養(yǎng)老地產規(guī)劃項目專題報告

養(yǎng)老地產規(guī)劃項目專題研究報告目錄前言一、國外養(yǎng)老地產案例分析二、國內養(yǎng)老地產案例分析三、養(yǎng)老地產經營模式分析四、養(yǎng)老地產規(guī)劃項目設計要求前 言全球進入人口老齡化的國家和地區(qū)已達到72個2010年全球老年人口已達到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數的12%。世界百歲老人約15.2萬備注：進入老齡社會的標準標準是：0-14歲的少年在總人口中少于30%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。全球人口老年化問題未來十年內，城鎮(zhèn)仍然是兩頭小中間大的良好人口結構往后，人口結構中的40歲以上人口比例逐漸增加中國人口老齡化趨勢我國老年人口的絕對數量大。我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過４億。高齡化趨勢顯著。隨著我國經濟持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國人均預期壽命大大延長。我國人口老齡化已經表現出明顯的高齡化趨勢?！拔锤幌壤稀?。發(fā)達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產總值基本上在５０００美元至１萬美元，目前平均達到２萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽毦永先撕蛢H與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。關于老年人居住情況調查結果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口結構（一對夫婦同時贍養(yǎng)４個老人和１個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農村養(yǎng)老問題嚴重。農村青年勞動力大量外出，導致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動已經填補了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.1%，已經高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。中國老齡化社會的五大特點二、國外養(yǎng)老地產案例分析建立在“先富后老”基礎上的養(yǎng)老模式發(fā)達的生產力水平良好的社會保障體系從關注老年人的心理感受出發(fā)西方發(fā)達國家老年住宅研究背景西方發(fā)達國家老年住宅研究背景國外養(yǎng)老地產——德國與家人同住的老人僅占老年家庭總數的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總人口的24%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀90年代德國倡導“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。國外外養(yǎng)養(yǎng)老老地地產產———德國國“照照料料護護理理式式住住宅宅””不不來來梅梅老老年年住住宅宅護理理理理念念環(huán)境境理理念念建筑筑理理念念國外外養(yǎng)養(yǎng)老老地地產產———德國國與家家人人同同住住的的老老人人僅僅占占老老年年家家庭庭總總數數的的1/4截止止到到2002年年，，60歲歲及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占德德國國總總人人口口的的24%入住住養(yǎng)養(yǎng)老老院院的的老老年年人人以以平平均均年年齡齡為為82歲歲的的老老年年女女性性為為主主20世世紀紀90年年代代德德國國倡倡導導“照照料料護護理理式式住住宅宅””,并并迅迅速速發(fā)發(fā)展展為為德德國國老老年年住住房房的的主主要要模模式式。。