房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義由此財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1、收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。4、進(jìn)行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述二、財(cái)務(wù)分析的作用

1、衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。2、衡量項(xiàng)目的清償能力這種衡量主要是通過(guò)計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。3、衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。這種衡量是通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表進(jìn)行的。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格?，F(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費(fèi)、應(yīng)收款和應(yīng)付款等。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準(zhǔn)收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明①凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來(lái)收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項(xiàng)目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設(shè)期利息，同時(shí)也不考慮全部投資的本金和利息的償還問(wèn)題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過(guò)債務(wù)資金來(lái)解決的，所以現(xiàn)金流出項(xiàng)目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時(shí)將借款用于項(xiàng)目投資，則同時(shí)點(diǎn)、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能發(fā)生“預(yù)售收入再投入”項(xiàng)目（如果項(xiàng)目有預(yù)售收入再投入），而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒有這一項(xiàng)。C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計(jì)算基數(shù)中含財(cái)務(wù)費(fèi)用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在表中所列的其他項(xiàng)目中仍保留有財(cái)務(wù)費(fèi)用的影響。當(dāng)利息增大時(shí)，應(yīng)納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內(nèi)部收益率。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

③計(jì)算期房地產(chǎn)開發(fā)出售型項(xiàng)目一般只有建設(shè)期，所謂的經(jīng)營(yíng)期也是很短的銷售期間。而置業(yè)投資項(xiàng)目不存在建設(shè)期，一般只有經(jīng)營(yíng)期。由于預(yù)售和預(yù)租情況的存在，這類開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期無(wú)法截然分開，一般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營(yíng)期”。開發(fā)出售型的項(xiàng)目是指從建設(shè)開始時(shí)起到全部售出時(shí)為止所經(jīng)歷的是時(shí)間；開發(fā)出租型的項(xiàng)目是指從建設(shè)開始時(shí)起到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

④房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開發(fā)后出售項(xiàng)目、開發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分。

開發(fā)出售型項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表中沒有“回收經(jīng)營(yíng)資金”項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和修理費(fèi)用也很少發(fā)生，所以不填，也不存在固定資產(chǎn)余值的回收。以出租和自營(yíng)為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也會(huì)有一些項(xiàng)目與出售項(xiàng)目不同，在持有期末可能會(huì)發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售收入”。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

（4）投資者各方現(xiàn)金流量表

該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。投資者各方現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤(rùn)資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

二、資金來(lái)源與運(yùn)用表

1、資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。其表格形式見下頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來(lái)源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4資本金1.5長(zhǎng)期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤(rùn)2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金資金來(lái)源與應(yīng)用表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

二、資金來(lái)源與運(yùn)用表

2、資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來(lái)源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來(lái)源1．11．21．31．4銷售收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款2資金運(yùn)用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來(lái)源1.1銷售收入（或自營(yíng)收入）1.2資本金1.3折舊費(fèi)1.4攤銷費(fèi)1.5和1.6長(zhǎng)期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤(rùn)2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與應(yīng)用表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

三、利潤(rùn)表（或稱損益表）

1、損益表的含義損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1商品房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤(rùn)9.3未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤(rùn)率（%）；4、資本金凈利潤(rùn)率（%）利潤(rùn)表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

三、利潤(rùn)表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來(lái)源與填列（1）關(guān)于利潤(rùn)總額損益表中的利潤(rùn)總額一般應(yīng)為：利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－修理費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

三、利潤(rùn)表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來(lái)源與填列（1）關(guān)于利潤(rùn)總額①以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=銷售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅

序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤(rùn)率（%）4、資本金凈利潤(rùn)率（%）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

三、利潤(rùn)表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來(lái)源與填列（1）關(guān)于利潤(rùn)總額②以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=出租收入－經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）4經(jīng)營(yíng)稅金及附加5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

三、利潤(rùn)表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來(lái)源與填列（2）關(guān)于稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額－所得稅其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)總額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為25%。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

（3）關(guān)于利潤(rùn)分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：①?gòu)浹a(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。②提取盈余公積金。③向投資者分配利潤(rùn)，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)?？紤]了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤(rùn)，未分配利潤(rùn)主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

