股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評估報(bào)告模板

新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目****評報(bào)字（2014）第114號北京*****資產(chǎn)評估有限公司二○一四年八月十日目錄toc\o"1-2"\h\z評估師聲明 1資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要 2資產(chǎn)評估報(bào)告書 4一、緒言 4二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他報(bào)告使用者 4三、評估目的 8四、評估對象和評估范圍 8五、價值類型及其定義 9六、評估基準(zhǔn)日 9七、評估依據(jù) 10八、評估方法 11九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 14十、評估假設(shè) 16十一、評估結(jié)論 16十二、特別事項(xiàng)說明 18十三、評估報(bào)告使用限制說明 19十四、評估報(bào)告日 20資產(chǎn)評估報(bào)告書附件 21評估師聲明北京*****資產(chǎn)評估有限公司接受新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、科學(xué)、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，以新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社股權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的，對新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的100%的股東權(quán)益價值進(jìn)行了評估。對于本報(bào)告的出具及使用，我們有以下聲明：1、注冊資產(chǎn)評估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；2、評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制；3、評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制；4、本項(xiàng)目評估師與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個人利害關(guān)系或偏見，評估工作未受任何人為干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行；5、評估師對評估涉及的各類資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行了合理的抽查、核實(shí)。6、本評估報(bào)告使用權(quán)依法歸委托方，委托方應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)及評估約定的要求正確、恰當(dāng)?shù)厥褂帽驹u估報(bào)告。任何不正確或不恰當(dāng)?shù)氖褂帽驹u估報(bào)告將由報(bào)告使用者自行承擔(dān)責(zé)任。下列行為（但不限于此），均被認(rèn)為是沒有正確使用本評估報(bào)告：⑴將本報(bào)告用于其他目的的資產(chǎn)交易；⑵將本報(bào)告用于任何報(bào)價或其他公開文件中；⑶未關(guān)注“特別事項(xiàng)說明”、“評估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)”及“評估報(bào)告使用限制說明”等。注冊資產(chǎn)評估師：注冊資產(chǎn)評估師：北京*****資產(chǎn)評估有限公司20資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要***評報(bào)字[2010]第114號謹(jǐn)提請本報(bào)告的使用者注意本摘要內(nèi)容摘自***評報(bào)字[2010]第114號《資產(chǎn)評估報(bào)告書》正文，欲了解本評估項(xiàng)目全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。本摘要如單獨(dú)使用可能會導(dǎo)致對評估結(jié)果的誤解。北京*****資產(chǎn)評估有限公司接受******88的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對1.轉(zhuǎn)讓方（甲方）轉(zhuǎn)讓給受讓方（乙方）民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社的100%股權(quán)，受讓方同意接受。合作社13人所有的58.2萬元股權(quán)1>安外爾·熱合曼10萬元，阿卜杜拉·熱合曼4萬元，努爾買買提·烏斯曼4萬元，吾卜力·阿散4萬元，卡哈爾·吾斯曼4萬元，阿卜杜熱伊木·熱合曼4.2萬元，阿布拉·熱合曼4萬元，亞森·斯衣提4玩元。合計(jì)38.2萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓為王建東2>哈力克·吾斯曼4萬元，努爾買買提·吾斯曼1萬元，，合計(jì)5萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓耿子川。3>如則司馬伊力4萬元,努爾買買提.吾斯曼1萬元,合計(jì)5萬元轉(zhuǎn)讓劉萍.4>艾尼`買買提4萬元,努爾買買提`吾斯曼1萬元,合計(jì)5萬元轉(zhuǎn)讓張之山.5>喀尤木`伊司馬伊力4萬元,努爾買買提`吾斯曼1萬元合計(jì)5萬元轉(zhuǎn)讓徐峰.