國外外養(yǎng)養(yǎng)老老地地產產———美國國60年年代代末末美美國國進進入入老老齡齡社社會會，，截截止止到到2002年年，，60歲歲及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占美美國國總總人人口口的的16%。。經濟濟實實力力強強，，70年年代代中中開開始始社社會會養(yǎng)養(yǎng)老老設設施施的的興興建建和和老老年年社社區(qū)區(qū)的的開開發(fā)發(fā)。。據統(tǒng)統(tǒng)計計，，家家人人同同居居的的老老人人很很少少，，75％％的的老老人人擁擁有有自自己己的的住住宅宅，，因因此此只只是是到到年年齡齡高高到到生生活活無無法法自自理理時時才才進進入入社社會會養(yǎng)養(yǎng)老老設設施施。。獨立立式式住住宅宅老年年公公寓寓（（集集合合住住宅宅））養(yǎng)老老院院護理理院院老年年養(yǎng)養(yǎng)生生社社區(qū)區(qū)（（綜綜合合老老年年人人住住宅宅小小區(qū)區(qū)））美國國老老年年住住房房五五種種模模式式國外外養(yǎng)養(yǎng)老老地地產產———美國國老年年人人的的““夢夢之之城城””獨立立式式公公寓寓各種種配配套套設設施施完完備備功能能完完善善的的醫(yī)醫(yī)療療設設施施美國國太陽陽城城國外外養(yǎng)養(yǎng)老老地地產產———日本本截止止到到2002年年，，60歲歲及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占日日本本總總人人口口的的24%，，日日本本是是世世界界上上人人口口老老齡齡化化速速度度最最快快的的國國家家之之一一。。目前前，，90％％以以上上的的老老年年住住戶戶現現有有居居住住的的住住宅宅標標準準高高于于政政府府規(guī)規(guī)定定的的日日本本最最低低居居住住水水平平，，95.5％％的的老老人人在在家家中中養(yǎng)養(yǎng)老老，，4.2％％的的老老人人住住在在療療養(yǎng)養(yǎng)院院和和老老人人中中心心等等老老人人福福利利設設施施中中。。日本雖雖有與與子女女同住住的習習慣，，但近近些年年在逐逐步降降低。。日本老老年住住房三三種模模式在宅養(yǎng)養(yǎng)老機構養(yǎng)養(yǎng)老“兩代代居””國外養(yǎng)養(yǎng)老地地產——日本日本老老年住住房““兩代代居””模式式國外養(yǎng)養(yǎng)老地地產——日本同居寄寄宿型型同居分分住型型鄰居和和住型型完全鄰鄰居型型日本老老年住住房““兩代代居””模式式國外養(yǎng)養(yǎng)老地地產——日本通過道具使使參觀者模模擬到老年年的生理狀狀態(tài)，體驗驗積水在住住宅的各個個功能空間間中針對老老年人設計計的設計細細節(jié)。結論把老年居住住建筑的規(guī)規(guī)劃納入居居住區(qū)的規(guī)規(guī)劃當中，，是老年住住宅的發(fā)展展趨勢。日本、新加加坡的老年年建筑模式式對中國的的老年住宅宅規(guī)劃設計計更具有借借鑒意義。。老年住宅設設計不僅關關注老年人人的居住環(huán)環(huán)境，同樣樣關注老年年人的心理理感受。老年住宅設設計應注重重周圍配套套設施以及及護理體系系的完善。。在財富積累累充分、社社會保障體體系健全的的情況下，，以政府通通過政策引引導為主的的方式解決決老年人的的居住問題題。企業(yè)需從建建造以人為為本的人居居環(huán)境的層層面上重視視社區(qū)中的的老年問題題，并從專專業(yè)上解決決老年住宅宅實施中的的技術問題題。二、國內養(yǎng)老地產案例分析第一類單單體的養(yǎng)老老機構概念：專門的養(yǎng)老老院或者老老年公寓，，不屬于房房地產開發(fā)發(fā)項目，由由專業(yè)的養(yǎng)養(yǎng)老機構負責責運營。經營模式式：大部分為公公辦民營，，采取出租租或會員制制形式案例：北京匯晨老老年公寓、、上海親和和源匯晨老年公公寓案例介介紹1、項目概況況項目是北京京市屬公辦辦民營綜合合性養(yǎng)老服服務機構，，位于昌平平區(qū)北七家家鎮(zhèn)八仙莊莊。規(guī)劃用用地54.21公頃頃，總建筑筑面積約50萬平方方米，共規(guī)規(guī)劃為2期期。一期工工程147畝，設計計床位712張，于于2007年10月月31日投投入使用。。二期工程程計劃于2011年年下半年動動工，床位位超過一萬萬張。2、項目配套設設施?