不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的法律素養(yǎng)課件

不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員

應(yīng)具備之法律素養(yǎng)臺北市政府地政處處長陳錫禎100年11月29日臺北市不動產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)商業(yè)同業(yè)公會講座不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員

應(yīng)具備之法律素養(yǎng)臺北市政府地政處處長什麼是罰金？什麼是罰鍰？什麼是罰金？演講大綱：壹、通則篇土地為何須辦理登記一土地登記之定義二登記法令關(guān)係三登記損害賠償四實價登錄五債權(quán)約定事項之登記六空地稅與照價收買七八土地徵收市價補償通則篇豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進九結(jié)語十演講大綱：壹、通則篇土地為何須辦理登記一土地登記之定義二登貳、不動產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)人員篇不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員存在之必要性及其重要性一不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)了解之法規(guī)二不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例對於經(jīng)紀(jì)業(yè)及經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)規(guī)範(fàn)三消費者保護法相關(guān)規(guī)範(fàn)四本處不動產(chǎn)交易資訊透明化服務(wù)五不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員篇貳、不動產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)人員篇不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員存在之一不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一、土地為何須辦理登記(1/2)不動產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。前項行為，應(yīng)以書面為之。(民法§758)因繼承、強制執(zhí)行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產(chǎn)物權(quán)者，應(yīng)經(jīng)登記，始得處分其物權(quán)。(民法§759)法律事實、法律行為通則篇一、土地為何須辦理登記(1/2)不動產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得法律事實、法律行為「法律事實」就是法律上所規(guī)定之事實，換言之，具有法律意義，發(fā)生一定之法律效果者謂之，如出生、死亡、不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、結(jié)婚、買賣?！阜墒聦崱褂挚煞譃樽匀皇录叭说男袨樗a(chǎn)生之法律事實。自然事件所產(chǎn)生之法律事實，如前者之出生、死亡；而人的行為所產(chǎn)生之法律事實，最普遍者為「法律行為」，所謂「法律行為」是以人的意思表示為要素，因意思表示而發(fā)生一定私法上效果之法律事實，如前者之不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)。法律事實、法律行為一、土地為何須辦理登記(2/2)地籍除已依法律整理者外，應(yīng)依本法之規(guī)定整理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。(土地法§36)通則篇一、土地為何須辦理登記(2/2)地籍除已依法律整理者外，應(yīng)依二、土地登記之定義(1/3)土地登記之定義土地登記，謂土地及建築改良物之所有權(quán)與他項權(quán)利之登記。(土地法§37前段)土地登記，謂土地及建築改良物之所有權(quán)與他項權(quán)利之登記。(土地登記規(guī)則§2)土地建物登記資料(土地登記簿、建物登記簿）分標(biāo)示部、所有權(quán)部及他項權(quán)利部（土地登記規(guī)則§16）雖未提及標(biāo)示內(nèi)容，惟土地登記除表明權(quán)屬外，對於土地、建物標(biāo)示等關(guān)於土地性質(zhì)及事實之事項，亦應(yīng)在定義之範(fàn)圍內(nèi)通則篇二、土地登記之定義(1/3)土地登記之定義通則篇二、土地登記之定義(2/3)登記類型總登記標(biāo)示變更登記所有權(quán)變更登記他項權(quán)利登記繼承登記土地權(quán)利信託登記更正登記及限制登記塗銷登記及消滅登記其他登記下列土地權(quán)利之取得、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、喪失或變更，應(yīng)辦理登記所有權(quán)地上權(quán)99.8.3前發(fā)生之永佃權(quán)不動產(chǎn)役權(quán)典權(quán)抵押權(quán)耕作權(quán)農(nóng)育權(quán)依習(xí)慣形成之物權(quán)(土地登記規(guī)則§4第1項)(依土地登記規(guī)則

架構(gòu))通則篇二、土地登記之定義(2/3)登記類型下列土地權(quán)利之取得、設(shè)定二、土地登記之定義(3/3)建物登記之性質(zhì)自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經(jīng)登記，亦不在民法第758條所謂非經(jīng)登記不生效力之列，蓋係因建築之事實行為而取得建築物所有權(quán)建物可拆、可增，土地則具有不可增性建物所有權(quán)第一次登記雖屬任意登記，但建物一旦辦竣所有權(quán)第一次登記，嗣後移轉(zhuǎn)所有權(quán)、設(shè)定他項權(quán)利、分割合併等依法皆應(yīng)辦理登記始具效力通則篇二、土地登記之定義(3/3)建物登記之性質(zhì)通則篇三、登記法令關(guān)係(1/5)法律位階法律不得牴觸憲法，命令不得牴觸憲法或法律，下級機關(guān)訂定之命令不得牴觸上級機關(guān)之命令。(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§11)不同位階如相牴觸，其效力法律與憲法牴觸者無效。法律與憲法有無牴觸發(fā)生疑義時，由司法院解釋之。(憲法§171)命令與憲法或法律牴觸者無效。(憲法§172)通則篇憲法法律命令三、登記法令關(guān)係(1/5)法律位階通則篇憲法法律命令三、登記法令關(guān)係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自始無效使既成之事實溯及地發(fā)生變動，危及「法的安定性」立即失效例：85.4.12大法官釋字第400號解釋（既成道路－公用地役關(guān)係）限期失效例：94.6.3大法官釋字第598號解釋（更正登記）、93.7.9大法官釋字第580號解釋（耕地補償額度）檢討改善例：93.6.25大法官釋字第579號解釋（出租耕地補償）、94.7.22大法官釋字第600號解釋（建物登記）三、登記法令關(guān)係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自公用地役關(guān)係私有土地供作既成道路使用而成立公用地役關(guān)係，須具備以下三要件:(一)須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。(二)於通行之初土地所有權(quán)人並無阻止之情事。(三)須經(jīng)歷年代久遠(yuǎn)而未曾中斷。具備3要件，自應(yīng)認(rèn)為已因時效完成而有公用地役關(guān)係，此際該私人雖仍保有所有權(quán)，但其權(quán)利之行使仍應(yīng)受限制。公用地役關(guān)係三、登記法令關(guān)係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自始無效使既成之事實溯及地發(fā)生變動，危及「法的安定性」立即失效例：85.4.12大法官釋字第400號解釋（既成道路－公用地役關(guān)係）限期失效例：94.6.3大法官釋字第598號解釋（更正登記）、93.7.9大法官釋字第580號解釋（耕地補償額度）檢討改善例：93.6.25大法官釋字第579號解釋（出租耕地補償）、94.7.22大法官釋字第600號解釋（建物登記）三、登記法令關(guān)係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自耕地三七五減租條例第17條耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權(quán)時。三、地租積欠達(dá)兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續(xù)一年不為耕作時。五、經(jīng)依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規(guī)定，終止租約時，除法律另有規(guī)定外，出租人應(yīng)給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農(nóng)作物之價額。三、終止租約當(dāng)期之公告土地現(xiàn)值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第19條耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據(jù)者。

