偉業(yè)顧問天津語態(tài)村地產項目報告

——打造學府新區(qū)城市人居生活典范學府新區(qū)·知本人居客戶面營銷面市場面宏觀環(huán)境區(qū)域環(huán)境產品市場產品定位大勢怎樣城市整體發(fā)展現(xiàn)狀及房地產走勢西青區(qū)的城市地位及未來規(guī)劃市場產品如何區(qū)域樣本產品描述現(xiàn)時市場供應未來市場市場供應市場結論建議營銷推廣建議銷售培訓合作方式建議營銷推廣建議銷售目標建議整體推廣主題確立銷售被需及管理銷售督導建議合作方式建議目標客群確立客群心理動機客戶特點描述客戶共性提煉產品建議產品規(guī)劃建議產品戶型建議產品配套建議客戶動態(tài)分析現(xiàn)時客戶描述未來客戶描述客戶心里描述需求理論應用客戶特點描述客戶共性提煉思考模型知識——科學本位建筑——客觀實體嫁接、轉化知本西部生活新區(qū)建筑是感性的，似沉思的學者；需要我們去揣測、了解；知本經濟時代下的高新建筑將成為新文化積淀的產物。知本西部——另一個建筑時代的誕生。市場天津宏觀市場分析西青市場價值分析片區(qū)現(xiàn)狀分析產品項目解讀產品規(guī)劃客戶目標客戶解讀營銷策略銷售目標確立營銷推廣策略銷售培訓及督導目的，讓我們產生尋找的原動力;所以,在發(fā)現(xiàn)機會之間,讓我們先看看市場這個大環(huán)境;WHERE？我們在那？市場天津宏觀市場分析西青市場價值分析片區(qū)現(xiàn)狀分析1北方經濟中心

——被確定為天津城市發(fā)展方向，

城市總體功能和發(fā)展動力已經明確城市解讀城市職能：國際現(xiàn)代制造業(yè)基地北方國際航運中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐北方國際物流和會展中心以金融商貿、科技信息、文化教育為主的區(qū)域性服務中心以近代史跡為特點的國家歷史文化名城貿易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動力環(huán)渤海經濟圈地位顯現(xiàn)按常住人口計算，06年天津市人均地區(qū)生產總值達到5177美元，成為繼上海、北京之后第三個人均地區(qū)生產總值突破5000美元的城市。GDP的穩(wěn)定增長促進城建步伐加快宏觀經濟指標住宅施工面積＋20.6%住宅竣工面積＋14.4%各經濟指標的穩(wěn)定增長支撐各項城建穩(wěn)步落實，同時推動天津住宅建設步入高速發(fā)展階段

城市建設指標產業(yè)發(fā)展回歸理性后步入盤整期，價格持續(xù)攀升。天津地產業(yè)經過03年井噴開發(fā)后開始回歸，目前呈階梯性發(fā)展格局。目前，天津房地產市場走勢良好，處于平穩(wěn)上升狀態(tài)。住宅發(fā)展狀況06年在市場供應大幅回落的情況下，成交市場喜人，實現(xiàn)價量雙升2004-2006年年天津市市商品住住宅供需需變化住宅新增增供應量量－13.1%住宅成交交量＋4.5%成交均價價＋20.7%年度成交均價漲幅突破20％供應疲軟情況下成交量增幅明顯供應量滑坡，土地稀缺愈加凸顯供應市場場現(xiàn)狀07年天天津房地地產將持持續(xù)加大大房產建建設力度度,同時時價格保保持堅挺挺預計新開開工面積積達2100萬萬米商品住宅宅均價漲漲幅將控控制在10％左左右住宅1600萬萬平方米米公建500萬平平方米07年，，天津市市的市場場整體供供應量將將有顯著著提升，，房地產新新開工項項目與去去年相比比增長10.5%。。在市場供供應持續(xù)續(xù)發(fā)力的的情況下下，價格格指標仍仍將持續(xù)續(xù)攀升。。未來市場場發(fā)展倍訊易-薊縣、寶寶坻、武武清、寧寧河、漢漢沽、西西青、津津南、靜靜海、大大港、京京津新城城和團泊泊新城。。天津城市市總體規(guī)規(guī)劃中明明確了天天津由中心城區(qū)區(qū)和濱海新區(qū)區(qū)核心區(qū)主主副中心心、新城中心心鎮(zhèn)和一般建制制鎮(zhèn)組成的四四級城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系。。