房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識分享一、房地產(chǎn)運(yùn)作和開發(fā)模式二、會計科目簡介三、房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算簡介房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!一、房地產(chǎn)運(yùn)作及開發(fā)模式房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!（一）房地產(chǎn)開發(fā)主要受哪些因素影響1、政治因素2、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、企業(yè)家預(yù)期、通脹/通縮、股市期貨行情等）3、所在區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r以及發(fā)展預(yù)期：①所在城市圈：一帶一路；新五大城市圈：環(huán)渤海城市群、長江中游城市群、長三角城市群、成渝城市群、珠三角城市群；②所在城市：一二線城市、三四線城市或縣；是否為區(qū)域性中心城市、是否為縣級市、百強(qiáng)縣等；房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!③所在區(qū)：老城區(qū)、高新區(qū)或新城區(qū)，未來發(fā)展；④具體位置：是否為市中心或區(qū)域中心，中小學(xué)學(xué)區(qū)、市政配套以及公共交通是否方便、未來是否有地鐵通過等。4、所在城市人口情況、人口預(yù)期、消費(fèi)水平、消費(fèi)偏好等。5、具體財稅政策影響（限購政策、利率水平、貸款按揭政策、公積金使用政策、二手房政策、契稅政策、房產(chǎn)稅政策等）。6、其他影響因素。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!影響房地產(chǎn)公司選擇項目的幾個因素一、公司本身的性質(zhì)：國企、上市公司、民營企業(yè)（是否有拿地任務(wù)等）二、公司戰(zhàn)略規(guī)劃（高品質(zhì)住宅專家、寫字樓開發(fā)、商業(yè)綜合體開發(fā)、是否多元化發(fā)展等）三、公司目前的財務(wù)狀況及財務(wù)預(yù)期（是否需要現(xiàn)金流平衡、或追求利潤最大化）四、公司或企業(yè)家偏好（穩(wěn)健保守或激進(jìn)）五、項目本身的基本情況（具體項目是否符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃）房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!可以采取一些促進(jìn)現(xiàn)金流的方式1、對應(yīng)收款加大管理力度，促進(jìn)客戶及時交清首付款、尾款，辦理按揭，多選擇金融機(jī)構(gòu)，督促銀行盡快放款。2、對部分供應(yīng)商采取開具承兌匯票，利用商業(yè)信用等方式，延緩工程款、設(shè)備款的支付。3、對銷售提成的尾款、管理人員年終獎采取次年發(fā)放的方式。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!房地產(chǎn)跨界和融合在新的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場環(huán)境下，房地產(chǎn)跨界和融合成為趨勢，房地產(chǎn)可能和文化旅游和文化創(chuàng)意領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老領(lǐng)域、大健康領(lǐng)域、智能家居領(lǐng)域等融合，形成新類型的房地產(chǎn)開發(fā)。并將和互聯(lián)網(wǎng)融合，在項目推廣與銷售、客戶資源維護(hù)模式等方面發(fā)生深刻變化。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!房地產(chǎn)公司實質(zhì)上是在做資源的整合-區(qū)別：一方面是整合能力，一方面是房企自己的思想，我們對規(guī)劃設(shè)計的引導(dǎo)1、銷售：可以外包給銷售代理公司。2、設(shè)計：與國內(nèi)外設(shè)計公司合作，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、內(nèi)外裝設(shè)計、綠化設(shè)計、泛光設(shè)計等。3、施工：與各領(lǐng)域施工企業(yè)合作，進(jìn)行土建、內(nèi)外裝、園林綠化等施工。4、其他：預(yù)決算外包等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!部分資產(chǎn)類會計科目類別科目名稱簡要說明

流動資產(chǎn)

貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金等

應(yīng)收帳款主營業(yè)務(wù)應(yīng)收款，如應(yīng)收貨款、房款等

其他應(yīng)收款其他經(jīng)濟(jì)事務(wù)應(yīng)收款，如備用金等

預(yù)付帳款先行預(yù)付暫未取得發(fā)票，如鋼材款、工程款

存貨包括庫存材料、開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品其中：在建開發(fā)產(chǎn)品未完工交付的開發(fā)產(chǎn)品非流動資產(chǎn)

固定資產(chǎn)期限超過一年的機(jī)械、設(shè)備、工具等減:累計折舊固定資產(chǎn)的備抵科目

固定資產(chǎn)凈值固定資產(chǎn)原值－累計折舊

無形資產(chǎn)包括軟件、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等

長期投資股票投資、債券投資和其他投資房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!甲供材簡單來說就是由甲方（開發(fā)商）提供的材料。這是在甲方與承包方簽訂合同時事先約定的。凡是由甲供材料，進(jìn)場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材、混凝土水泥等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!庫存材料的余額代表什么？一般來說，為提高效率和降低保管成本，開發(fā)商的甲供材都是先報采購計劃，再行采購，即入庫金額=出庫金額，不存在余額。特殊情況下，如設(shè)計修改或者其他原因，可能會留有庫存材料余額，顯示工程材料未完全使用，應(yīng)由工程管理人員清點(diǎn)，財務(wù)人員監(jiān)督賬賬相符、賬實相符。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!一、土地征用及補(bǔ)償費(fèi)1、土地出讓金：一般等于國有土地出讓合同價款；2、教育配套費(fèi)：按照住宅建筑面積×一定標(biāo)準(zhǔn)（合肥市目前標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)內(nèi)配幼兒園65元/平方米，不配幼兒園80元/平方米）；3、契稅：（土地出讓金＋教育配套費(fèi)）×4%；4、印花稅：（土地出讓金＋教育配套費(fèi)）×0.05%；房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!二、前期工程費(fèi)

1、各類設(shè)計費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、方案設(shè)計費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、環(huán)境綠化設(shè)計費(fèi)、泛光照明設(shè)計費(fèi)等；2、三通一平費(fèi)用；3、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等費(fèi)用。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!5、設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)、電梯、鍋爐、地源熱泵等；6、強(qiáng)弱電工程、消防報警工程、泛光照明工程；7、鋁合金門窗、百葉、窗臺欄桿、防火卷簾、防火門等；8、其他：信報箱、竣工牌、車庫地坪漆、車庫設(shè)備等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!五、公共配套設(shè)施費(fèi)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。例如小區(qū)會所、人工湖、網(wǎng)球場等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!思考：計入成本和計入費(fèi)用有什么區(qū)別？房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!如何設(shè)置成本科目？一級科目二級科目三級科目四級科目土地征用及補(bǔ)償費(fèi)***小區(qū)出讓金/契稅…

前期工程費(fèi)***小區(qū)設(shè)計費(fèi)/三通一平規(guī)劃設(shè)計..

建安工程費(fèi)***小區(qū)1-3#土建安裝

樁基

土方

4-8#土建安裝

樁基

土方基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)***小區(qū)1-3#綠化

供電工程

4-8#綠化

供電工程公共配套設(shè)施費(fèi)***小區(qū)網(wǎng)球場/人工湖

開發(fā)間接費(fèi)工資/福利費(fèi)/辦公費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!成本的分?jǐn)偡绞揭?、土地成?、以占地面積分?jǐn)偅?、以可售面積分?jǐn)?。二、其他成本一般以總可售面積（包括地下面積）進(jìn)行分?jǐn)?。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要資產(chǎn)類科目

（二）固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)是指期限超過一年的機(jī)械、設(shè)備、工具等；累計折舊是固定資產(chǎn)的備抵科目，年限為房屋、建筑物不低于20年；飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具不低于4年；與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等不低于5年；電子設(shè)備不低于3年；固定資產(chǎn)原值－累計折舊=固定資產(chǎn)凈值。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!思考：自留房產(chǎn)計入“固定資產(chǎn)”和放在“存貨”對公司的繳稅有哪些影響？房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!第二部分負(fù)債類會計科目