出租人為擴大家庭農(nóng)場經(jīng)營規(guī)模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內(nèi)之耕地自耕，不受前項第二款規(guī)定之限制。

出租人依前項規(guī)定收回耕地時，準(zhǔn)用第十七條第二項規(guī)定補償承租人。出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、市、區(qū))公所耕地租佃委員會予以調(diào)處。耕地三七五減租條例第17條耕地三七五減租條例第19條三、登記法令關(guān)係(3/5)法律名稱法律得定名為法、律、條例或通則命令名稱各機關(guān)發(fā)布之命令，得依其性質(zhì)，稱規(guī)程、規(guī)則、細(xì)則、辦法、綱要、標(biāo)準(zhǔn)或準(zhǔn)則何種情況下應(yīng)訂定法律？1、憲法或法律有明文規(guī)定，應(yīng)以法律定之者2、關(guān)於人民之權(quán)利、義務(wù)者3、關(guān)於國家各機關(guān)之組織者4、其他重要事項之應(yīng)以法律定之者通則篇(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§2)(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§3)(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§5)三、登記法令關(guān)係(3/5)法律名稱通則篇(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§三、登記法令關(guān)係(4/5)土地登記之主要法令依據(jù)土地法及其施行法→土地登記規(guī)則→法令解釋土地登記之其他法令依據(jù)如：民法各編、平均地權(quán)條例、農(nóng)業(yè)發(fā)展條例、公司法、民事訴訟法、強制執(zhí)行法、破產(chǎn)法、稅捐稽徵法、土地稅法、印花稅法……等，不勝枚舉土地登記案件涉及之法律關(guān)係及應(yīng)適用之法令至為繁雜，地政從業(yè)人員需嫻熟相關(guān)法令，俾實務(wù)作業(yè)能精確妥適的適用法令通則篇三、登記法令關(guān)係(4/5)土地登記之主要法令依據(jù)通則篇三、登記法令關(guān)係(5/5)為何訂定土地法令？民主國家允許財產(chǎn)私有，對於人民主要財產(chǎn)土地建物之得、喪、變更，莫不制定專門法令，建立土地登記制度，以保障人民產(chǎn)權(quán)規(guī)範(fàn)人與人、人與物之權(quán)利義務(wù)關(guān)係通則篇土地問題土地政策土地立法土地行政三、登記法令關(guān)係(5/5)為何訂定土地法令？通則篇土地問題四、登記損害賠償(1/5)國家賠償之定義、法源凡公務(wù)員違法侵害人民之自由或權(quán)利者，除依法律受懲戒外，應(yīng)負(fù)刑事及民事責(zé)任。被害人民就其所受損害，並得依法律向國家請求賠償。(憲法§24)本法所稱公務(wù)員者，謂依法令從事於公務(wù)之人員。公務(wù)員於執(zhí)行職務(wù)行使公權(quán)力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權(quán)利者，國家應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。公務(wù)員怠於執(zhí)行職務(wù)，致人民自由或權(quán)利遭受損害者亦同。前項情形，公務(wù)員有故意或重大過失時，賠償義務(wù)機關(guān)對之有求償權(quán)。(國家賠償法§2)國家賠償屬「過失賠償責(zé)任」；賠償義務(wù)機關(guān)與公務(wù)員之內(nèi)部關(guān)係(求償權(quán))亦為過失賠償責(zé)任國家賠償法於69.7.2總統(tǒng)公布制定，自70.7.1施行，發(fā)生於國家賠償法施行前之損害賠償事件，不適用該法之規(guī)定通則篇四、登記損害賠償(1/5)國家賠償之定義、法源通則篇四、登記損害賠償(2/5)土地登記損害賠償土地登記漏誤可申辦更正或損害賠償，在真正權(quán)利人未遭受損害前，仍得依法辦理更正登記，以回復(fù)真正權(quán)利人之權(quán)利國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規(guī)定者，適用其他法律(國家賠償法§6)國家賠償法：國家賠償責(zé)任之一般規(guī)定，屬普通法土地法第68條：國家賠償之特別規(guī)定，優(yōu)先於國賠法而適用土地登記之絕對效力若已有第三人本於現(xiàn)存之登記而為取得權(quán)利之新登記後，則除得依土地法第68規(guī)定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求通則篇四、登記損害賠償(2/5)土地登記損害賠償通則篇四、登記損害賠償(3/5)土地登記損害賠償適用情形因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任。但該地政機關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。(土地法§68；35年4月29日國民政府公布增訂條文)土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內(nèi)容不符者；所稱遺漏，係指應(yīng)登記事項而漏未登記者。(土地登記規(guī)則§13)國家賠償之範(fàn)圍包括所受損害及所失利益；而土地登記損害賠償之範(fàn)圍不得超過損害時之價值通則篇四、登記損害賠償(3/5)土地登記損害賠償適用情形通則篇四、登記損害賠償(4/5)臺北市政府地政處設(shè)置地政機關(guān)登記損害賠償事件處理委員會(簡稱地賠會)審議依土地法第68條規(guī)定因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者之賠償請求事件及同法第70條第2項向所屬人員請求償還事件登記儲金之來源及用途地政機關(guān)所收登記費，應(yīng)提存10%作為登記儲金，專備第68條所定賠償之用。(土地法§70前段)土地登記損害賠償學(xué)者認(rèn)為係採「無過失責(zé)任主義」；賠償義務(wù)機關(guān)與登記人員之內(nèi)部關(guān)係(求償權(quán))則為重大過失賠償責(zé)任通則篇四、登記損害賠償(4/5)臺北市政府地政處設(shè)置地政機關(guān)登記損四、登記損害賠償(5/5)過失指非故意之情況，而有「應(yīng)能注意而不注意」之情況依「應(yīng)注意之程度」可分為下列類型：抽象輕過失具體輕過失重大過失土地登記損害賠償請求如經(jīng)地政機關(guān)拒絕，受損害人得向司法機關(guān)起訴(土地法§71)通則篇四、登記損害賠償(5/5)過失通則篇五、實價登錄(1/3)研修三法因應(yīng)平均地權(quán)條例(修正§47)地政士法(新增§26-1、51-1)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例(新增§24-1、§24-2，修正§29)通則篇五、實價登錄(1/3)研修三法因應(yīng)通則篇平均地權(quán)條例第47條（修正草案）土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)或設(shè)定典權(quán)時，權(quán)利人及義務(wù)人應(yīng)於訂定契約之日起三十日內(nèi)，檢同契約及有關(guān)文件，共同申請土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)或設(shè)定典權(quán)登記，並共同申報其土地移轉(zhuǎn)現(xiàn)值。但依規(guī)定得由權(quán)利人單獨申請登記者，權(quán)利人得單獨申報其移轉(zhuǎn)現(xiàn)值。權(quán)利人應(yīng)於買賣案件辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記三十日內(nèi)，向主管機關(guān)申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項買賣案件，有下列情形之一者，權(quán)利人免申報登錄成交案件實際資訊：(一)買賣案件委託地政士申請登記者，應(yīng)由地政士申報登錄。(二)買賣案件委由不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居間或代理成交，除依前款規(guī)定委託地政士申請登記者外，應(yīng)由不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)申報登錄。前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關(guān)得委任所屬機關(guān)、委託機構(gòu)、團體辦理。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第二項、第三項登錄資訊類別、內(nèi)容與前項提供之內(nèi)容、方式、收費費額及其他應(yīng)遵行事項之辦法，由中央主管機關(guān)定之。平均地權(quán)條例第47條（修正草案）地政士法第26條之1（草案，新增）地政士應(yīng)於買賣受託案件辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記三十日內(nèi)，向主管機關(guān)申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項申報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關(guān)得委任所屬機關(guān)、委託機構(gòu)、團體辦理。