淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬

淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬

--胡波我國(guó)目前的住宅樓地下室主要分以下幾類：一最多的情況是作為公用建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上。任何單一業(yè)主都不能自行對(duì)地下室進(jìn)行租售，地下室的管理權(quán)歸社區(qū)的業(yè)主委員會(huì)所有。二為具有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)或與房屋共同具有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證的地下室，此類地下室產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，業(yè)主可以任意出租地下室，具有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的地下室還可作為常規(guī)住宅進(jìn)行買賣，比如獨(dú)棟別墅。三是作為人防工程的地下室，產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，但作為公共設(shè)施，為保證其使用功能故不能任意租售。另外作為車庫(kù)或其他公共用途的地下室屬于不可分?jǐn)偟墓媒ㄖ?，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行租售。淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!依據(jù)所有權(quán)原理來(lái)判斷，居住小區(qū)地下車庫(kù)和地下室的產(chǎn)權(quán)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)屬于原始取得。所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。原始取得的方法之一就是通過(guò)生產(chǎn)而取得產(chǎn)品的所有權(quán)。比如，開(kāi)發(fā)商投資建成商品房，因此取得了房屋或產(chǎn)品的所有權(quán)；繼受取得是指因買賣、繼承、贈(zèng)與等法律行為，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得的所有權(quán)，比如，購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買商品房而取得房屋的所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商將原始取得的商品房產(chǎn)品出賣給購(gòu)房人，購(gòu)房人按照合同約定支付價(jià)款后，即取得了他所購(gòu)買房屋的所有權(quán)，成為該房屋的所有權(quán)人，但是，業(yè)主所取得的只是它所購(gòu)買房屋的所有權(quán)及合同約定公攤部分的共有權(quán)，購(gòu)房人并沒(méi)有因此而取得他未購(gòu)買和未分?jǐn)偛糠值乃袡?quán)，比如地下車庫(kù)和地下室的產(chǎn)權(quán)。通過(guò)現(xiàn)行事實(shí)情況來(lái)判斷，未分?jǐn)偟牡叵萝噹?kù)和地下室屬于開(kāi)發(fā)商所有，而不屬于全體業(yè)主所有：（1）依據(jù)政府部門提供的標(biāo)準(zhǔn)《商品房買賣合同》文本的及分?jǐn)偯骷?xì)，購(gòu)房人一般并未購(gòu)得地下車庫(kù)和地下室的所有權(quán)。商品房買賣合同通常約定業(yè)主分?jǐn)偛碛泄灿袡?quán)的是：1.水箱間、水泵房、集水坑、風(fēng)機(jī)房、管道間、電氣井、設(shè)備井、正壓送風(fēng)井、電梯井、電梯前廳、過(guò)道、π接室、配電室、值班警衛(wèi)室、垃圾間。2.套與公用建筑空間之淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半，并未包括地下車庫(kù)和地下室，富力地產(chǎn)與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》第三條規(guī)定：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e-----平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明

1本次房屋建筑面積測(cè)量中的各種面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偡椒ㄒ罁?jù)標(biāo)準(zhǔn)GB/T--17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。

2公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。依?jù)結(jié)構(gòu)相同誰(shuí)使用誰(shuí)分的原則一次分?jǐn)偟礁鲬簦ㄒ淮畏謹(jǐn)偯娣e含：1/2外墻、門廳、水暖表間、樓梯間、電梯間、水箱間等）

3封閉陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算全部建筑面積

（2）依據(jù)房屋土地管理局的測(cè)繪報(bào)告或測(cè)繪文件，通常業(yè)主分?jǐn)偛碛泄灿袡?quán)的只是：1.水箱間、水泵房、集水坑、風(fēng)機(jī)房、管道間、電氣井、設(shè)備井、正壓送風(fēng)井、電梯井、電梯前廳、過(guò)道、π接室、配電室、值班警衛(wèi)室、垃圾間。2.套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半，也未包括地下車庫(kù)和地下室（3）依據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，公用建筑面積計(jì)算原則：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分?！边@說(shuō)明地下室有空間沒(méi)有被分?jǐn)?，也沒(méi)有出售給業(yè)主。

淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!以下從法律、法規(guī)方面在做以解釋。2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其中第74條又單獨(dú)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)做了特殊說(shuō)明，明確車位、車庫(kù)歸屬可以由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，除此之外建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬?zèng)]有賦予當(dāng)事人約定的權(quán)利。因此按《物權(quán)法》理解，地下室在不作為車位、車庫(kù)使用時(shí)應(yīng)被認(rèn)定屬于全體業(yè)主共有部分.《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第8條⑴規(guī)定，公用建筑面積由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，即地下室屬于公用建筑面積。但是《規(guī)則》第9條又專門對(duì)地下室做了除外的規(guī)定，即凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。就是說(shuō)按《規(guī)則》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)與某個(gè)業(yè)主約定將地下室作為獨(dú)立使用空間銷售或出租，成為專有部分享有權(quán)利。