綜合服務中中心：為老人人提供日常休休閑的場館，，包括臺球廳廳、舞蹈廳、、健身房、卡卡拉OK廳、書畫畫室、閱覽室室、網絡教室室、多功能廳廳、餐廳、醫(yī)醫(yī)務部、超市市?溫泉會館、、游泳館項目鳥瞰圖3、經營模式項目由北京市市民政局投資資興建，由匯匯晨進行運營營管理。匯晨晨是專業(yè)的養(yǎng)養(yǎng)老機構運營公司。4、養(yǎng)老服務內內容（1）基本服服務：房屋整整理和日常房房間整理、定定期換洗床上上用品和窗簾簾。（2）營養(yǎng)餐餐服務：根據據老人身體狀狀況和偏好進進行配餐和送送餐服務。另另外，健康講講堂特聘營養(yǎng)專家家現場講座和和交流，向老老人和家屬提提供健康飲食食建議。（3）健康管管理服務：由由專業(yè)醫(yī)護人人員為老人提提供健康管理理服務。（4）文化生生活服務：包包括文化娛樂樂活動、休閑閑健身活動、、DIY體驗驗種植和認養(yǎng)養(yǎng)。（5）特殊殊服務：應應老人之需需，提供理理財、陪護護、陪游、、保健按摩摩等服務。。醫(yī)務部多功能廳舞蹈廳、KTV餐廳上海親和源源案例介紹紹1、項目概況況親和源坐落落上海浦東東康橋小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，一期工工程占地8.33公公頃，10萬平方米米建筑。親親和源老年年公寓有12幢多多層電梯住住宅樓組成成，樓與樓樓之間有連連廊相接。。老年公寓寓設838套居室，，可供1600位左左右的老人享受受其中。居居室建筑面面積約五十十八到一百百一十九平平方米不等等，室內櫥櫥柜床椅、、家用電器器一應俱全，有有線電視、、寬帶網絡絡、電話全全部開通，，冷暖水二二十四小時時供應。2、項目配套套設施?健康會所所、老年護護理院、公公共服務大大樓、養(yǎng)生生餐廳、醫(yī)醫(yī)院/藥房房、頤養(yǎng)院院。3、經營模式式會員制，分分A/B/C三種會會員卡。A卡永久使用權權?？芍付ǘǚ蠗l件老人入住住入會時一次次性支付入入會費根據選擇的的房型大小小每年支付不同年份份可繼承、可可轉讓B卡終身使用權權。未住滿滿15年年，按年限限退還住住滿滿15年年后后，，只只需需繼繼續(xù)續(xù)繳繳納納年年費費根據據選選擇擇的的房房型型大大小小付付不不同同入入會會費費入會時一一次性支支付入會會費不可繼承承，不可可轉讓C卡50年產產權根據選擇擇的房型型大小付不同入入會費入會時一一次性支支付入會費不可繼承承，不可可轉讓房型豪華房（（月/間）包房（月月/間））三人房（（月/人）四人房（（月/人）床位費4500350013001200護理服務務費5000450018001500合計9500800031002700餐費自訂訂；入住住頤養(yǎng)院院收醫(yī)療療保證金金10000元，，出院退退還。收費標準準：4、養(yǎng)老服服務內容容?提供生生活管家家、健康康管家和和快樂管管家三大大板塊服服務。?養(yǎng)生餐餐廳、健健康會所所分別由由專業(yè)的的索迪斯斯和美格格菲兩個個專業(yè)運運營機構構進行運運營。?頤養(yǎng)院院提供：：基本服服務：生生活照料料服務、、醫(yī)療康康復服務務、康樂樂服務特色服服務：提提供養(yǎng)老老介護服服務貼心服服務：陪陪同就醫(yī)醫(yī)就要、、老人貴貴重物品品及錢財財的保管管的服務務、代買買代辦服服務頤養(yǎng)院休閑空間間風雨連廊廊休息室餐廳房間實景景第二類養(yǎng)養(yǎng)老服服務嵌入入式的住住宅小區(qū)區(qū)概念：：屬于房地地產開發(fā)發(fā)項目，，無專業(yè)業(yè)養(yǎng)老運運營機構構提供服服務。項項目中養(yǎng)養(yǎng)老服務主要要是為老老年人提提供一個個活動的的場所，，從精神神層面關關懷老年年人。項項目中設置的的老年年人活活動場場所一一般規(guī)規(guī)模不不大。。經營營模式式：養(yǎng)老部部分不不以盈盈利為為目的的，通通過住住宅銷銷售來來平衡衡養(yǎng)老老服務務支出出案例例：北京怡怡海花花園北京怡怡?；ɑ▓@案案例介介紹1、項目目概況況怡?；ɑ▓@是是一個個大型型住宅宅小區(qū)區(qū)項目目，位位于西西南四四環(huán)路路的交交接處處。小小區(qū)占占地733畝分分六期期建設設，總建筑筑面積積110萬萬平方方米，，規(guī)劃劃住戶戶8000戶，，規(guī)劃劃人口口30000人人。2、項目目配套套設施施?