東方潤園全程推廣策略提案課件

Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup華坤道威整合營銷機構一樣的全程不一樣的整合1Worken&D-WellIntegratedMar東方潤園全程推廣策略提案華坤道威2006年5月2東方潤園全程推廣策略提案華坤道威2思考的路徑華坤道威Worken&D-Well3思考的路徑華坤道威Worken&D-Well3深度剖析項目策略實施達成目標找到項目策略突破口4深度剖析項目策略實施達成目標找到項目策略突破口4第一章

杭州高端公寓淺析5第一章

杭州高端公寓淺析5高檔物業(yè)的市場前景別墅物業(yè)類型的持續(xù)減少，意味著高檔物業(yè)類型的選擇面越來越狹窄，同時物業(yè)類型會由別墅類向公寓類轉變，在國內外均有大量成功案例。高級公寓的價格會持續(xù)走高，同時物業(yè)品質要求也將隨著越來越嚴格和細化，即高品質高價格。國家宏觀調控以來，投資性消費者由短線向長線過渡，對于物業(yè)的稀缺價值和保值能力更加關注。浙江及杭州輻射的是一片富饒的土地，是中國很典型“藏富于民”的地方。6高檔物業(yè)的市場前景別墅物業(yè)類型的持續(xù)減少，意味著高檔物業(yè)類型杭州高級公寓Google7杭州高級公寓Google7杭州高級公寓搜索深藍廣場九樹公寓銀馬公寓金色海岸陽光海岸盛世錢塘金基曉廬東方潤園8號公館8杭州高級公寓搜索深藍廣場九樹公寓銀馬公寓金色海岸陽光海岸盛世金色海岸項目區(qū)位：錢江三橋與四橋之間交房標準：精裝修樣板房：古典、現(xiàn)代兩種風格銷售價格：24000元/平方米核心主題：至尊非凡，只有你才可以銷售狀況：一期、二期基本售完，三期預約中客群特征：年齡30－40歲之間，有很高的物業(yè)支付能力，金字塔頂尖人群。產品賣點：錢江新城規(guī)劃范圍內一線江景豪宅澳大利亞柏濤、貝爾高林、戴德梁行等一流團隊點、板分布的建筑空間布局，景觀觀賞面大超大中央景觀區(qū)結合酒店式大堂設計外強鋁扣板，提升外墻品質，不易退色和老化戶式中央空調、熱水器五星級會所，恒溫泳池，只對業(yè)主開放9金色海岸項目區(qū)位：錢江三橋與四橋之間產品賣點：9入戶花園全吊頂設計大理石地面270度景觀窗雙主臥設計獨立工人房純凈水系統(tǒng)垃圾處理機防霧浴室鏡門窗防塵條雙人按摩浴缸智能化熱水系統(tǒng)金色海岸有產階級享受生活的江景居住區(qū)但是由價格和名牌產品堆砌出來的浮華10入戶花園全吊頂設計大理石地面270度景觀窗雙主臥設計獨立工人深藍廣場項目區(qū)位：武林商圈西湖文化廣場旁交房標準：精裝修銷售價格：24000元/平方米主力面積：140-150平方米核心主題：品味典雅的精致銷售狀況：基本售完客群特征：外地客戶，回歸城市的別墅業(yè)主產品賣點：市中心地段優(yōu)勢與高檔物業(yè)的結合動靜結合，層次分明的景觀設計較高樓層可直接眺望西湖風景“玻璃與鋼”的現(xiàn)代風格建筑科技聘請世界著名酒店管理公司提供一流酒店式服務新風系統(tǒng)、中央空調綠城企業(yè)品牌的強力嫁接產品設計未達豪宅標準絕版市中心高檔居住區(qū)11深藍廣場項目區(qū)位：武林商圈西湖文化廣場旁產品設計未達豪宅標準九樹公寓項目區(qū)位：西湖景區(qū)九溪路旁交房標準：精裝修銷售價格：30000元/平方米核心主題：非經驗住宅客群特征：產品賣點：優(yōu)越的自然景觀和高品質的空氣質量著名建筑大師鼎力之作電梯景觀公寓，車位配比1：2每層一戶，360度景觀陽臺套房設計，每個房間均有獨立衛(wèi)生間世界一流廚衛(wèi)品牌制定地熱系統(tǒng)、中央空調、中央熱水器、新風系統(tǒng)西湖景區(qū)最后的物業(yè)體量較小，配套較差12九樹公寓項目區(qū)位：西湖景區(qū)九溪路旁西湖景區(qū)最后的物業(yè)12金基曉廬項目區(qū)位：錢江新城交房標準：毛坯銷售價格：未定主力面積：130－140平方米核心主題：國際人文精舍客群特征：產品賣點：錢江新城未來規(guī)劃配套優(yōu)勢蓮花形圍合式規(guī)劃營造中心景觀優(yōu)雅浪漫的建筑立面CBD國際建筑風貌與東方文化的結合舒適型三房主流設計，符合現(xiàn)代主流生活方式一流物業(yè)管理公司仲量行有品味的中產物業(yè)缺乏檔次感13金基曉廬項目區(qū)位：錢江新城有品味的中產物業(yè)13銀馬公寓項目區(qū)位：文教區(qū)交房標準：毛坯銷售價格：預計15000元/平方米核心主題：少數(shù)派潮流客群特征：產品賣點：高端住宅首個建筑景觀一體化設計15000余平方米的中央庭院

立面效果簡潔大氣，可識別性強大開間剪力墻厚板結構戶式房屋呼吸系統(tǒng)屋頂綠化、屋頂隔熱、屋頂防水三位一體現(xiàn)代氣息的金領社區(qū)14銀馬公寓項目區(qū)位：文教區(qū)現(xiàn)代氣息的金領社區(qū)14盛世錢塘項目區(qū)位：錢江新城交房標準：毛坯銷售價格：14500元/平方米主力戶型：140－150，180－190核心主題：三景融合，獻給影響時代的人客群特征：本地人為主，年齡在30-50歲產品賣點：江景資源與運河資源的融合外墻外保溫系統(tǒng)配合同質高檔瓷磚中空Low-E玻璃大型中央景觀花園每個戶型均能欣賞景觀，全明戶型短進深，大面寬，增大屋內受光面積超過80％得房率，戶型經濟實用。高級中產的沿江社區(qū)無法擺脫二線產品形象15盛世錢塘項目區(qū)位：錢江新城高級中產的沿江社區(qū)15各項目指標比較示意項目指標比較示意圖項目類別金色海岸九樹公寓金基曉廬深藍廣場盛世錢塘地理位置★★☆★★★★★★★☆★★☆樓盤規(guī)?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩镏苓叚h(huán)境、景觀★★☆★★★★★☆★★★★☆周邊市政配套★★★★★★☆★★★★★☆周邊小區(qū)整體素質★★☆★★★★★★★☆★★★建筑布局和空間規(guī)劃★★☆★★☆★★★★☆★★☆小區(qū)內環(huán)藝規(guī)劃★★☆★★☆★★★★☆★★☆戶型設計★★☆★★☆★★★★★★☆小區(qū)內配套★★☆★★★★☆★★☆★★☆車流組織★★☆★★★★★★★★物業(yè)管理★★☆★★★★★★☆★★物業(yè)形象★★★★★☆★★★★★★★發(fā)展商品牌★★☆★★★★★★★★★項目包裝及營銷手法★★☆★★☆★★★★☆★★☆綜合評判★★☆★★☆★★★★☆★★16各項目指標比較示意項目指標比較示意圖項目類別金色海岸九樹公寓各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍廣場金色海岸中產階層物業(yè)資產階層物業(yè)……17各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍第二章

東方潤園項目剖析18第二章

東方潤園項目剖析18地處錢江新城核心CBD地段——唯一的純住宅項目本項目19地處錢江新城核心CBD地段——唯一的純住宅項目本項目19盡享完善的周邊配套城市陽臺國際會議中心波浪文化城

