中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件

當先地產(chǎn)當先地產(chǎn)PART一、市場調研PART一、市場調研城市印象皖、蘇兩省之間溝通最便利的交通中點站，動車站建在縣城里給當?shù)匕l(fā)展帶來了較為顯著的動力，成為近年來縣城發(fā)展的主要經(jīng)濟增長點；全椒縣經(jīng)過近年來的全面建設，城市面貌良好，與滁州區(qū)域其他縣城相比處于前列，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤為突出，新小區(qū)與大型回遷社區(qū)比比皆是；作為吳敬梓的故里，全椒縣文化氛圍較濃，民眾的教育意識非常強烈，學校數(shù)量眾多，這也影響到了各個行業(yè)的消費特征。城市印象皖、Part1城市經(jīng)濟背景Part1城市經(jīng)濟背景1城市背景1城市背景縣級市，轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口約47萬，地處滁州最南段，緊鄰南京，處于南京“1小時都市圈”核心層內城市印象1區(qū)位介紹——全椒縣位于安徽省東部，北緯31°51’—32°15’，東經(jīng)117°49’—118°25’；東依南京48公里，北鄰滁州18公里，西接合肥98公里，南距馬鞍山70公里。境內滬陜高速（合寧高速）公路和寧西鐵路（合寧鐵路）和京滬高鐵均貫穿全境。人口、行政規(guī)劃——全縣面積1568平方公里，下轄襄河鎮(zhèn)、古河鎮(zhèn)、大墅鎮(zhèn)、二郎口鎮(zhèn)、武崗鎮(zhèn)、馬廠鎮(zhèn)、石沛鎮(zhèn)、西王鎮(zhèn)、六鎮(zhèn)鎮(zhèn)、十字鎮(zhèn)共計10個鎮(zhèn)，縣城駐襄河鎮(zhèn)人口約47萬，其中縣城人口約10萬人。交通狀況——境內將有兩條高速公路，三條高速鐵路，有六個高速公路道口，三個火車站。兩條高速公路是指合寧高速和和正在規(guī)劃設計的沿江高速。三條高速鐵路是：正在建設中的南京—西安的寧西鐵路和正在建設中的滬漢蓉城際快速通道以及正在設計中的京滬高速鐵路，寧西鐵路、滬漢蓉鐵路合寧段于2019年4月已通車運營。縣級市，轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口約47萬，地處滁州最南段，緊鄰南缺少支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟水平一般，GDP年增長率起伏明顯，可持續(xù)發(fā)展動力有限宏觀經(jīng)濟2近年來全椒GDP增長率連年保持10%以上的增長速度，增速較為平穩(wěn)，至2019年已近80億元；在被定位為“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心層城市、“皖江城市帶”北翼城市后，全椒初步形成了以機械制造、服裝玩具、醫(yī)藥化工、糧油飼料加工、建材生產(chǎn)五大產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟發(fā)展體系；但由于工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟基礎薄弱，動力不足，因此盡管增速保持平穩(wěn)，但整體總量依然偏小，目前在全市經(jīng)濟排名最后一位。缺少支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟水平一般，GDP年增長率起伏明顯，可持續(xù)發(fā)中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件宏觀經(jīng)濟3政府招商引資力度有限，工業(yè)欠發(fā)達，三產(chǎn)比重并未明顯拉開，城市經(jīng)濟總量較小作為非能源型城市，缺少支柱產(chǎn)業(yè)支撐，加上第一產(chǎn)業(yè)因受地形地貌限制而被約束，多年來全椒經(jīng)濟結構一直以一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)并重，相互差距并不明顯；近年來政府持續(xù)加大招商引資力度，尤其在被納入“南京都市圈”核心層城市、“皖江城市帶”北翼城市后，投資環(huán)境得到較大改善，二產(chǎn)有所突出，目前二產(chǎn)占GDP總值比例不斷增高，2019年達到46.2%。宏觀經(jīng)濟3政府招商引資力度有限，工業(yè)欠發(fā)達，三產(chǎn)比重并未明顯宏觀經(jīng)濟4盡管身為縣級市，全椒卻同時規(guī)劃兩個新區(qū)，依靠城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)拉動固定資產(chǎn)投資額遞增作為縣級市，全椒在發(fā)展規(guī)劃方面手筆相對較大，同時規(guī)劃有城南新區(qū)及北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，近年來隨兩大新區(qū)的同時啟動，全縣固定資產(chǎn)投資額持續(xù)加大，至2019年已到108.1億元，同比增長率始終保持在25%以上；早期固定資產(chǎn)投資重心主要在工業(yè)方面，近年來開始逐步轉向城建、房地產(chǎn)等其它方向。宏觀經(jīng)濟4盡管身為縣級市，全椒卻同時規(guī)劃兩個新區(qū)，依靠城市建宏觀經(jīng)濟5消費品零售總額始終占GDP35%以上，當?shù)厝讼M意識相對較突出，同時也說明消費主要依靠內需拉動；自2009年全椒縣社會消費品零售總額突破20億元大關后，近年來一直保持較快增速，近三年增幅均達到18%以上，2019年該項數(shù)據(jù)已達到20.2億元；就近年全椒縣社會消費品零售總額占GDP的比重來看，始終保持在35%左右的比例，作為以工業(yè)經(jīng)濟為主導的城市，該項數(shù)據(jù)發(fā)展處于較為健康的狀態(tài)；但這同時也說明目前全椒縣商業(yè)發(fā)展依然處于較低水平，經(jīng)營檔次與業(yè)態(tài)均較低，難以吸納外來消費，消費目的大多以當?shù)厝藵M足日常生活基本需求為主。宏觀經(jīng)濟5消費品零售總額始終占GDP35%以上，當?shù)厝讼M意宏觀經(jīng)濟6同時規(guī)劃兩大新區(qū)，政府財政壓力明顯，收支嚴重失衡，期望通過大量出售土地緩解財政壓力近年來，全椒縣經(jīng)濟發(fā)展走勢良好，財政收入與支出同步增長，但相互比例嚴重失衡，支出始終大于收入，且相差在1倍左右；導致財政收支失衡嚴重的主要原因在兩大新區(qū)的啟動建設，政府將大量資金用于投入開發(fā)，至2019年19.16億元；為緩解財政壓力，減少財政赤字，政府近年來加大土地推售力度，這也是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場迎來較快發(fā)展的間接推動力。宏觀經(jīng)濟6同時規(guī)劃兩大新區(qū)，政府財政壓力明顯，收支嚴重失衡，人口規(guī)模7人口近年幾乎無增長，固然有利于收入及生活水平的提高，但同時給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來一定隱患

人口數(shù)(萬人)城鎮(zhèn)人均收入(元/年)同比增長率人均GDP(元/年)同比增長率2009年46.582469625.60%1164713.49%2019年46.493064224.10%1405120.64%2019年46.723555016.00%1706521.45%截止2019年，縣城戶籍人口共計約46.58萬人，近年持續(xù)以不足萬人的緩慢增長；盡管動車站的建設給縣城發(fā)展帶來一定的動力，但因縣城經(jīng)濟基礎薄弱，發(fā)展思路不清晰，過于依賴土地財政與房地產(chǎn)稅收拉動經(jīng)濟增長，人口增速難有大的提升；與人口增速形成鮮明對比的是城市經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，人均GDP得以保持快速增長，2019年人均GDP達到17065元，人均收入達35550元，城市消費力持續(xù)增強。人口規(guī)模7人口近年幾乎無增長，固然有利于收入及生活水平的提高發(fā)展規(guī)劃8城市核心發(fā)展方向為南北兩極，南部現(xiàn)已形成中高端住宅集群，北部為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主導全椒縣近年來結合“大滁州”建設，呼應滁州市南移的戰(zhàn)略舉措，確立了全椒縣城市建設“東擴南移、北聯(lián)內整”的發(fā)展思路，把開發(fā)區(qū)、老城區(qū)、城南新區(qū)作為縣城建設的重心；城南新區(qū)規(guī)劃面積約8平方公里，功能地位為商務政務、商貿(mào)物流、生活居住的現(xiàn)代化園林式新城區(qū)；開發(fā)區(qū)功能定位全面完成一、二、三期11.18平方公里區(qū)域控制性詳細規(guī)劃，其中一期3.88平方公里建設已經(jīng)完成，二、三期7.3平方公里建設正在加強組織實施。為呼應安徽省東向發(fā)展和大滁州發(fā)展戰(zhàn)略，啟動了開發(fā)區(qū)總規(guī)修編工作，向北拓展，南到土橋水庫，北抵京滬高速鐵路，西達新滁全路，東至滁全快速通道，總規(guī)面積擴大到46平方公里，規(guī)劃控制面積68平方公里。發(fā)展規(guī)劃8城市核心發(fā)展方向為南北兩極，南部現(xiàn)已形成中高端住宅城市背景相對于滁州其它縣級市，全椒在區(qū)位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面并無明顯優(yōu)勢，政府意圖通過大量出售土地換取城市未來發(fā)展，因此看似近年來當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但畢竟縣級市場需求及對外吸納力有限，缺少可持續(xù)動力，后期市場發(fā)展存在隱患。城市背景相對2土地市場2土地市場土地市場盡管是縣級市，但由于近年來市場發(fā)展較快，因此對于宏觀調控同樣較敏感，并波及土地市場，11年土地出讓價格相比10年有明顯下降2019年全縣出讓土地面積178.7111公頃，實現(xiàn)出讓價款127300.46萬元，平均120萬元/畝，與2019年時的170萬元/畝相比地價逐年上升趨勢得到緩和；縣城土地仍然是開發(fā)商首選，共成交34.6公頃，均價140.8萬/畝，開發(fā)區(qū)成交23公頃，均價79萬/畝。土地市場盡管是縣級市，但由于近年來市場發(fā)展較快，因此對于宏觀中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件3中觀市場3中觀市場板塊劃分1縣級市場容量有限，板塊形成以政府發(fā)展規(guī)劃為導向城北板塊主要依托道路交通發(fā)展，滁州市延伸板塊，周邊配套匱乏，暫為市場價格洼地，但作為城市規(guī)劃發(fā)展方向，存在一定提升空間；老城區(qū)板塊縣城傳統(tǒng)居住區(qū)與商業(yè)聚集地，目前基本沒有在開發(fā)項目，個別項目規(guī)模也較小，以商業(yè)為主，住宅多是舊房改造和回遷工程；城南板塊主要依托高鐵站概念形成，今年政府打造重點區(qū)域，現(xiàn)階段市場主發(fā)力點，已形成規(guī)模集群，也是目前公認的居住價值最高的板塊。城北板塊老城區(qū)板塊城南板塊板塊劃分1縣級市場容量有限，板塊形成以政府發(fā)展規(guī)劃為導向城北數(shù)據(jù)表現(xiàn)開發(fā)量日趨飽和，未來供應明顯大過需求，同時價格面臨嚴重滯漲壓力，競爭將愈發(fā)激烈

