房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容

《房地產(chǎn)市場調(diào)查》【聯(lián)系方式：cuifaqiang@126.】[主講教師：崔發(fā)強]全國重點職業(yè)技術學院全國示范性職業(yè)技術學院房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求調(diào)查是指區(qū)域市場人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習慣愛好等，需求特征是從消費者的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力和源泉。房地產(chǎn)區(qū)域市場消費者需求分析主要有以下幾個方面：（1）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點，房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。（2）房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查，如國家關于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費者需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。（3）需求動機調(diào)查，如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。（4）購買行為調(diào)查，如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

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供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求指標主要有：

1國內(nèi)生產(chǎn)總值初步核算，今年上半年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為９１４４３億元。其中，產(chǎn)業(yè)增加值８２８８億元，同比增長５.１％；第二產(chǎn)業(yè)增加值４６８００億元，增長１３.２％；第三產(chǎn)業(yè)增加值３６３５５億元，增長９.４％是按市場價格計算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求指標主要有：

2人口數(shù)是指一定時點、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口截止2007年底，全市戶籍總?cè)丝?033452人，其中男性3027193人，女性為3006259人，性別比為100.7。市轄區(qū)人口為3522936人，市轄縣（市）人口為2510516人。濟南市共有49個民族，其中漢族人口占98.25%，回族人口占1.64%，其他民族人數(shù)較少。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求指標主要有：

4就業(yè)人員數(shù)量5就業(yè)分布指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經(jīng)營收入的人員數(shù)量，包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個體戶主、私營和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員（包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等）指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況國家統(tǒng)計局：近幾年我國城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員數(shù)量止降回升（10月2日）我國城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員從１９９６年起開始減少，到２００２年已經(jīng)從１９９５年的１５３０１萬人減少到１０９８５萬人，共減少４３１６萬人，國有和集體單位就業(yè)人員減少量更是高達６１２３萬人。２００３年全國城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員出現(xiàn)止降，２００４年起開始回升，到２００６年末，城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員已經(jīng)回升到１１７１３萬人，比２００２年增加了７２８萬人。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求指標主要有：

7城市家庭可支配收入8城市家庭總支出指家庭成員得到可用于最終消費支出和其它非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收人指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財產(chǎn)性支出、社會保障支出。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求指標主要有：

1110商品零售價格指數(shù)城市居民消費價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。是反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響,作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求其他指標有：

（2）勞動力狀況

勞動力的可獲得性及技能水平對雇主很重要，因此，在雇主決定選址落戶時，會對此進行認真考慮

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供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求其他指標有：

（4）家庭特征

在曾經(jīng)擁有大家人的地區(qū)中，家里孩子長大成人，該地區(qū)的人口會有所減少，但是，新住宅對無房或老年家庭仍有吸引力。雖然居民總數(shù)在下降，高薪白領單身或新婚家庭對新住宅的需求也會增長。

（5）年齡特征

交易區(qū)域的年齡狀況會影響居住和零售市場。商業(yè)開發(fā)商在尋找地段時更為關注有的是兒童群體的社區(qū)，因為大多數(shù)成功的連鎖店面向的都是這一年齡段的人群。

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供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場供求關系調(diào)查最常見方法是文案調(diào)查法。文案調(diào)查的對象是文書檔案，這就需要對文書檔案的種類和來源有深入的了解。我國目前有關市場信息的文案種類包括：1.國家統(tǒng)計部門定期發(fā)布的統(tǒng)計公報、定期出版的各類統(tǒng)計年鑒等，這些都是權威性的一般綜合性文獻；2.各種經(jīng)濟信息部門、行業(yè)協(xié)會和聯(lián)合會提供的定期或不定期的信息公報，如金融機構(gòu)的金融信息資料、研究機構(gòu)或高等院校發(fā)表的學術論文和市場調(diào)查報告等；3.國內(nèi)外有關報刊、雜志、電視及其他大眾傳播媒介提供的各種形式多樣的直接或間接的市場信息資料；4.各種國際組織、外國駐華使館、國外商會等提供的定期或不定期的統(tǒng)計公告或交流信息；5.工商企業(yè)內(nèi)部檔案，如企業(yè)各項財務報告、銷售記錄、業(yè)務員訪問報告、企業(yè)平日剪報、同業(yè)資料、照片及影片、經(jīng)驗總結(jié)、顧客建議等；6.國內(nèi)外各種博覽會、交易會、展銷訂貨會等營銷性會議以及專業(yè)性、學術性會議上發(fā)放的文件資料；7.各級政府部門公布的有關市場的政策法規(guī)，以及執(zhí)法部門的有關經(jīng)濟案例等；8.各種數(shù)據(jù)庫和電子出版物。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場供需指標主要有：67房地產(chǎn)價格指數(shù)89預售面積房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)租金指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收人。是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價格指數(shù)，通?；谄骄鶅r格。指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容3.客戶供需調(diào)查