類別科目名稱簡要說明

流動負(fù)債

短期借款一年期內(nèi)銀行貸款或其他金融機(jī)構(gòu)借款

應(yīng)付帳款主營業(yè)務(wù)應(yīng)付款，如應(yīng)付工程款、貨款等

其他應(yīng)付款應(yīng)付、暫收單位或個人的款項，如押金、保險

預(yù)收帳款未發(fā)出商品或提供勞務(wù)時預(yù)收的款項

應(yīng)付職工薪酬企業(yè)應(yīng)付員工的工資、福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)等

未交稅金已計提并未支付的各項稅費(fèi)

預(yù)提費(fèi)用預(yù)先提取但尚未實際支付的各項費(fèi)用長期負(fù)債長期借款一年期以上銀行貸款或其他金融機(jī)構(gòu)借款房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!“預(yù)收賬款”與資金回籠的關(guān)系該科目累計貸方發(fā)生額等于資金回籠的總額該科目累計借方發(fā)生額等于結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營收入的總額該科目的余額等于已銷售未交房（即：尚未轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入）的房款總額房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要負(fù)債類科目

（二）其他應(yīng)付款該科目一般核算以下款項：1、收到的工程履約保證金、房屋租賃保證金等；2、開盤前認(rèn)籌收到的“誠意訂金”，可以在開盤時選擇轉(zhuǎn)為房款（即“預(yù)收賬款”科目）；若放棄選房，則直接退款。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!第四部分損益類會計科目表1

科目名稱簡要說明經(jīng)營收入房地產(chǎn)開發(fā)收入，待項目交付并辦理完畢交房流轉(zhuǎn)表后結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，根據(jù)交付面積*單位開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅負(fù)，一般等于經(jīng)營收入*5.66%（印花稅直接計入管理費(fèi)用）管理費(fèi)用行政管理部門發(fā)生的各項工資、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、印花稅等營銷費(fèi)用營銷部門發(fā)生的各項工資、折舊費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要損益類科目（一）經(jīng)營收入一般來說分為房地產(chǎn)開發(fā)收入、租賃收入、工程收入等。房屋竣工交付后，業(yè)主前來辦理交房手續(xù)，將收據(jù)換開成發(fā)票，并辦理面積誤差的收、退，最終簽署“交房流轉(zhuǎn)表”，財務(wù)方能據(jù)此將該房屋由“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要損益類科目（三）經(jīng)營稅金及附加按照稅法規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠，即收到房款時必須繳納相應(yīng)營業(yè)稅金和預(yù)征土地增值稅。由于尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，因此該部分房款對應(yīng)的營業(yè)稅金在待攤費(fèi)用核算。待結(jié)轉(zhuǎn)收入時，同時將收入對應(yīng)的營業(yè)稅金結(jié)轉(zhuǎn)至“經(jīng)營稅金及附加”。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!舉例說明某小區(qū)1號樓交付時，土地征用及補(bǔ)償費(fèi)等成本共計1000萬元，可售面積2000㎡。共計銷售1500㎡，并收房款980萬元。1、若已銷售的房屋業(yè)主全部辦理交房手續(xù)，則：借：經(jīng)營收入980萬元貸：預(yù)收賬款980萬元房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!4、結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營稅金及附加

營業(yè)稅金及附加共計7.71%（其中營業(yè)稅金及附加5.71%，土地增值稅預(yù)征2%）經(jīng)營收入980萬元×7.71%=755580元。