開發(fā)面積（萬平米）銷售面積（萬平米）同比增長銷售額（億元）同比增長年成交均價（元/平米）同比增長200948.446.6-15.70%6.8718.80%3138——

2019108.457.350.80%10.248.50%3090-1.53%2019146.938.1-33.5%14.1738.70%429738.70%2019年堪稱全椒市場發(fā)展里程碑，開發(fā)面積首次破百萬，銷售面積為近年最高，但價格卻首次出現(xiàn)下降，但以價換量的局面僅持續(xù)一年，2019年價格大幅度上漲，同時開發(fā)量猛增，但銷售量銳減，近兩年市場波動如此明顯，尤其在去年供求明顯失衡，說明市場并未處于良性健康發(fā)展狀態(tài)，后期走勢存在一定風險。2數(shù)據(jù)表現(xiàn)開發(fā)量日趨飽和，未來供應明顯大過需求，同時價格面臨嚴4微觀市場4微觀市場板塊分布1隨著市場發(fā)展，傳統(tǒng)的城北、老城、城南三個板塊已逐漸形成5個板塊——吳敬梓路椒陵大道內環(huán)南路南屏路內環(huán)西路站前路全椒高鐵站全椒縣政府儒林大道慈濟路意大利商貿(mào)城瑞祥國際名都文一托斯卡納多金大公館江海儒林新城唐寧公館本地塊蓮花山莊麗陽蘭庭晶禾學府苑城東花園盛世豪庭漢一金都皖投水岸星城宇業(yè)東方紅郡福爵皇家花園儀邦廣場奧康步行街天都四季萊茵藍石都市豪庭范圍描述代表項目主要特征城北板塊集中在吳敬梓路的北延長線，通往滁州市省道上皖投水岸星城宇業(yè)東方紅郡藍石都市豪庭低價大盤，以吸引滁州與全椒城區(qū)外溢與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主開發(fā)區(qū)板塊高速下口椒陵大道往城南兩側福爵皇家花園儀邦廣場多為大盤，目前尚未形成，關注度低老城板塊傳統(tǒng)老城區(qū)范圍奧康步行街蓮花山莊較為成熟，多為住宅尾盤或商業(yè)項目城南板塊由江海項目帶動，往高鐵站方向發(fā)展的過渡板塊江海儒林新城麗陽蘭庭唐寧公館新項目聚集，競爭激烈，但多被江海項目所限制發(fā)展新站板塊城南高鐵新區(qū)核心板塊，大盤集中，放量巨大文一托斯卡納瑞祥國際名都意大利商貿(mào)城以大型商業(yè)項目或低價多層住宅項目為主目前本項目所在的區(qū)域較為陌生，不依靠上述所有板塊獨立存在，周邊僅有怡景花園一個尾盤項目，認知度不高板塊分布1隨著市場發(fā)展，傳統(tǒng)的城北、老城、城南三個板塊已逐漸體量盤點2既有運作多年超百萬方的大盤，亦有140萬方的綜合體，項目體量、層級與縣級市場容量落差明顯市場以10-20萬方中等規(guī)模項目居多，但不乏大盤，早期即以出現(xiàn)如儒林新城類的百萬方項目，目前更有140萬方的城市綜合體接棒；作為縣級市，全椒市場容量有限，接連出現(xiàn)超百萬方的大盤，與城市應有的消化量級并不匹配，未來市場去化可能將面臨巨大壓力。近期新增項目目前市場主要項目開發(fā)總量接近500萬方，加之超100萬方的眾多回遷社區(qū)，市場供大于求的局面將持續(xù)相當時間，競爭巨大體量盤點2既有運作多年超百萬方的大盤，亦有140萬方的綜合體去化表現(xiàn)3市場始終由儒林新城主導，其它項目話語權極弱，但即便一家獨大，其去化速度相對市場供應仍顯吃力全椒市場看似發(fā)展較快，實際仍處于初級發(fā)展階段，儒林新城作為當?shù)厥讉€百萬方大盤，開發(fā)年限較久遠，已形成良好口碑及影響力，始終把持市場領導者地位，每次推售均給市場帶來較大沖擊，甚至直接導致其它項目銷售被迫叫停，該項目剩余體量仍有近40萬方，一枝獨秀的局面可能仍將持續(xù)；儒林新城作為絕對領導者，月均去化也僅在60套左右，相對于后期巨大的供應量，當前市場整體去化速度明顯過于緩慢。