20盡享完善的周邊配套城市陽臺國際會議中心波浪文化城20市民中心華潤萬象城（暫名）九年制學校文化中心示意圖示意圖21市民中心華潤萬象城（暫名）九年制學校文化中心示意圖示意圖21無法復制的江景資源22無法復制的江景資源22卓越的建筑設計23卓越的建筑設計23天生尊貴的東方潤園華坤道威Worken&D-Well地處錢江新城核心CBD地段盡享完善的周邊配套無法復制的江景資源卓越的建筑設計精雕細琢的產品細節(jié)24天生尊貴的東方潤園華坤道威Worken&D-Well地處東方潤園的細節(jié)優(yōu)勢新風、中央吸塵、戶式中央空調、熱水四大系統(tǒng)360度景觀主人衛(wèi)生間所有房間均設為套房，擁有獨立衛(wèi)生間獨特的讀卡入戶功能，電梯直接入戶，每個業(yè)主對應個人卡只能進入個人住房老人、婦女和兒童在一定時間后進入電梯其他樓層呼叫不予應答獨特的家庭廳設計英式管家服務，區(qū)別與一般的物業(yè)管理體系業(yè)主進入小區(qū)后直接入戶，由保安負責停車……25東方潤園的細節(jié)優(yōu)勢新風、中央吸塵、戶式中央空調、熱水四大系統(tǒng)似乎我們只比別人好了一點點？26似乎我們只比別人好了一點點？26富人的故事在一個高檔俱樂部里，有三個富人在聊天，其中甲一年賺5000萬，乙一年賺一億，丙一年賺5億甲：我的勞斯萊斯壞了，要去廠家再拿兩輛備著乙：我的瑞士名表最近走的不太準，要去瑞士專門定做一個丙：二位先聊著，我的雪茄保鮮時間快要到了，我要去看看甲、乙：……！27富人的故事在一個高檔俱樂部里，有三個富人在聊天，其中甲一年賺恰恰是產品、配套、細節(jié)這表面看上去只是一點點，造就了項目實質性的尊貴氣質絕不是一點點！28恰恰是產品、配套、細節(jié)這表面看上去只是一點點，28重新定義各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍廣場金色海岸中產階層物業(yè)資產階層物業(yè)東方潤園資產階層的貴族物業(yè)29重新定義各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基第三章

東方潤園產品建議30第三章

東方潤園產品建議30天生尊貴的東方潤園是豪宅嗎？31天生尊貴的東方潤園是豪宅嗎？31什么是豪宅地段/環(huán)境的稀缺性風景秀麗的自然環(huán)境：江景、海景、湖景、山景、公園景等景觀區(qū)域成熟、高尚的都市核心地段：商務中心區(qū)設計的時尚性建筑設計風格、園林設計風格等必須引領時代潮流，成為經典并且作為豪宅，設計還必須能夠彰顯居者的品位和地位配套的完善性豪宅的最終功能還是居住，因此在相關配套（會所）的功能設置上必須能夠滿足到居者的各種生活需求服務的尊貴性作為豪宅，更重要的一點在服務上（售前、售中、售后）都必須體現(xiàn)其尊貴、體貼、殷勤四者缺一不可32什么是豪宅地段/環(huán)境的稀缺性四者缺一不可32東方潤園成為豪宅的兩大重點會所設置和物業(yè)管理33東方潤園成為豪宅的兩大重點會所設置和物業(yè)管理33會所設置建議建議引入國內一流會所每個人都有自己的圈子，圈子里是與自己志趣、背景、經歷相仿的人。富人也不例外。從某種意義上說，出于身份的需要，富人們更愿意結納與自己同一階層的人。34會所設置建議建議引入國內一流會所每個人都有自己的圈子，圈子里因此，我們建議引進中國著名的富人俱樂部——長安俱樂部，作為社區(qū)配套會所，并且僅對潤園的業(yè)主限量開放。35因此，我們建議引進中國著名的富人俱樂部——長安俱樂部，作為長安俱樂部

成立時間：1993年創(chuàng)辦人：陳麗華香港富華國際集團董事長主要會員：政府官員傳統(tǒng)產業(yè)人士代表會員：李嘉誠霍英東楊元慶入會費：個人會籍16000美元公司會籍18000美元36長安俱樂部36長安俱樂部簡介：長安俱樂部位于北京東長安街，毗鄰天安門廣場和王府井商業(yè)區(qū)，自創(chuàng)辦起一直服務于政府高級官員和重要國際友人，1996年正式對外吸納第一批創(chuàng)始會員。同時俱樂部也是世界聯(lián)網俱樂部的成員，會員有權使用在全世界超過200多家的都市、鄉(xiāng)村和高爾夫俱樂部。長安俱樂部的創(chuàng)立者，福布斯富豪榜上名人陳麗華女士，被稱作是“敢與故宮比紫檀”的惟一一人。目前，它是京城的首要會議場所、商務運作和建立長期持久合作關系的一座重要橋梁。37長安俱樂部簡介：37會所其他功能建議：1、增設雪茄房：（提升身份與財富象征，迎合業(yè)主的高端品味需求。）2、增設寵物俱樂部和寵物醫(yī)院：（富人的朋友通常不是人，而是寵物。）3、增設游艇俱樂部：（有效貼合一線江景特質。）38會所其他功能建議：38產品建議之物管服務“一定得選最好的黃金地段，建就建最高檔次的公寓，樓子里站一英式管家，戴假發(fā)，特紳士那種，業(yè)主一進門兒，甭管有事兒沒事兒都得跟人家說：MayIhelpyou,sir？一口地道的英國倫敦腔兒，倍兒有面子……”

——電影《大腕》電影《大腕》這段調侃的話，其實很直白、貼切的描述了英國貴族的管家服務——英式管家，我們物管服務所要達到的也正是這種貴族生活標準。39產品建議之物管服務“一定得選最好的黃金地段，建就建最高檔次的物業(yè)管理建議建議引入英式管家服務一個項目只有硬件的堆砌是無法成為真正的豪宅的，真正的豪宅是一種精神，是一種生活方式，它需要更多的軟性服務和精神內涵。40物業(yè)管理建議建議引入英式管家服務一個項目只有硬件的堆砌是無法英式管家什么樣？深色的燕尾管家服，雪白的襯衫和手套，舉止優(yōu)雅，嚴謹干練……為主人開門的時候要一手前一手后，微微躬腰；擺餐臺時要用尺子去量座椅、盤子、酒杯之間的距離；主人早餐時要把熨過的報紙折成方塊放在盛有餐點的盤下……英式管家服務是西方貴族高貴奢華生活的標志，在歐洲大約有六、七百年的悠久歷史，幾乎成為家政服務領域的經典名詞。最初只有英國和法國的王室家庭或世襲的貴族和有爵位的名門才有資格正式雇傭，隨著時間的推移，英式管家服務不再是王親貴族的專利，有錢人被允許聘任英式管家。到了如今，英式管家服務已經成為西方富豪日常生活不可或缺的一部分。41英式管家什么樣？41現(xiàn)代英式管家培訓基地——國際管家學院國際管家學院，在國際管家界算得上如雷貫耳。它的校址設在荷蘭HuisDeVoorst的古堡里，這座古堡建于1695年，曾是荷蘭皇室出獵暫住的行宮，也是當今荷蘭女皇的祖母去世之前一直居住的地方。學校的創(chuàng)辦人Wennekes先生是國際管家協(xié)會的主席。作為杭州的頂級公寓豪宅，潤園的物管服務應當區(qū)別現(xiàn)有的物管服務。因此，我們建議：引入英式管家服務，面向社會公開招聘服務人員送往國際管家學院接受正規(guī)、完整的管家訓練。42現(xiàn)代英式管家培訓基地——國際管家學院作為杭州的頂我們的物管服務要求：衣、食、住、行衣，接受過正規(guī)的制衣訓練、制帽訓練和制鞋訓練。在衣服保養(yǎng)和皮鞋保養(yǎng)方面有獨到的方法。在主人外出或參加宴會，需要進行衣著搭配時，能夠給出中肯實用的建議。食，接受過正規(guī)的餐飲培訓、酒類培訓，對雪茄煙的鑒賞和保養(yǎng)很有經驗。為主人籌備餐會。在主人用餐時，英式管家對餐具的擺放、上菜的順序和禮儀等都有一套詳細而完善的做法。

43我們的物管服務要求：衣、食、住、行43住，除了叫早、送餐等常規(guī)性酒店服務外，負責家居的各個方面，從裝修房間、整理公文到灑掃廳堂、整理臥具無一不精。接受過收藏品、古董鑒賞與收藏的培訓課程和花卉培訓課程，此外，還有一項必不可少的培訓項目——求生，一旦發(fā)生危險，管家可以在第一時間保護主人安全。行，打點主人出游的一切細節(jié)：包括機票的預定、酒店床位預定以及行程安排得。學習過兒童心理學課程，具備照顧孩子的經驗。4444此外還要精裝修！45此外還要精裝修！45產品建議之精裝修超級豪宅是富人最炫目的財富象征，是地產企業(yè)最有力的品牌展示。無論在美國、歐洲，還是亞洲，那些超級富豪們在追求豪華、舒適、私密性強的住所方面都有共同的愛好。世界級的地產企業(yè)總是將能建設最好的房子作為自己的實力體現(xiàn)。

