某大型商業(yè)物業(yè)策劃方案

內(nèi)部討論文件——機(jī)密復(fù)地·上城商業(yè)策劃方案第一部分渝北區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)研渝北區(qū)重點(diǎn)大型商業(yè)物業(yè)索引序號(hào)物業(yè)名稱規(guī)模（萬(wàn)平區(qū)位商圈等級(jí)功能樓層業(yè)種經(jīng)營(yíng)情況主力店米）1金易都會(huì)2．00兩路三級(jí)復(fù)合6百貨在營(yíng)重百店2國(guó)美電器0．27兩路三級(jí)單一3家電在營(yíng)——3汽博中心3．50加工區(qū)——單一——汽配在營(yíng)——4易初蓮花2．80新西路——單一4百貨在營(yíng)——5奧園15．00管委會(huì)————4購(gòu)物在營(yíng)——6西部建材57．30金開大道——單一建材在營(yíng)——7財(cái)富中心16．00新光大道————————未入市——8米蘭天空2．50松牌路————————未入市——渝北區(qū)作為重慶主城北部新興的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，主要由北部新區(qū)、兩路、龍溪鎮(zhèn)、人和、新牌坊五大片區(qū)組成。區(qū)域內(nèi)主要呈現(xiàn)為大型集中式專業(yè)市場(chǎng)聚集，知名、大型百貨主力店等相對(duì)缺乏的現(xiàn)狀。渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：引用政府相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)未來(lái)入市項(xiàng)目1596.668.718.8%。區(qū)域內(nèi)未來(lái)入市面積所占比重相對(duì)較大，未來(lái)入市面積為458.2%73.457.3163．渝北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格表商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價(jià)格（元/㎡）備注渝洲新城冉家壩龍湖居住區(qū)未出價(jià)24.581075金易都會(huì)渝北區(qū)義25000（起）6000總建面0.50萬(wàn)平米金香林渝北區(qū)興科大道均價(jià)5000總建面22.69萬(wàn)平米，商業(yè)面積1萬(wàn)方TOWN城北部新區(qū)未出價(jià)總建面29.70萬(wàn)平米，商業(yè)面積6.7萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價(jià)格（元/㎡）備注天一康城北部新區(qū)40115.300.77110月伴灣渝北區(qū)興科大道均價(jià)270818商業(yè)面積1.4萬(wàn)方金香林渝北區(qū)興科大道均價(jià)500022.691744蘭亭水云澗回興鎮(zhèn)2000-30007.250.32233榮錦苑新牌坊未推出13.841.20401水晶酈城新牌坊4200-7900渝北區(qū)地處重慶北端，為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前區(qū)域2-3多組團(tuán)、多層次的商業(yè)格局。一．復(fù)地上城一期商業(yè)概況1．復(fù)地上城一期商業(yè)分布圖商業(yè)指標(biāo)商業(yè)商鋪數(shù)總建筑面單個(gè)商鋪建筑層高開間進(jìn)深位置（個(gè)）積（㎡）面積（㎡）（m）（m）（m）2號(hào)樓一層61729．6344.1-1084．9547202號(hào)樓二層41878．07暫時(shí)沒(méi)有分割47205號(hào)樓一層51728．7931-684720541881．58暫時(shí)沒(méi)有分割4720二層二層合計(jì)7218．07二．復(fù)地上城周邊商業(yè)概況1．項(xiàng)目周邊商業(yè)概況融科蔚城金城銀撙龍脊·萬(wàn)興家園商業(yè)規(guī) 10407.11㎡模5000商業(yè)形沿街底商，態(tài) 米-6米層高上層高，已做隔樓面積 30-150㎡30-200招商時(shí) 2005年10月間2004年底租賃價(jià) 30-45元/㎡格30-40/㎡商業(yè)定 社區(qū)服務(wù)性商位 業(yè)社區(qū)服務(wù)性商業(yè)銷售價(jià) 暫不銷售格9000-14000/㎡銷售情況80%物業(yè)管餐飲35/㎡、1．5/㎡理費(fèi)2.8/㎡交房標(biāo)清水交房，預(yù)留清水交房，留給準(zhǔn)水、電、電視、排水點(diǎn)，無(wú)煙道電話、網(wǎng)絡(luò)推廣統(tǒng)一招商、推廣無(wú)統(tǒng)一招商、推和管理廣和管理經(jīng)營(yíng)狀已十分利超市中國(guó)郵政購(gòu)買約況為主的19家社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，1008006-07雙星運(yùn)動(dòng)用品租450國(guó)信合租賃250它費(fèi)用按實(shí)際平米；餐飲3家發(fā)生繳納。