教育育：北北京第第二實實驗小小學怡怡海分分校、、北京京市第第八中中學怡怡海分分校、、5000平方方米幼幼兒園園、現現代化化教學學樓、形形體館館、天天文館館、水水生物物館、、蝴蝶蝶館、、計算算機中中心?商業(yè)業(yè)金融融：華華潤超超市、、餐館館、娛娛樂休休閑、、老年年活動動中心心、金金融服服務?運動動：國國際標標準游游泳館館、室室內籃籃球館館、人人工草草坪運運動場場、網網球場場、足足球場場3、經營營模式式項目由由北京京怡海海房地地產開開發(fā)有有限公公司進進行開開發(fā)并并銷售售，由由北京京達豐豐物業(yè)業(yè)管理理有限限公司提提供物物業(yè)服服務。。4、、養(yǎng)老老服務務內容容本項目目是居居家養(yǎng)養(yǎng)老，，主要要通過過建設設老年年大學學為小小區(qū)內內居住住的老老人提提供休休閑娛娛樂的的場所及組組織社社區(qū)內內老人人參加加豐富富多彩彩的活活動，，對老老人年年進行行心理理上的的養(yǎng)老老服務務。老年大大學活活動小區(qū)實實景圖圖老年大大學活活動小區(qū)實實景圖圖第三類類綜綜合型型的養(yǎng)養(yǎng)老社社區(qū)概念念：屬于房房地產產開發(fā)發(fā)項目目，項項目中中的養(yǎng)養(yǎng)老地地產由由開發(fā)發(fā)商自自行運運營或或由專專業(yè)的運運營機機構負負責運運營。。經營營模式式：養(yǎng)老地地產部部分持持有、、部分分銷售售案例例：北京太太陽城城北京太太陽城城案例例介紹紹1、項目目概況況北京太太陽城城占地地總面面積42萬萬平方方米。。建筑筑面積積30萬平平方米米，其其中：：住宅宅式公公寓和和租住住式、、安養(yǎng)式銀齡公公寓共23萬平方米米，商業(yè)配配套設施7萬平方米米。北京太太陽城集醫(yī)醫(yī)療救護、、生活照料料、精神贍養(yǎng)三大功功能于一身身，為老年年人制定了了全程化的的養(yǎng)老服務務模式。不不僅接養(yǎng)身身體健康的的老人，還還接養(yǎng)生活半自自理、無自自理能力和和需要臨終終關懷的老老人，涵蓋蓋了老年人人必經的四四個階段。。2、項項目目配配套套設設施施?購購物物中中心心、、太太陽陽城城醫(yī)醫(yī)院院、、文文化化宮宮、、國國醫(yī)醫(yī)堂堂、、幼幼兒兒園園?奧奧林林匹匹斯斯俱俱樂樂部部：：溫溫泉泉會會館館、、假假日日酒酒店店3、經經營營模模式式由北北京京太太陽陽城城集集團團投投資資興興建建并并自自行行運運營營管管理理。。項項目目采采取取住住宅宅公公寓寓及及別別墅墅出出售售，，養(yǎng)養(yǎng)老公公寓寓（（銀銀齡齡公公寓寓））出出租租兩兩者者相相結結合合的的經經營營模模式式。。4、養(yǎng)養(yǎng)老老服服務務內內容容?住住宅宅公公寓寓及及別別墅墅：：為為購購買買了了住住所所的的老老人人提提供供醫(yī)醫(yī)療療、、購購物物、、送送餐餐、、家家政政等等上上門門服服務務。。?銀銀齡齡公公寓寓A棟、、帝帝陽陽公公寓寓：：是是安安養(yǎng)養(yǎng)護護理理公公寓寓，，主主要要針針對對生生活活半半自自理理和和不不能能自自理理的的老老人人采用用醫(yī)醫(yī)護護人人員員24小小時時巡巡診診制制度度和和護護理理人人員員24小小時時特特別別看看護護制制度度。。而而需需要要臨臨終終關關懷懷的的老老人是是由由北北京京太太陽陽城城醫(yī)醫(yī)院院負負責責接接收收，，老老人人臨臨終終時時，，將將有有醫(yī)醫(yī)生生和和護護理理人人員員全全程程陪陪護護。。?銀銀齡齡公公寓寓B棟棟：：租租住住式式老老年年公公寓寓，，主主要要接接養(yǎng)養(yǎng)身身體體健健康康的的老老人人。。公公寓寓對對居居住住在在這這里里的的老老人實實行行特特色色服服務務：：一一是是在在生生活活照照料料上上制制定定了了一一整整套套服服務務流流程程，，每每日日為為老老人人清清掃掃房房間間、、由值班醫(yī)生對對老人進行巡巡診及服務員員叫早等。二二是餐飲服務務由營養(yǎng)師提提供營養(yǎng)配餐餐；為身體不適老老人送餐到房房間等。三是是組織老人開開展豐富多彩彩的文化活動動。奧林匹斯俱樂樂部超市和郵局太陽城醫(yī)院文化會展中心心別墅區(qū)住宅公寓帝陽公寓銀齡公寓北京太陽城案案例介紹1、項目概況以“開退休社社區(qū)之先河，，立晚年幸福福之標準”為為目標的東方方太陽城，坐坐落于有東方方萊茵河之美美譽的順義潮潮白河畔，7000畝浩浩瀚林木自成成天然綠色屏屏風，占地234萬平米米，建筑面積積為80萬平米，配套公建5萬平方米。