11座新新城是天天津“一一軸兩帶帶三區(qū)””市域空空間布局局及城市市發(fā)展軸軸帶上的的重要節(jié)節(jié)點，承承擔疏解解中心城城人口、、聚集新新的產業(yè)業(yè)、帶動動區(qū)域城城鎮(zhèn)發(fā)展展的任務務。處于第三級的的11個新城城分別為：城建總體規(guī)劃劃中心城區(qū)環(huán)城區(qū)域商務商貿核心區(qū)大型配套居住區(qū)濱海新區(qū)工業(yè)物流核心區(qū)未來天津樓市市外擴步伐加加快，使得中等收入入客群置業(yè)向向城市邊緣發(fā)散，，也體現(xiàn)中堅堅購買力正逐步向向環(huán)城區(qū)域導導入。政策引導城市市建設向環(huán)城城區(qū)域發(fā)散，，構筑新城市市格局：城市發(fā)展格局局未來兩年天津津樓市外擴步步伐加快，特特別東移西擴的戰(zhàn)略布局使使未來城市人人居導向性更更加鮮明。而就目前天津津市環(huán)城區(qū)域域現(xiàn)狀而言以以西南部為先發(fā)發(fā)開發(fā)區(qū)域。市中心軌道交通等路網規(guī)劃完善縮小城市距離感新家園計劃使城市點面發(fā)展逐步鋪開環(huán)城區(qū)域建設設是多維市鎮(zhèn)模式式的第一步！！城建發(fā)展趨勢勢天津房地產市市場高速發(fā)展展，城市版圖向外外擴張，向東東、西、南發(fā)發(fā)展高端產品回歸歸市中心，中檔安居型產產品向外發(fā)散散；市中心高層為為主流，市郊小高層為為主流西部、南部片片區(qū)成為房地地產投資熱點點西青區(qū)已經成成為城市發(fā)展展的熱點地區(qū)區(qū)普通改善型項項目單價保持持穩(wěn)定，中心心區(qū)域公寓單單價繼續(xù)上升升，邊緣組團價格格持續(xù)上升產品趨勢價格趨勢重點區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀宏觀市場量化化總結市場天津宏觀市場場分析西青市場價值值分析片區(qū)現(xiàn)狀分析析1西青市內六區(qū)環(huán)繞南開、河河西兩大市內高端端區(qū)西青區(qū)位于天天津市區(qū)西南南部，總面積積570平方方公里，轄七七鎮(zhèn)兩街，常常住人口45萬。區(qū)域自身加快快商貿布局和和業(yè)態(tài)調整，，當前已成為為天津市城市市化進程步伐伐最快的環(huán)城城城區(qū)。天津城區(qū)東移移西擴重要戰(zhàn)略布點點西青區(qū)域概況況市場成交量顯顯著上升，表表明隨著區(qū)域域建設的初具具模型，市場場認可度顯著著提高，而區(qū)區(qū)域價格也直直線上升。金廈水語花城城、新都莊園園、假日風景景等大批大盤盤的同時上市市使西青區(qū)05年供應量量大幅攀高。。同時，多個個別墅項目也也紛紛入市，，拉升區(qū)域價價值。隨著南開及河河西區(qū)的大力力開發(fā)逐步向向外泛化，使使得04年后后的西青區(qū)正正式進入大力力開發(fā)階段。。多年打造使西西青區(qū)成為基基礎優(yōu)勢最強強，也是成長長力最顯著的的環(huán)城區(qū)，隨著規(guī)劃落實實的逐步到位位，西青區(qū)區(qū)區(qū)域建設將持持續(xù)提速。西青區(qū)住宅發(fā)發(fā)展狀況大學城坂塊中北鎮(zhèn)坂塊后梅江坂塊區(qū)政府坂塊新市鎮(zhèn)坂塊西青區(qū)被劃分分為七鎮(zhèn)兩街，而隨著區(qū)域的的逐漸升溫住住宅板塊逐漸漸裂變?yōu)槲宕缶幼〗M團團，各組團板塊特特色鮮明。中北鎮(zhèn)和后梅梅江板塊是區(qū)區(qū)域最早形成成的居住板塊塊，也是帶動整個個西青區(qū)高速速開發(fā)的大型型組團。而楊柳青政府府、大學城和和新市鎮(zhèn)區(qū)域域也坐享兩大大成熟板塊帶帶來開發(fā)熱潮潮，成為日后后建設的新熱熱點。西青區(qū)住宅發(fā)發(fā)展狀況新都荘園天房美域社會山大地12城八棟適家瑪歌莊園唐郡梅江康城萊茵小鎮(zhèn)假日風景水語花城華亭國際景?