目租賃500平米；前，已經(jīng)有？家因經(jīng)營(yíng)慘淡退五金建材、電動(dòng)150租，其余商業(yè)客米。零星小商家戶苦苦支撐，集約100平米。租體向地產(chǎn)公司賃門面的位置集要求經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼中在金開大道和及減免物業(yè)管理費(fèi)。40元/平米。朝本項(xiàng)目的門面部分租20平米，鴛鴦醫(yī)院。雙喜火鍋400平米、萬(wàn)誼大酒樓1600米、萬(wàn)誼大酒樓1600120/年。周邊商業(yè)小結(jié)：式，規(guī)模與形式與本項(xiàng)目一期相近；底商面積區(qū)間在20-20072面積都在300-2000平米；本項(xiàng)目與融科都已租賃為主，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、統(tǒng)一管理，因此物業(yè)費(fèi)較低；7000-8000/㎡之間（經(jīng)內(nèi)部人士透露：鴛鴦·0660004門面）10000-13000元/15000/㎡。在實(shí)際購(gòu)買中可進(jìn)行議價(jià)，這格越高，具分析原因一是因?yàn)樯虡I(yè)層高大多在7住宅的銷售沒(méi)有太大影響；1300060%，且在05年-0605-08業(yè)銷售抗性較大；商，以營(yíng)造商業(yè)氛圍，從目前經(jīng)營(yíng)情況分析餐飲經(jīng)營(yíng)較好。2．北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)概況奧園水晶酈城金科美鎮(zhèn)上街商業(yè)規(guī)模370002500010000商業(yè)形態(tài)獨(dú)立商業(yè)區(qū)，3層5個(gè)獨(dú)立商業(yè)區(qū)。2-3米，沿街底商及裙樓商業(yè)區(qū)面積20-20060-30040-1000招商時(shí)間2005520054200610租賃價(jià)格代客租賃20-80元/㎡代客租賃30-60元/㎡25-30/㎡出租情況無(wú)無(wú)25%銷售價(jià)格6500-14000/㎡4500-8500/㎡11000/㎡銷售情況15%，銷售多為背街的60%30%物業(yè)費(fèi)4/㎡4/㎡3/㎡交房清水交房，配獨(dú)立清水交房，配獨(dú)立清水交房，墻面刷標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生間和廚房（油池）的衛(wèi)生間和廚房（油池）間和廚房（煙道、集油池）推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理無(wú)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)824正在經(jīng)營(yíng)的有：裝正在經(jīng)營(yíng)的餐飲為狀況3飾公司，私家菜簾店，便利店等07餐飲大中型餐飲北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)小結(jié)：2.53.51大社區(qū)商業(yè)的形象是該社區(qū)整體形象和品質(zhì)的體現(xiàn)，因4/㎡；20-80/30-40/㎡，銷售價(jià)5000-14000/6500-8000/㎡；政府辦公樓及眾多企事業(yè)單位，商業(yè)氛圍較好；從正在銷售和經(jīng)營(yíng)的商業(yè)來(lái)看，離主城區(qū)近的項(xiàng)目，銷售情況較好，但是由于本身周邊商業(yè)飽和，出租和經(jīng)營(yíng)狀況不理想。已水晶酈城商業(yè)為例，由于遠(yuǎn)離主城區(qū)項(xiàng)目，又是新開發(fā)區(qū)域，龍湖從一開始就以投資性物業(yè)低價(jià)銷售，為后期商業(yè)升值預(yù)留空間，加上龍湖的區(qū)域品牌和對(duì)大型零售商的引進(jìn)，很大程度增加購(gòu)買信心，在最短的時(shí)間內(nèi)回流現(xiàn)金，有效的回3銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業(yè)體量就需要未10120040%，入住人口也才1千余人，使其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)招商困難，目前僅引進(jìn)了賣師傅超市等社區(qū)商業(yè)，餐飲引進(jìn)了秦媽火鍋、潮州甲魚館、野魚府30682433資者的吸引力不足,并且賣不出開發(fā)商期望的價(jià)格。