上海新天地案例研究

上海新天地·案例研究·12/10/2022上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!目錄上海新天地簡介地理區(qū)位總體規(guī)劃開發(fā)理念改造歷程項(xiàng)目指標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)上海新天地的運(yùn)營模式、盈利模式開發(fā)商：瑞安房地產(chǎn)新天地項(xiàng)目總結(jié)新天地開發(fā)模式總結(jié)新天地成功因素總結(jié)2上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!城市和人一樣，也有記憶，因?yàn)樗型暾纳鼩v史。從胚胎、童年、興旺的青年到成熟的今天——這個(gè)豐富、多磨而獨(dú)特的過程全都默默地記憶在它巨大的城市肌體里。一代代人創(chuàng)造了它之后紛紛離去，卻把記憶留在了城市中。承載這些記憶的既有物質(zhì)的遺產(chǎn)，也有口頭非物質(zhì)的遺產(chǎn)。城市的最大的物質(zhì)性的遺產(chǎn)是一座座建筑物，還有成片的歷史街區(qū)、遺址、老街、老字號、名人故居等等。

3上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!地理區(qū)位上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。4上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!5上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑D企業(yè)天地，甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬C翠湖天地，高級住宅小區(qū)，總建面68萬6上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!石庫門的保護(hù)與重建：舊瓶裝新酒石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，一樓灶臺間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲，外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。石庫門建筑盛行于20世紀(jì)20年代，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的75%以上，至今中心城區(qū)還有近40％的申城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫門中。石庫門里的“亭子間”、“客堂間”、“廂房”、“天井”以及“二房東”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等與石庫門有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。外觀修復(fù)內(nèi)部改造在基本上不改動(dòng)其外型的前提下，主要采取插層、升高、加固等辦法，增加使用面積，并在內(nèi)部修建獨(dú)家使用的廚房和衛(wèi)生間，改善居民居住條件。7上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!新天地項(xiàng)目指標(biāo)占地面積：約3萬平方米

建筑面積：5.56萬平方米

建筑覆蓋率：56%

開發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)

規(guī)劃顧問：本杰明?伍德（WoodandZapataInc.）

建筑顧問：新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所、上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院

日均客流量：約2萬人次，周末節(jié)假日達(dá)到3萬人次8上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!運(yùn)營模式：只租不賣，管理與經(jīng)營分離上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，通過強(qiáng)大的招商運(yùn)營能力，吸納國際頂級品牌入駐。新天地不僅對入駐品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一個(gè)自身的宣傳推廣計(jì)劃，而且月月都要有，這樣新天地幾乎天天都有推廣活動(dòng)。租金節(jié)節(jié)攀升：2003年15美元/平米·月2007年25-35美元/平米·月……現(xiàn)有的98家租戶中，85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。9上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!開發(fā)商：瑞安房地產(chǎn)瑞安集團(tuán)由集團(tuán)主席羅康瑞先生于1971年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地。瑞安房地產(chǎn)于2004年成立，是集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司，并結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，于2006年10月在香港聯(lián)合交易所上市。瑞安房地產(chǎn)在中國內(nèi)地開發(fā)、出售、租賃、管理及經(jīng)營創(chuàng)新及優(yōu)質(zhì)的辦公樓、住宅、零售、娛樂及文化等項(xiàng)目，發(fā)展項(xiàng)目主要可分為兩個(gè)類別：集多種用途并分多期開發(fā)的大型城市核心發(fā)展項(xiàng)目，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以及坐落于失去優(yōu)越地段的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目，一般包括住宅、學(xué)校和商業(yè)、零售及消閑設(shè)施。目前瑞安房地產(chǎn)在上海、杭州等城市開發(fā)8個(gè)項(xiàng)目，其總建筑面積共達(dá)1320萬平米。10上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!瑞安房地產(chǎn)主要開發(fā)項(xiàng)目一覽城市項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況項(xiàng)目特色上海上海新天地上海新天地是太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目的首期開發(fā)項(xiàng)目，位于整個(gè)項(xiàng)目的西側(cè)，主要商業(yè)街淮海中路正南方，總建面5.7萬平米。國際知名的舊城改造項(xiàng)目，是一個(gè)具有上海歷史文化風(fēng)貌、創(chuàng)造前沿生活體驗(yàn)的時(shí)尚中心。企業(yè)天地項(xiàng)目位于太平橋人工湖北畔的湖濱路，緊鄰時(shí)尚地標(biāo)上海新天地，與淮海中路的黃陂南路地鐵站舉步之遙，地理位置非常優(yōu)越，總建面約41.6萬平米。由多幢甲級辦公樓組成的企業(yè)總部區(qū)。翠湖天地位于太平橋人工湖南畔，毗鄰知名的時(shí)尚地標(biāo)上海新天地、淮海中路商業(yè)區(qū)及黃陂南路地鐵站，總建面約55.1萬平方米。配套設(shè)施完備的大型高尚住宅項(xiàng)目。創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地位于上海市楊浦區(qū)，鄰近十七所高等學(xué)府，總建面59.2萬平米。知識型社區(qū)。瑞虹新城位于虹口區(qū)，附近多高校和商業(yè)區(qū)，總建面約115.6萬平米。專為年輕的專業(yè)人士而設(shè)的綜合住宅。重慶重慶天地位于重慶市主城區(qū)中心地段，建成后的總建筑面積共約260萬平方米。定位為重慶的制造業(yè)服務(wù)中心，集商貿(mào)、住宅及休閑購物等多種功能于一身。杭州西湖天地位于杭州西湖景區(qū)，總建筑面積約5.2萬平方米。以娛樂休閑功能為主。武漢武漢天地位于武漢市漢口中心城區(qū)，項(xiàng)目占地約61.2公頃，總建筑面積約140萬平方米，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2014年整體完成。項(xiàng)目將永清片區(qū)打造成集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂等多功能設(shè)施的城市核心發(fā)展項(xiàng)目。11上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!新天地項(xiàng)目開發(fā)模式總結(jié)：

