房地產(chǎn)行業(yè)：外資收購內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)意圖為何

外資收購內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)意圖為何？2021房租賃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)等為主的持有型經(jīng)營性項目，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地，大中型房地產(chǎn)企業(yè)股票及債券。外資發(fā)展策略、當(dāng)前土地溢價率低、匯率變化、跨周期經(jīng)營經(jīng)驗等因素，綜合促進(jìn)了外資對內(nèi)地不動產(chǎn)資產(chǎn)的收并購。一、標(biāo)的類型：持有型經(jīng)營性物業(yè)、優(yōu)質(zhì)土地、股票及債券在持有型物業(yè)方面，外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速“布局”，從收購北上廣深寫字樓擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等。由于外資投資者更加關(guān)注投資組合的多元化和對穩(wěn)定回報的預(yù)期，持有型資產(chǎn)的不確定性和波動性相對更小。另外，與宏觀增長動力關(guān)聯(lián)更緊密的城市20229區(qū)新江灣城板塊的嘉譽(yù)云景項目，即為其在中國內(nèi)地首個租賃住宅板塊。時間企業(yè)名稱時間企業(yè)名稱物業(yè)類型城市收購項目2021.4凱德數(shù)據(jù)中心園區(qū)上海從中航信托及無關(guān)聯(lián)第三方收購位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，支付價格為36.6億元，是凱德集團(tuán)在中國的首個數(shù)據(jù)中心項目。2021.7博楓資產(chǎn)管理購物中心上海、北京、青島、西安、重慶89北京、青島、西安、重慶的五個購物中心資產(chǎn)包。2021.10凱德物流上海、昆山、武漢、成都旗下的凱德中國信托宣布擬向非關(guān)聯(lián)第三方收購一個物流資產(chǎn)包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，收購總價為16.834億元。2021.12黑石集團(tuán)物流廣州廣州國際機(jī)場富力綜合物流園全部權(quán)益。2022.2易商紅木物流及工業(yè)資產(chǎn)組合上海、昆山、蘇州、太倉、杭州5511物流及工業(yè)資產(chǎn)包組合。2022.4新世界發(fā)展高速公路公司/龍光交通廣西子公司40股權(quán)及債權(quán)。2022.5新世界發(fā)展物流成都、武位于成都及武漢的六項物流物業(yè)的全部權(quán)益。、漢2022.6摩根士丹利物流南通、太倉、蘇州、嘉興SCCapital長三角物流及工業(yè)資產(chǎn)包，包括位于南通、太倉、蘇州和嘉興近21萬平方米的綜合物流地產(chǎn)項目。2022.9博楓資產(chǎn)管理長租公寓上海收購富力地產(chǎn)及合景泰富上海楊浦項目，含3座新建樓棟。2022.10凱德寫字樓北京北京博瑞大廈寫字樓項目。2022.11普洛斯物流國家級物流節(jié)點城市或各自省份的重要流通節(jié)點VI7619202132022.11黑石集團(tuán)倉儲粵港澳大灣區(qū)旗下龍地宣布即將完成對粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28萬平方米現(xiàn)代倉庫的收購。2022.11凱德產(chǎn)業(yè)園、物流倉儲及數(shù)據(jù)中心等/40將聚焦投資于中國的產(chǎn)業(yè)園項目。數(shù)據(jù)來源：中指院綜合整理在土地方面，外資企業(yè)通過招拍掛市場拿地，獲取核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。2021202210，5042.6%，975.9%。內(nèi)地房企拿地力度的減弱，給予外資企業(yè)有更多獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會，因此，外資企業(yè)借機(jī)通過招拍掛市場拿地。如凱德在廣州、武漢、成都等城市拿地。圖：2021年以來外資在中國內(nèi)地拿地情況時間企業(yè)名稱城市拿地類型地塊信息2021.9.27凱德廣州綜合以23.94億元聯(lián)合競得中新廣州知識城改革大道以東、智能一路以北JLXC-H5-1地塊，成交樓面價9081元/平方米。2021.11.17鐵獅門上海商辦50.911334E2-0331160元/平方米。