前二項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第一項登錄資訊類別、內(nèi)容與第三項提供之內(nèi)容、方式、收費費額及其他應(yīng)遵行事項之辦法，由中央主管機關(guān)定之。地政士法第26條之1（草案，新增）地政士法第51條之1（草案，新增）地政士違反第二十六條之一第一項規(guī)定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應(yīng)按次處罰。地政士法第51條之1（草案，新增）不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第24條之1（草案，新增）經(jīng)營仲介業(yè)務(wù)者，對於買賣或租賃委託案件，應(yīng)於簽訂買賣契約書並辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記或簽訂租賃契約書後三十日內(nèi)，向中央主管機關(guān)以區(qū)段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。經(jīng)營代銷業(yè)務(wù)者，對於起造人或建築業(yè)委託代銷之案件，應(yīng)於簽訂買賣契約書後三十日內(nèi)，向中央主管機關(guān)以區(qū)段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。前二項登錄成交案件實際資訊，中央主管機關(guān)得委任所屬機關(guān)、委託機構(gòu)、團體或委辦直轄市、縣（市）主管機關(guān)辦理。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第一項、第二項登錄資訊類別、區(qū)段化方式、內(nèi)容與第四項提供之內(nèi)容、方式、收費費額及其他應(yīng)遵行事項之辦法，由中央主管機關(guān)定之。不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第24條之1（草案，新增）不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第24條之2（草案，新增）經(jīng)營仲介業(yè)務(wù)者經(jīng)買賣或租賃雙方當(dāng)事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規(guī)定辦理：一、公平提供雙方當(dāng)事人類似不動產(chǎn)之交易價格。二、公平提供雙方當(dāng)事人有關(guān)契約內(nèi)容規(guī)範(fàn)之說明。三、提供買受人或承租人關(guān)於不動產(chǎn)充分必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業(yè)應(yīng)查知之不動產(chǎn)之瑕疵。五、協(xié)助買受人或承租人對不動產(chǎn)進行必要之檢查。六、不得告知當(dāng)事人他方願意接受之底價。七、其他經(jīng)中央主管機關(guān)為保護買賣或租賃當(dāng)事人所為之規(guī)定。不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第24條之2（草案，新增）不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第29條（修正草案）經(jīng)紀(jì)業(yè)違反本條例者，依下列規(guī)定處罰之︰一、違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規(guī)定者，經(jīng)主管機關(guān)限期改正而未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。二、違反第二十四條之ㄧ第一項、第二項或第二十四條之二規(guī)定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規(guī)定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。四、違反第七條第三項、第四項或第八條第四項者，應(yīng)予停止?fàn)I業(yè)處分，其期間至補足營業(yè)保證金為止。但停止?fàn)I業(yè)期間達(dá)一年者，應(yīng)廢止其許可。經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)依前項第一款、第二款或第三款處罰並限期改正而屆期未改正者，應(yīng)按次處罰。不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第29條（修正草案）五、實價登錄(2/3)不動產(chǎn)成交實際資訊申報登錄事宜(研擬中)實際資訊類別交易標(biāo)的價格資訊土地資訊建物資訊通則篇五、實價登錄(2/3)不動產(chǎn)成交實際資訊申報登錄事宜(研擬中五、實價登錄(3/3)申報義務(wù)人(以買賣案件為例)委託地政士申請登記：地政士委託不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居間或代理成交，除委託地政士者外：不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者未透過地政士或不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者：權(quán)利人受理申報程序產(chǎn)製實際資訊申報書確立申報登錄期限受理實際資訊申報寄送逾期申報通知書受理補行申報寄送裁罰通知書通則篇五、實價登錄(3/3)申報義務(wù)人(以買賣案件為例)通則篇六、債權(quán)約定事項之登記(1/2)債權(quán)登記之公示民法物權(quán)編修正明定部分涉及債權(quán)約定事項或事實行為，經(jīng)登記後，即生公示力或?qū)沟谌酥餀?quán)公示效力，從而土地登記規(guī)則不得不配合民法物權(quán)編修正，將上開事項納入土地登記應(yīng)(得)登記之範(fàn)疇債權(quán)約定事項之登記：如共有不動產(chǎn)使用、管理、分割或禁止分割之約定或決定(民法826-1)事實行為之登記：如地上權(quán)設(shè)定登載地租預(yù)付情形。（民法§836、§836-1、土地登記規(guī)則§108-1）通則篇六、債權(quán)約定事項之登記(1/2)債權(quán)登記之公示通則篇民法第826條之1不動產(chǎn)共有人間關(guān)於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規(guī)定所為之決定，於登記後，對於應(yīng)有部分之受讓人或取得物權(quán)之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經(jīng)登記後，亦同。動產(chǎn)共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應(yīng)有部分之受讓人或取得物權(quán)之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應(yīng)有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負(fù)擔(dān)連帶負(fù)清償責(zé)任。民法第820條共有物之管理，除契約另有約定外，應(yīng)以共有人過半數(shù)及其應(yīng)有部分合計過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計逾三分之二者，其人數(shù)不予計算。依前項規(guī)定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續(xù)時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規(guī)定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負(fù)賠償責(zé)任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。民法第826條之1民法第820條民法第836條地上權(quán)人積欠地租達(dá)二年之總額，除另有習(xí)慣外，土地所有人得定相當(dāng)期限催告地上權(quán)人支付地租，如地上權(quán)人於期限內(nèi)不為支付，土地所有人得終止地上權(quán)。地上權(quán)經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)者，並應(yīng)同時將該催告之事實通知抵押權(quán)人。地租之約定經(jīng)登記者，地上權(quán)讓與時，前地上權(quán)人積欠之地租應(yīng)併同計算。受讓人就前地上權(quán)人積欠之地租，應(yīng)與讓與人連帶負(fù)清償責(zé)任。第一項終止，應(yīng)向地上權(quán)人以意思表示為之。民法第836條之1土地所有權(quán)讓與時，已預(yù)付之地租，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。土地登記規(guī)則第108條之1申請地上權(quán)或農(nóng)育權(quán)設(shè)定登記時，登記機關(guān)應(yīng)於登記簿記明設(shè)定之目的及範(fàn)圍；並依約定記明下列事項：一、存續(xù)期間。二、地租及其預(yù)付情形。三、權(quán)利價值。四、使用方法。五、讓與或設(shè)定抵押權(quán)之限制。前項登記，除第五款外，於不動產(chǎn)役權(quán)設(shè)定登記時準(zhǔn)用之。民法第836條民法第836條之1土地登記規(guī)則第108條之1登記實務(wù)之挑戰(zhàn)（

