天津泰達(dá)林深處別墅項(xiàng)目推廣策略提報(bào)-144PPT

我們,不僅僅是銷(xiāo)售別墅產(chǎn)品而是要建立大營(yíng)銷(xiāo)的新高度。不僅僅是販賣(mài)房子而是販賣(mài)一種生活方式。不僅僅是找到目標(biāo)人群而是能夠強(qiáng)化他們的尊崇感和價(jià)值觀(guān)。高度.視角.對(duì)話(huà)戰(zhàn)略目標(biāo)縱觀(guān)津城,如何爭(zhēng)風(fēng)？從別墅消費(fèi)的顧客價(jià)值出發(fā)……A.項(xiàng)目初步認(rèn)識(shí)項(xiàng)目初步認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)商：天津泰達(dá)物業(yè)區(qū)域：北辰區(qū)土地使用：４０年（剩余３５年）體量：73萬(wàn)平米/占地，24萬(wàn)平米/建筑（6萬(wàn)公建）容積/密度：0.33/45%單體面積：２５０平米－５００平米資源：７２７２株原生樹(shù)／萬(wàn)畝果園／高爾夫／跑馬場(chǎng)低密度、自然原生態(tài)，綜合配套的大體量高端物業(yè)。北部王朝羅納河谷信天地籟灣城佰棟墅龍順玉墅西部堂郡青果公社社會(huì)山梅江卡梅爾天鵝湖洛卡小鎮(zhèn)瑪歌莊園領(lǐng)世郡荷蘭墅新悅庭華韻歐風(fēng)東部萬(wàn)科城朗矩天成夏陽(yáng)溪韻大梅江天津別墅市場(chǎng)二十幾個(gè)項(xiàng)目,以梅江為大市場(chǎng)狀況呈現(xiàn)１、住宅性質(zhì)用地２、建筑風(fēng)格多為特點(diǎn)明顯的歐式３、獨(dú)棟項(xiàng)目?jī)H三個(gè)４、都有會(huì)所與配套５、主要講水與庭院６、容積率０．５左右７、體量跨度大別墅市場(chǎng)受版塊影響較大，成熟區(qū)域的別墅產(chǎn)品在配套、政策支持、遠(yuǎn)景規(guī)劃具有優(yōu)勢(shì)。外在體現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)型別墅大行其道、郊區(qū)化別墅成為主流、產(chǎn)品對(duì)自然屬性依賴(lài)度加強(qiáng)。別墅競(jìng)爭(zhēng)仍然集中在硬件（產(chǎn)品、生活品質(zhì)）方面，軟件上（服務(wù)、文化、生活模式）的層次依然較低。生活方式、文化氛圍、深度服務(wù)將成為未來(lái)有效競(jìng)爭(zhēng)力。位于天津西部，是天津市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)八個(gè)外圍組團(tuán)之一，楊柳青也是天津與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。交通：距離市中心１．５公里，距離規(guī)劃的津四環(huán)線(xiàn)２．３公里．交通便捷，連接北京，輻射環(huán)渤海。物業(yè)：區(qū)域內(nèi)的物業(yè)價(jià)格開(kāi)始迅速增長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度越來(lái)越高。環(huán)境：一是，低密度住宅多，形成很好的純居住氛圍；二是區(qū)域內(nèi)綠色資源充裕，有天津最大的高爾夫球場(chǎng)和萬(wàn)畝果園。這里被認(rèn)為是交通便捷的宜居區(qū)域。解析區(qū)域楊柳青歷史文化底蘊(yùn)深厚，已有千年歷史，建置始于金代貞祐二年(1214年)。明清時(shí)期，是運(yùn)河漕運(yùn)重要樞紐，成為中國(guó)北方商貿(mào)流通和文化交流集散地，商業(yè)繁榮，被譽(yù)為北國(guó)小江南、沽上小揚(yáng)州。世間亦有“先有楊柳青，后有天津衛(wèi)”之說(shuō)，是緣于楊柳青這片陸地在1—2萬(wàn)年前就存在了，而后才慢慢形成天津其它地方的陸地，宋代就有柳口的記載。人杰地靈，深厚的文化孕育著不同的人文氛圍。風(fēng)景與剪紙感受大自然和人雙重的藝術(shù)造詣。這里被認(rèn)為是文化的、藝術(shù)的?？山梃b項(xiàng)目京津新城惠陽(yáng)棕櫚島隱居谷四季度假城４２０萬(wàn)平米／高爾夫／馬場(chǎng)／溫泉酒店／會(huì)議中心／別墅區(qū)性?xún)r(jià)比／產(chǎn)品均好性，強(qiáng)化居住功能９３．２萬(wàn)平米／高爾夫／酒店／會(huì)議中心康體中心／住宅區(qū)多樣化產(chǎn)品綜合體，推渡假村生活方式百萬(wàn)平米／高爾夫／酒店／會(huì)議中心滑雪場(chǎng)／住宅區(qū)商務(wù)和渡假是綜合實(shí)力我們是具有良好自然資源的高檔休閑綜合物業(yè)體，和形態(tài)接近的且有市場(chǎng)影響力的大體量綜合項(xiàng)目對(duì)比與借鑒。