個(gè)人貸款第四章講義課件

銀行從業(yè)個(gè)人貸款精講班主講老師：孫靜銀行從業(yè)第四章

個(gè)人住房貸款第四章個(gè)人住房貸款本章主要內(nèi)容：基礎(chǔ)知識：（1）個(gè)人住房貸款的概念和分類（2）個(gè)人住房貸款的特征（3）個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程（4）個(gè)人住房貸款的要素第四章個(gè)人住房貸款本章主要內(nèi)容：第四章個(gè)人住房貸款貸款流程：（1）貸款的受理和調(diào)查（2）貸款的審查和審批

（3）貸款的簽約和發(fā)放（4）支付管理（5）貸后管理第四章個(gè)人住房貸款貸款流程：第四章個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理：（1）合作機(jī)構(gòu)管理（2）操作風(fēng)險(xiǎn)管理（3）信用風(fēng)險(xiǎn)管理公積金個(gè)人住房貸款：基礎(chǔ)知識、貸款流程第四章個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理：第四章個(gè)人住房貸款主要內(nèi)容：人住房貸款的概念和分類個(gè)人住房貸款的特征個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程個(gè)人住房貸款的要素第一節(jié)基礎(chǔ)知識主要內(nèi)容：第一節(jié)基礎(chǔ)知識一、個(gè)人住房貸款的概念和分類個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。（一）按照資金來源劃分1.自營性個(gè)人住房貸款2.公積金個(gè)人住房貸款3.個(gè)人住房組合貸款第一節(jié)基礎(chǔ)知識一、個(gè)人住房貸款的概念和分類第一節(jié)基礎(chǔ)知識（二）按照住房交易形態(tài)劃分1.新建房個(gè)人住房貸款2.個(gè)人再交易住房貸款（三）按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款第一節(jié)基礎(chǔ)知識（二）按照住房交易形態(tài)劃分第一節(jié)基礎(chǔ)知識、個(gè)人住房貸款的特征1.貸款金額大、期限長2.以抵押為前提建立的借貸關(guān)系3.風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程第一節(jié)基礎(chǔ)知識、個(gè)人住房貸款的特征第一節(jié)基礎(chǔ)知識四、個(gè)人住房貸款的要素（一）貸款對象（二）貸款利率（三）貸款期限（四）還款方式（五）擔(dān)保方式個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式（六）貸款額度第一節(jié)基礎(chǔ)知識四、個(gè)人住房貸款的要素第一節(jié)基礎(chǔ)知識（一）貸款對象

個(gè)人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求：①合法有效的身份或居留證明②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他。④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；第一節(jié)基礎(chǔ)知識（一）貸款對象第一節(jié)基礎(chǔ)知識（二）貸款利率

個(gè)人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第一節(jié)基礎(chǔ)知識（二）貸款利率第一節(jié)基礎(chǔ)知識（三）貸款期限

個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。根據(jù)自身情況，各行規(guī)定有所差異。第一節(jié)基礎(chǔ)知識（三）貸款期限第一節(jié)基礎(chǔ)知識（四）還款方式

個(gè)人住房貸款還款方式有：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多種方法。

一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。第一節(jié)基礎(chǔ)知識（四）還款方式第一節(jié)基礎(chǔ)知識（五）擔(dān)保方式

個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。

在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。

抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂了《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》。

第一節(jié)基礎(chǔ)知識（五）擔(dān)保方式第一節(jié)基礎(chǔ)知識

一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任。

二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時(shí)與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。

在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。第一節(jié)基礎(chǔ)知識一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)

采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價(jià)值按照抵押物的市場成交價(jià)或評估價(jià)格確定。借款人以所購住房作抵押的，銀行通常要求將住房價(jià)值全額用于貸款抵押；若以貸款銀行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)作抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過抵押物價(jià)值的一定比例。第一節(jié)基礎(chǔ)知識采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法

采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國家財(cái)政部發(fā)行的憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲蓄存款存單等有價(jià)證券。

采用保證擔(dān)保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同。保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。第一節(jié)基礎(chǔ)知識采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國家財(cái)政部發(fā)行的（六）貸款額度

個(gè)人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購住房價(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)額來確定；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不低于30%，對已利用貸款購買住房又申請購買二套（含）以上住房的首付款比例不低于40%。第一節(jié)基礎(chǔ)知識（六）貸款額度

個(gè)人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面、貸款的受理和調(diào)查、貸款的審查和審批、貸款的簽約和發(fā)放