民法§873-1、土地登記規(guī)則§117-1、民法§913、土地登記規(guī)則§109-1）不動產(chǎn)登記法通則篇六、債權(quán)約定事項之登記(2/2)登記實務(wù)之挑戰(zhàn)（民法§873-1、土地登記規(guī)則§117-1民法第873條之1約定於債權(quán)已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權(quán)移屬於抵押權(quán)人者，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。抵押權(quán)人請求抵押人為抵押物所有權(quán)之移轉(zhuǎn)時，抵押物價值超過擔(dān)保債權(quán)部分，應(yīng)返還抵押人；不足清償擔(dān)保債權(quán)者，仍得請求債務(wù)人清償。抵押人在抵押物所有權(quán)移轉(zhuǎn)於抵押權(quán)人前，得清償?shù)盅簷?quán)擔(dān)保之債權(quán)，以消滅該抵押權(quán)。土地登記規(guī)則第117條之1申請抵押權(quán)設(shè)定登記時，契約書訂有於債權(quán)已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權(quán)移屬於抵押權(quán)人之約定者，登記機關(guān)應(yīng)於登記簿記明之；於設(shè)定登記後，另為約定或變更約定申請權(quán)利內(nèi)容變更登記者，亦同。抵押權(quán)人依前項約定申請抵押物所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，應(yīng)提出第三十四條及第四十條規(guī)定之文件，並提出擔(dān)保債權(quán)已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。前項申請登記，申請人應(yīng)於登記申請書適當(dāng)欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規(guī)定辦理，並簽名。民法第873條之1土地登記規(guī)則第117條之1民法第913條典權(quán)之約定期限不滿十五年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款。典權(quán)附有絕賣條款者，出典人於典期屆滿不以原典價回贖時，典權(quán)人即取得典物所有權(quán)。絕賣條款非經(jīng)登記，不得對抗第三人。土地登記規(guī)則第109條之1申請典權(quán)設(shè)定登記時，登記機關(guān)應(yīng)於登記簿記明其設(shè)定之範(fàn)圍及典價；並依約定記明下列事項：一、存續(xù)期間。二、絕賣條款。三、典物轉(zhuǎn)典或出租之限制。民法第913條土地登記規(guī)則第109條之1七、空地稅與照價收買(1/3)法令依據(jù)：平均地權(quán)條例及其施行細(xì)則→土地稅法及其施行細(xì)則空地(平均地權(quán)條例§3)直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設(shè)發(fā)展情形，分別劃定區(qū)域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應(yīng)納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。(平均地權(quán)條例§26)一、都市土地依法得核發(fā)建造執(zhí)照，或非都市土地經(jīng)編定為乙種建築用地屆滿5年。二、無限建、禁建情事。通則篇七、空地稅與照價收買(1/3)法令依據(jù)：平均地權(quán)條例及其施行七、空地稅與照價收買(2/3)逾期未建築、增建、改建或重建指土地所有權(quán)人未於規(guī)定期限內(nèi)請領(lǐng)建造執(zhí)照開工建築而言。已請領(lǐng)建造執(zhí)照開工建築但未按該執(zhí)照核定之建築期限施工完竣領(lǐng)有使用執(zhí)照者亦同請領(lǐng)建造執(zhí)照開工建築之期限在直轄市或省轄市為2年，在縣轄市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)為3年加徵空地稅之倍數(shù)由直轄市或縣（市）主管機關(guān)視都市發(fā)展情形擬訂，報行政院核定。(平均地權(quán)條例施行細(xì)則§41)由直轄市或縣（市）主管機關(guān)視都市發(fā)展情形擬訂，報行政院核定。(平均地權(quán)條例施行細(xì)則細(xì)則§42)通則篇七、空地稅與照價收買(2/3)逾期未建築、增建、改建或重建通七、空地稅與照價收買(3/3)實施空地限期建築使用後，究係加徵空地稅或照價收買，兩者之作業(yè)程序自實施範(fàn)圍之劃定，會同有關(guān)單位進行現(xiàn)況調(diào)查，報中央主管機關(guān)核定，通知限期建築，需要相當(dāng)之行政作業(yè)期間，加上給予地主建築之期限(在直轄市為2年)，直到加徵空地稅或?qū)嵤┱諆r收買，約需3年，對於抑制土地投機壟斷，往往令人有緩不濟急之疑慮現(xiàn)行房地產(chǎn)價格不合理飇漲，係因游資充斥、人為炒作等所致，非屬經(jīng)濟面之房屋供給不足，相關(guān)專家學(xué)者對政府採該等手段平穩(wěn)房價，多認(rèn)無實益而不表贊同，故政府之政策手段需審慎衡酌，並兼顧適時、適地通則篇七、空地稅與照價收買(3/3)實施空地限期建築使用後，究係加八、土地徵收市價補償(1/3)土地徵收定義：

係國家為公共需要或公共用途之目的，基於公權(quán)力之作用，強制取得私人土地，給予補償後消滅其所有權(quán)，另行支配使用，是政府對於私人財產(chǎn)權(quán)的剝奪，因此通常被視為最後的手段，即使動用，也必須滿足公共使用以及公平補償之要求徵收補償價格法令依據(jù)：