所持有的100%的股東權(quán)益價值進(jìn)行了評估，對其在2013年12月31日這一評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的鑒于本次資產(chǎn)評估目的，本次評估選用現(xiàn)行市場價值類型，以確定評估對象及其所指向的企業(yè)主體凈資產(chǎn)公允價值，為委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。在評估過程中，我公司對指定評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了實(shí)地勘察核實(shí)，對新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社提供的法律性文件、財(cái)務(wù)記錄等相關(guān)資料進(jìn)行了查閱記錄，實(shí)施了必要的資產(chǎn)評估程序?，F(xiàn)評估工作已結(jié)束，特將評估結(jié)果報(bào)告如下：截止評估基準(zhǔn)日2013年12月31日，在持續(xù)經(jīng)營及現(xiàn)行市場價值前提下，運(yùn)用成本法和收益法分別計(jì)算得出新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的100%的股東權(quán)益價值，并選取收益法結(jié)果作為評估結(jié)果，即：新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的100%的股東權(quán)益價值為58.2萬元。大寫：伍拾捌萬貳仟元整。（此頁無正文）評估機(jī)構(gòu)法定代表人：中國注冊資產(chǎn)評估師：北京*****資產(chǎn)評估有限公司中國注冊資產(chǎn)評估師：二○一四年八月十日資產(chǎn)評估報(bào)告書***評報(bào)字[2014]第114號一、緒言北京*****資產(chǎn)評估有限公司接受新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的100%的股東權(quán)益的公允價值進(jìn)行了評估，對其在2013年12月31日這一評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的價值作出公允反映?，F(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他報(bào)告使用者本次資產(chǎn)評估行為的委托方為新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社，資產(chǎn)占有方（或產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位）為新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社*。（一）委托方概況1、企業(yè)信息：企業(yè)名稱：新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社注冊號：110104001503810住所：新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)塔木托格拉克村法定代表人：安瓦爾·熱合曼注冊資本：58.2萬元成立日期：2012年8月12日公司類型：有限責(zé)任公司（合伙投資）2、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項(xiàng)目：無。一般經(jīng)營項(xiàng)目：農(nóng)副產(chǎn)品種植，銷售，貯藏，畜牧養(yǎng)殖與銷售農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的購買（農(nóng)藥除外）農(nóng)機(jī)銷售，農(nóng)機(jī)新技術(shù)，農(nóng)業(yè)技術(shù)信息服務(wù)。（二）資產(chǎn)占有方概況1、企業(yè)信息：企業(yè)名稱：******（以下簡稱“***************”）注冊地址：**************工業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：************注冊資本：5000萬人民幣實(shí)收資本：5000萬人民幣經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司經(jīng)營期限：1996年10月23日－2049年10月22日2、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項(xiàng)目：無。一般經(jīng)營項(xiàng)目：*****************。注冊號：****************建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書編號：****************建筑資質(zhì)等級：房屋建筑工程施工總承包**級3、企業(yè)簡介******（原北京************有限公司）位于北京市***********工業(yè)開發(fā)區(qū)。評估基準(zhǔn)日企業(yè)投資方出資及占股比例如下：序號出資方名稱出資額（萬元）占股比例%1北京******有限公司563.2311.262******職工持股會1,446.7728.943北京市********開發(fā)總公司1,050.0021.004**********（北京）投資有限公司854.0017.085*****543.0010.866*****543.0010.86合計(jì)5,000.00100.00******是國家資質(zhì)一級建筑施工企業(yè)，可承擔(dān)工業(yè)與民用建筑、鋼結(jié)構(gòu)、市政道路、高級裝飾裝潢、智能化系統(tǒng)、弱電集成等工程建設(shè)施工。******自創(chuàng)業(yè)以來，依靠科學(xué)的組織管理、一流的人才隊(duì)伍、雄厚的資金實(shí)力和超前的發(fā)展戰(zhàn)略，在激烈的市場競爭中脫穎而出，并迅速壯大，贏得了上級領(lǐng)導(dǎo)及社會各界的廣泛贊譽(yù)。公司奉行“追求卓越，塑造精品”的經(jīng)營宗旨，視質(zhì)量為生命，以運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化管理、全面質(zhì)量管理、系統(tǒng)目標(biāo)管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)管理等科學(xué)手段，先后建成了首都機(jī)場航站樓、北環(huán)中心、時代風(fēng)帆大廈、奧運(yùn)村運(yùn)動員公寓、利樂包裝工業(yè)廠房（瑞典）、發(fā)那科廠房（日本）、中共中央文獻(xiàn)檔案館、泰山飯店康會中心、萬商大廈、北京科技大學(xué)留學(xué)生宿舍樓、北苑住宅小區(qū)、易亨大廈、河南許多中功國家糧食儲備庫、旭日嘉園小區(qū)等數(shù)十項(xiàng)國家、北京市重點(diǎn)工程、外資工程，獲北京市優(yōu)質(zhì)工程獎、市優(yōu)質(zhì)群體工程獎、結(jié)構(gòu)“長城杯”和竣工工程“長城杯”及魯班獎等國家、省市優(yōu)質(zhì)工程獎多項(xiàng)。