、支付管理

、貸后管理第二節(jié)貸款流程、貸款的受理和調(diào)查第二節(jié)貸款流程、貸款的受理和調(diào)查（一）貸款的受理1.貸前咨詢咨詢內(nèi)容包括：①個(gè)人住房貸款品種介紹；②申請個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件；③申請個(gè)人住房貸款需提供的資料；第二節(jié)貸款流程、貸款的受理和調(diào)查第二節(jié)貸款流程④辦理個(gè)人住房貸款的程序；⑤個(gè)人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等；⑥獲取個(gè)人住房貸款申請書、申請表格及有關(guān)信息的渠道；⑦個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話；⑧其他相關(guān)內(nèi)容。第二節(jié)貸款流程④辦理個(gè)人住房貸款的程序；第二節(jié)貸款流程2.貸款的受理程序（1）接受申請借款申請人申請材料清單如下：a．合法有效的身份證件b．借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明c.合法有效的購房合同第二節(jié)貸款流程2.貸款的受理程序第二節(jié)貸款流程d.涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明e.涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料f.購房首付款證明材料。第二節(jié)貸款流程d.涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證2.貸款的受理程序（2）初審

貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。第二節(jié)貸款流程2.貸款的受理程序第二節(jié)貸款流程（二）貸前調(diào)查

1.對開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查①開發(fā)商資信審查②項(xiàng)目審查③對項(xiàng)目的實(shí)地考察④撰寫調(diào)查報(bào)告第二節(jié)貸款流程（二）貸前調(diào)查

1.對開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查第二節(jié)2.對借款人的調(diào)查（1）調(diào)查的方式和要求

貸前調(diào)查應(yīng)以實(shí)地調(diào)查為主、間接調(diào)查為輔，可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個(gè)人信用、電話調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。（2）調(diào)查的內(nèi)容

貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購（建）房屋情況、貸款擔(dān)保等情況第二節(jié)貸款流程2.對借款人的調(diào)查第二節(jié)貸款流程二、貸款的審查和審批（一）貸款審查款審查人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的《個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。第二節(jié)貸款流程二、貸款的審查和審批第二節(jié)貸款流程（二）貸款審批①借款人資格和條件是否具備；②借款用途是否符合銀行規(guī)定；③申請借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；④借款人提供的材料是否完整、合法、有效；⑤貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；⑥對報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合規(guī)有效；⑦其他需要審查的事項(xiàng)。第二節(jié)貸款流程（二）貸款審批第二節(jié)貸款流程3.提出審批意見（1）“同意”表示完全同意按申報(bào)的方案（2）“否決”表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)4.審批意見落實(shí)第二節(jié)貸款流程3.提出審批意見第二節(jié)貸款流程三、貸款的簽約和發(fā)放（一）貸款的簽約1.填寫合同2.審核合同

合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。第二節(jié)貸款流程三、貸款的簽約和發(fā)放第二節(jié)貸款流程3.簽訂合同

同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人（包括共同借款人）、擔(dān)保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。第二節(jié)貸款流程3.簽訂合同第二節(jié)貸款流程（二）貸款的發(fā)放

1.落實(shí)貸款發(fā)放條件①確認(rèn)借款人首付款已全額支付到位；②借款人所購房屋為新建房的，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)

度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件；③需要辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)的，有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢；第二節(jié)貸款流程（二）貸款的發(fā)放第二節(jié)貸款流程④對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款；⑤對采取抵(質(zhì))押的貸款，要落實(shí)貸款抵(質(zhì))押手續(xù)；⑥對自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實(shí)履行保證責(zé)任的具體操作程序；對保證人有保證金要求的，應(yīng)要求保證人在銀行存入一定期限的還本付息額的保證金。第二節(jié)貸款流程④對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在銀行開立還本2.貸款劃付①貸款發(fā)放條件落實(shí)后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)件，交信貸主管審核簽字后，送會計(jì)部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。②會計(jì)部門進(jìn)行開立賬戶、劃款。③貸款發(fā)放崗位人員按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同借款人需要到場的，應(yīng)通知借款人持本人身份證件到場協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。第二節(jié)貸款流程2.貸款劃付第二節(jié)貸款流程、支付管理

貸款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。第二節(jié)貸款流程、支付管理第二節(jié)貸款流程五、貸后管理貸后檢查合同變更貸款收回貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款管理貸后檔案管理第二節(jié)貸款流程五、貸后管理第二節(jié)貸款流程（一）貸后檢查1.對借款人的檢查2.對保證人的檢查3.對抵押物的檢查4.對質(zhì)押物的檢查5.對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查的要點(diǎn)第二節(jié)貸款流程（一）貸后檢查第二節(jié)貸款流程5.對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查的要點(diǎn)①開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務(wù)狀況；②項(xiàng)目資金到位及使用情況；③項(xiàng)目工程形象進(jìn)度；④項(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況；⑤產(chǎn)權(quán)證辦理的情況；⑥履行擔(dān)保責(zé)任的情況；⑦開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況；⑧合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營隋況及財(cái)務(wù)情況等；⑨其他可能影響借款人按時(shí)、足額還貸的因素。第二節(jié)貸款流程5.對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查的要點(diǎn)第二節(jié)貸（二）合同變更1.基本規(guī)定（1）合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。（2）合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人（包括借款人、擔(dān)保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。第二節(jié)貸款流程（二）合同變更第二節(jié)貸款流程2.合同主體變更