七個風格各異異的小區(qū)，約約16萬平方米人工工湖和75萬平方米的景景觀綠地。全全社區(qū)無障礙礙設計，紅外外無線安防、、水源/地源熱泵等高高科技智能產產品應用于社社區(qū)各項安全全保障與服務務設施。2、項目配套設設施?高爾夫球場?俱樂部?商業(yè)街3、經營模式借鑒國外老年年住宅的先進進經驗提出““第三養(yǎng)老模模式”，即家家庭養(yǎng)老與社社會養(yǎng)老相結結合，其運作作思路：老年年家庭買房的的方式按揭或或付清房款，，一經交付即即可入?。婚_開發(fā)商從次年年起，逐年向向業(yè)主回購部部分產權，以以解決老年家家庭的養(yǎng)老金金、醫(yī)療保健健費。如果業(yè)業(yè)主較早過世世，而開發(fā)商商還沒完全回回購產權，子子女可繼承住住宅的部分產產權；如果業(yè)業(yè)主身體健康康長壽，而開開發(fā)商已經全全部購回了產產權，開發(fā)商商承諾無限期期免費居住下下去。3、養(yǎng)老服務內容容豐富社區(qū)生活活，東方太陽陽城乒乓球俱俱樂部、太極極拳俱樂部、、棋牌俱樂部部、釣魚俱樂樂部已于2003年7月月份正式成立立，今后還將將根據廣大業(yè)業(yè)主的不同需需求和興趣愛愛好，成立各各種各樣的俱俱樂部，為業(yè)業(yè)主們創(chuàng)造相相互交流的平平臺，使整個個社區(qū)沐浴在在和諧歡愉的的氛圍中。用“我運動，，我健康”的的快樂感染居居所中的每個個人；先進完完善的醫(yī)療服服務機構和““持續(xù)性照顧顧計劃”，為為每位業(yè)主建建立的健康跟跟蹤檔案和科科學的照護體體系。位于中中心會所內的的老年大學，，環(huán)境優(yōu)美，，教學設施先先進，旨在豐豐富老年人的的精神、文化化生活，為老老人開辟一個個學習、交流流和增長知識識的場所。課課程設置形式式多樣且不拘拘一格，含蓋蓋陶藝、繪畫畫、攝影、雕雕刻、京劇、、酒類品鑒、、文學、地理理學等課程，，讓每個有興興趣和特長的的業(yè)主都可以以參加進來教教學相長，營營造了一種積積極向上的生生活氛圍和健健康愉悅的生生活態(tài)度。商業(yè)街高爾夫球場俱樂部歐式風格，塑塑造田園式社社區(qū)。三、養(yǎng)老地產經營模式分析析美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經營收益如圖所示，美美國太陽城中中心的收益主要來源源于一次性銷銷售收益以及及長期性收益益包括公寓出出租收益及配配套設施的使使用收益。值得指出的是是，太陽城中心的的長期性收益益是太陽城中中心的重要組組成部分，僅以每年配配套設施的收收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費費（按1/3居民入會計））：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項項配套設施的的收入就達1000多萬美元，相相當于賣掉50多套別墅（按按均價17.5萬美元計），，并且這兩種種設施是對社社會公開經營營，這部分收收入還未計入入，因此這種長期性收收益是太陽城城中心的重要要收益來源。。目前國國內開開發(fā)商商在老老年住住宅的的開發(fā)發(fā)上在在收益益模式式方面面有三種形形式：“出售售”、、“出出租””和““出售售與出出租相相結合合”；對于于大型型綜合合性老老年住住宅社社區(qū)則則存在在住宅建建設與與經營營管理理相結結合的經營營模式式以及及住宅建建設與與經營營管理理相分分離的經營營模式式。國內贏利型老年住宅經營模式按贏利方式分按經營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結合開發(fā)建設與經營管理相結合開發(fā)建設與經營管理相分離老年住住宅銷銷售的的定價價策略略除產品品本身身外、、細致入入微的的物業(yè)業(yè)管理理與服服務才是老老年住住宅項項目最大的的賣點點，產品的的價格格定位位，應應該高高于同同地段段同類類型的的普通通公寓寓產品品。物業(yè)服服務贏贏利策策略物業(yè)服服務費費由于老老年社社區(qū)的的種種種服務務形式式有別別于其其它普普通社社區(qū)，，因此此，老老年社社區(qū)的的物業(yè)業(yè)服務務費的的收取取標準準可采采取相對高高價位位的形式式。