近期推售時間推售套數(shù)推售均價(元/㎡)去化率月均去化速度唐寧公館2019.9.291444100-47007%10套左右文一托斯卡納公館2019.101083700-420046%50套左右都市豪庭2019.4176280051%15套左右晶禾學府苑2019.71524380售罄30套左右麗陽蘭庭2019.10144430021%30套左右盛世豪庭2019.82164000-410019%20套左右儒林新城2019.1072470083%60套左右漢一金都國際2019.4196特價330015%5套左右去化表現(xiàn)3市場始終由儒林新城主導，其它項目話語權極弱，但即便價格表現(xiàn)4吳敬梓路椒陵大道內環(huán)南路南屏路內環(huán)西路站前路全椒高鐵站全椒縣政府儒林大道慈濟路意大利商貿(mào)城瑞祥國際名都文一托斯卡納多金大公館江海儒林新城唐寧公館本地塊蓮花山莊麗陽蘭庭晶禾學府苑城東花園盛世豪庭漢一金都皖投水岸星城宇業(yè)東方紅郡福爵皇家花園儀邦廣場奧康步行街天都四季萊茵藍石都市豪庭未售2600-3000元/平米4700元/平米4000-4500元/平米基本售罄3600-4200元/.平米不同板塊價格平臺差距過千元，僅視儒林新城為唯一風向標新區(qū)潛力、學區(qū)資源、立面風格、園林景觀、戶型設計等內外因素對于提升項目核心價值作用極為有限，市場目前僅以儒林新城為參照，與其區(qū)位鄰近項目價格相對較高。盡管城南板塊目前價格實現(xiàn)較高，但其他非熱點板塊的價格均停留在3000元以下，項目臨近的怡景花園成熟社區(qū)尾盤報價僅在3000元左右價格表現(xiàn)4吳椒陵大道內環(huán)南路南屏路內環(huán)西站前路全椒高鐵站全椒物業(yè)形態(tài)5市場已進入電梯房時代，小高層、高層居多，多層逐漸退出市場，規(guī)劃缺乏創(chuàng)新，多以兵營式排布全椒大部分項目物業(yè)形態(tài)都是以小高層、高層為主，穿插少量多層、別墅。不同物業(yè)之間的價差不是十分明顯，尤其多層和小高層之間價格趨同，不同物業(yè)類型的價值區(qū)別未得到市場的認可和體現(xiàn)；高層在市場處于接受期，但仍有一定抗性。市場上基本以小高層、高層物業(yè)為主體，規(guī)劃條件類似，總體容積率高，全部以兵營式排布；市場普通以經(jīng)濟型產(chǎn)品及標準型產(chǎn)品為主，梯戶比類似，導致普遍缺乏社區(qū)的開放性和品質感。江海儒林新城皖投水岸星城文一·托斯卡納公館盛世豪庭物業(yè)形態(tài)5市場已進入電梯房時代，小高層、高層居多，多層逐漸退立面形象6文一托斯卡納公館唐寧公館江海儒林新城東方紅郡盡管市場尚停留在初級發(fā)展階段，但隨近年來項目數(shù)量的增多，市場競爭愈發(fā)激烈，已有項目開始注重外立面風格的塑造，代表項目唐寧公館采用現(xiàn)代簡歐風格，并以真石漆為主要材質，將全椒客戶對于立面的眼界及理解大大提升。不同于其它縣級市場，立面形象在全椒已有一定升級，但現(xiàn)階段對于項目實現(xiàn)高溢價作用有限立面形象6文一托斯卡納公館唐寧公館江海儒林新城東方紅郡盡管市園林景觀7唐寧公館都市豪庭相對于立面，市場在園林景觀營造方面較為落后，尤其對于水系并未充分運用江海儒林新城市場目前缺乏在園林景觀方面較為突出的項目，整體景觀營造水平普遍較為一般，對植被、小品等細節(jié)方面處理較為草率，缺少亮點，導致無法實現(xiàn)建筑單體之間的價值差異；同時對水系利用較有限，未能充分發(fā)揮其應用價值。盛世豪庭園林景觀7唐寧公館都市豪庭相對于立面，市場在園林景觀營造方面主流戶型8產(chǎn)品細節(jié)和戶型設計同質化較為嚴重，目前市場主流去化戶型集中在85平米左右兩房與105平米左右三房多層110平米83平米103平米93平米高層全椒市場開發(fā)周期較長，目前主要在售的項目多是在09年以前取地，產(chǎn)品設計均較為落后；同時鑒于這一批產(chǎn)品均在快速發(fā)展的市場環(huán)境下催生，很少有開發(fā)商在產(chǎn)品細節(jié)上下功夫，導致市場目前整體供應的產(chǎn)品細節(jié)上均經(jīng)不起推敲；目前市場主流戶型供應集中在90平米左右兩房，以及110平米左右三房，隨著房價上升，目前主要去化面積段出現(xiàn)明顯縮小，兩房主要集中在85平米左右，三房集中在105平米左右；市場成交最多的總價段集中在30萬元左右，超過這一總價范圍的產(chǎn)品遭遇較為明顯的抗性。主流戶型8產(chǎn)品細節(jié)和戶型設計同質化較為嚴重，目前市場主流去化戶型趨勢9淡市影響下外地開發(fā)企業(yè)正領導產(chǎn)品進行設計理念全面提升，目前從功能性到附加值方面均有較大提升多金大公館89平米三房文一托斯卡納公館82平米兩房唐寧公館110平米四房2019年以來全椒進入淡市，此影響下眾多新入市項目及外地開發(fā)大盤的后續(xù)產(chǎn)品在設計方面均有了較大調整；戶型面積進一步壓縮，在功能性與總價控制方面進行了較以往力度更強的調整，同時入戶花園、空中花園等贈送面積的方式開始在新產(chǎn)品中大量出現(xiàn)；5.4米挑高產(chǎn)品也有出現(xiàn)；由于全椒本地客戶特性決定了主流成交產(chǎn)品的性價比是最為關注的因素，而對于高端化、舒適性的需求排序次于價格與實用功能。戶型趨勢9淡市影響下外地開發(fā)企業(yè)正領導產(chǎn)品進行設計理念全面提主流客群10主流客戶以本地剛需和住房升級型客戶為主，總價30萬為主流，對于物業(yè)及學區(qū)較為看重近年來隨城市的升級再造及政府大量出售土地，回遷房、安置房數(shù)量大大增加，多數(shù)全椒人手上擁有兩套或兩套以上住房，但由于回遷、安置房屋居住品質有限，尤其物業(yè)相對低級，因此目前市場主流需求為剛需和住房升級型客戶；作為誕生過吳敬梓等文化名人的歷史名城，全椒人對于教育的重視程度由來已久，當前市場學區(qū)房明顯較受追捧，但優(yōu)質學區(qū)資源對于價格提升幫助有限。主流客群10主流客戶以本地剛需和住房升級型客戶為主，總價30關注因素11初級市場決定主流需求層級，客戶眼界有限，置業(yè)關注重心仍停留在實用功能方面，對于形象、圈層等理解較少排序關注因素形成原因核心因素總價由于首改型客戶較多，對于戶型面積有明確需求，因此對于總價較為敏感，大部分客戶的總價控制范圍在30萬以內重要因素學區(qū)作為文化名城，自古以來即對教育極度重視，另外由于缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，期望下一代通過良好教育跳出現(xiàn)有生活圈層地段城市規(guī)模小，發(fā)展處于起步階段，目前僅老城區(qū)配套相對齊全，地段價值較為突出戶型過于強調戶型性價比導致對于戶型內部空間的延展和附加值極為看重社區(qū)配套及物業(yè)多數(shù)人因拆遷安置擁有多套住房，但小區(qū)內部配套及物業(yè)與商品房相差較遠，期望通過置業(yè)升級關注因素11初級市場決定主流需求層級，客戶眼界有限，置業(yè)關注存放量盤點12唐寧公館托斯卡納公館藍石都市豪庭晶禾學府苑盛世豪庭儒林新城漢一金都國際多金大公館福爵皇家花園11棟未推，其中3棟小高層，8棟高層，共計約12.8萬方14棟未推。其中5棟高層，9棟多層，共計約9.5萬方11棟小高層和高層未推，共計約11.2萬方8棟高層未推，共計約15.5萬方剩余3期高層和多層未售，共計約13.5萬方2019.112019.122019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.7剩余20棟多層、小高層和高層約20.3萬方剩余2.1萬方自然去化未售，共計15萬方預計推出3棟多層，約1.5方未售，共計40萬方當前市場存量共計約140萬方，因快到年底，多數(shù)項目暫緩推售，截止目前僅兩個項目對外釋放推售信息，放量共計約3.1萬方左右預計推出1棟高層，約1.6方存放量盤點12唐寧公館托斯卡納公館藍石都市豪庭晶禾學府苑盛世市

場特征全椒市場競爭激烈，尤其在經(jīng)歷前兩年快速發(fā)展后，已呈現(xiàn)出供應量與價格雙高且騎虎難下的局面，成交量的萎靡使得后市的待售項目多處于觀望狀態(tài)；在售項目中產(chǎn)品供應較為豐富，形式與面積段齊全，園林與立面等各項配置及新入市項目的營銷展示均超越傳統(tǒng)縣城水平，但成交結構單一，各家成交量均較為萎靡；市場供應量與儲備量巨大，但產(chǎn)品結構單一，這主要是由客戶結構決定，在其關注因素的影響下，后市供應產(chǎn)品的設計均有了較大程度的改良，以獲取競爭優(yōu)勢；同時市場存在一個巨大的競爭對手，百萬方體量與前期市場口碑建立在市場具備巨大的影響力，已成為絕對的市場領導者，全面超越較為困難市場特征全椒市

場啟示本項目所在位置在全椒縣處于較為陌生的區(qū)位，不臨近目前存在的所有市場板塊，市場認知度有限，因此如何消除市場認知障礙是目前需解決的首要問題；目前市場陣營較為清晰，一個巨頭領導者存在，其余所有項目都是跟隨者，如何選擇開發(fā)陣營，建立形象，跳出紅海競爭，也是營銷上需要解決的問題；盡管高層產(chǎn)品在全椒已屢見不鮮，但市場主流去化仍集中在多層產(chǎn)品，同時高性價比、高附加值的緊湊型戶型是明顯的后續(xù)成交主力，因此以小面積、強調功能性與附加值的多層產(chǎn)品入市是項目打開市場的最為合適的途徑。市場啟PART二、營銷思路PART二、營銷思路一、圍城一、圍城1、頭羊停，群羊慢；頭羊行，群羊站儒林新城，始終把持市場領導者地位，每次推售均給市場帶來較大沖擊，甚至直接導致其它項目銷售被迫叫停，該項目剩余體量仍有近40萬方，一枝獨秀的局面可能仍將持續(xù)。儒林新城，月均去化也僅在60套左右，相對于后期巨大的供應量，當前市場整體去化速度明顯過于緩慢。1、頭羊停，群羊慢；頭羊行，群羊站儒林新城，始終把持市場領導2、霸市口，賣白菜巨大放量、大盤林立導致競爭持續(xù)白熱化；大量的項目都有兩個售樓處，外展中心與銷售中心互動是標配；在全椒奧康商業(yè)步街上，各大版塊均有項目在此設置外展中心。2、霸市口，賣白菜巨大放量、大盤林立導致競爭持續(xù)白熱化；3、環(huán)境好，人特少整個新區(qū)公共基礎建設完善，道路和綠化都具備一定環(huán)境優(yōu)勢，但猶如合肥政務區(qū)一樣，缺乏人氣和生活配套，僅僅依靠學校支撐城市自然建設。縣城本土人口對房地產(chǎn)消費空間有限，找人來是所有售樓處第一難題。3、環(huán)境好，人特少整個新區(qū)公共基礎建設完善，道路和綠化都具備二、目標二、目標本案1期多層共612套。其中80-90平米共372套，100-110平米200套，120-130平米40套。中小戶型為主力，整體房源構成較為合理。預期開盤時間2019年5月。去化60%，首期需銷售367套，以1:6高成交率計算，需要2936組客戶來訪，從12月開始蓄客至5月1日開盤，5個月的時間積累，本案平均每月需要完成587組的客戶積累；每天需要19組的客戶積累。高舉高打、海量蓄客、以市場占有率為目標。本案1期多層共612套。其中80-90平米共372套，100目標分解第一步：解決“我是誰”的問題。地段認知抗性是項目入市的天塹。第二步：解決“我值多少錢”的問題。價值體系的釋放和滲透是截流對手，擠占市場份額的必須階段。第三步：解決“我非買不可”的問題。積累性價比認知，事件引爆。目標分解第一步：解決“我是誰”的問題。三、營銷策略三、營銷策略a.短期內切入市場，擴散認知。b.中期刺刀破局，建立自我客戶陣營。c.遠期占位領導者，控制市場，傾銷貨源。一期必須要熱銷，為后續(xù)高層產(chǎn)品提供客戶資源。策略總綱a.短期內切入市場，擴散認知。策略總綱A.短期局勢（12月份）產(chǎn)品無法釋放之前，以國耀品牌快速入市，占據(jù)品牌形象制高點。全面鋪開客戶通道，短時間內迅速建立全椒人對本案的知名度。重要節(jié)點1——年底各大項目都會就搶奪返鄉(xiāng)客，年底沖銷量，奧康商業(yè)步行街上各路外展場必將都有所動作截流客群。建議本案12月奧康商業(yè)步行街外展中心對外開放，分流對手客戶。項目現(xiàn)場圍墻等氛圍包裝同期完成。重要節(jié)點2——通過年底一段時間的拓客，積累了一定量的客戶，后期主要圍繞新老客戶做價值認可，如年前（2月10日）現(xiàn)場銷售中心能出來，為年后項目價值快速落地，最大化地升級意向客戶，強抓返鄉(xiāng)客，發(fā)揮現(xiàn)場展示功能。A.短期局勢（12月份）產(chǎn)品無法釋放之前，以國耀品牌快高舉旗幟——品牌前置入市，高舉旗幟落地。地面攻勢——制造密集性、攻擊性營銷大網(wǎng)，一個客群不漏網(wǎng)。引爆核彈——想一夜成名就必須上頭版頭條，把輿論看成一罐天然氣，一點就著。應對思路高舉旗幟——品牌前置入市，高舉旗幟落地。應對思路在產(chǎn)品未呈現(xiàn)時，高舉國耀集團品牌形象，四地九大項目、大中國版圖，在給到客群第一印象時，以品牌高點，短期內快速建立形象高點。1、高舉旗幟——品牌前置，強勢落戶。在產(chǎn)品未呈現(xiàn)時，高舉國耀集團品牌形象，四地九大項目、大中國版國耀地產(chǎn)四地九城建筑中國疆場天津/合肥/池州/皖江戰(zhàn)略國耀地產(chǎn)奧康步行街接待處開放。全城學生派單，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一說辭，統(tǒng)一發(fā)放派單物料。重點在超市、商場。以高利用率、可展示的道具（環(huán)保袋、雨傘、塑料雨衣、手套、圍巾、帽子）做小禮品擴散派單動作。向所有企事業(yè)單位、有地址的店面郵寄明信片。2、地面攻勢——全城覆蓋線下動作，我是國耀，我是好房子。奧康步行街接待處開放。2、地面攻勢——全城覆蓋線下動作，我是低成本、操作簡單客戶有獲得、有傳播商場超市外展點提前洽談籌備年后之需低成本、操作簡單非產(chǎn)品性活動，新奇、參與性強等特點，博眼球，引爆全城熱議，讓人們主動傳播，主動參與本案的非產(chǎn)品性活動，從而關注本案。在外展中心門口放置恐龍，瞬間引爆全球，博眼球，博媒體版面，博全城關注率。第一階段營銷的重點是獲取客戶關注度，讓更多的人與本案進行基礎溝通，知道本案及本案位置，我們既然不能在現(xiàn)階段擠占對手的房源，就要盡可能擠占對手的主力客戶。

