大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景

四大公司規(guī)模擴(kuò)張的行業(yè)大環(huán)境萬科中長期規(guī)劃項(xiàng)目初期報(bào)告標(biāo)桿研究報(bào)告之1.5大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!二戰(zhàn)以后，住房需求大于住房供應(yīng)，房地產(chǎn)開始了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期美國的住房擁有率變化(%)北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!PQ供應(yīng)曲線需求曲線需求曲線北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!19001900在紐約西南的布魯克林區(qū)的“Sunset”公園建立了第一個(gè)芬蘭移民的定居點(diǎn)；同年紐約成為美國歷史上第一個(gè)采用綜合性的分區(qū)管理法律進(jìn)行管理的城市。聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)也就是現(xiàn)在的FannieMae，在聯(lián)邦政府的主導(dǎo)下成立。75%的美國城市人口居住在租借的套間或平房內(nèi)；通過郵購定制目錄，活動(dòng)房屋（定制房屋）逐漸流行起來；當(dāng)時(shí)住宅購買主要通過現(xiàn)金交易進(jìn)行，沒有長期的借貸金融服務(wù)第一棟牧場住宅在加利福尼亞州建成，這種住宅也被稱為Bungalows。該類型的住宅于1905-1910年迅速在美國的其他地方流行起來。由于它流行范圍廣、大眾買得起而被形容成“所有美國人的住宅”1905洛杉磯市議會(huì)通過“居住社區(qū)條例”，這是美國歷史上第一個(gè)關(guān)于土地使用的法律文件。1908所得稅管理?xiàng)l例是由議會(huì)制定，它是根據(jù)1913年的稅收法案而制定,它包括對住宅抵押利率方面的一些規(guī)定。19131916美國高等法院推翻1896年制定的Plessyv.Ferguson法規(guī)。宣布關(guān)于種族隔離的法規(guī)不合法，因?yàn)檫@個(gè)法規(guī)限制其他種族的生存，只有非洲的美國人才可以生存。1917第一部房地產(chǎn)所有權(quán)證的法律在密歇根州頒布。1919國家住宅法頒布，成立聯(lián)邦住宅管理機(jī)構(gòu)（FHA）。不動(dòng)產(chǎn)抵押借款保險(xiǎn)程序（包括FHA的任務(wù)），刺激固定利率的抵押貸款方式的形成。19341938第一個(gè)土地使用法國家住宅法頒布,住宅管理機(jī)構(gòu)（1934）；聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)成立193819082003北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!1973人口普查現(xiàn)實(shí)在美國有200萬棟公寓性質(zhì)的大樓供居民居住。美國住宅和城市發(fā)展部和美國人口局開始印制“美國住宅調(diào)查”一書。該書現(xiàn)已成為進(jìn)行國家統(tǒng)計(jì)和人口統(tǒng)計(jì)學(xué)研究的重要資料來源。住宅和社區(qū)發(fā)展管理辦法頒布。1974新澤西洲的高等法院制定法規(guī)指出市政當(dāng)局不能忽視由于采用區(qū)域管制條例而造成的對低收入人群建房需求的影響。1975年度現(xiàn)房銷售達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的398.6萬套,這個(gè)紀(jì)錄保持到1996年；作為今天“可調(diào)節(jié)利率的抵押貸款”的前一種貸款形式“可變利率抵押貸款”在這年被加利福尼亞的儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)引入加州。197819801981解除FHA抵押貸款利率的限制，成為可調(diào)整的抵押貸款利率（ARMs）。