土地征用與房屋拆遷管理政策與法規(guī)講義課件

第五章土地征用與房屋拆遷管理政策與法規(guī)第五章土地征用與房屋拆遷5.1.1房地產(chǎn)物權(quán)概念：以房地產(chǎn)為權(quán)力對(duì)象的物權(quán)，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。特點(diǎn)：1.國(guó)家土地所有權(quán)優(yōu)于集體土地所有權(quán)；

2.與憲法規(guī)定住宅權(quán)密切相關(guān)，設(shè)立等級(jí)制度；

3.國(guó)家適時(shí)使用對(duì)土地處分的權(quán)力；

4.法律只對(duì)土地用益物權(quán)做了規(guī)定；

5.房地產(chǎn)抵押（土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)）

6.房地產(chǎn)共有部分共同所有。5.1.1房地產(chǎn)物權(quán)5.1.2

土地征用：是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)通過行使憲法所規(guī)定的土地征用權(quán)把集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)的行為，是國(guó)家主權(quán)行為。特征：1.法律關(guān)系主體雙方是特定的，征用方是國(guó)家，被征用方是所征土地使用者，即農(nóng)民集體；2.強(qiáng)制性；3.補(bǔ)償性；4.土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。5.1.2

土地征用：是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行政行為。5.1.2特征：5.1.25.1.3

房屋拆遷：依法取得國(guó)家行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋拆遷許可證的單位或者其他組織在房屋拆遷許可證確定的范圍和拆遷期限內(nèi)對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行拆除并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為。房屋拆遷的原則：服從國(guó)家利益的原則；符合城市規(guī)劃的原則；保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。房屋拆遷的法律特征：強(qiáng)制性；人民政府批準(zhǔn)；給予被拆遷人合理的補(bǔ)償。5.1.3

房屋拆遷：指在城市開發(fā)中的舊城改造過程中，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而實(shí)施的依法拆除房屋，并給予適當(dāng)補(bǔ)償和安置的行為。5.1.3房屋拆遷的原則：服從國(guó)家利益的原則；符合城市規(guī)劃的5.2.1土地征用程序申請(qǐng)用地受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件審批用地征地實(shí)施簽發(fā)用地證書征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理辦理土地使用證5.2.1土地征用程序5.2.2土地征用審批權(quán)限征用基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。征用基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以下的，其他土地70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)國(guó)務(wù)院備案。5.2.2土地征用審批權(quán)限問題？耕地是否一定是基本農(nóng)田？基本農(nóng)田，是指根據(jù)一定時(shí)期人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對(duì)建設(shè)用地的預(yù)測(cè)而確定的在土地利用總體規(guī)劃期內(nèi)未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)不得占用的耕地，是從戰(zhàn)略高度出發(fā)，為了滿足一定時(shí)期人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求而必須確保的耕地的最低需求量，老百姓稱之為“吃飯?zhí)铩?、“保命田”。耕地，是指種植各種農(nóng)作物的土地，它是人類所需食物的主要源泉，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。問題？耕地是否一定是基本農(nóng)田？耕地與基本農(nóng)田的主要區(qū)別

耕地的概念比基本農(nóng)田的概念要大，基本農(nóng)田只是耕地的其中一部分，而且主要是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的那部分耕地，并不是所有的耕地都是基本農(nóng)田。一般而言，只有那些劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地，才視為基本農(nóng)田。耕地與基本農(nóng)田的主要區(qū)別耕地的概念比基本農(nóng)田5.3.1土地征用補(bǔ)償概念土地征用補(bǔ)償對(duì)土地所有權(quán)人補(bǔ)償對(duì)土地使用權(quán)人補(bǔ)償土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)5.3.1土地征用補(bǔ)償概念土地征用補(bǔ)償對(duì)土地所有權(quán)人補(bǔ)償5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)的征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)質(zhì)上是對(duì)農(nóng)民在被征用之土地上長(zhǎng)期投資、投工的補(bǔ)償，而非土地的價(jià)格；而在那些實(shí)行土地私有制的國(guó)家，征用土地補(bǔ)償?shù)幕緝?nèi)容是地價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于確定補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)各國(guó)不盡相同，一般是按土地的市場(chǎng)價(jià)格來計(jì)算，也有的國(guó)家是按法定標(biāo)準(zhǔn)來確定。我國(guó)屬于后者，即按法定標(biāo)準(zhǔn)來確定。5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)的征地補(bǔ)償費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定：1、土地補(bǔ)償費(fèi)征用耕地的，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍；征用其他土地的，按照各省、自治區(qū)、直轄市確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)3、安置補(bǔ)助費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)按省、自治區(qū)、直轄市確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、安置補(bǔ)助費(fèi)征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的4倍～6倍。征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)≦前三年平均年產(chǎn)值的30倍+安置補(bǔ)助費(fèi)—————————土地補(bǔ)償費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)≦前三年平均年產(chǎn)值的30倍+5.3.3土地補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。