；▓@小鎮(zhèn)西西里歡樂嘉庭本案片區(qū)版塊代表項目中北鎮(zhèn)大地12城、假日風景水語花城、八棟適家區(qū)政府萊茵小鎮(zhèn)、唐郡新市鎮(zhèn)社會山大學城新都荘園、景福花園天房美域、小鎮(zhèn)西西里育水佳苑、歡樂嘉庭后梅江瑪歌莊園、洛卡小鎮(zhèn)親親家園、梅江康城親親家園洛卡小鎮(zhèn)西青區(qū)代表項項目板塊區(qū)域主力產品板塊體量(萬平米)項目存量(萬平米)產品均價(元/平米)中北鎮(zhèn)坂塊多層\小高層\花園洋房\別墅164.08114.35000區(qū)政府坂塊多層洋房\別墅5747多層產品:4500別墅產品:14500新市鎮(zhèn)坂塊別墅77——大學城坂塊多層\小高層\花園洋房2101304500后梅江坂塊多層\小高層\花園洋房\別墅45.786.4多層產品:5200別墅產品:11200區(qū)域內各板塊塊均有存量,中北鎮(zhèn)板塊塊及大學城板板塊存量較多多且已達到240萬平米,可見,兩大板塊內內部未來競爭爭激烈；產品量化分析析:各板塊基基本存在一定定程度的“同質性”,主要以多層洋房\高高層\小高層層等宜居產品為為主。價格量化分析析:項目單價價基本上在4500-5000元/平米之間,區(qū)域內內價格拉升空空間較大,別別墅產品價格格拉升突破11000元元/平米。西青區(qū)域各板板塊描摹富力中北項目方正投資在大寺鎮(zhèn)張道口村項目領世小鎮(zhèn)津西青牛（掛）2006-038津西青汪（掛）2006-078\79\80津西青衛(wèi)（掛）2006-059津西青姚（掛）2006-037西青（掛）2006-002西青（掛）2006-003津西青衛(wèi)（掛）2006-059津西青海（掛）2006-046號從土地一級市市場成交情況況來看：區(qū)域成交地塊塊主要集中在在中部及東南南部，說明靠近環(huán)線線的區(qū)域將呈呈持續(xù)開發(fā)階段；07年土地成成交集中在西西青區(qū)的北部部且主要以商商業(yè)用地(公公建)為主，，說明區(qū)域內內相對成熟居居住板塊下，，商業(yè)及公建將在未來階段段市場內上市市放量。區(qū)域潛在市場場供應量化分分析地塊土地面積（㎡）宗地四至容積率用的性質建筑面積（㎡）成交時間使用權人津西青海（掛）2006-046號101729西至海泰創(chuàng)新六路、北至內環(huán)路1.2居住122074.22006-9-28天津華鼎置業(yè)有限公司津西青海（掛）2006-077號275644.2西青區(qū)海泰內環(huán)二路2.0居住、商業(yè)金融551288.42006-12-18天津海泰控股集團有限公司津西青海（掛）2006-078192076西青區(qū)海泰內環(huán)二路2.3居住、文化娛樂、商業(yè)金融441774.82006-12-19天津海泰控股集團有限公司津西青海（掛）2006-079209545.3西青區(qū)海泰內環(huán)二路2.7居住、商業(yè)金融565772.312006-12-20天津海泰控股集團有限公司津西青牛（掛）2006-038107436.6西青區(qū)南河鎮(zhèn)牛坨子村1.3居住139667.582006-8-30天津益博置業(yè)發(fā)展集團有限公司津西青汪（掛）2006-036101354.7西青區(qū)中北鎮(zhèn)汪莊村2.5居住253386.752006-8-30天津富力城房地產開發(fā)有限公司津西青衛(wèi)（掛）2006-05923242.6西青區(qū)衛(wèi)津南路0.7居住16269.822006-11-29天津市房地產發(fā)展（集團）股份有限公司津西青姚（掛）2006-03734947.3西青區(qū)南河鎮(zhèn)姚村1.3居住45431.492006-8-30天津市大洲投資有限公司津西青張（掛）2006-03562737.6西青區(qū)大寺鎮(zhèn)張道口村1.6居住100380.162006-8-30天津方正投資發(fā)展有限公司西青（掛）2006-0024461.82西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)（C地塊）4.5商業(yè)、寫字樓20078.192007-1-17天津華融達投資有限責任公司西青（掛）2006-0034593.75西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)（E地塊）5.0商業(yè)（寫字樓）22968.752007-1-17天津華融達投資有限責任公司2006年成成交地塊2007年成成交地塊隨著西、南兩兩大組團的持持續(xù)大力開發(fā)發(fā)，也帶動周周邊區(qū)域大熱熱。