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文檔簡介
資產(chǎn)評估學湖北汽車工業(yè)學院經(jīng)濟管理學院周明智E-mail:qcxyzmz@126.comTel產(chǎn)評估學湖北汽車工業(yè)學院經(jīng)濟管理學院周幾點要求:1.上課不允許高聲喧嘩;2.手機關機或振動;3.不允許隨意進出教室;課程考核:開卷-計算題平時成績20%+期末考試成績80%平時成績:考勤、作業(yè)、提問、案例分析幾點要求:賣方資產(chǎn)買方資產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定資產(chǎn)在某一時點的公允價值賣方資產(chǎn)買方資關注兩個新聞:1.2014.7.22,《國務院關于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》(國發(fā)〔2014〕27號)公布取消注冊資產(chǎn)評估師等11項準入類職業(yè)資格。--注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)資格調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格2.
2015.2.26,《不動產(chǎn)登記暫行條例》將從2015年3月1日起施行。--第一個然后:舊版房屋所有權證怎么辦?--第二個然后:商品房使用權70年后怎么辦?--第三個然后:房地產(chǎn)稅征收會怎么辦?關注兩個新聞:基本理論:概論、基本方法評估實務:機器設備評估房地產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估長期投資及其它長期性資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估資產(chǎn)評估案例資產(chǎn)評估報告、程序、準則基本理論:概論、基本方法評第一章概論第一節(jié)資產(chǎn)概述第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及價值類型第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系第一章概論第一節(jié)第一節(jié)資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)的含義二、資產(chǎn)的類型第一節(jié)資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)一、資產(chǎn)概述會計學中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源,該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。經(jīng)濟學中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟主體擁有或控制的,能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。一、資產(chǎn)概述會計學中的資產(chǎn)資產(chǎn)具有以下基本特征(三者缺一不可)(1)資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。所有權(占有、使用、收益、處分--靜態(tài))產(chǎn)權(平等所有權主體的責、權、利關系-動態(tài))(2)資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源,即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。(3)資產(chǎn)必須能以貨幣計量。資產(chǎn)具有以下基本特征(三者二、資產(chǎn)的分類(1)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類,可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。(2)按資產(chǎn)構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類,可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。(3)按資產(chǎn)能否獨立存在分類,可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。二、資產(chǎn)的分類(1)按資產(chǎn)(4)按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關系分類,可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。(5)按現(xiàn)行企業(yè)會計制度及其資產(chǎn)的流動性分類,可以分為流動資產(chǎn)、長期性投資資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。(4)按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點一、資產(chǎn)評估的概念二、資產(chǎn)評估的特點第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及一、資產(chǎn)評估的概念1.定義
資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員,按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則,根據(jù)特定目的,遵循評估原則,依照相關程序,選擇適當?shù)膬r值類型,運用科學方法,對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。即:資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。一、資產(chǎn)評估的概念1.定義2.包含十個要素一、評估主體--誰來評(評估機構(gòu)和人員)二、評估客體--評什么(評估對象)三、評估依據(jù)--憑什么(相關法規(guī)、準則等)四、評估目的--干啥用(具體用途)五、評估原則--堅持啥(行為規(guī)范-工作原則、執(zhí)業(yè)準則等)六、評估程序--咋樣評(工作步驟)七、評估價值類型--對號否(質(zhì)的規(guī)定)八、評估方法--用啥法(特定技術)九、資產(chǎn)評估假設十、資產(chǎn)評估基準日2.包含十個要素一、評估主3.價格與價值問題:這件古董多少錢買的?值多少錢?價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實,是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實,它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務價值的估計。3.價格與價值4.資產(chǎn)評估的種類按評估對象的構(gòu)成和獲利能力,可分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估;按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為,可分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估,企業(yè)兼并評估,企業(yè)出售評估,企業(yè)改制評估,股權重組評估,中外合資、合作資產(chǎn)評估,企業(yè)清算評估,稅基評估,抵押評估,資產(chǎn)擔保評估,債務重組評估;4.資產(chǎn)評估的種類按資產(chǎn)評估服務的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任,可分為評估、評估復核和評估咨詢;按資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度,可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估。按資產(chǎn)評估服務的對象、評估5.資產(chǎn)評估特點現(xiàn)實性(時點性)以評估基準日為時間參照,按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行評估。1、以實際狀況為依據(jù)2、以現(xiàn)實狀況反映未來3、強調(diào)客觀存在5.資產(chǎn)評估特點市場性模擬市場條件下,對資產(chǎn)確認、估價、報告。1、評估資料源于市場2、評估結(jié)果接受市場檢驗預測性以資產(chǎn)未來時空的潛能說明現(xiàn)實。市場性公正性評估機構(gòu)與人員應與資產(chǎn)業(yè)務的當事人無利害關系——組織保證。評估必須按法定的程序、準則進行——技術保證。咨詢性評估結(jié)論僅僅是資產(chǎn)作價意見,無強制執(zhí)行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。公正性6.資產(chǎn)評估的功能和作用資產(chǎn)評估的功能:評價和評值資產(chǎn)評估的基本作用咨詢管理(2001年12月21日已取消)6.資產(chǎn)評估的功能和作用第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及價值類型一、資產(chǎn)評估的目的