有利于西地塊的規(guī)劃，增強(qiáng)支持居住與休閑功能配套產(chǎn)品的規(guī)劃。優(yōu)勢(shì)：區(qū)域自然宜居的環(huán)境被消費(fèi)群認(rèn)同。區(qū)域內(nèi)價(jià)格攀升和價(jià)值上升被認(rèn)同，能夠支持產(chǎn)品高定價(jià)。地塊自然原生貌環(huán)境無(wú)敵。獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺。低容積率。泰達(dá)品牌力。問(wèn)題顯現(xiàn)劣勢(shì)：４０年產(chǎn)權(quán)（現(xiàn)余３５年）。期房且開(kāi)盤(pán)時(shí)無(wú)樣板間。銷(xiāo)售中心氛圍不足。無(wú)高端和完善的配套服務(wù)。（會(huì)所規(guī)模、檔次不夠）別墅顧客價(jià)值：區(qū)位／環(huán)境／產(chǎn)品／配套／身份與情感歸屬解決問(wèn)題就要形成夢(mèng)都－嶺山林里的新價(jià)值軌跡解決問(wèn)題新的價(jià)值軌跡削弱加油新高度強(qiáng)化通過(guò)四步動(dòng)作框架進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新，屏蔽競(jìng)爭(zhēng)。解決問(wèn)題強(qiáng)化資源稀缺性——原生態(tài)環(huán)境、低密度、獨(dú)棟產(chǎn)品，提供享受和獨(dú)占性。綜合休閑性——高爾球場(chǎng)、萬(wàn)畝果園、跑馬場(chǎng)。養(yǎng)生居住性——稀有的”綠肺“,居住型住宅。泰達(dá)品牌力——在宣傳端放大”泰達(dá)出品“，在營(yíng)銷(xiāo)端挖掘品牌資源為己所用。解決問(wèn)題削弱交通問(wèn)題：用未來(lái)規(guī)劃引導(dǎo)。使用權(quán)年限問(wèn)題：用環(huán)境來(lái)引導(dǎo)?！拔磥?lái)不可測(cè)，現(xiàn)在既可得”，強(qiáng)化這樣的健康宜居生活環(huán)境要立刻占有用來(lái)享受。解決問(wèn)題加油賣(mài)場(chǎng)氛圍：一定要吻合別墅人群的心里價(jià)值認(rèn)同，提升高檔的氛圍營(yíng)造。有獨(dú)立突出項(xiàng)目特點(diǎn)的主題包裝和星級(jí)的接待服務(wù)。園區(qū)藝術(shù)設(shè)計(jì)：增添更多藝術(shù)和文化規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)客群關(guān)注未來(lái)，忽略期房。解決問(wèn)題新高度如果只是以?xún)?yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)迎戰(zhàn)，那只會(huì)停留在與別墅的肉搏戰(zhàn)中，無(wú)法形成影響力快速積客。新高度將締建客群的情感歸屬。建立新高度，置身在無(wú)競(jìng)爭(zhēng)中，建立顛峰對(duì)話(huà)。顛峰對(duì)話(huà)，王者之風(fēng)。建立一個(gè)新的高度，形成價(jià)值新軌跡。B.加拿大西海岸的建筑風(fēng)情，浪漫閑情的田園般雅典生活；萬(wàn)株原生樹(shù)的保留，５０年的氣脈滋養(yǎng)呈現(xiàn)的濃密森林；庭院自我的空間與自然空間的相互滲透；多主題組團(tuán)的豐富情趣，東與西地塊的雙主題設(shè)計(jì)；萬(wàn)畝果園、馬場(chǎng)和公建完成后所享的配套資源；豐富起伏的地貌，與楊柳青國(guó)際高爾夫?yàn)猷?；泰達(dá)品牌的實(shí)力、信心資源整合保證；具有怎樣“境界”的獨(dú)墅價(jià)值高度？在項(xiàng)目中感動(dòng)保留原生樹(shù)的稀缺資源遠(yuǎn)郊低密度物業(yè)回歸鄰里文化的庭院高爾夫／馬場(chǎng)／萬(wàn)畝果園萬(wàn)平米公建配套近市區(qū)２０分鐘車(chē)程泰達(dá)出品梳理支撐點(diǎn)原生態(tài)稀缺資源的高端別墅物業(yè)我們定位方向：本案并非簡(jiǎn)單意義上的原生態(tài)別墅，它理應(yīng)具備更進(jìn)步的發(fā)展象征；本案也絕非只停留在自然與建筑的完美融合；它所提供的生活承諾，更具備符合時(shí)代腳步前瞻的色彩；找到一個(gè)具有社會(huì)性，高度性的對(duì)接點(diǎn)：軟城市居住實(shí)力（前瞻型、國(guó)際化、時(shí)尚化居住的新概念）地段戶(hù)型園林配套建材……單純的產(chǎn)品層面/有可量化的參數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)文化環(huán)境發(fā)展在技術(shù)指標