中國豪宅經過近十年的發(fā)展，已逐步培養(yǎng)起特有的消費群體，北京、深圳、上海、廣州、南京、杭州等發(fā)達城市有足夠的消費能力消化這一物業(yè)類型，因此豪宅在開發(fā)過程中越來越多的重視其高檔品質。46產品建議之精裝修超級豪宅是富人最炫目的財富物業(yè)名稱:上海檀宮物業(yè)類型：別墅簡介：檀宮位于上海市虹橋路西郊賓館的西側，東臨青溪路，南靠可樂路；西臨林泉路，北靠淮陰路。小區(qū)離虹橋路交通主干道僅800米。沿虹橋向西車行5分鐘可達虹橋國際機場；向東車行10分鐘左右可達徐家匯、淮海路商圈；20分鐘可達人民廣場、南京路、外灘等市中心區(qū)域。

豪宅案例：豪宅排行榜：第一位交付類型：精裝修產品建議之精裝修47豪宅案例：豪宅排行榜：第一位產品建議之精裝修47物業(yè)名稱：匯景新城物業(yè)類型：別墅簡介：位處廣園東路高校區(qū)的匯景新城，是占地80多萬平方米國際豪宅社區(qū)。以“人．自然．都市”的現(xiàn)代國際生活理念，塑造都市中心別墅，既有都市的繁華快捷，又兼享青山綠水的宜人景色，集生態(tài)化、智能化、國際化的社區(qū)。并首創(chuàng)“以2公里長中央步行景觀風情長廊作為規(guī)劃軸線”的國際規(guī)劃思路。

豪宅排行榜：第二位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：48豪宅排行榜：第二位產品建議之精裝修豪宅案例：48物業(yè)名稱：廣東金海灣花園物業(yè)類型：高層公寓簡介：一座建筑就是一段歷史，使城市風景增色，把最有優(yōu)勢的資源營造成最有價值的產品，以最有效的方式賣給最需要的客戶金海灣花園以其創(chuàng)新的產品、最美的江景、扎實的品質、深厚的文化底蘊，贏得了市場的追捧，成為廣州房地產市場上豪宅成功營銷的典范。。

豪宅排行榜：第三位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：49豪宅排行榜：第三位產品建議之精裝修豪宅案例：49物業(yè)名稱：北京東山墅物業(yè)類型：別墅簡介：東山墅占地100公頃，整體規(guī)劃為11大半島組團，155席獨棟別墅點綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，以80萬平米的綠化面積、4.5萬平米水面、0.32低容積率，創(chuàng)造出都市中的自然奇跡。東山墅從設計到施工會集眾多世界頂級專業(yè)公司，其中美國著名建筑師道格拉斯·道林先生親自主持設計6款經典戶型，面積從400平方米至1150平方米，運用國際前瞻的建筑設計理念，使東山墅成為真正的世界級建筑。

豪宅排行榜：第四位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：50豪宅排行榜：第四位產品建議之精裝修豪宅案例：50物業(yè)名稱：上海紫園物業(yè)類型：別墅簡介：上海紫園位于西佘山南側，沈磚公路北側，辰山塘東側，佘天昆公路西側，總占地面積1,380畝，其中水面積達300畝。上海紫園由13個島和1個半島組成，島與島之間由歐式彩色鋼橋相連，規(guī)劃建造別墅150余棟，每戶平均占地8畝以上。豪宅排行榜：第五位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：51豪宅排行榜：第五位產品建議之精裝修豪宅案例：51物業(yè)名稱：香蜜湖1號物業(yè)類型：高層公寓+別墅簡介：讓建筑聳立于大地的，不是磚瓦與鋼林而是人類的自豪與驕傲天賦大地，不為造就平庸．香蜜湖1號展開一個命題的思考——建筑與大地相親，方為相輔相成.香蜜湖1號位于中國深圳城市中心區(qū)香蜜湖畔緊鄰CBD，具有極為純粹的城市湖景，香蜜湖1號就是要在這樣的土地上為深圳的國際CEO打造第一居所重新定義城市的頂極物業(yè)。豪宅排行榜：第六位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：52物業(yè)名稱：香蜜湖1號豪宅排行榜：第六位產品建議之精裝修豪宅案產品建議之精裝修

以上為2005年中國十大豪宅排名前六位的樓盤，全部為精裝修樓盤。另外，根據(jù)我們對上海、深圳以及杭州本地的市場調研得出，大部分的高檔樓盤均為精裝修物業(yè)。調查案例表53產品建議之精裝修以上為2005年中國十大豪宅排名產品建議之精裝修區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型裝修情況上海檀宮別墅精裝修廣東匯景新城別墅精裝修廣東金海灣花園高層公寓精裝修北京東山墅別墅精裝修上海紫園別墅精裝修廣東香蜜湖1號高層公寓+別墅精裝修北京玫瑰園別墅精裝修廣東珠海高爾夫山莊別墅精裝修北京紫玉山莊別墅精裝修上海綠寶園別墅精裝修調查案例表（中國十大豪宅）54產品建議之精裝修區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型裝修情況上海檀宮別墅精裝產品建議之精裝修區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型裝修情況均價銷售情況上海財富海景花園高層精裝修4萬良好翠湖天地·御苑高層精裝修4—8萬良好湯臣一品高層毛坯11萬差，未售出一套杭州金色海岸高層精裝修2.4萬好深藍廣場高層精裝修2.4萬良好九樹公寓高層精裝修3.2萬良好金基·曉廬高層毛坯未定未定倚天·盛世錢塘高層毛坯1.4萬良好調查案例表（抽樣）55產品建議之精裝修區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型裝修情況均價銷售情況上財

從上海等發(fā)達城市看，精裝修已經成為高端樓盤大趨勢，逐漸形成衡量樓盤品質的又一大指標，相對毛坯房來看，精裝修房更容易表現(xiàn)樓盤的檔次和風格。從杭州市場看，2005年，樓市疲軟，但是“精裝修豪宅”卻在灰色的市場中顯現(xiàn)了不俗的光彩，銷售熱度只高不低，開創(chuàng)杭州精裝修豪宅的“元年”。調查結論產品建議之精裝修56從上海等發(fā)達城市看，精裝修已經成為高端樓盤大1、高端樓盤精裝修得到市場普遍認同，逐漸成為衡量樓盤品質的新指標；2、統(tǒng)一裝修有效保障業(yè)主生活品質，節(jié)約人力；3、留有足夠的軟裝修空間，可保障裝修的個性化；4、有效彰顯豪宅氣質，引導消費市場。571、高端樓盤精裝修得到市場普遍認同，逐漸成為衡量樓盤品質的新產品建議之精裝修我們如何做精裝修？

精裝修采用菜單式“廣義精裝修”，即提供2至3套裝修方案供業(yè)主選擇，針對外立面、公共部分、室內廚衛(wèi)、地板、門窗等完全精裝修，留出家具、燈飾及各類軟裝供業(yè)主自由發(fā)揮。58產品建議之精裝修我們如何做精裝修？精裝修采用菜單式產品建議之精裝修精裝修材料選擇為有效區(qū)別市場現(xiàn)有的裝修風格，我們建議避開金色海岸名牌堆砌的裝修方式，在裝修細節(jié)用材中盡量選用針對富人特制、非主流的用料，國內較少銷售。例如：整體石材切割的洗浴面板；特殊工藝的開關；特殊建材、紫檀木入戶門等等，注：紫檀木為上等木材，為故宮雕梁畫棟的主要建材。

裝修借鑒樓盤：翠湖天地·御苑59產品建議之精裝修精裝修材料選擇為有效區(qū)別市場現(xiàn)有的精裝修材料展示——開關60精裝修材料展示——開關60產品建議之精裝修精裝修材料展示——紫檀木61產品建議之精裝修精裝修材料展示——紫檀木61產品建議之精裝修