3、引爆核彈——地段不認知，就讓地點變成景點。非產(chǎn)品性活動，新奇、參與性強等特點，博眼球，引爆全城熱議，讓8米高8米高b.中期局勢（1-4月份）本階段要在市場已認知的基礎上，做品質，滲透價值和高端形象。局勢預判：年前各大項目都在狠抓返鄉(xiāng)客群，進一步促銷。本階段，本案以銷售中心開放迅速引爆市場，以現(xiàn)場軟實力+硬實力展示，使項目價值落地。在客群通道上，強調小眾，貼身鎖定城市事業(yè)單位、公務員、小老板，渠道上做到差異化，快速截流客群。b.中期局勢（1-4月份）本階段要在市場已認知的基礎上，做品1、銷售中心開放，主動展示，品質氣場售樓處軟裝硬件超越全椒最高檔次。全電子化設備接待，物料集合于ipad，紙物料僅供客戶帶走。利用電子屏、投影或者建筑墻體，做國耀品牌展示，用其他項目的品質證言全椒項目?，F(xiàn)場提供兒童游樂區(qū)，增加日常人氣。模型等傳統(tǒng)道具推陳出新，面世即震撼。1、銷售中心開放，主動展示，品質氣場售樓處軟裝硬件超越全椒最全電子化辦公互動娛樂增加人氣立體成像戶型模型全電子化辦公互動娛樂增加人氣立體成像戶型模型尋找對地段沒有特別置業(yè)需求的客群，本案主力客群：16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，周崗，復興，西王鎮(zhèn)，馬廠鎮(zhèn)，大墅鎮(zhèn)，章輝鎮(zhèn)，管壩，古河鎮(zhèn)，程家市，二郎口鎮(zhèn)，六鎮(zhèn)鎮(zhèn)，草庵，石沛鎮(zhèn)，武崗鎮(zhèn)，襄河鎮(zhèn)，十字鎮(zhèn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)至縣城平均在20-30分鐘車程，因此選擇全椒縣16鄉(xiāng)鎮(zhèn)為拓展區(qū)域。2、跳出地段——把對地段抗性低的人，找出來。尋找對地段沒有特別置業(yè)需求的客群，本案主力客群：16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)客關注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群置業(yè)樣本-子女置業(yè)古河鎮(zhèn)古河中學和古河醫(yī)院，2019上半年職工在全椒購房超過30套，在滁州購房3套，在合肥購房2套。置業(yè)目的主要是為子女，在縣城工作或上學，提前籌備婚房。這些人購房行為特征簡單粗暴，通常會在一天時間內確定目標，一周內完成認購。關注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群置業(yè)樣本-子女置業(yè)古河鎮(zhèn)古河中學和古河醫(yī)院，2關注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群置業(yè)樣本-婚房置業(yè)全椒縣境內交通便利，近年招商引資帶來大量工廠落戶，提供大量工作崗位。集中就業(yè)將不同村鎮(zhèn)的年輕人聚攏在一起，互通婚姻的情況大幅提升。而由于固定工作帶來固定收入，婚房的選擇通常會考慮在男方家老房子和縣城買新房子。這種購房行為對地段的要求很低，但連帶效應很高。關注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群置業(yè)樣本-婚房置業(yè)全椒縣境內交通便利，近年招商關注：全椒客群置業(yè)樣本-下一代資產(chǎn)全椒縣教育系統(tǒng)發(fā)達，學生競爭壓力大，每年為城市新增泛成年勞動力。公務員、私營業(yè)主、企事業(yè)單位大部分會選擇將子女留在全椒，提前購置房屋十分普遍。他們了解老城區(qū)的狀況，通常會接受新區(qū)購房，但決策周期較長，受人際圈層影響大。關注：全椒客群置業(yè)樣本-下一代資產(chǎn)全椒縣教育系統(tǒng)發(fā)達，學生競年前年后，縣內短途客運是人群高峰。A\在縣長途汽車站出站口，派發(fā)項目大禮包：包括（5個紅包+對聯(lián)+福字貼+項目單頁）B\客車座位背后投放單頁廣告，主打賀歲認籌。C\每個鎮(zhèn)中心超市（華聯(lián)、蘇果），周六周日散單頁和實用物品。D\每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干道刷條幅。E\巡展車巡游。F\銷售團隊責任制?？瓦\通道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)看房如果在第一階段縣市的通道資源已經(jīng)布下，第二階段不必加大媒體上的投入，在銷售團隊中劃分責任制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)分配到小組。小組自行負責縣市客戶的拓展，公司提供看房車支援。凡主動從鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展來購房成功的客戶，提高50%傭金。界定標準：戶口在鄉(xiāng)鎮(zhèn)且在縣市生活。跟看房車來看房或持派單物料來看房。界定標準不必十分嚴格苛刻，此舉主要是為了加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的拓展積極性，冬季拓展縣市較為辛苦，需要利益刺激以換來更寬的客戶通道。年前年后，縣內短途客運是人群高峰?？瓦\通道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)看房如果在第地面戰(zhàn)：深耕全椒16鎮(zhèn)■鎮(zhèn)招待所：項目桁架或設展臺發(fā)放單頁■鎮(zhèn)菜市場：發(fā)放單頁及環(huán)保布袋■鎮(zhèn)商業(yè)街：往店鋪派單頁及環(huán)保布袋■村衛(wèi)生站：派單頁及環(huán)保布袋■公交車車身廣告

