【房產(chǎn)中介】鏈家地產(chǎn)基礎知識與報件流程

1、提高自身專業(yè)知識2、提高平時的工作效率3、更快的投入到運營支持的團隊中4、更好的與運營一線融合5、更好的為經(jīng)紀人做好服務工作6、更好的為店經(jīng)理做好輔助工作業(yè)務運營服務全能培訓目的第一頁，共46頁。

租賃基礎知識第二頁，共46頁。目錄1.租賃標準用語2.租賃種類、流程、注意事項3.如何鑒別證件的真?zhèn)蔚谌?，?6頁。1、四氣：

暖氣、天然氣（煤氣）、熱水器、空調(diào)2、全齊：

家具、家電3、裝修：

毛坯、簡裝、中裝、精裝冰箱（R）、洗衣機（W）電視（TV）、空調(diào)（K）大家記住了嗎？1、租賃標準用語第四頁，共46頁。2、租賃業(yè)務種類、流程、注意事項普通租賃：

1、定義2、收費標準、時間及對象3、我們的責任流程注意事項

第五頁，共46頁。普通租賃1、定義：

指業(yè)主或客戶委托我們出租或者承租房屋，由我們提供居間服務，最終促成雙方達成交易，我們獲得傭金的一種委托形式。2、收費標準：相當于一個月的房屋租金收費時間：成交之后

收費對象：針對普通民宅，由于客戶需求量大，房源有限，收取客戶方一個月房屋租金作為傭金；針對甲宅、公寓，由于租金較高，客戶需求量低，收取業(yè)主方一個月房屋租金作為傭金。第六頁，共46頁。普通租賃3、普通租賃業(yè)務中我們的責任我們有義務幫助業(yè)主和客戶驗明雙方真實的身份和有效證件我們收取服務傭金后，要根據(jù)客戶需求開具發(fā)票（開發(fā)票之前一定要問清客戶需要開具發(fā)票的名頭）在整個過程中，我們要正視行業(yè)的正規(guī)性和自身價值的體現(xiàn)

第七頁，共46頁。普租業(yè)務流程開發(fā)帶看議價簽約售后服務也是接待，可以通過店面、電話、網(wǎng)絡、社區(qū)走訪、老客戶推薦等各種方式約好時間后要領客戶到業(yè)主的房源進行實堪，看房前要簽署看房確認書防止跳單保持中立考慮雙方利益，在積極撮合的同時避免雙方因議價造成僵局簽合同當天提醒雙方帶齊資料和證件，簽合同要收取服務傭金當雙方出現(xiàn)問題的時候，我們公司起見證和輔導的作用第八頁，共46頁。普通租賃中的注意事項看房確認書（簽/留身份證號，不留電話）定金收付書（不留電話，簽署完整）簽署合同時要驗明有效證件（防止假業(yè)主）防止跳單（把控一方，防止造成公司損失）第九頁，共46頁。3、如何鑒別證件的真?zhèn)稳绾舞b別身份證的真?zhèn)?？如何鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?？第十頁，?6頁。如何鑒別證件的真?zhèn)稳绾舞b別身份證的真?zhèn)危阂淮矸葑C：1、新的防偽居民身份證背面透視全息圖象由長城峰火臺圖象IDCHINA中國等字樣組成?！癐D長城峰火臺圖象CHINA中國”在“中國CHINAID”組成的背景前由內(nèi)向外依次排列。

2、16周歲至25周歲的，發(fā)給有效期為10年的居民身份證；26周歲至45周歲的，發(fā)給有效期為20年的居民身份證；46周歲以上的，發(fā)給長期有效的居民身份證。第十一頁，共46頁。

二代身份證：在一般的光線下，平視身份證表面時，表面上的物理防偽膜是無色透明的，適當傾斜時證件左上方有一個變色長城圖案，用左右眼分別觀察時將呈現(xiàn)不同顏色。在我們的頭像下面有“中國CHINA”的字樣第十二頁，共46頁。

