世紀(jì)金源項(xiàng)目計(jì)劃書-陳元核

部門___________健潤(rùn)招商部__________姓名______________陳元核________________日期______2015年7月23日_______目錄公司簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目區(qū)位分析三、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析（一）政策宏觀環(huán)境分析（二）微觀地緣優(yōu)勢(shì)四、項(xiàng)目建設(shè)必要性五、項(xiàng)目建設(shè)的可行性(一)項(xiàng)目可行性（二）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（三）制約因素六、項(xiàng)目建設(shè)的總體布局七、項(xiàng)目建設(shè)的計(jì)劃（一）項(xiàng)目的前期工作（二）進(jìn)度安排（三）營(yíng)銷策略八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析九、項(xiàng)目投資估算十、項(xiàng)目效益分析十一、結(jié)論公司簡(jiǎn)介健潤(rùn)（福建）供應(yīng)鏈管理有限公司是味民集團(tuán)旗下注冊(cè)于福州自貿(mào)區(qū)的跨國(guó)公司。公司主要致力于利用國(guó)家在自貿(mào)區(qū)的特殊優(yōu)惠政策，投資打造全球進(jìn)口商品從原產(chǎn)地到終端消費(fèi)安全、高效的供應(yīng)鏈管理，跨境電子商務(wù)，倉(cāng)儲(chǔ)物流，配套金融服務(wù)等業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)平臺(tái)。味民國(guó)際控股集團(tuán)成立于2009年，注冊(cè)于香港，是將二十年來(lái)分布在多個(gè)國(guó)家的多家子公司整合在統(tǒng)一的集團(tuán)旗下，進(jìn)行統(tǒng)一的管理運(yùn)作，打造完整的綠色農(nóng)業(yè)和健康食品的供應(yīng)鏈體系。通過(guò)香港自由貿(mào)易港為世界各國(guó)企業(yè)搭建平臺(tái)，進(jìn)行國(guó)際間的項(xiàng)目投資、農(nóng)業(yè)合作、農(nóng)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)、管理模式引進(jìn)、食品加工生產(chǎn)、食品貿(mào)易等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。目前與美國(guó)、俄羅斯、德國(guó)、澳大利亞、墨西哥、泰國(guó)、菲律賓、伊朗、南非、秘魯、越南等國(guó)家的各大農(nóng)業(yè)及食品廠商保持長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。特別與美國(guó)農(nóng)業(yè)部、泰國(guó)合商務(wù)部、菲律賓農(nóng)業(yè)部有著密切的聯(lián)系。在中國(guó)更擁有廣大的社會(huì)資源和深厚的商業(yè)背景，一直保持與政府相關(guān)部門緊密的合作關(guān)系，客戶網(wǎng)絡(luò)資源遍布全國(guó)，其中重點(diǎn)客戶超過(guò)500家，依托供應(yīng)鏈的資源優(yōu)勢(shì)，主營(yíng)品牌產(chǎn)品在中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)年保持行業(yè)領(lǐng)軍地位，也是公司核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在。公司在中國(guó)更擁有廣大的社會(huì)資源和深厚的商業(yè)背景，一直保持與政府相關(guān)部門緊密的合作關(guān)系，客戶網(wǎng)路資源遍布全國(guó)，其中重點(diǎn)客戶超過(guò)500家。依托供應(yīng)鏈的資源優(yōu)勢(shì)，主營(yíng)品牌產(chǎn)品在中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)年保持著行業(yè)領(lǐng)軍地位，也是公司核心的競(jìng)爭(zhēng)所在。公司在中國(guó)大陸各地設(shè)立物流中中心，為公司銷售到國(guó)內(nèi)各大城市起到重要硬件支撐作用。截止2014年底，公司經(jīng)銷商網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)遍布國(guó)內(nèi)大部分中型以上城市，其中核心客戶資源超過(guò)500家，成為上海愛(ài)屋（來(lái)伊份）、南京含羞草、杭州華味享、安徽頂呱呱等國(guó)內(nèi)著名食品廠家的常年供應(yīng)商。成為三只松鼠，良品鋪?zhàn)?，百草味等新興電商領(lǐng)導(dǎo)品牌的最強(qiáng)供應(yīng)合作伙伴。