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升居住舒適度指標(biāo)的產(chǎn)品細(xì)分＋硬軟＋形態(tài)要素原生態(tài)資源對(duì)產(chǎn)品類(lèi)型的影響1、原生樹(shù)、建筑和自然的融合關(guān)系2、低密度獨(dú)墅高檔物業(yè)3、萬(wàn)畝果園、國(guó)際高爾夫球場(chǎng)①項(xiàng)目對(duì)接點(diǎn)②文化藝術(shù)對(duì)生活空間的影響1、地塊周邊百年承襲的文化氛圍2、政府大力發(fā)展楊柳青－文化公園建設(shè)3、項(xiàng)目建筑與自然的裝置藝術(shù)設(shè)計(jì)（繼續(xù)加分）項(xiàng)目對(duì)接點(diǎn)開(kāi)發(fā)商滲透于原生稀缺環(huán)境資源的產(chǎn)品理念，也不只是生態(tài)的稀缺、建筑的先進(jìn)和功能的完善。這些理念更體現(xiàn)于其對(duì)城市發(fā)展的社會(huì)責(zé)任，更像是對(duì)原有居住方式的一次反思與一次革命。突破性機(jī)遇社會(huì)意義：塑造社會(huì)影響力，體現(xiàn)中國(guó)居住發(fā)展趨勢(shì)與方向，讓本案在社會(huì)層面產(chǎn)生影響。市場(chǎng)意義：森林中做獨(dú)棟別墅，這就別墅市場(chǎng)而言，形成鮮明的區(qū)隔話(huà)題,完成產(chǎn)品細(xì)分化，塑造本案的獨(dú)特形象。產(chǎn)品意義：展示本案產(chǎn)品的居住形態(tài)，并將原生態(tài)樹(shù)木、林嶺、高檔配套、文化底蘊(yùn)、審美設(shè)計(jì)等諸多元素融合為新的居住形式，以“軟人居”呈現(xiàn)產(chǎn)品的核心精神。人群意義：倡導(dǎo)別墅生活的新主流方向，發(fā)掘目標(biāo)群對(duì)居住的需求，尊重生活、尊重環(huán)境，締建高尊崇感的人文價(jià)值。價(jià)值再造利用文化、藝術(shù)、生態(tài)環(huán)境等珍稀資源營(yíng)造社區(qū)獨(dú)特的品味氛圍，新的具有社會(huì)性的生活方式是否能夠打擊到目標(biāo)人群？我們對(duì)區(qū)域客群的認(rèn)識(shí)……Ｃ.別墅客群,為我所愛(ài)。消費(fèi)觀(guān)的全面掃描……目標(biāo)群概貌他們必定是事業(yè)成功的一群人，有相當(dāng)?shù)呢?cái)富基礎(chǔ)和事業(yè)基礎(chǔ)；他們追求居住的舒適性，更注重居住的階層感，有真正優(yōu)雅、從容、休閑的生活主張；他們往往自覺(jué)地歸入到某一圈子，提高自已的身份象征；與朋友同事相處，對(duì)外社會(huì)交往與應(yīng)酬占據(jù)了他們多數(shù)時(shí)間；價(jià)值取向更強(qiáng)化精神滿(mǎn)足——容易深入的理解和把握藝術(shù)、文化、科技等時(shí)尚和流行，發(fā)自?xún)?nèi)心的汲取、理解、充實(shí)自己，獲得心理榮耀。性格他們張揚(yáng)但不刻意炫耀，真正有價(jià)值的東西自然會(huì)吸引眾人的眼光性格相對(duì)于卓越的品質(zhì)，價(jià)格并不那么重要。煩瑣而精致的細(xì)節(jié)，其中蘊(yùn)涵著一種快樂(lè)——精致細(xì)心的快樂(lè)，同時(shí)也是品質(zhì)上的快樂(lè)。休閑不意味著不進(jìn)取從容不意味著不積極分開(kāi)生意與生活也是一種生活態(tài)度更是一份追求最高的心境共鳴性格真正的文化雖然不必要要有特定氛圍和場(chǎng)所才能承載，但一定要有時(shí)時(shí)刻刻執(zhí)著追求文化的心境。性格客戶(hù)：王先生職位：某銀行處長(zhǎng)目前住所：河西富裕廣場(chǎng)附近愛(ài)好：打高爾夫（楊柳青高爾夫球場(chǎng)），打牌（泰達(dá)會(huì)館）家庭：三口之家，夫妻＋女兒（在國(guó)外）私車(chē)：普桑置業(yè)經(jīng)歷：購(gòu)買(mǎi)白樓仕嘉143平米（銀角戶(hù)型），總價(jià)約100萬(wàn)，一次性付款，用于自住

