新形勢下房地產(chǎn)投資并購實(shí)務(wù)

新形勢下房地產(chǎn)投資并購實(shí)務(wù)之并購融資、獲得渠道、盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)控制、溢價(jià)估值、運(yùn)營整合目的1.深入理解我國房地產(chǎn)投融資現(xiàn)狀和前景2.掌握最新房地產(chǎn)融資和并購的各類相關(guān)政策3.掌握房地產(chǎn)融資要點(diǎn)、難點(diǎn)破解和風(fēng)險(xiǎn)控制4.掌握各種房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目融資方式的特點(diǎn)及創(chuàng)新及機(jī)遇5.深入理解房地產(chǎn)股權(quán)和資產(chǎn)并購與盡職調(diào)查的現(xiàn)狀和前景6.深入理解房地產(chǎn)股權(quán)和資產(chǎn)并購與盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇7.全面掌握房地產(chǎn)股權(quán)和資產(chǎn)并購與盡職調(diào)查的流程和各種方式8.通過各類最新和典型的案例分析獲得啟示提綱一．房地產(chǎn)并購的方式二．房地產(chǎn)并購全流程、關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和應(yīng)對措施三.土地和項(xiàng)目的投資評估方式四.投資和開發(fā)的十二大風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避方式五.盡職調(diào)查、估值、對價(jià)和溢價(jià)六.房地產(chǎn)并購各類融資方式七．房地產(chǎn)合作項(xiàng)目的管理方式新形勢下房地產(chǎn)投資并購與合作一房地產(chǎn)并購的方式1.房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的方式2.房地產(chǎn)資產(chǎn)并購的特點(diǎn)3.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購的特點(diǎn)4.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓比較5.增資擴(kuò)股和股權(quán)并購方式的比較6.國有、民營和外資企業(yè)并購的特點(diǎn)7.住宅、辦公、商業(yè)、旅游地產(chǎn)等投資攻略8.2018年和當(dāng)前房地產(chǎn)收并購的特點(diǎn)9.保利和招商的案例分析1.房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的方式

收購（新和老的集團(tuán)）公司（股權(quán)）-機(jī)會(huì)較少收購（新和老的）項(xiàng)目公司（股權(quán)）-機(jī)會(huì)較多收購資產(chǎn)–較少收購非項(xiàng)目公司（很多公司一般不考慮）房地產(chǎn)并購的特點(diǎn)：交易非?；钴S、成功和風(fēng)險(xiǎn)并存、資產(chǎn)主導(dǎo)交易、稅收主導(dǎo)交易等百強(qiáng)房企83%的并購以獲取項(xiàng)目資源為目的；百強(qiáng)房企10%為獲取房地產(chǎn)公司；百強(qiáng)房企7%以獲取房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)公司為目的；前30強(qiáng)房企全面參與并購項(xiàng)目、地產(chǎn)公司及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；其余百強(qiáng)企業(yè)則以獲取項(xiàng)目資源、降低土地成本為主。房地產(chǎn)（集團(tuán)）公司和項(xiàng)目公司資產(chǎn)并購模式基本交易架構(gòu)圖投資人新項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方(1)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)(1)繳付出資(2)支付資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對價(jià)(2)購買目標(biāo)房地產(chǎn)(3)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》其中第39條的要求：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書（注：土地出讓金已經(jīng)支付）；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。不屬于司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形，不屬于依法回收土地使用權(quán)，且房地產(chǎn)權(quán)屬清晰、權(quán)屬證明依法登記。2.房地產(chǎn)資產(chǎn)并購的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要滿足以下三個(gè)條件：1、對雙方已確定的各項(xiàng)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進(jìn)行逐一清點(diǎn)、核查，或由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行評估后確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并在此基礎(chǔ)上簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;2、在相應(yīng)行政機(jī)關(guān)辦理相關(guān)過戶登記。因項(xiàng)目公司主要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓減少注冊資本的，還須通知債權(quán)人并在報(bào)紙上公告，項(xiàng)目公司在履行完畢相應(yīng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系后辦理相應(yīng)的注銷手續(xù);3、轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案手續(xù);4、在建工程相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等部分或全部建設(shè)手續(xù)的更名審批程序;5、已簽訂的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銀行抵押貸款、商品房預(yù)售等在建工程相關(guān)合同、協(xié)議的權(quán)利義務(wù)移轉(zhuǎn)程序等。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)履行以下程序房地產(chǎn)資產(chǎn)并購的優(yōu)點(diǎn)1.項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，相對債務(wù)可控。2.沒有潛在的土地增值稅。房地產(chǎn)資產(chǎn)并購的缺陷1．操作耗時(shí)，麻煩。2．費(fèi)用多，會(huì)交納土地增值稅、契稅等費(fèi)用。3．與第三人的合同履行也受影響。4．影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度?；窘灰准軜?gòu)圖投資人項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方(1)購買股權(quán)及股東借款(1)支付股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)實(shí)踐中房地產(chǎn)公司的注冊資本一般較低，常以股東往來款方式由股東方為項(xiàng)目公司提供資金。因此除了股權(quán)轉(zhuǎn)讓外，股東借款一般需一并轉(zhuǎn)讓。3.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點(diǎn)1．手續(xù)簡單，便于操作。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程的，只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)(注：外商投資企業(yè)和國企股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要相關(guān)部門審批)即可完成轉(zhuǎn)讓。由于對外的土地使用權(quán)主體和項(xiàng)目主體并未發(fā)生改變，因此無需進(jìn)行土地使用權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所必須的相關(guān)權(quán)屬變更登記程序。2．費(fèi)用節(jié)省，不用交納土地增值稅、契稅等費(fèi)用。3．一般與第三人的合同履行不產(chǎn)生影響，因而無需變更其它有關(guān)合同。4．不影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的缺陷1.項(xiàng)目公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制，總體風(fēng)險(xiǎn)比項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓大，但法律糾紛不少。2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式必須得到法律的認(rèn)可。我國法律規(guī)定有限公司股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。3.如項(xiàng)目公司如系外商投資企業(yè)或國有企業(yè)的，轉(zhuǎn)讓手續(xù)未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)的也不生效。4.潛在的土地增值稅以后還是要支付。購買企業(yè)購買資產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)股權(quán)交易資產(chǎn)交易法律整體收購:所有產(chǎn)權(quán)和有關(guān)契約的權(quán)利、責(zé)任共同轉(zhuǎn)讓

只包括企業(yè)的固定資產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)、經(jīng)營許可、營銷網(wǎng)點(diǎn)等

財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)和稅務(wù)可享受原來的累計(jì)虧損，沖減利潤，減少現(xiàn)期所得稅支出。交易價(jià)格與原帳面價(jià)值的差額所形成的凈收益或凈損失計(jì)入應(yīng)納稅所得額，征收所得稅

復(fù)雜程度較高需要考慮股權(quán)結(jié)構(gòu)、職工安置、原有企業(yè)債務(wù)等問題

較低4.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓比較稅收賣方買方資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅

有-土地增值稅根據(jù)增值幅度收取30%-60%-印花稅總價(jià)的0.05%總價(jià)的0.05%所得稅25%-契稅-總價(jià)的3%-5%項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅總價(jià)的0.05%總價(jià)的0.05%企業(yè)股東繳納所得稅25%自然人繳納個(gè)人所得稅溢價(jià)部分20%注:以上僅作參考,具體操作以稅務(wù)專家建議為準(zhǔn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收比較5.增資擴(kuò)股和股權(quán)并購方式的比較增資擴(kuò)股股權(quán)并購注冊資金增大不變目的