主營(yíng)為民公社品牌產(chǎn)品在中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)年保持行業(yè)領(lǐng)軍地位，也是公司核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況世紀(jì)金源自貿(mào)片區(qū)位于福州倉(cāng)山區(qū)林浦路東側(cè)（海峽國(guó)際會(huì)展中心對(duì)面），地處福州自貿(mào)區(qū)南臺(tái)島片區(qū)核心區(qū)域，是福州片區(qū)首個(gè)商業(yè)綜合體，總建筑面積約8.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主體已建成，商業(yè)氛圍早已開(kāi)始漸入佳境。而健潤(rùn)遵循著有自貿(mào)區(qū)就有我們味民的影子的宗旨，搶占了先機(jī)，開(kāi)戰(zhàn)自貿(mào)區(qū)王國(guó)的大業(yè)。項(xiàng)目區(qū)位分析1、世紀(jì)金源位于南臺(tái)島自貿(mào)區(qū)片區(qū)，擁有自貿(mào)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)。2、交通路線有二環(huán)和三環(huán)之間，交通相對(duì)比較便利。3、海峽會(huì)展中心的客流帶動(dòng)。項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析（一）政策宏觀環(huán)境分析1、國(guó)家大力支持福建自貿(mào)區(qū)建設(shè)（1）實(shí)施范圍。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的實(shí)施范圍118.04平方公里，涵蓋三個(gè)片區(qū)：平潭片區(qū)43平方公里，廈門片區(qū)43.78平方公里(含象嶼保稅區(qū)0.6平方公里、象嶼保稅物流園區(qū)0.7平方公里、廈門海滄保稅港區(qū)9.51平方公里)，福州片區(qū)31.26平方公里(含福州保稅區(qū)0.6平方公里、福州出口加工區(qū)1.14平方公里、福州保稅港區(qū)9.26平方公里)。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)土地開(kāi)發(fā)利用須遵守土地利用法律法規(guī)2、功能劃分。按區(qū)域布局劃分，平潭片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)兩岸共同家園和國(guó)際旅游島，在投資貿(mào)易和資金人員往來(lái)方面實(shí)施更加自由便利的措施；廈門片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作示范區(qū)、東南國(guó)際航運(yùn)中心、兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心和兩岸貿(mào)易中心；福州片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地、21世紀(jì)海上絲綢之路沿線國(guó)家和地區(qū)交流合作的重要平臺(tái)、兩岸服務(wù)貿(mào)易與金融創(chuàng)新合作示范區(qū)。按海關(guān)監(jiān)管方式劃分，自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域重點(diǎn)探索以貿(mào)易便利化為主要內(nèi)容的制度創(chuàng)新，開(kāi)展國(guó)際貿(mào)易、保稅加工和保稅物流等業(yè)務(wù)；非海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域重點(diǎn)探索投資體制改革，推動(dòng)金融制度創(chuàng)新，積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高端制造業(yè)。（二）微觀地緣優(yōu)勢(shì)1、閩江世紀(jì)金源購(gòu)物中心是國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心\t"/a/20150421/_blank"行業(yè)翹楚——世紀(jì)金源集團(tuán)打造的全國(guó)第十家購(gòu)物中心，毗鄰的600畝閩江世紀(jì)城、海峽國(guó)際會(huì)展中心、東部辦公區(qū)、輕奢級(jí)沿江住宅群等成為其厚重的商業(yè)客群積淀。2、該片區(qū)位于福州倉(cāng)山區(qū)林浦路東側(cè)（海峽國(guó)際會(huì)展中心對(duì)面），地處福州自貿(mào)區(qū)南臺(tái)島片區(qū)核心區(qū)域，是福州片區(qū)首個(gè)商業(yè)綜合體，總建筑面積約8.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主體已建成，商業(yè)氛圍早已開(kāi)始漸入佳境3、相比馬尾、平潭等片區(qū)，交通便利則是閩江世紀(jì)金源購(gòu)物中心的另一張“王牌”。