資產(chǎn)評估總論知識介紹課件

資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué)1

本課程框架

本課程框架2情感態(tài)度與價值觀能力與方法知識掌握

通過案例分析、課后小組討論、合作學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考能力，培養(yǎng)學(xué)生參與意識，增強(qiáng)學(xué)生的責(zé)任感，發(fā)揮學(xué)生的探索精神和研究能力，引導(dǎo)學(xué)生課后關(guān)注資產(chǎn)評估方面的現(xiàn)實(shí)案例。教學(xué)目標(biāo)情感態(tài)度與價值觀能力與方法知識掌握通過案例分析、課后小3教法設(shè)計(jì)情境導(dǎo)入案例分析在教學(xué)過程中充分體現(xiàn)教師的主導(dǎo)和學(xué)生的主體作用。學(xué)法設(shè)計(jì)自主學(xué)習(xí)合作探究翻轉(zhuǎn)課堂多媒體演示教法設(shè)計(jì)情境導(dǎo)入案例分析在教學(xué)過程中充分體現(xiàn)教師的主導(dǎo)和學(xué)生4第一章

資產(chǎn)評估概論

第一章

資產(chǎn)評估概論

5資產(chǎn)評估總論知識介紹課件61.資產(chǎn)評估的歷史沿革2.資產(chǎn)評估的含義及特點(diǎn)3.資產(chǎn)價值的形成原理4.資產(chǎn)評估的要素；主體和依據(jù)5.資產(chǎn)評估的目的與價值類型6.資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則1.資產(chǎn)評估的歷史沿革7學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)目的和要求8學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)目的和要求9

第一節(jié).資產(chǎn)評估的歷史沿革

一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生于發(fā)展

第一節(jié).資產(chǎn)評估的歷史沿革

一、資101.原始評估階段特點(diǎn)1.原始評估階段112、經(jīng)驗(yàn)評估階段特點(diǎn)2、經(jīng)驗(yàn)評估階段123、科學(xué)評估階段3、科學(xué)評估階段13資產(chǎn)評估總論知識介紹課件14

資產(chǎn)評估作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的社會經(jīng)濟(jì)活動應(yīng)該是從20世紀(jì)40年代開始。到了20世紀(jì)80年代以后，世界各國的資產(chǎn)評估活動開始趨于規(guī)范化和國際化。

資產(chǎn)評估作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的社會經(jīng)濟(jì)活15二、我國資產(chǎn)評估的歷史與現(xiàn)狀

在我國，現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評估活動是在改革開放和建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的過程中興起的，它從維護(hù)國有資產(chǎn)、加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理起步，逐步將評估對象擴(kuò)展到各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)。二、我國資產(chǎn)評估的歷史與現(xiàn)狀16資產(chǎn)評估總論知識介紹課件17

為了適應(yīng)資產(chǎn)評估這一行業(yè)建立和發(fā)展的需要，使資產(chǎn)評估工作有法可依、有章可循，伴隨著資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，國家制定了一系列資產(chǎn)評估法規(guī)和規(guī)章制度。

早在1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)《在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動時必須資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定》

標(biāo)志著中國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展伊始即納入法制軌道。為了適應(yīng)資產(chǎn)評估這一行業(yè)建立和發(fā)展的需要，使資18

1990年國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評估中心，負(fù)責(zé)全國的國有資產(chǎn)評估工作。1991年11月，國務(wù)院頒布了國務(wù)院第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》。明確規(guī)定了全國資產(chǎn)評估管理的政府職能部門是國有資產(chǎn)管理部門，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)必須取得國有資產(chǎn)管理部門授予的資產(chǎn)評估資格證書，同時規(guī)定了被評估資產(chǎn)的管理范圍、評估遵循的程序、評估方法及法律責(zé)任。

標(biāo)志著我國的資產(chǎn)評估制度基本建立。1990年國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評估191992年7月，國家國有資產(chǎn)管理局根據(jù)國務(wù)院91號令的授權(quán)，制定頒發(fā)了《〈國有資產(chǎn)評估管理辦法〉施行細(xì)則》，施行細(xì)則對資產(chǎn)評估的基本原則、資產(chǎn)評估的組織管理、資產(chǎn)評估原則和程序、資產(chǎn)評估方法標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評估的法律責(zé)任等做出了具體規(guī)定，使國務(wù)院91號令具有可操作性。1993年12月成立中國資產(chǎn)評估協(xié)會

標(biāo)志著中國資產(chǎn)評估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律性管理過渡。1992年7月，國家國有資產(chǎn)管理局根據(jù)國務(wù)院9120

1995年3月中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國資產(chǎn)評估界加入國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則委員會，標(biāo)志著中國資產(chǎn)評估活動匯入了國際資產(chǎn)評估活動之中，中國資產(chǎn)評估行業(yè)管理組織已經(jīng)與國際評估組織接軌。1995年5月，我國建立了注冊資產(chǎn)評估師制度。1996年7月，《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》發(fā)布，分別就評估程序、評估方法、評估原則、信息收集及各種資產(chǎn)的評估等方面做出明確規(guī)定。

標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的初步建立。1995年3月中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國資產(chǎn)評估界21

1999年7月，財政部印發(fā)了《中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范》和《中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)后續(xù)教育規(guī)范》。2001年7月，財政部發(fā)布《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－－無形資產(chǎn)》,規(guī)定從2001年9月1日起施行。2004年2月財政部發(fā)布《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，規(guī)定從2004年5月1日起施行。1999年7月，財政部印發(fā)了《中國注冊資產(chǎn)評估師職22存在的問題1資產(chǎn)評估理論體系不健全，評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一2服務(wù)領(lǐng)域相對較窄，未能充分發(fā)揮其作用3執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)、知識結(jié)構(gòu)、職業(yè)道德制約了行業(yè)的發(fā)展。4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在缺陷5行業(yè)管理與自律觀念有待加強(qiáng)6風(fēng)險意識淡薄存在的問題1資產(chǎn)評估理論體系不健全，評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一23第二節(jié).資產(chǎn)評估的含義及特點(diǎn)

