中國酒店贏利狀況

中國酒店贏利狀況分析陳耀BRUCECHEN

香港理工大學酒店管理碩士THEHONGKONGPOLYTECHICUNIVERSITY中國酒店業(yè)發(fā)展情況中國自改革開放以來酒店業(yè)的發(fā)展已有26年，全國現(xiàn)有星級酒店一萬余家，平均每年新增380間星級酒店。根據(jù)近幾年的數(shù)據(jù)分析只有20%的酒店有贏利，其余的80%的酒店都處在無贏利區(qū)間。中國酒店和國際同行相比有很大的差距。中國酒店業(yè)發(fā)展情況至2003年全球至少有16家著名國際飯店集團進駐上海。據(jù)統(tǒng)計2002年上海15%的國際集團化酒店，創(chuàng)造了85%的行業(yè)利潤，國外酒店集團內(nèi)部相互供應客源能達到30%以上。2002年全國30家國外品牌集團酒店平均利潤水平是國內(nèi)酒店平均水平的9倍多。導致80%中國酒店無贏利的原因從八大方面來分析中國酒店無贏利的根源：1、從酒店的投資成本分析。2、從籌建周期分析。3、從投資資金結構分析。4、從酒店產(chǎn)品結構，產(chǎn)品特色分析。5、從酒店面積功能和有效利用來看無贏利的根源。6、從酒店管理形式進行分析。7、從目標市場和銷售組合來分析。8、從人員配置和勞動生產(chǎn)率方面來分析。從酒店的投資成本分析投資成本可以分為四大類：1、建筑物成本。

按每平方米計算，和不同城市的物業(yè)價格有關。2、非建筑物成本。

家具、設施、停車場、綠化、路面、管道和酒店投資的檔次有關。從酒店的投資成本分析3、軟成本。咨詢費、設計費、籌資成本、保險費、營業(yè)準備費用、開業(yè)資本金4、土地成本。土地成本高低和和酒店選擇的城市和地段有直接的關系。以上四方面構成酒店投資總成本，是否和酒店的規(guī)模檔次相匹配是酒店實現(xiàn)投資收益的第一前提。從酒店的投資成本分析根據(jù)國際酒店業(yè)的標準，投資成本以每間客房為單位來計算如圖1：

圖1酒店檔次投資成本五星級酒店15萬—20萬美元四星級酒店10萬—14萬美元三星級酒店5萬—8萬美元經(jīng)濟型酒店1.5萬—4萬美元從酒店的投資成本分析根據(jù)中國沿海地區(qū)酒店投資的實際情況，投資成本以每間客房為單位來計算如圖2：

圖2酒店檔次投資成本五星級酒店20萬—30萬美元四星級酒店18萬—25萬美元三星級酒店7萬—10萬美元經(jīng)濟型酒店2.5萬—5萬美元從酒店的投資成本分析根據(jù)國際酒店業(yè)的千分之一房價法，中國各類酒店的房價如圖3：