引入新股東

原股東退出原股東股份原股東套現(xiàn)

股份減少，但股權(quán)還保留

沒有可能全部退出，或保留部分

有資產(chǎn)增值稅所得稅

沒有

沒有

可能有

有

表決方式

2/3股東要同意

其他股東有優(yōu)先權(quán)6.國有、民營和外資企業(yè)并購的特點(diǎn)上市公司還是非上市公司？國有企業(yè)、民營企業(yè)或者外資企業(yè)國有企業(yè)：規(guī)定的流程、交易所掛牌、保值升值和風(fēng)險(xiǎn)控制、溢價(jià)的處理、支付的方式等。民營企業(yè)：債務(wù)處理、稅務(wù)、成本核算、溢價(jià)處理等。中外合資和外資企業(yè)：中外合資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須得到全體股東的同意。外資股權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須得到企業(yè)原審批機(jī)關(guān)(商務(wù)部門)核準(zhǔn)。7.住宅、辦公、商業(yè)、旅游地產(chǎn)等投資攻略7.1住宅和長租公寓7.2辦公樓7.3商場7.4賓館、旅游和養(yǎng)老住宅需求:移民水平、出生率、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活動(dòng)、買房承受力等，

各城市情況不同，但需求比供應(yīng)更加主動(dòng)。預(yù)售、多種融資方式7.1住宅和長租公寓長租公寓需求:移民水平、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活動(dòng)、買房承受力等。我國目前住房租賃市場規(guī)模達(dá)1.5萬億，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)1.7萬億，市場空間足夠大。融資：資產(chǎn)證券化和債券等辦公樓需求:白領(lǐng)就業(yè),譬如金融、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)，譬如上海的浦東和浦西等。特性：扎堆CMBS、REITs、保險(xiǎn)資金等長期持有型的資金。7.2辦公樓7.3商場商場需求:就業(yè)，消費(fèi)者年齡段、

生活方式、花費(fèi)和信心等.加入娛樂和休閑的功能受購物網(wǎng)絡(luò)沖擊，

餐飲和娛樂部分增加

商場由“經(jīng)營商品、經(jīng)營品牌”轉(zhuǎn)向經(jīng)營消費(fèi)者;商業(yè)品牌由重規(guī)模轉(zhuǎn)向重創(chuàng)新長期持有型資金賓館、旅游、休閑、養(yǎng)生和養(yǎng)老的區(qū)別賓館：商務(wù)型和度假型旅游：景點(diǎn)和住宿等；休閑：舒適和住宿等；健康（養(yǎng)生）：住宿、配套和環(huán)境等；養(yǎng)老：住宿、醫(yī)療、配套和環(huán)境等。到底是養(yǎng)老還是地產(chǎn)？真養(yǎng)老PK假養(yǎng)老。出售與持有的比例。各類資金7.4賓館、旅游和養(yǎng)老大房企面臨的挑戰(zhàn)：市場占有率、產(chǎn)品等各方面創(chuàng)新、負(fù)債率不能太高、全國城市化率提高等大房企的機(jī)會(huì)：資金、品牌、成本控制等中小房企面臨的挑戰(zhàn)：大型房企市場的擠壓（品牌和價(jià)格）、地價(jià)上漲的拿地成本壓力、持續(xù)經(jīng)營的資金壓力中小房企機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)區(qū)域化的特點(diǎn)鼓勵(lì)專注、特色

房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)8.2018年和當(dāng)前房地產(chǎn)收并購的特點(diǎn)收并購區(qū)域的集群效繼續(xù)加大：除了常規(guī)的長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、華北區(qū)域等開發(fā)商重點(diǎn)布局區(qū)域外，開發(fā)商向一二線城市及其輻射區(qū)域的聚攏幅度越來越大，大灣區(qū)城市是重中之重。在成本與規(guī)模中徘徊前進(jìn)：土地成本越來越高是很多同行的共識，在融資收緊的環(huán)境下，拿不起項(xiàng)目是普遍情況，一方面土地儲備少影響發(fā)展，一方面成本高算不過賬，集團(tuán)根本通不過該項(xiàng)目的審批，目前很多項(xiàng)目公司或區(qū)域公司面臨兩難境地。很多房企謹(jǐn)慎甚至停止拿地、拿項(xiàng)目。當(dāng)然也有開發(fā)商“看好市場”：1.提前做好逆市擴(kuò)張準(zhǔn)備。這類開發(fā)商認(rèn)為這一次調(diào)整低谷會(huì)在2019年出現(xiàn)，很多中小型開發(fā)商甚至財(cái)務(wù)現(xiàn)金流不好的大型開發(fā)商都可能會(huì)扛不??；2.股東或者企業(yè)上市的需求等以解決融資為導(dǎo)向的收并購思路：“帶上糧食上井岡山”，在收并購前期就開始設(shè)計(jì)可行的融資產(chǎn)品，只有在解決了上述各自融資需求后，再繼續(xù)推動(dòng)收并購的工作。2018年和最新房地產(chǎn)收并購特點(diǎn)保利地產(chǎn)戰(zhàn)略：保利在城市群開發(fā)、地產(chǎn)收購重組等近年通過招拍掛、合作、收購等方式完成項(xiàng)目拓展，公司高度重視市場化收購，將收購整合作為公司資源補(bǔ)充的重要方式之一；其中，2017-2018年，通過合作、收購方式獲取的土地資源面積占比達(dá)到75%。形成信?；?、保利資本、養(yǎng)老基金并駕齊驅(qū)的發(fā)展模式；增強(qiáng)專業(yè)基金對外資金募集能力，結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)和基金投資方式，實(shí)現(xiàn)對更多外部資源的撬動(dòng)，助力公司主業(yè)規(guī)模擴(kuò)張及業(yè)績增長；在行業(yè)監(jiān)管政策允許情況下，整合公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，利用ABS、REITs、基金等手段，實(shí)現(xiàn)自持物業(yè)的融資功能。9.保利和招商的案例分析國企合作背景下的收購已成為招商蛇口資源獲取的重要路徑之一，近一年多來，招商蛇口落地昆鋼、武鋼、東風(fēng)房地產(chǎn)、南通中外運(yùn)等項(xiàng)目，兼并收購取得突破式增長。2017年3月14日，招商蛇口就曾宣布與武鋼集團(tuán)、武漢市青山區(qū)國資集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，三方約定以武鋼集團(tuán)存量土地資源為合作基礎(chǔ)，展開在社區(qū)、園區(qū)、物業(yè)與商業(yè)，以及產(chǎn)業(yè)對接等方向的合作。4月25日，招商蛇口再通過與昆鋼簽署合作協(xié)議，獲得昆鋼、昆鋼所屬企業(yè)擁有的及擬收購的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和存量不動(dòng)產(chǎn)，其中合作范圍包括三大類項(xiàng)目，涉及數(shù)量達(dá)9個(gè)。2017-2018年拿地，其中70%是合作拿地、兼并收購比例為10%。招商蛇口收購策略二房地產(chǎn)并購全流程、關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和應(yīng)對措施房地產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、并購的一般流程房地產(chǎn)并購前的策劃前期項(xiàng)目尋找的技巧及案例分析4.投資評估方式及敏感性和案例分析（第三節(jié)）投資和開發(fā)的十二大風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避方式（第四節(jié)）盡職調(diào)查、估值、對價(jià)和溢價(jià)（第五節(jié)）房地產(chǎn)并購融資方式（第六節(jié)）房地產(chǎn)合作項(xiàng)目的管理方式（第七節(jié)）萬科并購合作案例分析市場營銷資產(chǎn)管理項(xiàng)目策劃項(xiàng)目論證設(shè)計(jì)管理施工管理成本管理市場研究采購招標(biāo)產(chǎn)品研究投資決策資金支持方案制定方案評估提設(shè)計(jì)要求建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理預(yù)決算管理成本控制招投標(biāo)管理采購管理材料檢驗(yàn)建筑施工進(jìn)度、質(zhì)量安全管理市場策劃市場營銷銷售管理招商管理物業(yè)管理引進(jìn)外部資源內(nèi)部資源管理房地產(chǎn)開發(fā)評估公司,律師和監(jiān)理公司等建筑設(shè)計(jì)院工程施工公司房地產(chǎn)調(diào)研,策劃營銷公司項(xiàng)目投資、開發(fā)和運(yùn)營流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)注：每家公司不盡相同運(yùn)營管理租賃管理設(shè)施維護(hù)房地產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營、并購的一般流程房地產(chǎn)企業(yè)并購的一般流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)基礎(chǔ)工作階段：1.房地產(chǎn)并購前的策劃：制定公司發(fā)展規(guī)劃（經(jīng)濟(jì)狀況、政策法規(guī)、競爭格局和公司內(nèi)部資源等），確定并購目標(biāo)企業(yè)（成本效益、擬并購對象確定、后并購時(shí)期整合難度和法律障礙等）2.前期項(xiàng)目尋找：搜集信息，初步溝通，了解目標(biāo)企業(yè)情況和意向、聯(lián)系人和方式的重要性；談判確定基本原則（交易結(jié)構(gòu)、融資、財(cái)稅和法務(wù)等），簽訂意向協(xié)議、3.遞交立項(xiàng)報(bào)告、上報(bào)公司或/和上級主管部門獲得同意批復(fù)后進(jìn)第二階段,具體并購業(yè)務(wù)流程階段：1.盡職調(diào)查：盡職調(diào)查報(bào)告、審計(jì)、評估.，2、確定成交價(jià)、3.上報(bào)項(xiàng)目建議書、4.董事會(huì)決策程序、5.并購（或合作）協(xié)議書及附屬文件簽署。注冊變更登記和整合階段：1.開始分階段資金注入、2.辦理手續(xù)：產(chǎn)權(quán)交接、變更登記，3.各方面整合與運(yùn)作。（注：流程每家公司不盡相同）各類重要文件介紹1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議 2.盡職調(diào)查清單 3.盡職調(diào)查報(bào)告 4.法律意見書 5.審計(jì)報(bào)告 6.資產(chǎn)評估報(bào)告7.房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)并購轉(zhuǎn)讓協(xié)議 8.股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議9.項(xiàng)目公司同意項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會(huì)決議10.項(xiàng)目公司法人股東同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會(huì)決議 11.現(xiàn)任董事之辭職書12.股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜之股東會(huì)決議 13.股權(quán)并購后新公司之公司章程14.股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告15.公司變更登記一次性告知單等