翠湖天地·御苑精裝修所用品牌均為國外富人專署品牌，由開發(fā)公司統(tǒng)一定做，國內目前尚未有售。整體感覺簡潔、大氣，渾然一體浴缸開關整體廚房62產品建議之精裝修翠湖天地·御苑精裝修浴缸開關整體廚房62產品建議之精裝修湯臣一品建筑細節(jié)陽臺留有自動下水漕空調及鍋爐位外置彩鋁柱陽臺護欄及窗框彩鋁63產品建議之精裝修湯臣一品建筑細節(jié)陽臺留有自動下水漕空調及鍋我們如何做精裝修針對不同客戶的需求，建議將裝修風格分為兩大類：一類，古典宮廷式的奢華之美；二類，現(xiàn)代簡潔的流暢之美。借鑒樓盤：1，財富海景花園2，翠湖天地·御苑64我們如何做精裝修針對不同客戶的需求，建議將裝修風格上海財富海景花園定制的整套范思哲家具，24k鍍金水龍頭，大師手繪限量版托盤等等，彰顯宮廷貴族的古典奢華。精裝修風格建議產品建議之精裝修65上海財富海景花園精裝修風格建議產品建議之精裝修65翠湖天地·御苑簡潔的線條、白色系、木質為主的裝修材質、整體石材切割的面盆，處處彰顯精心雕琢的現(xiàn)代質感。產品建議之精裝修精裝修風格建議66產品建議之精裝修精裝修風格建議66產品建議之精裝修應對豪宅市場的發(fā)展趨勢，將產品現(xiàn)有格局及功能進一步延伸，具體措施如下：1、將所有衛(wèi)生間引入中央空調或接地暖系統(tǒng)；2、運用節(jié)能建材，節(jié)約能耗；3、增設地暖等技術，保障生活質量；4、增設地板隔聲功能；5、燈光不同模式設置系統(tǒng)，如影院、就餐、讀書模式；6、公共走道全自動燈光系統(tǒng)；7、戶內門窗全部設置防塵條；8、衛(wèi)生間淋浴房局部抬高處理，腳底不積水……67產品建議之精裝修應對豪宅市場的發(fā)展趨勢，將產品現(xiàn)有格局及功能東方潤園＝空中豪宅華坤道威Worken&D-Well68東方潤園＝空中豪宅華坤道威Worken&D-Well68第四章

東方潤園的客戶群分析69第四章

東方潤園的客戶群分析69我們訪談了近20位高端客戶職業(yè)姓名房屋數(shù)量現(xiàn)住四季青童裝市場老板張瑞峰6+2別墅富春山居國昌建設總經理張國昌5浙江曉雅外貿出口公司程曉雅11普金花園復式三江房產孫國祥3綠園山水印刷蔣廠長3桂花城四期浙大網新房產事業(yè)部總經理諸臻2凌飛集團副總經理陳至方4蕭山浙江聯(lián)通增值電信部總經理周立群5現(xiàn)代城中國石化浙江分公司副總經理陳騏3御景園……………………70我們訪談了近20位高端客戶職業(yè)姓名房屋數(shù)量現(xiàn)住四季年齡在30-45歲之間以商人為主，大中型企業(yè)、外資企業(yè)高級管理人員為絕對主力，政府官員極少，購買力旺盛至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經驗，設置有不少“收藏型”置業(yè)非常注重房產品地段、配套、自然環(huán)境、開發(fā)商品牌、精裝修等綜合品質71年齡在30-45歲之間71目標人群心目中的天堂

“高貴的倫敦”、“優(yōu)雅的巴黎”、“風光貽人的夏威夷”、“怡靜的蘇黎世”是他們心中的天堂，而“理性嚴謹?shù)陌亓帧焙汀拔幕瘽庥舻牧_馬”最不被他們接受。這充分體現(xiàn)了他們厭倦沉重和表面的文化，在內心深處里，他們向往寧靜、優(yōu)雅和舒適的生活。72目標人群心目中的天堂“高貴的倫敦”、“優(yōu)雅的巴黎”、“風光喜歡的表現(xiàn)元素他們喜歡能表現(xiàn)舒適生活的元素，并且注重家庭和友情。幾乎沒有人選擇“哲學家”，在他們的心里，他們是自己最好的哲學老師。73喜歡的表現(xiàn)元素他們喜歡能表現(xiàn)舒適生活的元素，并且注重家庭和友也讓我們轉身凝視“潤園的有緣人”……74也讓我們轉身凝視“潤園的有緣人”……74在杭州這片彌漫著文化與藝術氣質的土地上，有這么一群人：他們不唯金錢，也不唯事業(yè)，而是在事業(yè)、生活、人生三者之間找到一種平衡，從而追求完滿的人生他們人情煉達、世事洞明，在這片土地上游刃有余，面對人生的各種紛煩蕪雜可以坦然處之他們追求舒適、安逸的生活。除了文化和物質之外，他們還有“心”——這樣的心境，讓他們懂得生活；這樣的心機，讓他們在人群中脫穎而出他們是杭州新風尚的主人他們是新杭州的中流砥柱75在杭州這片彌漫著文化與藝術氣質的土地上，有這么一群人：他們是他們是30-45歲的中青年，已經擁有家庭他們更傾向于“40不惑”的年齡，他們的人生路已經沒有那么激進，知道平淡是美平安是福，生活的沉淀讓他們的身上呈現(xiàn)出歲月的靜好、未來的圓滿生活的經歷給了他們開闊的眼、寬容的心，以往的失敗對他們而言，只不過是生動的一課76他們是30-45歲的中青年，已經擁有家庭76他們事業(yè)上已經取得成功，有一定的物質基礎，這種基礎不是那種不安穩(wěn)，不是那種夜半來天明去的投機產物。他們已經擁有較高的社會地位，不再為生存這種淺層次的問題搏殺“不掙扎的人才有可能優(yōu)雅”，對于他們而言，“錢不是問題，重要的是生活質量”。77他們事業(yè)上已經取得成功，有一定的物質基礎，這種基礎不是那種不他們出入各種高檔場所，有穩(wěn)定的圈子，擁有各種高端VIP卡，其中不乏世貿、索菲特等富人俱樂部的成員他們大多出過國，去香港、澳門購物較頻繁他們在一起談金融、談股票、談房地產，也談高爾夫與保時捷78他們出入各種高檔場所，有穩(wěn)定的圈子，擁有各種高端VIP卡，其他們會開始搬家，購買新車，變換工作和生活的環(huán)境……總而言之，改變自己的身份。在他們的世界中，一切都變得可能：珠寶、游艇、旅游以及許多許多的個人夢想。但是金錢帶來的興奮并不會長久。他們對于“金錢不是萬能的”這句話，比起窮人來有更深刻的理解。79他們會開始搬家，購買新車，變換工作和生活的環(huán)境……總而言之，男主人開奔馳，女主人開寶馬，他們的車牌號與手機、電話號尾數(shù)相同；女主人通常去香港購物，看上去她打扮得很樸實，但全身上下無不名牌，手中提的包是一萬多元的LV，一條看似十分普通的褲子卻不低于2000元，用的化妝品非SKII即蘭蔻；他們工作非常忙，但十分疼愛小孩，逢假期，必抽時間陪孩子到全國各地或國外旅游，現(xiàn)在又將兩個孩子送到了澳大利業(yè)留學；他們注重身體保健，冰箱里不間隔地放著燕窩、冬蟲夏草，各種各樣的保健品……80男主人開奔馳，女主人開寶馬，他們的車牌號與手機、電話號尾數(shù)相一些富人的車子、房子、手機、穿著、娛樂被貼上了財富象征的標簽，房子裝修豪華,全身上下名牌,手機換的比衣服還快。而有的富人卻不愛露財，或是一貫為人低調，或是習慣了原來的生活方式，趿著拖鞋、農民打扮、粗茶淡飯的有錢人大有人在，他們有可能就隱身在普通的民房中，或仍在某條街上做著生意。而與此同時，一批新潮的富人正在融入新生活當中，旅行度假、自駕車旅游、攝影、健身、收藏，打高爾夫，以獨特的生活方式刷新著人們傳統(tǒng)中的富人印象。81一些富人的車子、房子、手機、穿著、娛樂被貼上了財富象征的標簽第五章

