習(xí)題第五章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

第六章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究 現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。（2011

6%,

6%,

由于

s,所以采用PnA1

20

1 1 流量表中列出的是（）。（2011年 表中列出。參見P116。比選時(shí)，以（）的方案為優(yōu)。（2011年 擇。在有限的情況下，該企業(yè)方案選擇的類型屬于（）方案選擇。（2011年） D。參見P149。整個(gè)過(guò)程，這體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的（）原則。（2011年）產(chǎn)開發(fā)的每個(gè)階段都各種投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，房是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的連續(xù)性。參見P147。的是（）。（2011年 國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析的是（）。（2011年） 資的償債備付率是（）。（2011年 償債備付率=可用于還本付息當(dāng)期應(yīng)還本付息

60

（）。（2011 資本金凈利潤(rùn)率＝＝

【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率是（） 地產(chǎn)價(jià)格得到提升。這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（）的特點(diǎn)。（2010年） 利率為6%、期限為30年、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押。該家庭的月還款額是（）元。（2010年A.1798.65C.4786.25

i(1(1i)n10.5%3600.5360

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)性指標(biāo)的是（）。（2010年）D.收益率 本的是（）。（2010年） 產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的這種特征，成為（）。（2010年 則判斷正確的是（）。（2010年）A.V甲＜V B.V甲＝VC.V甲＞V D.V甲∈VV甲＜V乙。參 自 投資的可選方案有（）。（2010 丙需 ＞Ic，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是（）。（2010> 方案進(jìn)行比選，其判別準(zhǔn)則是（）。（2010 iC，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若0＜△IRR＜iC，行 內(nèi)容的是（）。（2010 是否直接（）而劃分的。（2009年 地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。參見P102?！玖?xí)題】銀行向某家庭提供了年利率為6%，期限為10年，按月等額償還的個(gè)人住房抵押，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是（）。（2009年） i

r

1

1

是指項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)建筑物（）米以外的各種管線、 零，則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行，因?yàn)樵摲桨甘牵ǎ┑姆桨?。?009年）或目標(biāo)收益率要求的水平，故該方案不可行。參見P127。（） 析方法。參見P133。感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)是（）階段的重要內(nèi)容。（2009年）見P141。 供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（） （200＋160）萬(wàn)共4個(gè)。參見P149【習(xí)題】若投資是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時(shí)宜采用（）。（2009年）資受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。參見P151。 （ic）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）。（2009 【習(xí)題】在每年年初按年利率4%基金5萬(wàn)元，復(fù)利計(jì)息，5年后可獲得（）萬(wàn)元。（2008年）【解析】本題考查時(shí)間價(jià)值換算中，年值換幫助理解。參見P110。FA(F/A,4%,5

155.41

FA(F

/P,27.081.04

目合適的改造投資不多于（）萬(wàn)元。（2008 價(jià)為40002500萬(wàn)元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為（） 【習(xí)題】風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容不包括（）。（2008>的期均為8年，基準(zhǔn)收益率ie＝10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是（）。單位：萬(wàn)元（2008年甲乙丙 付款（）萬(wàn)元。

P

3

1

10%(1下表所示，其投資回收期為（）年。（2007年 0123456- 【習(xí)題】考慮時(shí)間價(jià)值所計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期與不考慮時(shí)間價(jià)值所計(jì)算出的靜態(tài)投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期（）。（2007年資回收期一定長(zhǎng)于靜態(tài)投資回收期。參見P129【習(xí)】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表示若基準(zhǔn)收益率為0則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。（00年 ） 單位：萬(wàn)元0123450 【答案】【解析】各年凈現(xiàn)金流量相同，所以直接用年值為現(xiàn)值的公式，再減去初始投資即012345(110%)5

10%(1【習(xí)題】房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要形式是（） 則該項(xiàng)目的收益率為（）。ABCD 12r(rr)12

NPV20%

20%)