2.房地產(chǎn)并購前的策劃成立并購領(lǐng)導(dǎo)小組和執(zhí)行團(tuán)隊(duì)預(yù)測、評估可能的風(fēng)險(xiǎn)評估目標(biāo)企業(yè)的資金、土地、人才和品牌確定并購模式3.前期項(xiàng)目尋找的技巧及案例分析遵守公司戰(zhàn)略，明確并購目標(biāo)企業(yè)利用信息不對稱和資源不對稱重視項(xiàng)目信息來源和推薦人初步溝通(原則上不先考察項(xiàng)目甚至不見面），準(zhǔn)備20個(gè)基本問題使用各方面渠道，搜集各方面信息，再次溝通，項(xiàng)目考察（如路途方便）談判基本原則（交易結(jié)構(gòu)、融資、財(cái)稅和法務(wù)等），項(xiàng)目考察（如果路途不方便）怎樣簽訂意向（含保密）協(xié)議多方面了解項(xiàng)目及股東情況是否在市場上很長時(shí)間了，為什么還沒有轉(zhuǎn)讓？是由于價(jià)格原因或其它原因？項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流和抵押的作用大于股東單位擔(dān)保；股東，特別是大股東的信譽(yù)及對外債務(wù)問題；項(xiàng)目公司與建筑公司的關(guān)系、協(xié)議及債務(wù)問題等；多與業(yè)內(nèi)資深同行交流和探聽等。投資項(xiàng)目調(diào)查問答1.土地或項(xiàng)目屬于哪家公司（名稱）？幾級資質(zhì)？股東有幾個(gè)，各占多少股份？股東大致情況？2.公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合作？金額大概多少？轉(zhuǎn)讓價(jià)格多少？是否有任何中介方存在？3.項(xiàng)目位于何處？離市中心多遠(yuǎn)？周邊類似房產(chǎn)售價(jià)是多少？當(dāng)?shù)厝丝诮M成情況（層次和城市化）？4.項(xiàng)目公司或主要股東最高開發(fā)資質(zhì)？各自總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)約多少？5.該地塊面積為多少？建筑面積多少？容積率為多少？用途是什么？6.現(xiàn)在獲得的“幾證”，或者相關(guān)“證”的預(yù)計(jì)獲得時(shí)間7.地塊的現(xiàn)狀如何？周圍有哪些現(xiàn)成的或新的市政基礎(chǔ)設(shè)施？周圍有哪些公共設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、公交線、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等?地塊有無任何土壤勘測報(bào)告？8.該地塊有無任何債務(wù)或抵押？項(xiàng)目公司股權(quán)是否已質(zhì)押？或者有其他債務(wù)？9.就稅收、土地、銷售而言，有無任何優(yōu)惠政策？10.請附幾張項(xiàng)目相關(guān)照片、效果圖、平面圖圖片等.11.其他相關(guān)要求或者資料等。4.

投資評估方式及敏感性和案例分析（第三節(jié)）5.投資和開發(fā)的十二大風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避方式（第四節(jié)）6.