在合同履行期間，須變更借款合同主體的，借款人或財(cái)產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請。

經(jīng)審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔(dān)保人重新簽訂有關(guān)合同文本。在抵（質(zhì)）押登記變更等有關(guān)手續(xù)辦妥后，經(jīng)辦人填寫《個(gè)人住房借款合同主體變更通知書》，連同一份借款合同交會計(jì)部門辦理有關(guān)借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。第二節(jié)貸款流程2.合同主體變更第二節(jié)貸款流程3.借款期限調(diào)整

期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還

第二節(jié)貸款流程3.借款期限調(diào)整第二節(jié)貸款流程4.分期還款額的調(diào)整

銀行應(yīng)允許借款人在合同履行期間申請調(diào)整分期還款額，并分清原因，分別處理。①借款人提前部分還款后，對于希望保持原貸款期限不變，僅調(diào)整分期還款額的申請，銀行應(yīng)在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計(jì)算分期還款額。第二節(jié)貸款流程4.分期還款額的調(diào)整第二節(jié)貸款流程②借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額的，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請，并按借款期限調(diào)整的規(guī)定辦理。第二節(jié)貸款流程②借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還5.還款方式變更借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件：①向銀行提交還款方式變更申請書；②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用；③借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。第二節(jié)貸款流程5.還款方式變更第二節(jié)貸款流程6.擔(dān)保變更在合同履行期間，借款人申請變更保證人或抵（質(zhì)）押物的，須向銀行提出變更貸款擔(dān)保申請。經(jīng)辦人應(yīng)審查新的保證人或抵（質(zhì)）押物是否符合擔(dān)保要求。第二節(jié)貸款流程6.擔(dān)保變更第二節(jié)貸款流程【單選題】個(gè)人住房貸款的借款人申請調(diào)整借款期限時(shí)，須具備的前提條件不包括（）A.貸款未到期B.無欠息C.無拖欠本金D.無不良信用記錄答案：D解析：借款人需要調(diào)整借款期限時(shí)，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：（1）貸款未到期；（2）無欠息；（3）無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。第二節(jié)貸款流程【單選題】個(gè)人住房貸款的借款人申請調(diào)整借款期限時(shí)，須具備的前（三）貸款的回收1.貸款支付方式2.還款方式（四）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理1.貸款風(fēng)險(xiǎn)分類正常貸款關(guān)注貸款可疑貸款損失貸款第二節(jié)貸款流程（三）貸款的回收第二節(jié)貸款流程①

正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素?？梢少J款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。第二節(jié)貸款流程①正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本④損失貸款：借款人無力償還貸款；履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。第二節(jié)貸款流程④損失貸款：借款人無力償還貸款；履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵2.不良貸款的認(rèn)定按照五級分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。3.不良貸款的催收4.不良貸款的處置

抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請強(qiáng)制執(zhí)行依法處分。第二節(jié)貸款流程2.不良貸款的認(rèn)定第二節(jié)貸款流程（五）貸后檔案管理貸款檔案的內(nèi)容2.檔案的收集整理和歸檔登記3.檔案的借（查）閱管理4.檔案的移交和接管5.檔案的退回第二節(jié)貸款流程（五）貸后檔案管理第二節(jié)貸款流程、合作機(jī)構(gòu)管理（一）合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容1.合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)（1）分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)（2）分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)（3）分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄（4）分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度（5）分析企業(yè)的經(jīng)營成果（6）分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理、合作機(jī)構(gòu)管理第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作的執(zhí)行（1）確立合作意向：開發(fā)商提供的項(xiàng)目經(jīng)過銀行有關(guān)部門核批后，凡銀行同意為該項(xiàng)目提供商品房銷售貸款的，在受理該項(xiàng)目購房人的個(gè)人住房貸款前，銀行可以與開發(fā)商簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作的執(zhí)行第三節(jié)（2）合作后的管理銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對開發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：a．及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程；b．開發(fā)商的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證；c．借款人的人住情況及對住房的使用情況等；d．借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對抵押物進(jìn)行處理；e．密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（2）合作后的管理銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要第三節(jié)3.與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理①資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范；②各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求；③近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛；④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理3.與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（二）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式1.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)如“假個(gè)貸”行為2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)3.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（二）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（三）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施1.“假個(gè)貸”的防控措施要注意檢查以下四個(gè)方面的內(nèi)容：a．借款人身份的真實(shí)性b．借款人信用情況c.各類證件的真實(shí)性d.申報(bào)價(jià)格的合理性第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（三）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施①深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)③嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度④有效利用保證金制度⑤嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理二、操作風(fēng)險(xiǎn)管理（一）貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)1.貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)2.貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)3.貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理二、操作風(fēng)險(xiǎn)管理第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理【多選題】在個(gè)人住房貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括（）個(gè)人貸款信息錄入是否準(zhǔn)確貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效C.發(fā)放金額、期限與審批表不一致D.未對重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查E.在資金劃撥時(shí)會計(jì)憑證填制不合要求答案：ABCE解析：D項(xiàng)屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理【多選題】在個(gè)人住房貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括（4.貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)