第二節(jié).資產(chǎn)評估的含義及特點(diǎn)

24引：資產(chǎn)的含義國家、企業(yè)或其他單位以及個人所擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利?！钯Y產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)資源，它具有能夠?yàn)槠鋼碛姓呋蚩刂普邘斫?jīng)濟(jì)利益的潛能。☆經(jīng)濟(jì)資源必須能夠以貨幣計(jì)量?！钣袡?quán)從經(jīng)濟(jì)資源中獲利的人（包括法人與自然人）不能局限于經(jīng)濟(jì)資源的擁有者，還包括經(jīng)濟(jì)資源的控制者。引：資產(chǎn)的含義25

資產(chǎn)類型

（一）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

（存在形態(tài)）

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（能否獨(dú)立存在）

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)（是否具有綜合獲利能力）

資產(chǎn)類型26（四）經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)

（與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系）

（五）流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)

（會計(jì)報表項(xiàng)目）

（六）不動產(chǎn)、動產(chǎn)、合法權(quán)利（法律意義的不同）（四）經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)27資產(chǎn)有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)流動資產(chǎn)長期投資自然資源性資產(chǎn)可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)不可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)存在形態(tài)資產(chǎn)可辨認(rèn)資產(chǎn)不可辨認(rèn)資產(chǎn)能否獨(dú)立存在資產(chǎn)整體資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力資產(chǎn)有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)流動資產(chǎn)長期投資自然資源性資產(chǎn)可28三峽大壩，青藏公路三峽大壩，青藏公路29資產(chǎn)評估總論知識介紹課件30商譽(yù)商譽(yù)商譽(yù)商譽(yù)31什么是商譽(yù)？

商譽(yù)是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的潛在經(jīng)濟(jì)價值，或一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過可辨認(rèn)資產(chǎn)正常獲利能力（如社會平均投資回報率）的資本化價值。商譽(yù)是企業(yè)整體價值的組成部分。在企業(yè)合并時，它是購買企業(yè)投資成本超過被并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值的差額。什么是商譽(yù)？商譽(yù)是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的32商譽(yù)形成原因

商譽(yù)形成的原因很多，弗克（Fale）和戈登（Gordon）經(jīng)過大量深入的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)形在商譽(yù)的因素如下：

1、短期現(xiàn)金流量的增加，包括生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性，能籌集更多的資金，有現(xiàn)金儲備較低的籌資成本，存貨持有成本的減少，避免交易成本，稅務(wù)優(yōu)惠。商譽(yù)形成原因332、穩(wěn)定性，包括有穩(wěn)定的原材料供應(yīng)，無重大的經(jīng)營波動，與政府保持良好的關(guān)系。3、人力因素，包括管理才能，良好的勞資關(guān)系，精細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，組織結(jié)構(gòu)，良好的外部公共關(guān)系。

4、排它性，包括技術(shù)的獨(dú)占權(quán)和品牌。2、穩(wěn)定性，包括有穩(wěn)定的原材料供應(yīng)，無重大的經(jīng)營波動，與政府34商譽(yù)的特點(diǎn)商譽(yù)是不可確指的無形資產(chǎn)，其特點(diǎn)是：1、沒有實(shí)物形態(tài)。2、商譽(yù)融入企業(yè)整體，因而它不能單獨(dú)存在，也不能與企業(yè)其他各種可辨認(rèn)資產(chǎn)分開來單獨(dú)出售。3、有助于形成商譽(yù)的因素，難以用一定的方法或公式進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)價。商譽(yù)的價值，只有在把企業(yè)作為一個整體來看待時才能按總額加以確定。4、在企業(yè)合并時，可確認(rèn)商譽(yù)的實(shí)際價值，但它與建立商譽(yù)過程中所發(fā)生的成本沒有直接的聯(lián)系。商譽(yù)的存在，未必一定有為建立它而發(fā)生的各種成本。商譽(yù)的特點(diǎn)商譽(yù)是不可確指的無形資產(chǎn)，其特點(diǎn)是：35

按國際會計(jì)慣例，只有外購的商譽(yù)才能確認(rèn)入賬，即在企業(yè)合并時才可能予以入賬。自創(chuàng)商譽(yù)不能入賬，即使有費(fèi)用的發(fā)生與商譽(yù)的形成有某種關(guān)系，但也應(yīng)確認(rèn)為費(fèi)用，其理由在于，無法確定哪筆支出是專為創(chuàng)立商譽(yù)而支出，無法確定發(fā)生的出生地同多少商譽(yù)以及發(fā)生支出的受益期有多長，根據(jù)會計(jì)的穩(wěn)健性原則，將這些支出均作為費(fèi)用處理。按國際會計(jì)慣例，只有外購的商譽(yù)才能確認(rèn)入賬，36中華老字號（ChinaTime-honoredBrand）是指歷史悠久，擁有世代傳承的產(chǎn)品、技藝或服務(wù)，具有鮮明的中華民族傳統(tǒng)文化背景和深厚的文化底蘊(yùn)，取得社會廣泛認(rèn)同，形成良好信譽(yù)的品牌。中華老字號（ChinaTime-honoredBrand37資產(chǎn)評估總論知識介紹課件38資產(chǎn)評估總論知識介紹課件39資產(chǎn)評估（valuation）的概念

指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準(zhǔn)日價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。其核心是對資產(chǎn)在某一時點(diǎn)的價格進(jìn)行估算。資產(chǎn)評估（valuation）的概念40資產(chǎn)評估的分類和特點(diǎn)按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同一般評估評估復(fù)核評估咨詢資產(chǎn)評估的分類和特點(diǎn)按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同一般評估評估復(fù)核41按資產(chǎn)評估和評估準(zhǔn)則間的關(guān)系不同完全評估限制評估按資產(chǎn)評估和評估準(zhǔn)則間的關(guān)系不同完全評估限制評估42評估對象和適用原則單項(xiàng)資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估評估對象和適用原則單項(xiàng)資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估43