5.3.3土地補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬《土地管理法實(shí)施條例》第二十5.3.4土地征用補(bǔ)償?shù)某绦?、發(fā)布征地公告2、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?、擬定征地補(bǔ)償安置方案4、確定征地補(bǔ)償安置方案5、實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案5.3.4土地征用補(bǔ)償?shù)某绦?、發(fā)布征地公告5.3.5存在缺陷1、補(bǔ)償范圍過窄；2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低；3、補(bǔ)償分配不合理。

如此考慮的側(cè)重點(diǎn)在于彌補(bǔ)被征收人所受經(jīng)濟(jì)上的損失，其他期待利益、營(yíng)業(yè)、失業(yè)的損失及生活環(huán)境變遷或精神上的損失等，均不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。5.3.5存在缺陷1、補(bǔ)償范圍過窄；5.4城市房屋拆遷5.4.1城市房屋拆遷的概念：

是指在城市開發(fā)中的舊城改造過程中，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而實(shí)施的依法拆除房屋，并給予適當(dāng)補(bǔ)償和安置的行為。5.4.2房屋拆遷的原則與法律特征：房屋拆遷的原則：服從國(guó)家利益的原則；符合城市規(guī)劃的原則；保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。房屋拆遷的法律特征：強(qiáng)制性；人民政府批準(zhǔn)；給予被拆遷人合理的補(bǔ)償。5.4城市房屋拆遷5.4.1城市房屋拆遷的概念：5.4城市房屋拆遷5.4.3城市房屋拆遷管理1、拆遷許可證管理；2、對(duì)安置補(bǔ)償?shù)牟脹Q與執(zhí)行；3、拆遷安置資金的監(jiān)督；4、對(duì)拆遷人和其他相關(guān)單位的監(jiān)督、管理和處罰。5.4城市房屋拆遷5.4.3城市房屋拆遷管理5.4城市房屋拆遷5.4.4房屋拆遷當(dāng)事人的權(quán)力和義務(wù)參照P66~P675.4.5強(qiáng)制拆遷參照P67~P685.4城市房屋拆遷5.4.4房屋拆遷當(dāng)事人的權(quán)力和義搜索“強(qiáng)拆”搜索“強(qiáng)拆”土地征用與房屋拆遷管理政策與法規(guī)講義課件也許這能讓我們明白些……也許這能讓我們明白些……5.5.1城市房屋拆遷程序一、提出拆遷申請(qǐng)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第7條第1款規(guī)定了拆遷房屋的單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：1．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證3．國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件4．拆遷計(jì)劃和拆遷方案5．辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明5.5.1城市房屋拆遷程序一、提出拆遷申請(qǐng)5.5.1城市房屋拆遷程序二、房屋拆遷審批審查的內(nèi)容如下：1）本條規(guī)定的必備材料是否齊全、有效；2）拆遷范圍與批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍是否一致；3）拆遷補(bǔ)償安置方案是否符合拆遷政策，內(nèi)容是否完善；4）拆遷期限的設(shè)立是否合理；5）拆遷計(jì)劃是否可行；6）拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除的房屋，對(duì)不能或不宜拆除的房屋采取何種保護(hù)措施；7）拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)、戶籍是否明確，對(duì)不明確的是否有了妥善的補(bǔ)償安置方案；8）拆遷補(bǔ)償安置資金是否落實(shí)、到位；9）安置地點(diǎn)和房源是否落實(shí)，用于拆遷安置的住房是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)等。5.5.1城市房屋拆遷程序二、房屋拆遷審批5.5.1城市房屋拆遷程序三、房屋拆遷公告《拆遷管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定：房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。因此，拆遷公告是由房屋拆遷管理部門公布的告知性的文書，其公告內(nèi)容應(yīng)該與拆遷許可證中載明的內(nèi)容相一致。5.5.1城市房屋拆遷程序三、房屋拆遷公告5.5.1城市房屋拆遷程序四、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議1、特征

