337個地級市的住房密碼

337個地級市的人口變遷城市的收縮與擴張我們討的337個城括4個轄市333級區(qū)劃位33個區(qū)劃中有級市293（副省級市）另有7區(qū)、30自州、3，級和縣級之間的行政區(qū)域全都包含在我們討論范圍內(nèi)。盡管城市行政等級不同，但簡化討，并現(xiàn)這區(qū)在省之間位置們后面這37個統(tǒng)稱為地級市。圖：220年我國行政區(qū)劃情況資料源民部所過去十年約地級市的人口在收縮在擴張7城市中除2年新成的三市之外其他6城市總?cè)藬?shù)量均跟0六比較。我們將口增定義張城市口減定義收縮城市從0到0年，6個城市有7個市總?cè)嗽谑湛s9城市在張占分別為.%、.%。這些城的收與擴有以下點：一是大部分地級市人口變動較小，超過六成城市變動幅度在以內(nèi)。個地級中有.（即5的市人收縮超過%.城市人口擴張過，其余%城市動在以內(nèi)。二是區(qū)域分化：東部城市大多擴張、東北大多收縮，中部和西部城市收縮擴張約各一半四大區(qū)來看東部區(qū)約.%城市口擴東則.城市在縮，部約%城市張，約%收縮人口縮幅大的個城市，除四川，其他9都在北地。三是人口變動與人均GP正相關(guān)這與面四地區(qū)反的趨一GP越高地級，總?cè)丝谕厰U張圖。人口遷移是不同城市人口變動的主要原因有三種力量驅(qū)動著我國城市人口的收縮和擴張，一是生率的變動，體現(xiàn)為人口的自然增長，但不同城市人口然增長的差別較小。二是行政區(qū)劃變動。區(qū)劃變動在早年對地級市的格局影響大但0后影小過十年里區(qū)劃動影響大的是1撤銷地級巢湖其轄一縣分別歸合蕪馬鞍山市來后人口的大幅增長。三是人口遷移，即人口的機械增長。由于人口遷移大多是從欠發(fā)達區(qū)向發(fā)地區(qū)動所導(dǎo)致不地級的總隨著人均GP變此人口遷移是響不城市變動的要原。圖：地級市人口的收縮與擴張資料源國統(tǒng)局所注：含澳數(shù)，例示-0總?cè)嗽鏊俦恚喝丝谑湛s和擴張幅度最大的20個城市-19.3-19.3-19.3-18.2-17.9135.山東省濟南市20吉林省吉林市20237.浙江省杭州市19黑龍江省牡丹江市19538.貴州省貴陽市18甘肅省武威市18440.海南省?？谑?7黑龍江省雞西市1741.5廣東省中山市164-20.內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市1642.7湖南省長沙市156-21.安徽省安慶市1543.4寧夏回族自治區(qū)銀川市147-21.安徽省六安市1443.9陜西省西安市138-21.吉林省松原市1346.1河南省鄭州市120-22.吉林省通化市1246.2福建省廈門市114-22.遼寧省本溪市1147.0廣東省廣州市101-23.黑龍江省黑河市1049.0四川省成都市95-23.黑龍江省伊春市950.5海南省三亞市87-23.吉林省白城市855.1西藏自治區(qū)拉薩市72-24.黑龍江省齊齊哈爾市756.1廣東省珠海市61-25.黑龍江省七臺河市658.1安徽省馬鞍山市53-25.吉林省白山市561.0安徽省蕪湖市40.7-3黑龍江省綏化市464.3安徽省合肥市3-35.2黑龍江省大興安嶺地區(qū)368.9廣東省深圳市2-37.0四川省資陽市281.2安徽省銅陵市1-46.4吉林省四平市1人口變動省份城市序號人口變動省份城市序號資料源國統(tǒng)局所圖：不同變動幅度的城市數(shù)量 圖：不同地域的城市人口變動（個）城市個數(shù)7763534949（個）城市個數(shù)7763534949458.3%46.3%53.8%84.2%91.7%53.7%8.3%46.3%53.8%84.2%91.7%53.7%46.2%15.8%70 9%60 8%7%506%40 5%3020100小于-10%（-10%,-5%）（-5%,0) (0,%) (5,10) 大于10%