土地徵收條例暨其施行細(xì)則、平均地權(quán)條例暨其施行細(xì)則及地價調(diào)查估計規(guī)則補償價格之計算︰按照徵收當(dāng)期之公告土地現(xiàn)值補償其地價，必要時得加成補償。通則篇八、土地徵收市價補償(1/3)土地徵收定義：通則篇八、土地徵收市價補償(2/3)公告土地現(xiàn)值作為徵收補償價格之缺點現(xiàn)行公告土地現(xiàn)值制度係採區(qū)段估價方式，屬大量估價範(fàn)疇，用於課稅確係符合時效與成本，然作為徵收補償?shù)貎r之依據(jù)時，應(yīng)著重於該土地之特殊性、個別性等特質(zhì)較為妥適，區(qū)段估價(大量估價)並無法彰顯宗地之特殊性與個別性。依地價調(diào)查估計規(guī)則之規(guī)定，公告土地現(xiàn)值僅能反映出目前使用狀況下扣除地上建物後之價格，無法反映土地最有效利用及聯(lián)合貢獻原則所產(chǎn)生之價值。通則篇八、土地徵收市價補償(2/3)公告土地現(xiàn)值作為徵收補償價格之八、土地徵收市價補償(3/3)研修法令因應(yīng)：土地徵收條例第30條（目前送交立法院審議中）土地徵收條例第30條修正草案內(nèi)容：被徵收之土地，改採徵收當(dāng)期之市價補償其地價。其查估市價之地價調(diào)查估計程序、方法及應(yīng)遵行事項等辦法，由中央主管機關(guān)定之。建議事項：考量土地徵收係屬宗地估價範(fàn)疇，並以合理補償為原則下，建議委託不動產(chǎn)估價師辦理徵收補償價格之查估較為妥適。通則篇八、土地徵收市價補償(3/3)研修法令因應(yīng)：土地徵收條例第3九、豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進通則篇豪宅稅空屋稅房屋稅改革措施九、豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進通則篇豪宅稅十、結(jié)語(1/2)土地登記為表彰權(quán)屬、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)範(fàn)圍之基石，可收定分止?fàn)幮Чc上位階相牴觸之法令，應(yīng)儘速檢討，與時俱進登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，依土地法(特別法)規(guī)定請求登記損害賠償；如地政機關(guān)拒絕賠償，受損害人得向司法機關(guān)起訴。土地登記損害賠償學(xué)者認(rèn)採無過失責(zé)任主義，以保障民眾權(quán)益，惟賠償義務(wù)機關(guān)與登記人員之內(nèi)部關(guān)係為重大過失賠償責(zé)任通則篇十、結(jié)語(1/2)土地登記為表彰權(quán)屬、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)範(fàn)圍之基石，可十、結(jié)語(2/2)實價登錄、債權(quán)事項納入登記，對於登記實務(wù)產(chǎn)生衝擊，需全盤考量及細(xì)緻化思考，並有賴產(chǎn)、官、學(xué)界戮力配合加徵空地稅或?qū)嵤┱諆r收買，對於抑制土地投機壟斷，似有緩不濟急之疑慮。現(xiàn)行房地產(chǎn)價格不合理飇漲，恐非屬經(jīng)濟面之房屋供給不足，政府之政策手段需審慎衡酌，並兼顧適時、適地先進民主國家基於憲法保障人民財產(chǎn)權(quán)原則，對於國家因公益需要所進行之土地徵收，私有土地徵收均屬最後手段，因此國家對私有土地徵收應(yīng)權(quán)衡公益與私益之兼顧，合理的補償應(yīng)作為土地徵收補償?shù)脑瓌t)通則篇十、結(jié)語(2/2)實價登錄、債權(quán)事項納入登記，對於登記實務(wù)產(chǎn)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員

應(yīng)具備之法律素養(yǎng)臺北市政府地政處處長陳錫禎100年11月29日臺北市不動產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)商業(yè)同業(yè)公會講座不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員

應(yīng)具備之法律素養(yǎng)臺北市政府地政處處長什麼是罰金？什麼是罰鍰？什麼是罰金？演講大綱：壹、通則篇土地為何須辦理登記一土地登記之定義二登記法令關(guān)係三登記損害賠償四實價登錄五債權(quán)約定事項之登記六空地稅與照價收買七八土地徵收市價補償通則篇豪宅稅、空屋稅、房屋稅制的改進九結(jié)語十演講大綱：壹、通則篇土地為何須辦理登記一土地登記之定義二登貳、不動產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)人員篇不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員存在之必要性及其重要性一不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)了解之法規(guī)二不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例對於經(jīng)紀(jì)業(yè)及經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)規(guī)範(fàn)三消費者保護法相關(guān)規(guī)範(fàn)四本處不動產(chǎn)交易資訊透明化服務(wù)五不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員篇貳、不動產(chǎn)仲介經(jīng)紀(jì)人員篇不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員存在之一不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一、土地為何須辦理登記(1/2)不動產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。前項行為，應(yīng)以書面為之。(民法§758)因繼承、強制執(zhí)行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產(chǎn)物權(quán)者，應(yīng)經(jīng)登記，始得處分其物權(quán)。(民法§759)法律事實、法律行為通則篇一、土地為何須辦理登記(1/2)不動產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得法律事實、法律行為「法律事實」就是法律上所規(guī)定之事實，換言之，具有法律意義，發(fā)生一定之法律效果者謂之，如出生、死亡、不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、結(jié)婚、買賣?！阜墒聦崱褂挚煞譃樽匀皇录叭说男袨樗a(chǎn)生之法律事實。自然事件所產(chǎn)生之法律事實，如前者之出生、死亡；而人的行為所產(chǎn)生之法律事實，最普遍者為「法律行為」，所謂「法律行為」是以人的意思表示為要素，因意思表示而發(fā)生一定私法上效果之法律事實，如前者之不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)。法律事實、法律行為一、土地為何須辦理登記(2/2)地籍除已依法律整理者外，應(yīng)依本法之規(guī)定整理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。(土地法§36)通則篇一、土地為何須辦理登記(2/2)地籍除已依法律整理者外，應(yīng)依二、土地登記之定義(1/3)土地登記之定義土地登記，謂土地及建築改良物之所有權(quán)與他項權(quán)利之登記。(土地法§37前段)土地登記，謂土地及建築改良物之所有權(quán)與他項權(quán)利之登記。(土地登記規(guī)則§2)土地建物登記資料(土地登記簿、建物登記簿）分標(biāo)示部、所有權(quán)部及他項權(quán)利部（土地登記規(guī)則§16）雖未提及標(biāo)示內(nèi)容，惟土地登記除表明權(quán)屬外，對於土地、建物標(biāo)示等關(guān)於土地性質(zhì)及事實之事項，亦應(yīng)在定義之範(fàn)圍內(nèi)通則篇二、土地登記之定義(1/3)土地登記之定義通則篇二、土地登記之定義(2/3)登記類型總登記標(biāo)示變更登記所有權(quán)變更登記他項權(quán)利登記繼承登記土地權(quán)利信託登記更正登記及限制登記塗銷登記及消滅登記其他登記下列土地權(quán)利之取得、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、喪失或變更，應(yīng)辦理登記所有權(quán)地上權(quán)99.8.3前發(fā)生之永佃權(quán)不動產(chǎn)役權(quán)典權(quán)抵押權(quán)耕作權(quán)農(nóng)育權(quán)依習(xí)慣形成之物權(quán)(土地登記規(guī)則§4第1項)(依土地登記規(guī)則