能夠形成溢價(jià)的產(chǎn)品與較高市場風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品后期開發(fā)湖心綠地商業(yè)寫字樓住宅規(guī)模時(shí)間開發(fā)步驟填補(bǔ)綠脈空缺，提升居住環(huán)境價(jià)值。羅康瑞以公益性質(zhì)的人工湖、綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)土地01.1-01.600初02.9開街4.4萬平米6萬平米50萬平米68萬平米對項(xiàng)目價(jià)值抬升的貢獻(xiàn)回收投資，賺取利潤，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)以建筑為載體傳承上海歷史文化風(fēng)貌中西交匯鑄就特色商業(yè)，帶動(dòng)房地產(chǎn)地價(jià)提升節(jié)省后期營銷費(fèi)用02.06發(fā)售20.12入住03.10建成地段成熟具備高端商務(wù)形成的條件淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展進(jìn)一步抬升后期住宅的投資價(jià)值最終把新天地拉進(jìn)上海的核心文脈、地脈環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值；高檔住宅獲取溢價(jià)，區(qū)域成熟后，實(shí)現(xiàn)寫字樓價(jià)值最大化12上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!開發(fā)目的：以上海近代建筑的標(biāo)志——石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。項(xiàng)目取名：“新天地”源于“一大”的靈感，“一”“大”合起來是個(gè)“天”字，與天對應(yīng)的是“地”。上海新天地簡介13上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!總體規(guī)劃新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。太平橋項(xiàng)目總占地：52公頃總建筑面積：116.3萬平方米總體規(guī)劃顧問：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)開發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)前期投資：前期總投資14億元，動(dòng)遷費(fèi)6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個(gè)，原居住人口7萬人14上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!15上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!開發(fā)理念：存表去里整舊如舊翻新創(chuàng)新

“新天地”區(qū)內(nèi)有國家重點(diǎn)保護(hù)單位“中共一大會(huì)址”和許多建于上世紀(jì)初典型的石庫門里弄建筑，在建設(shè)高度、建筑形式和保護(hù)方面都有一定的要求。地段改造采用了“存表去里”的方式，即對保留建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、修繕，保留建筑外觀和外部環(huán)境，對內(nèi)部進(jìn)行全面更新，以適應(yīng)新的使用功能。把原來的居住功能變成了經(jīng)營功能，把整片居住區(qū)變成了商業(yè)、文化、娛樂、購物的場所。拆除一部分老房子，開辟綠地和水塘，美化環(huán)境。為了配合外表“整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新”的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。16上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!1997年規(guī)劃構(gòu)想1998年拿地1999年新天地北里動(dòng)工中心綠地及人工湖動(dòng)工2001年新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售）中心綠地及人工湖開放新天地南里動(dòng)工住宅一期動(dòng)工寫字樓一期動(dòng)工2002年新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，銷售率100％（翠湖天地雅苑：建筑面積約4.9萬平方米，包括3幢小高層住宅大樓、2幢高層住宅大樓及2幢別墅，共提供283個(gè)單位，單位面積由105至500平方米，均價(jià)16000元/平米）

寫字樓一期完工，銷售率90％以上2006年住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面積約13.6萬平方米，包括17幢小高層住宅和高層住宅大樓，提供645個(gè)單位，單位面積從93到660平方米，均價(jià)60000元/平米）2008年住宅三期開盤（翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的兩房兩廳，230平方米的三房兩廳以及少量324平方米的四房兩廳和90平方米的一房兩廳，參考價(jià)為7萬－7.5萬元／平方米?！倘Φ罔F口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進(jìn)度新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖2002年進(jìn)度新天地南里（商業(yè)、公寓）2003年進(jìn)度住宅、寫字樓一期改造歷程17上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!新天地商業(yè)業(yè)態(tài)組合:

零售：餐飲：休閑娛樂=38％：42％：20％餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平。南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬平1萬平0.4萬平18上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，對羅康瑞而言，改造石庫門只不過是他的一樁生意。投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊區(qū)域價(jià)值的提升：地價(jià)提升：從1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。房價(jià)攀升：上海新天地未建之前，周邊房價(jià)只有7000元；新天地在建之際，房價(jià)升至15000元；新天地建成，周邊房價(jià)已升至20000元；而到新天地商圈成熟之后，周邊房價(jià)已經(jīng)攀升至40000元。短短幾年，從建設(shè)初期到最終商圈成熟，上海新天地的房價(jià)盡升5倍以上。

以翠湖天地為例：2002年翠湖天地一期雅苑推向市場時(shí)，售價(jià)僅16000元/平方米左右。2006年二期御苑推出時(shí)，售價(jià)已達(dá)60000元/平方米左右，其中有三幢樓房以40000元/平方米左右的價(jià)格被整體收購。2008年的第三期嘉苑，售價(jià)又再次上漲，其中13萬元/平米的最高價(jià)較一期16000元/平方米的價(jià)格已上漲達(dá)8倍左右，歷時(shí)6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售價(jià)計(jì)算，其上漲幅度仍超過4倍。

盈利模式：商業(yè)先期提升區(qū)域價(jià)值19上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!羅康瑞，1948年4月生，廣東省普寧人。生于香港富豪之家，父親是香港鷹君集團(tuán)創(chuàng)辦人羅鷹石，家中共有十個(gè)兄弟姊妹，羅康瑞排行老六，是羅鷹石的四子。目前羅氏家族執(zhí)掌香港四大集團(tuán)，除瑞安集團(tuán)外，鷹君集團(tuán)和孫福記集團(tuán)總經(jīng)理由羅康瑞的三哥羅喜瑞擔(dān)任，世紀(jì)城市集團(tuán)則由二哥羅旭瑞主持。羅康瑞現(xiàn)任十屆全國政協(xié)委員，中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)副主席，香港瑞安集團(tuán)有限公司董事局主席，香港工商專業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長，長江開發(fā)滬港促進(jìn)會(huì)理事長，上海市榮譽(yù)市民。在1999年告貸無門時(shí)，羅康瑞狠心自掏了8億多元啟動(dòng)上?！靶绿斓亍表?xiàng)目。瑞安集團(tuán)上上下下都說“老板瘋了”，但這位將50%的資產(chǎn)、幾乎整個(gè)未來賭在上海的香港商人的心思是，利用新建筑與傳統(tǒng)建筑的完美結(jié)合，在上海市中心筑造一個(gè)標(biāo)志性的國際商住園區(qū)。在香港，羅康瑞靠建材起家，兼做一些規(guī)模不大的房地產(chǎn)生意，與房地產(chǎn)巨鱷李氏家族、郭氏兄弟不可同日而語。即使他的父親、香港早期的房地產(chǎn)富豪羅鷹石，與上述諸位也難比肩?？墒乾F(xiàn)在，李嘉誠、郭炳湘每次遇到羅康瑞，不禁也要拍拍這位后生的肩膀：“羅康瑞，你行啊，你有眼光，這么早到上海去投資?！?008年11月27日，羅康瑞在新加坡與苦戀八年的“最美麗港姐”朱玲玲（霍震霆前妻）注冊結(jié)婚20上海新天地案例研究共22頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!項(xiàng)目內(nèi)容基本情況總占地面積52萬㎡，分四大功能區(qū)，以住宅、商貿(mào)、娛樂、辦公為主運(yùn)作方式完全市場化運(yùn)作改造主體由香港瑞安集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)，涉及到拆遷改造的新天地部分，由股份公司協(xié)助拆遷并占有新天地項(xiàng)目3%的權(quán)益容積率變化原容積率1左右，改造后提升到3拆賠比采用現(xiàn)金補(bǔ)償，折算成拆賠比在1:1左右安置方式全部作價(jià)補(bǔ)償，原居民不返遷社會(huì)效益啟動(dòng)項(xiàng)目成為上海新地標(biāo)，明顯提升區(qū)域地位、完善區(qū)域功能經(jīng)濟(jì)效益采用先經(jīng)營后盈利的思路，通過啟動(dòng)項(xiàng)目的成功經(jīng)營，使區(qū)域增值明顯，經(jīng)濟(jì)效益已