借：經(jīng)營稅金及附加、管理費(fèi)用—印花稅755580

貸：待攤費(fèi)用755580房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!預(yù)收賬款的余額有余額代表：已售房屋的房款尚未全部結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營收入，因此一般情況下預(yù)收賬款最終余額應(yīng)該是零。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!三、房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算簡介房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!一般房地產(chǎn)公司的項目流程2房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!一般房地產(chǎn)公司的項目流程4房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!3、項目竣工交付前，所有的房款收入、開發(fā)成本僅在資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)（收入反映在負(fù)債“預(yù)收賬款”，成本反映在資產(chǎn)“在建開發(fā)產(chǎn)品”，營業(yè)稅金計入“待攤費(fèi)用”），并沒有實現(xiàn)利潤。4、項目竣工交付后，將收入、成本、營業(yè)稅金結(jié)轉(zhuǎn)損益。具體為將收入從“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”；成本從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”再轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)成本”；營業(yè)稅金從“待攤費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“營業(yè)稅金及附加”。最終形成利潤。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!思考：房地產(chǎn)開發(fā)貸款支付給銀行的利息應(yīng)該計入哪個科目？房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!房地產(chǎn)公司的會計報表注解資產(chǎn)負(fù)債表反映時點(diǎn)數(shù)，即具體到某個時點(diǎn)的資產(chǎn)金額、負(fù)債金額；而利潤表反映一段期間數(shù)，如某個月的收入金額、成本金額。時點(diǎn)靜態(tài)負(fù)債反映企業(yè)的（資產(chǎn)負(fù)債表）（日期）→要素→所有者權(quán)益→財務(wù)狀況20XX年X月X日收入時期動態(tài)費(fèi)用反映企業(yè)的（損益表）（期間）→要素→利潤→經(jīng)營成果20XX年X月

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!上述三類會計報表只是大的框架，若要更深層次分析企業(yè)的實際經(jīng)營業(yè)績，需要更多細(xì)致的表格分析，例如資金收支明細(xì)表、存量房價值表、項目投資及回籠一覽表等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!如何分析利潤表項目

本年累計數(shù)一、經(jīng)營收入

減：經(jīng)營成本

銷售費(fèi)用

經(jīng)營稅金及附加

二、主營業(yè)務(wù)利潤

加：其他業(yè)務(wù)利潤

減：管理費(fèi)用

財務(wù)費(fèi)用

三、營業(yè)利潤

加：投資收益

營業(yè)外收入

減：營業(yè)外支出

四、利潤總額

減：所得稅

五、凈利潤

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的關(guān)聯(lián)在一個科目關(guān)聯(lián)——“未分配利潤”資產(chǎn)負(fù)債表“未分配利潤”期初金額+利潤表“凈利潤”當(dāng)前金額-特殊情況（分紅或者轉(zhuǎn)增資本）=資產(chǎn)負(fù)債表“未分配利潤”期末金額房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

收回投資所收到的現(xiàn)金

取得投資收益所收到的現(xiàn)金

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額

收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計

購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金

投資所支付的現(xiàn)金

支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!如何分析現(xiàn)金流量表1、將銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與購進(jìn)商品、接受勞務(wù)付出的現(xiàn)金進(jìn)行比較。在企業(yè)經(jīng)營正常、購銷平衡的情況下，二者比較是有意義的。比率大，說明企業(yè)的銷售利潤大，銷售回款良好，創(chuàng)現(xiàn)能力強(qiáng)。2、將本期經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與上期比較，增長率越高，說明企業(yè)成長性越好。3、投資活動和籌資活動一般發(fā)生筆數(shù)較少，最好能逐項索要明細(xì)，分析具體情況。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!現(xiàn)金流量表的附表與凈利潤的關(guān)系附表就是由利潤表的“凈利潤”進(jìn)行調(diào)整，最終得出經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額凈利潤加：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷、預(yù)提費(fèi)用增加、待攤費(fèi)用減少…減：未確認(rèn)投資損失等于：經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!非常感謝安徽省地方稅務(wù)局長期以來對安徽置地的支持！房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!（二）房地產(chǎn)公司如何選取項目—一般四個關(guān)鍵點(diǎn)一、項目利潤二、項目現(xiàn)金流三、公司長線發(fā)展（如長期持有）四、公司多元化發(fā)展（如城市綜合體、文旅產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)）房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!項目的利潤和現(xiàn)金流如何平衡項目的利潤和現(xiàn)金流有時不能兼得，如果希望回籠快，例如提高小戶型比例、適當(dāng)降低銷售價格、增加一次性付款方式優(yōu)惠等。這些措施可能會降低項目利潤。但同時，貨幣是有時間價值的，盡早回款對房地產(chǎn)公司來說可以提高周轉(zhuǎn)率、降低財務(wù)風(fēng)險，同時資金回籠后可以去拿新項目。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!（三）房地產(chǎn)主要開發(fā)類型