除非有大型的主賣場(chǎng)進(jìn)入復(fù)地上城（鴛鴦）；市政府常務(wù)會(huì)審議通過(guò)的《“十一五”商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》中提出，未來(lái)五年內(nèi)，我市將在現(xiàn)有5大商圈的基礎(chǔ)上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩6大商圈（洞、北碚城區(qū)；同時(shí)，還要重點(diǎn)打造30條商業(yè)特色街，發(fā)展200家星級(jí)農(nóng)家樂(lè)。在三北區(qū)域商圈的影響范圍分別為：觀音橋商圈主要服1028日美克美家藍(lán)湖郡店試營(yíng)業(yè)，6002071000在0772層已社區(qū)超市為主，一層已服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主；根據(jù)市場(chǎng)與自身的實(shí)際情況，07-0815-25/㎡的區(qū)間內(nèi)較為適宜。而對(duì)于8000-9000/5000（9）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)進(jìn)度和鴛鴦當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)，在092000（新世紀(jì)連鎖超市）；三．復(fù)地上城一期商業(yè)定位及規(guī)劃08（）500500012-335-63-52010底層上裙樓商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。社建造的底商既難以滿足商鋪經(jīng)營(yíng)的硬件標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也涉嫌擾務(wù)理念。綜合以上信息，結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及商業(yè)市場(chǎng)的分06保健食品、洗衣、教育培訓(xùn)、家居用品、健身707年復(fù)地上城一期商業(yè)以引進(jìn)以上商業(yè)的品牌店、專賣店、加盟店作為整個(gè)招商的重點(diǎn)。25以優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售為主（位、大客戶購(gòu)買等）或購(gòu)買的主力。租售的優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)出租物對(duì)引入商業(yè)有篩選，保證運(yùn)作周期長(zhǎng)業(yè) 社區(qū)商業(yè)形象； 前期投入大，資金回收慢統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理利對(duì)后期管理和服務(wù)要求高于商業(yè)健康發(fā)展收益穩(wěn)定增長(zhǎng)迅速開業(yè)，聚集人氣銷售物資金回籠業(yè) 見(jiàn)效快風(fēng)險(xiǎn)低

商業(yè)進(jìn)入無(wú)序后期管理難投資客戶大于經(jīng)營(yíng)客戶，不利于積聚人氣從復(fù)地·上城07年的前期商業(yè)招租情況分析，項(xiàng)目所處位置人氣和商業(yè)氛圍培養(yǎng)與現(xiàn)實(shí)有一定差距，特別是復(fù)地·上城對(duì)立位于金開大道右邊，與金城銀撙、融科蔚城商業(yè)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)階段商業(yè)招商會(huì)面臨巨大的困難，同時(shí)客戶對(duì)前期入住3品牌加盟商家入駐并快速開業(yè)經(jīng)營(yíng)并存活下來(lái)。一期商業(yè)整體考慮根據(jù)我們對(duì)一期組團(tuán)內(nèi)未來(lái)31、從2007720081231起步期2賃客戶提供經(jīng)營(yíng)便利及經(jīng)營(yíng)渠道。2、081-12培育期。在基本形成社3、091-12完善期08ft國(guó)際商09召力和市場(chǎng)輻射力”的商業(yè)引入原則。一期2、5號(hào)樓整體商業(yè)出租率達(dá)到70%，每年商業(yè)淘汰率控制在5%-8%。項(xiàng)目的社區(qū)配套小區(qū)會(huì)所、社區(qū)超市、休閑保健、成為組團(tuán)內(nèi)重要的集休閑、購(gòu)物、服務(wù)為一體的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)中心。公司歡迎復(fù)地上城業(yè)主在本項(xiàng)目自主創(chuàng)業(yè)，大力發(fā)展品牌店、加盟店、專賣店；07駐，而對(duì)有檔次區(qū)別的美容美發(fā)、餐飲等允許多家進(jìn)駐；相同業(yè)態(tài)優(yōu)先考慮品牌連鎖店進(jìn)駐；出租商鋪范圍：072085如銷售只針對(duì)集團(tuán)客戶(通信、郵政、電力、金融、大型餐飲和團(tuán)購(gòu)等)開展3．