盡職調(diào)查、估值、對價(jià)和溢價(jià)（第五節(jié)）7.房地產(chǎn)并購融資方式（第六節(jié)）8.房地產(chǎn)合作項(xiàng)目的管理方式（第七節(jié)）9.1背景分析

萬科集團(tuán)與南都集團(tuán)，萬科以總計(jì)18.5785億元人民幣受讓南都通過中橋持有的在：上海的70％權(quán)益蘇州的49%權(quán)益浙江的20%權(quán)益。9.萬科并購合作案例分析股權(quán)結(jié)構(gòu)示意圖（收購后）南都集團(tuán)上都蘇都浙都時(shí)和科技上海中橋19.6%10.4%21.0%28.0%52.0%萬科集團(tuán)70%49%20%9.2策略分析上海南都：中橋和上海時(shí)和網(wǎng)絡(luò)科技有限公司持股比例分別為80.4%和19.6%。蘇州南都：中橋和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司持股比例分別為70%和30%。浙江南都：南都集團(tuán)和中橋持股比例分別為52%和48%。9.3支付手段的選擇及融資

股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款：185785萬元支付方式：現(xiàn)金支付資金來源：自有資金付款計(jì)劃：分四期支付（40%-10%-30%-20%）萬科集團(tuán)的初始支付只需7.43億元，一年內(nèi)的支付額為14.86億元（7.4314+1.8578+5.5735），不會(huì)給萬科集團(tuán)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)帶來現(xiàn)金壓力。9.4定價(jià)相關(guān)問題“本次交易定價(jià)主要依據(jù)標(biāo)的公司的凈資產(chǎn)值、所擁有的項(xiàng)目的評估值，同時(shí)考慮了標(biāo)的公司的品牌價(jià)值、管理團(tuán)隊(duì)及員工價(jià)值?！薄度f科Ａ：關(guān)于受讓上海南都、蘇州南都和浙江南都部分股權(quán)的公告》土地評估采用的評估方法為：市場比較法假設(shè)開發(fā)法凈資產(chǎn)8.5億，溢價(jià)到15億，現(xiàn)金價(jià)值3.6億（收購價(jià)18.6億）三土地和項(xiàng)目的投資評估方式土地和項(xiàng)目的評估方式和案例分析

（含市場比較法、投資回報(bào)法、成本計(jì)算法）2.靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資回報(bào)3.敏感性分析4.四張表的管控（成本和利潤測算、現(xiàn)金流、工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度）房地產(chǎn)評估由通過分析類似房地產(chǎn)的銷售價(jià)格作出決定,而這些房地產(chǎn)必須是在一個(gè)競爭的市場里且許多最接近的產(chǎn)品將以類似的價(jià)格出售。確認(rèn)可比較的成分 –價(jià)格范圍,房地產(chǎn)大小,風(fēng)格等 –是否潛在的買家會(huì)考慮其它(替代品)產(chǎn)品

–必須是真實(shí)的銷售并且是保持一定距離的交易調(diào)整的順序交易調(diào)整–市場條件和交易的日期房地產(chǎn)調(diào)整–地點(diǎn)–房產(chǎn)本身的特性–使用性質(zhì)1.土地和項(xiàng)目的評估方式和案例分析1.1市場比較法主觀的分析:一個(gè)估價(jià)師不會(huì)有許多一模一樣的房地產(chǎn)樣本當(dāng)房地產(chǎn)市場交易量很少時(shí)(不足夠的最近和目前的交易),這就成了一個(gè)(使用此方法的)顧慮評估技術(shù)在市場穩(wěn)定時(shí)使用較好,但在房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)可能會(huì)有差錯(cuò)房地產(chǎn)價(jià)格變化的定期指數(shù)僅可以被用來作為比較因素市場比較法的問題1.2投資回報(bào)法投資回報(bào)法是預(yù)期的(凈)租金除以市場的房地產(chǎn)投資回報(bào)計(jì)算出目標(biāo)房產(chǎn)的市場價(jià)值運(yùn)用此方法,也需將目標(biāo)房產(chǎn)與周邊和近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似的房產(chǎn)或/和其它在出租房產(chǎn)的租金加以比較對照投資回報(bào)法也是非常基本和常用的評估方法

銷售比較因素可能有不合適的數(shù)據(jù),是由于:此房地產(chǎn)有高于或低于市場租約不同的租約長度和租金提升業(yè)主和房客在房地產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)用上不同的分?jǐn)倷C(jī)構(gòu)和私人投資者對相同房地產(chǎn)的不同定價(jià)投資回報(bào)法的問題1.3成本計(jì)算法成本計(jì)算法更房產(chǎn)適合專業(yè)人士,一般投資者很難把握。成本計(jì)算法是運(yùn)用建設(shè)目標(biāo)房產(chǎn)所需的花費(fèi)再減去房屋折舊和損壞來算出其價(jià)值，其中它更適用于新建房屋,因?yàn)樾陆ǚ课葸€沒有折舊和損壞,更便于計(jì)算。成本計(jì)算法也可以用來計(jì)算土地成本。成本方式常常僅僅用來處理有特殊使用性能的房地產(chǎn)(譬如休閑散步道、公共集會(huì)場所和教堂等)。2.靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資回報(bào)靜態(tài)投資回報(bào):利潤/投資=利潤率優(yōu)點(diǎn):直觀明了特點(diǎn):最常用缺點(diǎn):沒有完全考慮投資效益時(shí)間因素動(dòng)態(tài)投資回報(bào):內(nèi)部收益率(IRR)

優(yōu)點(diǎn):考慮投資效益時(shí)間因素(更合理)

特點(diǎn):做了更多(合理的)假設(shè)缺點(diǎn):計(jì)算有些麻煩二者有極大的關(guān)聯(lián)性,可以一起使用3.敏感性分析（舉例）利潤成本成本成本利息利息利息售價(jià)售價(jià)售價(jià)工期工期工期編號內(nèi)容成本支出（元）單位成本(元/平方米)面積（平方米）和指標(biāo)1土地成本28，092，59633823萬/畝2前期費(fèi)用4，565，88055830163建造費(fèi)用96，737，2001165.28830164配套和小區(qū)工程38，638，312465.43830165不可預(yù)見費(fèi)6，997，07084.295.0%6項(xiàng)目管理費(fèi)5，177，83262.373.7%7推廣費(fèi)3，508，36442.261.5%8其它稅費(fèi)1，000，00012830169貸款利息7，000，000848301610總成本191，717，253230983016成本和利潤測算-案例4.四張表的管控成本和利潤測算、現(xiàn)金流、工程進(jìn)度（略）、銷售進(jìn)度（略）案例項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表

編號內(nèi)容銷售收入（元）銷售價(jià)格（元/平方米）平方米面積和指標(biāo)1地下車庫，地上車庫和儲藏室5，436，000100054362商場（包括）大飯店24，708，000400061773商住樓高層商品房25，555，500270094654小高層住宅商品房82，182，5002500328735多層住宅商品房32，218，0002000161096雙拼別墅商品房20，818，800360057837別墅商品房42，972，1004100104818減營業(yè)稅13，016，0295.57%9減銷售費(fèi)3，508，3641.50%10凈收入217，366，508261883016現(xiàn)金流量表-案例2016年各季度2017年各季度2018年各季度銷售收入預(yù)測各項(xiàng)收入(減去稅費(fèi))217,366,508(元)-------------------------------------------項(xiàng)目投資估算各項(xiàng)投資191,717,253(元)-------------------------------------------利潤25,649,255(元)-------------------------------------------回報(bào)率(靜態(tài)回報(bào))13.38%內(nèi)部收益率(動(dòng)態(tài)回報(bào))25.84%利潤=總收入-總成本=217,366,508-191,717,253=25,649,255元回報(bào)率(靜態(tài)回報(bào))=凈利潤/總成本=25,649,255/191,717,253=13.38%內(nèi)部收益率(動(dòng)態(tài)回報(bào))=25.84%戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)前期管理風(fēng)險(xiǎn)(含戰(zhàn)略)政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)盡職調(diào)查和決策風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)融資和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)融資和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)法律和合約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)銷售和出租運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)(含整合)一二三四共可細(xì)分為12種風(fēng)險(xiǎn)四投資和開發(fā)的十二大風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避方式12種風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分的具體內(nèi)容行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)品牌競爭對手風(fēng)險(xiǎn)客戶定位

戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策土地政策住房政策稅收政策按揭等金融政策城市規(guī)劃環(huán)保政策社會(huì)安定社會(huì)環(huán)境

政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)

規(guī)劃和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)

法律和合同風(fēng)險(xiǎn)

融資和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

銷售和租售風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)土地獲得風(fēng)險(xiǎn)拆遷風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)規(guī)劃容積率性能價(jià)格比道路的規(guī)劃布局與價(jià)格性能比產(chǎn)品的“時(shí)空”定位建設(shè)階段的任務(wù)招標(biāo)模式承包方式承包合同風(fēng)險(xiǎn)自然條件風(fēng)險(xiǎn)參與盡職調(diào)查土地獲得交易設(shè)計(jì)和施工及采購銷售和租賃等資金鏈風(fēng)險(xiǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)施條件項(xiàng)目參加者的工作失誤項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本的運(yùn)營管理成本目標(biāo)管理成本控制施工索賠風(fēng)險(xiǎn)成本管理目標(biāo)成本管理的模式與方法質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)租售合同風(fēng)險(xiǎn)上海陸家嘴辦公樓項(xiàng)目租售的后遺癥案例分析物業(yè)管理設(shè)施管理租賃管理111234567891012人口外移經(jīng)濟(jì)下滑政府規(guī)劃無序原開發(fā)商土地獲得有點(diǎn)瑕疵等某城市項(xiàng)目并購失敗案例分析五盡職調(diào)查、估值、對價(jià)和溢價(jià)1.盡職調(diào)查的內(nèi)容和在收購流程中所處的環(huán)節(jié)2.盡職調(diào)查的渠道、方法、報(bào)告及其結(jié)果利用3.估值、對價(jià)和溢價(jià)處理和案例分析1.盡職調(diào)查的內(nèi)容和在收購流程中所處的環(huán)節(jié)

盡職調(diào)查的內(nèi)容法務(wù)的盡職調(diào)查審計(jì)的盡職調(diào)查市場和運(yùn)營的盡職調(diào)查法務(wù)的盡職調(diào)查在并購過程中，為了減小或避免并購風(fēng)險(xiǎn)，在并購開始前對目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查是十分重要的，法律盡職調(diào)查更是重中之重。法律盡職調(diào)查是指在公司并購等重大公司行為中，由律師進(jìn)行的對目標(biāo)公司的主體合法性存續(xù)、企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)和負(fù)債、對外擔(dān)保、重大合同、關(guān)聯(lián)關(guān)系、納稅、環(huán)保、勞動(dòng)關(guān)系等一系列法律問題的調(diào)查。法律盡職調(diào)查的首要目的之一，就是要從根本上解決并購各方信息不對稱的問題。所謂的信息不對稱，即并購各方對并購標(biāo)的的法律狀況了解程度存在差異，而這種差異容易產(chǎn)生并購各方的不公平交易。多數(shù)時(shí)候，并購方因害怕吃虧，而遲遲不肯在并購對價(jià)等關(guān)鍵條款上下定決心；有時(shí)，也因被并購方自身對并購標(biāo)的不夠了解，而在決策上遲疑不決。因此，從需求上講，法律盡職調(diào)查的動(dòng)因既包括、且主要包括并購方想了解與并購標(biāo)的、并購方有關(guān)的法律信息；特殊情況下，也包括被并購方想了解與并購標(biāo)的、并購方有關(guān)的法律信息?？梢哉f，在并購項(xiàng)目中，盡職調(diào)查是委托人決策免責(zé)的一個(gè)重要途徑。

審計(jì)的盡職調(diào)查企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)指審計(jì)機(jī)關(guān)按照相關(guān)法律法規(guī)以及財(cái)務(wù)審計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法對企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)、合法、效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對被審計(jì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息依法作出客觀、公正的評價(jià)，形成報(bào)告，出具審計(jì)意見和決定。并購過程中，審計(jì)是并購核心工作內(nèi)容的一部分，并購過程中的審計(jì)是指注冊會(huì)計(jì)師、內(nèi)部審計(jì)人員等審計(jì)主體,與律師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊稅務(wù)師、注冊咨詢工程師等專業(yè)人員一起,作為收購方的財(cái)務(wù)顧問或受托進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì),參與企業(yè)并購,提供咨詢、審計(jì)、報(bào)告編制等專業(yè)服務(wù),以降低并購風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)并購目標(biāo)的活動(dòng)。收購方在確定收購目標(biāo)后，即委托中介機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目公司進(jìn)行詳細(xì)的審計(jì)工作，這種詳細(xì)審計(jì)工作的主要目的在于評價(jià)項(xiàng)目構(gòu)思給收購方帶來的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及商業(yè)機(jī)遇，審計(jì)的重點(diǎn)放在項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)、銷售、生產(chǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)。市場和運(yùn)營的盡職調(diào)查城市土地評估市場售價(jià)預(yù)測項(xiàng)目位置產(chǎn)品定位公司運(yùn)營等案例：復(fù)星Soho之優(yōu)先認(rèn)購權(quán)爭議

上海外灘地王之爭：SOHO潘石屹為什么輸給復(fù)星郭廣昌？2010年2月，上海證大拿下外灘8-1地塊，創(chuàng)下92.2億元的全國最高價(jià)。2011年11月，證大以95.7億元向上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司(復(fù)星、證大、綠城中國及磐石投資分別持股50%、35%、10%和5%。)出售外灘地王項(xiàng)目。引入復(fù)星、綠城及磐石共同開發(fā)，其中復(fù)星擁有50%的股份。2011年，證大和綠城陷入危機(jī)，12月29日，SOHO中國通過收購海之門股東公司的股權(quán)，從而間接持有海之門50%的權(quán)益但收購次日復(fù)星即表示異議，認(rèn)為自己擁有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并于2012年5月起訴SOHO中國。2013年4月，上海市第一中級人民法院判令SOHO中國等三方股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。法院主張實(shí)質(zhì)重于形式，如遵照本判決，則今后任何股權(quán)交易均可能以實(shí)質(zhì)重于形式為由被否定效力，交易的穩(wěn)定性存疑。

案例分析案例：綠城融創(chuàng)案例2014年5月22日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告顯示，以62.98億港元代價(jià)收購綠城中國24.313%股份。實(shí)際代價(jià)為11.46港元/股，較綠城中國前一日收盤價(jià)7.69港元/股溢價(jià)49.02%。雙方交易的最后截止時(shí)間是2014年12月底。5月23日，融創(chuàng)收購綠城股份發(fā)布會(huì)在杭州召開。8月，香港證監(jiān)會(huì)質(zhì)疑綠城并購中，融創(chuàng)中國和宋衛(wèi)平屬于一致行動(dòng)人，需要按照香港有關(guān)法規(guī)進(jìn)行全面收購。11月19日凌晨，宋衛(wèi)平在杭州玫瑰園酒店首次對外完整回應(yīng)“融綠并購之爭”，并發(fā)表了公開信——《我的檢討與反省》，直指當(dāng)初出售綠城股份是一個(gè)錯(cuò)誤的決定。11月19日傍晚，宋衛(wèi)平發(fā)布了《綠城集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)聯(lián)合聲明》。雙方矛盾白熱化。12月18日，融創(chuàng)中國與綠城簽署協(xié)議，終止收購協(xié)議。一致行動(dòng)人問題香港證監(jiān)會(huì)接到舉報(bào)信,該信試圖證明宋氏夫婦及孫宏斌是一致行動(dòng)人。該舉報(bào)信歷數(shù)了一些事實(shí)，包括綠城管理權(quán)實(shí)質(zhì)性被移交，股權(quán)款已付等，以證明宋氏夫婦和孫宏斌存在一致行動(dòng)人的關(guān)系。根據(jù)香港《公司收購及合并守則》，一致行動(dòng)人合計(jì)持股（投票權(quán)）超過30%，便應(yīng)該針對上市公司全部股份，提出全面要約收購。香港相關(guān)公司并購規(guī)則規(guī)定，一致行動(dòng)人是指投資者通過協(xié)議、其他安排，與其他投資者共同擴(kuò)大其所能夠支配的一個(gè)上市公司股份表決權(quán)數(shù)量的行為或者事實(shí)。雙方交易的最后截止時(shí)間是2014年12月底。若交易得以完成，融創(chuàng)中國將與九龍倉并列為第一大股東，宋衛(wèi)平、夏一波、壽柏年等一致行動(dòng)人成為第三大股東。2.盡職調(diào)查的渠道、方法、報(bào)告及其結(jié)果利用