各種單單項的的服務務費包括日日常的的定菜菜送菜菜服務務、廚廚師服服務、、清潔潔衛(wèi)生生服務務、病病人看看護服服務、、家庭庭保姆姆服務務、收收費釣釣魚服服務、、收費費娛樂樂服務務、收收費健健身服服務、、收費費社區(qū)區(qū)活動動服務務等等等。物業(yè)服服務中中的租租賃服服務這種產產品的的居民民平均均居住住年限限較短短，后后期房房產繼繼承者者存在在過戶戶或者者再次次租賃賃的問問題。。國內目目前對對于老老年住住宅的的物業(yè)業(yè)管理理還停停留在在養(yǎng)老老院、、敬老老院的的管理理模式式上，，對于市市場化化的管管理老老年住住宅的的模式式，還還處在在起步步探索索階段段。老年住住宅物物業(yè)管管理的的收入入結構構、盈盈利預預測收入結結構常規(guī)物業(yè)管理服務收入老年住宅物業(yè)管理收入結構針對老年人的專項服務收入盈利預預測由于老老年人人的生生理及及心理理特征征，他他們對對配套套設施施的使使用率率將大大大高高于普普通住住宅。。如果果經營營得當當，其其盈利利能力力將高高于普普通住住宅（（如下下例））。老年住住宅社社區(qū)服服務的的供應應及收收費方方式社區(qū)服服務內內容參照國國內外外現有有老年年住宅宅的社社區(qū)服服務內內容，，針對對老年年人生生、心心理特特征的的老年年住宅宅服務務應包包括下下列內內容：：醫(yī)療護護理方方面——醫(yī)院、、診所所、社社區(qū)護護理中中心體育活活動方方面——適合老老年人人的各各類運運動如如門球球、保保齡球球、高高爾夫夫等；；休閑活活動方方面——如棋牌牌、書書畫、、釣魚魚等教育配配套方方面——老年大大學、、圖書書館中介資資源提提供——家政服服務中中心、、旅游游服務務公司司、房房屋中中介、、婚介介所等等社區(qū)活活動的的組織織——如各類類表演演活動動、交交友活活動、、聚會會等。。收費方方式費用收收取應應包含含以下下方面面：日常物物業(yè)管管理費費用，，按物物業(yè)建建筑面面積收收?。?；專業(yè)物物業(yè)服服務內內容，，專項項收取取；配套設設施使使用費費，按按會員員制收收費或或使用用次數數收取取。收益模模式：：產品出出售與與出租租相結結合的的經營營模式式，保保證部部分投投資的的迅速速回收收，又又可取取得長長期穩(wěn)定定收益益。經營管管理：：可以聘聘請專專業(yè)的的老年年公寓寓經營營公司司負責責經營營管理理，或或則跟跟專業(yè)業(yè)公司司聯營營，以以實現長長遠的的經營營收益益。后期管管理：：由于老老年產產品使使用周周期相相對較較短，，后期期空置置產品品的處處理上上也要要考慮慮，可可以采采用回購購產權權或使使用權權，再再進行行統(tǒng)一一銷售售或出出租，，使其其良性性發(fā)展展。配套設設施：：資源共共享，，向整整個項項目的的住戶戶開放放，獲獲取經經營收收入。。在充充分滿滿足住住戶的的前提提下，可可以考考慮向向周邊邊樓盤盤或社社會開開放。。老年公公寓是是住宅宅與服服務型型商業(yè)業(yè)的復復合地地產，，除產產品的的銷售售（租租賃））外，，其配配套設設施、、服務務等等等是都都是收收益的的重要要來源源。因因此，，更要要從長長遠的的眼光光經營營老年年公寓寓。三、養(yǎng)老地地產規(guī)規(guī)劃項項目設設計要要求1）老老年住住宅應應當配配備的的基礎礎設施施明細細表一、規(guī)規(guī)劃要要求2）住住宅選選址與與場地地設計計選擇環(huán)環(huán)境質質量良良好、、交通通便捷捷的場場地，，作為為規(guī)劃劃的先先決條條件。。靠近基基本的的社區(qū)區(qū)公共共設施施，同同時遠遠離喧喧鬧的的文娛娛場所所。場地內內的合合理規(guī)規(guī)劃與與設計計盡可能能在樓樓內外外為老老年人人提供供各種種鄰里里交流流、人人際交交流的的公共共交往往空間間和環(huán)環(huán)境。。場地應應有足足夠面面積，，以滿滿足開開展戶戶外活活動的的要求求。居住區(qū)區(qū)內路路網設設置合合理，，人車車分流流，來來自主主干道道的噪噪音少少；處理好好合設設或鄰鄰設的的其他他設施施與住住宅之之間的的關系系，既既提供供公共共交往往空間間，利利于老老人開開展體體育活活動，，又方方便生生活。。