資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

（一）時點(diǎn)性：

是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點(diǎn)的價值的估算。

（二）市場性：

需要通過對評估基準(zhǔn)日的市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，以求評估價值（或說評估價格）盡可能地接近資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值。

資產(chǎn)評估的特點(diǎn)44所謂市場價值是

一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。所謂市場價值是45（三）預(yù)測性：是對資產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收益的現(xiàn)實(shí)反映。

（四）公正性：資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為兩方面技術(shù)基礎(chǔ)：遵循正確的評估原則，依照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法組織原則：評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。

（三）預(yù)測性：46（五）專業(yè)性（六）咨詢性（七）責(zé)任性（五）專業(yè)性47資產(chǎn)評估總論知識介紹課件48資產(chǎn)評估總論知識介紹課件491.會計(jì)資產(chǎn)指企業(yè)，而資產(chǎn)評估中的是特定經(jīng)濟(jì)主體，范圍更廣2.負(fù)債不是會計(jì)資產(chǎn)，評估資產(chǎn)有時包括評估負(fù)債1.會計(jì)資產(chǎn)計(jì)價一般是以企業(yè)會計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提2.資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計(jì)主體變動或者作為會計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷時。1.會計(jì)資產(chǎn)指企業(yè)，而資產(chǎn)評估中的是特定經(jīng)濟(jì)主體，范圍更廣1501.會計(jì)資產(chǎn)反映資產(chǎn)的實(shí)際價值量，為投資者。債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計(jì)信息。2.資產(chǎn)評估中，反映資產(chǎn)的效用，并以此為取得收入或確定在新組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。1.本企業(yè)的財會人員完成2.獨(dú)立于企業(yè)之外的具有資格的社會中介機(jī)構(gòu)完成。1.會計(jì)資產(chǎn)反映資產(chǎn)的實(shí)際價值量，為投資者。債權(quán)人和經(jīng)營管理511.會計(jì)實(shí)踐中，歷史成本仍是會計(jì)的基本計(jì)量屬性2.資產(chǎn)評估中反映的是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值，市場價值。1.會計(jì)方法單一2.評估多樣1.會計(jì)實(shí)踐中，歷史成本仍是會計(jì)的基本計(jì)量屬性1.會計(jì)方法單52第三節(jié)資產(chǎn)價值的形成原理

第三節(jié)資產(chǎn)價值的形成原理

53

由大衛(wèi)李嘉圖創(chuàng)立，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到發(fā)展完善。認(rèn)為：勞動創(chuàng)造價值，資產(chǎn)的價值有生產(chǎn)這種資產(chǎn)的社會必要勞動時間決定。生產(chǎn)資產(chǎn)的社會必要勞動實(shí)踐越長，資產(chǎn)的價值就越大。該理論認(rèn)為：資產(chǎn)的價值由凝結(jié)在資產(chǎn)中的物化勞動和活勞動決定，也就是資產(chǎn)的價值由其生產(chǎn)成本決定。勞動價值論

由大衛(wèi)李嘉圖創(chuàng)立，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到發(fā)展完善。認(rèn)54

19世紀(jì)70年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)生了邊際革命，該學(xué)派認(rèn)為資產(chǎn)的價值不是來自于生產(chǎn)過程，而是來自于消費(fèi)者對于資產(chǎn)的主觀評價。效用越大，價值越高，而效用就是資產(chǎn)為其所有者帶來的收益。效用價值論

19世紀(jì)70年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)生了邊際革命，該學(xué)派認(rèn)為5519世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典主義學(xué)派成功地將古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的供給--成本觀點(diǎn)與邊際學(xué)派的需求—價格觀點(diǎn)結(jié)合起來。認(rèn)為市場的供給與需求共同決定資產(chǎn)的價值，形成了均衡價值。該理論認(rèn)為在評估中，既要考慮資產(chǎn)的構(gòu)建成本，又要考慮資產(chǎn)的效用。在市場競爭激烈的環(huán)境中，資產(chǎn)的市場價格是以實(shí)際價格（價值）為基礎(chǔ)上下波動。均衡價值論19世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典主義56第四節(jié)資產(chǎn)評估的要素：

主體和依據(jù)

評估主體評估對象評估依據(jù)評估目的評估原則價值類型評估程序評估方法

第四節(jié)資產(chǎn)評估的要素：

主體和依據(jù)

評估主體評估原則57評估主體:從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員。機(jī)構(gòu)：專業(yè)性資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評估事務(wù)所兼營性資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：會計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所，財務(wù)咨詢公司綜合性資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：資產(chǎn)評估公司評估主體:58人員：

注冊資產(chǎn)評估師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試合格，取得《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊登記的資產(chǎn)評估人員。英文簡稱CPV（CertifiedPublicValuer）考試設(shè)有5個科目，具體是：《資產(chǎn)評估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財務(wù)會計(jì)》《機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)》、《建筑工程評估基礎(chǔ)》。必須符合國家的相關(guān)規(guī)定，取得相關(guān)資格并登記注冊。資產(chǎn)評估總論知識介紹課件59評估對象：

待定資產(chǎn)

（一）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

（四）經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)

（五）流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)評估對象：60評估依據(jù)：國家的有關(guān)規(guī)定，即，資產(chǎn)評估活動應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律，法規(guī)，政策文件等。評估依據(jù)：61一、資產(chǎn)評估的目的

是指資產(chǎn)評估行為所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動，也即估價結(jié)果的期望用途，包括資產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、保險理賠、課稅、征用補(bǔ)償、確定拍賣底價、分割或合并、損害賠償，以及企業(yè)價值管理等。第四節(jié).資產(chǎn)評估目的與價值類型