東方潤園銷售管理與支持建議82第五章

東方潤園銷售管理與支持建議82價格制定策略價格絕對不是問題?。。∩钏{廣場、金色海岸均有30％左右的消費者采用一次性付款的方式購房。主流消費群體的年齡層次在30－40歲之間，而且金色海岸樓盤反而是高價房銷售速度快。銷售人員反映，許多客戶在看到樣板房裝修和景觀后毫不猶豫的下單購買，價格承付空間很大。83價格制定策略價格絕對不是問題?。?！深藍廣場、金色海岸均有30價格制定策略客群產品A類客人B類客人C類客人A類產品B類產品C類產品對接不同類型客戶對不同產品類型有不同的價格需求84價格制定策略客群產品A類客人B類客人C類客人A類產品B類產品有點貴、但是還會買250003000028000太貴，放棄購買的價格心理預算價格妥協(xié)系數(shù)實際上，消費者會邊買邊“罵”利用華坤獨特的定價系統(tǒng)85有點貴、但是還會買250003000028000太貴，放棄購案場組織與管理形象上：高度統(tǒng)一，彬彬有禮行動上：準確到位，細心體貼語言上：專業(yè)權威，不卑不亢86案場組織與管理形象上：高度統(tǒng)一，彬彬有禮行動上：準確到位，細案場組織與管理形象上：高度統(tǒng)一，彬彬有禮從售樓人員、現(xiàn)場保安、看房人員、升降機操作員的服裝和接待動作上進行規(guī)范，形成視覺上的高度統(tǒng)一每個售樓員均配有一臺獨立使用的手提電腦與萬寶龍鋼筆一支，內部設計一套專門的看房軟件，包含所有房源的價格，銷售狀況、樓盤介紹等。87案場組織與管理形象上：高度統(tǒng)一，彬彬有禮從售樓人員、現(xiàn)場保安銷售流程上統(tǒng)一設計，設立固定的操作時間，客戶到訪需要預約，到達現(xiàn)場由保安負責統(tǒng)一停車，銷售人員門口等候，現(xiàn)場看房業(yè)主未到電梯先到，入口鞋套等已經準備好。一切時間銜接到位。案場內有便民雨傘、報刊雜志等，洽談桌上有茶點糖果，業(yè)主到訪有菜單配合，讓客戶選擇水、咖啡、茶、飲料、冰淇淋行動上：準確到位，細心體貼88銷售流程上統(tǒng)一設計，設立固定的操作時間，客戶到訪需要預約，到語言上：專業(yè)權威，不卑不亢所有銷售人員均有過硬的專業(yè)基礎，能準確回答消費者的疑問，同時能以權威的方式給予消費者信心。同時擁有五星級的服務水準，給人親切感。案場人員行為組織規(guī)范化，不能出現(xiàn)不文雅的行為，對到場的客戶需要初步鑒定其意向程度，以減少不必要的時間浪費。給人不卑不亢的感覺。89語言上：專業(yè)權威，不卑不亢所有銷售人員均有過硬的專業(yè)基礎，能第六章

東方潤園推廣計劃90第六章

東方潤園推廣計劃90一個中心

兩個渠道

三大階段推廣與傳播的總思路91一個中心

兩個渠道

三大階段推廣與傳播的總思路91項目的推廣與傳播一個中心：錢江新城核心區(qū)唯一的江景大宅92項目的推廣與傳播一個中心：錢江新城核心區(qū)唯一的江景大宅92項目的推廣與傳播兩個渠道：大眾傳播——當家作主：撒網式搜索小眾傳播——目標營銷：釣魚式搜索93項目的推廣與傳播兩個渠道：93大眾傳播大眾傳播有利于在短時間內提高項目的整體知名度，堅定購房者購買的信心。大眾傳播通過報紙、雜志等傳統(tǒng)媒體向大眾進行樓盤形象、樓盤信息的傳播，擴大覆蓋面，以吸引更多的目標人群。本項目在大眾傳播上可建議使用全國范圍的媒體，如《新地產》、《經濟觀察報》、《品牌mangazine》等，地方主流媒體少量配合使用。94大眾傳播大眾傳播有利于在短時間內提高項目的整體知名度，堅定購小眾傳播小眾傳播是針對項目的目標人群進行針對性、小范圍的推廣。小眾傳播是充分考慮目標購房者的生活軌跡，盡可能多的在其軌跡上出現(xiàn)樓盤信息，讓樓盤形象植入人心。在小眾傳播的同時，要結合樓盤的高端定位，在宣傳物料和推廣手法上要與樓盤相適合。傳播渠道精耕95小眾傳播小眾傳播是針對項目的目標人群進行針對性、小范圍的推廣目標人群的生活軌跡開車上班寫字樓上班與客戶在俱樂部共進午餐公司進行電話會議某集團總裁去機場出差入住五星級酒店打高爾夫球商場購物健身房健身SPA美容總裁夫人旅游96目標人群的生活軌跡與客戶在俱樂部共進午餐某集團總裁去機場出差目標人群的生活軌跡中的新渠道開車上班寫字樓上班與客戶在俱樂部共進午餐公司進行電話會議某集團總裁去機場出差入住五星級酒店打高爾夫球商場購物健身房健身SPA美容總裁夫人旅游高爾夫球俱樂部星級酒店資料商場金卡會員名車用戶電梯媒體機場廣告、飛機雜志美容俱樂部健身俱樂部圍追堵截97目標人群的生活軌跡中的新渠道與客戶在俱樂部共進午餐某集團總裁電梯媒體針對目標人群經常出入高端寫字樓的特點，建議在聚眾傳媒（分眾傳媒）上投放樓盤的廣告。電梯媒體的廣告為影視廣告，可以把樓盤的特點形象具體的表現(xiàn)出來。98電梯媒體針對目標人群經常出入高端寫字樓的特點，建議在聚眾傳媒高端俱樂部目標人群為城市精英，多數(shù)擁有杭州高檔俱樂部的會員資格（如：世貿俱樂部、雷迪森俱樂部、杭州大廈金卡會員高爾夫俱樂部、SPA俱樂部等）可利用此渠道寄發(fā)資料，舉行聯(lián)合活動等，對目標人群進行針對性打擊99高端俱樂部目標人群為城市精英，多數(shù)擁有杭州高檔俱樂部的會員資機場廣告、飛機雜志目標人群多為商務人士，經常會出差公干，所以坐飛機對他們來說是生活中的一部分。航空雜志是他們在漫長的航空旅行中唯一可以翻閱的雜志。100機場廣告、飛機雜志目標人群多為商務人士，經常會出差公干，所以酒店客房雜志在四星級、五星級的酒店客房放置本項目的樓書或在專屬雜志中刊登項目廣告覆蓋區(qū)域應是整個浙江101酒店客房雜志在四星級、五星級的酒店客房放置本項目的樓書或在專項目的推廣與傳播三大階段：形象推廣－彰顯價值，項目的豪宅由此奠定服務推廣－增加價值，體現(xiàn)項目的與眾不同品質推廣－體現(xiàn)價值，為購房者提供購買的理由102項目的推廣與傳播三大階段：102形象推廣在高空媒體、周邊媒體、低空媒體上進行立體式的形象推廣高空媒體利用全國性媒體首先對樓盤進行報道報紙雜志：《經濟觀察報》、《新地產》周邊媒體傳播樓盤案名，引起關注戶外廣告：市中心、西湖邊的戶外廣告牌低空媒體傳達樓盤的調性及所倡導的生活方式物料：《新奢華主義》生活讀本，通過各種傳播渠道精耕103形象推廣在高空媒體、周邊媒體、低空媒體上進行立體式的形象推廣服務推廣在項目開盤前及開盤前期，主要訴求本項目能帶來不同的貴族服務（如私人會所、物業(yè)管理等）產品的優(yōu)勢只是表象，只有服務才是項目真正的內涵所在通過此訴求體現(xiàn)出本項目與其他項目的區(qū)隔，真正從本質上拉開差距104服務推廣在項目開盤前及開盤前期，主要訴求本項目能帶來不同的貴產品推廣在開盤后特別是樣板房出來后，進入產品細節(jié)推廣階段。產品細節(jié)的推廣可以利用報紙廣告和產品說明書等。通過訴求產品具體的利益點體現(xiàn)出項目的品味及優(yōu)勢，讓購房者堅定購買的決心。105產品推廣在開盤后特別是樣板房出來后，進入產品細節(jié)推廣階段。1傳播流程計劃預熱期預熱戶外+PR+數(shù)據(jù)庫直郵+活動+internet+軟文引起關注高潮期主題廣告TV+報紙+戶外+PR+現(xiàn)場包裝轟動效應持續(xù)期維持階段戶外+報紙+PR+internet+軟文持續(xù)升溫前期品牌知名度累積推出產品持續(xù)發(fā)展106傳播流程計劃預熱期預熱戶外+PR+數(shù)據(jù)庫直郵+活動+inte預熱期開盤前目標：開盤前就在目標群中建立一定的品牌知名度；蓄勢待發(fā)，為正式開盤制造懸念，營造猶抱琵琶，萬眾期待的氣氛主要工作：1、制造懸念 2、服務先行，引起關注 3、尋找目標客戶107預熱期開盤前107制造懸念建議設立10米左右高的展板圍墻包圍整個案場。展板圍墻上以LOGO和目標人群的生活方式畫面為主，制造懸念，引起關注。108制造懸念建議設立10米左右高的展板圍墻包圍整個案場。108109109110110111111建立強有力的視覺識別與指示系統(tǒng)112建立強有力的視覺識別與指示系統(tǒng)112113113114114115115116116117117118118119119120120121121122122123123124124服務先行，引起關注從開盤前開始，就對我們的全新的服務模式進行傳播，以體現(xiàn)我們以業(yè)主為本的開發(fā)理念。通過樓盤服務來先行輸出我們的品牌理念，以提前引起消費者對本樓盤的關注，積累客源。通過一系列的活動宣傳我們所特有的服務。125服務先行，引起關注從開盤前開始，就對我們的全新的服務模式進行活動主題：售樓小姐甄選大賽活動目的：1、體現(xiàn)項目重視服務的每一個細節(jié) 2、擴大項目的知名度活動內容：公開發(fā)布高薪向社會征集售樓小姐的消息，聯(lián)合媒體詳細報道全程?？刹捎脠蠹埧牵娡镀痹u選等方式。126活動主題：售樓小姐甄選大賽126活動主題：皇室行宮走出來的管家活動內容： 1、聘請英國皇室管家來杭成為本項目的特別顧問 2、媒體對此進行大規(guī)模宣傳，體現(xiàn)本項目物業(yè)管理的品質127活動主題：皇室行宮走出來的管家127廣泛進行傳播渠道精耕128廣泛進行傳播渠道精耕128表現(xiàn)方向一129表現(xiàn)方向一129130130131131表現(xiàn)方向二132表現(xiàn)方向二132133133134134尋找目標客戶第一種方式：主動型通過數(shù)據(jù)庫營銷的方式，向目標消費群派發(fā)DM廣告，凡是憑DM廣告進行內部認購的消費者，可免費獲贈“長安俱樂部”會籍一年。利用發(fā)展商以往的老客戶資源（南都德加公寓、西湖高爾夫別墅等）可與杭州大廈金卡會員、世貿酒店俱樂部會員、雷迪森酒店俱樂部會員、名車4s店等進行合作135尋找目標客戶第一種方式：主動型135第二種方式：引導型通過有品位的PR活動，吸引目標消費群參與極品酒會、名人沙龍、名車展示等136第二種方式：引導型136第三種方式：借力型與其它著名俱樂部、銀行信用卡、高檔商場、中國移動等聯(lián)合舉行PR活動，利用合作伙伴的數(shù)據(jù)庫或者是客戶資源來進行聯(lián)合推廣達到雙贏137第三種方式：借力型137高潮期開盤期目標：將蓄積已久的懸念以創(chuàng)意的形式迸發(fā)出來，將東方潤園的“新奢華主義”的概念迅速傳達到目標消費群，制造轟動效應，在短時間內將首批推出的單位銷售一空，為加推單位創(chuàng)造空間主要工作：1、圈層營銷 2、報媒?？? 3、奢侈品嫁接138高潮期開盤期138圈層營銷活動主題：中國豪宅發(fā)展趨勢論壇活動目的：1、在業(yè)內形成較好的知名度和美譽度 2、房產公司的老總也是本項目的目標人群，對此進行針對 性推廣活動內容：邀請房產界的大亨潘石屹（或任志強等）來杭進行中國豪宅發(fā)展方向論壇，同時邀請杭州房產公司的老總來參見，以此擴大本項目在業(yè)內的知名度和美譽度。圈層營銷是在一個特定的圈子里進行營銷，不進行大面積的推廣。139圈層營銷活動主題：中國豪宅發(fā)展趨勢論壇圈層營銷是在一個特定的報媒專欄目的：通過冠名報紙專欄“新奢華主義”，以此介紹本項目所倡導的生活方式和產品詳情內容：在報紙上開辟專欄講述“新奢華主義”，每期講述“新奢華主義”的生活方式，比如他們的車、手表、住宅等等140報媒專欄目的：通過冠名報紙專欄“新奢華主義”，以此介紹本項目奢侈品嫁接活動主題：活動目的：提升項目形象，促進消費者購買活動內容：在適度控制成本下，選擇某世界知名奢侈品品牌，發(fā)行潤園限量版產品利用與世界頂尖奢侈品牌的嫁接，體現(xiàn)樓盤的格調和氣質141奢侈品嫁接活動主題：利用與世界頂尖奢侈品牌的嫁接，體現(xiàn)樓盤的持續(xù)期開盤后持續(xù)目的：保持一定的曝光率，維持樓盤常規(guī)銷售；針對目標人群進行長期持續(xù)的推廣。主要工作：1、體驗式銷售 2、產品品質的推廣142持續(xù)期開盤后持續(xù)142體驗式銷售體驗式銷售可以分為2個部分：樓盤的品質體驗項目的環(huán)境體驗143體驗式銷售體驗式銷售可以分為2個部分：143樓盤的產品體驗樣板房設置 設置樣板間讓購房者對樓盤有更深入的了解，強化其對家的向往，渴望在這里生活，形成購買。144樓盤的產品體驗樣板房設置144項目的環(huán)境體驗游艇錢塘江游 邀請意向購房者坐游艇游錢塘江，切身感受江景的優(yōu)美，并從江上看本項目獨一無二的地理位置。145項目的環(huán)境體驗游艇錢塘江游145產品品質的推廣廣告宣傳上以產品細節(jié)為主要賣點制作項目詳細的產品說明書銷售說辭中突出對產品細節(jié)的介紹在3D動畫的拍攝中強調產品的細節(jié)146產品品質的推廣廣告宣傳上以產品細節(jié)為主要賣點146謝謝聆聽！Thanks!147謝謝聆聽！Thanks!147杭州文三路383號,C-3-102.(310012)C-3-102,No.383WensanRd,Hangzhou,China.Telephone:86-571-5677057156771441882191328821914088212140Facsimile:86-571-88210382E-mail:worken@Http://Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup華坤道威整合營銷機構148杭州文三路383號,C-3-102.(310012)WorkWorken&D-WellIntegratedMarketingGroup華坤道威整合營銷機構一樣的全程不一樣的整合149Worken&D-WellIntegratedMar東方潤園全程推廣策略提案華坤道威2006年5月150東方潤園全程推廣策略提案華坤道威2思考的路徑華坤道威Worken&D-Well151思考的路徑華坤道威Worken&D-Well3深度剖析項目策略實施達成目標找到項目策略突破口152深度剖析項目策略實施達成目標找到項目策略突破口4第一章