容積積率率在在1.0～～0.1之之間間均均可可進進行行老老年年住住宅宅開開發(fā)發(fā)；；合適適容容積積率率的的用用地地可可做做““兩兩代代居居””模模式式的的老老年年住住宅宅開開發(fā)發(fā)；；低容容積積率率的的用用地地適適合合低低密密度度的的老老年年綜綜合合社社區(qū)區(qū)的的開開發(fā)發(fā)。。入住住對對象象的的多多樣樣性性建筑筑形形式式的的多多樣樣性性老年年公公用用建建筑筑等等設設施施服務務醫(yī)醫(yī)療療人人員員的的配配備備3））容容積積率率健康康老老年年人人日日常常活活動動半半徑徑的的設設置置為為450米米，，以以此此設設置置服服務務設設施施。。小區(qū)區(qū)內內專專為為老老年年服服務務的的公公用用建建筑筑的的設設置置。。例例如如以以下下：：護理理室室：：護護理理與與日日常常監(jiān)監(jiān)護護活活動動基基地地。。機能能回回復復訓訓練練室室。。醫(yī)務務室室：：包包含含日日常常健健康康管管理理、、咨咨詢詢、、診診察察、、配配藥藥的的設設施施。。4））配配套套設設施施空間間布布局局體體現現老老年年人人自自立立性性、、健健康康性性、、安安全全性性。。設備備與與設設施施按按老老年年人人的的人人體體尺尺度度和和心心理理、、生生理理特特點點進進行行設設計計。。體現現適適用用性性，，兼兼顧顧老老人人與與照照顧顧者者的的使使用用要要求求，，空空間間具具可可改改造造性性。。二、、建建筑筑設設計計2.1住住宅宅公公共共空空間間的的設設計計要要點點2.1.1住住宅宅的的坡坡道道無無障障礙礙設設計計要要點點在有臺階階的地方方應設置置坡度平平緩的臺臺階和斜斜面，標標準見下下表。在坡道的的起點及及終點，，應留有有深度不不小于1.50m的輪輪椅緩沖沖地帶。。坡道側面面凌空時時，在欄欄桿下端端宜設高高度不小小于50mm的的安全檔檔臺。設置斜坡坡引道有臺臺階時應應設置斜斜坡，斜斜坡的寬寬度應為為輪椅可可通行的的寬度，，斜面坡坡度應平平緩。設置扶手手樓梯和斜斜坡應設設置連續(xù)續(xù)式扶手手，扶手手應安裝裝牢固，，同時還還應注意意扶手的的手感和和耐久性性。坡度平緩緩的臺階階踏步踢面面高不宜宜大于120mm，踏踏面寬不不應小于于380mm。。設置房檐檐出入口及及斜坡上上方宜設設置房檐檐。鋪設防滑滑地面材材料地面鋪設設應平坦坦，不應應出現積積水現象象，使用用浸水也也防滑的的地面材材料。設設置排水水溝時，，應配水水溝蓋，，水溝蓋蓋不應妨妨礙輪椅椅乘坐人人的通行行。2.1.2樓樓廳和電電梯的設設計要點點留足輪椅椅可轉身身的空間間地面鋪設設防滑材材料地面鋪設設浸水后后也防滑滑的材料料，地磚磚之間的的縫隙不不應過寬寬。方便的出出入口寬度要確確保輪椅椅可以通通過，門門寬大于于等于800mm，出出入口不不設置臺臺階，宜宜選用推推拉門、、自動門門。設置信箱箱和留言言板設置位置置不應妨妨礙通行行，使用用高度要要方便所所有用戶戶。設置電梯梯超過3層層要配備備電梯。。電梯尺寸寸要適應應擔架的的長度。。電梯與樓樓面無高高差。電梯最小小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設置休息息椅可設置椅椅子，方方便等候候電梯時時，可以以坐下休休息或放放置行李李。電梯內部部設置轎廂壁上上離地0.9m和0.75m處有扶扶手設置置；正對對電梯轎轎廂門的的壁上懸懸掛傾斜斜的鏡面面。電梯按鈕鈕操作盤盤設在適適合乘輪輪椅者使使用的高高度，且且兩側都都可進行行操作。。電梯開門門時間較較長，且且門口裝裝有光電電管裝置置，防止止夾傷。。2.1.3公公用走廊廊設計要要點設置連續(xù)續(xù)扶手在0.9m和0.75m高處處宜設圓圓桿橫向向扶手，，扶手離離墻面40～50mm。防滑地面面使用浸水水后也能能防滑的的地面材材料。窗門不應應妨礙通通行門、窗的的開啟扇扇不應妨妨礙走廊廊的通行行。無突出的的墻壁滅火器、、留言板板等應設設置在不不妨礙走走廊通行行的位置置上。無臺階地地面取消電梯梯到電梯梯廳的出出入口以以及門廳廳部分的的臺階，，地面存存在高差差的時候候，應設設置斜坡坡。走廊寬度度設置考慮輪椅椅和行人人并行通通過，因因此寬度度不應小小于1.2m。。2.1.4公公用樓梯梯設計要要點易識別的的臺階面面為避免臺臺階面產產生陰影影，應考考慮采光光與照明明的情況況，改變變臺階的的顏色和和材質，，可便于于識別。。設置扶手手樓梯的扶扶手應安安裝牢固固。采用用近似圓圓形的扶扶手，沿沿樓梯兩兩側連續(xù)續(xù)安裝。。端部向向下方或或墻壁彎彎曲。如如果有可可能最好好與走廊廊連接在在一起。。