公司現(xiàn)有職工889人，管理人員有經(jīng)濟(jì)管理和專業(yè)技術(shù)人員602人，其中，中高級職稱202人，公司組織結(jié)構(gòu)如下：評估基準(zhǔn)日******的長期投資企業(yè)及占股比例如下（金額單位萬元）：長期投資單位名稱注冊資本實(shí)收資本出資額占股比例北京************有限公司北京城建********有限公司北京********有限公司北京*********有限公司北京********有限公司北京*******有限公司北京*******有限公司北京********有限公司4、公司資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況截止評估基準(zhǔn)日2014年12月31日，新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社的資產(chǎn)總額為58.2萬元，凈資產(chǎn)58.2萬元，******評估基準(zhǔn)日會計(jì)報(bào)表由安衡（北京）會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)。2007~2008年及評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況如下表所示。******資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況表單位：人民幣萬元項(xiàng)目2007年2008年截止2009年12月總資產(chǎn)43,897.0688,440.1687,861.50負(fù)債34,573.3876,686.5480,229.67凈資產(chǎn)9,323.6811,753.627,631.82主營業(yè)務(wù)收入53,849.2962,974.35104,030.11利潤總額627.77816.12-112.21凈利潤428.39583.82-140.365、主要會計(jì)政策1)會計(jì)制度：公司執(zhí)行中華人民共和國財(cái)政部頒發(fā)的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和《企業(yè)會計(jì)制度》及其補(bǔ)充規(guī)定。2)會計(jì)年度：1月1日起12月31日止為一個會計(jì)年度。3)記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。4)記賬基礎(chǔ)和計(jì)價原則：會計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，資產(chǎn)以歷史成本為計(jì)價原則。三、評估目的此次評估目的是確定新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的100%的股東權(quán)益的公允價值，為委托方新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社轉(zhuǎn)讓王建東股權(quán)提供價值參考。四、評估對象和評估范圍評估對象為新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社所持有的100%的股東權(quán)益價值。此次評估范圍為經(jīng)安衡（北京）會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)的******截止2013年12月31日整體資產(chǎn)、負(fù)債，明細(xì)見下表：新和縣塔木托格拉克鄉(xiāng)民家樂農(nóng)民專業(yè)合作社資產(chǎn)負(fù)債表人民幣：元序號科目賬面價值序號科目賬面價值1流動資產(chǎn)合計(jì)812,321,934.8012流動負(fù)債合計(jì)802,296,711.912貨幣資金97,622,137.4613短期借款20,000,000.003應(yīng)收賬款350,672,440.7714應(yīng)付賬款506,139,339.924預(yù)付賬款56,808,102.3615預(yù)收賬款123,201,607.065其他應(yīng)收款136,255,454.0616應(yīng)付職工薪酬3,962,316.596存貨170,963,800.1517應(yīng)交稅費(fèi)9,372,720.627非流動資產(chǎn)合計(jì)66,293,022.3118應(yīng)付股利12,929,357.338長期股權(quán)投資25,034,811.6419其他應(yīng)付款126,691,370.399固定資產(chǎn)32,295,252.0210無形資產(chǎn)8,962,958.6511資產(chǎn)總計(jì)878,614,957.1120負(fù)債合計(jì)802,296,711.91納入評估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債以******提供給北京*****資產(chǎn)評估有限公司的“資產(chǎn)清查評估明細(xì)表”為準(zhǔn)。五、價值類型及其定義本次評估選用的價值類型為市場價值。現(xiàn)行市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，某項(xiàng)資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易時所表現(xiàn)的價值。買賣雙方對委估資產(chǎn)及市場，以及影響委估資產(chǎn)價值的相關(guān)因素均有合理的知識背景。相關(guān)交易方將在不受任何外在壓力、脅迫下，自主、獨(dú)立地決定其交易行為。六、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)、評估價格的基準(zhǔn)時間，本次評估的作價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。確定本次評估基準(zhǔn)日的理由為：(一)在征求委托方及產(chǎn)權(quán)持有者意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)此次經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)，以有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于本次評估目的，盡量減少和避免評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)為原則而選定的。