杭州高端公寓淺析153第一章

杭州高端公寓淺析5高檔物業(yè)的市場前景別墅物業(yè)類型的持續(xù)減少，意味著高檔物業(yè)類型的選擇面越來越狹窄，同時物業(yè)類型會由別墅類向公寓類轉變，在國內外均有大量成功案例。高級公寓的價格會持續(xù)走高，同時物業(yè)品質要求也將隨著越來越嚴格和細化，即高品質高價格。國家宏觀調控以來，投資性消費者由短線向長線過渡，對于物業(yè)的稀缺價值和保值能力更加關注。浙江及杭州輻射的是一片富饒的土地，是中國很典型“藏富于民”的地方。154高檔物業(yè)的市場前景別墅物業(yè)類型的持續(xù)減少，意味著高檔物業(yè)類型杭州高級公寓Google155杭州高級公寓Google7杭州高級公寓搜索深藍廣場九樹公寓銀馬公寓金色海岸陽光海岸盛世錢塘金基曉廬東方潤園8號公館156杭州高級公寓搜索深藍廣場九樹公寓銀馬公寓金色海岸陽光海岸盛世金色海岸項目區(qū)位：錢江三橋與四橋之間交房標準：精裝修樣板房：古典、現(xiàn)代兩種風格銷售價格：24000元/平方米核心主題：至尊非凡，只有你才可以銷售狀況：一期、二期基本售完，三期預約中客群特征：年齡30－40歲之間，有很高的物業(yè)支付能力，金字塔頂尖人群。產品賣點：錢江新城規(guī)劃范圍內一線江景豪宅澳大利亞柏濤、貝爾高林、戴德梁行等一流團隊點、板分布的建筑空間布局，景觀觀賞面大超大中央景觀區(qū)結合酒店式大堂設計外強鋁扣板，提升外墻品質，不易退色和老化戶式中央空調、熱水器五星級會所，恒溫泳池，只對業(yè)主開放157金色海岸項目區(qū)位：錢江三橋與四橋之間產品賣點：9入戶花園全吊頂設計大理石地面270度景觀窗雙主臥設計獨立工人房純凈水系統(tǒng)垃圾處理機防霧浴室鏡門窗防塵條雙人按摩浴缸智能化熱水系統(tǒng)金色海岸有產階級享受生活的江景居住區(qū)但是由價格和名牌產品堆砌出來的浮華158入戶花園全吊頂設計大理石地面270度景觀窗雙主臥設計獨立工人深藍廣場項目區(qū)位：武林商圈西湖文化廣場旁交房標準：精裝修銷售價格：24000元/平方米主力面積：140-150平方米核心主題：品味典雅的精致銷售狀況：基本售完客群特征：外地客戶，回歸城市的別墅業(yè)主產品賣點：市中心地段優(yōu)勢與高檔物業(yè)的結合動靜結合，層次分明的景觀設計較高樓層可直接眺望西湖風景“玻璃與鋼”的現(xiàn)代風格建筑科技聘請世界著名酒店管理公司提供一流酒店式服務新風系統(tǒng)、中央空調綠城企業(yè)品牌的強力嫁接產品設計未達豪宅標準絕版市中心高檔居住區(qū)159深藍廣場項目區(qū)位：武林商圈西湖文化廣場旁產品設計未達豪宅標準九樹公寓項目區(qū)位：西湖景區(qū)九溪路旁交房標準：精裝修銷售價格：30000元/平方米核心主題：非經驗住宅客群特征：產品賣點：優(yōu)越的自然景觀和高品質的空氣質量著名建筑大師鼎力之作電梯景觀公寓，車位配比1：2每層一戶，360度景觀陽臺套房設計，每個房間均有獨立衛(wèi)生間世界一流廚衛(wèi)品牌制定地熱系統(tǒng)、中央空調、中央熱水器、新風系統(tǒng)西湖景區(qū)最后的物業(yè)體量較小，配套較差160九樹公寓項目區(qū)位：西湖景區(qū)九溪路旁西湖景區(qū)最后的物業(yè)12金基曉廬項目區(qū)位：錢江新城交房標準：毛坯銷售價格：未定主力面積：130－140平方米核心主題：國際人文精舍客群特征：產品賣點：錢江新城未來規(guī)劃配套優(yōu)勢蓮花形圍合式規(guī)劃營造中心景觀優(yōu)雅浪漫的建筑立面CBD國際建筑風貌與東方文化的結合舒適型三房主流設計，符合現(xiàn)代主流生活方式一流物業(yè)管理公司仲量行有品味的中產物業(yè)缺乏檔次感161金基曉廬項目區(qū)位：錢江新城有品味的中產物業(yè)13銀馬公寓項目區(qū)位：文教區(qū)交房標準：毛坯銷售價格：預計15000元/平方米核心主題：少數(shù)派潮流客群特征：產品賣點：高端住宅首個建筑景觀一體化設計15000余平方米的中央庭院