資產(chǎn)評估的目的是說明為什么進行資產(chǎn)評估,評估結(jié)果為何種資產(chǎn)業(yè)務服務。(1)資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。
評估目的估價標準評估方法第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及(2)資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估作為資產(chǎn)估價活動,總是為滿足特定資產(chǎn)業(yè)務的需要而進行的。通常把資產(chǎn)業(yè)務對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。
(2)資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估特定目的:1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:轉(zhuǎn)讓非整體資產(chǎn)2.企業(yè)出售:整體資產(chǎn)產(chǎn)權出售3.企業(yè)兼并:有償接收企業(yè)產(chǎn)權4.企業(yè)聯(lián)營:組成聯(lián)合經(jīng)營實體
5.股份經(jīng)營:股份制
6.中外合資、合作:特定目的資產(chǎn)評估特定目的:1.資產(chǎn)7.企業(yè)清算:破產(chǎn)+終止+結(jié)業(yè)清算
8.抵押:抵押資產(chǎn)獲得貸款
9.擔保:為他家擔保承擔連帶責任
10.企業(yè)租賃:轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)經(jīng)營權獲取租金
11.債務重組:修改債務條件二、資產(chǎn)評估的價值類型1.價值類型的含義
價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性(類型)及其表現(xiàn)形式。對被評估資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同角度反映資產(chǎn)評估的屬性和特征。
特定資產(chǎn)業(yè)務約束估價標準
但并非唯一依據(jù),還需考慮評估的時間、地點、評估時的市場條件業(yè)務當事人的狀況、資產(chǎn)自身狀況。二、資產(chǎn)評估的價值類型1.2.價值類型的分類以資產(chǎn)評估的估價標準分:重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價值。從資產(chǎn)評估假設的角度分:繼續(xù)使用價值、公開市場價值、清算價值。按資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)分:抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。2.價值類型的分類按評估時依據(jù)的市場條件及被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)來劃分的價值類型:(國際資產(chǎn)評估準則)市場價值市場價值以外的價值(非市場價值)按評估時依據(jù)的市場條件及被資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用(或正常使用、最有可能使用)狀態(tài)下可能實現(xiàn)的交換價值的估計數(shù)額?;蛘哒f評估資產(chǎn)價值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場的資產(chǎn)評估價值結(jié)論是市場價值。資產(chǎn)評估中市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值。它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合,它包括了一系列具體的價值形式。例如,在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值、清算價值、課稅價值、特殊價值等。市場價值以(1)在用價值:是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值,而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)的情況。(2)投資價值:是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。區(qū)分:資產(chǎn)的投資價值與投資性資產(chǎn)價值投資性資產(chǎn)價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值。(1)在用價值:是指作為企(3)持續(xù)經(jīng)營價值:是指企業(yè)作為一個整體的價值。由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)整體價值都有相應的貢獻,可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分,即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價值。(非最佳使用狀態(tài))(4)保險價值:是指根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所確定的價值。(3)持續(xù)經(jīng)營價值:是指企(5)清算價值:是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。(6)課稅價值:是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值。(5)清算價值:是指資產(chǎn)處3.價值類型的選擇資產(chǎn)評估特定目的資產(chǎn)自身的功能、利用方式和使用狀態(tài)評估時的市場條件3.價值類型的選擇三、明確市場價值與非市場價值的意義1.有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的認識,便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了的說明其評估結(jié)果的確切含義。2.便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。適用范圍-與評估目的所要求的評估結(jié)果用途的匹配和適應。使用范圍-評估結(jié)果能否被正確使用或被誤用。三、明確市場價值與非市場價第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則一、資產(chǎn)評估的假設(1)持續(xù)使用假設(繼續(xù)使用)繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用,或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用,資產(chǎn)的價值取決與它對使用者的效用。
