YOU+青年公寓分析

YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)辦于中國廣州，是一個面向現(xiàn)代都市青年的連鎖生活社區(qū)，專注于打造高品質(zhì)個性化的青年社區(qū)。主題定位：青年生活和青年創(chuàng)業(yè)。商業(yè)模式:租下整棟樓，重新改造后向青年人出租經(jīng)營理念：擋風遮雨，有愛陪伴，讓都市青年在生存中找到生活賣點:寬松的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流。定位群體：大城市租賃市場中的合租群體，他們需要上網(wǎng)去找同伴，基于安全和個性因素，合租存在較大隱憂。YOU+國際青年社區(qū)廣州鳳凰店于2012年6月1日正式開業(yè)，將以北京、上海、廣州、深圳為主要城市，進行連鎖擴張。2015年2月前后，YOU+社區(qū)將同時在廣州、上海、北京三地開業(yè)10家門店。YOU+國際青年社區(qū)第一頁，共9頁。讓你租房更便宜，還有家的感覺整個青年社區(qū)借鑒了歐洲大學公寓的模式；融入了loft設(shè)計風格；搭建了國家青年旅社的交流平臺；改變了都市時尚青年的生活態(tài)度和生活狀態(tài)。如果僅僅是長租公寓，這并非什么新鮮的商業(yè)模式，you+國際青年公寓跟其他同行相比最大的不同，是在創(chuàng)立之初已經(jīng)制定了清晰的目標：我們是做社區(qū)臺?！獎⒀蟮诙摚?頁。YOU+不僅以精致的環(huán)境設(shè)計、舒適的房間布局、便捷的公共配套，帶給青年前所未有的居住體驗，更加以多樣化社區(qū)活動和娛樂，高端的生活配套設(shè)施為青年人打造一個多樣化的交流、活動的平臺，未來YOU+將成為一個中國最具有人文特色的青年社區(qū)領(lǐng)導品牌。讓你租房更便宜，還有家的感覺YOU+為打造家的感覺，所以會提供一些公共資源，比如飯?zhí)?，由房客挑選最合他們口味的商家進駐。此外，還有飲水機、洗衣機、烘干機，這些酒店常規(guī)服務(wù)，you+國際青年公寓也會有。但是沒有高端公寓的定制服務(wù)，未來，僅存的大堂前臺也將全部拆除，沒有服務(wù)員，只有“家友”。第三頁，共9頁。對you+而言，公寓只是個載體，以此形成的年輕人社交平臺才是核心，每一座you+國際青年公寓都設(shè)計了一層設(shè)備齊全的大廳，就是為了鼓勵他們在這里結(jié)交更多的朋友，形成一個有“溫度”的社區(qū)。讓你租房更便宜，還有家的感覺第四頁，共9頁。廣州鳳凰店一度是個小倉庫改建而成的辦公樓，然后又被改建成一個年輕人群居的公寓。因此沒有華麗麗的燈光設(shè)計，頂部是管道和歐式吊燈設(shè)計，風格比較混搭。一角擺著桌球臺，有健身房、小酒吧，還有個80英寸投影電視的影視廳，與其說是大廳，不如說是年輕人的會所。其次是臥室，對于喜歡涂鴉，或者家居設(shè)計的房客來講，可以隨意在門上或者墻上設(shè)計成自己喜歡的樣子，而這些還會延續(xù)給下一任房客。與普通公寓有什么不同？——很隨意，很隨性