同時，政政府規(guī)劃的大大學城、新市市鎮(zhèn)板塊正成成為連接西青青區(qū)一體化發(fā)發(fā)展的中心結結點。西部南部中部西青區(qū)在依托托梅江、奧體體高端板塊的的發(fā)散建設逐逐步形成了南南部中高端板板塊；以中北鎮(zhèn)為核核心的西部新新城也逐步彰彰顯規(guī)模；西青區(qū)未來發(fā)發(fā)展趨勢市場天津宏觀市場場分析西青市場價值值分析片區(qū)現(xiàn)狀分析析1本案小鎮(zhèn)西西里歡樂嘉庭新都莊園親親家園心之筑天房美域景?；▓@俊城淺水灣荷蘭墅陽光100——將對以上上項目從體量、產品、、價格、成交交和客群幾個維度來進進行分析。就本案位置，，劃訂周邊幾幾個樣本項目目進行相對詳詳細的分析:項目名稱銷售狀態(tài)占地面積（萬㎡）總建面積（萬㎡）容積率開盤時間開售面積（萬㎡）未供給量（萬㎡）入住時間心之筑在售4.757.11.492006-10-14.92.22008年5月天房美域在售30461.52007-4-135.540.52007年7月歡樂嘉庭在售A區(qū)9.69.20.962007.3月底9.26.52008年10月景?；▓@在售三期202012006.12.231462007年12月育水嘉苑在售30391.32006.7——2007年10月小鎮(zhèn)西西里在售27.4834.91.272006-11-307.8272007年10月金廈新都莊園在售三期55400.722006-11-526.813.22008年5月親親家園在售6.86.31.072006-7-21602007年11月陽光100（精裝）在售44751.82003-6-1565.79.52008年俊城淺水灣在售17.622.881.32005-12別墅:2007-4-2822.8802008年年底體量量化分析析:環(huán)線內及靠近近南開項目已已基本進入其其開發(fā)后期且且余量較少,(如陽光100)而大大學城板塊周周邊項目有待待繼續(xù)開發(fā),項目有一定定的存量.周邊項目目前前整體上市量量約為163萬平米米,未上市量亦達達到了104萬平米區(qū)域項目量化化指標分析項目物業(yè)類型主力戶型心之筑洋房二室96-98平米天房美域高層\小高層兩室111-120平米三室:134-138平米歡樂嘉庭多層\小高二室90平米三室117平米景?；▓@多層二室:85平米育水嘉苑多層\洋房一室:60平米兩室:100平米左右小鎮(zhèn)西西里花園洋房二室:90-105平米金廈新都莊園高層\別墅小高層\洋房一居:60-70平米二室:90-110平米親親家園洋房二室:84-95平米陽光100高層\小高層三室：110-130（當前）俊城淺水灣別墅\洋房高層\小高層三室：130（當前）別墅：240-260產品類型相對對豐富，容積積率較低，多多為打造舒適適的居住環(huán)境境;多層洋房房及小高層區(qū)區(qū)域板塊市場場供應主力且且市場的認可可度較高。產品戶型主要要以二居為市市場主力,面面積跨度在90-120平米左右.因70/90政策策的出現(xiàn),未未來區(qū)域內產產品亦將以90平米以下中小戶型型為主,亦將將加速區(qū)域板板塊的成熟及及開發(fā)速度.產品量化分析析:區(qū)域周邊主要要以多層洋房及小小高層為市場供應主主力,且市場場認可度較高高,隨著城市市外化進程的的加快,區(qū)域域的板塊成熟熟及開發(fā)速度度將繼續(xù)提速速,市場競爭爭趨于激烈.區(qū)域項目產品品分析項目現(xiàn)時價格（元/㎡）總價區(qū)間（萬元）心之筑6400二室:60-64萬天房美域7000二室:70-78萬三室:80-85萬歡樂嘉庭4000二室:32-37萬三室:40-44萬景?