房地產項目的投資與融資

第三篇實施篇（6，7，8，9，10）房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!6房地產項目的投資與融資導讀本章首先介紹了房地產項目開發(fā)建設投資的構成和估算方法，然后闡述了房地產項目融資的主要渠道和融資方案的選擇方法，在此基礎上介紹了房地產項目投融資風險識別、評估的方法和處理建議。本章的學習重點是房地產開發(fā)投資估算方法、融資渠道，難點是房地產投融資風險評估。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!6房地產項目的投資與融資6.1房地產項目投資估算6.1.1房地產投資房地產投資，是指投資主體以獲得未來的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定量的資金，直接或間接從事房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。房地產投資所涉及的領域主要有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業(yè)等。分為直接投資和間接投資。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!6房地產項目的投資與融資6.1.2房地產開發(fā)建設投資的構成房地產開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金，其中經營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等（見下表6-1）。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!6房地產項目的投資與融資6.1.3房地產開發(fā)項目開發(fā)建設投資估算方法（1）土地費用土地費用為出讓或轉讓合同價，再加上相應的交易契稅。（2）前期工程費一般項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用支出可按其占項目總投資的一定比例估算?；蛘甙凑諏嶋H列入。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!6房地產項目的投資與融資（4）期間費用期間費用包括管理費用、銷售費用和財務費用等。管理費可按項目總投資的2%~3%，或按開發(fā)建設投資中土地費用、前期工程費和建安工程費等三項費用之和的3%計算。銷售費用約占銷售收入的4％~6％。利息根據(jù)預算的貸款額和項目開發(fā)周期確定。利息以外的其他融資費用一般占利息的10%左右。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!6房地產項目的投資與融資（6）其他費用其他費用主要包括臨時用地費、臨時設施費、標的審查費、招標管理費、開發(fā)管理費、工程監(jiān)理費、工程質量監(jiān)督管理費等。這些費用一般按當?shù)赜嘘P部門的收費規(guī)定進行估算。（7）不可預見費不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%~7%估算。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!6房地產項目的投資與融資6.2.2影響房地產融資的主要因素分析影響房地產項目融資的因素具體可分為融資資源、融資能力與融資環(huán)境三個方面。（1）融資資源因素資源是企業(yè)自身擁有或可以獲取并用以提供競爭力基礎的資產。房地產企業(yè)的融資資源包括有形資源和無形資源。有形資源因素。包括：市場資源、利益相關者資源（客戶、股東、企業(yè)員工、合作伙伴、供應商、分包商、競爭對手等）、生產資源和媒體資源等。無形資源因素。

房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!6房地產項目的投資與融資（3）融資環(huán)境因素財務環(huán)境因素。財務環(huán)境包括企業(yè)的財務經營狀況、企業(yè)資產規(guī)模、企業(yè)注冊性質、公司財務政策等。金融投資環(huán)境因素。金融投資環(huán)境主要包括房地產金融政策的影響、房地產金融市場體系的狀況以及區(qū)域投資環(huán)境。

房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!6房地產項目的投資與融資上市融資：直接上市，借殼上市，上市后再融資。本質上兩種，見下圖6.1。直接上市（IPO）國內直接上市香港IPO海外上市ST公司重組等場外協(xié)議轉讓增發(fā)、可轉債、配股等借殼上市上市后再融資上市融資房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!6房地產項目的投資與融資合作開發(fā)：合作開發(fā)是指兩個或兩個以上的房地產企業(yè)為了實現(xiàn)資源共享、風險共擔、優(yōu)勢互補、增強競爭能力等戰(zhàn)略目標，以承諾和信任為基礎形成的各種合作行為。