需求屬性調(diào)查

需求動機調(diào)查

需求行為調(diào)查

（一）生理動機

客戶由于生理本能需要所引起的購買動機叫生理動機，生理動機的主要種類如下：課堂小常識：需求動機調(diào)查（一）生理動機

（二）心理動機

客戶在維持生命動機的驅(qū)使下,產(chǎn)生購買行為，如購買衣物、生活必需品等。

1.維持生命的動機

指客戶在保持生命動機的驅(qū)使下，產(chǎn)生的購買行為，如購買藥物、住房等。2.保持生命動機

指客戶在延續(xù)生命動機的驅(qū)使下，產(chǎn)生的購買行為，如為贍養(yǎng)老人、組建家庭、養(yǎng)育兒女、維系健康身體而購買所需商品。如買養(yǎng)老保險等，為孩子選擇好學校等。

3.延續(xù)生命動機

客戶為提高勞動技能和學習科學知識，來謀求生存和發(fā)展而購買所需商品。如參加各類技能培訓等。4.發(fā)展生命動機房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容3.客戶供需調(diào)查

需求屬性調(diào)查

需求動機調(diào)查

需求行為調(diào)查

（一）心理因素課堂小常識：需求行為：（一）心理因素

（二）個人因素（三）社會因素（四）文化因素1.學習

購買行為是從后天的經(jīng)驗中得來的，是通過不斷學習，實踐中得出的?？蛻舻膶W習，是客戶在購買和使用商品活動中不斷獲得知識、實踐和技能，不斷完善客戶購買行為的過程。

2.知覺

知覺是一種“程序”，個人經(jīng)過這個程序來選擇、組織和解釋各種輸入的信息，從而產(chǎn)生對客觀世界的一幅有意義的圖像。

3.信念、態(tài)度

信念是人對于某種事物所持的一種看法和相信程度，消費者對產(chǎn)品的信念，構(gòu)成了產(chǎn)品形象和品牌形象。人的行為多少會受他們信念的影響，因此房地產(chǎn)公司的開發(fā)商和經(jīng)營者應關心消費者對其產(chǎn)品和服務的信念。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容3.客戶供需調(diào)查

需求屬性調(diào)查

需求動機調(diào)查

需求行為調(diào)查

（三）社會因素課堂小常識：需求行為：（一）心理因素（二）個人因素（三）社會因素（四）文化因素1.參考群體參考群體是指能夠影響一個人的價值觀念、態(tài)度及行為的社會群體，它可能是個人所屬的群體，也可能是個人向往的群體。2.社會階層社會階層是指按生活方式，價值觀念、行為態(tài)度等方面，把社會所劃成的許多不同等級的階層，各階層有高低之分，而同一階層的成員則有較為一致的生活方式、價值觀念和行為態(tài)度等。

3.家庭家庭是消費最基本的單位，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外，因此，對家庭的分析是企業(yè)市場營銷的重要內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容4.營銷組合調(diào)查

營銷活動調(diào)研

價格調(diào)研

促銷調(diào)研

促銷調(diào)研

1．競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。2．對競爭者的商品房設計、室內(nèi)布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。3．對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。4．對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。5．對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。6．對未來競爭情況的分析與估計等。7．整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。8．競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。

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營銷活動調(diào)研

價格調(diào)研

促銷調(diào)研

促銷調(diào)研

1．房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。2．房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。3．房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。4．人員促銷的配備狀況。5．各種公關活動對租售績效的影響。6．各種營業(yè)推廣活動的租售績效。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求指標主要有：