；▓@4800二室:40-45萬育水嘉苑3700一室:22-25萬三室:37-42萬小鎮(zhèn)西西里3480二室:30-36萬金廈新都莊園6300一室:36-42萬二室:47-66萬親親家園5200二室:42-49萬陽光1007400三室：70-80萬俊城淺水灣7800別墅13500三室:78-85萬別墅：310萬單價量化分析析：項目單價受到到其地理及所所距中心城區(qū)區(qū)的距離呈梯梯次變化,同同時,環(huán)線交交通及路網基基礎規(guī)劃亦成成為決定項目目單價的主要要因素?？們r量化分析析：樣本項目中,天房美域一一枝獨秀,總總價較高,其其余項目總價價基本總價控控制在30-45萬之間間,可見其周周邊的購買力力有待刺激.區(qū)域項目價格格特征分析價格量化分析析:樣本項目受所所處環(huán)線位置置及周邊地理理環(huán)境的影響響,以環(huán)線為為基點,由內到外呈梯梯次分布,隨著路網規(guī)規(guī)劃的實施,區(qū)域內項目目價格將逐步拉拉升.項目開售率熱銷戶型(平米)銷售狀況心之筑76%兩室96-98一期售罄，二期即將上市，現(xiàn)階段認購火熱；天房美域33.5%兩室110項目預熱時間較長，3月底開盤至今，銷售火爆現(xiàn)已成交約100套左右歡樂嘉庭50.5%二室:89三室111首推A區(qū)，項目綜合性價比較高，市場認可度較高景福花園73%二室:85一期、二期售罄、三期在售，不能辦理產權，客群基本持幣觀望育水嘉苑65.8%一室60-70兩室80-100現(xiàn)推一期15棟樓，內部認購情況較好；小鎮(zhèn)西西里42.5%兩室90-105一期在售，因其價格較低及產品品質的綜合性價比較高，出現(xiàn)教師團購現(xiàn)象新都莊園79%二室90-110三期在售，大盤的成熟度讓產品市場關注居高不下親親家園78.8%兩室84-95項目尾盤期，路網優(yōu)勢價格拉升較大，陽光10088.7%三室110-130項目的品牌、大盤效應使其成為市場年度成交量TOP10俊城淺水灣94%三室:130別墅:240-260別墅4月開盤，產品特色明顯市場關注度高。區(qū)域以80-100平米米左右兩居產產品最為熱銷銷，除河西兩兩個項目相對對高端外，各各在售項目產產品趨同質化化。陽光100的的品牌實力及及大盤優(yōu)勢,使其成為區(qū)區(qū)域內的代表表,同時項目目在局部產品品“同質化””的條件下，，意突出各自自特點，板塊塊的日漸成熟熟,項目成交交量亦有一定定幅度的增長長.樣本項目主力力產品存在一一定的“同質質化”現(xiàn)象，，局部市場競競爭壓力過大大；區(qū)域項目成交交分析項目客戶構成購買動機需求傾向看重賣點區(qū)域來源職業(yè)特征年齡／家庭結構心之筑主要以河西、體院北為主力,部分華苑周邊原住居民私營業(yè)主、白領等剛結婚，三口之家自住為主兩室距市中心較近，總價較低天房美域主要以河西、體院北為主力,部分華苑周邊原住居民私營業(yè)主、在市中心工作的人30-40歲，三口之家自住為主兩室與周圍競品相比品質較高，距衛(wèi)津南路近歡樂嘉庭南開、西青為主力,部分河西及周邊區(qū)域原住居民教師、白領等30-50三口之家自住為主兩室三室總價較低、1層贈送小園景福花園部分大學城老師，主要為南開華苑周邊區(qū)域的客戶教育、科技及華苑產業(yè)園區(qū)白領25—45兩、三口之家自主90%投資10%兩室三室比鄰大學城、交通路網優(yōu)勢育水嘉苑主要為項目周邊原住人口私營小業(yè)主及市中心工作人群25－35歲兩、三口之家自住為主兩室依托大學城優(yōu)勢、周邊路網規(guī)劃小鎮(zhèn)西西里大學城老師及華苑產業(yè)園區(qū)工作者大學城教師等30-40歲，三口之家自主為主兩室距大學城近，吸引大學教師購房新都莊園主要來自南開、河西等區(qū)域以及大學城、華苑等周邊區(qū)域客戶公司白領、教育及南開原住居民30-50三口之家自主為主兩室大盤概念、性價比較高親親家園友誼路延長線及體院北現(xiàn)居住客戶,年齡跨度較大,主要以20-35左右的年輕人,老年人占有一定的比例;企業(yè)白領、私營業(yè)主、房地產業(yè)內人員等20-35歲老年人自主為主婚房兩室泛梅江地帶，總房款低，首付款低陽光100客戶群主要以南開區(qū)現(xiàn)居住人口為主體，年齡集中在25-40歲之間的中高端收入人群華苑產業(yè)園區(qū)白領、科技、教育、金融業(yè)為主，私營企業(yè)主占一定的比例20-45歲之間,適婚族及三口之家自主85%投資15%

