物所占的土地價值（特別是場地）要單獨結(jié)轉(zhuǎn)到相關(guān)的建筑物原價值中去。區(qū)分房屋租賃收入和其他服務(wù)收入的核算減少閑置的房地產(chǎn)