《物權(quán)法》和《規(guī)則》在該問(wèn)題上出現(xiàn)了矛盾的規(guī)定。按照法律適用層次，《物權(quán)法》的效力應(yīng)高于《規(guī)則》，那么可以得出下面的結(jié)論：地下室在不作為車位、車庫(kù)使用時(shí)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與某個(gè)業(yè)主約定將地下室作為獨(dú)立使用空間銷售或出租。地下室應(yīng)屬于全體業(yè)主共有部分。淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!偶爾在夢(mèng)中可以找到你的身影，牽著你的手，沒(méi)有目標(biāo)的向前走。淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!或者經(jīng)歷一場(chǎng)轟轟烈烈的愛(ài)情，或者享受一段細(xì)水長(zhǎng)流的愛(ài)情，在能享受自己的小幸福之時(shí)，驚艷了時(shí)光；溫柔了歲月。知足便好。淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!依據(jù)實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)的手續(xù)判斷，也說(shuō)明未出售、未分?jǐn)偟拿娣e不屬于業(yè)主，而通常地下車庫(kù)和地下室就屬于該種情況，因此，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)先是由開(kāi)發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán)，而后，隨著商品房的銷售，各購(gòu)房人紛紛取得自己所購(gòu)買的房屋面積的產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)面積逐步從大產(chǎn)權(quán)中扣減，未出售和未分?jǐn)偟漠a(chǎn)權(quán)面積，因其所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商所有。因此，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的部位，其產(chǎn)權(quán)仍屬開(kāi)發(fā)商所有。業(yè)主購(gòu)買房屋后，所辦理的產(chǎn)權(quán)證上登記的房產(chǎn)面積只含有其購(gòu)房的套內(nèi)面積和已分?jǐn)偟拿娣e，而不含有未分?jǐn)偟拿娣e和開(kāi)發(fā)商還未出售的面積。不能認(rèn)為地下車庫(kù)和地下室是小區(qū)的配套設(shè)施，就認(rèn)為其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，因?yàn)槭欠駥儆谛^(qū)的配套設(shè)施并非產(chǎn)權(quán)界定的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，一個(gè)居住小區(qū)配套的設(shè)施可以很多，比如學(xué)校、幼兒園、商店、超市及體育場(chǎng)館、市政道路等，都可能成為居住小區(qū)的配套設(shè)施，但很顯然，這些設(shè)施的所有權(quán)不屬于業(yè)主，也不可能屬于業(yè)主所有。因此，認(rèn)為地下車庫(kù)和地下室是小區(qū)的配套設(shè)施，就應(yīng)該屬于業(yè)主所有的觀點(diǎn)是不能成立的。關(guān)于銷售成本說(shuō)的錯(cuò)誤。近年來(lái)，包括一些著名的法學(xué)教授均提出銷售成本說(shuō)的觀點(diǎn)：認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，已將所有的成本都計(jì)算進(jìn)商品房的價(jià)格中，因此，地下車庫(kù)以地下室等均應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。筆者認(rèn)為：這種觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。首先，它不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，或者說(shuō)持這種觀點(diǎn)的人，不懂得企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本原則。事實(shí)上，所有的企業(yè)都要將成本計(jì)算進(jìn)產(chǎn)品的價(jià)格中，不僅如此，所有的企業(yè)還要將利潤(rùn)和稅費(fèi)等也要計(jì)算進(jìn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格中，此外，企業(yè)還會(huì)將一些呆死帳、損失或債務(wù)也要計(jì)算進(jìn)產(chǎn)品價(jià)格中。這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本規(guī)則，否則，企業(yè)就可能虧損。而公眾在購(gòu)買了某個(gè)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品時(shí)，也僅僅是取得了所購(gòu)買產(chǎn)品的所有權(quán)，并沒(méi)有因此取得該企業(yè)的其他產(chǎn)品、車間、工廠以及辦公樓的所有權(quán)。假如某個(gè)人購(gòu)買了一箱啤酒，他是否可以認(rèn)為啤酒廠的所有成本都計(jì)算進(jìn)出售的啤酒價(jià)格中了，因此，他就應(yīng)該享有啤酒廠的車間、工廠、生產(chǎn)線的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)了呢？顯然，這是不行的。淺談地下室產(chǎn)權(quán)歸屬共10頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!１９９７年１月１日起施行。人民防空法》第五條“國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”物權(quán)法雖然沒(méi)有具體提及防空地下室的字眼，但是我們可否結(jié)合《人民防空法》第五條的法理精神，對(duì)于防空地下室產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題，以協(xié)調(diào)兼顧為主和開(kāi)發(fā)商兩者利益為出發(fā)點(diǎn)，采用約定歸屬。

2000-08-01實(shí)施《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》B3共有建筑面積的分?jǐn)侭3·1共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共