協(xié)調(diào)會(huì)相關(guān)部門調(diào)查文件審查口頭詢問相關(guān)方詢證信息整合補(bǔ)充調(diào)查

陳述調(diào)查時(shí)間及調(diào)查方式

陳述調(diào)查獲知的信息

提示調(diào)查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

附件盡職調(diào)查

報(bào)告書河北項(xiàng)目（土地證風(fēng)險(xiǎn))青島項(xiàng)目(稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）盡職調(diào)查結(jié)果的利用先決條件陳述和保證承諾補(bǔ)償保證可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要求對方補(bǔ)償?shù)全@得第三方（銀行等）同意等獲得批準(zhǔn)文件等正面：提供的資料全面、真實(shí)；反面：不包含什么，為什么？評估結(jié)果依據(jù)-成本計(jì)算法(假設(shè)開發(fā)法)房地產(chǎn)存貨的評估價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本–續(xù)建管理費(fèi)用-銷售和推廣費(fèi)用–銷售稅費(fèi)-應(yīng)繳土地增值稅–應(yīng)繳企業(yè)所得稅-投資利息–投資凈利潤主要負(fù)債為：流動(dòng)負(fù)債，包括應(yīng)收賬款、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款。3.估值、對價(jià)和溢價(jià)處理和案例分析

這個(gè)方式最適合房地產(chǎn)項(xiàng)目和公司轉(zhuǎn)讓，但需要關(guān)注債權(quán)債務(wù)。資產(chǎn)法沒有考慮到未來預(yù)測經(jīng)濟(jì)收益的價(jià)值。A.市場比較法、B.投資回報(bào)法、

C.成本計(jì)算法(假設(shè)開發(fā)法)溢價(jià)的處理基于買賣雙方的利益考慮是稅務(wù)籌劃范疇合法合理的處理可以是雙贏六房地產(chǎn)并購各類融資方式和策略債權(quán)、股權(quán)和夾層投融資比較我國房地產(chǎn)融資產(chǎn)品現(xiàn)狀和前景含多個(gè)案例分析股權(quán)夾層融資債權(quán)回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)夾層融資，是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，一般在4證獲和施工完成前參與。1.債權(quán)、股權(quán)和夾層投融資比較債權(quán)：關(guān)注現(xiàn)金流、抵押、擔(dān)保夾層融資：關(guān)注抵押、擔(dān)保、關(guān)注營利性、成本控制、運(yùn)營方式包括激勵(lì)機(jī)制股權(quán)：關(guān)注營利性、成本控制和運(yùn)營方式公司破產(chǎn)一般清算順序支付清算費(fèi)用職工的工資（包括職工險(xiǎn)金）繳納所欠稅款有抵押貸款施工單位欠款（部分可能在有抵押貸款之前）明股實(shí)債債轉(zhuǎn)股（夾層資金）股轉(zhuǎn)債（夾層資金）股東分配剩余財(cái)產(chǎn)注：具體案例請咨詢專家和當(dāng)?shù)芈蓭熧Y金來源目前狀況2018年展望股權(quán)/債權(quán)集團(tuán)/項(xiàng)目公司企業(yè)銀行貸款量大，但難度也加大額度下降，偏大企業(yè)債集團(tuán)/項(xiàng)目公司并購貸款規(guī)模減小新規(guī)（有限制）債項(xiàng)目公司委托貸款民間較多新規(guī)（有限制）債項(xiàng)目公司房地產(chǎn)信托規(guī)模較大新規(guī)（有限制），量還是增加債項(xiàng)目公司保險(xiǎn)資金進(jìn)入非住宅，潛力巨大較多股/債項(xiàng)目公司房地產(chǎn)債券規(guī)模明顯收縮控制規(guī)模債集團(tuán)公司房地產(chǎn)公司上市這些年直接IPO極少新IPO很少，近年幾乎停止股集團(tuán)公司房地產(chǎn)私募基金發(fā)展較快會(huì)很多（鼓勵(lì)股權(quán)，限制債權(quán)）股項(xiàng)目公司資產(chǎn)管理計(jì)劃規(guī)模明顯收縮，非標(biāo)不做新規(guī)（有限制）債為主項(xiàng)目公司房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（含REITs)還沒有立法,最新試點(diǎn)是住房租賃REITsABS，CMBS，住宅REITs會(huì)較多（ABN屬于銀保監(jiān)會(huì)）股/債項(xiàng)目公司2.我國房地產(chǎn)融資產(chǎn)品現(xiàn)狀和前景