幾種主要的合作方式見下表。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!6房地產項目的投資與融資房地產信托融資：房地產信托是金融信托業(yè)與房地產業(yè)相互融合的產物。從資金信托的角度出發(fā)，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。相比銀行貸款、上市融資等融資方式，房地產信托融資具有產品設計靈活、融資規(guī)模彈性大、項目審批快的優(yōu)勢。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!6房地產項目的投資與融資房地產典當融資：房地產典當是指房產所有者或土地的使用者以其所擁有的房地產作抵押向典當行借款，并在約定的時間內付清本息，贖回房地產的一種融資行為。房地產典當融資以其快速、短期、便捷的特性，可滿足中小開發(fā)商小額、應急、短期資金需求。但典當融資的成本很高，而且融資風險較大。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!6房地產項目的投資與融資（2）中小開發(fā)企業(yè)。股權融資合作開發(fā)信托融資和夾層融資?！八淖C”齊全之前的“過橋”融資至關重要。合理降價銷售，加快資金回流。典當融資和民間借貸融資。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!6房地產項目的投資與融資（2）房地產投資風險全過程管理按照全面風險管理的理論，房地產風險管理是指房地產項目對可能遇到的風險進行預測、識別、評估、處理、監(jiān)控，并在此基礎上有效地處置風險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障的科學管理方法。其一般流程如圖6.2所示。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!6房地產項目的投資與融資6.3.2主要風險識別（1）主要風險因素。我們把按項目的實施過程劃分為四個階段：投資機會選擇和決策階段風險、前期工作階段風險、建設階段風險和運營管理階段風險。對房地產項目投資者而言，項目投資的各個階段的風險表現(xiàn)是不同的，它伴隨著各個階段的主要任務而產生。各個階段投資風險因素見下表6.3所示。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!6房地產項目的投資與融資（2）風險識別的方法。房地產項目投資風險識別的方法很多，常見的方法包括：頭腦風暴法、幕景分析法、德爾菲法、流程圖法、系統(tǒng)分析法、敏感性分析法、風險調查法、因果分析法等。一般要綜合運用。

房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!確定風險識別的對象收集處理風險信息選擇識別方法工具確定風險事件分類預測風險事件結果提交風險識別報告過程結束？是否風險管理人員的經驗頭腦風暴法、幕景分析法、流程圖法、德爾菲法、風險調查法等圖6.2房地產項目投資風險識別程序房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!6房地產項目的投資與融資（2）綜合風險評估法調查打分法。模糊綜合評價法。層次分析法。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!6房地產項目的投資與融資（2）風險轉移。風險轉移是指采取一定的技術措施轉移投資風險的承擔者，按照措施的不同，風險轉移的形式又可分為三種類型：合同形式的風險轉移。財務責任形式的風險轉移。保險形式的風險轉移。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!序號項目名稱總額估算說明1土地費用出讓合同價或轉讓合同價款+交易契稅2前期工程費用根據(jù)實際支出和當?shù)赜嘘P計費標準估算3基礎設施建設費根據(jù)當?shù)赜嘘P計費標準估算4建筑安裝工程費根據(jù)項目實際情況結合當?shù)卦靸r水平綜合確定5公共配套設施建設費根據(jù)配套實際情況結合北京造價水平綜合確定6管理費用取第1、2、4項之和的3%7財務費用根據(jù)項目的融資額度和融資期限而定8銷售費用按項目銷售收入的4~6％計算9開發(fā)期稅費根據(jù)國家和地方有關法規(guī)標準執(zhí)行10其他費用按當?shù)厥召M規(guī)定進行估算11不可預見費取第1-10項各項費用之和的3%-7%合計第1-11項費用之和表6.1建設投資估算表（1-5項為開發(fā)直接費，6-11為開發(fā)間接費。）

房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!6房地產項目的投資與融資（3）房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費，包括建筑安裝工程費、公共配套及基礎設施費。建筑安裝工程費：單元估算法；單位指標估算法；工程量近似匡算法；概算指標估算法；類似工程經驗估算法（以概算指標方法）公共配套設施費?？蓞⒄战ò补こ藤M的估算方法，按規(guī)劃指標和實際工程量估算?；A設施費。通常采用單位指標估算法來計算。

房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!6房地產項目的投資與融資（5）開發(fā)期稅費一般房地產開發(fā)企業(yè)應當繳納的稅種包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等；繳納的費用項目包括市政支管線分攤費、供電貼費、建設費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。參照稅目、稅種和相應稅率計算。