地處二環(huán)與三環(huán)的中間位置，15分鐘可抵福州火\t"/a/20150421/_blank"車站，20分鐘可以直達(dá)福州老城區(qū)東街口，30分鐘可到長(zhǎng)樂(lè)機(jī)場(chǎng)，一個(gè)輻射10公里半徑范圍內(nèi)百萬(wàn)人口的購(gòu)物中心正在蓄勢(shì)待發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、響應(yīng)政策，為福建的建設(shè)出一份力，利用自己的貿(mào)易經(jīng)驗(yàn)，打開(kāi)附加的貿(mào)易市場(chǎng)。2、跟隨潮流，做自貿(mào)區(qū)的先鋒隊(duì)。抓住機(jī)遇，把握市場(chǎng)的熱度，盡可能的提高掌握自貿(mào)市場(chǎng)的熟練度的效率。為為民公社的王國(guó)夢(mèng)打下堅(jiān)持的基礎(chǔ)。3、世紀(jì)金源優(yōu)質(zhì)的地理位置閩江世紀(jì)金源購(gòu)物中心毗鄰600畝的閩江世紀(jì)城、海峽國(guó)際會(huì)展中心、東部辦公區(qū)、輕奢級(jí)沿江住宅群等高消費(fèi)群體聚集地，所以引流的投資成本會(huì)有所減少。而客流量是很充足的，對(duì)于商品的銷售以及商家的入住都是一個(gè)很好的吸引。同時(shí)他輻射的消費(fèi)者類型也很豐富。涵蓋了旅客、休閑購(gòu)物者、高檔商品需求者、喜好進(jìn)口食品消費(fèi)者等等。項(xiàng)目建設(shè)的可行性(一)項(xiàng)目可行性1、公司戰(zhàn)略層面有自貿(mào)區(qū)的地方就要有我們健潤(rùn)的影子，不僅可以對(duì)公司的品牌進(jìn)行了宣傳，也提高了企業(yè)知名度。這對(duì)于我們公司的開(kāi)拓市場(chǎng)是一把金鑰匙。2、地緣位子層面世紀(jì)金源片區(qū)勵(lì)志將其開(kāi)發(fā)成中國(guó)的十大商業(yè)中心，健潤(rùn)依托他可以很好分發(fā)展。同時(shí)他的商圈輻射范圍可達(dá)到長(zhǎng)了機(jī)場(chǎng)的游客，火車南站的游客，倉(cāng)山金融街的消費(fèi)者以及閩江沿岸的高級(jí)住宅戶等等，其潛在的商業(yè)價(jià)值是不可估量的。（二）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)毗鄰600畝閩江世紀(jì)城、海峽國(guó)際會(huì)展中心、東部辦公區(qū)、輕奢級(jí)沿江住宅群等以及位于二環(huán)與三環(huán)的中間位置，15分鐘可抵福州火\t"/a/20150421/_blank"車站，20分鐘可以直達(dá)福州老城區(qū)東街口，30分鐘可到長(zhǎng)樂(lè)機(jī)場(chǎng)，一個(gè)輻射10公里半徑范圍內(nèi)百萬(wàn)人口的購(gòu)物中心2、機(jī)遇優(yōu)勢(shì)政策正在大力的支持，這對(duì)我們的壓力會(huì)減輕很大，而借助著自貿(mào)區(qū)的熱潮，消費(fèi)者個(gè)關(guān)注度空前高漲，我們借勢(shì)打開(kāi)自貿(mào)的市場(chǎng)，這對(duì)于我們的O2O平臺(tái)搭建以及直銷超市的經(jīng)營(yíng)的是一個(gè)很好的機(jī)遇。3、市場(chǎng)前景好在政府的大力支持下，各種優(yōu)惠政策正在醞釀蓄勢(shì)待發(fā)，這對(duì)于我們商家而言是一個(gè)很好的機(jī)遇。同時(shí)，隨著中國(guó)的國(guó)際化步伐加快，消費(fèi)者對(duì)進(jìn)口食品的需求越來(lái)越大。4、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)我們有著一群經(jīng)驗(yàn)豐富的領(lǐng)隊(duì)者，采購(gòu)總監(jiān)在沃爾瑪工作了10多年，總策劃師鄧總對(duì)供應(yīng)鏈和商超運(yùn)營(yíng)更是熟悉，還有我們20多年的外貿(mào)經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)等。資源產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（三）制約因素1、競(jìng)爭(zhēng)者的制約永輝超市成立10多年，公司已發(fā)展成為以零售業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流為支撐，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和食品工業(yè)為兩翼，以實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)的大型集團(tuán)企業(yè)。