3城市家庭人口指居住在一起，經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中

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供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求指標主要有：

6城鎮(zhèn)登記失業(yè)率指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員（扣除使用的農(nóng)村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求指標主要有：

9房屋空間使用數(shù)量指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求其他指標有：

（1）經(jīng)濟指標

對于當?shù)亟?jīng)濟的評價應該突出反映與被研究的特定土地用途或房地產(chǎn)類型相關的指標

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供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求其他指標有：

（3）消費人口統(tǒng)計

住宅的市場研究需要當?shù)叵喈斣敿毜娜丝诮y(tǒng)計資料房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場需求其他指標有：

（6）家庭收入

在零售市場分析時，要利用加以區(qū)域的總家庭收入估計值來計算待開發(fā)商業(yè)中心的消費潛力或特定的商業(yè)類型。

（7）家庭權屬

家庭權屬是一個家庭對房地產(chǎn)擁有的是所有權或使用權。從某種意義上講，了解社區(qū)家庭產(chǎn)權歸屬狀況對住宅項目和商業(yè)項目都十分重要。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容2.供需調(diào)查

供應調(diào)查

需求調(diào)查

常用方法

房地產(chǎn)市場供需指標主要有：12出租量3吸納量4吸納率銷售量5吸納周期指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計。指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。

指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數(shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、不同物業(yè)類型等分別計算。指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容3.客戶供需調(diào)查

需求屬性調(diào)查

需求動機調(diào)查

需求行為調(diào)查

房地產(chǎn)市場客戶需求屬性調(diào)查，主要是調(diào)查房地產(chǎn)消費者的分布、收入、構(gòu)成、職業(yè)、年齡等主要包括：（1）城市人口分布狀況調(diào)研分析。（2）區(qū)域整體人均年收入、人均消費水平調(diào)研分析。（3）消費群體商品房消費意識及習慣等特這姑娘調(diào)研分析。（4）區(qū)域消費群體構(gòu)成調(diào)查分析：A.客戶家庭結(jié)構(gòu)：單身、二人世界、三口之家、三世同堂、四世同堂。B.客戶家庭月收入狀況:2000元以下、2000-3500元、3500-5000元、5000-6500元、6500-8000元、8000-10000元、10000元以上。C.客戶職業(yè)：普通白領、高級白領、國企普通干部、國企高級干部、政府及事業(yè)單位、經(jīng)商老板、文藝界、三資企業(yè)、其他。D.客戶年齡結(jié)構(gòu)：20-30歲、30-45歲、45-55歲、55歲以上。E.客戶目前居住位置半徑集中率：1公里半徑、2公里半徑、3公里半徑、4公里半徑、4公里以上半徑。（5）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求大戰(zhàn)趨勢。（6）房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等。（7）消費者的經(jīng)濟來源和經(jīng)濟收入水平。（8）消費者的實際支付能力。（9）消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價格、服務等方面的要求和意見等。房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容3.客戶供需調(diào)查

需求屬性調(diào)查

需求動機調(diào)查

需求行為調(diào)查

（二）心理動機課堂小常識：需求動機調(diào)查（一）生理動機（二）心理動機

是指客戶在認識、感情等心理活動過程中引起的購買行為，它是客戶為了滿足事業(yè)發(fā)展、享受、娛樂、友誼和社交的需求而產(chǎn)生的購買動機。心理動機

1.理智動機2.信任動機3.感情動機（1）求品質(zhì)（2）求實用（3）求價廉（4）求速度（5）求安全（1）求名牌（2）求方便（3）偏愛競爭或好勝驕傲與野心舒適的欲望感官的滿足房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!●|《房地產(chǎn)市場調(diào)查》第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容3.客戶供需調(diào)查

需求屬性調(diào)查

需求動機調(diào)查

需求行為調(diào)查

（二）個人因素課堂小常識：需求行為：（一）心理因素（二）個人因素（三）社會因素（四）文化因素

1.年鈴和家庭生命周期階段2.職業(yè)3.經(jīng)濟狀況4.生活方式5.個性和自我概念

人們購買商品和服務常隨年齡的變化而變，不同的年齡階段，消費者對于商品的主要需求欲望也不相同。

一個人的職業(yè)會促成商品和服務