房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析2.2.1政策法規(guī)（必要和敏感因素）

政治穩(wěn)定

政策法規(guī)：土地政策，住房政策，金融政策等。政府的支持

2.2.2經(jīng)濟(jì)社會(huì)（最重要，最直接因素）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，城市規(guī)劃居住人口結(jié)構(gòu)和收入市場(chǎng)：區(qū)域的房?jī)r(jià)、地價(jià)，需求和供給，周邊樓盤的房?jī)r(jià)和銷售情況等。（注意市場(chǎng)分析與環(huán)境分析的區(qū)別與聯(lián)系）

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!2.2.3設(shè)施的現(xiàn)狀和規(guī)劃（直接，較難改變因素）

教育設(shè)施：幼兒園、學(xué)校等

基礎(chǔ)設(shè)施：公共交通的便捷程度，地鐵、公交、道路等商服設(shè)施，商場(chǎng)，銀行，醫(yī)院等2.2.4

自然環(huán)境（難以改變的因素）宜居程度：生態(tài)，綠地，水系，公園房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)2.3.1

房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)指標(biāo)

住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc投資（市場(chǎng)）環(huán)境分析的內(nèi)容

范圍：●宏觀環(huán)境調(diào)研●區(qū)域環(huán)境調(diào)研●項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研

從大環(huán)境到小環(huán)境，從全球，國(guó)家，區(qū)域，城市，片區(qū)到項(xiàng)目層層深入房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!城市化率2000年時(shí)，世界城市人口平均已經(jīng)達(dá)到了50％，我國(guó)城市化發(fā)展目標(biāo)大致為：2020年城市化水平應(yīng)當(dāng)達(dá)到50％。人口（增長(zhǎng)），人口結(jié)構(gòu)中國(guó)人口和城鎮(zhèn)人口出生率（萬(wàn)人）人均可支配收入鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額：主要指標(biāo)（宏觀）分析房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!空置率商品房吸納率=報(bào)告期商品房出租、銷售面積/報(bào)告期可供銷售、出租的商品房面積

上年度商品房空置面積+本年度竣工房屋面積—本年度不可銷售、出租的房屋面積。吸納率在70%-85%之間房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性發(fā)展的時(shí)期，是政府做房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的參考指標(biāo)之一銷售面積：

竣工面積、新開工面積、銷售增長(zhǎng)率、竣工增長(zhǎng)率、銷售面積/竣工面積、銷售面積/新開工面積房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!影響因素子因素1．政治環(huán)境政治穩(wěn)定性、國(guó)有化可能性、政府的外資政策2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)水平3．財(cái)務(wù)環(huán)境資本和利率匯出、匯率、集資和借款的可能性4．市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)規(guī)模、分銷網(wǎng)點(diǎn)、營(yíng)銷輔助機(jī)構(gòu)、地理位置5．基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)際通信設(shè)備、交通與運(yùn)輸、外部經(jīng)濟(jì)6．技術(shù)條件科技水平、合適的勞動(dòng)力、專業(yè)人才的供應(yīng)7．輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平、輔助工業(yè)的配套情況8．法律制度各項(xiàng)法律是否健全、法律是否得到很好的執(zhí)行9．行政機(jī)構(gòu)效率機(jī)構(gòu)的設(shè)置、辦事效率、工作人員的素質(zhì)10．文化環(huán)境投資雙方信任和合作程度；外國(guó)公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)風(fēng)俗11．競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)弱、同類產(chǎn)品進(jìn)口配額在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額表2-1多因素評(píng)估法房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!4、關(guān)鍵因素法該方法主要針對(duì)具體項(xiàng)目，充分考慮投資動(dòng)機(jī)尋找關(guān)鍵因素進(jìn)行評(píng)價(jià)。方法：從具體項(xiàng)目的投資動(dòng)機(jī)出發(fā)，從影響投資環(huán)境的一般因素中，找出影響投資動(dòng)機(jī)的關(guān)鍵因素，然后依據(jù)挑選出來(lái)的關(guān)鍵因素，采用多因素分析法進(jìn)行評(píng)價(jià)。投資動(dòng)機(jī)關(guān)鍵因素降低成本1.適合當(dāng)?shù)毓べY水平的勞動(dòng)生產(chǎn)率；2.土地費(fèi)用；3.原材料價(jià)格；4.運(yùn)輸成本。發(fā)展當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)1.市場(chǎng)規(guī)模；2.營(yíng)銷輔助材料；3.文化環(huán)境；4.地理位置；5.運(yùn)輸、通訊。獲得原材料1.資源；2.當(dāng)?shù)刎泿怕剩?.當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浡剩?.運(yùn)輸條件風(fēng)險(xiǎn)分散1.政治穩(wěn)定性；2.國(guó)有化可能性；3.貨幣匯率；4.通貨膨脹率。追隨競(jìng)爭(zhēng)者1.市場(chǎng)規(guī)模；2.地理位置；3.營(yíng)銷的輔助結(jié)構(gòu)；4.法制建設(shè)。獲得當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)技術(shù)和管理技術(shù)1.科技發(fā)展水平；2.勞動(dòng)生產(chǎn)率房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!8（2）一般因素，wi＝0.3經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民收入、物價(jià)指數(shù)等。資源環(huán)境中的勞動(dòng)力資源條件、原材料供應(yīng)等。法制環(huán)境中的仲裁的公正性等。（3）次要因素，wi＝0.1社會(huì)環(huán)境中的社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)等；文化環(huán)境中的文化傳統(tǒng)、教育水準(zhǔn)等。2.按照多因素分析法，計(jì)算投資環(huán)境的總分，最后進(jìn)行評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!S+O=機(jī)會(huì)點(diǎn)S+T=規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)W+O=借力機(jī)會(huì)點(diǎn)W+T=風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)市場(chǎng)空白，供不應(yīng)求，利用企業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)入占據(jù)市場(chǎng)市場(chǎng)空白，供不應(yīng)求，企業(yè)弱勢(shì)，合作借力進(jìn)入市場(chǎng)外部環(huán)境不利，潛在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)處于有利地位，利用有利條件規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)外部環(huán)境不利，潛在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)資金短缺，不宜投資四種內(nèi)外因素的組合房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!宏觀環(huán)境調(diào)研政治環(huán)境政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境人口環(huán)境城市發(fā)展概況文化、行業(yè)、技術(shù)等各種環(huán)境區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成影響區(qū)域發(fā)展的其他因素研究（歷史、文化等）區(qū)域內(nèi)總體價(jià)格水平與供求關(guān)系分析項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研用地狀況及開發(fā)條件分析項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境分析（主要針對(duì)配套設(shè)施情況、人口數(shù)量和職業(yè)構(gòu)成、素質(zhì)分析等）對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織分析房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!