2021.11.24大和房屋蘇州商住以底價25.46億元競得相城區(qū)高鐵新城64號地塊，樓面價14266元/平方米。2022.1.4嘉里建設(shè)上海綜合133.29C010102064-01、065-01、066-01、067-01地塊。2022.3.31凱德武漢住宅23.1P（2022）00615821.92/平方米。2022.3.31凱德成都住宅以11.75億元競得成華二仙橋宅地，成1.61/14.3。2022.10.24凱德杭州住宅以約15億元成功收購杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地。2022.6.1香港置地上海住宅以47.33億元聯(lián)合競得徐匯斜土街道地塊。2022.8.10香港置地蘇州商業(yè)5.7商業(yè)零售中心。數(shù)據(jù)來源：中指院綜合整理在股票債券方面，一方面，部分境外資本通過“低買高賣”大量購入內(nèi)地出險房企債券，以期出險企業(yè)通過債務(wù)重組成功提升債券價格，獲得較高價值回報。2021業(yè)出現(xiàn)流動性危機(jī)，股票及債券價格下滑，低價或者折價買入高價賣出的機(jī)會主義一直是資產(chǎn)公司的投資策略之一，因此，匯豐、貝萊蒙等多家企業(yè)抓緊時機(jī)購入恒大、融創(chuàng)等企業(yè)的債券及股票。另一方面，部分外資企業(yè)增持優(yōu)質(zhì)房企股票，以期獲得穩(wěn)定回報率，如貝萊蒙、GIC等企業(yè)持續(xù)增持萬科等優(yōu)秀房企股票，表明外資企業(yè)依舊看好萬科的經(jīng)營能力。表：2021年以來外資在中國內(nèi)地股票和債券持有情況時間企業(yè)名稱債券或股票收購2021年1-7月匯豐增持恒大美元債。2022年1-8月貝萊德BGF3130券。2022年8月貝萊德以每股均價19.2201港元增持融創(chuàng)165.8萬股，涉資約3186.8萬港元。2021年9月馬拉松資本買入恒大債券，并稱恒大最終會實行債務(wù)重組，債券持有人可獲得賠償，回報可能十分吸引人。2021年11月高盛大舉買入中國房企債券。2021年11月貝萊德以每股平均價13.9163港元增持融創(chuàng)中國172.2萬股，涉資約2396.39萬港元。2022年6月貝萊德以每股均價17.002869.591183.25（995.96港元）2022年8月GIC37.1914.8179551.08（當(dāng)前價值約532.26萬港元）2022年10月摩根大通獲JPMorganChase&Co.0.6143元增持旭輝3235.79萬股，涉資約1987.74萬港元。（當(dāng)前價值約3818.23萬港元）2022111711:30二、收購邏輯：符合其發(fā)展策略，注重長期穩(wěn)定收益歷史來看，外資企業(yè)收并購內(nèi)地持有型經(jīng)營性物業(yè)是其發(fā)展策略。如黑石集團(tuán)十分注重對大中華地區(qū)倉儲物流物業(yè)和商業(yè)綜合體的投資。200810Channel1980%股權(quán)，開始進(jìn)入物流2014區(qū)主要關(guān)注房地產(chǎn)的三個領(lǐng)域為辦公樓、零售和工業(yè)物流。表：部分外資企業(yè)在內(nèi)地策略及歷史收購情況企業(yè)名稱在內(nèi)地策略及部分歷史收購情況黑石集團(tuán)注重對大中華地區(qū)倉儲物流物業(yè)和商業(yè)綜合體的投資；200810Channel120149中心；201880股權(quán)，開始進(jìn)入物流倉儲領(lǐng)域的收購。博楓資產(chǎn)管理在中國區(qū)主要關(guān)注房地產(chǎn)的三個領(lǐng)域為辦公樓、零售和工業(yè)物流。凱德區(qū)域；2019香港置地向重點一二線城市拓展；2020310.5當(dāng)年總地價地王。數(shù)據(jù)來源：中指院綜合整理商業(yè)地產(chǎn)、物流園等經(jīng)營性物業(yè)，收益具有長期、穩(wěn)定的特點。2021年全國實物商品網(wǎng)上零售額10.80萬億元，同比增長12.0%，占社會消費品零售總額的比重為24.5%。網(wǎng)上零售的快速增長，帶動了物流園區(qū)等發(fā)展。外資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面投資多數(shù)為核心城市商業(yè)綜合體，中國核心城市經(jīng)濟(jì)增長有力保障了外資企業(yè)投資收益的穩(wěn)定性。圖：2016-2021年實物商品網(wǎng)上零售額、增長率及占社會消費品總額比重情況單位：萬億元#,##0_);[Re11](#,##0)#,##0_);[Re9](#,##0)#,##0_);[Re7](#,##0)#,##0_);[Re5](#,##0)#,##0_);[Re3](#,##0)#,##0_);[Re1](#,##0)