如何鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?、看用紙：真正的房屋所有權(quán)證的內(nèi)頁所用紙張采用專業(yè)水印紙2、看防偽底紋：真房屋所有權(quán)證除封面及封底外內(nèi)頁所有的底紋均為“房屋所有權(quán)證”六字采用了專用浮雕底紋，浮雕字立體感強3、看封皮：真證封皮為深紅色，上部印有國徽，下面印有“中華人民共和國房屋所有權(quán)證”，這些字分兩行，上面一行“中華人民共和國”，下面一行是“房屋所有權(quán)證”，上下兩行字是完全對齊的，但字號的大小不一樣，上面的字小，下面的字大。

第十三頁，共46頁。

4、看團花及建房注冊號：真房屋所有權(quán)證有一團花，該團花立體感強。團花下面是建房注冊號，真證的號碼是機器印制的11001,數(shù)字清晰。建房注冊號上面團花下面印有“中華人民共和國建設部監(jiān)制”5、看微縮文字：2000年以后印制的房屋所有權(quán)證發(fā)證機關一頁最頂行花邊最下面一行里藏著微縮文字，用肉眼看為一道虛線，在放大鏡下清晰可辨“FWSYQZ”（“房屋所有權(quán)證”漢語拼音第一個字母的大寫第十四頁，共46頁。

6、看發(fā)證機關印章：真房屋所有權(quán)證的發(fā)證機關是由機器套紅印制的“北京市建設委員會”（2004年以后）或“北京市國土資源和房屋管理局”行政公章，而填發(fā)單位的圖章是用印泥蓋上去的。7、看流水編號：真房屋所有權(quán)證的流水號是機器印制的，2000年后印制的權(quán)證編號下方，還印有“北京印鈔廠證券分廠印制（200×）”字樣。8、看房產(chǎn)平面圖：真房屋所有權(quán)證上有一張房地平面圖及一張房屋登記表。圖和表上均蓋有測繪部門的章，另外圖和表是與房屋所有權(quán)證粘貼在一起的，在粘貼的連接處蓋有騎縫章第十五頁，共46頁。

2.標準術(shù)語

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。使用權(quán)房禁止出售！市民若欲出售使用權(quán)房，必須由原承租人即使用權(quán)人買下產(chǎn)權(quán)，售后公房成為產(chǎn)權(quán)房后才能上市交易已購公房

已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。這樣的房子可以上市,不過需向單位交納一定的土地出讓金。商品房

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。開發(fā)商已將3%土地出讓金交給國家,任何人都可以買賣。

第十六頁，共46頁。

報單流程第十七頁，共46頁。一.租賃報單流程二.

置換報單流程三.

溫馨提示目錄第十八頁，共46頁。一、租賃報單流程基本流程1、合同、證件、收據(jù)和錢款的整理3、財務交款2、相關領導簽字審核4、業(yè)績組報合同及業(yè)績5、將收據(jù)白聯(lián)和成交報告單的綠聯(lián)存檔第十九頁，共46頁。普通租賃1、合同、證件、收據(jù)和錢款的整理第二十頁，共46頁。普租---證件房屋租賃合同（普租合同）房屋租賃經(jīng)紀合同（看房確認書）房屋出租居間需求登記表客戶、業(yè)主身份證復印件打折申請單（打折情況下）定金收付書（預先收取定金的情況下）收據(jù)(切記:刷卡小票的日期與收據(jù)日期不能相差24小時)成交報告單（系統(tǒng)中備案，并把備案編碼寫入成交報告單的備注里）第二十一頁，共46頁。2、相關領導簽字審核