1983盡管有大部分人持反對意見，但抵押利息和財(cái)產(chǎn)稅扣減條例仍然保留在1986年的稅收改革條例內(nèi)。低收入家庭住宅的稅收扣除條例頒布，刺激低收入家庭的私有住宅發(fā)展。19861988住宅和社區(qū)管理辦法頒布1974可調(diào)整抵押貸款利率（ARMS）出現(xiàn)；公寓成為重要的住宅形式；公平住宅法修訂198819002003銀行最優(yōu)惠貸款利率達(dá)到18.87%，創(chuàng)49-00年的最高紀(jì)錄。公平住宅法律修訂，禁止對帶小孩的家庭和殘疾人實(shí)施住宅歧視。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!美國關(guān)于住房政策的變遷11908，ResidenceDistrictOrdinance：國家最早的相關(guān)法律，當(dāng)時(shí)的主要目的是防止火災(zāi)或其他與居民生活有關(guān)的其他麻煩事。1916，prehensivecitywidezoninglaw.：主要對城市內(nèi)房屋的高度和結(jié)構(gòu)提出要求，對用于建房的土地的占有率提出限制；以及對院子和空地的大小提出限制；對土地的使用進(jìn)行分區(qū)管理，超過分區(qū)限制的建筑建會(huì)受到處罰并不被允許修建。目的主要是對城市土地的使用進(jìn)行規(guī)劃。

1917，種族隔離條例設(shè)定一些限制，在被限制的地方，只有African-Americans能生存。在Plessyv.Ferguson，高等法院為此建立一條專為鐵路旅行而制定的“隔離但平等”的條例。該條例很快被傳播開，用于解決種族關(guān)系，同時(shí)一些不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營者依據(jù)該條例去指導(dǎo)購房者去一些以前不能購房的地域購房。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!美國關(guān)于住房政策的變遷31954綜合性的住宅法律擴(kuò)大到城市更新開發(fā)項(xiàng)目的管理，并頒布城市更新管理?xiàng)l例。1956重新修訂綜合性的住宅法律的相關(guān)內(nèi)容，將其內(nèi)容覆蓋到貧民區(qū)的治理工作。1959對綜合性住宅法修訂，規(guī)定對于新建或重新安置的住宅，如果其居民過半數(shù)是老人，就可享受到FHA的保險(xiǎn)抵押貸款服務(wù)。.1961住宅法（49年以來最綜合的住宅類的法律）頒布實(shí)施，這個(gè)法律的主要目的是提高低收入和中等收入家庭的住宅條件，減小城市的衰敗和擁擠，刺激建筑業(yè)的發(fā)展（建筑業(yè)在60-61年不景氣）。公民權(quán)利協(xié)會(huì)出版劃時(shí)代的報(bào)告，其主要內(nèi)容關(guān)于住宅歧視。1962Kennedy總統(tǒng)頒布總統(tǒng)行政命令11063號(hào)，禁止在住宅修建、購買和享受金融貸款服務(wù)的時(shí)候?qū)嵤┓N族歧視的行為，并成立“住宅平等權(quán)益總統(tǒng)委員會(huì)”。1964綜合性的住宅法律授權(quán)FannieMae聯(lián)營抵押貸款業(yè)務(wù)，并且可以將抵押貸款利率所得向私人投資者出售。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!美國關(guān)于住房政策的變遷51974住宅和社區(qū)發(fā)展管理辦法頒布：主要關(guān)注社區(qū)的發(fā)展，包括關(guān)注社區(qū)內(nèi)的中、低收入家庭的住宅條件和舊房的安全性管理，同時(shí)關(guān)注社區(qū)的文化建設(shè)。1982Reagan總統(tǒng)委員會(huì)關(guān)于住宅的報(bào)告出版，這份報(bào)告主要關(guān)注居民住宅的“可購買性”（居民是否有能力購買、買得起）。1983NAHB成立居民住宅研究機(jī)構(gòu)，提供相關(guān)的教育和職業(yè)培訓(xùn)；同年解除FHA抵押貸款利率的限制，成為可調(diào)整的抵押貸款利率（ARMs）。1988公平住宅法律修訂，禁止對帶小孩的家庭和殘疾人實(shí)施住宅歧視；NAHB頒布“國家住宅方針”，旨在將公民住宅水平向上推進(jìn)一個(gè)層次。