購(gòu)買(mǎi)半島藍(lán)灣140平米，用于投資關(guān)于白樓仕嘉：買(mǎi)白樓的房子喜歡住在市里，周邊配套交通都很方便。配置標(biāo)準(zhǔn)的檔次挺高，有面子，日本大金的戶(hù)式中央空調(diào)，還有中央除塵、電梯刷卡和會(huì)所，包括網(wǎng)球場(chǎng)、地下泳池，應(yīng)該會(huì)很舒適。園林做得不錯(cuò)，在市里能有這樣的園林還是很難得的。地段是好地段，如果在名氣上能和半島藍(lán)灣一樣，一提就知道高檔項(xiàng)目，那就感覺(jué)很有面子，這個(gè)地區(qū)的房子也都不怎么炒作，沒(méi)什么名氣。關(guān)于半島藍(lán)灣買(mǎi)梅江的房子，主要是為了投資。那邊的環(huán)境不錯(cuò)，也是天津出名的富人區(qū)，出租應(yīng)該不成問(wèn)題。不喜歡在梅江住，配套少，還是覺(jué)得市里方便，白樓的配置要比梅江的房子高，住得會(huì)更舒適一些。理性關(guān)于海逸長(zhǎng)洲：梅江人文環(huán)境好，是天津第一大富人區(qū)。梅江整體區(qū)域發(fā)展前景好，升值潛力大，適于投資。自然環(huán)境好，湖區(qū)景觀(guān)設(shè)計(jì)很好。售樓處接待很到位，職業(yè)化給人予尊貴感，沙盤(pán)很直觀(guān)，有立體感。在海逸購(gòu)房覺(jué)得有尊貴感，成就感，并樂(lè)意向朋友說(shuō)起，并推薦此項(xiàng)目。廣告好，給人檔次很高的感覺(jué)，有氣魄，宣傳有影響力。還是喜歡住在市里，市里感覺(jué)更繁華、做事都比較方便?？蛻?hù)：陳先生年齡：43歲職位：私企老總（經(jīng)營(yíng)電子公司）目前住所：河西區(qū)圍堤道附近愛(ài)好：打高爾夫（楊柳青高爾夫會(huì)員），粵唯鮮吃飯家庭：三口之家私車(chē)：凌志置業(yè)經(jīng)歷：購(gòu)買(mǎi)海逸一期臨湖四室201平米，用于投資理性Ａ客戶(hù)首先認(rèn)可片區(qū)屬性——１、富人區(qū)、２、發(fā)展區(qū)；Ｂ有面子，實(shí)現(xiàn)圈層認(rèn)可；Ｃ居住的環(huán)境、景觀(guān)、水系等；Ｄ戶(hù)型使用的舒適度及居住品質(zhì)；Ｅ

崇尚生態(tài)的/國(guó)際的/先進(jìn)的高品質(zhì)生活方式。理性結(jié)論財(cái)智階層中的生活捍衛(wèi)者—生活領(lǐng)袖生活領(lǐng)袖的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿(mǎn)足生理需求或說(shuō)純物質(zhì)化的消費(fèi)模式，對(duì)其并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力；本案若能將消費(fèi)與產(chǎn)品創(chuàng)新與新趨勢(shì)聯(lián)系在一起，就能較容易地打動(dòng)他們。

對(duì)于本案：將產(chǎn)品的社會(huì)意義與原生態(tài)環(huán)境充分傳達(dá)，迎合他們占有稀缺資源的消費(fèi)趨向。

影響目標(biāo)群由奢華生活跨越到淳厚生活由追求形而下的器跨越到追求形而上的道由人造跨越到自然由世俗的生活跨越到脫俗的生活由企業(yè)家生活跨越到藝術(shù)家生活人群的個(gè)性需求同時(shí)迎合軟居住的內(nèi)涵/生活方式對(duì)目標(biāo)群實(shí)現(xiàn)精神與物質(zhì)的雙重打擊“奪人心者，奪天下！”我們對(duì)區(qū)域客群的認(rèn)識(shí)……Ｄ.形象定位，高度為核。項(xiàng)目全面包裝……軟居住生活方式滿(mǎn)足生活領(lǐng)袖的尊崇感人類(lèi)關(guān)于居住的夢(mèng)想雖然有著鮮明的個(gè)性和多樣化的色彩但有一點(diǎn)是相同的，即稀缺資源的占有是屬于少數(shù)人．秉承城市的居住夢(mèng)想，珍藏其演進(jìn)的每一出盛世景象是屬于高層建筑人群的．領(lǐng)袖生活品質(zhì)的毫宅不僅是產(chǎn)品的先進(jìn)性，之核在于資源稀缺的擁有比例．很久以前人們將自然改造為城市，而今天只有少數(shù)人能在回來(lái)．綠色生活是時(shí)尚的生活．稀缺的原生別墅，不應(yīng)是曲高和寡的名詞。森林里，藝術(shù)文化氛圍中獨(dú)墅所享。是開(kāi)發(fā)理念對(duì)環(huán)境、對(duì)這塊土地的再思考，讀懂了土地、讀懂了生活領(lǐng)袖的需求之后，在品牌主張之下，基于規(guī)劃愿景的呈現(xiàn)。軟居住環(huán)境的建設(shè)帶來(lái)一種全新的生活境界。軟居住實(shí)力1、必然是城市高端居住的體現(xiàn)（獨(dú)棟別墅）2、產(chǎn)品無(wú)論從類(lèi)型還是細(xì)節(jié)都與城市各種稀缺資源一一對(duì)應(yīng)3、利用文化、藝術(shù)、生態(tài)環(huán)境等珍稀資源營(yíng)造社區(qū)獨(dú)特的品味氛圍完成項(xiàng)目的形象建設(shè)在現(xiàn)有的建筑與自然融合體現(xiàn)的藝術(shù)之外，還要加強(qiáng)項(xiàng)目的軟包裝——裝置藝術(shù)。鮮明提出：城市領(lǐng)袖的城市回歸資本論——生活環(huán)境的軟居住實(shí)力具有社會(huì)性的高度定位津城軟居住原生墅區(qū)大區(qū)域高度市場(chǎng)占位產(chǎn)品特色形態(tài)在推廣定位前加綴「津城」無(wú)疑明白的向客戶(hù)群體宣告本案是面向全市、全省甚至全球的頂級(jí)高端項(xiàng)目?！