坡度平緩緩的樓梯梯為盡可能能縮短萬萬一跌落落下來的的距離，，可采用用帶平臺臺的折跑跑樓梯。。踏面高高度不應應大于150mm，踏踏面寬度度不應小小于300mm。樓梯的寬寬度充足足考慮樓梯梯可并行行通過使使用拐杖杖的老人人和攙扶扶人，寬寬度約1200mm。。踏步的防防滑措施施臺階面使使用防滑滑材料，，臺階面面邊沿設設置防滑滑條，要要和臺階階面保持持在同一一平面。。2.1.5院院落設計計要點防滑地面面材料的的鋪設引道和臺臺階斜面面的地面面鋪設應應平坦，，不應產產生積水水情況。。注意鋪地地材料選選用浸水水后仍防防滑的材材料。路中央設設置井蓋蓋時，不不應突出出地面，，注意井井蓋不要要突出。。設置車庫車庫應設計計在戶門附附近，從車車棚到大門門處不被雨雨淋到。房檐的設置置在戶門處可可設置寬大大的房檐。。充足的照明明門廊要保持持充足的照照明，為了防止樓樓梯上產生生濃重的陰陰影，注意意照明的位位置和角度度，可設置置低位燈。。設置對講話話筒設置扶手臺階邊應設設置連續(xù)式式扶手。坡度平緩的的臺階存在地面高高差時，應應在臺階附附近設置斜斜坡。2.1.6細部空空間設計要要點1）墻壁墻壁轉角部部分作圓角角處理除扶手外，，墻壁上無無凸出物。。消火栓埋埋入墻里。。扶手連續(xù)性性處理，距距地高700～800mm,采用手感感好的材料料如木材，，截面直徑徑40mm，轉角也也要作圓角角處理。轉角圓角處理墻面無凸出物2）地面選用吸音浸浸水后也防防滑的材料料；耐磨損。2.2住住宅室內空空間的設計計要點2.2.1門窗的設設計要點門的寬度滿滿足輪椅進進出，不設設門檻，外外門凈寬不不得小于1.1m，，內門通行行寬度不得得小于0.8mm；；門輕易于開開啟，宜用用推拉門代代替平開門門，不許使使用玻璃門門；門的把手應應選用旋臂臂較長的拉拉柄，拉柄柄高度在0.9m～～1m之間間；居室窗臺的的高度在750～800mm左右；窗臺的寬度度要適當增增加，一般般不少于250～300mm；矮窗臺里側側應當設置置高0.9～1m的的安全欄桿桿易開閉的戶戶門當平開門時時，應考慮慮調節(jié)自動動關閉裝置置，拉柄易易于老年人人的操作，，避免采用用圓形拉柄柄。適當照明和和易操作的的開關考慮換鞋和和上下臺階階，門廳具具有足夠的的亮度，不不應產生濃濃重的陰影影部分。采用醒目的的開關。扶手的設置置為了方便換換鞋和上下下臺時，應應設置扶手手。扶手的斷面面采用易抓抓握的半圓圓形。臺階的處理理臺階上下采采用不同的的材質和顏顏色，以便便識別。防滑地面采用浸水后后仍防滑的的地面材料料。地磚接縫不不要太寬。。戶門門檻高高度處理戶門門檻高高度應控制制在2cm左右。2.2.2門廳的設設計要點2.2.3室內走走廊的設計計要點連續(xù)扶手使用近圓形形的扶手。。扶手端部向向下方或墻墻壁方向彎彎曲。光線充足的的照明設計計不應和其他他房間產生生亮度差。。洗手間入口口和有臺階階的地方應應設置位置置低的壁燈燈。使用方便的的開光裝置置應設置帶指指示功能的的大面板開開關。走廊長的房房間，應在在多處設置置控制開關關。便于使用的的扶手高度度和材料設置扶手高高度約700～800mm，，注意材料的的手感和耐耐久性。防滑地面地面使用防防滑材料。?？紤]跌到的的可能性，，避免采用用堅硬的材材料。寬敞的走廊廊方便老年人人依靠拐杖杖或與攙扶扶人共同通通過，寬度度不應小于于1m。進房間的入入口的寬度度不得小于于800mm。無階差地面面地面應無階階差，各房房間地面的的高差應控控制在3mm以內。。2.2.4樓梯的的設計要點點樓梯的寬度度不應小于于1200mm，滿滿足兩人攙攙扶通過；；平臺凈寬不不應小于樓樓梯凈寬，，踏步沿口口不應突出出，作成圓圓角，樓梯梯帶有500～600mm的的暗示區(qū)；；扶手半徑以以30～40mm為為宜，扶手手與墻之間間應有40～50mm的空隙隙；扶手可設置置為雙重高高度（900和750mm兩兩種）寬敞樓梯樓梯可并行行通過使用用拐杖的老老人與攙扶扶人。扶手的設置置安裝牢固，，近圓形的的扶手沿樓樓梯兩側安安裝。扶手端部向向下或墻壁壁彎曲。臺階面和臺臺階高度臺階面使用用防滑材料料。設置防滑條條時和臺階階在一個平平面上。臺階垂直部部分應設置置擋板，臺臺階邊沿不不應突出。。方便的開關關除感應燈外外，安裝帶帶暗示功能能的大面板板開關，使使用上下樓樓兩側都可可操作的雙雙路開關。。充足照明為了不產生生濃重的陰陰影，可設設置多個照照明燈具。。樓梯形狀樓梯坡度平平緩，宜帶帶休息平臺臺。避免上層樓樓梯縮進走走廊或下層層樓梯露出