4%3%2%1%0%東部

中部 西部 東北資料源國統(tǒng)局所 資料源國統(tǒng)局所圖：36個地級市人口收縮和擴張的幅度與人均P正相關(guān)0 2人均G86420-50% -30% -10%

200總?cè)丝谧兎? % % % 資料源國統(tǒng)局W，所337個地級市的人口遷移和城鎮(zhèn)化人口遷移按照時間和空間不同可以有許多不同統(tǒng)計口徑，我們這里所討論的是人口普查中除市轄區(qū)以外的人戶分離人口，這也是統(tǒng)計局公布的人口流動口數(shù)據(jù)按流空間離近以分縣非轄區(qū)省內(nèi)縣跨三類流動人口。7個地級的人遷具有以特點：一是整體規(guī)模較大，約三分之一地級市的流動人口占總?cè)丝诘?以上。0年全流動口6億，總?cè)说?%。但討論級市的人口流動時，七普數(shù)據(jù)無法準確將市轄區(qū)人戶分離人口從省內(nèi)人戶分離人口中拆分因此只識別跨省內(nèi)跨縣類流人，國合計約.4。以兩類流動人口徑看有6個城的流人口人口比在%以人口流動最活的地仍然東全有0個市流動人占比過%6個在廣東省廣州深圳海、佛、東、中。二是跨省流動人口加速向二線城市聚集，一線城市吸引力下降我們按統(tǒng)局公布0房價標來劃分二三城將0城之外的7個均分為三線城-0流向線和線城跨省流人口比分低和3點二線市比提高.5個線市中只有州吸的省流入人口比在提其個城市在下北上海圳分降低.1、2個。三是省內(nèi)中心城市的吸引力下降，省內(nèi)流動人口向其他城市分散。從省口流動看省中市的吸力在降察6（南除第城市在省內(nèi)動中比的0-0年有0個省的心城占比近六成省份心城吸納流動人比例下降山東青下降了8、湖北武漢下了5個點比之下-0年6省中只有2省中城市吸1七普這里戶口登記地在外鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道人口分為三類（）本縣（市、區(qū)（）本省及其他縣（市、區(qū)（）省外。這里我們將后兩識別為流動人口，分別對應(yīng)省內(nèi)和跨省流動，這與一般口徑“除市轄區(qū)以外的人戶分離人口，有所不同。納比例所下，其份的省流動口均心城市集。此外，省內(nèi)流動有“一個中心”和“兩個中心”兩種模式，前者在中西部普遍，后者在東部較多考察不同地級市在各省省內(nèi)流動人口的占比，我們發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)與中西部地區(qū)明顯具有差異。中西部地區(qū)省會城市往往是全省人口聚的中心，占省內(nèi)人口流動的半壁江山；但東部地區(qū)省會城市對省內(nèi)人口的吸引要低得多，往往有兩個中心城市，兩城加起來占省內(nèi)流動的一半左右，如廣東廣州圳建的廈門山東濟南島江的南蘇浙江的杭州、波等。圖：流動人口占總?cè)丝诒壤鶎?yīng)的城市數(shù)量 圖：不同能級城市跨省流動人口占比92907248241119290724824119080706050403020100(3,5%) (5,10)(1%,1%)(1%,2%)(2%,2%) (2%,+)資料源國統(tǒng)局所注（內(nèi)動跨流常人