(二)在資產(chǎn)評估中所采用的價格均以評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行公允市場價格作為取價標(biāo)準(zhǔn)。該基準(zhǔn)日后，人民幣存貸款利率無變動，匯率和國內(nèi)物價指數(shù)平穩(wěn)，國家政策或行業(yè)政策無大變動，國際國內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)形勢基本穩(wěn)定,因此確定該評估基日對評估結(jié)果無明顯影響。(三)本項(xiàng)目所選取的評估基準(zhǔn)日為一特定會計(jì)期間的終止時點(diǎn)，能夠較全面反映評估對象的情況，盡可能接近評估目的的實(shí)現(xiàn)。本次資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是二○一三年十二月三十一日。七、評估依據(jù)在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的法律法規(guī)以及參考的文件資料主要有：(一)行為依據(jù)委托評估協(xié)議(二)法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國公司法》（2005年10月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂）；2、國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》；4、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；5、《財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》（國辦發(fā)[2001]102號，2001年）；6、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號）；7、中國注冊會計(jì)師協(xié)會關(guān)于印發(fā)《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知（會協(xié)[2003]18號）；8、《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》；9、中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則（2007）；10、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》（2006）。(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、《產(chǎn)權(quán)持有者關(guān)于資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)聲明》；2、設(shè)備購置發(fā)票、重要資產(chǎn)購置合同或憑證；3、其他有關(guān)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。(四)取價依據(jù)1、委托方（產(chǎn)權(quán)持有者）提供的各類《資產(chǎn)評估清查申報(bào)明細(xì)表》；2、委托方（產(chǎn)權(quán)持有者）提供的原始會計(jì)報(bào)表、原始會計(jì)憑證、財(cái)務(wù)會計(jì)經(jīng)營方面的資料、企業(yè)提供的銀行對帳單及余額表，以及有關(guān)協(xié)議、合同書、發(fā)票等財(cái)務(wù)資料；3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料及價格信息資料，以及本機(jī)構(gòu)平時所積累的市場信息和取價參數(shù)資料等；4、國務(wù)院令[2000]第294號《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》；5、原國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會國經(jīng)貿(mào)[1997]456號“汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)”；6、原國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會國經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源[2000]1202號《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》；7、中國機(jī)械電子工業(yè)出版社2009年《中國機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價目錄》；8、國家國庫券利率、銀行貸款利率等價格資料；9、《慧聰商情》辦公自動化市場報(bào)價；10、《資產(chǎn)評估手冊》、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》。八、評估方法根據(jù)國有資產(chǎn)評估的有關(guān)法規(guī)和《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見》（試行），依據(jù)本次評估目的及委估資產(chǎn)類型，結(jié)合******近幾年經(jīng)營狀況選擇評估方法。該企業(yè)屬非上市公司，目前同類企業(yè)也無交易資料可供參考，故無法采用市場法進(jìn)行評估；******經(jīng)營成果可以計(jì)量和預(yù)測，故可采用收益法評估；被評估企業(yè)有完整的財(cái)務(wù)會計(jì)資料，故可采用成本法進(jìn)行評估。本次評估選擇成本法和收益法對******整體資產(chǎn)進(jìn)行評估。