圖3酒店檔次理想房價五星級酒店200—300美元四星級酒店180—250美元三星級酒店70—100萬美元經(jīng)濟型酒店25—50美元從酒店的投資成本分析現(xiàn)今中國主要城市各類酒店的實際房價大致如圖4：圖4酒店檔次平均房價五星級酒店100美元四星級酒店60美元三星級酒店35美元經(jīng)濟型酒店20美元從酒店的的投資成成本分析析中國酒店店行業(yè)客客房價格格的現(xiàn)狀狀：1、五星星級酒店店的房價價只有國國外標準準的50%左右右。2、四星星級酒店店的房價價只有國國外標準準的35%左右右。3、三星星級酒店店的房價價只有國國外標準準的50%左右右。4、經(jīng)濟濟型酒店店的房價價達到國國際標準準的80%左右右。從以上數(shù)數(shù)據(jù)分析析表明只只有經(jīng)濟濟型酒店店的狀況況較好，，其余類型型酒店的的總成本本失控，，酒店規(guī)規(guī)模檔次次錯位，，是導致致酒店無無利潤的的原因之之一。從酒店的的籌建周周期分析析酒店的籌籌建周期期一般在在3-4年一般般分四個個時間段段：1、立項項準備期期。2、土建建及設計計期。3、結構構建造和和設施設設備定購購期。4、設施施、設備備安裝，，內(nèi)裝飾飾涉及、、施工和和營業(yè)準準備期從酒店的的籌建周周期分析析影響籌建建計劃的的因素大大體為：：1、籌建建人員的的專業(yè)化化水平。。2、項目目的資金金保證。。3、設計計單位、、施工單單位的資資質(zhì)及管管理水平平。4、供應應商的資資質(zhì)和實實力。如果受到到這些因因素的任任何影響響整個籌籌建期就就會延長長?？梢砸允?-3年，，最長可可以達到到5-6年。導導致整個個投資成成本增加加，其中中軟成本本增加的的比例最最大。從投資資資金結構構分析中國建造造酒店的的資金結結構一般般由以下下部分組組成：1、上級級撥款：：政府部部門或企企業(yè)拿出出一筆資資金投資資酒店。。2、自籌籌資金。。3、銀行行貸款。。4、自籌籌資金結結合銀行行貸款。。從投資資資金結構構分析上級撥款款的方式式最為有有利但已已經(jīng)很少少使用，，現(xiàn)今用用的最多多的是自自籌資金金結合銀銀行貸款款。但貸貸款的比比例最好好不要超超過60%，銀銀行的平平均利率率在6%-7%左右。。貸款過高則意意味著酒店給給銀行在打工工。經(jīng)營出色色的酒店歸還還利息和本金金的期限大約約在10年左左右，否則四四五年就會把把酒店抵押給給銀行。從酒店產(chǎn)品結結構，產(chǎn)品特特色分析中國的大多數(shù)數(shù)三星到五星星的酒店設施施設備齊全，，什么客人都都能接，但大大多數(shù)無產(chǎn)品品特色。酒店行業(yè)價格格彈性指數(shù)原原理：如果產(chǎn)品和服服務是相對標標準的、雷同同的，酒店之之間競爭激烈烈，價格彈性性指數(shù)大；反反之，如果產(chǎn)產(chǎn)品和服務是是有特色的，，沒有雷同的的，沒有競爭爭，價格彈性性指數(shù)小。中國酒店的現(xiàn)現(xiàn)狀是：產(chǎn)品品雷同互相競競爭、殺價，，酒店沒有核核心產(chǎn)品市場場上有什么客客源就做什么么客源。從管理形式分分析酒店管理形式式主要有五種種：1、自建自營營：優(yōu)點是擁擁有獨立的經(jīng)經(jīng)營自主權，，不必支付管管理費，網(wǎng)絡絡銷售費用，，投資收益最最大化。缺點點是如果規(guī)模模大，地段不不太好又沒有有酒店經(jīng)營專專業(yè)人才則酒酒店管理的風風險會很大。。2、自建自營營但加入全球球網(wǎng)絡預定系系統(tǒng)：優(yōu)點是是擁有獨立的的經(jīng)營自主權權，不必支付付管理費，入入網(wǎng)后能夠提提升知名度、、實行差別營營銷策略、贏贏得市場機會會、降低訂房房的費用。缺缺點是需支付付加入全球網(wǎng)網(wǎng)絡預定系統(tǒng)統(tǒng)資格費（一一般占客房營營業(yè)收入的2%-3%））及預定交易易費（每間客客房的成交大大約要付7-10美元的的額外費用））從管理形式分分析3、特許經(jīng)營營：由業(yè)主自自己經(jīng)營，和和特許者簽訂訂特許經(jīng)營協(xié)協(xié)議，可為業(yè)業(yè)主在籌建期期提供各種咨咨詢服務包括括選址、可行行性分析、為為酒店設計及及內(nèi)裝修設計計提供參考意意見；在營業(yè)業(yè)準備期為業(yè)業(yè)主提供整套套的管理手冊冊、操作手冊冊；在開業(yè)后后的日常經(jīng)營營中可提供長長期培訓和廣廣泛的咨詢。。