（二）法律和政策風(fēng)險(xiǎn)1.借款人主體資格2.合同有效性風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理4.貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)（1）抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)a．抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位公益財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭議的以及宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財(cái)產(chǎn)的抵押須取得共有人的同意等，公司董事、經(jīng)理不得以公司財(cái)產(chǎn)為個(gè)人提供抵押擔(dān)保等。b．抵押物重復(fù)抵押。c．抵押物價(jià)值高估、不足值或抵押率偏高。d．抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險(xiǎn)中。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（2）質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：a．質(zhì)押物的合法性；b．對于無處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；c．非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；d．非法所得、不當(dāng)?shù)美玫臋?quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：

a．質(zhì)押物的合法性；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（2）質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是（3）保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)a．未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大；b．未明確保證期間或保證期間不明；c．保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；d．借款人互相提供保證無異于發(fā)放信用貸款；e．公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證；F.公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：

a．質(zhì)押物的合法性；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（3）保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是4.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)5.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理4.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（三）操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神2.掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)3.嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（三）操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理、信用風(fēng)險(xiǎn)管理（一）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式1.還款能力風(fēng)險(xiǎn)2.還款意愿風(fēng)險(xiǎn)（二）信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理、信用風(fēng)險(xiǎn)管理第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理一、基礎(chǔ)知識（一）公積金個(gè)人住房貸款的概念（二）公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)（三）公積金個(gè)人住房貸款的要素（四）公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款一、基礎(chǔ)知識第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款、貸款流程：（一）貸款的受理和調(diào)查（二）貸款的審查和審批（三）貸款的簽約和發(fā)放（四）支付管理（五）貸后管理第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款、貸款流程：第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款一、基礎(chǔ)知識（一）公積金個(gè)人住房貸款的概念

公積金個(gè)人住房貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)保”的原則。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款一、基礎(chǔ)知識第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（二）公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)(1)互助性：公積金個(gè)人住房貸款其資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。(2)普遍性：只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個(gè)人住房貸款。(3)利率低：相對商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對較低(4)期限長：目前，公積金個(gè)人住房貸款最長期限為30年（貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年）。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（二）公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（三）公積金個(gè)人住房貸款的要素（1）貸款對象

公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個(gè)人住房貸款。申請公積金個(gè)人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（三）公積金個(gè)人住房貸款的要素第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（2）貸款利率

公積金個(gè)人住房貸款的利率按中國人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。

現(xiàn)行的公積金個(gè)人住房貸款利率如下：5年期以下（含）為3.33％，5年期以上為3.87％。（3）貸款期限公積金個(gè)人住房貸款的期限最長為30年第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（2）貸款利率第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（4）還款方式

公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般而言，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的實(shí)行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（4）還款方式第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（5）擔(dān)保方式

目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種。實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（5）擔(dān)保方式第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（6）貸款額度

一般購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的80％；購買集資建造住房（房改房）的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的90％；購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的70％：用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票面額度的90％；建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需要費(fèi)用的60％。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（6）貸款額度第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（四）公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式職責(zé)分工操作模式第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（四）公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式第四節(jié)（五）公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的區(qū)別1.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同2.資金來源的不同3.貸款對象不同4.貸款利率不同5.審批主體不同第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（五）公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的區(qū)別第承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同

公積金個(gè)人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國家住房公積金管理部門利用歸集的住房公積金資金，由政府設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的角度上講，商業(yè)銀行本身不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。自營性個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款.資金來源不同

公積金個(gè)人住房貸款的資金來自于公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營性個(gè)人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金。