（一）收益法此次評估工作中，我們采用收益法對******的股權(quán)價值進(jìn)行評估，即以未來若干年度內(nèi)的企業(yè)股權(quán)自由現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計(jì)算得出股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值，然后再加上溢余資產(chǎn)價值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值得出股東全部權(quán)益價值，用股東全部權(quán)益價值乘以擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例則得出股東部分權(quán)益。本次收益法評估模型選用企業(yè)股權(quán)自由現(xiàn)金流量模型。在股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法模型下，股東全部權(quán)益資產(chǎn)價值的計(jì)算公式為：股東全部權(quán)益資產(chǎn)價值=營業(yè)性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值在此模型下，營業(yè)性資產(chǎn)即為企業(yè)未來各期股權(quán)自由現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和。（二）成本法成本法的基本思路是從投入的角度，即從資產(chǎn)購建的角度將被估企業(yè)視為一個生產(chǎn)要素的組合體，在對各項(xiàng)資產(chǎn)清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，逐一運(yùn)用不同的方法進(jìn)行評估，最后加和確認(rèn)為評估結(jié)果。******各項(xiàng)資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，負(fù)債為流動負(fù)債。1、流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨。(1)貨幣資金對貨幣資金，評估人員對庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)后現(xiàn)金金額和現(xiàn)金出入庫記錄，倒推評估基準(zhǔn)日庫存現(xiàn)金余額，以核實(shí)無誤后的金額確認(rèn)為評估值。對銀行存款賬面價值進(jìn)行核實(shí)，并結(jié)合銀行對帳單金額和余額調(diào)節(jié)表，以核實(shí)無誤后的金額確認(rèn)為評估值。(2)應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款：評估人員在對應(yīng)收賬款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個別認(rèn)定法，對評估風(fēng)險損失進(jìn)行估計(jì)。以賬面值減去評估風(fēng)險損失作為評估值。(3)預(yù)付賬款評估人員在對預(yù)付賬款核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個別認(rèn)定法，對評估風(fēng)險損失進(jìn)行估計(jì)。以賬面值減去評估風(fēng)險損失作為評估值。(4)其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款：評估人員在對應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況采用個別認(rèn)定法，對評估風(fēng)險損失進(jìn)行估計(jì)。以賬面值減去評估風(fēng)險損失作為評估值。(5)存貨的評估納入此次評估范圍的存貨主要包括建筑原材料、存貨－在產(chǎn)品（工程施工）以及周轉(zhuǎn)材料，分布在各項(xiàng)目地。評估人員核實(shí)各種費(fèi)用清查評估明細(xì)表與明細(xì)賬余額是否一致，取得原始入賬憑證，在核對無誤的基礎(chǔ)上分析存貨價值。2、固定資產(chǎn)納入此次評估范圍的固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備。評估人員根據(jù)企業(yè)委托評估的資產(chǎn)范圍和資產(chǎn)類型，明確評估范圍和對象，擬定評估工作計(jì)劃和實(shí)施方案，制定評估工作方案；根據(jù)委托方提供的評估申報(bào)表及相應(yīng)的權(quán)屬材料，確定具體的評估計(jì)算方法，分資產(chǎn)類型進(jìn)行分析，確定適用的評估方法；與委托方的技術(shù)人員、資產(chǎn)管理人員，深入現(xiàn)場實(shí)地勘察、鑒定，了解掌握現(xiàn)實(shí)狀況；將勘察鑒定結(jié)果詳細(xì)記入鑒定表中作為評估計(jì)算的重要依據(jù)。核查資產(chǎn)賬面價值，做到賬表相符，賬實(shí)相符，向公司管理人員調(diào)查了解建設(shè)基本情況，查詢并收集相關(guān)權(quán)屬、合同資料。整理匯總，撰寫評估情況詳細(xì)說明并整理工作底稿。3、無形資產(chǎn)******現(xiàn)持有兩塊土地。其中***辦公基地未辦理土地使用權(quán)證，該土地系******與當(dāng)?shù)?****簽訂協(xié)議租賃所得、*******已辦理土地使用權(quán)證。土地使用權(quán)證號：*****（***出）第**號。對無形資產(chǎn)清查核實(shí)，評估人員調(diào)查了解了無形資產(chǎn)的具體內(nèi)容，賬面價值構(gòu)成要素，核對財(cái)務(wù)的入賬金額和其他有關(guān)的財(cái)務(wù)憑證，核查資產(chǎn)賬面價值，做到賬表相符，賬實(shí)相符，查詢并收集相關(guān)權(quán)屬。整理匯總，撰寫評估情況詳細(xì)說明并整理工作底稿。4、長期股權(quán)投資長期股權(quán)投資是指通過投資取得被投資單位的股份。企業(yè)對其他單位的股權(quán)投資，通常是為長期持有，以及通過股權(quán)投資達(dá)到控制被投資單位，或?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響，或?yàn)榱伺c被投資單位建立密切關(guān)系，以分散經(jīng)營風(fēng)險。評估人員調(diào)查了解了長期股權(quán)的具體內(nèi)容，對被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)清查，并對被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)評估。