項目容積率、項目商住比、是否要求建酒店、項目綠化率、建筑密度等

，可以銷售精裝房。業(yè)態(tài)明細(xì)分類說明財務(wù)狀況對公司的影響住宅為主）剛需樓盤主力戶型90㎡以下去化速度快、周轉(zhuǎn)快迅速提高規(guī)模，擴(kuò)大影響力改善型樓盤主力戶型120㎡-150㎡去化速度中等、周轉(zhuǎn)率中等提升品質(zhì)，豐富品牌內(nèi)涵高端樓盤大平層、花園洋房、別墅等去化速度慢，回籠慢獲得優(yōu)質(zhì)客戶資源，長期提升品牌知名度辦公商業(yè)銷售以銷售為目的資金盡快回籠常態(tài)化運(yùn)營自持商業(yè)商業(yè)大部分自持長期獲得租金獲得資產(chǎn)保值增值的長期效益自持酒店開發(fā)酒店自持長期獲得租金多元化發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!四、房地產(chǎn)具體項目的運(yùn)作取得一個項目后，可能自行開發(fā)，或者與戰(zhàn)略伙伴合作開發(fā)等。新成立一個項目公司，有利于理順股東關(guān)系，以及未來的利潤和開發(fā)產(chǎn)品分配，一般采取此方式。一般成立子公司獨(dú)立核算。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!二、會計科目簡介房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要資產(chǎn)類科目

（一）存貨存貨1、庫存材料購入的甲供材未領(lǐng)用完畢；或者其他材料2、開發(fā)產(chǎn)品已竣工，未售或著已售未交付給業(yè)主的物業(yè)3、在建開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工交付的工程房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!使用“甲供材”模式的優(yōu)勢1、杜絕劣質(zhì)材料，保證工程品質(zhì)。除了傳統(tǒng)的三大主材（鋼材、商品砼、水泥）外，開發(fā)商可以選擇對燈具、瓷磚、管材、開關(guān)面板、井蓋等各類工程材料進(jìn)行甲供。2、杜絕工程決算漏洞。若采取包工包料的形式，增加了材料采管費(fèi)，同時建筑工程隊可能以次充好，相應(yīng)增加工程成本。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!“在建開發(fā)產(chǎn)品”包括以下會計科目：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5、公共配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!5、分期付款利息：若土地出讓合同約定分期支付土地出讓金，則需要按照基準(zhǔn)貸款利率支付利息；6、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動遷支出，分為貨幣補(bǔ)償和非貨幣補(bǔ)償；7、市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)（住宅住宅基礎(chǔ)配套費(fèi)105元、白蟻防治費(fèi)2元、墻改基金10元；非住宅165+2+10元/㎡）；8、其他：如辦證費(fèi)用、土地面積測量費(fèi)用等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!三、建安工程費(fèi)