立面效果簡潔大氣，可識別性強大開間剪力墻厚板結構戶式房屋呼吸系統(tǒng)屋頂綠化、屋頂隔熱、屋頂防水三位一體現(xiàn)代氣息的金領社區(qū)162銀馬公寓項目區(qū)位：文教區(qū)現(xiàn)代氣息的金領社區(qū)14盛世錢塘項目區(qū)位：錢江新城交房標準：毛坯銷售價格：14500元/平方米主力戶型：140－150，180－190核心主題：三景融合，獻給影響時代的人客群特征：本地人為主，年齡在30-50歲產品賣點：江景資源與運河資源的融合外墻外保溫系統(tǒng)配合同質高檔瓷磚中空Low-E玻璃大型中央景觀花園每個戶型均能欣賞景觀，全明戶型短進深，大面寬，增大屋內受光面積超過80％得房率，戶型經濟實用。高級中產的沿江社區(qū)無法擺脫二線產品形象163盛世錢塘項目區(qū)位：錢江新城高級中產的沿江社區(qū)15各項目指標比較示意項目指標比較示意圖項目類別金色海岸九樹公寓金基曉廬深藍廣場盛世錢塘地理位置★★☆★★★★★★★☆★★☆樓盤規(guī)?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩镏苓叚h(huán)境、景觀★★☆★★★★★☆★★★★☆周邊市政配套★★★★★★☆★★★★★☆周邊小區(qū)整體素質★★☆★★★★★★★☆★★★建筑布局和空間規(guī)劃★★☆★★☆★★★★☆★★☆小區(qū)內環(huán)藝規(guī)劃★★☆★★☆★★★★☆★★☆戶型設計★★☆★★☆★★★★★★☆小區(qū)內配套★★☆★★★★☆★★☆★★☆車流組織★★☆★★★★★★★★物業(yè)管理★★☆★★★★★★☆★★物業(yè)形象★★★★★☆★★★★★★★發(fā)展商品牌★★☆★★★★★★★★★項目包裝及營銷手法★★☆★★☆★★★★☆★★☆綜合評判★★☆★★☆★★★★☆★★164各項目指標比較示意項目指標比較示意圖項目類別金色海岸九樹公寓各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍廣場金色海岸中產階層物業(yè)資產階層物業(yè)……165各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍第二章

東方潤園項目剖析166第二章

東方潤園項目剖析18地處錢江新城核心CBD地段——唯一的純住宅項目本項目167地處錢江新城核心CBD地段——唯一的純住宅項目本項目19盡享完善的周邊配套城市陽臺國際會議中心波浪文化城

168盡享完善的周邊配套城市陽臺國際會議中心波浪文化城20市民中心華潤萬象城（暫名）九年制學校文化中心示意圖示意圖169市民中心華潤萬象城（暫名）九年制學校文化中心示意圖示意圖21無法復制的江景資源170無法復制的江景資源22卓越的建筑設計171卓越的建筑設計23天生尊貴的東方潤園華坤道威Worken&D-Well地處錢江新城核心CBD地段盡享完善的周邊配套無法復制的江景資源卓越的建筑設計精雕細琢的產品細節(jié)172天生尊貴的東方潤園華坤道威Worken&D-Well地處東方潤園的細節(jié)優(yōu)勢新風、中央吸塵、戶式中央空調、熱水四大系統(tǒng)360度景觀主人衛(wèi)生間所有房間均設為套房，擁有獨立衛(wèi)生間獨特的讀卡入戶功能，電梯直接入戶，每個業(yè)主對應個人卡只能進入個人住房老人、婦女和兒童在一定時間后進入電梯其他樓層呼叫不予應答獨特的家庭廳設計英式管家服務，區(qū)別與一般的物業(yè)管理體系業(yè)主進入小區(qū)后直接入戶，由保安負責停車……173東方潤園的細節(jié)優(yōu)勢新風、中央吸塵、戶式中央空調、熱水四大系統(tǒng)似乎我們只比別人好了一點點？174似乎我們只比別人好了一點點？26富人的故事在一個高檔俱樂部里，有三個富人在聊天，其中甲一年賺5000萬，乙一年賺一億，丙一年賺5億甲：我的勞斯萊斯壞了，要去廠家再拿兩輛備著乙：我的瑞士名表最近走的不太準，要去瑞士專門定做一個丙：二位先聊著，我的雪茄保鮮時間快要到了，我要去看看甲、乙：……！175富人的故事在一個高檔俱樂部里，有三個富人在聊天，其中甲一年賺恰恰是產品、配套、細節(jié)這表面看上去只是一點點，造就了項目實質性的尊貴氣質絕不是一點點！176恰恰是產品、配套、細節(jié)這表面看上去只是一點點，28重新定義各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍廣場金色海岸中產階層物業(yè)資產階層物業(yè)東方潤園資產階層的貴族物業(yè)177重新定義各項目形象矩陣圖價格品質九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基第三章

東方潤園產品建議178第三章

東方潤園產品建議30天生尊貴的東方潤園是豪宅嗎？179天生尊貴的東方潤園是豪宅嗎？31什么是豪宅地段/環(huán)境的稀缺性風景秀麗的自然環(huán)境：江景、海景、湖景、山景、公園景等景觀區(qū)域成熟、高尚的都市核心地段：商務中心區(qū)設計的時尚性建筑設計風格、園林設計風格等必須引領時代潮流，成為經典并且作為豪宅，設計還必須能夠彰顯居者的品位和地位配套的完善性豪宅的最終功能還是居住，因此在相關配套（會所）的功能設置上必須能夠滿足到居者的各種生活需求服務的尊貴性作為豪宅，更重要的一點在服務上（售前、售中、售后）都必須體現(xiàn)其尊貴、體貼、殷勤四者缺一不可180什么是豪宅地段/環(huán)境的稀缺性四者缺一不可32東方潤園成為豪宅的兩大重點會所設置和物業(yè)管理181東方潤園成為豪宅的兩大重點會所設置和物業(yè)管理33會所設置建議建議引入國內一流會所每個人都有自己的圈子，圈子里是與自己志趣、背景、經歷相仿的人。富人也不例外。從某種意義上說，出于身份的需要，富人們更愿意結納與自己同一階層的人。182會所設置建議建議引入國內一流會所每個人都有自己的圈子，圈子里因此，我們建議引進中國著名的富人俱樂部——長安俱樂部，作為社區(qū)配套會所，并且僅對潤園的業(yè)主限量開放。183因此，我們建議引進中國著名的富人俱樂部——長安俱樂部，作為長安俱樂部