地面戰(zhàn)：深耕全椒16鎮(zhèn)3、持續(xù)暖場活動，頻繁與客群互動客戶通道鋪出去，借助活動把客戶收回來。每周周末暖場活動，以小利益刺激到訪，烘托人氣，將地段的熱度炒成習慣。以每天50-80組客戶為規(guī)模，持續(xù)做低成本活動，吃喝玩樂送，對外造輿論，項目已經(jīng)排隊排瘋了。3、持續(xù)暖場活動，頻繁與客群互動客戶通道鋪出去，借助活動把客4月日進百金簽到換優(yōu)惠3月——蘋果產(chǎn)品連環(huán)抽4月3月——蘋果產(chǎn)品連環(huán)抽c.開盤階段（5月）如果項目堅持所有房源一把推，無論開盤什么成果，都要大張旗鼓的漲一次價，借漲價逼定一輪猶豫性客戶。如果項目開盤前客戶量不足以支撐所有房源去化，開一半，開盤后立刻加推，再逼一輪客戶，創(chuàng)造連續(xù)熱銷。開盤后主要客戶通道轉為業(yè)主傳播，利用業(yè)主創(chuàng)造業(yè)主重點在線下客戶組織。c.開盤階段（5月）如果項目堅持所有房源一把推，無論開盤什么開盤前奏-實景示范區(qū)開放，震撼全椒開盤前奏-實景示范區(qū)開放，震撼全椒開盤后，利用業(yè)主，創(chuàng)造業(yè)主——大宴全椒開盤后，業(yè)主簽約完畢，請業(yè)主在縣城最好的酒店，吃飯。開盤后，利用業(yè)主，創(chuàng)造業(yè)主——大宴全椒開盤后，業(yè)主簽約完畢，利用業(yè)主，創(chuàng)造業(yè)主——進單位、進工廠、進學校從業(yè)主中挖掘資源，進學校、工廠、移動電信等企業(yè)單位，做客戶推介，做團購，做民間代言人。利用業(yè)主，創(chuàng)造業(yè)主——進單位、進工廠、進學校從業(yè)主中挖掘資源主動走到客群圈子，尋找合作機會▼學校、單位春游活動，提供帽子▼學校春季運動會，提供獎品▼政府機關單位內部活動，找機會合作▼機關單位員工體檢時，將宣傳資料夾在體檢資料里面▼組織老干部書畫大賽將客群聚在本案身邊，持續(xù)活動互動▼國際早教中心，現(xiàn)場互動▼知名琴行，現(xiàn)場互動▼知名舞蹈學校，現(xiàn)場互動▼知名外語學校，現(xiàn)場互動▼知名學校老師（如168學校）現(xiàn)場講解高考備戰(zhàn)技巧小操作，大用處主動走到客群圈子，尋找合作機會小操作，大用處四、表現(xiàn)系統(tǒng)四、表現(xiàn)系統(tǒng)方向一：快傳播，什么認知度高叫什么。方向二：高調性，什么有文化有品味叫什么。方向三：大口號，什么喊得響叫什么。案名考慮——方向一：快傳播，什么認知度高叫什么。案名考慮——中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件四地九城，建筑中國疆場第一階段——品牌入市，大腕房企。四地九城，建筑中國疆場第一階段——品牌入市，大腕房企。11中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件22中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件每個人的生活都是一部史詩第二階段——品質生活，以客為尊。每個人的生活都是一部史詩第二階段——品質生活，以客為尊。中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件全椒不曾有，全椒不再有第三階段——落地產(chǎn)品，全椒唯一。全椒不曾有，全椒不再有第三階段——落地產(chǎn)品，全椒唯一。中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件案名2.0案名2.0中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件整體營銷階段及節(jié)奏劃分時間線階段目標營銷側重營銷手段重大節(jié)點12月1月2月3月4月5月6月擴大認知度，建立戰(zhàn)場滲透價值系統(tǒng)，體現(xiàn)優(yōu)勢落地價格，開盤熱銷外展場開放售樓處開放示范區(qū)開放開盤城區(qū)到達率城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)信息到達率，案場客戶到訪率成交率外展點全市派單郵寄明信片恐龍展活動現(xiàn)場引導區(qū)域熱度炒作鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎖定派單巡展暖場活動示范區(qū)開放業(yè)主答謝活動定向推介會推廣主題四地九城建筑中國疆場每個人的生活都是一部史詩全椒不曾有全椒不再有整體營銷階段及節(jié)奏劃分時間線階段目標營銷側重營銷手段重大節(jié)點匯報完畢歡迎討論THANKS匯報完畢謝謝騎封篙尊慈榷灶琴村店矣墾桂乖新壓胚奠倘擅寞僥蝕麗鑒晰溶廷籮侶郎蟲林森-消化系統(tǒng)疾病的癥狀體征與檢查林森-消化系統(tǒng)疾病的癥狀體征與檢查謝謝騎封篙尊慈榷灶琴村店矣墾桂乖新壓胚奠倘擅寞僥蝕麗鑒晰溶廷105當先地產(chǎn)當先地產(chǎn)PART一、市場調研PART一、市場調研城市印象皖、蘇兩省之間溝通最便利的交通中點站，動車站建在縣城里給當?shù)匕l(fā)展帶來了較為顯著的動力，成為近年來縣城發(fā)展的主要經(jīng)濟增長點；全椒縣經(jīng)過近年來的全面建設，城市面貌良好，與滁州區(qū)域其他縣城相比處于前列，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤為突出，新小區(qū)與大型回遷社區(qū)比比皆是；作為吳敬梓的故里，全椒縣文化氛圍較濃，民眾的教育意識非常強烈，學校數(shù)量眾多，這也影響到了各個行業(yè)的消費特征。城市印象皖、Part1城市經(jīng)濟背景Part1城市經(jīng)濟背景1城市背景1城市背景縣級市，轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口約47萬，地處滁州最南段，緊鄰南京，處于南京“1小時都市圈”核心層內城市印象1區(qū)位介紹——全椒縣位于安徽省東部，北緯31°51’—32°15’，東經(jīng)117°49’—118°25’；東依南京48公里，北鄰滁州18公里，西接合肥98公里，南距馬鞍山70公里。境內滬陜高速（合寧高速）公路和寧西鐵路（合寧鐵路）和京滬高鐵均貫穿全境。人口、行政規(guī)劃——全縣面積1568平方公里，下轄襄河鎮(zhèn)、古河鎮(zhèn)、大墅鎮(zhèn)、二郎口鎮(zhèn)、武崗鎮(zhèn)、馬廠鎮(zhèn)、石沛鎮(zhèn)、西王鎮(zhèn)、六鎮(zhèn)鎮(zhèn)、十字鎮(zhèn)共計10個鎮(zhèn)，縣城駐襄河鎮(zhèn)人口約47萬，其中縣城人口約10萬人。交通狀況——境內將有兩條高速公路，三條高速鐵路，有六個高速公路道口，三個火車站。兩條高速公路是指合寧高速和和正在規(guī)劃設計的沿江高速。三條高速鐵路是：正在建設中的南京—西安的寧西鐵路和正在建設中的滬漢蓉城際快速通道以及正在設計中的京滬高速鐵路，寧西鐵路、滬漢蓉鐵路合寧段于2019年4月已通車運營?？h級市，轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口約47萬，地處滁州最南段，緊鄰南缺少支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟水平一般，GDP年增長率起伏明顯，可持續(xù)發(fā)展動力有限宏觀經(jīng)濟2近年來全椒GDP增長率連年保持10%以上的增長速度，增速較為平穩(wěn)，至2019年已近80億元；在被定位為“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心層城市、“皖江城市帶”北翼城市后，全椒初步形成了以機械制造、服裝玩具、醫(yī)藥化工、糧油飼料加工、建材生產(chǎn)五大產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟發(fā)展體系；但由于工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟基礎薄弱，動力不足，因此盡管增速保持平穩(wěn)，但整體總量依然偏小，目前在全市經(jīng)濟排名最后一位。缺少支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟水平一般，GDP年增長率起伏明顯，可持續(xù)發(fā)中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件宏觀經(jīng)濟3政府招商引資力度有限，工業(yè)欠發(fā)達，三產(chǎn)比重并未明顯拉開，城市經(jīng)濟總量較小作為非能源型城市，缺少支柱產(chǎn)業(yè)支撐，加上第一產(chǎn)業(yè)因受地形地貌限制而被約束，多年來全椒經(jīng)濟結構一直以一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)并重，相互差距并不明顯；近年來政府持續(xù)加大招商引資力度，尤其在被納入“南京都市圈”核心層城市、“皖江城市帶”北翼城市后，投資環(huán)境得到較大改善，二產(chǎn)有所突出，目前二產(chǎn)占GDP總值比例不斷增高，2019年達到46.2%。宏觀經(jīng)濟3政府招商引資力度有限，工業(yè)欠發(fā)達，三產(chǎn)比重并未明顯宏觀經(jīng)濟4盡管身為縣級市，全椒卻同時規(guī)劃兩個新區(qū)，依靠城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)拉動固定資產(chǎn)投資額遞增作為縣級市，全椒在發(fā)展規(guī)劃方面手筆相對較大，同時規(guī)劃有城南新區(qū)及北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，近年來隨兩大新區(qū)的同時啟動，全縣固定資產(chǎn)投資額持續(xù)加大，至2019年已到108.1億元，同比增長率始終保持在25%以上；早期固定資產(chǎn)投資重心主要在工業(yè)方面，近年來開始逐步轉向城建、房地產(chǎn)等其它方向。宏觀經(jīng)濟4盡管身為縣級市，全椒卻同時規(guī)劃兩個新區(qū)，依靠城市建宏觀經(jīng)濟5消費品零售總額始終占GDP35%以上，當?shù)厝讼M意識相對較突出，同時也說明消費主要依靠內需拉動；自2009年全椒縣社會消費品零售總額突破20億元大關后，近年來一直保持較快增速，近三年增幅均達到18%以上，2019年該項數(shù)據(jù)已達到20.2億元；就近年全椒縣社會消費品零售總額占GDP的比重來看，始終保持在35%左右的比例，作為以工業(yè)經(jīng)濟為主導的城市，該項數(shù)據(jù)發(fā)展處于較為健康的狀態(tài)；但這同時也說明目前全椒縣商業(yè)發(fā)展依然處于較低水平，經(jīng)營檔次與業(yè)態(tài)均較低，難以吸納外來消費，消費目的大多以當?shù)厝藵M足日常生活基本需求為主。宏觀經(jīng)濟5消費品零售總額始終占GDP35%以上，當?shù)厝讼M意宏觀經(jīng)濟6同時規(guī)劃兩大新區(qū)，政府財政壓力明顯，收支嚴重失衡，期望通過大量出售土地緩解財政壓力近年來，全椒縣經(jīng)濟發(fā)展走勢良好，財政收入與支出同步增長，但相互比例嚴重失衡，支出始終大于收入，且相差在1倍左右；導致財政收支失衡嚴重的主要原因在兩大新區(qū)的啟動建設，政府將大量資金用于投入開發(fā)，至2019年19.16億元；為緩解財政壓力，減少財政赤字，政府近年來加大土地推售力度，這也是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場迎來較快發(fā)展的間接推動力。宏觀經(jīng)濟6同時規(guī)劃兩大新區(qū)，政府財政壓力明顯，收支嚴重失衡，人口規(guī)模7人口近年幾乎無增長，固然有利于收入及生活水平的提高，但同時給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來一定隱患