永輝超市堅(jiān)持“融合共享”“競(jìng)合發(fā)展”的理念開(kāi)創(chuàng)藍(lán)海，與境內(nèi)外零售企業(yè)共同繁榮中國(guó)零售市場(chǎng)，在福建、廣東、重慶、四川、貴州、陜西、北京、天津、河北、平山、安徽、上海、江蘇、浙江、黑龍江、吉林、遼寧等17個(gè)省市縣已發(fā)展超過(guò)360家大、中型超市，經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，位居2012年中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)13強(qiáng)、中國(guó)快速消費(fèi)品連鎖百?gòu)?qiáng)7強(qiáng)1、說(shuō)明永輝是零售連鎖超市的能手2、超市經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富并且渠道豐富3、其外貿(mào)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)味民差距甚遠(yuǎn)4、經(jīng)營(yíng)理念固定在了現(xiàn)有的商超模式。2、政策不明晰的制約福建省的自貿(mào)政策還不是很明晰，目前僅保稅，免稅的的僅對(duì)臺(tái)灣商品，而進(jìn)出關(guān)的手續(xù)還是很復(fù)雜，大大降低了我們的供應(yīng)鏈的效率。因此我們公司應(yīng)做好萬(wàn)全準(zhǔn)備，把我政策的東西，做自貿(mào)區(qū)的領(lǐng)航者。3、國(guó)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境的制約由于國(guó)內(nèi)存在很多假貨現(xiàn)象，這大大提高了我們的工作量，而我們的宗旨則要：在味民購(gòu)買進(jìn)口食品純正！在味民商城買進(jìn)口食品，純正！在味民購(gòu)O2O平臺(tái)夠進(jìn)口食品，純正！項(xiàng)目建設(shè)的總體布局第一層：自營(yíng)味民購(gòu)商超效果圖第二層：可以用將近一半的設(shè)休閑吧+O2O線上購(gòu)體驗(yàn)館+國(guó)家館2樓大概布局圖國(guó)家館樣本圖第三層：國(guó)家館+國(guó)家特色食品制作現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)館國(guó)家館樣本圖項(xiàng)目建設(shè)的計(jì)劃（一）前期工作1、制作好商超的CAD圖，布局的大致輪廓固定，內(nèi)部根據(jù)具體情況在進(jìn)行調(diào)整。2、聯(lián)系好裝修設(shè)計(jì)公司，對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行更加科學(xué)的設(shè)計(jì)。3、同時(shí)對(duì)入駐的商家也要同時(shí)進(jìn)行，盡可能的提高項(xiàng)目的進(jìn)度。同時(shí)也可以資源共享的模式。將現(xiàn)有的手上資源以團(tuán)隊(duì)的形式攻入金源大廈。資源整合，合理利用。4、流動(dòng)人口特性調(diào)查以及永輝超市的經(jīng)營(yíng)理念。制作出相應(yīng)的對(duì)策。（二）進(jìn)度安排1、預(yù)估國(guó)慶開(kāi)業(yè)（8.1--10.1）。2、整合手上現(xiàn)有資源，入駐世紀(jì)金源。降低招商成本。3、主要針對(duì)二層、三層的招商引資入駐。一層還是按部就班味民購(gòu)超市的模式。（三）營(yíng)銷策略1、聯(lián)系現(xiàn)有商家，講有意向的國(guó)家館以團(tuán)隊(duì)的形式駐入。2、制作宣傳冊(cè)3、POP平面廣告如4、公交車、的士LED車載廣告投資風(fēng)險(xiǎn)分析1、如若政府的政策終止目前的形式，我們的引流等宣傳成本將大大增加。2、如若周圍的房產(chǎn)成為泡沫，流動(dòng)人口將會(huì)大量散失，這對(duì)我們的項(xiàng)目投資就不存在意義。3、消費(fèi)者定位出現(xiàn)偏差！購(gòu)物廣場(chǎng)本身是高檔奢侈品的天堂，如果加進(jìn)食品存在牽強(qiáng)的可能，導(dǎo)致貨物的滯銷。九、項(xiàng)目投資估算（人民幣（元）計(jì)算）場(chǎng)地租金：[60/m2(租金)+10%*60（雜費(fèi)）]*7619.62m2=502894.92宣傳費(fèi)用：35/m2*8*5（pop廣告海報(bào)）+1000*1/冊(cè)（宣傳冊(cè)）+2300/天*7（車載LED）=18500設(shè)備投資（消防+水電+空調(diào)+貨架等）+商品=700/m2*968=677600雜費(fèi)：30000初期投資成本合計(jì)：502894.92+18500+677600+30000=1936594.92十、項(xiàng)目效益分析第一年入駐商家營(yíng)業(yè)額回扣：12*30*35(入駐商家)*10000/天*5%（抽點(diǎn)）+[2000/m2*80+100/m2*80(休閑場(chǎng)地租金)]*12=8316000味民購(gòu)商超盈利：12*968*70/m2*30*2.5%(味民購(gòu)營(yíng)業(yè)額)=609840效益總結(jié)=8925840投資盈利：第一年總效益（8925840）-初期成本（1