3533.610.825.48.533.610.825.48.59.824.925.624.519.55.67.020.74.218.414.812.015.312.6252015105#,##0_);[Re30](#,##0)

02016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年實物商品網(wǎng)上零售額 增速 占社會消費品總額比重數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局公布從標(biāo)的的區(qū)域分布來看，無論是物業(yè)還是土地，均在一二線及周邊熱點城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目，具有快速變現(xiàn)、資產(chǎn)保值、增值的特征，尤其受到投資者青睞。三、收購原因：經(jīng)濟(jì)保持韌性，土地溢價低，資金成本、跨周期經(jīng)營等優(yōu)勢當(dāng)前，外資企業(yè)收購內(nèi)地物業(yè)，其主要原因主要包括以下方面：其一，中國經(jīng)濟(jì)保持韌性，外資企業(yè)看好內(nèi)地消費市場。外資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲等領(lǐng)域的收購，一方面，如上文所述，是由于中國經(jīng)濟(jì)保持一定韌性，社會消費品零售總額保持穩(wěn)步增長，外資企業(yè)意識到中國經(jīng)濟(jì)和市場未來的發(fā)展?jié)摿?，提前布局。另一方面，如黑石集團(tuán)等企業(yè)將收購物業(yè)集中于物流倉儲與商業(yè)綜合體，通過線下綜合體與物流倉儲在疫情期間有效互補(bǔ)，如疫情順利平復(fù)，線下消費和產(chǎn)業(yè)將回暖，投資的核心物業(yè)將繼續(xù)繁榮，如疫情若持續(xù)影響，線下商業(yè)的重心會轉(zhuǎn)移線上，倉儲物業(yè)同樣能獲得升值。其二，土地溢價率走低，低溢價獲取優(yōu)質(zhì)地塊。2021地產(chǎn)市場下行壓力增加，疊加部分房企流動性危機(jī)，2022減弱。20221013001.12%，2021圖：2019年10月以來全國300城土地成交平均溢價率及樓面均價情況元/平方米0_);[Re21](0)元/平方米0_);[Re25](0)0_);[Re1](0)0_);[Re4](0)0_);[Re8](0)0_);[Re13](0)0_);[Re18](0)0_);[Re22](0)0_);[Re26](0)0_);[Re30](0)

成交樓面均價(元/平米) 平均溢價率（%）

%5490_)1.1 50數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指地主其三，美元匯率持續(xù)走高，外資投資者資金成本優(yōu)勢明顯。2022為抑制高通脹，美聯(lián)儲持續(xù)加息，美元匯率不斷攀升，20221147.25，內(nèi)地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。圖：2021以來人民幣美元中間價數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行發(fā)布其四，股票及債券市場波動，價格持續(xù)走低，機(jī)會主義以期“低買高出”獲取利益。2021股價波動。部分外資投資者奉行“機(jī)會主義”，借“低價”買入持有，待“高價”賣出，從而獲取較高利潤。圖：2021年以來A股和H估房地產(chǎn)板塊股價變化情況（單位：元/股、港元/股）6.506.005.505.004.504.003.503.002.502.00 A股 H股數(shù)據(jù)來源：WIND，中指院綜合整理其五，外資投資者具有較強(qiáng)跨周期經(jīng)營能力。經(jīng)歷過多個國家房地產(chǎn)市場周期變化，善于跨周期經(jīng)營、規(guī)避周期性風(fēng)險，通經(jīng)歷多個房地產(chǎn)周期，具有豐富房地產(chǎn)投資經(jīng)驗。同時，這些企業(yè)進(jìn)入中國市場多年，具備較強(qiáng)的市場研判能力；依托海外母公司也擁有較強(qiáng)的風(fēng)險抗擊能力。表：典型外資企業(yè)簡介企業(yè)名稱成立時間總部所在地簡介黑石集團(tuán)1985年美國美國規(guī)模最大的上市投資管理公司。2008年進(jìn)入中國市場，正是美國次貸危機(jī)時，尋求在中國市場收益。博楓資產(chǎn)管理1899年加拿大全球規(guī)模最大的另類資產(chǎn)管理公司之一，專注于房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施，可再生能源以及私募股權(quán)領(lǐng)域。中國1302014展業(yè)務(wù)，當(dāng)時成為了中國新天地的基石投資者。凱德--新加坡40260鐵獅門1978年美國是一家將良好的運營能力跟資本結(jié)合的公司，自身具備很強(qiáng)運營能力，2006年進(jìn)入中國。數(shù)據(jù)來源：中指院綜合整理四、影響：短期釋放積極信號，內(nèi)地房企需謹(jǐn)慎跟進(jìn)外資企業(yè)投資內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)并非新鮮事，短期來看，外資企業(yè)投資釋放這對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是一個較好的信號，亦可提振行業(yè)信心。從對房地產(chǎn)紓困角度來看，影響較小。當(dāng)前出險房企的主營業(yè)務(wù)基本為住宅開發(fā)，出險項目也以住宅為主