人口數(shù)(萬人)城鎮(zhèn)人均收入(元/年)同比增長率人均GDP(元/年)同比增長率2009年46.582469625.60%1164713.49%2019年46.493064224.10%1405120.64%2019年46.723555016.00%1706521.45%截止2019年，縣城戶籍人口共計約46.58萬人，近年持續(xù)以不足萬人的緩慢增長；盡管動車站的建設給縣城發(fā)展帶來一定的動力，但因縣城經(jīng)濟基礎薄弱，發(fā)展思路不清晰，過于依賴土地財政與房地產(chǎn)稅收拉動經(jīng)濟增長，人口增速難有大的提升；與人口增速形成鮮明對比的是城市經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，人均GDP得以保持快速增長，2019年人均GDP達到17065元，人均收入達35550元，城市消費力持續(xù)增強。人口規(guī)模7人口近年幾乎無增長，固然有利于收入及生活水平的提高發(fā)展規(guī)劃8城市核心發(fā)展方向為南北兩極，南部現(xiàn)已形成中高端住宅集群，北部為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主導全椒縣近年來結合“大滁州”建設，呼應滁州市南移的戰(zhàn)略舉措，確立了全椒縣城市建設“東擴南移、北聯(lián)內整”的發(fā)展思路，把開發(fā)區(qū)、老城區(qū)、城南新區(qū)作為縣城建設的重心；城南新區(qū)規(guī)劃面積約8平方公里，功能地位為商務政務、商貿(mào)物流、生活居住的現(xiàn)代化園林式新城區(qū)；開發(fā)區(qū)功能定位全面完成一、二、三期11.18平方公里區(qū)域控制性詳細規(guī)劃，其中一期3.88平方公里建設已經(jīng)完成，二、三期7.3平方公里建設正在加強組織實施。為呼應安徽省東向發(fā)展和大滁州發(fā)展戰(zhàn)略，啟動了開發(fā)區(qū)總規(guī)修編工作，向北拓展，南到土橋水庫，北抵京滬高速鐵路，西達新滁全路，東至滁全快速通道，總規(guī)面積擴大到46平方公里，規(guī)劃控制面積68平方公里。發(fā)展規(guī)劃8城市核心發(fā)展方向為南北兩極，南部現(xiàn)已形成中高端住宅城市背景相對于滁州其它縣級市，全椒在區(qū)位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面并無明顯優(yōu)勢，政府意圖通過大量出售土地換取城市未來發(fā)展，因此看似近年來當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但畢竟縣級市場需求及對外吸納力有限，缺少可持續(xù)動力，后期市場發(fā)展存在隱患。城市背景相對2土地市場2土地市場土地市場盡管是縣級市，但由于近年來市場發(fā)展較快，因此對于宏觀調控同樣較敏感，并波及土地市場，11年土地出讓價格相比10年有明顯下降2019年全縣出讓土地面積178.7111公頃，實現(xiàn)出讓價款127300.46萬元，平均120萬元/畝，與2019年時的170萬元/畝相比地價逐年上升趨勢得到緩和；縣城土地仍然是開發(fā)商首選，共成交34.6公頃，均價140.8萬/畝，開發(fā)區(qū)成交23公頃，均價79萬/畝。土地市場盡管是縣級市，但由于近年來市場發(fā)展較快，因此對于宏觀中原滁州國耀全椒的項目推廣的報告課件3中觀市場3中觀市場板塊劃分1縣級市場容量有限，板塊形成以政府發(fā)展規(guī)劃為導向城北板塊主要依托道路交通發(fā)展，滁州市延伸板塊，周邊配套匱乏，暫為市場價格洼地，但作為城市規(guī)劃發(fā)展方向，存在一定提升空間；老城區(qū)板塊縣城傳統(tǒng)居住區(qū)與商業(yè)聚集地，目前基本沒有在開發(fā)項目，個別項目規(guī)模也較小，以商業(yè)為主，住宅多是舊房改造和回遷工程；城南板塊主要依托高鐵站概念形成，今年政府打造重點區(qū)域，現(xiàn)階段市場主發(fā)力點，已形成規(guī)模集群，也是目前公認的居住價值最高的板塊。城北板塊老城區(qū)板塊城南板塊板塊劃分1縣級市場容量有限，板塊形成以政府發(fā)展規(guī)劃為導向城北數(shù)據(jù)表現(xiàn)開發(fā)量日趨飽和，未來供應明顯大過需求，同時價格面臨嚴重滯漲壓力，競爭將愈發(fā)激烈

開發(fā)面積（萬平米）銷售面積（萬平米）同比增長銷售額（億元）同比增長年成交均價（元/平米）同比增長200948.446.6-15.70%6.8718.80%3138——

2019108.457.350.80%10.248.50%3090-1.53%2019146.938.1-33.5%14.1738.70%429738.70%2019年堪稱全椒市場發(fā)展里程碑，開發(fā)面積首次破百萬，銷售面積為近年最高，但價格卻首次出現(xiàn)下降，但以價換量的局面僅持續(xù)一年，2019年價格大幅度上漲，同時開發(fā)量猛增，但銷售量銳減，近兩年市場波動如此明顯，尤其在去年供求明顯失衡，說明市場并未處于良性健康發(fā)展狀態(tài)，后期走勢存在一定風險。2數(shù)據(jù)表現(xiàn)開發(fā)量日趨飽和，未來供應明顯大過需求，同時價格面臨嚴4微觀市場4微觀市場板塊分布1隨著市場發(fā)展，傳統(tǒng)的城北、老城、城南三個板塊已逐漸形成5個板塊——吳敬梓路椒陵大道內環(huán)南路南屏路內環(huán)西路站前路全椒高鐵站全椒縣政府儒林大道慈濟路意大利商貿(mào)城瑞祥國際名都文一托斯卡納多金大公館江海儒林新城唐寧公館本地塊蓮花山莊麗陽蘭庭晶禾學府苑城東花園盛世豪庭漢一金都皖投水岸星城宇業(yè)東方紅郡福爵皇家花園儀邦廣場奧康步行街天都四季萊茵藍石都市豪庭范圍描述代表項目主要特征城北板塊集中在吳敬梓路的北延長線，通往滁州市省道上皖投水岸星城宇業(yè)東方紅郡藍石都市豪庭低價大盤，以吸引滁州與全椒城區(qū)外溢與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主開發(fā)區(qū)板塊高速下口椒陵大道往城南兩側福爵皇家花園儀邦廣場多為大盤，目前尚未形成，關注度低老城板塊傳統(tǒng)老城區(qū)范圍奧康步行街蓮花山莊較為成熟，多為住宅尾盤或商業(yè)項目城南板塊由江海項目帶動，往高鐵站方向發(fā)展的過渡板塊江海儒林新城麗陽蘭庭唐寧公館新項目聚集，競爭激烈，但多被江海項目所限制發(fā)展新站板塊城南高鐵新區(qū)核心板塊，大盤集中，放量巨大文一托斯卡納瑞祥國際名都意大利商貿(mào)城以大型商業(yè)項目或低價多層住宅項目為主目前本項目所在的區(qū)域較為陌生，不依靠上述所有板塊獨立存在，周邊僅有怡景花園一個尾盤項目，認知度不高板塊分布1隨著市場發(fā)展，傳統(tǒng)的城北、老城、城南三個板塊已逐漸體量盤點2既有運作多年超百萬方的大盤，亦有140萬方的綜合體，項目體量、層級與縣級市場容量落差明顯市場以10-20萬方中等規(guī)模項目居多，但不乏大盤，早期即以出現(xiàn)如儒林新城類的百萬方項目，目前更有140萬方的城市綜合體接棒；作為縣級市，全椒市場容量有限，接連出現(xiàn)超百萬方的大盤，與城市應有的消化量級并不匹配，未來市場去化可能將面臨巨大壓力。近期新增項目目前市場主要項目開發(fā)總量接近500萬方，加之超100萬方的眾多回遷社區(qū)，市場供大于求的局面將持續(xù)相當時間，競爭巨大體量盤點2既有運作多年超百萬方的大盤，亦有140萬方的綜合體去化表現(xiàn)3市場始終由儒林新城主導，其它項目話語權極弱，但即便一家獨大，其去化速度相對市場供應仍顯吃力全椒市場看似發(fā)展較快，實際仍處于初級發(fā)展階段，儒林新城作為當?shù)厥讉€百萬方大盤，開發(fā)年限較久遠，已形成良好口碑及影響力，始終把持市場領導者地位，每次推售均給市場帶來較大沖擊，甚至直接導致其它項目銷售被迫叫停，該項目剩余體量仍有近40萬方，一枝獨秀的局面可能仍將持續(xù)；儒林新城作為絕對領導者，月均去化也僅在60套左右，相對于后期巨大的供應量，當前市場整體去化速度明顯過于緩慢。