架構(gòu))通則篇二、土地登記之定義(2/3)登記類型下列土地權(quán)利之取得、設(shè)定二、土地登記之定義(3/3)建物登記之性質(zhì)自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經(jīng)登記，亦不在民法第758條所謂非經(jīng)登記不生效力之列，蓋係因建築之事實行為而取得建築物所有權(quán)建物可拆、可增，土地則具有不可增性建物所有權(quán)第一次登記雖屬任意登記，但建物一旦辦竣所有權(quán)第一次登記，嗣後移轉(zhuǎn)所有權(quán)、設(shè)定他項權(quán)利、分割合併等依法皆應(yīng)辦理登記始具效力通則篇二、土地登記之定義(3/3)建物登記之性質(zhì)通則篇三、登記法令關(guān)係(1/5)法律位階法律不得牴觸憲法，命令不得牴觸憲法或法律，下級機關(guān)訂定之命令不得牴觸上級機關(guān)之命令。(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§11)不同位階如相牴觸，其效力法律與憲法牴觸者無效。法律與憲法有無牴觸發(fā)生疑義時，由司法院解釋之。(憲法§171)命令與憲法或法律牴觸者無效。(憲法§172)通則篇憲法法律命令三、登記法令關(guān)係(1/5)法律位階通則篇憲法法律命令三、登記法令關(guān)係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自始無效使既成之事實溯及地發(fā)生變動，危及「法的安定性」立即失效例：85.4.12大法官釋字第400號解釋（既成道路－公用地役關(guān)係）限期失效例：94.6.3大法官釋字第598號解釋（更正登記）、93.7.9大法官釋字第580號解釋（耕地補償額度）檢討改善例：93.6.25大法官釋字第579號解釋（出租耕地補償）、94.7.22大法官釋字第600號解釋（建物登記）三、登記法令關(guān)係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自公用地役關(guān)係私有土地供作既成道路使用而成立公用地役關(guān)係，須具備以下三要件:(一)須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。(二)於通行之初土地所有權(quán)人並無阻止之情事。(三)須經(jīng)歷年代久遠(yuǎn)而未曾中斷。具備3要件，自應(yīng)認(rèn)為已因時效完成而有公用地役關(guān)係，此際該私人雖仍保有所有權(quán)，但其權(quán)利之行使仍應(yīng)受限制。公用地役關(guān)係三、登記法令關(guān)係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自始無效使既成之事實溯及地發(fā)生變動，危及「法的安定性」立即失效例：85.4.12大法官釋字第400號解釋（既成道路－公用地役關(guān)係）限期失效例：94.6.3大法官釋字第598號解釋（更正登記）、93.7.9大法官釋字第580號解釋（耕地補償額度）檢討改善例：93.6.25大法官釋字第579號解釋（出租耕地補償）、94.7.22大法官釋字第600號解釋（建物登記）三、登記法令關(guān)係(2/5)大法官會議解釋無效之類型通則篇自耕地三七五減租條例第17條耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權(quán)時。三、地租積欠達(dá)兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續(xù)一年不為耕作時。五、經(jīng)依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規(guī)定，終止租約時，除法律另有規(guī)定外，出租人應(yīng)給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農(nóng)作物之價額。三、終止租約當(dāng)期之公告土地現(xiàn)值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第19條耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據(jù)者。

出租人為擴大家庭農(nóng)場經(jīng)營規(guī)模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內(nèi)之耕地自耕，不受前項第二款規(guī)定之限制。