持續(xù)使用假設也是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件,以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設又細分為三種具體情況:第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與①在用續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后,將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。②轉(zhuǎn)用續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后,改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途,調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。③移地續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后,改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置,轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。①在用續(xù)用指的是處于使用中(2)公開市場假設公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件,指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上,買者和賣者的地位是平等的,彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間,買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的,而非強制或不受限制的條件下進行的。關于假設中的公開市場可以是區(qū)域的、國內(nèi)的或國際的。(2)公開市場假設(3)清算(清償)假設清算假設是對資產(chǎn)擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言,是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。資產(chǎn)的價格明顯低于公開市場假設下的價格(3)清算(清償)假設二、資產(chǎn)評估的原則1.經(jīng)濟原則(1)預期收益原則預期收益原則是以技術原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價值的最基本的決定因素。預期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)。二、資產(chǎn)評估的原則(2)貢獻原則貢獻原則要求資產(chǎn)價值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻來決定。貢獻原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻,或者是當整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)將蒙受的損失。
(2)貢獻原則(3)替代原則作為一種市場規(guī)律,在同一市場上,具有相同使用價值和質(zhì)量的商品,應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品,具有不同的交換價值或價格,買者會選擇價格較低者。當然,作為賣者,如果可以將商品賣到更高的價格水平上,他會在較高的價位上出售商品。在資產(chǎn)評估中確實存在著評估數(shù)據(jù)、評估方法等合理替代的問題,正確運用替代原則是公正進行資產(chǎn)評估的重要保證。(3)替代原則2.工作原則(1)獨立性原則(2)客觀性原則(3)科學性原則(4)專業(yè)性原則2.工作原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系一、資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系與區(qū)別
(1)資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下,資產(chǎn)會計計價和財務報告利用資產(chǎn)評估結(jié)論,以及資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料兩個方面。第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和(2)資產(chǎn)評估與會計計價之間的區(qū)別①執(zhí)行操作者不同②二者目的不同會計計價的基本目標是為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露服務。資產(chǎn)評估的基本目標是為資產(chǎn)交易和產(chǎn)權變動服務。會計計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn),資產(chǎn)評估是就資產(chǎn)論權益。③二者發(fā)生的前提條件不同(2)資產(chǎn)評估與會計計價之(3)資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別①審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權分離背景下產(chǎn)生的旨在對企業(yè)財務報表所反映的企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷,具有明顯的公正性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟充分發(fā)展,適應資產(chǎn)交易、產(chǎn)權變動的需要,旨在為委托人與有關當事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷,具有明顯的咨詢性特征。②審計人員在執(zhí)業(yè)過程中,要自始至終地貫徹公證、防護和建設三大專業(yè)原則,而資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中則必須遵循供求、替代、貢獻、預期等基本經(jīng)濟原則。(3)資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別③審計工作要以會計學、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等知識為專業(yè)知識基礎,而資產(chǎn)評估的專業(yè)知識基礎,除了由經(jīng)濟學、法律、會計學等知識組成外,工程技術方面的知識,也是其重要的組成部分。④審計主要是對會計報告的審計,為保證會計信息的公允可靠,審計對業(yè)務的處理標準,特別是資產(chǎn)的訂價原則與會計是同一的,如歷史成本。而資產(chǎn)評估自始至終堅持以市場和資產(chǎn)的效用為資產(chǎn)價值判斷的依據(jù)。資產(chǎn)評估在資產(chǎn)計價原則、輸出數(shù)據(jù)原則及技術標準等方面與審計有著質(zhì)的區(qū)別。③審計工作思考題:資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資有何不同?思考題:資產(chǎn)評估與清產(chǎn)核資資產(chǎn)評估學湖北汽車工業(yè)學院經(jīng)濟管理學院周明智E-mail:qcxyzmz@126.comTel產(chǎn)評估學湖北汽車工業(yè)學院經(jīng)濟管理學院周幾點要求:1.上課不允許高聲喧嘩;2.手機關機或振動;3.不允許隨意進出教室;課程考核:開卷-計算題平時成績20%+期末考試成績80%平時成績:考勤、作業(yè)、提問、案例分析幾點要求:賣方資產(chǎn)買方資產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定資產(chǎn)在某一時點的公允價值賣方資產(chǎn)買方資關注兩個新聞:1.2014.7.22,《國務院關于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》(國發(fā)〔2014〕27號)公布取消注冊資產(chǎn)評估師等11項準入類職業(yè)資格。--注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)資格調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格2.