近期推售時間推售套數(shù)推售均價(元/㎡)去化率月均去化速度唐寧公館2019.9.291444100-47007%10套左右文一托斯卡納公館2019.101083700-420046%50套左右都市豪庭2019.4176280051%15套左右晶禾學府苑2019.71524380售罄30套左右麗陽蘭庭2019.10144430021%30套左右盛世豪庭2019.82164000-410019%20套左右儒林新城2019.1072470083%60套左右漢一金都國際2019.4196特價330015%5套左右去化表現(xiàn)3市場始終由儒林新城主導，其它項目話語權極弱，但即便價格表現(xiàn)4吳敬梓路椒陵大道內環(huán)南路南屏路內環(huán)西路站前路全椒高鐵站全椒縣政府儒林大道慈濟路意大利商貿(mào)城瑞祥國際名都文一托斯卡納多金大公館江海儒林新城唐寧公館本地塊蓮花山莊麗陽蘭庭晶禾學府苑城東花園盛世豪庭漢一金都皖投水岸星城宇業(yè)東方紅郡福爵皇家花園儀邦廣場奧康步行街天都四季萊茵藍石都市豪庭未售2600-3000元/平米4700元/平米4000-4500元/平米基本售罄3600-4200元/.平米不同板塊價格平臺差距過千元，僅視儒林新城為唯一風向標新區(qū)潛力、學區(qū)資源、立面風格、園林景觀、戶型設計等內外因素對于提升項目核心價值作用極為有限，市場目前僅以儒林新城為參照，與其區(qū)位鄰近項目價格相對較高。盡管城南板塊目前價格實現(xiàn)較高，但其他非熱點板塊的價格均停留在3000元以下，項目臨近的怡景花園成熟社區(qū)尾盤報價僅在3000元左右價格表現(xiàn)4吳椒陵大道內環(huán)南路南屏路內環(huán)西站前路全椒高鐵站全椒物業(yè)形態(tài)5市場已進入電梯房時代，小高層、高層居多，多層逐漸退出市場，規(guī)劃缺乏創(chuàng)新，多以兵營式排布全椒大部分項目物業(yè)形態(tài)都是以小高層、高層為主，穿插少量多層、別墅。不同物業(yè)之間的價差不是十分明顯，尤其多層和小高層之間價格趨同，不同物業(yè)類型的價值區(qū)別未得到市場的認可和體現(xiàn)；高層在市場處于接受期，但仍有一定抗性。市場上基本以小高層、高層物業(yè)為主體，規(guī)劃條件類似，總體容積率高，全部以兵營式排布；市場普通以經(jīng)濟型產(chǎn)品及標準型產(chǎn)品為主，梯戶比類似，導致普遍缺乏社區(qū)的開放性和品質感。江海儒林新城皖投水岸星城文一·托斯卡納公館盛世豪庭物業(yè)形態(tài)5市場已進入電梯房時代，小高層、高層居多，多層逐漸退立面形象6文一托斯卡納公館唐寧公館江海儒林新城東方紅郡盡管市場尚停留在初級發(fā)展階段，但隨近年來項目數(shù)量的增多，市場競爭愈發(fā)激烈，已有項目開始注重外立面風格的塑造，代表項目唐寧公館采用現(xiàn)代簡歐風格，并以真石漆為主要材質，將全椒客戶對于立面的眼界及理解大大提升。不同于其它縣級市場，立面形象在全椒已有一定升級，但現(xiàn)階段對于項目實現(xiàn)高溢價作用有限立面形象6文一托斯卡納公館唐寧公館江海儒林新城東方紅郡盡管市園林景觀7唐寧公館都市豪庭相對于立面，市場在園林景觀營造方面較為落后，尤其對于水系并未充分運用江海儒林新城市場目前缺乏在園林景觀方面較為突出的項目，整體景觀營造水平普遍較為一般，對植被、小品等細節(jié)方面處理較為草率，缺少亮點，導致無法實現(xiàn)建筑單體之間的價值差異；同時對水系利用較有限，未能充分發(fā)揮其應用價值。盛世豪庭園林景觀7唐寧公館都市豪庭相對于立面，市場在園林景觀營造方面主流戶型8產(chǎn)品細節(jié)和戶型設計同質化較為嚴重，目前市場主流去化戶型集中在85平米左右兩房與105平米左右三房多層110平米83平米103平米93平米高層全椒市場開發(fā)周期較長，目前主要在售的項目多是在09年以前取地，產(chǎn)品設計均較為落后；同時鑒于這一批產(chǎn)品均在快速發(fā)展的市場環(huán)境下催生，很少有開發(fā)商在產(chǎn)品細節(jié)上下功夫，導致市場目前整體供應的產(chǎn)品細節(jié)上均經(jīng)不起推敲；目前市場主流戶型供應集中在90平米左右兩房，以及110平米左右三房，隨著房價上升，目前主要去化面積段出現(xiàn)明顯縮小，兩房主要集中在85平米左右，三房集中在105平米左右；市場成交最多的總價段集中在30萬元左右，超過這一總價范圍的產(chǎn)品遭遇較為明顯的抗性。主流戶型8產(chǎn)品細節(jié)和戶型設計同質化較為嚴重，目前市場主流去化戶型趨勢9淡市影響下外地開發(fā)企業(yè)正領導產(chǎn)品進行設計理念全面提升，目前從功能性到附加值方面均有較大提升多金大公館89平米三房文一托斯卡納公館82平米兩房唐寧公館110平米四房2019年以來全椒進入淡市，此影響下眾多新入市項目及外地開發(fā)大盤的后續(xù)產(chǎn)品在設計方面均有了較大調整；戶型面積進一步壓縮，在功能性與總價控制方面進行了較以往力度更強的調整，同時入戶花園、空中花園等贈送面積的方式開始在新產(chǎn)品中大量出現(xiàn)；5.4米挑高產(chǎn)品也有出現(xiàn)；由于全椒本地客戶特性決定了主流成交產(chǎn)品的性價比是最為關注的因素，而對于高端化、舒適性的需求排序次于價格與實用功能。戶型趨勢9淡市影響下外地開發(fā)企業(yè)正領導產(chǎn)品進行設計理念全面提主流客群10主流客戶以本地剛需和住房升級型客戶為主，總價30萬為主流，對于物業(yè)及學區(qū)較為看重近年來隨城市的升級再造及政府大量出售土地，回遷房、安置房數(shù)量大大增加，多數(shù)全椒人手上擁有兩套或兩套以上住房，但由于回遷、安置房屋居住品質有限，尤其物業(yè)相對低級，因此目前市場主流需求為剛需和住房升級型客戶；作為誕生過吳敬梓等文化名人的歷史名城，全椒人對于教育的重視程度由來已久，當前市場學區(qū)房明顯較受追捧，但優(yōu)質學區(qū)資源對于價格提升幫助有限。主流客群10主流客戶以本地剛需和住房升級型客戶為主，總價30關注因素11初級市場決定主流需求層級，客戶眼界有限，置業(yè)關注重心仍停留在實用功能方面，對于形象、圈層等理解較少排序關注因素形成原因核心因素總價由于首改型客戶較多，對于戶型面積有明確需求，因此對于總價較為敏感，大部分客戶的總價控制范圍在30萬以內重要因素學區(qū)作為文化名城，自古以來即對教育極度重視，另外由于缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，期望下一代通過良好教育跳出現(xiàn)有生活圈層地段城市規(guī)模小，發(fā)展處于起步階段，目前僅老城區(qū)配套相對齊全，地段價值較為突出戶型過于強調戶型性價比導致對于戶型內部空間的延展和附加值極為看重社區(qū)配套及物業(yè)多數(shù)人因拆遷安置擁有多套住房，但小區(qū)內部配套及物業(yè)與商品房相差較遠，期望通過置業(yè)升級關注因素11初級市場決定主流需求層級，客戶眼界有限，置業(yè)關注存放量盤點12唐寧公館托斯卡納公館藍石都市豪庭晶禾學府苑盛世豪庭儒林新城漢一金都國際多金大公館福爵皇家花園11棟未推，其中3棟小高層，8棟高層，共計約12.8萬方14棟未推。其中5棟高層，9棟多層，共計約9.5萬方11棟小高層和高層未推，共計約11.2萬方8棟高層未推，共計約15.5萬方剩余3期高層和多層未售，共計約13.5萬方2019.112019.122019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.7剩余20棟多層、小高層和高層約20.3萬方剩余2.1萬方自然去化未售，共計15萬方預計推出3棟多層，約1.5方未售，共計40萬方當前市場存量共計約140萬方，因快到年底，多數(shù)項目暫緩推售，截止目前僅兩個項目對外釋放推售信息，放量共計約3.1萬方左右預計推出1棟高層，約1.6方存放量盤點12唐寧公館托斯卡納公館藍石都市豪庭晶禾學府苑盛世市