資料源國統(tǒng)局所圖：各省份中心城市占省內(nèi)流入人口的比例變化東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)6050403020石家南石家南杭福青廣深太合南武長呼和浩特南成貴昆拉西蘭西銀烏魯木齊沈長春哈爾220 210 200資料源國統(tǒng)局所注：四直市港臺海的6省、治，中東示廣州深兩城市從城鎮(zhèn)化來看大致呈現(xiàn)出從東到西遞減的規(guī)律如圖數(shù)大市仍是城鎮(zhèn)化主要動力過去十間增量鎮(zhèn)口最多的0個城一增加了4萬城鎮(zhèn)口國城鎮(zhèn)進程貢獻到9各的省市城鎮(zhèn)化率均較高，并且城鎮(zhèn)人口增速較快。農(nóng)村到城鎮(zhèn)的人口遷移仍然是推進城鎮(zhèn)的主要量，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)的口為.9億，較0增加6億。圖：220年各地級市城市化率資料源國統(tǒng)局所注：含澳數(shù)據(jù)2國務(wù)院新聞辦就第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果舉行發(fā)布會新聞發(fā)布中國政府網(wǎng)(.)表：010-00城鎮(zhèn)人口增量最多的0個城市序號城市省份新增城鎮(zhèn)人口（萬人）貢獻1成都市四川省7.0312深圳市廣東省7.2303重慶市重慶市6.2294廣州市廣東省5.3235鄭州市河南省4.5196西安市陜西省3.6167合肥市安徽省3.0168杭州市浙江省3.4159長沙市湖南省3.11510蘇州市江蘇省3.91311武漢市湖北省2.41212石家莊市河北省2.21213南寧市廣西壯自治區(qū)2.21014昆明市云南省2.71015東莞市廣東省2.51016濟南市山東省2.11017北京市北京市2.71018佛山市廣東省2.61019寧波市浙江省2.40920保定市河北省2.609合計734.7309資料源國統(tǒng)局所337個地級市住房情況回顧：中國住房供需十年變動我們在今年7月《存量房代：國住需十年動》告中用七普數(shù)據(jù)對全國和省級層面的住房供需變動情況展開研究，在七普分縣數(shù)據(jù)布后，我們得以進一步從城市的角度聚焦研究，此處我們將前期主要結(jié)論列示下，并后文一步從7個地級層面開論。均住間數(shù)現(xiàn)統(tǒng)計制下衡住房程度的好指0我國城居民均住到6間，0年為3間，人住房大約在5年后過“關(guān)卡，短缺向充但仍低發(fā)達家水未來會隨著人均GP的長進一步高。（各區(qū)的住充足況相對短西部過分（看海的住房間僅為.全最低北廣分別為.、4，處于后位。（）0年我家庭住房來中，房自為.%其中買商品房為左右新建房%二房.%自建住房%我國房自有率仍顯著高于發(fā)達國家，與發(fā)展中國家大致相近。但我們發(fā)現(xiàn)許多發(fā)展中地區(qū)住房自有率都高于發(fā)達地區(qū)，不只是國際比較，國內(nèi)也是如此，鎮(zhèn)的住房自有高于城、中部地住房自率高東部。（管只約4成庭戶居在購的商中購買品房比在大幅提，0年僅為%，0達到.%，0年為.%并且新增住房求中約7成購商品房。需要提示的是，此前報告我們聚焦城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)，但地級市住房數(shù)據(jù)無法分城鄉(xiāng)因此包含的整體房數(shù)。哪些城市住房基本充足？哪些地市的地產(chǎn)發(fā)達？利用七普分縣數(shù)據(jù)，我可以計算各個地級市每萬人中房地產(chǎn)從業(yè)人員量這個標可反映各個地市的地產(chǎn)展程度。一般而言，經(jīng)濟越發(fā)達的城市，房地產(chǎn)市場越發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)與均GP相關(guān)高達%。7地級中，%市的人房從業(yè)人員數(shù)量在5人以下%在0以下有8個城市這項標在0以上。圖1：地級市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度與人均P正相關(guān) 圖：每萬人中房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量——城市分布10（個） 94908070605040 363020100