一室二室三室品牌開發(fā)商、精裝修、大盤概念、未來潛力俊城淺水灣主要以南開區(qū)現(xiàn)居住人口為主體，年齡集中在30-50歲之間的中高端收入人群，其中華苑居住區(qū)40%以上；主要以文體、教育和金融業(yè)為主，其中有一部分西青開發(fā)區(qū)工作的外國人30-45歲之間,三口之家自主80%投資20%

兩室三室社區(qū)環(huán)境、地段優(yōu)勢、奧運理念目前區(qū)域樣本本項目客群主主要以華苑及南開客客群為主，現(xiàn)已輻射至河西等中心城區(qū)，隨著新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的規(guī)劃的實實施、未來西西青區(qū)的城市市功能格局的的變化以及西西青區(qū)的大量量土地儲備，，使其成為未未來天津市場場供應主力，，客戶置業(yè)區(qū)區(qū)域來源上區(qū)區(qū)域范圍更加廣泛。區(qū)域項目客戶戶分析產品品2項目解讀產品規(guī)劃項目地塊概況況：位于西青區(qū)于于臺村毗鄰津津淶公路(津淶公路過過外環(huán)線800米)地塊形狀：南南北，不規(guī)則則形狀地表現(xiàn)狀：平平整結束東至：規(guī)劃路路西至：規(guī)劃路路南至：規(guī)劃路路北至：豐產河河（距津淶公公路400米米）宗地現(xiàn)狀分析析項目一期項目二期還遷區(qū)域俊城淺水灣光明路津淶公路外環(huán)線本案津淶公路與外環(huán)交口津淶公路與光明路交口宗地內還遷房（準現(xiàn)房）宗地周邊具一一定居住氛圍圍，但檔次相相對較低地塊位于于臺臺村周邊多個農村村自建用房當前區(qū)域居住住檔次較低地塊北部臨河河；宗地周邊環(huán)境境分析周邊主要是以以農貿市場及附近村莊的的小商鋪為主；同時項目北部部津淶公路以以南為自發(fā)性性農貿市場。宗地周邊生活活配套設施相相對落后且較較不完善，缺缺少一定程度度商業(yè)氛圍區(qū)域內有于莊村小學，周邊西部配有有一中學。而大學城正位位于該片區(qū)的的西部位置宗地周邊配配套狀況周邊道路狀狀況一般，，從津淶公公路進入項項目地塊的的道路較差差，為部分分土路。公交線路829路、、953路路、9路、、便民1路路。（可達達大胡同、、天津站、、中心公園園）宗地毗鄰干干道，周邊邊道路有待待完善宗地周邊道道路及交通通狀況產品品2項目解讀產品規(guī)劃項目一期項目二期還遷區(qū)域規(guī)劃概況：：該項目共分分2期開發(fā)發(fā)，地塊北側為為還遷住宅宅。一期占地面面積9.7萬平方米米；建筑面積約約14萬平平方米。宗地現(xiàn)狀此次僅做項項目一期產產品規(guī)劃地塊規(guī)劃解解讀做滿容積率率（1.5）在做滿容積積率的情況況下，項目目中可能的的產品組合合為：小高層+洋洋房產品地塊規(guī)劃建建議小高層：標標準層每層層二戶，保保證戶型南南北通透洋房：4-5層，首首層花園入入戶；頂層層退臺，贈贈送客戶露露臺面積樓型建議早期住宅，，對項目品品質的負面面影響回遷住宅，，與一期產產品間需形形成過渡，，產品檔次次差異不宜宜過大地塊西側、、東側布置置小高層產產品地塊中部、、南側布置置洋房產品品產品分布建建議建筑形式戶型面積區(qū)間套數(shù)配比小高層二居70-8040%80-9035%三居110-12025%合計100%洋房三居130-140100%戶型配比建建議洋房小高層

起居室餐廳廚房面積面寬進深布局方式面積面寬進深布局方式面積面寬進深布局方式90以下203.94.25.44.8南向帶陽臺或外飄窗，與餐廳連成一體82.43.3與起居室連成一體，或與廚房結合51.82.7盡量獨立，也可考慮與起居和餐廳結合110-120274.56123.33.682.42.73.33.0130-140304.56.3123.63.692.42.73.63.3戶型建議