2.1銀行貸款貸款難度加大。銀行放貸規(guī)?？s小。中小開發(fā)商和三四線開發(fā)商貸款更難。按揭難度加大。銀行放貸規(guī)?？s小。有的銀行對第一套剛需房按揭積極性不高。銀行追求高回報(bào)和低風(fēng)險(xiǎn)偏向與與大企業(yè)包括100強(qiáng)合作拿地階段進(jìn)入利率6%-14%不等–根據(jù)信用、項(xiàng)目和資金投入比例等定比例可以5:5到3:7等中信銀行案例分析人民銀行：2018年，保持貨幣政策穩(wěn)健中性被擺在首要位置，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)緊隨其后。加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。銀監(jiān)會(huì)：銀行開發(fā)貸款：利率提升、抑制杠桿，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向；開發(fā)貸額度減少，減少非標(biāo)業(yè)務(wù)。根據(jù)商業(yè)銀行委貸新規(guī)，商業(yè)銀行提供委貸服務(wù)時(shí)，委托人資金不能為受托管理他人的資金。有的銀行停止了流動(dòng)資金貸款，只認(rèn)432.銀行并購貸款：投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購，或房地產(chǎn)開發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購的，應(yīng)按照穿透原則管理，擬并購?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目，不得用于變相置換土地出讓金。委托貸款：監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求“集合資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投向委托貸款資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)”，也就是說監(jiān)管層叫停了銀行的委托貸款業(yè)務(wù)。信托：滿足432。最新監(jiān)管部門相關(guān)政策與房地產(chǎn)私募基金一樣，目前的房地產(chǎn)信托普遍呈現(xiàn)資金在單個(gè)項(xiàng)目上過度集中，優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)隔離，缺點(diǎn)是不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。目前我國68家信托公司管理的房地產(chǎn)信托規(guī)模已經(jīng)超過2萬億；房地產(chǎn)信托：滿足432；部分信托公司，股權(quán)的也可以；房地產(chǎn)信托當(dāng)前給投資人都要7%到8%左右，那信托公司給開發(fā)商要9%到12%左右。2.2房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)保險(xiǎn)作為房地產(chǎn)重要參與者在國內(nèi)外都已被各方面認(rèn)可；保險(xiǎn)資金可以通過多種途徑實(shí)現(xiàn)與資本市場的對接，保險(xiǎn)公司是影響資本市場一支舉足輕重的力量；2010年9月5日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》。我國首部私募股權(quán)投資辦法和保險(xiǎn)行業(yè)首部完整不動(dòng)產(chǎn)投資辦法出爐，不能參與住宅開發(fā)和投資。近幾年來我國的許多保險(xiǎn)公司在國內(nèi)許多大城市等購置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)和參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等，全面參與非住宅項(xiàng)目。險(xiǎn)資方面。險(xiǎn)資通常的做法就是在保證資本金安全前提下，盡可能通過大比例持股，從而獲得董事會(huì)職位來影響董事會(huì)的股息分配，甚至對部分投資決策給出意見。2015年以來，房地產(chǎn)公司債成本降低，對險(xiǎn)資也是挑戰(zhàn)。2.3房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金城市綜合體：深圳平安金融中心大廈、杭州平安金融中心大廈、晶融匯-國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓、武漢天地企業(yè)中心-5號項(xiàng)目、廣州金融城等；養(yǎng)生養(yǎng)老：桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合社區(qū)、西雙版納國際溫泉休閑養(yǎng)生度假區(qū)；股債券投資：平安方圓地產(chǎn)股權(quán)投資基金、平安世茂地產(chǎn)股權(quán)投資基金；工業(yè)物流：成都龍泉項(xiàng)目、成都空港項(xiàng)目等。

2.4資產(chǎn)支持票據(jù)ABN資產(chǎn)支持票據(jù)是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，由基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款支持的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具?；A(chǔ)資產(chǎn)是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生可預(yù)測現(xiàn)金流的財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利或財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組合?；A(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或其他權(quán)利限制。與證監(jiān)會(huì)的ABS有類似方面，更多在“六．房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化”介紹。平安保險(xiǎn)–房地產(chǎn)投資2.5房地產(chǎn)企業(yè)債券債券是政府、金融機(jī)構(gòu)、工商企業(yè)等機(jī)構(gòu)直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。我國早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例》。1993到1998年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過股票和債券融資，至此房地產(chǎn)企業(yè)僅有幾家發(fā)行過房地產(chǎn)債券。2015年前的很多年，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)發(fā)債很難，香港發(fā)債方便且利息低，但2015年以來很多大型房企在國內(nèi)發(fā)債且利息較低，一般在3-6%之間。許多房地產(chǎn)公司希望能有一個(gè)直接融資與間接融資相結(jié)合、短中長期相匹配的融資結(jié)構(gòu)。因?yàn)楣驹诓煌l(fā)展階段，需要不同期限結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)水平的直接融資產(chǎn)品。萬科、中海、麥格理債券、海外中國房地產(chǎn)公司債券案例分析全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬家,房地產(chǎn)上市公司總共有近200家。上市融資對企業(yè)的條件要求較高，中小企業(yè)很難涉足?？傮w上,最近幾年來,國家不鼓勵(lì)。我國部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市,中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力前20名中大多數(shù)在香港上市。國家現(xiàn)在不鼓勵(lì)最近去香港上市的還是不少

為什么要發(fā)行上市？2.6房地產(chǎn)公司上市

2.7房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃從2012年下半年起,證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)等陸續(xù)發(fā)出了資產(chǎn)管理方面的一系列重要政策性文件，放開了部分投資限制，促使更多資金進(jìn)入以前受到更大限制的領(lǐng)域包括房地產(chǎn)市場；我國的資產(chǎn)和財(cái)富管理行業(yè)進(jìn)入了“大資產(chǎn)管理時(shí)代”。公募基金管理公司可以通過設(shè)立子公司從事專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；證券公司、信托公司、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司及其他資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)紛紛申請開展公募基金業(yè)務(wù)；初步形成多方鼎立勢態(tài)。我國目前已80家以上公募基金子公司，管理的資產(chǎn)到超過10萬億，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃占較大比例。當(dāng)前監(jiān)管部門要求資產(chǎn)管理計(jì)劃：要求集合資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投向委托貸款資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)。定向投向委托貸款的資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)需要向上穿透符合銀監(jiān)會(huì)的委貸新規(guī)。資管新規(guī)包括:公募基金不得進(jìn)行份額分級。銀行不能發(fā)保本理財(cái)。券商、銀行理財(cái)，信托全部打破剛兌。。銀行理財(cái)+私募基金模式全面停止。過渡期為本意見發(fā)布之日起至2020年底，對提前完成整改的機(jī)構(gòu)，給予適當(dāng)監(jiān)管激勵(lì)?！蛾P(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》2018年4月27日原開發(fā)公司在項(xiàng)目的已有投資收回，將此部分資金投入到契約型基金作為劣后級投資人原開發(fā)企業(yè)某某市盛世神州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（新組建的項(xiàng)目公司）某某市某某項(xiàng)目劣后級投資人中間級投資人優(yōu)先級投資人利息及歸還收益某某項(xiàng)目契約型基金（總額13億元）品牌開發(fā)商為本金收益提供無限責(zé)任擔(dān)保投資、委托貸款或股東借款中間級投資人金融機(jī)構(gòu)投資人3億元6億元參與項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)組建一個(gè)新的項(xiàng)目公司并持有95%股權(quán)（剩余股權(quán)由品牌開發(fā)商持有）原開發(fā)企業(yè)歸還原開發(fā)公司已支付的用于拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y金土地摘牌及后續(xù)投入小股操盤整個(gè)項(xiàng)目，持有新項(xiàng)目公司5%股權(quán)。4億元大部分股權(quán)收益股權(quán)收益為主固定收益為主XX并購基金投資模式2.8中小房企與房地產(chǎn)私募基金1.在資金募集上，主要通過非公開方式面向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集，它的銷售和贖回都是基金管理人通過私下與投資者協(xié)商進(jìn)行的。2.在投資方式上也是以私募形式進(jìn)行，一般無需披露交易細(xì)節(jié)。3.多采取權(quán)益型投資方式，絕少僅僅是債權(quán)投資。PE投資機(jī)構(gòu)也因此對被投資企業(yè)的決策管理享有一定的表決權(quán)。4.一般投資于非上市企業(yè)，絕少投資已公開發(fā)行公司，不會(huì)涉及到要約收購義務(wù)。6.投資期限較長，一般可達(dá)3至5年或更長，屬于中長期投資。并且流動(dòng)性差。7.資金來源廣泛，如富有的個(gè)人和各類機(jī)構(gòu)等。8.PE投資機(jī)構(gòu)多采取有限合伙制，這種企業(yè)組織形式有很好的投資管理效率。9.投資退出渠道多樣化，有IPO、售出、兼并收購（M&A）等。并購基金特點(diǎn)按照組織結(jié)構(gòu)分類：公司制、信托制和契約制、合伙制按照投資產(chǎn)品分類：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公樓房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等；按照進(jìn)入階段分類：開發(fā)型、機(jī)會(huì)型、持有型。私募規(guī)模四連跳突破12萬億