成立時間：1993年創(chuàng)辦人：陳麗華香港富華國際集團董事長主要會員：政府官員傳統(tǒng)產業(yè)人士代表會員：李嘉誠霍英東楊元慶入會費：個人會籍16000美元公司會籍18000美元184長安俱樂部36長安俱樂部簡介：長安俱樂部位于北京東長安街，毗鄰天安門廣場和王府井商業(yè)區(qū)，自創(chuàng)辦起一直服務于政府高級官員和重要國際友人，1996年正式對外吸納第一批創(chuàng)始會員。同時俱樂部也是世界聯(lián)網俱樂部的成員，會員有權使用在全世界超過200多家的都市、鄉(xiāng)村和高爾夫俱樂部。長安俱樂部的創(chuàng)立者，福布斯富豪榜上名人陳麗華女士，被稱作是“敢與故宮比紫檀”的惟一一人。目前，它是京城的首要會議場所、商務運作和建立長期持久合作關系的一座重要橋梁。185長安俱樂部簡介：37會所其他功能建議：1、增設雪茄房：（提升身份與財富象征，迎合業(yè)主的高端品味需求。）2、增設寵物俱樂部和寵物醫(yī)院：（富人的朋友通常不是人，而是寵物。）3、增設游艇俱樂部：（有效貼合一線江景特質。）186會所其他功能建議：38產品建議之物管服務“一定得選最好的黃金地段，建就建最高檔次的公寓，樓子里站一英式管家，戴假發(fā)，特紳士那種，業(yè)主一進門兒，甭管有事兒沒事兒都得跟人家說：MayIhelpyou,sir？一口地道的英國倫敦腔兒，倍兒有面子……”

——電影《大腕》電影《大腕》這段調侃的話，其實很直白、貼切的描述了英國貴族的管家服務——英式管家，我們物管服務所要達到的也正是這種貴族生活標準。187產品建議之物管服務“一定得選最好的黃金地段，建就建最高檔次的物業(yè)管理建議建議引入英式管家服務一個項目只有硬件的堆砌是無法成為真正的豪宅的，真正的豪宅是一種精神，是一種生活方式，它需要更多的軟性服務和精神內涵。188物業(yè)管理建議建議引入英式管家服務一個項目只有硬件的堆砌是無法英式管家什么樣？深色的燕尾管家服，雪白的襯衫和手套，舉止優(yōu)雅，嚴謹干練……為主人開門的時候要一手前一手后，微微躬腰；擺餐臺時要用尺子去量座椅、盤子、酒杯之間的距離；主人早餐時要把熨過的報紙折成方塊放在盛有餐點的盤下……英式管家服務是西方貴族高貴奢華生活的標志，在歐洲大約有六、七百年的悠久歷史，幾乎成為家政服務領域的經典名詞。最初只有英國和法國的王室家庭或世襲的貴族和有爵位的名門才有資格正式雇傭，隨著時間的推移，英式管家服務不再是王親貴族的專利，有錢人被允許聘任英式管家。到了如今，英式管家服務已經成為西方富豪日常生活不可或缺的一部分。189英式管家什么樣？41現(xiàn)代英式管家培訓基地——國際管家學院國際管家學院，在國際管家界算得上如雷貫耳。它的校址設在荷蘭HuisDeVoorst的古堡里，這座古堡建于1695年，曾是荷蘭皇室出獵暫住的行宮，也是當今荷蘭女皇的祖母去世之前一直居住的地方。學校的創(chuàng)辦人Wennekes先生是國際管家協(xié)會的主席。作為杭州的頂級公寓豪宅，潤園的物管服務應當區(qū)別現(xiàn)有的物管服務。因此，我們建議：引入英式管家服務，面向社會公開招聘服務人員送往國際管家學院接受正規(guī)、完整的管家訓練。190現(xiàn)代英式管家培訓基地——國際管家學院作為杭州的頂我們的物管服務要求：衣、食、住、行衣，接受過正規(guī)的制衣訓練、制帽訓練和制鞋訓練。在衣服保養(yǎng)和皮鞋保養(yǎng)方面有獨到的方法。在主人外出或參加宴會，需要進行衣著搭配時，能夠給出中肯實用的建議。食，接受過正規(guī)的餐飲培訓、酒類培訓，對雪茄煙的鑒賞和保養(yǎng)很有經驗。為主人籌備餐會。在主人用餐時，英式管家對餐具的擺放、上菜的順序和禮儀等都有一套詳細而完善的做法。

191我們的物管服務要求：衣、食、住、行43住，除了叫早、送餐等常規(guī)性酒店服務外，負責家居的各個方面，從裝修房間、整理公文到灑掃廳堂、整理臥具無一不精。接受過收藏品、古董鑒賞與收藏的培訓課程和花卉培訓課程，此外，還有一項必不可少的培訓項目——求生，一旦發(fā)生危險，管家可以在第一時間保護主人安全。行，打點主人出游的一切細節(jié)：包括機票的預定、酒店床位預定以及行程安排得。學習過兒童心理學課程，具備照顧孩子的經驗。19244此外還要精裝修！193此外還要精裝修！45產品建議之精裝修超級豪宅是富人最炫目的財富象征，是地產企業(yè)最有力的品牌展示。無論在美國、歐洲，還是亞洲，那些超級富豪們在追求豪華、舒適、私密性強的住所方面都有共同的愛好。世界級的地產企業(yè)總是將能建設最好的房子作為自己的實力體現(xiàn)。

中國豪宅經過近十年的發(fā)展，已逐步培養(yǎng)起特有的消費群體，北京、深圳、上海、廣州、南京、杭州等發(fā)達城市有足夠的消費能力消化這一物業(yè)類型，因此豪宅在開發(fā)過程中越來越多的重視其高檔品質。194產品建議之精裝修超級豪宅是富人最炫目的財富物業(yè)名稱:上海檀宮物業(yè)類型：別墅簡介：檀宮位于上海市虹橋路西郊賓館的西側，東臨青溪路，南靠可樂路；西臨林泉路，北靠淮陰路。小區(qū)離虹橋路交通主干道僅800米。沿虹橋向西車行5分鐘可達虹橋國際機場；向東車行10分鐘左右可達徐家匯、淮海路商圈；20分鐘可達人民廣場、南京路、外灘等市中心區(qū)域。

豪宅案例：豪宅排行榜：第一位交付類型：精裝修產品建議之精裝修195豪宅案例：豪宅排行榜：第一位產品建議之精裝修47物業(yè)名稱：匯景新城物業(yè)類型：別墅簡介：位處廣園東路高校區(qū)的匯景新城，是占地80多萬平方米國際豪宅社區(qū)。以“人．自然．都市”的現(xiàn)代國際生活理念，塑造都市中心別墅，既有都市的繁華快捷，又兼享青山綠水的宜人景色，集生態(tài)化、智能化、國際化的社區(qū)。并首創(chuàng)“以2公里長中央步行景觀風情長廊作為規(guī)劃軸線”的國際規(guī)劃思路。

豪宅排行榜：第二位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：196豪宅排行榜：第二位產品建議之精裝修豪宅案例：48物業(yè)名稱：廣東金海灣花園物業(yè)類型：高層公寓簡介：一座建筑就是一段歷史，使城市風景增色，把最有優(yōu)勢的資源營造成最有價值的產品，以最有效的方式賣給最需要的客戶金海灣花園以其創(chuàng)新的產品、最美的江景、扎實的品質、深厚的文化底蘊，贏得了市場的追捧，成為廣州房地產市場上豪宅成功營銷的典范。。

豪宅排行榜：第三位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：197豪宅排行榜：第三位產品建議之精裝修豪宅案例：49物業(yè)名稱：北京東山墅物業(yè)類型：別墅簡介：東山墅占地100公頃，整體規(guī)劃為11大半島組團，155席獨棟別墅點綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，以80萬平米的綠化面積、4.5萬平米水面、0.32低容積率，創(chuàng)造出都市中的自然奇跡。東山墅從設計到施工會集眾多世界頂級專業(yè)公司，其中美國著名建筑師道格拉斯·道林先生親自主持設計6款經典戶型，面積從400平方米至1150平方米，運用國際前瞻的建筑設計理念，使東山墅成為真正的世界級建筑。

豪宅排行榜：第四位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：198豪宅排行榜：第四位產品建議之精裝修豪宅案例：50物業(yè)名稱：上海紫園物業(yè)類型：別墅簡介：上海紫園位于西佘山南側，沈磚公路北側，辰山塘東側，佘天昆公路西側，總占地面積1,380畝，其中水面積達300畝。上海紫園由13個島和1個半島組成，島與島之間由歐式彩色鋼橋相連，規(guī)劃建造別墅150余棟，每戶平均占地8畝以上。豪宅排行榜：第五位交付類型：精裝修產品建議之精裝修豪宅案例：199豪宅排行榜：第五位產品建議之精裝修豪宅案例：51物業(yè)名稱：香蜜湖1號物業(yè)類型：高層公寓+別墅簡介：讓建筑聳立于大地的，不是磚瓦與鋼林而是人類的自豪與驕傲