萬科設(shè)計成本控制要點

設(shè)計成本控制要點一、成本控制的重要性

在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅持精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造價成本，強(qiáng)調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實施三大控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。成本構(gòu)成比例見《金色家園實例》二、建設(shè)項目成本的構(gòu)成

及控制要點

一）項目成本概念指建設(shè)項目按照建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工期全部建成，并驗收合格交付使用所需要的全部費用。問題項目成本的構(gòu)成有哪些？項目成本的構(gòu)成見《全員的成本控制分類通則》成本控制指導(dǎo)書1、各部門需編制成本管理部：成本管理指導(dǎo)書(總成本)工程部：工程管理指導(dǎo)書（結(jié)構(gòu)設(shè)備，進(jìn)度、工期及質(zhì)量）財務(wù)部：公司費用目標(biāo)控制指導(dǎo)書（管理費用）銷售部：銷售管理指導(dǎo)書（營銷費用）萬創(chuàng)：設(shè)計管理指導(dǎo)書（規(guī)劃、設(shè)計，室外環(huán)境，裝修）成本控制指導(dǎo)書2、裝修控制參考數(shù)據(jù)及使用方法

見附件三、項項目全全過程程的成成本控控制原原則一）前前期工工作階階段1、立立項階階段（（項目目建議議書、、可行行性研研究，，確定定及立立項））2、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計階階段（（編制制設(shè)計計任務(wù)務(wù)書，，進(jìn)行行初步步設(shè)計計和施施工圖圖階段段）第一部部分：：編制制設(shè)計計任務(wù)務(wù)書，，包括括樣板板房及及會所所的控控制價價（元元/套套），，綠化化的總總控制制價（（元/小區(qū)區(qū)），，小品品（元元/小小區(qū)））等；；第二部部分：：根據(jù)據(jù)設(shè)計計任務(wù)務(wù)書委委托設(shè)設(shè)計和和設(shè)計計投標(biāo)標(biāo)二）施施工階階段1、建建設(shè)的的準(zhǔn)備備（報報批手手續(xù)、、工程程招標(biāo)標(biāo)、施施工前前期的的三通通一平平等））2、建建設(shè)實實施階階段（（工程程施工工合同同，施施工管管理裝修部部分：：根據(jù)設(shè)計計投標(biāo)確確定的方方案進(jìn)行行工程報報價招標(biāo)（注意意要統(tǒng)一一材料的的檔次及及要求））綠化及小小品：根據(jù)設(shè)計計投標(biāo)確確定的方方案進(jìn)行行工程報報價招標(biāo)（注注意要統(tǒng)統(tǒng)一材料料規(guī)格））主體部分分：要注意設(shè)設(shè)計變更更的類別別問題（（設(shè)計院院、乙方、甲方方、客戶戶），是是否與設(shè)設(shè)計院商商量出統(tǒng)統(tǒng)一的管管理方法（比如如：甲方方統(tǒng)一變變更書面面格式等等），便便于控制制設(shè)計院的隨意意性及甲甲方準(zhǔn)確確分析報報告的總總結(jié)四、工程程建設(shè)三三算的作作用一）設(shè)計計概算問題：1、設(shè)計計概算的的編制由由哪個單單位負(fù)責(zé)責(zé)？2、設(shè)計計概算的的作用是是什么？？設(shè)計概算算的編制制單位設(shè)計院設(shè)計概算算的作用用1、是工工程建設(shè)設(shè)投資的的最高限限額；2、是選選定合理理設(shè)計方方案的評評定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，是提提高設(shè)計技術(shù)水水平的綜綜合反映映；3、可以以利用主主要消耗耗指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)分分析；4、也可可在沒有有工程預(yù)預(yù)算情況況下，作作為簽訂訂合同的依據(jù)及及工程進(jìn)進(jìn)度款的的撥付依依據(jù)；5、是控控制施工工圖預(yù)算算、考核核成本、、提高效效益的依據(jù)。二）設(shè)計計預(yù)算問題：1、設(shè)計計預(yù)算的的編制由由哪個單單位負(fù)責(zé)責(zé)？2、工程程預(yù)算的的作用是是什么？？工程預(yù)算算的編制制單位需招標(biāo)的的主體工工程-----甲方委委托政府府指定的的建行及及審計站站。