審批人折扣標準店經(jīng)理區(qū)經(jīng)理區(qū)總監(jiān)副總經(jīng)理總裁9折及以上租\售5折以上租\售5折及以下租\售公司優(yōu)惠租租\售運營員工折扣店經(jīng)理區(qū)經(jīng)理區(qū)總監(jiān)副總經(jīng)理總裁9折及以上租\售7折及以上租\售5折及以上租\售職能員工折扣區(qū)經(jīng)理區(qū)總監(jiān)各中心負責人副總經(jīng)理總裁9折及以上租\售租\售7折及以上租\售租\售5折及以上租租\售售第二十二頁，共46頁。折扣申請單申請人姓名系統(tǒng)號房源維護人姓名\系統(tǒng)號所屬區(qū)域店經(jīng)理姓名系統(tǒng)號店面名稱應收業(yè)績申請折扣項目□信息費□過戶及貸款服務□費贖樓擔保費□其它申請折扣標準合同號成交日期折扣后業(yè)績客戶姓名客戶聯(lián)系方式申請折扣原因?qū)徟颍旱杲?jīng)理：日期：審批原因：區(qū)經(jīng)理：日期：審批原因：區(qū)總監(jiān)：日期：審批原因：副總：日期：審批原因：總裁：日期：折扣小數(shù)點后要余2位(例:8.24折)業(yè)績不包括評估費，大家不要把評估費算在內(nèi)第二十三頁，共46頁。3、財務交款地址：昆泰國際大廈1712室交款處：財務出納

備注處寫開具發(fā)票的臺頭審核處助理簽字店面編碼要寫A13的那個號碼，就是咱們店面門上都張貼的那個第二十四頁，共46頁。助理在檢查普租合同前要注意的：1.普租合同中出租方（甲方）、承租方（乙方）的簽字都要與所提供的身份證姓名一致，字跡要填寫清晰，如果有涂改需要客戶業(yè)主及鏈家的三方簽字確認；2.租賃期限：例如：房屋的租賃期自2009年11月10日至2010年11月9日，共計一年零各月（或者零年12個月）千萬不要寫一年12個月，這是錯誤的寫法，助理在檢查的時候也要仔細小心；3.附件一房屋交割清單處，如果業(yè)主客戶自行交割，那么一定要在交割處打叉，如果是咱們公司陪同交割那么就要把相關的信息寫全，這也是助理需要注意的地方。第二十五頁，共46頁。

注意事項：

1、寫店面編碼：A13開頭的編碼

2、開票日期不能早于刷卡或者小票日期

3、錢款24小時入帳即要在24小時內(nèi)刷卡

4、金額不能有涂改，數(shù)字前一定要有封口

5、大寫金額一定要準確且不能有錯別字大寫—壹貳叁肆伍陸柒捌玖拾佰仟萬

6、如現(xiàn)金存入店經(jīng)理/助理借記卡中要寫××代(店經(jīng)理、助理、經(jīng)紀人是不能刷信用卡的，刷信用卡是要被罰款的)

7、如果要開發(fā)票將黃聯(lián)一并交與出納且寫明單位名稱第二十六頁，共46頁。4、業(yè)績組報合同、報業(yè)績合同、業(yè)績申報處：昆泰國際大廈1712室合同業(yè)績審核人員：王雪、殷環(huán)、郭靜波注意事項：

1、合同無問題全部通過審核人員會在成交單上簽字并將成交單綠聯(lián)返回，表示合同業(yè)績已經(jīng)報送完畢

2、合同有問題審核人員會將錯誤處寫在黃聯(lián)處與合同一并返回

3、如果合同打折要將打折申請單和成交單一并申報

4、成交單上寫上組編碼、系統(tǒng)號、區(qū)域及備案編號

第二十七頁，共46頁。5、回收收據(jù)白聯(lián)和成交報告單的綠聯(lián)留檔收據(jù)白聯(lián)成交報告單綠聯(lián)以便以后核對業(yè)績，換取收據(jù)第二十八頁，共46頁。