房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!6房地產項目的投資與融資6.2房地產融資方案選擇6.2.1房地產融資概述（1）房地產融資。所謂房地產融資，是指房地產開發(fā)企業(yè)圍繞房地產開發(fā)、流通以及消費整個環(huán)節(jié)所進行的籌資和融通資金的活動。（2）房地產金融市場體系?，F(xiàn)代房地產金融體系是由一級市場和二級市場共同構建的。一級市場是借貸雙方圍繞資金進行初始交易的市場，包括以銀行為主金融機構的信貸、房地產企業(yè)證券、債券、信托、基金等籌融資活動；二級市場是對一級市場中的產品進行再次交易流通的市場，主要指房地產抵押信貸資產證券化。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!6房地產項目的投資與融資（2）融資能力因素房地產企業(yè)的融資能力由自有資金融資能力、負債融資能力和權益融資能力構成。自有資金融資能力因素。房地產企業(yè)的自有資金融資能力主要由企業(yè)的盈利能力決定。負債融資能力因素。這就要求房地產企業(yè)要有比較高的資產運營能力、贏利能力和償債能力。權益融資能力因素。房地產企業(yè)的權益融資能力表現(xiàn)為企業(yè)能爭取到投資者多大的投資額度。

房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!6房地產項目的投資與融資6.2.3房地產融資的主要渠道（1）內部融資自有資金融資預售收入（購房款或定金）（2）外部融資銀行貸款：銀行貸款是房地產開發(fā)的傳統(tǒng)融資模式，同時也是我國房地產融資的主要渠道。包括流動資金貸款；房地產開發(fā)項目貸款；房地產抵押貸款三種。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!6房地產項目的投資與融資海外投資基金：有三種方式—直接設立房地產開發(fā)企業(yè)，自主開發(fā)項目—與國內房地產公司結成聯(lián)盟，共同投資開發(fā)項目；—直接收購國內房地產物業(yè)，通過長期持有或出售獲取利潤。

房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!6房地產項目的投資與融資表6.2合作開發(fā)的幾種模式模式特征案例資源互補型一方有土地缺資金，另一方有資金缺土地。合作方式以大企業(yè)通過收購中小企業(yè)股權或項目的方式為主，也可以“強強”聯(lián)合。1、2004年3月，北京華遠和SOHO中國“土地換資金”的合作案例2、萬科已收購南都房產80%的股份，獲得大量土地市場聯(lián)盟型多個企業(yè)共同出資成立項目公司或松散型的聯(lián)盟，或合作購置土地，或進行項目開發(fā)1、萬科、建業(yè)等共同發(fā)起成立中城聯(lián)盟2、綠城聯(lián)合其他開發(fā)商拿地交叉營銷型交叉營銷的最大特征在于，房地產企業(yè)與房地產業(yè)以外的企業(yè)通過結成聯(lián)盟，進行交叉營銷，以達到擴大業(yè)務的目的。奧園置業(yè)和海爾集團共同成立“奧園海爾住宅產業(yè)化推進中心”，聯(lián)手推進住宅產業(yè)化房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!6房地產項目的投資與融資房地產投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs）：是一種以發(fā)行信托基金的方式募集資金，由專業(yè)投資機構負責進行房地產投資，并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種基金信托產品。目前在國外，REITs已經成為許多國家房地產融資的主要工具。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!6房地產項目的投資與融資6.2.4融資方式的選擇在項目開發(fā)的不同階段以及企業(yè)資金實力，會對融資方式和風險控制有著不同的要求。因此開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)實際情況，選擇合適的融資方式，盡可能規(guī)避融資風險。（1）大型房地產企業(yè)。幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中上市融資、發(fā)債融資、海外資金融資為主。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!6房地產項目的投資與融資6.3房地產投融資風險評估6.3.1房地產投資風險（1）房地產投資風險的概念風險是損失發(fā)生的不確定性，由人們對未來行為的決策及客觀條件的不確定性而引起的，表現(xiàn)為后果與預期目標發(fā)生多種偏離。風險可表示為不利事件發(fā)生的概率及后果的函數(shù)。用公式表示：式中：R為風險，P為不利事件發(fā)生的概率；C為不利事件的后果。房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!6房地產項目的投資與融資風險識別風險估計風險評價風險處理風險監(jiān)控圖6.2房地產投資風險管理的程序房地產項目的投資與融資共37頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!表6.3房地產項目投融資風險因素表項目實施階段風險因素房地產項目全過程投融資風險投資機會選擇和決策階段政策風險可行性研究風險投資時機風險投資區(qū)位風險投資類型風險前期工作階段獲取土地風險籌資融資風險工程招投標風險合同風險建設實施階段自然風險質量及安全風險工期風險成本與索賠風險租售經營階段市場風險銷售風險