四、資產(chǎn)負(fù)債表1、資產(chǎn)負(fù)債表的含義資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。2、資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動(dòng)負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2長(zhǎng)期負(fù)債總額2.2.1經(jīng)營(yíng)資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計(jì)未分配利潤(rùn)資產(chǎn)負(fù)債表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

四、資產(chǎn)負(fù)債表2、資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。關(guān)于開發(fā)企業(yè)資本金的有關(guān)規(guī)定：建設(shè)部于2000年3月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為4個(gè)等級(jí)。各個(gè)等級(jí)的注冊(cè)資本金為：一級(jí)5000萬(wàn)元；二級(jí)2000萬(wàn)元；三級(jí)800萬(wàn)元；四級(jí)100萬(wàn)元。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

四、資產(chǎn)負(fù)債表清償能力分析是項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)安全性分析以及項(xiàng)目籌資方案分析的重要內(nèi)容。運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表可以計(jì)算兩類指標(biāo)：①長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率。②短期償債能力指標(biāo)，如流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

五、各報(bào)表間的相互關(guān)系“利潤(rùn)表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)“利潤(rùn)表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)?！敖杩钸€本付息表”、“資金來(lái)源與運(yùn)用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來(lái)源與運(yùn)用表”可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。另外，通過(guò)“資金來(lái)源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

五、各報(bào)表間的相互關(guān)系各類報(bào)表的填寫順序：借款還本付息表（在此之前需計(jì)算“財(cái)務(wù)費(fèi)用或建設(shè)期利息”）土地增值稅計(jì)算表（在此之前需填好“銷售收入及經(jīng)營(yíng)資金與附加”計(jì)算表、“總投資或總成本費(fèi)用”計(jì)算表）投資計(jì)劃與資金籌措表利潤(rùn)表現(xiàn)金流量表資金來(lái)源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

一、基本指標(biāo)1、收益乘數(shù)

收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。該指標(biāo)可用于將那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以剔除。收益乘數(shù)按計(jì)算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。總收益乘數(shù)=市場(chǎng)價(jià)格÷總收入；凈收益乘數(shù)=市場(chǎng)價(jià)格÷凈經(jīng)營(yíng)收益。總收益乘數(shù)更常用一些。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

一、基本指標(biāo)1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)的應(yīng)用：收益乘數(shù)的數(shù)值越小，表示物業(yè)的投資價(jià)值越高，可獲得投資報(bào)酬率也越高。將目標(biāo)物業(yè)的收益乘數(shù)與市場(chǎng)上流行的收益乘數(shù)進(jìn)行比較，若低于參照收益乘數(shù)，則物業(yè)的報(bào)出價(jià)格較有優(yōu)勢(shì)。一般商鋪的收益乘數(shù)在10左右，而住宅的收益乘數(shù)稍高。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

一、基本指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財(cái)務(wù)比率有營(yíng)業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

一、基本指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率（1）營(yíng)業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出占實(shí)際總收入的百分比。營(yíng)業(yè)比率=經(jīng)營(yíng)支出÷實(shí)際總收入×100%一般說(shuō)來(lái)，營(yíng)業(yè)比率越高代表營(yíng)運(yùn)的效率越差，反之則效率越高。主要是考察與物業(yè)本身生財(cái)能力有關(guān)的指標(biāo)。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

2、財(cái)務(wù)比率（2）損益平衡比率

是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個(gè)比率越小，則潛在總收入越大，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項(xiàng)目總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。損益平衡比率=（經(jīng)營(yíng)支出＋還本付息額）÷潛在總收入×100%第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

2、財(cái)務(wù)比率（3）償債保障比率（見教材P220例6-1）也稱償債能力比率、還本付息比率。表示項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系。這是項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。償債保障比率=凈經(jīng)營(yíng)收益÷年債息額（年還本付息額）該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標(biāo)越大越好。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

3、盈利能力指標(biāo)所有盈利能力分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)。（1）全面資本化率表示預(yù)期凈經(jīng)營(yíng)收益占市場(chǎng)價(jià)格的百分比。全面資本化率=凈經(jīng)營(yíng)收益÷市場(chǎng)價(jià)格×100%全面資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。因?yàn)闆]有反映融資狀況對(duì)投資項(xiàng)目的影響，全面資本化率這個(gè)指標(biāo)的適用性受到一定的限制。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

