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房地產(chǎn)評估報告項目名稱:思南縣思唐鎮(zhèn)城北社區(qū)涼水溝組郭朝富擁有的地上建筑物及附屬物等進行估價受托估價單位:貴州惠仕房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司估價人員:陳德武王仁見委托估價方:思南中天投資開發(fā)有限公司估價日期:2010年10月16日房地產(chǎn)估價報告編號:黔惠房銅評(2010)3004號目錄一、封面二、目錄三、致委托方函四、估價師聲明五、估價的假設和限制條件六、《房地產(chǎn)估價結果報告》七、 《房地產(chǎn)估價技術報告》八、 估價對象的相關資料九、 估價機構營業(yè)執(zhí)照(復印件)十、估價機構資質證書(復印件)十^一、注冊估價師資格證書(復印件)致委托方函思南中天投資開發(fā)有限公司受貴單位委托,本公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則,對貴公司委托的思南縣思唐鎮(zhèn)城北社區(qū)涼水

溝組郭朝富擁有的房屋及附屬物進行市場價值評估,估價時點為 2010年8月20日,估價目的為:“為確定被拆遷房屋及附屬物貨幣補償金額而評估其房產(chǎn)及附屬物市場價值?!北竟靖鶕?jù)估價目的,遵循估價原則,采取適宜合理的估價方法,在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上,經(jīng)過測算,結合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析,確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方,并且進入市場無障礙的條件下,于估價時點的公開市場價值為人民幣壹萬伍仟捌佰肆拾肆元整(¥15844.00元)。項目名稱建筑面積(川)建筑結構評估單價(元/m2)總價(元)住宅26.63磚木484.0012889.00附屬物2955.00合計15844.00注:以上為現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)。評估的詳細結果及過程,見《估價結果報告》貴州惠仕房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司二0一O年十月十六日估價師聲明我們鄭重聲明:1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正客觀的專業(yè)分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本次估價的估價對象沒有利害關系,也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見4、我們依照中華人民共和國國建標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析,形成意見和結論,撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察,并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任,但我們對估價的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況,對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,依據(jù)拆遷方及被拆遷方現(xiàn)場勘察、認可的資料進行評估。除非另有協(xié)議,我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。6、沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價報告依據(jù)現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)進行評估,若該測量數(shù)據(jù)出現(xiàn)漏記、錯記或重記,本報告結果應以重新核實的數(shù)據(jù)做相應調整。8、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用,不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構和估價人員同意,估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供,凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果,估價機構和估價人員不承擔相應的責任。9、本估價報告書中內(nèi)容未經(jīng)估價機構書面同意,報告書中的全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表或轉載、復制,報告解釋權為本評估機構所有。參加實堪人員為中國注冊房地產(chǎn)估價師:陳德武王仁見中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊證號聲明人簽字陳德武王仁見0一0年十月十六日估價的假設和限制條件一、 需要特殊說明的事項1本報告評估結果不含評估對象轉移時所需的稅費;2、 委估房地產(chǎn)的建筑面積以委估方及被拆遷方認可數(shù)據(jù)為準;3、 本報告評估結果不含土地使用權價值。