1）平等性，表現(xiàn)為主體地位平等；

2）內(nèi)容具有雙重性，是補(bǔ)償和安置的結(jié)合；

3）行政干預(yù)性，當(dāng)事人應(yīng)該達(dá)成協(xié)議，如果不能達(dá)成的，則由房屋拆遷管理機(jī)關(guān)來裁決。5.5.1城市房屋拆遷程序四、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議5.5.1城市房屋拆遷程序2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要條款房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)訂立，其簽訂必須采用書面形式，內(nèi)容必須符合有關(guān)法律規(guī)定。其主要條款包括：1）補(bǔ)償形式，作價(jià)補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)交換，一次性安置還是臨時(shí)過渡；2）補(bǔ)償金額，包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款、安置款（一般按月計(jì)算）、搬家費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)龋?）安置面積；4）安置地點(diǎn)；5）搬遷過渡方式；6）過渡期限；7）違約責(zé)任；8）當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。5.5.1城市房屋拆遷程序2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要5.5.1城市房屋拆遷程序五、拆遷實(shí)施1拆遷期限2拆遷的執(zhí)行3被拆遷人的禁止行為

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過１年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過１年。4拒絕搬遷的處理5.5.1城市房屋拆遷程序五、拆遷實(shí)施5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置

房屋拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人補(bǔ)償其因房屋及其附屬物被拆除所受的損失。5.6.1拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷人，即被拆遷房屋的所有人，包括房屋代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人。5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置房屋拆遷補(bǔ)償是指拆5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.2拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶疬w補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥铩?．拆除違章建筑不予補(bǔ)償2．拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.2拆遷補(bǔ)償?shù)姆?.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.3拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞疆a(chǎn)權(quán)調(diào)換作價(jià)補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.3拆遷補(bǔ)償?shù)姆?.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.4特殊情況下的拆遷補(bǔ)償公益事業(yè)房屋及其附屬物拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。租賃房屋拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.4特殊情況下的5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.4特殊情況下的拆遷補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。設(shè)有抵押權(quán)的房屋《擔(dān)保法》第四十九條第三款則規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存?！?/p>

5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.4特殊情況下的5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.5拆遷安置所謂拆遷安置，是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。5.6.5.1拆遷安置的方式有兩種：

一步到位的安置，即由拆遷人對(duì)被拆除房屋使用人一次性解決安置用房；兩步到位的安置，即由房屋使用人先以周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過渡，緩期解決正式安置用房。5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.5拆遷安置5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.5.2拆遷安置的面積標(biāo)準(zhǔn)拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)以被拆遷房屋的面積作為計(jì)算依據(jù)。按照被拆除房屋是住宅還是非住宅，拆遷安置的面積有所區(qū)別：1、拆除非住宅房屋，如工商企業(yè)用房、辦公用房、倉(cāng)庫(kù)用房等根據(jù)原建筑面積安置。2、拆除住宅房屋，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，按照原建筑面積，也可按照原使用面積或原居住面積安置；對(duì)依原居住面積有困難的被拆除房屋使用人，可適當(dāng)增加安置面積。5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.5.2拆遷安置的5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.5.3拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)分為三種：1、搬家補(bǔ)助費(fèi)2、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)3、停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.5.3拆遷安置補(bǔ)助案例：房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用計(jì)算某市2003年沙河整治，由市干道指揮部作為拆遷人進(jìn)行拆遷，補(bǔ)償方案是評(píng)估價(jià)上浮10%，搬家獎(jiǎng)勵(lì)5000元?，F(xiàn)張某有一營(yíng)業(yè)房需要拆遷，該營(yíng)業(yè)面積35平方米，評(píng)估價(jià)4500元平方米，有3個(gè)從業(yè)人員，停產(chǎn)停業(yè)損失按每人每月917元計(jì)算，停產(chǎn)停業(yè)一個(gè)半月，另外天然氣補(bǔ)償按每戶3200元計(jì)算，電話移機(jī)按每部58元計(jì)算。問：如果產(chǎn)權(quán)人張某要求貨幣補(bǔ)償，可以拿多少補(bǔ)償金？