一、資產(chǎn)評估的目的第四節(jié).資產(chǎn)評估目的與價值類型

62資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營股份經(jīng)營中外合資合作企業(yè)清算抵押擔(dān)保企業(yè)租賃根據(jù)我國《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的規(guī)定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營股份經(jīng)營中外合資合作企業(yè)清算63評估目的非法定評估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易

合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營企業(yè)合并、分立、兼并企業(yè)出售企業(yè)租賃土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租資產(chǎn)保全融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績訴訟稅收國家征用不動產(chǎn)法定評估評估目的非法定評估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合64Eg.占有國有資產(chǎn)的企業(yè)和事業(yè)單位1.對相關(guān)國有資產(chǎn)進(jìn)行評估2.對相關(guān)非國有資產(chǎn)進(jìn)行評估Eg.占有國有資產(chǎn)的企業(yè)和事業(yè)單位65二、資產(chǎn)的價值類型

（一）市場價值：是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日交易的評估值，資產(chǎn)交易是買者與賣者在適當(dāng)?shù)氖袌錾献栽?、?dú)立進(jìn)行的交易，并且交易雙方都是精明、慎重、自愿的。因而市場價值以評估基準(zhǔn)日可能獲得的最合理的市場價格來衡量。二、資產(chǎn)的價值類型66市場價值包括資產(chǎn)按照最佳用途使用條件下的市場價值資產(chǎn)按照當(dāng)前用途使用條件下的市場價值

市場價值包括67

公允市場價值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價格。公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人公允市場價值（fairmarketvalue)公開市場68（二）非市場價值：是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。價值類型：評估價值，課稅價值，保險價值，賬面價值，資本價值，已折舊價值，經(jīng)濟(jì)價值，交換價值，外在價值，內(nèi)在價值，公平價值，投資價值，租借價值，清算價值，抵押借貸價值，外部性價值，潛在價值，真實(shí)價值，重置價值，出售價值，殘余價值，投機(jī)價值，使用價值，凈變現(xiàn)價值。（二）非市場價值：是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能69

1.投資價值指某項(xiàng)資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值。表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者（或未來所有者）帶來的未來收益的價值。對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。1.投資價值702.在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。2.在用價值（value-in-use）713.賬面價值

指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面值減去負(fù)債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：（1）財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價的（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。3.賬面價值724.內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。內(nèi)在價值與市場價值對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允市場=內(nèi)在價值內(nèi)在價值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本

內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。4.內(nèi)在價值（intrinsicvalue）內(nèi)在價值與市場735.重置價值（replacementvalue）

指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。又稱為折余重置成本。5.重置價值（replacementvalue）746.清算價值

指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。與公允市場的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等

2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價6.清算價值757.殘余價值

指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者是其他的有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計(jì)數(shù)額。原資產(chǎn)不能繼續(xù)使用，不再具有經(jīng)濟(jì)使用價值。7.殘余價值76

（一）以市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)

該標(biāo)準(zhǔn)要求評估目的即資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，可以使得將該待評估資產(chǎn)視為公開市場上出售的資產(chǎn)（二）以非市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)資產(chǎn)評估的目的決定

（一）以市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)

該標(biāo)準(zhǔn)要求評估目的即資產(chǎn)77資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)市場價值（marketvaluebasisofvaluation）非市場價值（valuationbasisotherthanmarketvalue）1、市場價值標(biāo)準(zhǔn)（公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)）

1）含義：資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值

2）適用對象：從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)從評估對象看：被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應(yīng)具有獨(dú)立功能，可單獨(dú)交易，并且有一定的通用性。評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成本法。資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)市場價值（marketvaluebasis782、非市場價值（非公開市場價值）

1）含義：

指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件，但只能在非公開市場條件下實(shí)現(xiàn)的價值。

2）適用對象：

需采用非市場價值標(biāo)準(zhǔn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為兩類：◆從資源業(yè)務(wù)看：屬于特定評估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán)變動）◆從評估對象看：屬于特殊評估對象非經(jīng)營性資產(chǎn)非競爭性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽(yù)專用資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)無法單獨(dú)在公開市場出售2、非市場價值（非公開市場價值）屬于非經(jīng)營性資產(chǎn)793.以財務(wù)報告及會計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)4.貸款擔(dān)保、抵押和債券的評估標(biāo)準(zhǔn)總之，評估標(biāo)準(zhǔn)更強(qiáng)調(diào)以資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來確定，當(dāng)然還要考慮資產(chǎn)本身3.以財務(wù)報告及會計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)80資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系

1、公開市場價值=>市場價值

2、投資價值=>非市場價值交易價格在雙方投資價值之間:作價基礎(chǔ)公允市價投資方投資價值>公允價值投資交易中出售方投資價值<公允價值資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)與各種價值類型的內(nèi)在聯(lián)系交易價格在雙方投資價值之813、內(nèi)在價值對于可在公開市場出售的資產(chǎn)而言：

內(nèi)在價值=>市場價值

不具有在公開市場出售條件的資產(chǎn)：

內(nèi)在價值=>非市場價值

4、重置價值與內(nèi)在價值相一致=>市場價值與內(nèi)在價值不一致=>非市場價值5、清算價值6、在用價值7、賬面價值非市場價值3、內(nèi)在價值對于可在公開市場出售的資產(chǎn)而言：4、重置價值與內(nèi)82第五節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評估的假設(shè)

同一資產(chǎn)在不同的假設(shè)條件下，其價值實(shí)現(xiàn)受到不同的約束，因而會產(chǎn)生不同的評估價值。這里的假設(shè)不是子虛烏有，也不是由注冊資產(chǎn)評估師隨心所欲的進(jìn)行選擇和確定。而是應(yīng)該根據(jù)評估目的對現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)情況的科學(xué)歸類和判斷。

第五節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評估的假設(shè)83資產(chǎn)評估總論知識介紹課件84假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)：是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況。

假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)：851.按現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用2.轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用3.地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：

（1）具有剩余壽命以及具有收益能力；（2）資產(chǎn)能否通過轉(zhuǎn)換用途實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上是否允許，在經(jīng)濟(jì)上是否可行。1.按現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用86假設(shè)（二）公開市場假設(shè)