城市個數(shù)78614919(0,) (3,) (5,) (7,0) (1,15) (1,+)資料源國統(tǒng)所 資料源國統(tǒng)局所表：每萬人中房地產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量位居前0的城市序號城市省份城鎮(zhèn)化率200人GD（萬元）每萬人房地業(yè)從業(yè)人數(shù)（人）1克拉瑪市新疆維爾自治區(qū).%.1.92深圳市廣東省.%.9.53珠海市廣東省.%.4.24三亞市海南省.%.7.65北京市北京市.%.5.76烏魯木市新疆維爾自治區(qū).%.2.57武漢市湖北省.%.5.28上海市上海市.%.7.89廈門市福建省.%.4.7成都市四川省.%.5.6?？谑泻Ｄ鲜?%.2.5杭州市浙江省.%.5.9南京市江蘇省.%.9.7銀川市寧夏回自治區(qū).%.9.4南充市四川省.%.3.2廣州市廣東省.%.4.0合肥市安徽省.%.7.2鄭州市河南省.%.5.0蘇州市江蘇省.%.8.5長沙市湖南省.%.1.2資料源國統(tǒng)局所哪些城住房足？超八成地級市住房充足我們?nèi)匀灰匀司》块g衡量住房充足程度，該標大于1表住基本足7個級市中有2個城市人均房數(shù)大于，占比.%，有.%城市在較顯的住短缺我們報告曾指出，農(nóng)村住房般比鎮(zhèn)更加充足，因八成級市住房充足的論放城住房市會存高估。我們發(fā)現(xiàn)，我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)住房短缺問題更加突出，7地級的人住房間與人均G城鎮(zhèn)化均為相關(guān)這結(jié)論以在同域的比較中得印證比如住房比鎮(zhèn)充。進一步我們?nèi)司g數(shù)于1城市量比驗證述結(jié)分能級來看線城中人房間數(shù)于1的市占達到.%線>線一線。四大一城市人均間數(shù)在1下，的深圳有分區(qū)域來看，中西部住房充足的城市數(shù)量占比明顯高于東部，東北地區(qū)這一比例最低，僅為.%。圖1：人均住房間數(shù)與人均P負相關(guān) 圖1：人均住房間數(shù)與城鎮(zhèn)化率負相關(guān)人均住房間數(shù)（人均住房間數(shù)（）城鎮(zhèn)化率1.21.00.80.6% % % % % 資料源國統(tǒng)局所 資料源國統(tǒng)局所人均住房數(shù)于182.5%74.2%0.0%人均住房間數(shù)大1的城市數(shù)量占比98.8%82.4%84.6%人均住房數(shù)于182.5%74.2%0.0%人均住房間數(shù)大1的城市數(shù)量占比98.8%82.4%84.6%22.2%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

一線 二線 三線

10%10%8%6%4%2%0%

東部 中部 西部 東北資料源國統(tǒng)局所 資料源國統(tǒng)局所不同城的住來源區(qū)別？各地住房來源有三種典型代表，分別是購房、租房、自建。三種來源中，房在東北地區(qū)占比最大自建房在中西部地區(qū)占比最大租房在東部地區(qū)占比大。不同類型的城鎮(zhèn)化，對應(yīng)不同的住房形式。區(qū)劃變動、自然增長、人口遷移是城鎮(zhèn)人口加的來源人口遷更多租房0年7地級市租房比和流人口的相關(guān)達到.口凈流的東地區(qū)比例達到.%是其三地區(qū)的-3。而政劃變更來的鎮(zhèn)化多對應(yīng)自建住房。隨部分村地區(qū)劃歸城鎮(zhèn)圍，地農(nóng)民的自有住也劃為城鎮(zhèn)自建房西部的區(qū)劃動影更大0年中西地區(qū)建占比分別為.%.%顯高于他地區(qū)東北區(qū)購房例最高達到.%，明顯高其他區(qū)左右的平。租賃自建購買32.4%29.8%34.4%58.3%41.6%57.7%47.2%28.4%21.6%7.5%11.8%8.0%圖1：租房比例和租賃自建購買32.4%29.8%34.4%58.3%41.6%57.7%47.2%28.4%21.6%7.5%11.8%8.0%租房比例租房比例住口980.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%

10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

東部 中部 西部 東北資料源國統(tǒng)局所 資料源國統(tǒng)局所未來房地產(chǎn)需求在何處？近期房產(chǎn)