用被投資單位的全部權(quán)益價值乘以所持股權(quán)比例則得出長期股權(quán)投資權(quán)益價值。5、流動負(fù)債對企業(yè)負(fù)債的評估，主要是進(jìn)行審查核實(shí)，以將來應(yīng)由評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債金額作為負(fù)債的評估值，對于將來并非應(yīng)由評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目，按零值計(jì)算。對于流動負(fù)債項(xiàng)目中的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅費(fèi)等項(xiàng)目的評估，根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)明細(xì)表，以產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)作為其評估值。九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況我公司接受評估委托后，即選派評估人員于2010年3月17日開始前期工作，配合企業(yè)進(jìn)行評估前期準(zhǔn)備工作，制訂資產(chǎn)評估工作計(jì)劃，隨后進(jìn)駐現(xiàn)場并于2010年4月30日完成現(xiàn)場勘察工作。此后，評估人員經(jīng)歷2個多月的詢價、估算工作，于2010年6月10日出具了資產(chǎn)評估報(bào)告書。我們根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估，整個評估工作分為四個階段：（一）前期準(zhǔn)備階段1、對委托項(xiàng)目進(jìn)行前期調(diào)查，聽取委托方關(guān)于被評估資產(chǎn)的范圍、類別、評估目的和時間進(jìn)度要求的介紹，并深入現(xiàn)場，對委估資產(chǎn)做初步了解，在此基礎(chǔ)上，與委托方商定評估基準(zhǔn)日并簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。2、根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，結(jié)合評估項(xiàng)目的具體情況，擬訂初步的評估工作計(jì)劃，包括各類資產(chǎn)擬采用的評估方法、人員配備及時間安排進(jìn)度，在此同時，根據(jù)評估工作的需要，提請委托方做好資產(chǎn)評估前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括：資產(chǎn)清查核實(shí)、填寫各類資產(chǎn)評估申報(bào)表及準(zhǔn)備與評估有關(guān)的各種資料。（二）現(xiàn)場評估階段根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估和產(chǎn)權(quán)界定，具體步驟如下：1、聽取有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹；2、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法；3、將產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表與企業(yè)的財(cái)務(wù)賬冊進(jìn)行核實(shí)；4、核實(shí)設(shè)備數(shù)量、運(yùn)行維修等情況，查閱產(chǎn)權(quán)證明文件如設(shè)備購置合同、發(fā)票等資料；勘察實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，查閱和收集有關(guān)資料，擬定實(shí)物資產(chǎn)評估思路；5、了解各項(xiàng)資產(chǎn)的性質(zhì)、內(nèi)容并查看收集相關(guān)合同、憑證和單據(jù)；6、對遇到的問題與審計(jì)人員及產(chǎn)權(quán)持有者溝通；7、開展市場調(diào)研、詢價工作。（三）評定估算評估現(xiàn)場工作結(jié)束，轉(zhuǎn)入評定估算階段。評估人員根據(jù)收集的價格資料及每項(xiàng)資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，對債權(quán)債務(wù)類資產(chǎn)負(fù)債主要通過核實(shí)、分析等手段進(jìn)行評估；對實(shí)物類主要采用成本法進(jìn)行評估，根據(jù)掌握的交易實(shí)例等，計(jì)算各單項(xiàng)資產(chǎn)評估結(jié)果。（四）匯總評估結(jié)果階段主要工作：對專業(yè)組分類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果進(jìn)行匯總、分析、調(diào)整并編寫分項(xiàng)資產(chǎn)評估說明及主要資產(chǎn)評估案例，確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評的情況。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告書及資產(chǎn)評估說明，并按“三級復(fù)核”程序，逐級進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核意見，修正和完善評估結(jié)果及報(bào)告。（五）提交報(bào)告階段主要工作：起草資產(chǎn)評估報(bào)告書，向委托方提交評估報(bào)告書初稿，與委托方交換意見，進(jìn)行必要的修改，經(jīng)委托方確認(rèn)后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告書。十、評估假設(shè)本次評估是依據(jù)下列評估假設(shè)前提下進(jìn)行的，只有在以下評估假設(shè)下，評估結(jié)論方可成立。1、利益主體變動假設(shè)利益主體變動假設(shè)是指資產(chǎn)評估以被評估資產(chǎn)利益主體變動為前提。2、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指進(jìn)行資產(chǎn)評估時，需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。