是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場價值。公開市場：在該市場上，交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性，即一個完全競爭的資產(chǎn)市場。

假設(shè)（二）公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場87假設(shè)（三）清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。假設(shè)（三）清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)88二、資產(chǎn)評估的原則橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同。不識廬山真面目，只緣身在此山中。宋·蘇軾《題西林壁》

人們要認(rèn)清事物的本質(zhì)，就必須擺脫主客觀的局限，置身廬山之外。高瞻遠(yuǎn)矚，這樣才能認(rèn)清廬山的真面目。

二、資產(chǎn)評估的原則橫看成嶺側(cè)成峰，89

規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則1.資產(chǎn)評估的工作原則

規(guī)范資產(chǎn)評估主體行為的準(zhǔn)則，也是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估主體與委托人及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益當(dāng)事人在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系準(zhǔn)則。

規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則90

2.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則（技術(shù)原則）

（一）貢獻(xiàn)原則：就是說待評估資產(chǎn)的邊際效用（即邊際貢獻(xiàn)或說邊際生產(chǎn)力）決定了其價值。

（二）替代原則：同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。

（三）預(yù)期收益原則：資產(chǎn)的價值決定于評估基準(zhǔn)日后的獲利能力。

2.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則（技術(shù)原則）

（一）貢獻(xiàn)原則：就91（四）供求原則（五）時點(diǎn)原則

隨著情況或環(huán)境的變化而相應(yīng)變化。（六）最佳（也稱最高最佳）使用原則：最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。（四）供求原則921.保持利用現(xiàn)狀前提2.轉(zhuǎn)換用途前提3.投資改造前提4.重新利用前提1.保持利用現(xiàn)狀前提93參考書目參94《中國資產(chǎn)評估協(xié)會》；《國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社1996《資產(chǎn)評估學(xué)教程》；中國人民大學(xué)出版社《資產(chǎn)評估理論與實(shí)務(wù)》；于艷芳，宋鳳軒；人民郵電出版社2010年版《資產(chǎn)評估學(xué)》；蔣國發(fā)，清華大學(xué)出版社，2011年版等等《中國資產(chǎn)評估協(xié)會》；《國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社195本章結(jié)束

謝謝！本章結(jié)束

謝謝！96

資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué)97

本課程框架

本課程框架98情感態(tài)度與價值觀能力與方法知識掌握

通過案例分析、課后小組討論、合作學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考能力，培養(yǎng)學(xué)生參與意識，增強(qiáng)學(xué)生的責(zé)任感，發(fā)揮學(xué)生的探索精神和研究能力，引導(dǎo)學(xué)生課后關(guān)注資產(chǎn)評估方面的現(xiàn)實(shí)案例。教學(xué)目標(biāo)情感態(tài)度與價值觀能力與方法知識掌握通過案例分析、課后小99教法設(shè)計(jì)情境導(dǎo)入案例分析在教學(xué)過程中充分體現(xiàn)教師的主導(dǎo)和學(xué)生的主體作用。學(xué)法設(shè)計(jì)自主學(xué)習(xí)合作探究翻轉(zhuǎn)課堂多媒體演示教法設(shè)計(jì)情境導(dǎo)入案例分析在教學(xué)過程中充分體現(xiàn)教師的主導(dǎo)和學(xué)生100第一章

資產(chǎn)評估概論

第一章

資產(chǎn)評估概論

101資產(chǎn)評估總論知識介紹課件1021.資產(chǎn)評估的歷史沿革2.資產(chǎn)評估的含義及特點(diǎn)3.資產(chǎn)價值的形成原理4.資產(chǎn)評估的要素；主體和依據(jù)5.資產(chǎn)評估的目的與價值類型6.資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則1.資產(chǎn)評估的歷史沿革103學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)目的和要求104學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)目的和要求105

第一節(jié).資產(chǎn)評估的歷史沿革

一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生于發(fā)展

第一節(jié).資產(chǎn)評估的歷史沿革

一、資1061.原始評估階段特點(diǎn)1.原始評估階段1072、經(jīng)驗(yàn)評估階段特點(diǎn)2、經(jīng)驗(yàn)評估階段1083、科學(xué)評估階段3、科學(xué)評估階段109資產(chǎn)評估總論知識介紹課件110

資產(chǎn)評估作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的社會經(jīng)濟(jì)活動應(yīng)該是從20世紀(jì)40年代開始。到了20世紀(jì)80年代以后，世界各國的資產(chǎn)評估活動開始趨于規(guī)范化和國際化。

資產(chǎn)評估作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的社會經(jīng)濟(jì)活111二、我國資產(chǎn)評估的歷史與現(xiàn)狀

在我國，現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評估活動是在改革開放和建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的過程中興起的，它從維護(hù)國有資產(chǎn)、加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理起步，逐步將評估對象擴(kuò)展到各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)。二、我國資產(chǎn)評估的歷史與現(xiàn)狀112資產(chǎn)評估總論知識介紹課件113

為了適應(yīng)資產(chǎn)評估這一行業(yè)建立和發(fā)展的需要，使資產(chǎn)評估工作有法可依、有章可循，伴隨著資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，國家制定了一系列資產(chǎn)評估法規(guī)和規(guī)章制度。

早在1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)《在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動時必須資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定》

標(biāo)志著中國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展伊始即納入法制軌道。為了適應(yīng)資產(chǎn)評估這一行業(yè)建立和發(fā)展的需要，使資114

1990年國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評估中心，負(fù)責(zé)全國的國有資產(chǎn)評估工作。1991年11月，國務(wù)院頒布了國務(wù)院第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》。明確規(guī)定了全國資產(chǎn)評估管理的政府職能部門是國有資產(chǎn)管理部門，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)必須取得國有資產(chǎn)管理部門授予的資產(chǎn)評估資格證書，同時規(guī)定了被評估資產(chǎn)的管理范圍、評估遵循的程序、評估方法及法律責(zé)任。