第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款.資金來源不同第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款3.貸款對象不同

公積金個(gè)人住房貸款的對象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款3.貸款對象不同第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款4.貸款利率不同

公積金個(gè)人住房貸款的利率比自營性個(gè)人住房貸款利率低。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款4.貸款利率不同第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款5.審批主體不同

公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個(gè)人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負(fù)責(zé)審批，而自營性個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款5.審批主體不同第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款二、貸款流程

（一）貸款的受理和調(diào)查

（二）貸款審查和審批1.貸前審查2.貸款審批第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款二、貸款流程第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（三）貸款的簽約和發(fā)放1.貸款簽約2.貸款的發(fā)放（四）支付管理第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（三）貸款的簽約和發(fā)放第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（五）貸后管理1.貸款檢查2.協(xié)助不良貸款催收3.對賬工作4.基金清退和利息劃回5.貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算6.擔(dān)保貸后管理7.貸款數(shù)據(jù)的報(bào)送8.委托協(xié)議終止9.檔案管理第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款（五）貸后管理第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款本章重要內(nèi)容：個(gè)人住房貸款的分類個(gè)人住房貸款的審查和審批環(huán)節(jié)內(nèi)容個(gè)人住房貸款的簽約與發(fā)放環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范措施公積金個(gè)人住房貸款的要素第四章個(gè)人住房貸款本章重要內(nèi)容：第四章個(gè)人住房貸款個(gè)人貸款第四章講義課件銀行從業(yè)個(gè)人貸款精講班主講老師：孫靜銀行從業(yè)第四章

個(gè)人住房貸款第四章個(gè)人住房貸款本章主要內(nèi)容：基礎(chǔ)知識：（1）個(gè)人住房貸款的概念和分類（2）個(gè)人住房貸款的特征（3）個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程（4）個(gè)人住房貸款的要素第四章個(gè)人住房貸款本章主要內(nèi)容：第四章個(gè)人住房貸款貸款流程：（1）貸款的受理和調(diào)查（2）貸款的審查和審批

（3）貸款的簽約和發(fā)放（4）支付管理（5）貸后管理第四章個(gè)人住房貸款貸款流程：第四章個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理：（1）合作機(jī)構(gòu)管理（2）操作風(fēng)險(xiǎn)管理（3）信用風(fēng)險(xiǎn)管理公積金個(gè)人住房貸款：基礎(chǔ)知識、貸款流程第四章個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理：第四章個(gè)人住房貸款主要內(nèi)容：人住房貸款的概念和分類個(gè)人住房貸款的特征個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程個(gè)人住房貸款的要素第一節(jié)基礎(chǔ)知識主要內(nèi)容：第一節(jié)基礎(chǔ)知識一、個(gè)人住房貸款的概念和分類個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。（一）按照資金來源劃分1.自營性個(gè)人住房貸款2.公積金個(gè)人住房貸款3.個(gè)人住房組合貸款第一節(jié)基礎(chǔ)知識一、個(gè)人住房貸款的概念和分類第一節(jié)基礎(chǔ)知識（二）按照住房交易形態(tài)劃分1.新建房個(gè)人住房貸款2.個(gè)人再交易住房貸款（三）按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款第一節(jié)基礎(chǔ)知識（二）按照住房交易形態(tài)劃分第一節(jié)基礎(chǔ)知識、個(gè)人住房貸款的特征1.貸款金額大、期限長2.以抵押為前提建立的借貸關(guān)系3.風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程第一節(jié)基礎(chǔ)知識、個(gè)人住房貸款的特征第一節(jié)基礎(chǔ)知識四、個(gè)人住房貸款的要素（一）貸款對象（二）貸款利率（三）貸款期限（四）還款方式（五）擔(dān)保方式個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式（六）貸款額度第一節(jié)基礎(chǔ)知識四、個(gè)人住房貸款的要素第一節(jié)基礎(chǔ)知識（一）貸款對象

個(gè)人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求：①合法有效的身份或居留證明②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他。④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；第一節(jié)基礎(chǔ)知識（一）貸款對象第一節(jié)基礎(chǔ)知識（二）貸款利率

個(gè)人住房貸款的期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第一節(jié)基礎(chǔ)知識（二）貸款利率第一節(jié)基礎(chǔ)知識（三）貸款期限

個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。根據(jù)自身情況，各行規(guī)定有所差異。第一節(jié)基礎(chǔ)知識（三）貸款期限第一節(jié)基礎(chǔ)知識（四）還款方式

個(gè)人住房貸款還款方式有：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多種方法。

一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日前一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。第一節(jié)基礎(chǔ)知識（四）還款方式第一節(jié)基礎(chǔ)知識（五）擔(dān)保方式