1、報建和竣工規(guī)費(fèi)：散裝水泥基金、公示公告費(fèi)等；2、樁基工程、土方工程；3、土建安裝工程；4、內(nèi)、外裝工程：包括玻璃幕墻、外保溫等；房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1、道路及管網(wǎng)工程；2、供水、供電、有線電視、燃?xì)夤こ蹋òㄒ粦粢槐碣M(fèi)用）；3、環(huán)境綠化工程；4、排污、環(huán)衛(wèi)工程等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!六、開發(fā)間接費(fèi)用企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的成本費(fèi)用性支出，如工程、設(shè)計部的人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)等。備注：“開發(fā)間接費(fèi)用”是“成本”而不是“費(fèi)用”，在計算土地增值稅時可以加計扣除。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!區(qū)別1、計入費(fèi)用——可以直接進(jìn)入損益表，抵減當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，少交企業(yè)所得稅；2、計入成本——進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表，隨著物業(yè)銷售、竣工、交付給業(yè)主，逐漸由開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營成本，逐年抵減應(yīng)納稅所得額。如果最終物業(yè)全部銷售并交付業(yè)主，則成本分年度全部進(jìn)入損益表。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!可以用“成本歸集”科目對項目成本進(jìn)行歸集一級科目二級科目三級科目四級科目成本歸集***小區(qū)1-3#土地征用及補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi)

建安工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)

4-8#同上房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!開發(fā)產(chǎn)品待項目達(dá)到竣工交付條件的當(dāng)月，財務(wù)應(yīng)將在建開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。（在產(chǎn)品——產(chǎn)成品）房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!開發(fā)商自留物業(yè)很多房地產(chǎn)開發(fā)商會將自身開發(fā)的部分物業(yè)自持，分為兩種情況：1、僅暫時自持不銷售，并不辦理房產(chǎn)證，該物業(yè)還在“存貨”中的“開發(fā)產(chǎn)品”中核算；2、經(jīng)公司董事會或股東會決議，同意列為自持物業(yè)，并交納維修基金后辦理房產(chǎn)證，根據(jù)成本價將該物業(yè)從“存貨”中轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目核算。開發(fā)商可將該物業(yè)用于抵押。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!對繳稅的影響：1、辦理房產(chǎn)證并計入固定資產(chǎn)可以按照會計制度規(guī)定按照不低于20年計提折舊，抵減企業(yè)所得稅。2、但同時需要繳納房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要負(fù)債類科目

（一）預(yù)收賬款概念：未發(fā)出商品或提供勞務(wù)時預(yù)收的款項。針對房地產(chǎn)行業(yè)：“預(yù)收賬款”核算的是已銷售的物業(yè)未交付業(yè)主前收到的房款。舉例：***小區(qū)3#101住宅房款共計80萬元，業(yè)主已交款80萬元，在該房屋未交付給業(yè)主前80萬元全部計入“預(yù)收賬款”的貸方。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!預(yù)收賬款的科目設(shè)置一級科目二級科目三級科目預(yù)收賬款***小區(qū)可以設(shè)1-3#等、可以不設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!第三部分權(quán)益類會計科目科目名稱簡要說明實收資本投資者按照約定投入企業(yè)的資本，足額繳納后等于企業(yè)的注冊資本資本公積由于股本溢價、財產(chǎn)重估增值等原因形成的資本公積法定盈余公積按照凈利潤提取10%，可以彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本任意盈余公積經(jīng)股東大會或類似機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)按照規(guī)定的比例從凈利潤中提取的未分配利潤年末數(shù)等于年初未分配利潤+當(dāng)年凈利潤-提取盈余公積-分配紅利房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!損益類會計科目表2科目名稱簡要說明財務(wù)費(fèi)用支付的短期貸款利息、收到的利息收入等投資收益對外投資取得的回報，等于投資單位凈利潤*投資比例營業(yè)外收支

與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的收入、支出，如盤盈、捐贈、罰款等所得稅費(fèi)用一般為利潤總額*25%，不一定等于應(yīng)交所得稅房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要損益類科目

（二）經(jīng)營成本房屋竣工前，所有的成本歸集在“土地征用及補(bǔ)償費(fèi)”等科目，即屬于在產(chǎn)品，反映在資產(chǎn)科目“存貨”中。房屋竣工后，將“土地征用及補(bǔ)償費(fèi)”等科目結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”，即屬于產(chǎn)成品，依然反映在資產(chǎn)科目“存貨”中。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!開發(fā)產(chǎn)品如何結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營成本1、根據(jù)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)