標(biāo)志著我國的資產(chǎn)評估制度基本建立。1990年國家國有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評估1151992年7月，國家國有資產(chǎn)管理局根據(jù)國務(wù)院91號令的授權(quán)，制定頒發(fā)了《〈國有資產(chǎn)評估管理辦法〉施行細(xì)則》，施行細(xì)則對資產(chǎn)評估的基本原則、資產(chǎn)評估的組織管理、資產(chǎn)評估原則和程序、資產(chǎn)評估方法標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評估的法律責(zé)任等做出了具體規(guī)定，使國務(wù)院91號令具有可操作性。1993年12月成立中國資產(chǎn)評估協(xié)會

標(biāo)志著中國資產(chǎn)評估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律性管理過渡。1992年7月，國家國有資產(chǎn)管理局根據(jù)國務(wù)院91116

1995年3月中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國資產(chǎn)評估界加入國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則委員會，標(biāo)志著中國資產(chǎn)評估活動匯入了國際資產(chǎn)評估活動之中，中國資產(chǎn)評估行業(yè)管理組織已經(jīng)與國際評估組織接軌。1995年5月，我國建立了注冊資產(chǎn)評估師制度。1996年7月，《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》發(fā)布，分別就評估程序、評估方法、評估原則、信息收集及各種資產(chǎn)的評估等方面做出明確規(guī)定。

標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的初步建立。1995年3月中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國資產(chǎn)評估界117

1999年7月，財政部印發(fā)了《中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范》和《中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)后續(xù)教育規(guī)范》。2001年7月，財政部發(fā)布《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－－無形資產(chǎn)》,規(guī)定從2001年9月1日起施行。2004年2月財政部發(fā)布《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，規(guī)定從2004年5月1日起施行。1999年7月，財政部印發(fā)了《中國注冊資產(chǎn)評估師職118存在的問題1資產(chǎn)評估理論體系不健全，評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一2服務(wù)領(lǐng)域相對較窄，未能充分發(fā)揮其作用3執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)、知識結(jié)構(gòu)、職業(yè)道德制約了行業(yè)的發(fā)展。4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在缺陷5行業(yè)管理與自律觀念有待加強(qiáng)6風(fēng)險意識淡薄存在的問題1資產(chǎn)評估理論體系不健全，評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一119第二節(jié).資產(chǎn)評估的含義及特點(diǎn)

第二節(jié).資產(chǎn)評估的含義及特點(diǎn)

120引：資產(chǎn)的含義國家、企業(yè)或其他單位以及個人所擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。☆資產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)資源，它具有能夠?yàn)槠鋼碛姓呋蚩刂普邘斫?jīng)濟(jì)利益的潛能?！罱?jīng)濟(jì)資源必須能夠以貨幣計(jì)量?！钣袡?quán)從經(jīng)濟(jì)資源中獲利的人（包括法人與自然人）不能局限于經(jīng)濟(jì)資源的擁有者，還包括經(jīng)濟(jì)資源的控制者。引：資產(chǎn)的含義121

資產(chǎn)類型

（一）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

（存在形態(tài)）

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（能否獨(dú)立存在）

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)（是否具有綜合獲利能力）

資產(chǎn)類型122（四）經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)

（與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系）

（五）流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)

（會計(jì)報表項(xiàng)目）

（六）不動產(chǎn)、動產(chǎn)、合法權(quán)利（法律意義的不同）（四）經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)123資產(chǎn)有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)流動資產(chǎn)長期投資自然資源性資產(chǎn)可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)不可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)存在形態(tài)資產(chǎn)可辨認(rèn)資產(chǎn)不可辨認(rèn)資產(chǎn)能否獨(dú)立存在資產(chǎn)整體資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力資產(chǎn)有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)流動資產(chǎn)長期投資自然資源性資產(chǎn)可124三峽大壩，青藏公路三峽大壩，青藏公路125資產(chǎn)評估總論知識介紹課件126商譽(yù)商譽(yù)商譽(yù)商譽(yù)127什么是商譽(yù)？

商譽(yù)是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的潛在經(jīng)濟(jì)價值，或一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過可辨認(rèn)資產(chǎn)正常獲利能力（如社會平均投資回報率）的資本化價值。商譽(yù)是企業(yè)整體價值的組成部分。在企業(yè)合并時，它是購買企業(yè)投資成本超過被并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值的差額。什么是商譽(yù)？商譽(yù)是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的128商譽(yù)形成原因

商譽(yù)形成的原因很多，弗克（Fale）和戈登（Gordon）經(jīng)過大量深入的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)形在商譽(yù)的因素如下：

1、短期現(xiàn)金流量的增加，包括生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性，能籌集更多的資金，有現(xiàn)金儲備較低的籌資成本，存貨持有成本的減少，避免交易成本，稅務(wù)優(yōu)惠。商譽(yù)形成原因1292、穩(wěn)定性，包括有穩(wěn)定的原材料供應(yīng)，無重大的經(jīng)營波動，與政府保持良好的關(guān)系。3、人力因素，包括管理才能，良好的勞資關(guān)系，精細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，組織結(jié)構(gòu)，良好的外部公共關(guān)系。

4、排它性，包括技術(shù)的獨(dú)占權(quán)和品牌。2、穩(wěn)定性，包括有穩(wěn)定的原材料供應(yīng)，無重大的經(jīng)營波動，與政府130商譽(yù)的特點(diǎn)商譽(yù)是不可確指的無形資產(chǎn)，其特點(diǎn)是：1、沒有實(shí)物形態(tài)。2、商譽(yù)融入企業(yè)整體，因而它不能單獨(dú)存在，也不能與企業(yè)其他各種可辨認(rèn)資產(chǎn)分開來單獨(dú)出售。3、有助于形成商譽(yù)的因素，難以用一定的方法或公式進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)價。商譽(yù)的價值，只有在把企業(yè)作為一個整體來看待時才能按總額加以確定。4、在企業(yè)合并時，可確認(rèn)商譽(yù)的實(shí)際價值，但它與建立商譽(yù)過程中所發(fā)生的成本沒有直接的聯(lián)系。商譽(yù)的存在，未必一定有為建立它而發(fā)生的各種成本。商譽(yù)的特點(diǎn)商譽(yù)是不可確指的無形資產(chǎn)，其特點(diǎn)是：131