1989FreddieMac股票公開發(fā)售，公司規(guī)章進(jìn)行修改以適應(yīng)董事會(huì)成員的推選。1996，鉛基漆是一種在以鉛作為主要成分的漆，該種漆在住宅行業(yè)的大量使用可能導(dǎo)致居住者鉛中毒。鉛中毒可導(dǎo)致對大腦和其他器官的永久性傷害，如智力減退，行動(dòng)異常，還可能導(dǎo)致孕婦的畸形胎兒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1978年以前修建的住宅，有75%的住宅建設(shè)過程中較大量使用鉛基漆。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!行業(yè)發(fā)展與抵押貸款利率的關(guān)系

新屋銷售套數(shù)抵押貸款利率新屋銷售套數(shù)1

抵押貸款利率-0.708027081不難看出，住宅的銷售與抵押貸款利率呈現(xiàn)比較明顯的負(fù)相關(guān)特性（-0.71），即年度新屋銷售狀況與抵押貸款利率之間呈一定的反比關(guān)系北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!50年后美國住宅產(chǎn)業(yè)變化（每年新開工套數(shù)）資料來源：美國商務(wù)部新開工套數(shù)（000S）新開工套數(shù)（000S）19501960197019801990200025002000150010005000多家庭住宅單家庭住宅250020001500100050001950-2000年平均每年新開工住宅套數(shù)=1，5021950-2000年平均每年新開工單家庭住宅套數(shù)=1，092北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!1948肯尼迪總統(tǒng)簽署法律“HousingAct”，該法律將FHA抵押保險(xiǎn)的覆蓋范圍擴(kuò)大到分戶出售的公寓大廈。關(guān)注中、低收入者，為當(dāng)時(shí)不景氣的建筑業(yè)注入活力。FreddieMac成立抵押證券市場用以支持傳統(tǒng)住宅貸款業(yè)務(wù)，二級(jí)抵押市場出現(xiàn)。美國高等法院裁決按人種限定居住區(qū)域的政策不再適用（作廢）（該法律在1917年制定出，規(guī)定哪類（種族）可以或不允許進(jìn)行住宅財(cái)產(chǎn)的銷售）。在1949年的“HousingAct”中,聯(lián)邦政府提出宏偉的目標(biāo)：“為每一個(gè)美國家庭提供大方的具有良好的居住條件的住宅”1949從波多黎各引入的公寓大廈的住宅形式逐漸在美國市場出現(xiàn)（波多黎各是從古巴引入的這種住房）；FHA抵押貸款利率是4.25%，金融服務(wù)手段有限1950綜合性的住宅法律頒布并根據(jù)實(shí)際情況不斷修正。1954---19591961國家住宅和城市規(guī)劃部成立，體現(xiàn)國家對公民住宅條件的重視。196562年肯尼迪總統(tǒng)11063號(hào)行政令頒布；68年平等住宅法頒布，關(guān)注公民的平等住宅權(quán)益。國會(huì)通過“國家洪水保險(xiǎn)程序”，使屋主可以享受到與住宅洪水有關(guān)的保險(xiǎn)。1962---19681970政府提出宏偉目標(biāo)（1949）；出現(xiàn)公寓1950二級(jí)抵押市場出現(xiàn)（1970）；關(guān)注住宅調(diào)查，出版相關(guān)書籍1973190020031966國家歷史保護(hù)法推廣這樣一種思想：通過歷史保存而不是新建建筑來作為一種提供住宅的手段。這項(xiàng)條款的實(shí)施，完成了對國家歷史住所的登記，同時(shí)完善對歷史保護(hù)項(xiàng)目的租借程序。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!190019891994199519961999擁有住宅的家庭比率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的68.6%20032003關(guān)注居住者環(huán)境，銷售創(chuàng)歷史新高1996擁有住宅的家庭比例達(dá)到68.6%FreddieMac股票公開發(fā)售。