二、 評估基準日后的調整事項:評估基準日后、有效期以內(nèi)資產(chǎn)發(fā)生變化時,應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額按實際發(fā)生額進行調整。若資產(chǎn)價值標準發(fā)生變化,并對資產(chǎn)評估價產(chǎn)生明顯影響時,委托方應及時聘請評估機構重新進行估價。三、 評估結果有效的其他條件評估結果是反映評估對象在本次評估目的下的參考價值,沒有考慮將來特殊的交易方式可能追加的價值等對其評估價的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價值的影響。當前述條件情況發(fā)生時,評估結果一般會失效。四、 評估報告使用的限制條件1根據(jù)國家有關規(guī)定,本估價報告書自報告出具之日起計,有效期為一年。超過一年需重新進行評估。2在本報告書有效期內(nèi),若估價對象發(fā)生損壞或其權益發(fā)生重大變化,本報告書及估價結果無效房地產(chǎn)估價結果報告、評估項目名稱思南縣思唐鎮(zhèn)城北社區(qū)涼水溝組郭朝富擁有的房產(chǎn)及附屬物拆遷補償價值評估、委托估價方單位名稱:思南中天投資開發(fā)有限公司聯(lián)系人:電話:地址:、受委托估價方機構名稱:貴州惠仕房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法 人 代 表:孫曉東房地產(chǎn)評估資格證書號:建房估證字[2010]007號資 質 等 級:一級資產(chǎn)評估資格證書編號:0029059批 準 文 號:財評函字 (1999)12號銅仁聯(lián)系地址:銅仁市解放路2號(大十字楊伯照相館二樓)聯(lián) 系 電 話:0856—5224168聯(lián)系人:鐘顯斌四、估價對象概況

①房屋情況統(tǒng)計表項目名稱建筑面積(川)建筑結構(備注)住宅26.63磚木建成年代不詳注:以上為現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)②附屬物情況表項目名稱數(shù)量單位備注水泥地平6.90m2(兩眼)節(jié)柴灶1.00個石水缸2.00個豬槽2.00個石磨子1.00個苕坑1.00個衛(wèi)星接收器1.00戶水立戶1.00戶申立戶1.00戶照明線路(明線)26.63m以房屋建筑面積計算注:以上為現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)五、估價目的為確定被拆遷房屋及附屬物貨幣補償金額而評估其房產(chǎn)及附屬物市場價值。六、估價時點二0一0年十月二十日七、本次評估項目的價值定義為:委估對象于現(xiàn)實正常使用情況下的公開市場價值,不考慮抵押、查封、租賃等因素的影響。八、估價依據(jù)(一)委托方與本估價機構簽訂的房地產(chǎn)估價委托方;(二)委托方提供的資料及相關證件;(三)中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;(四) 《中華人民共和國擔保法》;(五) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;(六) 《中華人民共和國土地管理法》;(七) 《2004年貴州省建筑工程計價定額》及相關調價文件;(八) 估價人員掌握和搜集的有關估價資料和市場信息;(九)思南縣物價局文件思價發(fā)〔2009〕68、〔2008〕56號。九、估價原則本評估報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下,結合估價目的對估價對象進行評估(一)合法原則:要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。(二)最高最佳使用原則:要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行,經(jīng)過充分合理的論證,能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。(三)替代原則:要求房地產(chǎn)估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價值。類似房地產(chǎn)是指其實物、權益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權益、區(qū)位狀況相同或相當?shù)姆康禺a(chǎn)。(四)估價時點原則:要求房地產(chǎn)估價結果是估價對象在估價時點時的客觀合理價值或價值。在不同的時間,同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價值。估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間點。(五)公平原則:要求房地產(chǎn)估價人員應站在中立的立場上,求出對各方當事人來說都公平合理的價值。十、評估程序及方法(一)評估程序1、由專業(yè)人員組成評估小組;2、到現(xiàn)場勘察,收集相關市場資料;3、調查核實有關法律文件,制定評估工作計劃;4、進行評定估算,完成評估報告。(二)評估方法的選取住宅房地產(chǎn)根據(jù)其特征和用途,宜采用重置成本法進行評估,首先求取建筑物的重置單價,再按其使用年限,現(xiàn)場勘察的建筑物狀態(tài)、使用和維護情況,對照《房屋完損等級評定標準》,確定評估對象的成新率,最后評定其價值。