出租人依前項規(guī)定收回耕地時，準(zhǔn)用第十七條第二項規(guī)定補償承租人。出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、市、區(qū))公所耕地租佃委員會予以調(diào)處。耕地三七五減租條例第17條耕地三七五減租條例第19條三、登記法令關(guān)係(3/5)法律名稱法律得定名為法、律、條例或通則命令名稱各機關(guān)發(fā)布之命令，得依其性質(zhì)，稱規(guī)程、規(guī)則、細(xì)則、辦法、綱要、標(biāo)準(zhǔn)或準(zhǔn)則何種情況下應(yīng)訂定法律？1、憲法或法律有明文規(guī)定，應(yīng)以法律定之者2、關(guān)於人民之權(quán)利、義務(wù)者3、關(guān)於國家各機關(guān)之組織者4、其他重要事項之應(yīng)以法律定之者通則篇(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§2)(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§3)(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§5)三、登記法令關(guān)係(3/5)法律名稱通則篇(中央法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)法§三、登記法令關(guān)係(4/5)土地登記之主要法令依據(jù)土地法及其施行法→土地登記規(guī)則→法令解釋土地登記之其他法令依據(jù)如：民法各編、平均地權(quán)條例、農(nóng)業(yè)發(fā)展條例、公司法、民事訴訟法、強制執(zhí)行法、破產(chǎn)法、稅捐稽徵法、土地稅法、印花稅法……等，不勝枚舉土地登記案件涉及之法律關(guān)係及應(yīng)適用之法令至為繁雜，地政從業(yè)人員需嫻熟相關(guān)法令，俾實務(wù)作業(yè)能精確妥適的適用法令通則篇三、登記法令關(guān)係(4/5)土地登記之主要法令依據(jù)通則篇三、登記法令關(guān)係(5/5)為何訂定土地法令？民主國家允許財產(chǎn)私有，對於人民主要財產(chǎn)土地建物之得、喪、變更，莫不制定專門法令，建立土地登記制度，以保障人民產(chǎn)權(quán)規(guī)範(fàn)人與人、人與物之權(quán)利義務(wù)關(guān)係通則篇土地問題土地政策土地立法土地行政三、登記法令關(guān)係(5/5)為何訂定土地法令？通則篇土地問題四、登記損害賠償(1/5)國家賠償之定義、法源凡公務(wù)員違法侵害人民之自由或權(quán)利者，除依法律受懲戒外，應(yīng)負(fù)刑事及民事責(zé)任。被害人民就其所受損害，並得依法律向國家請求賠償。(憲法§24)本法所稱公務(wù)員者，謂依法令從事於公務(wù)之人員。公務(wù)員於執(zhí)行職務(wù)行使公權(quán)力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權(quán)利者，國家應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。公務(wù)員怠於執(zhí)行職務(wù)，致人民自由或權(quán)利遭受損害者亦同。前項情形，公務(wù)員有故意或重大過失時，賠償義務(wù)機關(guān)對之有求償權(quán)。(國家賠償法§2)國家賠償屬「過失賠償責(zé)任」；賠償義務(wù)機關(guān)與公務(wù)員之內(nèi)部關(guān)係(求償權(quán))亦為過失賠償責(zé)任國家賠償法於69.7.2總統(tǒng)公布制定，自70.7.1施行，發(fā)生於國家賠償法施行前之損害賠償事件，不適用該法之規(guī)定通則篇四、登記損害賠償(1/5)國家賠償之定義、法源通則篇四、登記損害賠償(2/5)土地登記損害賠償土地登記漏誤可申辦更正或損害賠償，在真正權(quán)利人未遭受損害前，仍得依法辦理更正登記，以回復(fù)真正權(quán)利人之權(quán)利國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規(guī)定者，適用其他法律(國家賠償法§6)國家賠償法：國家賠償責(zé)任之一般規(guī)定，屬普通法土地法第68條：國家賠償之特別規(guī)定，優(yōu)先於國賠法而適用土地登記之絕對效力若已有第三人本於現(xiàn)存之登記而為取得權(quán)利之新登記後，則除得依土地法第68規(guī)定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求通則篇四、登記損害賠償(2/5)土地登記損害賠償通則篇四、登記損害賠償(3/5)土地登記損害賠償適用情形因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任。但該地政機關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。(土地法§68；35年4月29日國民政府公布增訂條文)土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內(nèi)容不符者；所稱遺漏，係指應(yīng)登記事項而漏未登記者。(土地登記規(guī)則§13)國家賠償之範(fàn)圍包括所受損害及所失利益；而土地登記損害賠償之範(fàn)圍不得超過損害時之價值通則篇四、登記損害賠償(3/5)土地登記損害賠償適用情形通則篇四、登記損害賠償(4/5)臺北市政府地政處設(shè)置地政機關(guān)登記損害賠償事件處理委員會(簡稱地賠會)審議依土地法第68條規(guī)定因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者之賠償請求事件及同法第70條第2項向所屬人員請求償還事件登記儲金之來源及用途地政機關(guān)所收登記費，應(yīng)提存10%作為登記儲金，專備第68條所定賠償之用。(土地法§70前段)土地登記損害賠償學(xué)者認(rèn)為係採「無過失責(zé)任主義」；賠償義務(wù)機關(guān)與登記人員之內(nèi)部關(guān)係(求償權(quán))則為重大過失賠償責(zé)任通則篇四、登記損害賠償(4/5)臺北市政府地政處設(shè)置地政機關(guān)登記損四、登記損害賠償(5/5)過失指非故意之情況，而有「應(yīng)能注意而不注意」之情況依「應(yīng)注意之程度」可分為下列類型：抽象輕過失具體輕過失重大過失土地登記損害賠償請求如經(jīng)地政機關(guān)拒絕，受損害人得向司法機關(guān)起訴(土地法§71)通則篇四、登記損害賠償(5/5)過失通則篇五、實價登錄(1/3)研修三法因應(yīng)平均地權(quán)條例(修正§47)地政士法(新增§26-1、51-1)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例(新增§24-1、§24-2，修正§29)通則篇五、實價登錄(1/3)研修三法因應(yīng)通則篇平均地權(quán)條例第47條（修正草案）土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)或設(shè)定典權(quán)時，權(quán)利人及義務(wù)人應(yīng)於訂定契約之日起三十日內(nèi)，檢同契約及有關(guān)文件，共同申請土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)或設(shè)定典權(quán)登記，並共同申報其土地移轉(zhuǎn)現(xiàn)值。但依規(guī)定得由權(quán)利人單獨申請登記者，權(quán)利人得單獨申報其移轉(zhuǎn)現(xiàn)值。權(quán)利人應(yīng)於買賣案件辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記三十日內(nèi)，向主管機關(guān)申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項買賣案件，有下列情形之一者，權(quán)利人免申報登錄成交案件實際資訊：(一)買賣案件委託地政士申請登記者，應(yīng)由地政士申報登錄。(二)買賣案件委由不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居間或代理成交，除依前款規(guī)定委託地政士申請登記者外，應(yīng)由不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)申報登錄。前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關(guān)得委任所屬機關(guān)、委託機構(gòu)、團體辦理。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第二項、第三項登錄資訊類別、內(nèi)容與前項提供之內(nèi)容、方式、收費費額及其他應(yīng)遵行事項之辦法，由中央主管機關(guān)定之。平均地權(quán)條例第47條（修正草案）地政士法第26條之1（草案，新增）地政士應(yīng)於買賣受託案件辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記三十日內(nèi)，向主管機關(guān)申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。前項申報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關(guān)得委任所屬機關(guān)、委託機構(gòu)、團體辦理。前二項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第一項登錄資訊類別、內(nèi)容與第三項提供之內(nèi)容、方式、收費費額及其他應(yīng)遵行事項之辦法，由中央主管機關(guān)定之。地政士法第26條之1（草案，新增）地政士法第51條之1（草案，新增）地政士違反第二十六條之一第一項規(guī)定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應(yīng)按次處罰。地政士法第51條之1（草案，新增）不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第24條之1（草案，新增）經(jīng)營仲介業(yè)務(wù)者，對於買賣或租賃委託案件，應(yīng)於簽訂買賣契約書並辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記或簽訂租賃契約書後三十日內(nèi)，向中央主管機關(guān)以區(qū)段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。經(jīng)營代銷業(yè)務(wù)者，對於起造人或建築業(yè)委託代銷之案件，應(yīng)於簽訂買賣契約書後三十日內(nèi)，向中央主管機關(guān)以區(qū)段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊。前二項登錄成交案件實際資訊，中央主管機關(guān)得委任所屬機關(guān)、委託機構(gòu)、團體或委辦直轄市、縣（市）主管機關(guān)辦理。前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢或利用。第一項、第二項登錄資訊類別、區(qū)段化方式、內(nèi)容與第四項提供之內(nèi)容、方式、收費費額及其他應(yīng)遵行事項之辦法，由中央主管機關(guān)定之。不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第24條之1（草案，新增）不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第24條之2（草案，新增）經(jīng)營仲介業(yè)務(wù)者經(jīng)買賣或租賃雙方當(dāng)事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規(guī)定辦理：一、公平提供雙方當(dāng)事人類似不動產(chǎn)之交易價格。二、公平提供雙方當(dāng)事人有關(guān)契約內(nèi)容規(guī)範(fàn)之說明。三、提供買受人或承租人關(guān)於不動產(chǎn)充分必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業(yè)應(yīng)查知之不動產(chǎn)之瑕疵。五、協(xié)助買受人或承租人對不動產(chǎn)進行必要之檢查。六、不得告知當(dāng)事人他方願意接受之底價。七、其他經(jīng)中央主管機關(guān)為保護買賣或租賃當(dāng)事人所為之規(guī)定。不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第24條之2（草案，新增）不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第29條（修正草案）經(jīng)紀(jì)業(yè)違反本條例者，依下列規(guī)定處罰之︰一、違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規(guī)定者，經(jīng)主管機關(guān)限期改正而未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。二、違反第二十四條之ㄧ第一項、第二項或第二十四條之二規(guī)定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規(guī)定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。四、違反第七條第三項、第四項或第八條第四項者，應(yīng)予停止?fàn)I業(yè)處分，其期間至補足營業(yè)保證金為止。但停止?fàn)I業(yè)期間達(dá)一年者，應(yīng)廢止其許可。經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)依前項第一款、第二款或第三款處罰並限期改正而屆期未改正者，應(yīng)按次處罰。不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第29條（修正草案）五、實價登錄(2/3)不動產(chǎn)成交實際資訊申報登錄事宜(研擬中)實際資訊類別交易標(biāo)的價格資訊土地資訊建物資訊通則篇五、實價登錄(2/3)不動產(chǎn)成交實際資訊申報登錄事宜(研擬中五、實價登錄(3/3)申報義務(wù)人(以買賣案件為例)委託地政士申請登記：地政士委託不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居間或代理成交，除委託地政士者外：不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者未透過地政士或不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者：權(quán)利人受理申報程序產(chǎn)製實際資訊申報書確立申報登錄期限受理實際資訊申報寄送逾期申報通知書受理補行申報寄送裁罰通知書通則篇五、實價登錄(3/3)申報義務(wù)人(以買賣案件為例)通則篇六、債權(quán)約定事項之登記(1/2)債權(quán)登記之公示民法物權(quán)編修正明定部分涉及債權(quán)約定事項或事實行為，經(jīng)登記後，即生公示力或?qū)沟谌酥餀?quán)公示效力，從而土地登記規(guī)則不得不配合民法物權(quán)編修正，將上開事項納入土地登記應(yīng)(得)登記之範(fàn)疇債權(quán)約定事項之登記：如共有不動產(chǎn)使用、管理、分割或禁止分割之約定或決定(民法826-1)事實行為之登記：如地上權(quán)設(shè)定登載地租預(yù)付情形。（民法§836、§836-1、土地登記規(guī)則§108-1）通則篇六、債權(quán)約定事項之登記(1/2)債權(quán)登記之公示通則篇民法第826條之1不動產(chǎn)共有人間關(guān)於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規(guī)定所為之決定，於登記後，對於應(yīng)有部分之受讓人或取得物權(quán)之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經(jīng)登記後，亦同。動產(chǎn)共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應(yīng)有部分之受讓人或取得物權(quán)之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應(yīng)有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負(fù)擔(dān)連帶負(fù)清償責(zé)任。民法第820條共有物之管理，除契約另有約定外，應(yīng)以共有人過半數(shù)及其應(yīng)有部分合計過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計逾三分之二者，其人數(shù)不予計算。依前項規(guī)定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續(xù)時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規(guī)定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負(fù)賠償責(zé)任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。民法第826條之1民法第820條民法第836條地上權(quán)人積欠地租達(dá)二年之總額，除另有習(xí)慣外，土地所有人得定相當(dāng)期限催告地上權(quán)人支付地租，如地上權(quán)人於期限內(nèi)不為支付，土地所有人得終止地上權(quán)。地上權(quán)經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)者，並應(yīng)同時將該催告之事實通知抵押權(quán)人。地租之約定經(jīng)登記者，地上權(quán)讓與時，前地上權(quán)人積欠之地租應(yīng)併同計算。受讓人就前地上權(quán)人積欠之地租，應(yīng)與讓與人連帶負(fù)清償責(zé)任。第一項終止，應(yīng)向地上權(quán)人以意思表示為之。民法第836條之1土地所有權(quán)讓與時，已預(yù)付之地租，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。土地登記規(guī)則第108條之1申請地上權(quán)或農(nóng)育權(quán)設(shè)定登記時，登記機關(guān)應(yīng)於登記簿記明設(shè)定之目的及範(fàn)圍；並依約定記明下列事項：一、存續(xù)期間。二、地租及其預(yù)付情形。三、權(quán)利價值。四、使用方法。五、讓與或設(shè)定抵押權(quán)之限制。前項登記，除第五款外，於不動產(chǎn)役權(quán)設(shè)定登記時準(zhǔn)用之。民法第836條民法第836條之1土地登記規(guī)則第108條之1登記實務(wù)之挑戰(zhàn)（