衛(wèi)生間主臥室主臥套功能區(qū)次臥室面積面寬進深布局方式面積面寬進深布局方式衛(wèi)生間衣帽間書房陽臺/露臺面積個數(shù)90以下41.82.41個，盡量自然采光153.33.9盡量南向無3以下無可有12以下0-1110-1204-51.8-2.42.42個，主衛(wèi)生間盡量采光163.64.5南向53-5無2-4的陽臺或者做外飄窗、凸窗的個性化觀景窗處理121204.24.555-6，步入式無14左右130-1402個，主衛(wèi)生間盡量采光，客衛(wèi)干濕分離183.94.563-5無12-152204.24.565-6，步入式會客區(qū)12-15戶型建議配套商業(yè)布布置在東側側臨路一側側及南側與與二期的過過渡區(qū)會所設置在在一期地塊塊東南處會所沿街商業(yè)沿街商業(yè)商業(yè)配套商品特點適于小店鋪鋪分割：80-200平米贈送地下一一層層數(shù)：地上上1-2層層線性分布業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)細分經營面積（平米）社區(qū)配套洗衣店、鮮花店、西餅店200-300零售商業(yè)便利店、服飾店100-200餐飲中餐、西餐15-200交通組織主入口設置置在一期用用地臨路一一側南端一、二期之之間規(guī)劃道道路考慮設設置地面停停車綠化率：不不小于35%現(xiàn)代園林設設計流水小溪，，疊水彎橋橋，移步換換景，精巧巧細致處見見生活品質質充足的綠地地面積，于于精細處見見用心，于于精巧處見見品味，于于精工處見見品質景觀設計應應充分考慮慮到地塊現(xiàn)現(xiàn)狀，以文文化小品、、文化廣場場等營造小小范圍的景景觀中心，，并相互呼呼應，相互互襯托，形形成貫穿整整個小區(qū)的的景觀帶，，實現(xiàn)處處處有景觀、、處處有景景致的良好好氛圍。項目園林建建議金玉其外———生態(tài)\環(huán)保簡潔中不乏乏精致、現(xiàn)現(xiàn)代中不乏乏精粹；簡簡潔現(xiàn)代的的產品設計計配以天然然的石材、、環(huán)保涂料料、玻璃相相組合，采采用對比、、相近的色色系搭配營營造的立面面感，體現(xiàn)現(xiàn)高層建筑筑挺闊氣度度、提升項項目檔次、、塑造區(qū)域域地標。產品外觀建建議一種賦予時時代而超越越現(xiàn)實的新新學府知本本生活藍本本激情呈現(xiàn)現(xiàn)！時尚的…和諧的…文化的…項目市場形形象定位:學府名邸··當紅不讓讓UniversitycomfortableCommunityWhenisreddoesnotlet學府：氛圍圍營造、文文化積淀、、府院氣息息；名?。好Ｐ?yōu)區(qū)、空空間私享、、知本生活活；項目的定位位，從感性性上描述一一種距繁華華不遠、離離文化很近近的知本高高尚社區(qū)，，賦予項目目更高可塑塑性及親和和性?？蛻魬?目標客戶解解讀客群鎖定鑒于政策的的引導及區(qū)區(qū)域市場的的反應,針針對我們項項目所處的的位置及自自身的特點點,鎖定我我們目標客客群大學城高知知人才未來投資客客(高資人人群)政策引導傾傾斜城市人口泛泛化市場鋼性需需求城市職能轉轉化/新城城鎮(zhèn)計劃新城鎮(zhèn)計劃劃區(qū)域市場泛泛化未來柔性需需求華苑產業(yè)園園高科人員員適婚群族(高學歷)泛華苑泛梅江中北鎮(zhèn)大學城本案大學城區(qū)域人口拉動泛華苑、泛泛梅江奧體體和中北鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域客群帶動南開、河西西區(qū)域人群必然吸引引導目標客群動動態(tài)演變過過程周邊高等學學府中的高高知人群；；他們要求工工作區(qū)與生生活區(qū)交通通的方便性性與可達性性，生活配配套設施的的成熟、便便利性；他們注重生生活氛圍，，要求有一一個宜居、、健康、舒舒適的家園園，以滿足足他們生活活品質的提提高。天津商學院寶德學院城建學院天津師范大學國際女子學院天津農學院地緣區(qū)域———大學城城（（天津未未來教育核核心區(qū)）客群特征描描述高知人群周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)政政府官員，，工業(yè)園區(qū)區(qū)高層人群群；華苑產產業(yè)園區(qū)工工作或居住住的白領和和高級管理理人群。