案例：房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用計(jì)算某市2003年沙河整治，由市干【解答】（1）被拆除房屋的補(bǔ)償金額：35平方米×4500元平方米×1.1=173250元。（2）停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)：917元/人.月×3人×1.5月=4126.5元。（3）搬家獎(jiǎng)勵(lì)每戶5000元。（4）天然氣每戶3200元。（5）電話移機(jī)一部58元。所以，張某可以拿185634.5元。【解答】（1）被拆除房屋的補(bǔ)償金額：第五章土地征用與房屋拆遷管理政策與法規(guī)第五章土地征用與房屋拆遷5.1.1房地產(chǎn)物權(quán)概念：以房地產(chǎn)為權(quán)力對(duì)象的物權(quán)，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。特點(diǎn)：1.國(guó)家土地所有權(quán)優(yōu)于集體土地所有權(quán)；

2.與憲法規(guī)定住宅權(quán)密切相關(guān)，設(shè)立等級(jí)制度；

3.國(guó)家適時(shí)使用對(duì)土地處分的權(quán)力；

4.法律只對(duì)土地用益物權(quán)做了規(guī)定；

5.房地產(chǎn)抵押（土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)）

6.房地產(chǎn)共有部分共同所有。5.1.1房地產(chǎn)物權(quán)5.1.2

土地征用：是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)通過行使憲法所規(guī)定的土地征用權(quán)把集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)的行為，是國(guó)家主權(quán)行為。特征：1.法律關(guān)系主體雙方是特定的，征用方是國(guó)家，被征用方是所征土地使用者，即農(nóng)民集體；2.強(qiáng)制性；3.補(bǔ)償性；4.土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。5.1.2

土地征用：是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行政行為。5.1.2特征：5.1.25.1.3

房屋拆遷：依法取得國(guó)家行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋拆遷許可證的單位或者其他組織在房屋拆遷許可證確定的范圍和拆遷期限內(nèi)對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行拆除并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為。房屋拆遷的原則：服從國(guó)家利益的原則；符合城市規(guī)劃的原則；保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。房屋拆遷的法律特征：強(qiáng)制性；人民政府批準(zhǔn)；給予被拆遷人合理的補(bǔ)償。5.1.3

房屋拆遷：指在城市開發(fā)中的舊城改造過程中，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而實(shí)施的依法拆除房屋，并給予適當(dāng)補(bǔ)償和安置的行為。5.1.3房屋拆遷的原則：服從國(guó)家利益的原則；符合城市規(guī)劃的5.2.1土地征用程序申請(qǐng)用地受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件審批用地征地實(shí)施簽發(fā)用地證書征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理辦理土地使用證5.2.1土地征用程序5.2.2土地征用審批權(quán)限征用基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。征用基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以下的，其他土地70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)國(guó)務(wù)院備案。5.2.2土地征用審批權(quán)限問題？耕地是否一定是基本農(nóng)田？基本農(nóng)田，是指根據(jù)一定時(shí)期人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對(duì)建設(shè)用地的預(yù)測(cè)而確定的在土地利用總體規(guī)劃期內(nèi)未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)不得占用的耕地，是從戰(zhàn)略高度出發(fā)，為了滿足一定時(shí)期人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求而必須確保的耕地的最低需求量，老百姓稱之為“吃飯?zhí)铩?、“保命田”。耕地，是指種植各種農(nóng)作物的土地，它是人類所需食物的主要源泉，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。問題？耕地是否一定是基本農(nóng)田？耕地與基本農(nóng)田的主要區(qū)別