場特征全椒市場競爭激烈，尤其在經(jīng)歷前兩年快速發(fā)展后，已呈現(xiàn)出供應量與價格雙高且騎虎難下的局面，成交量的萎靡使得后市的待售項目多處于觀望狀態(tài)；在售項目中產(chǎn)品供應較為豐富，形式與面積段齊全，園林與立面等各項配置及新入市項目的營銷展示均超越傳統(tǒng)縣城水平，但成交結構單一，各家成交量均較為萎靡；市場供應量與儲備量巨大，但產(chǎn)品結構單一，這主要是由客戶結構決定，在其關注因素的影響下，后市供應產(chǎn)品的設計均有了較大程度的改良，以獲取競爭優(yōu)勢；同時市場存在一個巨大的競爭對手，百萬方體量與前期市場口碑建立在市場具備巨大的影響力，已成為絕對的市場領導者，全面超越較為困難市場特征全椒市

場啟示本項目所在位置在全椒縣處于較為陌生的區(qū)位，不臨近目前存在的所有市場板塊，市場認知度有限，因此如何消除市場認知障礙是目前需解決的首要問題；目前市場陣營較為清晰，一個巨頭領導者存在，其余所有項目都是跟隨者，如何選擇開發(fā)陣營，建立形象，跳出紅海競爭，也是營銷上需要解決的問題；盡管高層產(chǎn)品在全椒已屢見不鮮，但市場主流去化仍集中在多層產(chǎn)品，同時高性價比、高附加值的緊湊型戶型是明顯的后續(xù)成交主力，因此以小面積、強調功能性與附加值的多層產(chǎn)品入市是項目打開市場的最為合適的途徑。市場啟PART二、營銷思路PART二、營銷思路一、圍城一、圍城1、頭羊停，群羊慢；頭羊行，群羊站儒林新城，始終把持市場領導者地位，每次推售均給市場帶來較大沖擊，甚至直接導致其它項目銷售被迫叫停，該項目剩余體量仍有近40萬方，一枝獨秀的局面可能仍將持續(xù)。儒林新城，月均去化也僅在60套左右，相對于后期巨大的供應量，當前市場整體去化速度明顯過于緩慢。1、頭羊停，群羊慢；頭羊行，群羊站儒林新城，始終把持市場領導2、霸市口，賣白菜巨大放量、大盤林立導致競爭持續(xù)白熱化；大量的項目都有兩個售樓處，外展中心與銷售中心互動是標配；在全椒奧康商業(yè)步街上，各大版塊均有項目在此設置外展中心。2、霸市口，賣白菜巨大放量、大盤林立導致競爭持續(xù)白熱化；3、環(huán)境好，人特少整個新區(qū)公共基礎建設完善，道路和綠化都具備一定環(huán)境優(yōu)勢，但猶如合肥政務區(qū)一樣，缺乏人氣和生活配套，僅僅依靠學校支撐城市自然建設?？h城本土人口對房地產(chǎn)消費空間有限，找人來是所有售樓處第一難題。3、環(huán)境好，人特少整個新區(qū)公共基礎建設完善，道路和綠化都具備二、目標二、目標本案1期多層共612套。其中80-90平米共372套，100-110平米200套，120-130平米40套。中小戶型為主力，整體房源構成較為合理。預期開盤時間2019年5月。去化60%，首期需銷售367套，以1:6高成交率計算，需要2936組客戶來訪，從12月開始蓄客至5月1日開盤，5個月的時間積累，本案平均每月需要完成587組的客戶積累；每天需要19組的客戶積累。高舉高打、海量蓄客、以市場占有率為目標。本案1期多層共612套。其中80-90平米共372套，100目標分解第一步：解決“我是誰”的問題。地段認知抗性是項目入市的天塹。第二步：解決“我值多少錢”的問題。價值體系的釋放和滲透是截流對手，擠占市場份額的必須階段。第三步：解決“我非買不可”的問題。積累性價比認知，事件引爆。目標分解第一步：解決“我是誰”的問題。三、營銷策略三、營銷策略a.短期內切入市場，擴散認知。b.中期刺刀破局，建立自我客戶陣營。c.遠期占位領導者，控制市場，傾銷貨源。一期必須要熱銷，為后續(xù)高層產(chǎn)品提供客戶資源。策略總綱a.短期內切入市場，擴散認知。策略總綱A.短期局勢（12月份）產(chǎn)品無法釋放之前，以國耀品牌快速入市，占據(jù)品牌形象制高點。全面鋪開客戶通道，短時間內迅速建立全椒人對本案的知名度。重要節(jié)點1——年底各大項目都會就搶奪返鄉(xiāng)客，年底沖銷量，奧康商業(yè)步行街上各路外展場必將都有所動作截流客群。建議本案12月奧康商業(yè)步行街外展中心對外開放，分流對手客戶。項目現(xiàn)場圍墻等氛圍包裝同期完成。重要節(jié)點2——通過年底一段時間的拓客，積累了一定量的客戶，后期主要圍繞新老客戶做價值認可，如年前（2月10日）現(xiàn)場銷售中心能出來，為年后項目價值快速落地，最大化地升級意向客戶，強抓返鄉(xiāng)客，發(fā)揮現(xiàn)場展示功能。A.短期局勢（12月份）產(chǎn)品無法釋放之前，以國耀品牌快高舉旗幟——品牌前置入市，高舉旗幟落地。地面攻勢——制造密集性、攻擊性營銷大網(wǎng)，一個客群不漏網(wǎng)。引爆核彈——想一夜成名就必須上頭版頭條，把輿論看成一罐天然氣，一點就著。應對思路高舉旗幟——品牌前置入市，高舉旗幟落地。應對思路在產(chǎn)品未呈現(xiàn)時，高舉國耀集團品牌形象，四地九大項目、大中國版圖，在給到客群第一印象時，以品牌高點，短期內快速建立形象高點。1、高舉旗幟——品牌前置，強勢落戶。在產(chǎn)品未呈現(xiàn)時，高舉國耀集團品牌形象，四地九大項目、大中國版國耀地產(chǎn)四地九城建筑中國疆場天津/合肥/池州/皖江戰(zhàn)略國耀地產(chǎn)奧康步行街接待處開放。全城學生派單，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一說辭，統(tǒng)一發(fā)放派單物料。重點在超市、商場。以高利用率、可展示的道具（環(huán)保袋、雨傘、塑料雨衣、手套、圍巾、帽子）做小禮品擴散派單動作。向所有企事業(yè)單位、有地址的店面郵寄明信片。2、地面攻勢——全城覆蓋線下動作，我是國耀，我是好房子。奧康步行街接待處開放。2、地面攻勢——全城覆蓋線下動作，我是低成本、操作簡單客戶有獲得、有傳播商場超市外展點提前洽談籌備年后之需低成本、操作簡單非產(chǎn)品性活動，新奇、參與性強等特點，博眼球，引爆全城熱議，讓人們主動傳播，主動參與本案的非產(chǎn)品性活動，從而關注本案。在外展中心門口放置恐龍，瞬間引爆全球，博眼球，博媒體版面，博全城關注率。第一階段營銷的重點是獲取客戶關注度，讓更多的人與本案進行基礎溝通，知道本案及本案位置，我們既然不能在現(xiàn)階段擠占對手的房源，就要盡可能擠占對手的主力客戶。

3、引爆核彈——地段不認知，就讓地點變成景點。非產(chǎn)品性活動，新奇、參與性強等特點，博眼球，引爆全城熱議，讓8米高8米高b.中期局勢（1-4月份）本階段要在市場已認知的基礎上，做品質，滲透價值和高端形象。局勢預判：年前各大項目都在狠抓返鄉(xiāng)客群，進一步促銷。本階段，本案以銷售中心開放迅速引爆市場，以現(xiàn)場軟實力+硬實力展示，使項目價值落地。在客群通道上，強調小眾，貼身鎖定城市事業(yè)單位、公務員、小老板，渠道上做到差異化，快速截流客群。b.中期局勢（1-4月份）本階段要在市場已認知的基礎上，做品1、銷售中心開放，主動展示，品質氣場售樓處軟裝硬件超越全椒最高檔次。全電子化設備接待，物料集合于ipad，紙物料僅供客戶帶走。利用電子屏、投影或者建筑墻體，做國耀品牌展示，用其他項目的品質證言全椒項目。現(xiàn)場提供兒童游樂區(qū)，增加日常人氣。模型等傳統(tǒng)道具推陳出新，面世即震撼。1、銷售中心開放，主動展示，品質氣場售樓處軟裝硬件超越全椒最全電子化辦公互動娛樂增加人氣立體成像戶型模型全電子化辦公互動娛樂增加人氣立體成像戶型模型尋找對地段沒有特別置業(yè)需求的客群，本案主力客群：16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，周崗，復興，西王鎮(zhèn)，馬廠鎮(zhèn)，大墅鎮(zhèn)，章輝鎮(zhèn)，管壩，古河鎮(zhèn)，程家市，二郎口鎮(zhèn)，六鎮(zhèn)鎮(zhèn)，草庵，石沛鎮(zhèn)，武崗鎮(zhèn)，襄河鎮(zhèn)，十字鎮(zhèn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)至縣城平均在20-30分鐘車程，因此選擇全椒縣16鄉(xiāng)鎮(zhèn)為拓展區(qū)域。2、跳出地段——把對地段抗性低的人，找出來。尋找對地段沒有特別置業(yè)需求的客群，本案主力客群：16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)客關注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群置業(yè)樣本-子女置業(yè)古河鎮(zhèn)古河中學和古河