個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。

在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。

抵押加階段性保證人通常是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂了《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》。

第一節(jié)基礎(chǔ)知識（五）擔(dān)保方式第一節(jié)基礎(chǔ)知識

一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任。

二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時(shí)與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。

在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人不再履行保證責(zé)任。第一節(jié)基礎(chǔ)知識一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)

采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價(jià)值按照抵押物的市場成交價(jià)或評估價(jià)格確定。借款人以所購住房作抵押的，銀行通常要求將住房價(jià)值全額用于貸款抵押；若以貸款銀行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)作抵押的，銀行往往規(guī)定其貸款額度不得超過抵押物價(jià)值的一定比例。第一節(jié)基礎(chǔ)知識采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法

采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國家財(cái)政部發(fā)行的憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲蓄存款存單等有價(jià)證券。

采用保證擔(dān)保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同。保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。第一節(jié)基礎(chǔ)知識采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國家財(cái)政部發(fā)行的（六）貸款額度

個(gè)人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購住房價(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)額來確定；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不低于30%，對已利用貸款購買住房又申請購買二套（含）以上住房的首付款比例不低于40%。第一節(jié)基礎(chǔ)知識（六）貸款額度

個(gè)人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面、貸款的受理和調(diào)查、貸款的審查和審批、貸款的簽約和發(fā)放

、支付管理

、貸后管理第二節(jié)貸款流程、貸款的受理和調(diào)查第二節(jié)貸款流程、貸款的受理和調(diào)查（一）貸款的受理1.貸前咨詢咨詢內(nèi)容包括：①個(gè)人住房貸款品種介紹；②申請個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件；③申請個(gè)人住房貸款需提供的資料；第二節(jié)貸款流程、貸款的受理和調(diào)查第二節(jié)貸款流程④辦理個(gè)人住房貸款的程序；⑤個(gè)人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等；⑥獲取個(gè)人住房貸款申請書、申請表格及有關(guān)信息的渠道；⑦個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話；⑧其他相關(guān)內(nèi)容。第二節(jié)貸款流程④辦理個(gè)人住房貸款的程序；第二節(jié)貸款流程2.貸款的受理程序（1）接受申請借款申請人申請材料清單如下：a．合法有效的身份證件b．借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明c.合法有效的購房合同第二節(jié)貸款流程2.貸款的受理程序第二節(jié)貸款流程d.涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明e.涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料f.購房首付款證明材料。第二節(jié)貸款流程d.涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證2.貸款的受理程序（2）初審

貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。第二節(jié)貸款流程2.貸款的受理程序第二節(jié)貸款流程（二）貸前調(diào)查

1.對開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查①開發(fā)商資信審查②項(xiàng)目審查③對項(xiàng)目的實(shí)地考察④撰寫調(diào)查報(bào)告第二節(jié)貸款流程（二）貸前調(diào)查

1.對開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查第二節(jié)2.對借款人的調(diào)查（1）調(diào)查的方式和要求

貸前調(diào)查應(yīng)以實(shí)地調(diào)查為主、間接調(diào)查為輔，可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個(gè)人信用、電話調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。（2）調(diào)查的內(nèi)容

貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購（建）房屋情況、貸款擔(dān)保等情況第二節(jié)貸款流程2.對借款人的調(diào)查第二節(jié)貸款流程二、貸款的審查和審批（一）貸款審查款審查人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的《個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。第二節(jié)貸款流程二、貸款的審查和審批第二節(jié)貸款流程（二）貸款審批①借款人資格和條件是否具備；②借款用途是否符合銀行規(guī)定；③申請借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定；④借款人提供的材料是否完整、合法、有效；⑤貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；⑥對報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合規(guī)有效；⑦其他需要審查的事項(xiàng)。第二節(jié)貸款流程（二）貸款審批第二節(jié)貸款流程3.提出審批意見（1）“同意”表示完全同意按申報(bào)的方案（2）“否決”表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)4.審批意見落實(shí)第二節(jié)貸款流程3.提出審批意見第二節(jié)貸款流程三、貸款的簽約和發(fā)放（一）貸款的簽約1.填寫合同2.審核合同

合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。第二節(jié)貸款流程三、貸款的簽約和發(fā)放第二節(jié)貸款流程3.簽訂合同

同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人（包括共同借款人）、擔(dān)保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。第二節(jié)貸款流程3.簽訂合同第二節(jié)貸款流程（二）貸款的發(fā)放

1.落實(shí)貸款發(fā)放條件①確認(rèn)借款人首付款已全額支付到位；②借款人所購房屋為新建房的，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)