杠浘幼　姑鞔_的占位高度的發(fā)營(yíng)銷(xiāo)概念,一種前所未有的生活方式?！冈麉^(qū)」自然原生態(tài)獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)直接強(qiáng)化傳達(dá),同時(shí)”區(qū)”有大氣勢(shì)。關(guān)于案名，我有我觀(guān)點(diǎn)觀(guān)點(diǎn)一：不建議更換原案名，因?yàn)橹白鲞^(guò)宣傳，換即是浪費(fèi)前期功課同時(shí)能混亂視聽(tīng)。簡(jiǎn)化原有案名，夢(mèng)都－－嶺山林里過(guò)于長(zhǎng)的同時(shí)不夠朗朗上口，并建議在案名里強(qiáng)化品牌效應(yīng)。東區(qū)：泰達(dá)﹒林里西區(qū)：泰達(dá)﹒嶺上（泰達(dá)﹒泊嶺，強(qiáng)化水與坡地的自然風(fēng)貌。）觀(guān)點(diǎn)二：建議更換案名，從名字包裝上體現(xiàn)別墅的稀缺之貴和生活的情緒。案名丹楓白露泰達(dá).林深處傾城墅層林公館綠津臺(tái)麓林洲泰達(dá)﹒泊林“舶來(lái)品”案名，源于藝術(shù)畫(huà)派。體現(xiàn)一種在自然之中的感官交流，強(qiáng)化寫(xiě)意人生。將項(xiàng)目獨(dú)特的原生綠色資源融入意境中形成無(wú)限聯(lián)想，同時(shí)強(qiáng)化泰達(dá)品牌。獨(dú)特資源惟有城市的生活領(lǐng)袖所占有，共仰“一墅傾天下！”創(chuàng)意的調(diào)性/語(yǔ)氣高度/理性/自然/唯美稀缺。是這個(gè)時(shí)代最大的進(jìn)步原生。是自然發(fā)給人類(lèi)的課本回歸。讓這個(gè)世界睡個(gè)好覺(jué)津城軟居住原生墅區(qū)方案一感謝于自然的原創(chuàng)敢于對(duì)原墅的堅(jiān)持才有機(jī)會(huì)開(kāi)啟軟居住的夢(mèng)想津城軟居住原生墅區(qū)方案二以一種誠(chéng)懇的態(tài)度做一次尊崇的創(chuàng)作才有稀缺資源的快意人生津城軟居住原生墅區(qū)居建筑的超然境界藏罕有的綠色血統(tǒng)才有厚載原生態(tài)精神的所在津城軟居住原生墅區(qū)我們對(duì)區(qū)域客群的認(rèn)識(shí)……E.推廣布局全方位整合行銷(xiāo)（IMC）傳播……重要時(shí)間點(diǎn)：8月底開(kāi)工10月底開(kāi)盤(pán)高舉高打建立無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，避免在戰(zhàn)術(shù)端進(jìn)行別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的肉搏戰(zhàn)。無(wú)樣板示范區(qū)的“真實(shí)感受”支持，就必然要在提出一個(gè)高度的同時(shí)讓消費(fèi)者感受到未來(lái)的行動(dòng)力，用推動(dòng)未來(lái)規(guī)劃的事件營(yíng)銷(xiāo)。輕硬重軟的傳播策略，制造話(huà)題，引起廣泛的關(guān)注．策略使用系列軟性宣傳。在廣告樹(shù)立形象的同時(shí)，更多資源的互用和小眾渠道營(yíng)銷(xiāo)成為主要的推廣手段。推廣總思路一個(gè)方向，兩條線(xiàn)行推廣推廣方向：津城軟居住原生墅區(qū)雙線(xiàn)并行傳播：形象線(xiàn)+事件營(yíng)銷(xiāo)推廣策略1、第一階段：原生態(tài)軟居住別墅區(qū)的高度在市場(chǎng)影響力建立以產(chǎn)品具有社會(huì)革新意義為訴求重點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)確立項(xiàng)目的高度。（8月初——8月底）3、第三階段：軟居住生活方式演繹與產(chǎn)品深度解析原生態(tài)生活方式與城市資源互動(dòng)演繹，展現(xiàn)生活境界。（10月中——12月中）2、第二階段:軟居住價(jià)值體系傳播。以解讀軟居住主張全面展開(kāi)，項(xiàng)目的原生態(tài)規(guī)劃和形成為一訴求重點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)軟居住標(biāo)準(zhǔn)中自然帶來(lái)的藝術(shù)和審美。