第五頁，共9頁。機關(guān)設(shè)計是擺設(shè)還是實用？——非住戶很難找到刷卡入內(nèi)位置

you+國際青年公寓最大的特色之一莫過于處處可見的新奇而富有趣味的功能設(shè)計，如通往小花園、健身房、公寓電梯等多處的大門的機關(guān)按鈕、消防栓里的刷卡器、有需要拉動彈珠機拉桿才能開門的機關(guān)。這些新奇的設(shè)計一方面是要防止陌生人輕易進入我們的公寓里，另一方面是通過新奇有趣的設(shè)計，為年輕人的生活注入更多的樂趣。紅色舊垃圾桶蓋內(nèi)暗藏的入戶大門刷卡器需要拉動彈珠機拉桿才能開門的機關(guān)三色按鈕組成的腳踏密碼器需要按順序踩踏，門才能開隱藏在消防栓里的門鈴第六頁，共9頁。YOU+定位頗有噱頭：號稱三不租，45歲以上的不租，因為公寓關(guān)注的是年輕群體；結(jié)婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設(shè)計；不愛交朋友的不租。前兩條的設(shè)定是為了讓年齡相近、生活習慣類似、剛在社會起步的年輕人生活在一起，這也是you+希望針對的細分市場；第三條規(guī)則其實是一個“考核”指標，目的是讓居住在you+的年輕人敞開自己的心扉。誰都可以在這里租房？——三不租如此“有態(tài)度”，租金貴不？——還行，物管費要收租金的10%房間面積：10—30平方米租金：1800-3200元物業(yè)管理費：租金的10%水電費：按商業(yè)性質(zhì)收取難言盈利投資這個項目，雷軍效益預期如何？以鳳凰店為例，鳳凰店是一棟5層高的舊廠房，一層可間隔20個房間，一樓是300平方米的客廳，建筑面積為1500平方米。當初轉(zhuǎn)讓價格未見披露，相信在幾千元一平方米左右。按創(chuàng)始人表示，這個項目啟動資金為500萬元，總共出租80個房間，每月收租16萬元，算下來毛回報率達38.4%。創(chuàng)始人所言，鳳凰店已經(jīng)盈利，此話不假。但隨著小米公寓的高光亮相，他們能拿到的便宜公寓將越來越少，且隨著攤子鋪大，每個小米公寓的管理是否能夠復刻第一個小米公寓的“烏托邦”氛圍，這才真正考慮管理團隊的能力。而對于風投來說，他們期望的是翻倍的回報，38.4%的回報是否滿足他們的期望？或許，這才是房地產(chǎn)業(yè)者期待雷軍給出的答復。

第七頁，共9頁。風險分析用地選擇住宅用地——住宅物業(yè)的出租投資回報率較低商業(yè)用地——開發(fā)酒店類物業(yè)，土地價格比住宅低，但運營成本高、各種稅費、商業(yè)水電等成本高。工業(yè)用地——違規(guī)住人，最嚴格可認為是違章建筑。城中村用地——租金無明顯的優(yōu)勢，運營成本也處于高位，而且必須與當?shù)卮寮w合作。

存在問題這種公寓如何定義管理，一旦出現(xiàn)個案的違法案件，是否會被取締？YOU+這種物業(yè)運營方與產(chǎn)權(quán)所有方不是同一個人或者機構(gòu)，運用的都是之前閑置物業(yè)改造，這種輕資產(chǎn)模式在初期獲得快速擴張，但后期如果準備上市，這種模式是否被資本市場接受？一個城市1-2棟樓的集中運營有對應的客戶群，但如果體量增加，這種創(chuàng)業(yè)人群是否能夠支撐，而且人員的流動性比較大，也將明顯提高運營的風險。第八頁，共9頁。前景：雷軍效應或?qū)觿?chuàng)業(yè)者聚集雷軍投資并且在新聞媒體傳播會給YOU+貼上創(chuàng)業(yè)者和精英的標簽。同時也為YOU+開拓了一條新的發(fā)展思路：you+國際創(chuàng)業(yè)公寓。you+家友有20％—30％是創(chuàng)業(yè)者，如果把you+打造成創(chuàng)業(yè)者之家，吸引更多的創(chuàng)業(yè)者住在這里，他們不僅可以在一起研究項目，還可以與來自各行各業(yè)的家友尋求資源互補。you+還能為他們提供創(chuàng)業(yè)者的研討與分享會，并引入投資人與項目對接，相當于把創(chuàng)業(yè)鏈條上的每一個環(huán)節(jié)整合起來，成為創(chuàng)業(yè)孵化基地。創(chuàng)業(yè)者入駐YOU+不是為了租房子，而是為了找投資。投資者入駐YOU+不是為了租房子，而是為了找項目。YOU+會變成一個事實上的創(chuàng)業(yè)孵化器。而租用孵化器的價格就不是房租這么簡單的