房?jī)r(jià)收入比：

租售比：每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，也有一種說法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。房屋租售比這個(gè)概念是國(guó)際上用來(lái)衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!2.3.2房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法

1．冷熱國(guó)對(duì)比法適用于宏觀投資環(huán)境的風(fēng)析。從投資者的角度出發(fā)，選定投資環(huán)境因素，據(jù)此對(duì)目標(biāo)逐一進(jìn)行評(píng)估。通?？紤]7個(gè)方面的因素：

（1）政治穩(wěn)定性。（2）市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（3）經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)和成就。（4）文化一元化。

（5）法令阻礙。

（6）實(shí)質(zhì)阻礙。

（7）地理與文化差距。2.等級(jí)尺度法主要用于分析影響投資環(huán)境的微觀因素。3．多因素評(píng)價(jià)法

該方法也稱體制分析法，主要從政治體制、法律體制和經(jīng)濟(jì)體制對(duì)外國(guó)投資者投資風(fēng)險(xiǎn)的影響出發(fā)，將影響投資環(huán)境的因素分為11類，再按5級(jí)別分別計(jì)算：

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!方法：先對(duì)子因素進(jìn)行分析，然后作出優(yōu)（5分）、良（4分）、中（3分）、可（2分）、差（1分）的判斷。最后，在此基礎(chǔ)上計(jì)算該國(guó)投資環(huán)境的總分?jǐn)?shù)。其計(jì)算公式為：

式中,P——投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)；Wi——第i類因素的權(quán)重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——為第i類因素被評(píng)為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。Ai+Bi+Ci+Di+Ei=1K=1~5，當(dāng)k=5時(shí)，說明投資環(huán)境好。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!14普通房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的關(guān)鍵因素分析1.劃分類型及確定權(quán)重（1）重點(diǎn)因素，wi=0.6市場(chǎng)環(huán)境中的購(gòu)買力水平、市場(chǎng)容量、供應(yīng)量、同類樓盤的分布及其現(xiàn)狀等。財(cái)務(wù)環(huán)境中的項(xiàng)目融資的可能性、融資成本、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、同類項(xiàng)目的盈利水平。自然環(huán)境中的地理位置、通訊、給排水、交通及其他生活設(shè)施條件。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!5、swot分析法SWOT分析法（自我診斷方法）是一種能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)單位現(xiàn)實(shí)情況的方法。

swot四個(gè)英文字母代表Strength，Weakness，Opportunity，Threat。意思分別為：S，強(qiáng)項(xiàng)、優(yōu)勢(shì)；W，弱項(xiàng)、劣勢(shì)；0，機(jī)會(huì)、機(jī)遇；T，威脅、對(duì)手。從整體上看，SWOT可以分為兩部分。部分為SW，主要用來(lái)分析內(nèi)部條件；第二部分為OT，主要用來(lái)分析外部條件。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析宏觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素WTSO綜合分析決策房地產(chǎn)投資環(huán)境分析共16頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!16項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：S大規(guī)模，體量為房山大。大配套：引進(jìn)藍(lán)天幼兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國(guó)家級(jí)醫(yī)院：北京國(guó)粹醫(yī)院和國(guó)際康復(fù)中心；8萬(wàn)平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對(duì)面，周邊環(huán)境相對(duì)較為成熟。緊鄰錦繡高爾夫球場(chǎng)，生態(tài)環(huán)境好。劣勢(shì)：W體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。所在房山區(qū)目前不為居住熱點(diǎn)區(qū)。項(xiàng)目配套啟動(dòng)較晚，社區(qū)氛