1.普租報合同前經(jīng)紀人必須自行在內(nèi)網(wǎng)上進行備案，

2.所有合同、單據(jù),店面助理都不可私自修改或添加,否則公司將直接給予辭退處理(自我保護意識)

3.如在報合同過程中,合同、單據(jù)出現(xiàn)問題應第一時間跟店經(jīng)理確認,以免延誤.4.報完合同收好成交報告單綠聯(lián)及收據(jù)白聯(lián)，回店面留檔。

5.自2月18日后簽署的合同恢復五個工作日內(nèi)上報（不包括周六周日及法定節(jié)假日），否則按照公司制度處罰責任人。

6.成交報告單為經(jīng)紀人填寫，店經(jīng)理檢查并確認簽字。助理不能書寫更改，以免出現(xiàn)問題。注意事項第二十九頁，共46頁。以上是租賃的報件流程及注意事項第三十頁，共46頁。二、置換報單流程基本流程1、合同、證件、收據(jù)和錢款的整理2、相關領導簽字審核3、權(quán)證處報合同5、財務交款6、業(yè)績組報業(yè)績7、將收據(jù)白聯(lián)和成交報告單的綠聯(lián)存檔缺件通知，經(jīng)紀人備件4、BJM號索取第三十一頁，共46頁。1、成交2、退單置換類型全款貸款權(quán)證商業(yè)貸款公積金1、合同、證件、收據(jù)和錢款的整理國管市屬第三十二頁，共46頁。2、成交檔案號（BJM）獲取向權(quán)證秘書索取權(quán)證專員在收取合同，錄完合同的同時會將合同號寫在成交報告單上，不用再提前與權(quán)證秘書要取合同號。第三十三頁，共46頁。

置換報合同必備證件第三十四頁，共46頁。退單置換業(yè)務支出憑單：寫明退單情況，經(jīng)辦人、區(qū)經(jīng)理、區(qū)總監(jiān)、業(yè)績組簽字確認，客服部簽字備案此處應寫北辰店/A13314此處區(qū)經(jīng)理，總監(jiān)簽字第三十五頁，共46頁。

財務退費申請表：寫明合同號，業(yè)主、客戶姓名，物業(yè)地址及費用出處，區(qū)經(jīng)理簽字、區(qū)總監(jiān)簽字、權(quán)證主管簽字、業(yè)績組簽字、客服簽字、財務主管審核簽字、客戶本人帶身份證原件及收據(jù)黃聯(lián)一并在出納處領取退還費用（或者客戶提供卡的復印件直接和客戶本人身份證得復印件）第三十六頁，共46頁。注意事項所有合同協(xié)議上物業(yè)地址要與房產(chǎn)證上標明的一致查看所有簽字處是否都有簽字合同上、補充協(xié)議、自行劃轉(zhuǎn)聲明、授權(quán)委托書需客戶業(yè)主簽字補充條款需區(qū)經(jīng)理簽字,如果沒有補充協(xié)議的合同要寫通用審批單，由店經(jīng)理，區(qū)經(jīng)理及大區(qū)總監(jiān)簽字確認成交報告單，打折或有特殊情況的需區(qū)經(jīng)理簽字/總監(jiān)簽字合同號和每個人的店組系統(tǒng)號要寫清楚(現(xiàn)在合同號是在助理報合同的時候直接朝權(quán)證要取即可）業(yè)績分成要準確----一定要經(jīng)紀人或者店經(jīng)理自行填寫成交報告單，助理不要寫，業(yè)績分配也一定要和店經(jīng)理核對填寫無涂改，字跡清楚準確第三十七頁，共46頁。

1.所有合同、單據(jù),助理都不可私自修改或涂抹,否則公司將直接給予辭退處理(自我保護意識)

2.現(xiàn)在所有的特殊情況都要用通用審批單來寫明原因，找相關領導簽字，夾在合同里方可報合同3.成交報告單為經(jīng)紀人填寫，店經(jīng)理檢查并確認簽字。助