（9月初——10月中）推廣策略軟居住生活方式高點(diǎn)對(duì)接價(jià)值體系引領(lǐng)市場(chǎng)熱化引爆(開(kāi)盤(pán))聚焦軟人居原生態(tài)理念引爆市場(chǎng)【整合推廣節(jié)奏】推廣手段創(chuàng)新全新的媒體渠道顯性渠道隱性渠道現(xiàn)有消費(fèi)方式、媒體接觸習(xí)慣潛意識(shí)中的消費(fèi)傾向高檔商務(wù)、酒店中心高檔餐飲、娛樂(lè)名牌車(chē)賣(mài)場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)搭乘飛機(jī)出行……環(huán)保慈善高雅藝術(shù)教育咨詢(xún)休閑體驗(yàn)……場(chǎng)所活動(dòng)媒體應(yīng)用傳統(tǒng)媒體——報(bào)紙為主；網(wǎng)絡(luò)多形式、戶(hù)外拉升形象為輔?！缎聢?bào)》《晚報(bào)》人群接觸的小眾媒介——航機(jī)類(lèi)雜志和機(jī)艙中特殊廣告應(yīng)用。第一攻擊波8月初論壇啟動(dòng)第二攻擊波8月中形象硬廣導(dǎo)入第三攻擊波9月初名人事件炒作高爾夫資源合作第四攻擊波10月初

小眾體驗(yàn)之旅活動(dòng)第五攻擊波11月初開(kāi)盤(pán)慶典第七攻擊波12月事件營(yíng)銷(xiāo)深化特殊渠道廣告宣傳

【整合推廣節(jié)奏布局】第六攻擊波11月熱銷(xiāo)揭密

第一階段高度入市第二階段資源嫁接第三階段全面對(duì)話(huà)三個(gè)階段的事件聯(lián)動(dòng)（脈動(dòng)式傳播）第一階段高度入市第二階段資源嫁接第三階段全面對(duì)話(huà)PART1（8月初——8月底）制造一個(gè)話(huà)題引發(fā)一個(gè)事件形成一個(gè)峰會(huì)事件營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)重大事件亮相形式：論壇（解讀軟居住標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)之原生）主題：什么是軟居住環(huán)境？什么是原生別墅？操作：行業(yè)內(nèi)媒體（主流、樓市選一）做主題論壇形成話(huà)題峰會(huì)，請(qǐng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家推題點(diǎn)評(píng)，展開(kāi)城市稀缺資源占有趨勢(shì)論。多媒體互動(dòng)形成軟性宣傳風(fēng)暴。目的：制造新聞點(diǎn)，以社會(huì)輿論進(jìn)入市場(chǎng)，引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。原則一：推廣主目的：別墅購(gòu)買(mǎi)者靠輿論引導(dǎo)，前期的社會(huì)影響力及各方位聲音直接引導(dǎo)人們對(duì)于項(xiàng)目定位!原則二：這是一場(chǎng)媒體論壇盛事。我們的軟文炒作區(qū)別于通稿新聞，整個(gè)推廣行為中我方可自控運(yùn)營(yíng)的部分，可做“白皮書(shū)”延續(xù)宣傳。原則三：軟文整體運(yùn)營(yíng)建議以專(zhuān)業(yè)媒體牽頭，引入其它主流開(kāi)發(fā)商，全面建立公眾信任度!事件操作［立意點(diǎn)］

一定不是一家之言，而是社會(huì)專(zhuān)家、生態(tài)協(xié)會(huì)、地產(chǎn)品牌人物對(duì)于現(xiàn)代居住形態(tài)、人與自然的關(guān)系，未來(lái)十年居住模式的探究與思索引發(fā)人們對(duì)于回歸本原的居住話(huà)題的關(guān)注，帶到我們項(xiàng)目的立意點(diǎn)。本階段軟文的核心，關(guān)鍵是項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)(原生態(tài))

的影響力，我們跳開(kāi)常規(guī)的產(chǎn)品的層面的推介和概念炒作以文化運(yùn)營(yíng)商的角度建立與目標(biāo)人群的對(duì)話(huà)。［周期性］貫穿整個(gè)月度．事件操作階段Ⅰ戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)目的廣告運(yùn)動(dòng)1、戶(hù)外廣告發(fā)布

大形象營(yíng)造市場(chǎng)壓迫感，迅速信息覆蓋．2、平面廣告發(fā)布迅速完成平面廣告高頻度轟炸，攪動(dòng)市場(chǎng)3、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布與戶(hù)外媒體同步形成整合之勢(shì)4、特殊渠道之賣(mài)場(chǎng)全包裝共同擴(kuò)大社會(huì)效應(yīng)，使項(xiàng)目知名度最大化展賣(mài)空間6、展賣(mài)空間軟硬系統(tǒng)包裝支持開(kāi)始接待部分到訪(fǎng)戰(zhàn)術(shù)組合地盤(pán)包裝：樹(shù)立項(xiàng)目完整地盤(pán)形象，做好明確的導(dǎo)引系統(tǒng)。賣(mài)場(chǎng)包裝：營(yíng)造高級(jí)會(huì)所般的尊貴、舒適感受。