計算公式為:房地產(chǎn)評估價值=重置單價X(1折舊率X折舊年限)成新率)(1土其他因素調整率)X建筑面積(三)評估測算過程:1、 建筑物及附屬物重置價值參照本地根據(jù)《貴州省建筑工程計價定額2004版》結合本地材料價值和人工費用及稅費、利潤區(qū)類似建筑物的工程造價信息,確定建筑物重置成本價值。2、 建筑物成新率確定通過建筑物的實際有效使用年限的考察確定其實體損耗,并結合實地勘察了解的!況。參照《房屋完損等級評定標準》,確定評估對象的成新率(折舊年限)十一、估價報告應用的有效期隨時間的變化,評估對象的價值也應作相應的調整,故本報告的有效期為:自報告出具之日起計,即自2010年10月16日至2011年10月15日止有效。十二、估價日期本估價報告的估價日期為2010年8月20日至2010年10月16日。十三、估價結果經(jīng)過估價人員采用科學、獨立、客觀的分析和測算,評估對象在 2010年8月20日的公開市場價值為人民幣壹萬伍仟捌佰肆拾肆元整(¥15844.00元)。十四、中國注冊房地產(chǎn)估價師簽字

估價人員資格證書注冊證號項目負責人估價人員資格證書注冊證號項目負責人陳德武中國注冊房地產(chǎn)估價師估價人員陳德武中國注冊房地產(chǎn)估價師王仁見中國注冊房地產(chǎn)估價師貴州惠仕房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司六日房地產(chǎn)估價技術報告一、 個別因素分析估價對象為位于思南縣思唐鎮(zhèn)城北社區(qū)涼水溝組 郭朝富擁有的房屋及附屬物等,該房屋建筑年代不詳,總建筑面積為: 26.63平方米。該房地產(chǎn)所處區(qū)域一般,維護較好,周圍環(huán)境較好,交通一般。(注:詳見附件)二、 區(qū)域因素分析估價對象位于思南縣,交通狀況一般,各項配套服務設施一般。三、 市場背景分析1、一般因素(1)城市資源狀況思南縣位于貴州省東部烏江中下游,銅仁地區(qū)南部邊緣,東臨印江縣,南接石阡縣,西臨風崗縣,北靠德江縣??h城距貴陽360公路,距銅仁187公里,距遵義205公里;全縣土地總面積2230平方公里,人口62.52萬人,縣城所在的思塘鎮(zhèn)位于全縣地理中心,該鎮(zhèn)管轄27個村委會,總土地面積73.52平方公里。地熱、地貌:思南縣地處貴州高原武陵山脈和大類山脈之間,南北走向的烏江是兩大山脈的自然分界線,整個地勢受烏江切割的影響,北、東、西三面較高,中間烏江河谷較低,境內(nèi)最高海拔1363米,最低海拔340米,地貌以滲蝕、侵蝕山地和丘陵地貌為主,大致分為山地、丘陵、崗地、壩地及水面等五類。分別占全縣土地總面積為 46.2%、38.7%、8.5%、5.5%、1%。氣候、水文:思南縣屬中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū),具有春、夏較長,秋季較短,冬暖夏熱,冰雪偏少的特點,年降水量1154.3毫米,最高氣溫 40.7C,最低氣溫-5.5C,境內(nèi)284條大小河流均以烏江為排泄而呈網(wǎng)絡狀布全縣,河網(wǎng)密度 24公里/百平方公里。全縣耕地1230564畝,占全縣總面積的 36.9%,林地920032.9畝,森林覆蓋率23.08%,園地5128.4畝,牧草地384777.6畝,居民及城鎮(zhèn)工業(yè)用地49072.4畝,交通用地14653.7畝,水域用地45429.9畝,未利用地58134.2畝。作物以糧食為主,經(jīng)濟作物以烤煙為主。是全國優(yōu)質烤煙生產(chǎn)基地縣;主要礦產(chǎn)為原煤,年生產(chǎn)原煤25萬噸左右,能滿足各行業(yè)生產(chǎn)、生活需要。全縣管轄27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)(其中建制鎮(zhèn)十三個),全縣GDP逐年增長,地方財政逐年增收,社會商品零售總額逐年增大,糧食總產(chǎn)量逐年增多,工業(yè)產(chǎn)品主要有煤、復合肥、炸藥、水泥、白酒,農(nóng)畜產(chǎn)品主要有水稻、烤煙、油菜、生豬、牛羊等。交通:全縣交通以運輸為主、水路運輸為主為輔,陸上有省道(銅遵線、思石線)為主干線,全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有縣鄉(xiāng)村公路形成網(wǎng)絡,全縣公路通車里程 623公里,省道130公里,縣道493公里,水電力條件:縣城已與國家電網(wǎng)相連,初步完成了農(nóng)村電網(wǎng)改造,縣內(nèi)水電站能滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展需要,即將竣工的思林電站是烏江流域水電梯級開發(fā)的國家重點建設西電東送項目,其裝機容量較大。供水條件:全縣已建成固定、移動通訊網(wǎng)絡,覆蓋全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地,移動電話用戶1.6萬戶,固定電話用戶2.1萬戶。教育、醫(yī)療、服務條件:縣城有高、初中學個各2所、師范1所,思南中學、思南師范均面向外縣招生,是西五縣的教育中心。門診、住院、中醫(yī)院各一所,醫(yī)療設施齊全。服務行業(yè)有全地區(qū)最大、設施最齊全的賓館一座。(2)房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況該縣的房地產(chǎn)制度嚴格按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,房地產(chǎn)市場已形成一定規(guī)模,且市場發(fā)育良好,交易活躍。