78.7以售出而拋售，由此造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為（）。因素的為（）。 值，這一分析過(guò)程就叫做（）。至少應(yīng)達(dá)到（）噸。 設(shè)需要開發(fā)面積為

x是（）。 【習(xí)題】是（）。A.風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致 與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合B異的程度，差異程度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大C果和損失的可能性D.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)僅存在風(fēng)險(xiǎn)損 【習(xí)題】（）是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益 （） 法、 75%。則具有的把握程度是（）。 產(chǎn)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移過(guò)程的房地產(chǎn)投資類型是（）D.型房地產(chǎn)置業(yè)投資出售型而非租賃或經(jīng)營(yíng)型。參見P102。（） 【習(xí)題】從投資者的角度看，產(chǎn)生時(shí)間價(jià)值的主要原因有（）。（2011年【解析】本題考查時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的原因。從投資者的角度看，產(chǎn)生時(shí)間價(jià)值的主要原因有投資收益、通貨膨脹和時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。參見P105。（）。（2011 行性研究的有（）。（2011年 C.型房地產(chǎn)置業(yè)投資E.個(gè)人房地產(chǎn)企業(yè) 參 項(xiàng)目可行性為依據(jù)的是（）。（2011年真告的作用。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性是申請(qǐng)項(xiàng)以只有D選項(xiàng)不符合。參見P154。表中，屬于輔助報(bào)表的有（）。（2010年 主要的假設(shè)條件有（）。（2010 法是（）。（2010年） 方案比選。參見P153。備的可比條件有（）。（2009年 資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素有（）。（2009年） 【習(xí)題】房地產(chǎn)投資具有（）等特點(diǎn)。（2009年） 析時(shí)，劃定固定成本與可變成本可采用（）。 的措施有（）。（2008年 【答案】【解析】風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防一般包括以下措施：參 P148防 產(chǎn)生減少已存在 并對(duì)其進(jìn) 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行時(shí)間與空間上 加強(qiáng)投資方的保護(hù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的評(píng)價(jià)對(duì)下一步的預(yù)防目標(biāo)進(jìn)行審核與規(guī)【習(xí)題】乙兩項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和（）。（2007年甲乙兩項(xiàng)目的凈現(xiàn)值相甲項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為乙項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的兩甲乙兩項(xiàng)目 收益率相甲項(xiàng)目 收益率為乙項(xiàng) 收益率的兩甲項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 收益率均為乙項(xiàng)目的兩 時(shí)，能直接應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法有（）。（2006> P150法（五種差額投資收益率地，土地費(fèi)用一般包括（）。（2006年 【習(xí)題】具有時(shí)間價(jià)值的主要原因是（）（2005年） 險(xiǎn)與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別，是自保風(fēng)險(xiǎn)需要（）。 和一筆特別的損失儲(chǔ)備或者基金。參見P148。析是（）。 的（）。 【習(xí)題】盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法有（） 正確的是（）。 （） 【習(xí)題】房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法有（） （） 【習(xí)題】是（）。首先要計(jì)算兩個(gè)方案的凈現(xiàn)金流量的差，然后差額凈現(xiàn)值是否大于若差額凈現(xiàn)值大于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資的方若差額凈現(xiàn)值小于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資的方當(dāng)方案很多時(shí)，此 較繁差額凈現(xiàn)值只能用來(lái)檢驗(yàn)差額投資的效果相對(duì)效 常有（）。 在（）C.是籌集建設(shè)的依據(jù)【答案】 包括（）。 （）【案例分析題】用200付款了一用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期為20年。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)前10年的年凈為30萬(wàn)元，后10年的年凈可達(dá)40萬(wàn)元。在不考慮未來(lái)的情況下，其投資收益率要求達(dá)到10%（收入均在年末）。（2010年該投資方案類型為（） 該投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（）NPV 30-