按國際會計(jì)慣例，只有外購的商譽(yù)才能確認(rèn)入賬，即在企業(yè)合并時才可能予以入賬。自創(chuàng)商譽(yù)不能入賬，即使有費(fèi)用的發(fā)生與商譽(yù)的形成有某種關(guān)系，但也應(yīng)確認(rèn)為費(fèi)用，其理由在于，無法確定哪筆支出是專為創(chuàng)立商譽(yù)而支出，無法確定發(fā)生的出生地同多少商譽(yù)以及發(fā)生支出的受益期有多長，根據(jù)會計(jì)的穩(wěn)健性原則，將這些支出均作為費(fèi)用處理。按國際會計(jì)慣例，只有外購的商譽(yù)才能確認(rèn)入賬，132中華老字號（ChinaTime-honoredBrand）是指歷史悠久，擁有世代傳承的產(chǎn)品、技藝或服務(wù)，具有鮮明的中華民族傳統(tǒng)文化背景和深厚的文化底蘊(yùn)，取得社會廣泛認(rèn)同，形成良好信譽(yù)的品牌。中華老字號（ChinaTime-honoredBrand133資產(chǎn)評估總論知識介紹課件134資產(chǎn)評估總論知識介紹課件135資產(chǎn)評估（valuation）的概念

指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準(zhǔn)日價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。其核心是對資產(chǎn)在某一時點(diǎn)的價格進(jìn)行估算。資產(chǎn)評估（valuation）的概念136資產(chǎn)評估的分類和特點(diǎn)按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同一般評估評估復(fù)核評估咨詢資產(chǎn)評估的分類和特點(diǎn)按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同一般評估評估復(fù)核137按資產(chǎn)評估和評估準(zhǔn)則間的關(guān)系不同完全評估限制評估按資產(chǎn)評估和評估準(zhǔn)則間的關(guān)系不同完全評估限制評估138評估對象和適用原則單項(xiàng)資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估評估對象和適用原則單項(xiàng)資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估139

資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

（一）時點(diǎn)性：

是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點(diǎn)的價值的估算。

（二）市場性：

需要通過對評估基準(zhǔn)日的市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，以求評估價值（或說評估價格）盡可能地接近資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值。

資產(chǎn)評估的特點(diǎn)140所謂市場價值是

一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。所謂市場價值是141（三）預(yù)測性：是對資產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收益的現(xiàn)實(shí)反映。

（四）公正性：資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為兩方面技術(shù)基礎(chǔ)：遵循正確的評估原則，依照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法組織原則：評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。

（三）預(yù)測性：142（五）專業(yè)性（六）咨詢性（七）責(zé)任性（五）專業(yè)性143資產(chǎn)評估總論知識介紹課件144資產(chǎn)評估總論知識介紹課件1451.會計(jì)資產(chǎn)指企業(yè)，而資產(chǎn)評估中的是特定經(jīng)濟(jì)主體，范圍更廣2.負(fù)債不是會計(jì)資產(chǎn)，評估資產(chǎn)有時包括評估負(fù)債1.會計(jì)資產(chǎn)計(jì)價一般是以企業(yè)會計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提2.資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計(jì)主體變動或者作為會計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷時。1.會計(jì)資產(chǎn)指企業(yè)，而資產(chǎn)評估中的是特定經(jīng)濟(jì)主體，范圍更廣11461.會計(jì)資產(chǎn)反映資產(chǎn)的實(shí)際價值量，為投資者。債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計(jì)信息。2.資產(chǎn)評估中，反映資產(chǎn)的效用，并以此為取得收入或確定在新組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。1.本企業(yè)的財會人員完成2.獨(dú)立于企業(yè)之外的具有資格的社會中介機(jī)構(gòu)完成。1.會計(jì)資產(chǎn)反映資產(chǎn)的實(shí)際價值量，為投資者。債權(quán)人和經(jīng)營管理1471.會計(jì)實(shí)踐中，歷史成本仍是會計(jì)的基本計(jì)量屬性2.資產(chǎn)評估中反映的是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值，市場價值。1.會計(jì)方法單一2.評估多樣1.會計(jì)實(shí)踐中，歷史成本仍是會計(jì)的基本計(jì)量屬性1.會計(jì)方法單148第三節(jié)資產(chǎn)價值的形成原理

第三節(jié)資產(chǎn)價值的形成原理

149

由大衛(wèi)李嘉圖創(chuàng)立，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到發(fā)展完善。認(rèn)為：勞動創(chuàng)造價值，資產(chǎn)的價值有生產(chǎn)這種資產(chǎn)的社會必要勞動時間決定。生產(chǎn)資產(chǎn)的社會必要勞動實(shí)踐越長，資產(chǎn)的價值就越大。該理論認(rèn)為：資產(chǎn)的價值由凝結(jié)在資產(chǎn)中的物化勞動和活勞動決定，也就是資產(chǎn)的價值由其生產(chǎn)成本決定。勞動價值論

由大衛(wèi)李嘉圖創(chuàng)立，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到發(fā)展完善。認(rèn)150

19世紀(jì)70年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)生了邊際革命，該學(xué)派認(rèn)為資產(chǎn)的價值不是來自于生產(chǎn)過程，而是來自于消費(fèi)者對于資產(chǎn)的主觀評價。效用越大，價值越高，而效用就是資產(chǎn)為其所有者帶來的收益。效用價值論