城鎮(zhèn)職工住房全面實行商品化。縣城的舊城改造力度逐年加大,外來投資房地產(chǎn)的客商逐年增多,這對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展將起到積極的推動作用。土地使用制度已全面實行改革,變土地無償無限期無流動使用為有償有限期有流動使用制度,對經(jīng)營性用地已全面實行公開招標拍賣掛牌出讓。土地出讓價值處于全區(qū)中上水平?;鶞实貎r已于2004年更新。而縣城的城南片區(qū)土地出讓為全區(qū)的土地出讓起到了模范作用,尤其是土地出讓工作的可操作性,其透明度、公正性均處于全區(qū)市場配置土地資源的前沿。(3)產(chǎn)業(yè)政策根據(jù)地委、行署的有關精神,“興工富區(qū)、旅游活區(qū)”戰(zhàn)略已全面實施。隨著縣城東部、南部及北部新區(qū)的建設和發(fā)展,縣委、縣政府出臺了相關招商引資文件,大力發(fā)展思南的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),引進外資,加大基礎設施投入,對來思南投資的客商在許多方面都給以優(yōu)惠政策,尤其在地方稅及土地使用方面政策更活,辦法更靈未來該縣漿大力推動房地產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)、輕工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為提高全縣的GDP打下堅實的基礎。(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃較差,現(xiàn)隨著舊城改造力度的加大,思南的城市規(guī)劃重點在東西城區(qū)的住宅及配套設施方面,規(guī)劃格局體現(xiàn)了山青水秀的特點,突出烏江的功能。隨著規(guī)劃的更新,城區(qū)已發(fā)生了很大程度的變化,未來縣城將發(fā)展成為以商住為主、工業(yè)為輔、旅游次之的心的城市規(guī)劃格局,逐步向現(xiàn)代化小城市邁進。(5)城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況目前縣城社會經(jīng)濟主要以商服業(yè)為主,輔以部分工業(yè)經(jīng)濟,經(jīng)濟布局不合理,發(fā)展水平、綜合實力較弱。四、最高最佳使用分析估價對象設計用途為住宅用房和其他生產(chǎn)生活設施用房,現(xiàn)狀用途為住宅和其他生產(chǎn)生活設施用房,保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利,目前的使用現(xiàn)狀為最高最佳使用狀態(tài)。五、估價方法選用根據(jù)估價目的及估價對象的狀況,可以分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法【市場比較法是指在求取估價對象房地產(chǎn)價值時,將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)已知價值修正得出估價對

象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價值的一種估價方法】、重置成本法【重置成本法是指首先估測被評估象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價值的一種估價方法】、重置成本法【重置成本法是指首先估測被評估房地產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估房地產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估房地產(chǎn)價值的一種評估方法】 、收益法【收益法是指通過估測被評估房地產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷房地產(chǎn)價值的一種評估方法】 、假設開發(fā)法【假設開發(fā)法其實質就是剩余法,假設開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)的預期開發(fā)價值扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后,依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法】四種。根據(jù)待估房地產(chǎn)的現(xiàn)狀用途(住宅用房),收益法及假設開發(fā)法不宜采用。原因是:假設開發(fā)法是在某一區(qū)域房地產(chǎn)市場加以極少或者沒有市場交易可比案例的情況下采用,對于本次評估的住宅房地產(chǎn)是按現(xiàn)狀用途進行評估, 如果采用假設開發(fā)法評估,其結果會偏離區(qū)域正常的市場價值,故不宜采用。本次評估也不予采用收益法,主要是收益法中的客觀純收益難以確定,即使可以通過調查得到現(xiàn)狀條件不同一路段住宅用房的租金情況,但資本化率不易確定,如果資本化率確定不符合區(qū)域的實際情況,則評估結果也是會偏離區(qū)域正常市場 價值的。因本次評估不含土地使用權

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