- 9萬(wàn)元

1… P出項(xiàng)為（）。中的行為屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，且出租經(jīng)營(yíng)所以沒有還本付息一項(xiàng)，且全部用自有，也不存 （）而導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。本題中投資者不考慮未來(lái)，所以不會(huì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。參見P140。【案例分析題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司一宗土地進(jìn)行住宅開發(fā)，地價(jià)為1200萬(wàn)元，付清。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)平均售價(jià)為4000元/平方米。（2008年該項(xiàng)目第四年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量為（） B.1 D.2---該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為（） 投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年-1+|上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量當(dāng)年凈現(xiàn)金流

311040/1620該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（）NPV

254.5599.171217.131106.481200項(xiàng)目，征地560平方米。經(jīng)市場(chǎng)該地區(qū)住宅平均售價(jià)可達(dá)300元/平方米，該公司計(jì)劃獲利22萬(wàn)元。已知開發(fā)27萬(wàn)元；前期工為0.2；基礎(chǔ)施費(fèi)為805萬(wàn)建安工程費(fèi)65元平方米配套設(shè)施費(fèi)為126萬(wàn)； 為58.2元；銷售費(fèi)用為7元平方米。假設(shè)在本項(xiàng)中，除了建安工 和銷售費(fèi)用外其余都作為固定成本。根據(jù)題意，回答下列問(wèn)題：（200年 ）項(xiàng)目的可變成本為（） 該項(xiàng)目的保本開發(fā)面積是（）【答案】【解析】單位要統(tǒng)一。固定成本761.78（萬(wàn)元銷售收入＝固定成本＋可變成本＋利保本時(shí)，利潤(rùn)為零，銷售收入＝固定成本＋可變?cè)O(shè)開發(fā)面積為 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)220萬(wàn)元的開發(fā)面積是（） 盈虧平衡分析中的盈虧平衡點(diǎn)可以用（）表銷售 案例分析題某開發(fā)公司 一塊空地，住宅小區(qū)。地價(jià)80萬(wàn)元次付，預(yù)計(jì)建設(shè)期為兩年，第一年建設(shè)投資60萬(wàn)元，第二年建設(shè)投資10萬(wàn)元，住宅總建筑面積為100平方米。預(yù)計(jì)平均售價(jià)為60元/米；銷售計(jì)劃為：建設(shè)期第一、二年分別預(yù)售房屋的1%和2%銷售期第一、二年分別銷售4%和30，銷售稅、費(fèi)等占銷售收入的10%，基準(zhǔn)收益率為10該項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量圖是（）15601560041404140440156015600404【答案】【解析】本題首先要寫出現(xiàn)金流量表，然后根據(jù)流量表畫圖銷售總收入＝0.26×15000＝3900（萬(wàn)元01234（土地及建設(shè)投資根據(jù)表可以看出，D是正確的現(xiàn)金流量圖如果時(shí)間緊張來(lái)不及寫出現(xiàn)金流量表還可以利用排除法。在投資項(xiàng)目，只有土地費(fèi)用是發(fā)生在第一年的年初，所以在零的位置上，其他費(fèi)用均假設(shè)發(fā)生在期末，所以在0的位置上只能有土地費(fèi)用80萬(wàn)元的流出。而項(xiàng)中0的位置上均無(wú)現(xiàn)金流，所以可以排除。正確答案只能在CD中選擇。如果確實(shí)沒有時(shí)間只能進(jìn)行猜測(cè)但是排除了A后猜測(cè) 中率會(huì)提高一倍。項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為（）【答案】【解析】01234（土地及建設(shè)投資該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（）判定該項(xiàng)目可行的依據(jù)可以是（） 【案例分析題】某房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)下一年度有三售情況需求旺盛，發(fā)生的概率為40%，可取得的年凈收益為8億元40%，可取得的年凈收益為5需求弱，發(fā)生的概率為20%，可取得的凈收益－1億請(qǐng)根據(jù)