硬環(huán)境強(qiáng)化包裝道具細(xì)節(jié)：內(nèi)飾——接待中心內(nèi)部裝飾的風(fēng)格，符合人群對(duì)尊貴概念的理解同時(shí)，兼具文化感和沉淀感。盡可能還原地道的原生自然風(fēng)格，會(huì)帶給客戶(hù)震撼性的心靈觸動(dòng)。沙盤(pán)——除了氣勢(shì)和質(zhì)感外,我們需要對(duì)項(xiàng)目占有優(yōu)勢(shì)資源,即城市生活的最高級(jí)別進(jìn)行講解和詮釋。展板——自然環(huán)境指數(shù)展板，泰達(dá)品牌實(shí)力展板。展賣(mài)空間軟環(huán)境一強(qiáng)化包裝人員細(xì)節(jié)：人員——除了置業(yè)顧問(wèn)、保潔、茶水等人員外。建議在接待廳配備老年或者外籍門(mén)童一名，除了給客戶(hù)以高貴的心理感受外，更重要的是做好客戶(hù)的引導(dǎo)工作，特別是對(duì)待老人、兒童服務(wù)要格外細(xì)致。著裝——置業(yè)顧問(wèn)的服裝高貴、高雅。服務(wù)人員的著裝專(zhuān)業(yè)、親切。談吐——向置業(yè)顧問(wèn)提供關(guān)于禮儀、葡萄酒、雪茄、名馬、高爾夫、珠寶、時(shí)裝、古玩、藝術(shù)品等系統(tǒng)知識(shí)，以增加和客戶(hù)更深入溝通的可能。學(xué)會(huì)講源于項(xiàng)目的“故事”，一棵數(shù)、一塊石頭、環(huán)保指數(shù)。展賣(mài)空間軟環(huán)境二強(qiáng)化包裝置業(yè)顧問(wèn)著裝服務(wù)人員著裝管家門(mén)童道具細(xì)節(jié)：器皿——不同的飲料選擇不同的專(zhuān)用杯子?；ㄆ?、煙灰缸盡量選擇手工細(xì)致、瑰麗的玻璃制品。軟環(huán)境道具細(xì)節(jié)：飲料——飲料的選擇，避免用桶裝水?？蛻?hù)落座后，由專(zhuān)人詢(xún)問(wèn)客人飲用何種飲料（應(yīng)至少提供水、咖啡、紅茶、果汁），并迅速提供，下午四點(diǎn)左右可提供適量點(diǎn)心或餅干。音樂(lè)——背景音樂(lè)的選擇至關(guān)重要，必須既不會(huì)干擾客戶(hù)，又給人以自然、輕松、高雅的感受建議。軟環(huán)境接待中心茶水單第一階段高度入市第二階段資源嫁接第三階段全面對(duì)話(huà)PART2（9月初——10月中）制造一個(gè)話(huà)題引發(fā)一個(gè)炒作介入多個(gè)資源事件營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)重大事件亮相形式：名人（解讀軟居住標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)之環(huán)境藝術(shù)）主題：人文與自然的完美再創(chuàng)？操作：請(qǐng)藝術(shù)界知名“大家”介入項(xiàng)目的軟環(huán)境設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品建筑與自然融合之美的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上增添整個(gè)項(xiàng)目的人文藝術(shù)氣息，讓園區(qū)充滿(mǎn)審美，更接近國(guó)際化的氛圍。大家的藝術(shù)作品將成為項(xiàng)目再造的附加價(jià)值。這樣的事件介入引發(fā)連續(xù)的軟性風(fēng)暴。目的：新的新聞點(diǎn)，加強(qiáng)輿論的熱度，深化高度話(huà)題的價(jià)值支撐。同時(shí)為項(xiàng)目增添“故事”。名人及形式建議一陳幼堅(jiān)，生于1950年的香港，憑著個(gè)人的天分和敏銳的藝術(shù)觸覺(jué)在設(shè)計(jì)行業(yè)打拼了26個(gè)年頭。這26年來(lái)，他曾榮獲香港乃至國(guó)際獎(jiǎng)項(xiàng)400多個(gè)，在紐約、倫敦、東京等地名聲大噪，他設(shè)計(jì)的作品遍布世界各地。1996年，被設(shè)計(jì)界視為“圣經(jīng)”的《Graphis》雜志將陳幼堅(jiān)設(shè)計(jì)公司選為世界十大最佳設(shè)計(jì)公司之一，1997年，陳幼堅(jiān)設(shè)計(jì)的海報(bào)及藝術(shù)掛鐘被美國(guó)舊金山市現(xiàn)代美術(shù)博物館納為永久收藏品┅┅運(yùn)作：一、執(zhí)筆設(shè)計(jì)：邀請(qǐng)陳幼堅(jiān)作為項(xiàng)目的視覺(jué)指引系統(tǒng)做設(shè)計(jì)，借助名人效應(yīng)產(chǎn)生藝術(shù)影響力和輿論關(guān)注。二、陳幼堅(jiān)作品展：將大師的作品放置于原生態(tài)的環(huán)境中做原生體驗(yàn)式展示活動(dòng)，邀請(qǐng)相關(guān)媒體及意向客戶(hù)。重要炒作，合作可以更靈活。名人及形式建議二眾大師與自然對(duì)話(huà)生活邀請(qǐng)中央美院雕塑系名師盛揚(yáng)、陳桂輪、曹春生、張大生、張慰先五位共同創(chuàng)造主題園區(qū)雕塑小品。