特許經(jīng)營費用用采用兩種收收方法：一種種是以酒店的的客費房數(shù)為為基數(shù)業(yè)主需需要支付2-4美元一間間一天的費用用，其他要加加入預定網(wǎng)絡絡要提供專項項咨詢費用另另算。其他要要加入預定網(wǎng)網(wǎng)絡要提供專專項咨詢，費費用另算，所所以如果酒店店本身經(jīng)營管管理不善的話話很可能比請請管理公司的的代價更大。。另一種計算方方法是特許經(jīng)經(jīng)營費占整個個客房收入的的0.5-2%，如以客客房收入占營營業(yè)總收入的的50-60%的比例計計算特許經(jīng)營營費平均占整整個營收的0.725%,僅相當與與全權管理方方式的20%甚至更少.從管理形式分分析4、租賃經(jīng)營營：業(yè)主沒有有經(jīng)營酒店的的能力將酒店店出租給經(jīng)營營管理者。這這種方式虧損損風險小但失失去管理權。。5、全權管理理：和酒店管管理公司簽訂訂委托管理合合同。業(yè)主支支付給管理公公司的費用一一般包括四種種：a.基本本管理費用占占營業(yè)總收入入的1%-2%；b.獎獎勵管理費一一般占營業(yè)毛毛利的4.1%,如以35%的平均均毛利計算則則基本管理費費和獎勵管理理費站到整個個營業(yè)總收入入的2.4和和5.5%(平均為3.95%);c.管理理公司認為是是作為銷售成成本沖抵而非非收入的根據(jù)據(jù)營業(yè)總收入入百分比提取取的市場營銷銷費;d.根據(jù)預訂客客房情況收取取的全球訂房房費用。從管理形式分分析全權管理方式式比較適合酒酒店所具備的的條件：1、國內(nèi)經(jīng)濟濟發(fā)達而且與與國外交流較較多（預計境境外客人包括括港澳臺超過過50%）的的城市。2、硬件達到到四星以上，，客房數(shù)在300間以上上。3、餐飲收入入不超過營業(yè)業(yè)總收入的50%。4、新建酒店店。從管理形式分分析特許經(jīng)營方式式比較適合酒酒店所具備的的條件：1、國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達達而且與國外外有交流（預預計境外客人人包括港澳臺臺超過20%）的城市。。2、硬件達到到四星以上，，客房數(shù)在150間以上上。3、餐飲收入入超過營業(yè)總總收入的50%。4、新建或改改造更新酒店店。5、承接較多多當?shù)卣蚧驑I(yè)主內(nèi)部接接待任務。從目標市場和和銷售組合分分析目標市場：非專業(yè)人員管管理的酒店，，在開業(yè)前沒沒有一個明確確的目標市場場，產(chǎn)品和人人員也就沒有有特別的要求求，客房的種種類沒有明確確的配比，餐餐廳的種類沒沒有明確的方方向。比如目標市場場如定位為高高檔休閑商務務客人，細分分市場配置按按情況可配置置如下：歐美美市場30%，日本市場場30%亞洲洲及國內(nèi)市場場40%。（（英語、日語語、美式扒房房、日式餐廳廳、中式餐廳廳、24小時時的咖啡吧、、以單間為主主、）從目標市場和和銷售組合分分析銷售組合：酒店的利潤從從客房部分產(chǎn)產(chǎn)出最高，其其他部分產(chǎn)出出要底的多。。在沒做好高利利潤產(chǎn)出的客客房銷售時，，積極的轉(zhuǎn)向向低利潤產(chǎn)出出的餐飲和其其他經(jīng)營部門門，花費了大大量的人力物物力，最終產(chǎn)產(chǎn)出的利潤會會遠遠的低于于理想的期望望。從人員配置分分析勞動力成本不不斷的在提高高不斷的侵吞吞著酒店的利利潤。國際上員工和和客房數(shù)的配配比是1：1。國內(nèi)遠遠未達達到的原因是是：1、部門設置置主題不清。。標準可以分分為以職能部部門組成的服服務中心和以以經(jīng)營部門組組成的服務中中心。2、政府部門門有關規(guī)定沒沒有考慮酒店店實際情況。。3、專業(yè)化配配套服務公司司沒有形成。。從勞動生產(chǎn)率率方面分析在國際酒店業(yè)業(yè)人均創(chuàng)利是是一項非常重重要的、有意意義的經(jīng)營效效益指標，這這項指標越高高說明酒店的的經(jīng)營管理越越好，這項指指標高，勞動動力成本占營營收的比例就就不會高。舉例說明：200-300、200-500、200-80066.67%40%25%從面積的經(jīng)營營功能和有效效利用分析1、功能設計計有誤，較合合理的比例是是：客房總面積占占酒店總建筑筑面積的50%。設備層和內(nèi)部部使用面積占占10%。走道大堂等公公共面積占15-20%。餐飲娛樂及其其他經(jīng)營的面面積占20-25%。從面積的經(jīng)營營功能和有效效利用分析2、由于經(jīng)營營經(jīng)驗不足造造成的面積產(chǎn)產(chǎn)出無效，舉舉例以下要注意意的一些問題題：a、會議場館館容量8000人，只