3、有效市場存在假設(shè)有效市場存在假設(shè)是指資產(chǎn)評估選取的作價依據(jù)和評估結(jié)論有一個有效的市場存在。4、理性評估行為假設(shè)理性評估行為假設(shè)是指資產(chǎn)評估的當(dāng)事人都是理性的，因而他們的評估行為也是理性的。十一、評估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，******于評估基準(zhǔn)日2009年12月31日的整體資產(chǎn)評估結(jié)論如下：1、成本法結(jié)果資產(chǎn)賬面價值合計(jì)為878,614,957.11元，評估值為878,999,395.04元，評估增值384,437.94元，增值率為0.04%；負(fù)債賬面價值合計(jì)為802,296,711.91元，評估值為802,296,711.91元，評估增值0元，增值率為0%；凈資產(chǎn)賬面值合計(jì)為76,318,245.20元，評估值為76,702,683.13元，評估增值384,437.94元，增值率為0.50%?？颇棵Q賬面價值評估價值增減值增值率%一、流動資產(chǎn)合計(jì)812,321,934.80759,395,183.46-52,926,751.34-6.52%貨幣資金97,622,137.4697,622,137.46應(yīng)收賬款350,672,440.77352,434,613.841,762,173.070.50%預(yù)付賬款56,808,102.3656,808,102.36其他應(yīng)收款136,255,454.06136,940,154.83684,700.770.50%存貨170,963,800.15115,590,174.97-55,373,625.18-32.39%二、非流動資產(chǎn)合計(jì)66,293,022.31119,604,211.5853,311,189.2880.42%長期股權(quán)投資25,034,811.6423,530,676.07-1,504,135.56-6.01%固定資產(chǎn)32,295,252.0289,940,085.5157,644,833.49178.49%無形資產(chǎn)8,962,958.656,133,450.00-2,829,508.65-31.57%三、資產(chǎn)總計(jì)878,614,957.11878,999,395.04384,437.940.04%四、流動負(fù)債合計(jì)802,296,711.91802,296,711.91短期借款20,000,000.0020,000,000.00應(yīng)付賬款506,139,339.92506,139,339.92預(yù)收賬款123,201,607.06123,201,607.06應(yīng)付職工薪酬3,962,316.593,962,316.59應(yīng)交稅費(fèi)9,372,720.629,372,720.62應(yīng)付股利12,929,357.3312,929,357.33其他應(yīng)付款126,691,370.39126,691,370.39五、負(fù)債合計(jì)802,296,711.91802,296,711.91六、凈資產(chǎn)76,318,245.2076,702,683.13384,437.940.50%******全體股東權(quán)益價值為76,702,683.13元，其中19,193,926.29元系批準(zhǔn)核銷的稅款，計(jì)入“資本公積—國家獨(dú)享資本公積”。（京國資[2005]***號）由于北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有******21%的股權(quán)，則北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有******的股權(quán)價值為：（76,702,683.13—19,193,926.29）×21%=12,076,838.94（元）取整1,207.68萬元2、收益法評估結(jié)果：******全體股東權(quán)益價值為78,984,382.23元，其中19,193,926.29元系批準(zhǔn)核銷的稅款，計(jì)入“資本公積—國家獨(dú)享資本公積”。（京國資[2005]**號）由于北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有******21%的股權(quán)，則北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有******的股權(quán)價值為：（78,984,382.23—19,193,926.29）×21%=12,555,995.75（元）取整1,255.60萬元北京市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)總公司持有******的股東權(quán)益價值為1,255.60萬元。3、評估結(jié)果：我們知道，成本法結(jié)果為單項(xiàng)資產(chǎn)的簡單加和而未反映企業(yè)整體資產(chǎn)的綜合效用，而收益法結(jié)果體現(xiàn)為企業(yè)未來整體效益及經(jīng)營期間收益的實(shí)現(xiàn)，更能反映投資者的意愿，另外本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是以持續(xù)經(jīng)營為前提，因此我們采用收益法結(jié)果為本次評估結(jié)論，即：******88所持有的******21%的股東權(quán)益價值為1,255.60萬元。大寫：壹仟貳佰伍拾伍萬陸仟元整。評估結(jié)論根據(jù)以上評估工作得出。十二、特別事項(xiàng)說明（一）本評估報(bào)告僅是注冊評估師對評估對象的公平市場價值發(fā)表的專業(yè)意見，評估師依據(jù)評估有關(guān)規(guī)范意見的規(guī)定，對委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明文件給予了關(guān)注和查驗(yàn)。但評估機(jī)構(gòu)不是法定的資產(chǎn)權(quán)屬鑒證機(jī)構(gòu)，評估對象法律權(quán)屬的確認(rèn)不在注冊評估師執(zhí)業(yè)范圍之內(nèi)，我們不能對委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的真實(shí)性、合法性和完整性提供任何保證。（二）本評估公司及參加本次資產(chǎn)評估的工作人員與擬進(jìn)行資產(chǎn)交易的雙方企業(yè)之間均無任何利害關(guān)系，不受各方企業(yè)利益