什么是房地產(chǎn)私募基金？私募基金（股權(quán)投資基金，或股權(quán)基金）是集中投資者的資金,有專業(yè)團(tuán)隊(duì)投資并獲得回報(bào)。私募又稱不公開發(fā)行或內(nèi)部發(fā)行，是指面向少數(shù)特定的投資人發(fā)行證券的方式。發(fā)行對象大致有兩類，一類是個(gè)人投資者;另一類是機(jī)構(gòu)投資者。發(fā)行有確定的投資人，發(fā)行手續(xù)簡單，可以節(jié)省發(fā)行時(shí)間和費(fèi)用。

當(dāng)前房地產(chǎn)私募基金主要投資哪些項(xiàng)目？包括但不限于以下：項(xiàng)目公司接近或已經(jīng)獲得至少一個(gè)證（譬如：土地權(quán)證），但缺乏資金開發(fā)；企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)張，譬如企業(yè)有新增業(yè)務(wù)；企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境急需拯救；股東意見分歧，部分股東的退出計(jì)劃；自己覺得有較好的項(xiàng)目，但房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和人才等。城市更新、舊城改造不良資產(chǎn)處置房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品等。房企怎樣與房地產(chǎn)私募投資基金對接？有較好的項(xiàng)目有一定的資金

股權(quán)還是夾層融資

可行性報(bào)告及摘要

對每家基金公司和基金的要求有了解把握好時(shí)間

其他資產(chǎn)證券化(asset-backedsecuritization)是指將缺乏流動(dòng)性的但有預(yù)期收入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動(dòng)性。公眾號：金融圈干貨（ID：finance-study）廣義的資產(chǎn)證券化主要包括:

1、實(shí)體資產(chǎn)證券化(股權(quán)型、債權(quán)和收益權(quán))：即實(shí)體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)轉(zhuǎn)換。

2、信貸資產(chǎn)證券化(債權(quán)型)：就是將一組信貸資產(chǎn)，如銀行的貸款；企業(yè)的應(yīng)收賬款，經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池。2.9房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化只要有現(xiàn)金流，就可能證券化根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)分類

熱水電煤氣供暖供水供電供氣路橋港運(yùn)高速公路大橋、隧道海港、機(jī)場客運(yùn)、長途供應(yīng)鏈金融企業(yè)應(yīng)收賬款保理應(yīng)收賬款貸款類小額貸款消費(fèi)貸、租房貸房抵貸、車抵貸精英貸票款收入自然景區(qū)人造景區(qū)電影票房航空BSP/B2B票據(jù)收益權(quán)銀行承兌匯票商業(yè)承兌匯票PPP醫(yī)院場館房地產(chǎn)購房尾款A(yù)BS物業(yè)費(fèi)ABS應(yīng)收賬款A(yù)BS應(yīng)付賬款A(yù)BS商業(yè)CMBS住房REITs商業(yè)REITS融資租賃各類融資租賃其他地下空間收益權(quán)林權(quán)收益權(quán)融資融券債權(quán)股票質(zhì)押式回購公積金貸款保單質(zhì)押貸款民辦學(xué)費(fèi)收費(fèi)權(quán)存量信托受益權(quán)委托貸款債權(quán)銀行保付應(yīng)收即將突破污水處理醫(yī)院、展覽房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要有哪些產(chǎn)品？房企怎么開展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)

集團(tuán)由AA或信用評級以上的、項(xiàng)目在一二線城市、有良好收益型物業(yè)的且資產(chǎn)規(guī)模較大的，這些物業(yè)可能可以直接做成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；項(xiàng)目在一二線城市、有良好收益型物業(yè)的且資產(chǎn)規(guī)模較大的，這些物業(yè)可能可以直接做成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，或者出讓給做房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的企業(yè)或者基金等。

七房地產(chǎn)合作項(xiàng)目的管理方式1.控股和參股投資項(xiàng)目合作主要內(nèi)容和協(xié)議2.知名開發(fā)商北方項(xiàng)目合作協(xié)議案例解析

公司控制權(quán)與公司內(nèi)部治理：《公司法》第44條股東會(huì)的議事方式和表決程序，除本法有規(guī)定的外，由公司章程規(guī)定。股東會(huì)會(huì)議作出修改公司章程、增加或者減少注冊資本的決議，以及公司合并、分立、解散或者變更公司形式的決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。占股份67%或以上股東方對企業(yè)有完全控制權(quán)；51%或以上股東方對企業(yè)有相對控制權(quán)；34%或以上股東方對企業(yè)有一票否決權(quán)；1.控股和參股投資項(xiàng)目合作主要內(nèi)容和協(xié)議控股方參股方董事會(huì)多數(shù)少數(shù)監(jiān)事會(huì)有有管理層總經(jīng)理等多數(shù)一個(gè)項(xiàng)目副總，一個(gè)財(cái)務(wù)代表房地產(chǎn)操盤管理與參股方項(xiàng)目管理的不同房地產(chǎn)操盤管理

1、公司管理和項(xiàng)目管理合二為一

2、要為項(xiàng)目開發(fā)承擔(dān)所有責(zé)任

3、是所有經(jīng)營行為的法律主體，為所有行為負(fù)責(zé)

4、招募培訓(xùn)管理團(tuán)隊(duì)

5、從拿地到設(shè)計(jì)，從辦理各項(xiàng)手續(xù)到工程管理，從竣工驗(yàn)收到銷售，各項(xiàng)工作全部自行操作

6、對政策，稅務(wù)，質(zhì)量安全等風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任

參股方監(jiān)管

1、不是項(xiàng)目實(shí)施的主體，不參與項(xiàng)目的日常管理

2、關(guān)注的是參股方本金的安全和收益最大化

3、更多的管理是在項(xiàng)目合作之前對項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)指標(biāo)，成本指標(biāo)和銷售策略的研究和確定，強(qiáng)調(diào)制定計(jì)劃的重要性

4、項(xiàng)目進(jìn)行中更突出的是“監(jiān)”“控”而不是”管“，強(qiáng)調(diào)監(jiān)督執(zhí)行計(jì)劃的重要性

5、監(jiān)管的主體是項(xiàng)目公司管理團(tuán)隊(duì)及其行為

6、在項(xiàng)目未完時(shí)參股方就要退出，整個(gè)退出過程無異于與虎謀皮，是整個(gè)監(jiān)管工作中最重要的環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目合作中，多數(shù)雙方遵循三大如下協(xié)議和方案合作協(xié)議：確定雙方主要的責(zé)權(quán)利監(jiān)管協(xié)議：一方股東（通常是大股東，控股方）操盤，

小股東（參股方）對大股東的合理約束監(jiān)管方案：監(jiān)管協(xié)議的具體細(xì)節(jié)方案幾個(gè)協(xié)議方案在投資項(xiàng)目合作中的作用

1、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定型，市場切合2、前期手續(xù)與規(guī)費(fèi)3、設(shè)計(jì)4、招投標(biāo)5、工程管理（質(zhì)量，安全）6、簽證及變更管理7、成本與市政配套及專業(yè)外包8、銷售9、退出

投后關(guān)鍵控制點(diǎn)以及相應(yīng)控制措施2.知名開發(fā)商北方項(xiàng)目合作協(xié)議案例解析2.1項(xiàng)目概況2.2合作