、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”計算出總成本，除以可售面積，得出單位成本。2、根據(jù)交房面積（即開具發(fā)票業(yè)主的購房總面積）乘以單位成本，得出應(yīng)該轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本的金額。將“開發(fā)成品”轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!2、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品1000萬元貸：土地征用及補(bǔ)償費(fèi)等1000萬元計算單位成本：1000萬元÷可售面積2000㎡=5000元/㎡3、應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：交房面積1500㎡×5000元/㎡

借：經(jīng)營成本7500萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品7500萬元房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!思考1、預(yù)收賬款最終余額是零嗎？2、開發(fā)產(chǎn)品最終余額是零嗎？房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!開發(fā)產(chǎn)品的余額開發(fā)產(chǎn)品核算的是已竣工交付物業(yè)的成本，余額包括以下兩部分：1、未銷售的物業(yè)的成本；2、已售但未交付給業(yè)主的物業(yè)的成本。因此除非項目全部售罄并全部交付給業(yè)主，開發(fā)產(chǎn)品會一直留有余額。例如小區(qū)剩余未銷售的地下車位等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!一般房地產(chǎn)公司的項目流程1房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁!一般房地產(chǎn)公司的項目流程3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!分階段財務(wù)核算總結(jié)1、項目開發(fā)階段：公司支付土地款并獲得相關(guān)票據(jù)后，計入土地征用及補(bǔ)償費(fèi)；隨后發(fā)生設(shè)計費(fèi)及三通一平費(fèi)用，計入前期工程費(fèi)；接著發(fā)生報建費(fèi)及工程成本，計入建安工程費(fèi)。上述科目均是開發(fā)成本的子目，也就是在建開發(fā)產(chǎn)品。2、項目預(yù)售階段：收到定金或房款，計入“預(yù)收賬款”，并開始繳稅。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!其他日常賬務(wù)處理事項

1、日常發(fā)生的工資、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、利息收入等直接計入“管理費(fèi)用”、“營銷費(fèi)用”、“財務(wù)費(fèi)用”，進(jìn)入當(dāng)期損益。2、付工程、材料、設(shè)備款若當(dāng)時沒有發(fā)票，則“預(yù)付賬款”、“應(yīng)付賬款”掛賬，待發(fā)票開具后轉(zhuǎn)入建安工程費(fèi)等相關(guān)成本。各施工單位、供貨單位的往來賬是財務(wù)重點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁!利息資本化利息資本化將借款利息支出確認(rèn)為一項資產(chǎn)。會計準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用應(yīng)予資本化的資產(chǎn)范圍是固定資產(chǎn)，只有生在固定資產(chǎn)購置或建造過程中的借款費(fèi)用，才能在符合條件的情況下予以資本化。因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利息應(yīng)該計入成本，而不是費(fèi)用。但是在土地增值稅清算時需要將利息成本剔除。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁!一般來說，房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款需要經(jīng)過兩年以上方能轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入，造成資產(chǎn)負(fù)債率偏高。而現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)經(jīng)營全貌、揭示企業(yè)現(xiàn)金來源和運(yùn)用的報表，是連接資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的橋梁?，F(xiàn)金流量=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量+籌資活動現(xiàn)金凈流量+投資活動現(xiàn)金凈流量。經(jīng)營活動包括銷售商品、支付成本及費(fèi)用、繳納稅款等；籌資活動包括吸收投資、銀行貸款、支付利息、分配紅利等；投資活動包括購買固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、對外進(jìn)行其他長期股權(quán)投資、收回投資收益等。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識共81頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁!資產(chǎn)負(fù)債表勾稽關(guān)系以及重點(diǎn)關(guān)注1、待攤費(fèi)用和預(yù)收賬款：一般預(yù)收賬款余額*7%左右（含土地增值稅預(yù)