他們注重生生活的品質質，同時渴渴望享受學學府氛圍，，追求品質質，渴望知知識的滋養(yǎng)養(yǎng)。近端區(qū)域客客戶——產產業(yè)園、居居住園客群特征描描述高科、高官官非地緣客戶戶——面向向全天津渴望知識涵涵養(yǎng)，望子子成龍的，，屬升級置置業(yè)需求；；投資意識強強，對本項項目的升值值充滿信心心；屬多次置業(yè)業(yè)人群，考考慮度假、、養(yǎng)老客群群占一定比比例。區(qū)域特征較較分散，區(qū)區(qū)域來源集集中在天津津老城區(qū)客群特征描描述高資人群他們是知識識的領悟者者,是科技技的領跑者者,是社會會的一群中中堅力量，，他們已經經獲得一定定的成就，，但卻仍在在為更好的的生存和資資本積累而而努力。他們注重工工作價值的的實現(xiàn)與生生活樂趣享享受。因此此，他們會會為了實現(xiàn)現(xiàn)自我而不不斷進取，，在進取的的過程中不不斷體會自自身價值實實現(xiàn)的樂趣趣。追求知識、、享受生活活的理性消消費人群目標客群定定位營銷策略4銷售目標確確立營銷推廣策策略銷售培訓及及督導執(zhí)行力于案案場管理，，一直是偉偉業(yè)關注的的重點，也也是我們專專業(yè)態(tài)度所所在，也是是我們在實實操經驗中中努力的收收獲。項目實現(xiàn)總總銷售額約約10億元項目整體實實現(xiàn)銷售均均價約6800元元/平方米左左右項目整體銷銷售周期約約24個月備注：前提提為該項目目于2008年3月月開盤總推廣費用用約：146230平米×6800元元×2%=2000萬元銷售目標小高層6500元/m26萬m22008年3月—2009年3月2009年3月—2010年3月高層/洋房7100元/m28萬m2推售產品價格面積產品推售建建議營銷策略4銷售目標確確立營銷推廣策策略銷售培訓及及督導執(zhí)行力于案案場管理，，一直是偉偉業(yè)關注的的重點，也也是我們專專業(yè)態(tài)度所所在，也是是我們在實實操經驗中中努力的收收獲。四兩撥千斤斤,小網撈撈大魚蓄勢\把脈脈\撒小網網借力\做秀秀\多布網網堡壘\升華華\全收網網北擁西部新新城,東拓拓中心城區(qū)區(qū)群力齊策動動,一網全全打盡營銷推廣策策略原則第一招:四四兩撥千斤斤,小網撈撈大魚小范圍精準營銷區(qū)域誘導范圍鎖定精準營銷城市勢能轉轉化,客群群向外擴散散,區(qū)域規(guī)規(guī)劃誘導客群范圍初初鎖定,下下網撒餌,引發(fā)局部部市場關注注圍圓打點\點式營銷銷,系數(shù)精精準,引發(fā)發(fā)首批人群群大學城高知知人群及周周邊地緣性性高官客戶戶階段學府新區(qū)··知本人居居UniversitydevelopedareaKnowledgemyselftooccupy(人文學府府\知本血血統(tǒng))階段市場形形象主訴第二步:北北擁西部新新城,東拓拓中心城區(qū)區(qū)北擁東拓區(qū)域泛化打拉結合北擁東拓市場泛化體驗式營銷銷拉動\情情景推動,打拉結合合,區(qū)域共共振;北擁西部新新城,東拓拓中心城區(qū)區(qū),目標客客群范圍泛泛化;泛化區(qū)域\全城引爆爆,造成市市場頻繁振振當波次;泛華苑及南南開\河西西區(qū)域內客客群階段優(yōu)越空間、、喜悅生活活Superiorspace,joyfullife階段市場形形象主訴(空間想象象\品質生生活)第三步:群群力齊策動動,一網全全打盡群力策動一網打盡群里策動事件推動一網打盡氣囊效應\形成銷售售氣場\集集群效應泛泛起;事件推動,項目與市市場及客群群進行雙向向溝通;合力收網\最大化轉轉化目標客客戶,達成成快速成交交;客群范圍最最大程度泛泛化\項目目銷售最大大化階段營銷策略銷售目標確確立營銷推廣策策略銷售培訓及及督導執(zhí)行力于案案場管理，，一直是偉偉業(yè)關注的的重點，也也是我們專專業(yè)態(tài)度所所在，也是是我們在實實操經驗中中努力的收收獲。4在產品已定定的情況下下我們需要要更加專業(yè)業(yè)的服務和和銷售團隊隊的配合，，從而達成成產品迅速速消化的目目的......專業(yè)的營銷銷隊伍★偉業(yè)顧顧問將派出出有著豐富富的項目銷銷售經驗的的業(yè)務體組組成本項目目的銷售團團隊★他們深深刻了解購購房者真正