裝修、特特殊及甲甲方分包包工程----甲方預(yù)預(yù)算人員員工程預(yù)算算的作用用1、較準(zhǔn)確地地反映建建筑安裝裝工程造造價；2、為各單項項工程計計算單位位費用；3、是甲方及及乙方核核算的基基礎(chǔ)；4、是安排施施工進(jìn)度度計劃和和統(tǒng)計工工作量的的基礎(chǔ)；5、是安排甲方用用款計劃的基基礎(chǔ)；6、是設(shè)備及及材料訂貨的的依據(jù)；7、是編制工工程招標(biāo)及投投標(biāo)的基礎(chǔ)；；查看乙方預(yù)算算的方法及注注意事項見附件三）工程結(jié)算算問題：1、工程結(jié)算算的編制及審審核程序？2、工程結(jié)算算分為哪幾大大部分？工程結(jié)算的編編制及審核程程序招標(biāo)的主體工工程：乙方編編制報甲方預(yù)算甲方審核雙方核對需審計站審核核出具三算單。裝修及綠化工工程：乙方編編制報甲方萬創(chuàng)萬創(chuàng)審核工程程量預(yù)算核對單價價雙方核對認(rèn)可可工程程結(jié)結(jié)算算分分為為哪哪幾幾大大部部分分1、、工程程結(jié)結(jié)算算=工工程程預(yù)預(yù)算算+設(shè)設(shè)計計變變更更+現(xiàn)現(xiàn)場場簽簽證證+材材料料價價差差四））工工程程結(jié)結(jié)算算的的作作用用1、、作作為為核核定定固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)最最終終價價值值，，考考核核分分析析投投資資效效益益的的依依據(jù)據(jù)；2、、及及時時加加強(qiáng)強(qiáng)竣竣工工決決算算及及交交付付手手續(xù)續(xù)；；3、、計計算算成成本本，，便便于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)核核算算，，增增加加企企業(yè)業(yè)利利潤潤；；五））工工程程結(jié)結(jié)算算原原則則（（與與萬萬創(chuàng)創(chuàng)有有關(guān)關(guān)））見附附件件六））結(jié)結(jié)算算應(yīng)應(yīng)注注意意的的問問題題見附附件件五、、工工程程預(yù)預(yù)算算專專業(yè)業(yè)的的基基本本概概念念一））工工程程預(yù)預(yù)算算編編制制的的依依據(jù)據(jù)現(xiàn)行行的的建建筑筑及及安安裝裝工工程程預(yù)預(yù)算算定定額額：：1、、各各專專業(yè)業(yè)的的設(shè)設(shè)計計施施工工圖圖紙紙2、、已已確確定定的的施施工工方方案案3、、工工具具書書（（信信息息價價、、設(shè)設(shè)備備清清單單、、材材料料手手冊冊、、費費用用定定額額等等））4、、市市定定額額站站頒頒發(fā)發(fā)的的有有關(guān)關(guān)計計費費及及調(diào)調(diào)差差文文件件二）工程預(yù)預(yù)算編制的的程序1、準(zhǔn)備資資料、熟悉悉圖紙2、按各專專業(yè)計算工工程量（人人工）3、套預(yù)算算定額（人人工輸入、、電腦分析析、計費））4、按各專專業(yè)匯總造造價及復(fù)核核5、編寫說說明三）工程常常用預(yù)算定定額及特點點1、土建：2000年深深圳市建筑筑工程綜合合價格2、裝飾：97年深圳市市建筑裝飾飾工程綜合合價格3、安裝：：89年廣廣東省安裝裝工程單位位估價表4、園林綠綠化：91年廣東省省園林綠化化工程預(yù)算算定額5、市政：：93年廣廣東省市政政工程單位位估價表四）裝修預(yù)算常常用定額不不同所造成成的單價差差距1、如何界定土建（與主主體一同設(shè)設(shè)計的裝修修工程）與與裝飾（屬屬主體已交工工，甲方另另行分包的的裝飾工程程）2、定額項目單單價差見附件3、問題：：預(yù)算定額的的組成？預(yù)算定額的的組成1、人工費費（乙方直直接從事施施工工人的的基本工資資）2、材料費費（完成工工程所需的的主要材料料、其他材材料，構(gòu)件件及腳手架架、模板的的攤銷費3、機(jī)械費費（完成工工程所發(fā)生生機(jī)械臺班班費）五）按工程預(yù)算算價的各類類費用所占占比例1、材料費費占占55—60%2、人工費費占占15--20%3、機(jī)械費費占占10—12%4、管理費費占占10—15%六）預(yù)算綜合管管理費用所所含的內(nèi)容容臨時設(shè)施費費、夜間施施工增加費費、雨季施施工措施費費、施工管理理費、勞保?；?、預(yù)預(yù)算編制費費、現(xiàn)場經(jīng)經(jīng)費、探親增增加費、水水電。（管管理及利潤潤費約20%）七）常用的施工工措施費內(nèi)內(nèi)容（屬施施工組織設(shè)設(shè)計）材料二次運運輸費、施施工技術(shù)措措施費、縮縮短工期措措施費、工地環(huán)保增加費。八）如何查看裝裝飾綜合價價格定額見附件六、設(shè)計部門常常用的預(yù)算算定額（裝裝飾部分