2015.2.26,《不動產(chǎn)登記暫行條例》將從2015年3月1日起施行。--第一個然后:舊版房屋所有權證怎么辦?--第二個然后:商品房使用權70年后怎么辦?--第三個然后:房地產(chǎn)稅征收會怎么辦?關注兩個新聞:基本理論:概論、基本方法評估實務:機器設備評估房地產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估長期投資及其它長期性資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估資產(chǎn)評估案例資產(chǎn)評估報告、程序、準則基本理論:概論、基本方法評第一章概論第一節(jié)資產(chǎn)概述第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及價值類型第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關系第一章概論第一節(jié)第一節(jié)資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)的含義二、資產(chǎn)的類型第一節(jié)資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)一、資產(chǎn)概述會計學中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源,該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。經(jīng)濟學中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟主體擁有或控制的,能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。一、資產(chǎn)概述會計學中的資產(chǎn)資產(chǎn)具有以下基本特征(三者缺一不可)(1)資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。所有權(占有、使用、收益、處分--靜態(tài))產(chǎn)權(平等所有權主體的責、權、利關系-動態(tài))(2)資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源,即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。(3)資產(chǎn)必須能以貨幣計量。資產(chǎn)具有以下基本特征(三者二、資產(chǎn)的分類(1)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類,可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。(2)按資產(chǎn)構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類,可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。(3)按資產(chǎn)能否獨立存在分類,可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。二、資產(chǎn)的分類(1)按資產(chǎn)(4)按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關系分類,可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。(5)按現(xiàn)行企業(yè)會計制度及其資產(chǎn)的流動性分類,可以分為流動資產(chǎn)、長期性投資資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。(4)按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點一、資產(chǎn)評估的概念二、資產(chǎn)評估的特點第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及一、資產(chǎn)評估的概念1.定義
資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員,按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則,根據(jù)特定目的,遵循評估原則,依照相關程序,選擇適當?shù)膬r值類型,運用科學方法,對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。即:資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。一、資產(chǎn)評估的概念1.定義2.包含十個要素一、評估主體--誰來評(評估機構(gòu)和人員)二、評估客體--評什么(評估對象)三、評估依據(jù)--憑什么(相關法規(guī)、準則等)四、評估目的--干啥用(具體用途)五、評估原則--堅持啥(行為規(guī)范-工作原則、執(zhí)業(yè)準則等)六、評估程序--咋樣評(工作步驟)七、評估價值類型--對號否(質(zhì)的規(guī)定)八、評估方法--用啥法(特定技術)九、資產(chǎn)評估假設十、資產(chǎn)評估基準日2.包含十個要素一、評估主3.價格與價值問題:這件古董多少錢買的?值多少錢?價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實,是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實,它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務價值的估計。3.價格與價值4.資產(chǎn)評估的種類按評估對象的構(gòu)成和獲利能力,可分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估;按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為,可分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估,企業(yè)兼并評估,企業(yè)出售評估,企業(yè)改制評估,股權重組評估,中外合資、合作資產(chǎn)評估,企業(yè)清算評估,稅基評估,抵押評估,資產(chǎn)擔保評估,債務重組評估;4.資產(chǎn)評估的種類按資產(chǎn)評估服務的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任,可分為評估、評估復核和評估咨詢;按資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度,可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估。按資產(chǎn)評估服務的對象、評估5.資產(chǎn)評估特點現(xiàn)實性(時點性)以評估基準日為時間參照,按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行評估。1、以實際狀況為依據(jù)2、以現(xiàn)實狀況反映未來3、強調(diào)客觀存在5.資產(chǎn)評估特點市場性模擬市場條件下,對資產(chǎn)確認、估價、報告。1、評估資料源于市場2、評估結(jié)果接受市場檢驗預測性以資產(chǎn)未來時空的潛能說明現(xiàn)實。市場性公正性評估機構(gòu)與人員應與資產(chǎn)業(yè)務的當事人無利害關系——組織保證。評估必須按法定的程序、準則進行——技術保證。咨詢性評估結(jié)論僅僅是資產(chǎn)作價意見,無強制執(zhí)行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。公正性6.資產(chǎn)評估的功能和作用資產(chǎn)評估的功能:評價和評值資產(chǎn)評估的基本作用咨詢管理(2001年12月21日已取消)6.資產(chǎn)評估的功能和作用第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及價值類型一、資產(chǎn)評估的目的
資產(chǎn)評估的目的是說明為什么進行資產(chǎn)評估,評估結(jié)果為何種資產(chǎn)業(yè)務服務。(1)資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。
評估目的估價標準評估方法第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及(2)資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估作為資產(chǎn)估價活動,總是為滿足特定資產(chǎn)業(yè)務的需要而進行的。通常把資產(chǎn)業(yè)務對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。