2、財(cái)務(wù)比率（2）股本化率（也稱權(quán)益資本化率、權(quán)益報(bào)酬率、資本金利潤(rùn)率）表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%其中稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營(yíng)收益－年還本付息額股本化率反映股本（自有資金）投資所獲稅前現(xiàn)金流量大小。考慮了不同融資條件對(duì)物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對(duì)投資項(xiàng)目的影響。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

3、盈利能力指標(biāo)（3）現(xiàn)金回報(bào)率（也叫資本金凈利潤(rùn)率）：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比?，F(xiàn)金回報(bào)率=稅后現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%實(shí)質(zhì)上是稅后的資本金報(bào)酬率。作為考慮了所得稅后的指標(biāo)，它仍有缺點(diǎn)。它沒有考慮物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)和稅后現(xiàn)金流量隨時(shí)間的變化對(duì)投資績(jī)效的影響。4、回收期指標(biāo)（見教材P223例6-2）回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時(shí)的年數(shù)。收回初始投資所需時(shí)間越短的項(xiàng)目越好?；厥掌谂c收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系?；厥掌谟卸喾N計(jì)算方法：

回收期=市場(chǎng)價(jià)格÷凈經(jīng)營(yíng)收益（全面資本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資÷稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資÷稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)）

若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資÷預(yù)期年現(xiàn)金流量。若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時(shí)間。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

見教材P223-225例6-3。計(jì)算總收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、營(yíng)業(yè)比率、損益平衡比率、償債保障比率、全面資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回收期等指標(biāo)。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

二、投資分析的合理化趨勢(shì)1、傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足（1）忽略了整個(gè)持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營(yíng)期的第1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營(yíng)情況。（2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來(lái)的現(xiàn)金流量。對(duì)于有些物業(yè)投資來(lái)說(shuō)，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大的比重。（3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時(shí)間問(wèn)題。第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

二、投資分析的合理化趨勢(shì)2、發(fā)展趨勢(shì)

投資分析的合理化的趨勢(shì)就是，項(xiàng)目的投資收益要作數(shù)量（指期望凈現(xiàn)金流量的大小，其他投資機(jī)會(huì)的收益水平）、質(zhì)量（指期望現(xiàn)金流量的確定性（如置信程度）、投資者的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度）和時(shí)間（獲取期望現(xiàn)金流量的時(shí)點(diǎn)）三方面的修正。一般情況下，投資者會(huì)綜合考慮各種經(jīng)驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再做決策。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)投資分析的趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)：1、強(qiáng)調(diào)運(yùn)用權(quán)益投資收益率2、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流量（多采用稅后現(xiàn)金流量以及減免所得稅的數(shù)額來(lái)分析）3、投資者多采用折現(xiàn)分析方法一、現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的分類1、根據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。2、根據(jù)分析目標(biāo)，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)、資金平衡能力指標(biāo)。3、根據(jù)指標(biāo)性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率二、各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期利潤(rùn)表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率清償能力分析借款還本付息表資金來(lái)源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

三、各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算1、靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素計(jì)算的指標(biāo)。（1）投資利潤(rùn)率

投資利潤(rùn)率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來(lái)評(píng)價(jià)開發(fā)投資項(xiàng)目獲利水平。其計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額÷總投資額×100%其中，總投資額=開發(fā)建設(shè)投資＋經(jīng)營(yíng)資金；年利潤(rùn)總額為房地產(chǎn)開發(fā)商品的凈銷售收入與成本之差除以年數(shù)。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（1）投資利潤(rùn)率實(shí)際工作中可以將投資利潤(rùn)率分為稅前投資利潤(rùn)率和稅后投資利潤(rùn)率兩種。計(jì)算出來(lái)的投資利潤(rùn)率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率或行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤(rùn)率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率（或收益率），說(shuō)明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（2）投資利稅率投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。其計(jì)算公式為：投資利稅率=利稅額÷總投資額×100%式中，利稅額為利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加之和。計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（3）資本金利潤(rùn)率