自身資源的對(duì)接泰達(dá)品牌資源利用1、場(chǎng)所營(yíng)銷(xiāo)2、客戶(hù)資源使用泰達(dá)津城大作這些另人振奮的資源：信達(dá)廣場(chǎng)、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)（萬(wàn)通新城國(guó)際）、泰達(dá)城（萬(wàn)通上游國(guó)際）、泰達(dá)廣洋金領(lǐng)國(guó)際泰達(dá)中心酒店、津萊城…….泰達(dá)津城大作場(chǎng)所營(yíng)銷(xiāo)的方式（一）地點(diǎn)選擇——泰達(dá)資源的酒店、會(huì)展、餐飲娛樂(lè)等場(chǎng)所。媒體方式——資源直接進(jìn)入具體形式——零錢(qián)袋、水牌、資料展架等飯店水牌資料展架廣告廣告廣告廣告廣告地點(diǎn)選擇——泰達(dá)品牌項(xiàng)目的商超、會(huì)展中心、賽事等場(chǎng)所。媒體方式——項(xiàng)目展示為主。具體形式——店堂展示、POP、刊物副刊等。場(chǎng)所營(yíng)銷(xiāo)的方式（二）賣(mài)場(chǎng)展示廣告廣告廣告泰達(dá)品牌各地產(chǎn)項(xiàng)目（市內(nèi)高檔住宅與本案不形成競(jìng)爭(zhēng)，客戶(hù)資源可以多用）及商務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目等的客戶(hù)行銷(xiāo)資料統(tǒng)合。媒體方式——DM為主具體形式——活動(dòng)邀請(qǐng)、客通等品牌資源數(shù)據(jù)庫(kù)的建立格調(diào)雜志（客戶(hù)通訊）----生活方式與品位的風(fēng)向標(biāo)讀本。泰達(dá)品牌下的各場(chǎng)所陳列外，客戶(hù)資源庫(kù)DM直投。外部資源的對(duì)接國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部營(yíng)銷(xiāo)資源洽談利用高爾夫資源的系列營(yíng)銷(xiāo)1、數(shù)據(jù)庫(kù)資源使用（短信/DM等形式）2、場(chǎng)所廣告（廣告位）3、活動(dòng)行銷(xiāo)（賽事/促銷(xiāo)）一、高爾夫俱樂(lè)部包裝具體形式——練習(xí)場(chǎng)展板、球車(chē)、計(jì)分卡、展板、道旗等。場(chǎng)所廣告高爾夫球車(chē)廣告位高爾夫練習(xí)場(chǎng)包裝廣告位廣告位高爾夫記分卡廣告位二、高爾夫俱樂(lè)部活動(dòng)具體形式——促銷(xiāo)活動(dòng)，贊助賽事。資源活動(dòng)促銷(xiāo)活動(dòng)：以一定的折扣向國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡。（１２萬(wàn)／年的折扣年卡）用做促銷(xiāo)或簽約回饋大禮。賽事活動(dòng)：與國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部聯(lián)合組織賽事，享有共同客戶(hù)資源，可以冠名。兩大資源整合泰達(dá)品牌和高爾夫兩大資源進(jìn)行整合推出尊爵卡，實(shí)現(xiàn)真正的大資源營(yíng)銷(xiāo)。隨卡有用卡手冊(cè)主要功能為本項(xiàng)目及泰達(dá)各住宅項(xiàng)目可享受VIP優(yōu)惠（折扣、選房子優(yōu)先權(quán)等）；泰達(dá)的各消費(fèi)型項(xiàng)目的VIP優(yōu)惠（酒店、商務(wù)、會(huì)展等優(yōu)惠和優(yōu)先待遇。）在楊柳青國(guó)際高爾夫球場(chǎng)享受比會(huì)員更尊崇的VIP待遇。盡顯與資源的占有性和尊貴氣度階段Ⅱ戰(zhàn)術(shù)啟動(dòng)戰(zhàn)術(shù)目的廣告運(yùn)動(dòng)1、戶(hù)外廣告發(fā)布繼續(xù)以大形象直接打擊市場(chǎng)2、平面廣告發(fā)布通過(guò)項(xiàng)目利益詳解提升市場(chǎng)熱度3、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布持續(xù)提升市場(chǎng)熱度4、資源使用針對(duì)直接目標(biāo)人群，提高宣傳影響力公共關(guān)系5、特殊渠道之活動(dòng)影