(2)資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估特定目的:1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:轉(zhuǎn)讓非整體資產(chǎn)2.企業(yè)出售:整體資產(chǎn)產(chǎn)權出售3.企業(yè)兼并:有償接收企業(yè)產(chǎn)權4.企業(yè)聯(lián)營:組成聯(lián)合經(jīng)營實體
5.股份經(jīng)營:股份制
6.中外合資、合作:特定目的資產(chǎn)評估特定目的:1.資產(chǎn)7.企業(yè)清算:破產(chǎn)+終止+結(jié)業(yè)清算
8.抵押:抵押資產(chǎn)獲得貸款
9.擔保:為他家擔保承擔連帶責任
10.企業(yè)租賃:轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)經(jīng)營權獲取租金
11.債務重組:修改債務條件二、資產(chǎn)評估的價值類型1.價值類型的含義
價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性(類型)及其表現(xiàn)形式。對被評估資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同角度反映資產(chǎn)評估的屬性和特征。
特定資產(chǎn)業(yè)務約束估價標準
但并非唯一依據(jù),還需考慮評估的時間、地點、評估時的市場條件業(yè)務當事人的狀況、資產(chǎn)自身狀況。二、資產(chǎn)評估的價值類型1.2.價值類型的分類以資產(chǎn)評估的估價標準分:重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價值。從資產(chǎn)評估假設的角度分:繼續(xù)使用價值、公開市場價值、清算價值。按資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)分:抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。2.價值類型的分類按評估時依據(jù)的市場條件及被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)來劃分的價值類型:(國際資產(chǎn)評估準則)市場價值市場價值以外的價值(非市場價值)按評估時依據(jù)的市場條件及被資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用(或正常使用、最有可能使用)狀態(tài)下可能實現(xiàn)的交換價值的估計數(shù)額?;蛘哒f評估資產(chǎn)價值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場的資產(chǎn)評估價值結(jié)論是市場價值。資產(chǎn)評估中市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值。它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合,它包括了一系列具體的價值形式。例如,在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值、清算價值、課稅價值、特殊價值等。市場價值以(1)在用價值:是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值,而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)的情況。(2)投資價值:是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。區(qū)分:資產(chǎn)的投資價值與投資性資產(chǎn)價值投資性資產(chǎn)價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值。(1)在用價值:是指作為企(3)持續(xù)經(jīng)營價值:是指企業(yè)作為一個整體的價值。由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)整體價值都有相應的貢獻,可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分,即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價值。(非最佳使用狀態(tài))(4)保險價值:是指根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的價值定義所確定的價值。(3)持續(xù)經(jīng)營價值:是指企(5)清算價值:是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。(6)課稅價值:是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值。(5)清算價值:是指資產(chǎn)處3.價值類型的選擇資產(chǎn)評估特定目的資產(chǎn)自身的功能、利用方式和使用狀態(tài)評估時的市場條件3.價值類型的選擇三、明確市場價值與非市場價值的意義1.有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的認識,便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了的說明其評估結(jié)果的確切含義。2.便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。適用范圍-與評估目的所要求的評估結(jié)果用途的匹配和適應。使用范圍-評估結(jié)果能否被正確使用或被誤用。三、明確市場價值與非市場價第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則一、資產(chǎn)評估的假設(1)持續(xù)使用假設(繼續(xù)使用)繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用,或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用,資產(chǎn)的價值取決與它對使用者的效用。
持續(xù)使用假設也是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件,以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設又細分為三種具體情況:第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與①在用續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后,將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。②轉(zhuǎn)用續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后,改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途,調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。③移地續(xù)用指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后,改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置,轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。①在用續(xù)用指的是處于使用中(2)公開市場假設公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件,指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上,買者和賣者的地位是平等的,彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間,買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的,而非強制或不受限制的條件下進行的。關于假設中的公開市場可以是區(qū)域的、國內(nèi)的或國際的。(2)公開市場假設(3)清算(清償)假設清算假設是對資產(chǎn)擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言,是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。資產(chǎn)的價格明顯低于公開市場假設下的價格(3)清算(清償)假設二、資產(chǎn)
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