度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件；③需要辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)的，有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢；第二節(jié)貸款流程（二）貸款的發(fā)放第二節(jié)貸款流程④對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在銀行開立還本付息賬戶用于歸還貸款；⑤對采取抵(質(zhì))押的貸款，要落實(shí)貸款抵(質(zhì))押手續(xù)；⑥對自然人作為保證人的，應(yīng)明確并落實(shí)履行保證責(zé)任的具體操作程序；對保證人有保證金要求的，應(yīng)要求保證人在銀行存入一定期限的還本付息額的保證金。第二節(jié)貸款流程④對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在銀行開立還本2.貸款劃付①貸款發(fā)放條件落實(shí)后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)件，交信貸主管審核簽字后，送會計(jì)部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。②會計(jì)部門進(jìn)行開立賬戶、劃款。③貸款發(fā)放崗位人員按照合同約定將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶，按照合同借款人需要到場的，應(yīng)通知借款人持本人身份證件到場協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。第二節(jié)貸款流程2.貸款劃付第二節(jié)貸款流程、支付管理

貸款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。第二節(jié)貸款流程、支付管理第二節(jié)貸款流程五、貸后管理貸后檢查合同變更貸款收回貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款管理貸后檔案管理第二節(jié)貸款流程五、貸后管理第二節(jié)貸款流程（一）貸后檢查1.對借款人的檢查2.對保證人的檢查3.對抵押物的檢查4.對質(zhì)押物的檢查5.對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查的要點(diǎn)第二節(jié)貸款流程（一）貸后檢查第二節(jié)貸款流程5.對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查的要點(diǎn)①開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務(wù)狀況；②項(xiàng)目資金到位及使用情況；③項(xiàng)目工程形象進(jìn)度；④項(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況；⑤產(chǎn)權(quán)證辦理的情況；⑥履行擔(dān)保責(zé)任的情況；⑦開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況；⑧合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營隋況及財(cái)務(wù)情況等；⑨其他可能影響借款人按時(shí)、足額還貸的因素。第二節(jié)貸款流程5.對開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)的檢查的要點(diǎn)第二節(jié)貸（二）合同變更1.基本規(guī)定（1）合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。（2）合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人（包括借款人、擔(dān)保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。第二節(jié)貸款流程（二）合同變更第二節(jié)貸款流程2.合同主體變更

在合同履行期間，須變更借款合同主體的，借款人或財(cái)產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請。

經(jīng)審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔(dān)保人重新簽訂有關(guān)合同文本。在抵（質(zhì)）押登記變更等有關(guān)手續(xù)辦妥后，經(jīng)辦人填寫《個(gè)人住房借款合同主體變更通知書》，連同一份借款合同交會計(jì)部門辦理有關(guān)借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。第二節(jié)貸款流程2.合同主體變更第二節(jié)貸款流程3.借款期限調(diào)整

期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還

第二節(jié)貸款流程3.借款期限調(diào)整第二節(jié)貸款流程4.分期還款額的調(diào)整

銀行應(yīng)允許借款人在合同履行期間申請調(diào)整分期還款額，并分清原因，分別處理。①借款人提前部分還款后，對于希望保持原貸款期限不變，僅調(diào)整分期還款額的申請，銀行應(yīng)在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計(jì)算分期還款額。第二節(jié)貸款流程4.分期還款額的調(diào)整第二節(jié)貸款流程②借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額的，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請，并按借款期限調(diào)整的規(guī)定辦理。第二節(jié)貸款流程②借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還5.還款方式變更借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件：①向銀行提交還款方式變更申請書；②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用；③借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。第二節(jié)貸款流程5.還款方式變更第二節(jié)貸款流程6.擔(dān)保變更在合同履行期間，借款人申請變更保證人或抵（質(zhì)）押物的，須向銀行提出變更貸款擔(dān)保申請。經(jīng)辦人應(yīng)審查新的保證人或抵（質(zhì)）押物是否符合擔(dān)保要求。第二節(jié)貸款流程6.擔(dān)保變更第二節(jié)貸款流程【單選題】個(gè)人住房貸款的借款人申請調(diào)整借款期限時(shí)，須具備的前提條件不包括（）A.貸款未到期B.無欠息C.無拖欠本金D.無不良信用記錄答案：D解析：借款人需要調(diào)整借款期限時(shí)，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：（1）貸款未到期；（2）無欠息；（3）無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。第二節(jié)貸款流程【單選題】個(gè)人住房貸款的借款人申請調(diào)整借款期限時(shí)，須具備的前（三）貸款的回收1.貸款支付方式2.還款方式（四）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理1.貸款風(fēng)險(xiǎn)分類正常貸款關(guān)注貸款可疑貸款損失貸款第二節(jié)貸款流程（三）貸款的回收第二節(jié)貸款流程①