資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)總額（或年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式為：資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷資本金×100%。計(jì)算出的資本金利潤(rùn)率要與行業(yè)的平均資本金利潤(rùn)率或投資者的目標(biāo)資本金利潤(rùn)率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（4）資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率是項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為：資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)÷資本金×100%。資本金凈利潤(rùn)率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)樗从惩顿Y者自己出資所帶來(lái)的凈利潤(rùn)。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（5）靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來(lái)抵償全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法：①當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)，投資回收期=項(xiàng)目總投資÷項(xiàng)目年平均收益額

例如，某投資者投資100萬(wàn)元購(gòu)買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營(yíng)后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬(wàn)元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。則根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（5）靜態(tài)投資回收期投資回收期=項(xiàng)目總投資÷項(xiàng)目年平均收益額

采用以上公式計(jì)算需要具備3個(gè)條件：（1）全部投資額均發(fā)生在第1年年初；（2）投資當(dāng)年即有凈收益；（3）每年的凈收益相等。一般情況下，以上3點(diǎn)難以同時(shí)滿足。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（5）靜態(tài)投資回收期（見教材P232例6-4）②當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年收益額不太均衡、相差較大時(shí)，投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷本期凈現(xiàn)金流量）

其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評(píng)價(jià)。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（6）借款償還期借款償還期分為國(guó)內(nèi)借款償還期和國(guó)外借款償還期。①國(guó)內(nèi)借款償還期

國(guó)內(nèi)借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“總成本費(fèi)用表”、“損益表”、“資金來(lái)源與運(yùn)用表”計(jì)算。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（6）借款償還期其詳細(xì)計(jì)算公式為：借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)－開始借款的期數(shù)＋（當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額）或=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)－開始借款的期數(shù)＋（當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額）實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，項(xiàng)目是不可行的。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（7）財(cái)務(wù)比率這里財(cái)務(wù)比率與本章第3節(jié)中介紹的的財(cái)務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。①資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)負(fù)債率反映了項(xiàng)目對(duì)債權(quán)人資金償還的保障程度。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)①資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率沒有統(tǒng)一的合理范圍，主要取決于項(xiàng)目或企業(yè)的盈利水平、銀行貸款利率、各行業(yè)特點(diǎn)等。一般企業(yè)在40%—60%，而一些資金密集型行業(yè)的企業(yè)如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在70%—80%。在分析時(shí)要結(jié)合資金利潤(rùn)率等指標(biāo)，如自有資金利潤(rùn)率上升，且大于銀行貸款利率時(shí)，說(shuō)明負(fù)債經(jīng)營(yíng)、一定程度地提高資產(chǎn)負(fù)債率是有利的。反之，則不利。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)②流動(dòng)比率計(jì)算公式：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%該指標(biāo)主要反映流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動(dòng)負(fù)債的能力，流動(dòng)比率越高，說(shuō)明項(xiàng)目?jī)斶€債務(wù)能力越強(qiáng)。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為流動(dòng)比率為2左右比較合理，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等）的流動(dòng)比率都下降至1.2左右。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)③速動(dòng)比率計(jì)算公式：速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%，其中速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)－存貨由于一般存貨的變現(xiàn)能力較差，因此扣除了存貨后計(jì)算的速動(dòng)比率更能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的短期償債能力。一般認(rèn)為速動(dòng)比率為1左右較安全，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電、制藥、家電等）流動(dòng)比率一般只有90%左右，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一比率可能在65%左右。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

（8）還本付息比率

還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營(yíng)收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。常用的動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值①凈現(xiàn)值的含義現(xiàn)值是指未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一般首先確定每年的凈現(xiàn)金流量，等于當(dāng)年現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然后按照基準(zhǔn)收益率對(duì)每年的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，再把現(xiàn)值求和，即得到項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金流入量；COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；t：項(xiàng)目計(jì)算期。凈現(xiàn)值可以通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。②關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解A、關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。B、關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic

基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。在我國(guó)，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來(lái)確定。項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對(duì)項(xiàng)目收益增長(zhǎng)能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大??；項(xiàng)目的壽命期長(zhǎng)短等。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（例題）③關(guān)于計(jì)算期對(duì)開發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開發(fā)期；對(duì)開發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購(gòu)買開始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營(yíng)期。從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（例題）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。當(dāng)NPV＞0時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）；當(dāng)NPV＝0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平；當(dāng)NPV＜0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。因此，只有NPV≥0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指