耕地的概念比基本農(nóng)田的概念要大，基本農(nóng)田只是耕地的其中一部分，而且主要是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的那部分耕地，并不是所有的耕地都是基本農(nóng)田。一般而言，只有那些劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地，才視為基本農(nóng)田。耕地與基本農(nóng)田的主要區(qū)別耕地的概念比基本農(nóng)田5.3.1土地征用補(bǔ)償概念土地征用補(bǔ)償對(duì)土地所有權(quán)人補(bǔ)償對(duì)土地使用權(quán)人補(bǔ)償土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)5.3.1土地征用補(bǔ)償概念土地征用補(bǔ)償對(duì)土地所有權(quán)人補(bǔ)償5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)的征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)質(zhì)上是對(duì)農(nóng)民在被征用之土地上長(zhǎng)期投資、投工的補(bǔ)償，而非土地的價(jià)格；而在那些實(shí)行土地私有制的國(guó)家，征用土地補(bǔ)償?shù)幕緝?nèi)容是地價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于確定補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)各國(guó)不盡相同，一般是按土地的市場(chǎng)價(jià)格來計(jì)算，也有的國(guó)家是按法定標(biāo)準(zhǔn)來確定。我國(guó)屬于后者，即按法定標(biāo)準(zhǔn)來確定。5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)的征地補(bǔ)償費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定：1、土地補(bǔ)償費(fèi)征用耕地的，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍；征用其他土地的，按照各省、自治區(qū)、直轄市確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)3、安置補(bǔ)助費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)按省、自治區(qū)、直轄市確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、安置補(bǔ)助費(fèi)征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的4倍～6倍。征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)≦前三年平均年產(chǎn)值的30倍+安置補(bǔ)助費(fèi)—————————土地補(bǔ)償費(fèi)5.3.2補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)≦前三年平均年產(chǎn)值的30倍+5.3.3土地補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。

5.3.3土地補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬《土地管理法實(shí)施條例》第二十5.3.4土地征用補(bǔ)償?shù)某绦?、發(fā)布征地公告2、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?、擬定征地補(bǔ)償安置方案4、確定征地補(bǔ)償安置方案5、實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案5.3.4土地征用補(bǔ)償?shù)某绦?、發(fā)布征地公告5.3.5存在缺陷1、補(bǔ)償范圍過窄；2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低；3、補(bǔ)償分配不合理。

如此考慮的側(cè)重點(diǎn)在于彌補(bǔ)被征收人所受經(jīng)濟(jì)上的損失，其他期待利益、營(yíng)業(yè)、失業(yè)的損失及生活環(huán)境變遷或精神上的損失等，均不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。5.3.5存在缺陷1、補(bǔ)償范圍過窄；5.4城市房屋拆遷5.4.1城市房屋拆遷的概念：