19世紀(jì)70年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)生了邊際革命，該學(xué)派認(rèn)為15119世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典主義學(xué)派成功地將古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的供給--成本觀點(diǎn)與邊際學(xué)派的需求—價格觀點(diǎn)結(jié)合起來。認(rèn)為市場的供給與需求共同決定資產(chǎn)的價值，形成了均衡價值。該理論認(rèn)為在評估中，既要考慮資產(chǎn)的構(gòu)建成本，又要考慮資產(chǎn)的效用。在市場競爭激烈的環(huán)境中，資產(chǎn)的市場價格是以實(shí)際價格（價值）為基礎(chǔ)上下波動。均衡價值論19世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典主義152第四節(jié)資產(chǎn)評估的要素：

主體和依據(jù)

評估主體評估對象評估依據(jù)評估目的評估原則價值類型評估程序評估方法

第四節(jié)資產(chǎn)評估的要素：

主體和依據(jù)

評估主體評估原則153評估主體:從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員。機(jī)構(gòu)：專業(yè)性資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評估事務(wù)所兼營性資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：會計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所，財務(wù)咨詢公司綜合性資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：資產(chǎn)評估公司評估主體:154人員：

注冊資產(chǎn)評估師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試合格，取得《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊登記的資產(chǎn)評估人員。英文簡稱CPV（CertifiedPublicValuer）考試設(shè)有5個科目，具體是：《資產(chǎn)評估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財務(wù)會計(jì)》《機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)》、《建筑工程評估基礎(chǔ)》。必須符合國家的相關(guān)規(guī)定，取得相關(guān)資格并登記注冊。資產(chǎn)評估總論知識介紹課件155評估對象：

待定資產(chǎn)

（一）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

（四）經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)

（五）流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)評估對象：156評估依據(jù)：國家的有關(guān)規(guī)定，即，資產(chǎn)評估活動應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律，法規(guī)，政策文件等。評估依據(jù)：157一、資產(chǎn)評估的目的

是指資產(chǎn)評估行為所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動，也即估價結(jié)果的期望用途，包括資產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、保險理賠、課稅、征用補(bǔ)償、確定拍賣底價、分割或合并、損害賠償，以及企業(yè)價值管理等。第四節(jié).資產(chǎn)評估目的與價值類型

一、資產(chǎn)評估的目的第四節(jié).資產(chǎn)評估目的與價值類型

158資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營股份經(jīng)營中外合資合作企業(yè)清算抵押擔(dān)保企業(yè)租賃根據(jù)我國《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的規(guī)定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營股份經(jīng)營中外合資合作企業(yè)清算159評估目的非法定評估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易

合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營企業(yè)合并、分立、兼并企業(yè)出售企業(yè)租賃土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租資產(chǎn)保全融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績訴訟稅收國家征用不動產(chǎn)法定評估評估目的非法定評估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合160Eg.占有國有資產(chǎn)的企業(yè)和事業(yè)單位1.對相關(guān)國有資產(chǎn)進(jìn)行評估2.對相關(guān)非國有資產(chǎn)進(jìn)行評估Eg.占有國有資產(chǎn)的企業(yè)和事業(yè)單位161二、資產(chǎn)的價值類型

（一）市場價值：是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日交易的評估值，資產(chǎn)交易是買者與賣者在適當(dāng)?shù)氖袌錾献栽?、?dú)立進(jìn)行的交易，并且交易雙方都是精明、慎重、自愿的。因而市場價值以評估基準(zhǔn)日可能獲得的最合理的市場價格來衡量。二、資產(chǎn)的價值類型162市場價值包括資產(chǎn)按照最佳用途使用條件下的市場價值資產(chǎn)按照當(dāng)前用途使用條件下的市場價值

市場價值包括163

公允市場價值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價格。公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人公允市場價值（fairmarketvalue)公開市場164（二）非市場價值：是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。價值類型：評估價值，課稅價值，保險價值，賬面價值，資本價值，已折舊價值，經(jīng)濟(jì)價值，交換價值，外在價值，內(nèi)在價值，公平價值，投資價值，租借價值，清算價值，抵押借貸價值，外部性價值，潛在價值，真實(shí)價值，重置價值，出售價值，殘余價值，投機(jī)價值，使用價值，凈變現(xiàn)價值。（二）非市場價值：是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能165

1.投資價值指某項(xiàng)資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值。表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者（或未來所有者）帶來的未來收益的價值。對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。1.投資價值1662.在用價值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。2.在用價值（value-in-use）1673.賬面價值

指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面值減去負(fù)債（對企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：（1）財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價的（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。3.賬面價值1684.內(nèi)在價值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。內(nèi)在價值與市場價值對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允市場=內(nèi)在價值內(nèi)在價值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本

內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。4.內(nèi)在價值（intrinsicvalue）內(nèi)在價值與市場1695.重置價值（replacementvalue）

指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。又稱為折余重置成本。5.重置價值（replacementvalue）1706.清算價值

指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。與公允市場的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等

2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價6.清算價值1717.殘余價值

指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者是其他的有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計(jì)數(shù)額。原資產(chǎn)不能繼續(xù)使用，不再具有經(jīng)濟(jì)使用價值。7.殘余價值172

（一）以市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)

該標(biāo)準(zhǔn)要求評估目的即資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，可以使得將該待評估資產(chǎn)視為公開市場上出售的資產(chǎn)（二）以非市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)資產(chǎn)評估的目的決定

（一）以市場價值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)

該標(biāo)準(zhǔn)要求評估目的即資產(chǎn)173資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)市場價值（marketvaluebasisofvaluation）非市場價值（valuationbasisotherthanmarketvalue）1、市場價值標(biāo)準(zhǔn)（公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)）

1）含義：資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值

2）適用對象：從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)從評估對象看：被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應(yīng)具有獨(dú)立功能，可單獨(dú)交易，并且有一定的通用性。評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成本法。資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)市場價值（marketvaluebasis1742、非市場價值（非公開市場價值）

1）含義：

指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件，但只能在非公開市場條件下實(shí)現(xiàn)的價值。