民法§873-1、土地登記規(guī)則§117-1、民法§913、土地登記規(guī)則§109-1）不動產(chǎn)登記法通則篇六、債權(quán)約定事項之登記(2/2)登記實務(wù)之挑戰(zhàn)（民法§873-1、土地登記規(guī)則§117-1民法第873條之1約定於債權(quán)已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權(quán)移屬於抵押權(quán)人者，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。抵押權(quán)人請求抵押人為抵押物所有權(quán)之移轉(zhuǎn)時，抵押物價值超過擔(dān)保債權(quán)部分，應(yīng)返還抵押人；不足清償擔(dān)保債權(quán)者，仍得請求債務(wù)人清償。抵押人在抵押物所有權(quán)移轉(zhuǎn)於抵押權(quán)人前，得清償?shù)盅簷?quán)擔(dān)保之債權(quán)，以消滅該抵押權(quán)。土地登記規(guī)則第117條之1申請抵押權(quán)設(shè)定登記時，契約書訂有於債權(quán)已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權(quán)移屬於抵押權(quán)人之約定者，登記機關(guān)應(yīng)於登記簿記明之；於設(shè)定登記後，另為約定或變更約定申請權(quán)利內(nèi)容變更登記者，亦同。抵押權(quán)人依前項約定申請抵押物所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，應(yīng)提出第三十四條及第四十條規(guī)定之文件，並提出擔(dān)保債權(quán)已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。前項申請登記，申請人應(yīng)於登記申請書適當(dāng)欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規(guī)定辦理，並簽名。民法第873條之1土地登記規(guī)則第117條之1民法第913條典權(quán)之約定期限不滿十五年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款。典權(quán)附有絕賣條款者，出典人於典期屆滿不以原