是指在城市開發(fā)中的舊城改造過程中，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而實(shí)施的依法拆除房屋，并給予適當(dāng)補(bǔ)償和安置的行為。5.4.2房屋拆遷的原則與法律特征：房屋拆遷的原則：服從國(guó)家利益的原則；符合城市規(guī)劃的原則；保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。房屋拆遷的法律特征：強(qiáng)制性；人民政府批準(zhǔn)；給予被拆遷人合理的補(bǔ)償。5.4城市房屋拆遷5.4.1城市房屋拆遷的概念：5.4城市房屋拆遷5.4.3城市房屋拆遷管理1、拆遷許可證管理；2、對(duì)安置補(bǔ)償?shù)牟脹Q與執(zhí)行；3、拆遷安置資金的監(jiān)督；4、對(duì)拆遷人和其他相關(guān)單位的監(jiān)督、管理和處罰。5.4城市房屋拆遷5.4.3城市房屋拆遷管理5.4城市房屋拆遷5.4.4房屋拆遷當(dāng)事人的權(quán)力和義務(wù)參照P66~P675.4.5強(qiáng)制拆遷參照P67~P685.4城市房屋拆遷5.4.4房屋拆遷當(dāng)事人的權(quán)力和義搜索“強(qiáng)拆”搜索“強(qiáng)拆”土地征用與房屋拆遷管理政策與法規(guī)講義課件也許這能讓我們明白些……也許這能讓我們明白些……5.5.1城市房屋拆遷程序一、提出拆遷申請(qǐng)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第7條第1款規(guī)定了拆遷房屋的單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：1．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證3．國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件4．拆遷計(jì)劃和拆遷方案5．辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明5.5.1城市房屋拆遷程序一、提出拆遷申請(qǐng)5.5.1城市房屋拆遷程序二、房屋拆遷審批審查的內(nèi)容如下：1）本條規(guī)定的必備材料是否齊全、有效；2）拆遷范圍與批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍是否一致；3）拆遷補(bǔ)償安置方案是否符合拆遷政策，內(nèi)容是否完善；4）拆遷期限的設(shè)立是否合理；5）拆遷計(jì)劃是否可行；6）拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除的房屋，對(duì)不能或不宜拆除的房屋采取何種保護(hù)措施；7）拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)、戶籍是否明確，對(duì)不明確的是否有了妥善的補(bǔ)償安置方案；8）拆遷補(bǔ)償安置資金是否落實(shí)、到位；9）安置地點(diǎn)和房源是否落實(shí)，用于拆遷安置的住房是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)等。5.5.1城市房屋拆遷程序二、房屋拆遷審批5.5.1城市房屋拆遷程序三、房屋拆遷公告《拆遷管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定：房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。因此，拆遷公告是由房屋拆遷管理部門公布的告知性的文書，其公告內(nèi)容應(yīng)該與拆遷許可證中載明的內(nèi)容相一致。5.5.1城市房屋拆遷程序三、房屋拆遷公告5.5.1城市房屋拆遷程序四、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議1、特征

1）平等性，表現(xiàn)為主體地位平等；

2）內(nèi)容具有雙重性，是補(bǔ)償和安置的結(jié)合；

3）行政干預(yù)性，當(dāng)事人應(yīng)該達(dá)成協(xié)議，如果不能達(dá)成的，則由房屋拆遷管理機(jī)關(guān)來裁決。5.5.1城市房屋拆遷程序四、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議5.5.1城市房屋拆遷程序2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要條款房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)訂立，其簽訂必須采用書面形式，內(nèi)容必須符合有關(guān)法律規(guī)定。其主要條款包括：1）補(bǔ)償形式，作價(jià)補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)交換，一次性安置還是臨時(shí)過渡；2）補(bǔ)償金額，包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款、安置款（一般按月計(jì)算）、搬家費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)龋?）安置面積；4）安置地點(diǎn)；5）搬遷過渡方式；6）過渡期限；7）違約責(zé)任；8）當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。5.5.1城市房屋拆遷程序2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要5.5.1城市房屋拆遷程序五、拆遷實(shí)施1拆遷期限2拆遷的執(zhí)行3被拆遷人的禁止行為

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過１年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過１年。4拒絕搬遷的處理5.5.1城市房屋拆遷程序五、拆遷實(shí)施5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置

房屋拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人補(bǔ)償其因房屋及其附屬物被拆除所受的損失。5.6.1拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷人，即被拆遷房屋的所有人，包括房屋代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人。5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置房屋拆遷補(bǔ)償是指拆5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.2拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶疬w補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥铩?．拆除違章建筑不予補(bǔ)償2．拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.2拆遷補(bǔ)償?shù)姆?.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.3拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞疆a(chǎn)權(quán)調(diào)換作價(jià)補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合5.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.3拆遷補(bǔ)償?shù)姆?.6城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置5.6.4特殊情況下的拆遷補(bǔ)償公益事業(yè)房屋及其附屬物拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。租賃房屋拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)