FannieMae承諾提供1萬億美元的抵押貸款給少數(shù)民族、居住在城市內(nèi)的收入低于本地中等水平的人、新的移民和有特殊需求的人。Clinton總統(tǒng)宣布公民住宅擁有率在2000年達(dá)到67.5%的戰(zhàn)略目標(biāo)。該年3月，“鉛基漆”事件敗露后，由美國環(huán)境保護(hù)署和美國住房和城市發(fā)展部共同簽署相關(guān)條例。該條例要求銷售方和在1978年以前的業(yè)主需要在銷售房屋或出租房屋時(shí)向購買者或租賃者告知潛在危險(xiǎn)。約420萬套房屋被賣出，創(chuàng)有歷史記載的最高紀(jì)錄NAHB,HUD和各州州長承諾在下一個(gè)十年在全國的城市和老城區(qū)修見超過100萬套新型住宅。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!美國關(guān)于住房政策的變遷21934國會(huì)通過并頒布實(shí)施NationalHousing法律，同年組建theFederalHousingAuthority(FHA).該部門鼓勵(lì)銀行、建筑和貸款機(jī)構(gòu)等向住宅建筑、農(nóng)場建筑提供貸款。1937，國會(huì)通過另外一個(gè)與NationalHousing相關(guān)的法律，該法律要求FHA致力于清除國內(nèi)的貧民建筑。FHA組織相關(guān)部門為當(dāng)?shù)卣峁╅L達(dá)60年的低息貸款用于修建公寓式住宅。這種房屋的租金是固定的并只能提供給低收入家庭。到1941，該機(jī)構(gòu)輔助修建超過120，000的住宅。1949，HousingActing：國會(huì)認(rèn)為國家安全、社會(huì)福利、以及人民的健康和生活條件等問題都與人們居住環(huán)境密切相關(guān)。通過清除貧民住宅來減少低于標(biāo)準(zhǔn)住房條件的人員比例，采取切實(shí)措施盡快實(shí)現(xiàn)居者有合乎標(biāo)準(zhǔn)的房屋條件,這是對國家安全、社會(huì)進(jìn)步和財(cái)富積累十分重要。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!美國關(guān)于住房政策的變遷41965成立國家住宅和城市發(fā)展規(guī)劃部。其作為一個(gè)內(nèi)閣部門的身份體現(xiàn)國家對公民住宅發(fā)展的重視。1966國家歷史文物保護(hù)法：是對國家歷史文化遺產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)的相關(guān)法律，其中包含NationalRegister部分，NationalRegister條例協(xié)調(diào)并鼓勵(lì)公眾去確認(rèn)、評(píng)估并保護(hù)國家的歷史文化遺產(chǎn)。歷史文化遺產(chǎn)主要包括：文化名城區(qū)、遺址、建筑、結(jié)構(gòu)、以及其他具有明顯的美國歷史、建筑、考古、工程和文化氣息的物品。NationalRegister部門是NationalParkService的下屬部門，而后者是美國內(nèi)務(wù)部的一部分。1968平等住宅法頒布，禁止在公共或私有住宅活動(dòng)中從事一切與種族、膚色、宗教信仰和原居住國相關(guān)的歧視活動(dòng)。約翰遜總統(tǒng)委員會(huì)出版一份關(guān)于住宅質(zhì)量和住宅受有權(quán)的報(bào)告。1968FannieMae成為一個(gè)私人股份制公司，其職權(quán)范圍更廣，可以從事傳統(tǒng)抵押貸款的業(yè)務(wù)操作。國會(huì)通過“國家洪水保險(xiǎn)程序”，使屋主可以享受到與住宅洪水有關(guān)的保險(xiǎn)。北京錫恩企業(yè)管理顧問公司ZionConsultingConfidential大公司規(guī)模擴(kuò)張之路的背景共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!政策對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到推波助瀾的作用資料來源：美國商務(wù)部新