正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素?？梢少J款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。第二節(jié)貸款流程①正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本④損失貸款：借款人無力償還貸款；履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。第二節(jié)貸款流程④損失貸款：借款人無力償還貸款；履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵2.不良貸款的認(rèn)定按照五級分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。3.不良貸款的催收4.不良貸款的處置

抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請強(qiáng)制執(zhí)行依法處分。第二節(jié)貸款流程2.不良貸款的認(rèn)定第二節(jié)貸款流程（五）貸后檔案管理貸款檔案的內(nèi)容2.檔案的收集整理和歸檔登記3.檔案的借（查）閱管理4.檔案的移交和接管5.檔案的退回第二節(jié)貸款流程（五）貸后檔案管理第二節(jié)貸款流程、合作機(jī)構(gòu)管理（一）合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容1.合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)（1）分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)（2）分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)（3）分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄（4）分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度（5）分析企業(yè)的經(jīng)營成果（6）分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理、合作機(jī)構(gòu)管理第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作的執(zhí)行（1）確立合作意向：開發(fā)商提供的項(xiàng)目經(jīng)過銀行有關(guān)部門核批后，凡銀行同意為該項(xiàng)目提供商品房銷售貸款的，在受理該項(xiàng)目購房人的個(gè)人住房貸款前，銀行可以與開發(fā)商簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作的執(zhí)行第三節(jié)（2）合作后的管理銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對開發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：a．及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程；b．開發(fā)商的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證；c．借款人的人住情況及對住房的使用情況等；d．借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對抵押物進(jìn)行處理；e．密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（2）合作后的管理銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要第三節(jié)3.與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理①資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范；②各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求；③近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛；④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理3.與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（二）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式1.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)如“假個(gè)貸”行為2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)3.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（二）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（三）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施1.“假個(gè)貸”的防控措施要注意檢查以下四個(gè)方面的內(nèi)容：a．借款人身份的真實(shí)性b．借款人信用情況c.各類證件的真實(shí)性d.申報(bào)價(jià)格的合理性第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（三）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施①深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)③嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度④有效利用保證金制度⑤嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理二、操作風(fēng)險(xiǎn)管理（一）貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)1.貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)2.貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)3.貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理二、操作風(fēng)險(xiǎn)管理第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理【多選題】在個(gè)人住房貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括（）個(gè)人貸款信息錄入是否準(zhǔn)確貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效C.發(fā)放金額、期限與審批表不一致D.未對重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查E.在資金劃撥時(shí)會計(jì)憑證填制不合要求答案：ABCE解析：D項(xiàng)屬于貸后管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理【多選題】在個(gè)人住房貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括（4.貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)

（二）法律和政策風(fēng)險(xiǎn)1.借款人主體資格2.合同有效性風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理4.貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)（1）抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)a．抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位公益財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭議的以及宅基地使用權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財(cái)產(chǎn)的抵押須取得共有人的同意等，公司董事、經(jīng)理不得以公司財(cái)產(chǎn)為個(gè)人提供抵押擔(dān)保等。b．抵押物重復(fù)抵押。c．抵押物價(jià)值高估、不足值或抵押率偏高。d．抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險(xiǎn)中。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（2）質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：a．質(zhì)押物的合法性；b．對于無處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；c．非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；d．非法所得、不當(dāng)?shù)美玫臋?quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：

a．質(zhì)押物的合法性；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（2）質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是（3）保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)a．未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大；b．未明確保證期間或保證期間不明；c．保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；d．借款人互相提供保證無異于發(fā)放信用貸款；e．公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證；F.公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)在于：

a．質(zhì)押物的合法性；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（3）保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)利質(zhì)押，較多的是4.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)5.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理4.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（三）操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神2.掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)3.嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理（三）操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理、信用風(fēng)險(xiǎn)管理（一）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式1.還款能力風(fēng)險(xiǎn)2.還款意愿風(fēng)險(xiǎn)（二）信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理、信用風(fēng)險(xiǎn)管理第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理一、基礎(chǔ)知識（一）公積金個(gè)人住房貸款的概念（二）公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)（三）公積金個(gè)人住房貸款的要素（四）公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款一、基礎(chǔ)知識第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款、貸款流程：（一）貸款的受理和調(diào)查（二）貸款的審查和審批（三）貸款的簽約和發(fā)放（四）支付管理（五）貸后管理第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款、貸款流程：第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款一、基礎(chǔ)知識（一）公積金個(gè)人住房貸款的概念

公積金個(gè)人住房貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房