復(fù)地上城一期2、5號(hào)樓商業(yè)規(guī)劃根據(jù)我們項(xiàng)目區(qū)域位置及一期社區(qū)商業(yè)布局，可以確定一期商業(yè)的業(yè)態(tài)組合為。此種業(yè)態(tài)組合的2號(hào)樓、5號(hào)樓的規(guī)劃為：21500-1000（電信、郵政營(yíng)業(yè)廳、電力交費(fèi)點(diǎn)、天友酸奶、洗衣店、藥店、布藝店、二手房店、家飾店、百貨小商品等；二樓休閑保健服務(wù)業(yè)、網(wǎng)吧、5樓銀行、餐飲。四．招商現(xiàn)狀分析1．業(yè)以于06年9月1日前多數(shù)開業(yè)。2．租賃客戶分析表：（061030）客戶在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中集中提出的問(wèn)題：1、人氣嚴(yán)重不足；2、每天營(yíng)業(yè)額少的可憐，個(gè)別商家無(wú)營(yíng)業(yè)額的情況；3、商業(yè)氛圍嚴(yán)重欠缺；4、門面的開間小，進(jìn)深大；5、門面的入口設(shè)計(jì)欠缺，不利于商業(yè)的展示和客流進(jìn)出；6、商家進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)高，前期投入大；7、物業(yè)公司收取的裝修管理費(fèi)高；8、商業(yè)門面設(shè)計(jì)不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)；9、物業(yè)公司的服務(wù)水平及服務(wù)效率還需提高；從客戶的反映來(lái)看，0622807063五．招商原則1．定價(jià)策略3最少加價(jià)租金售價(jià)一級(jí)：金開大道沿線+15+1500（6米）+10+1000三級(jí)：萬(wàn)象街003最少加價(jià)租金售價(jià)一級(jí)：在整個(gè)社區(qū)的主入口、轉(zhuǎn)角處等人流集中處+20+1500二級(jí)：該路段的靠近入口位置+10+1000三級(jí)：中間普通位置00根據(jù)業(yè)態(tài)的臨時(shí)租金調(diào)整根據(jù)業(yè)態(tài)的不同可在原規(guī)劃的價(jià)格上調(diào)整,如遇盈利能力強(qiáng),成本回收快的業(yè)態(tài)按該段最高價(jià)租賃,如餐飲、建材、二手房店、游戲廳、網(wǎng)吧等；如遇盈利能力弱，又是社區(qū)必備商業(yè)業(yè)態(tài)的可按最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取，如干洗店、影碟店、蛋糕店、書報(bào)店等。銷售價(jià)格其中：集團(tuán)客戶（銀行、通信、郵政、市政和團(tuán)購(gòu)等）B28116500-8000/元/㎡；鴛鴦路B6-12146000-7000/元/㎡；金開大道-17000-8000/7500㎡；7000/㎡（按住宅：3500/2其中：集團(tuán)客戶（銀行、通信、郵政、市政和團(tuán)購(gòu)等）集中餐飲銷售價(jià)格一樓8500/6500/元/㎡（送露臺(tái)），整棟銷售另議；7000/㎡（送庫(kù)房），整層銷售另議；6000/6000/（送露臺(tái)整棟銷售另議；3。租賃價(jià)格（建筑面積）09年租賃均價(jià)：年2010/㎡其中（已本地實(shí)際承受租金為基礎(chǔ)）：220-25/10-15平米520/20/平米租金價(jià)格只是根據(jù)目前項(xiàng)目實(shí)際租金水平及客戶所承受的租（4）價(jià)格表(見(jiàn)附件一)2．物業(yè)管理費(fèi)的收取3/平米（建筑面積）付款方式35000（其他）、1（餐飲）、萬(wàn)元（超市）的保證金在簽定租賃合同時(shí)預(yù)交3個(gè)月的租金權(quán)利4．077071231免租優(yōu)惠期：業(yè)主：3非業(yè)主：2租金遞增政策0920-25/平米，201025-30/平米，201030平米。備注：游戲廳、網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、足浴保健、兒童樂(lè)園、藝術(shù)活動(dòng)中心、大型餐飲、主力超市和單個(gè)租賃面積超過(guò)500平米的商業(yè)根據(jù)實(shí)際情況商談。目的：在前期諸多設(shè)施設(shè)備和商業(yè)環(huán)境尚在完善中，對(duì)于07年進(jìn)入的商家，合理的免收租金，減少商家營(yíng)運(yùn)成本，為商家提供健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為業(yè)主提供較為完善的生活配套服務(wù)是公司的首要任務(wù)。租賃范圍072085招商范圍主力超市、各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)餐飲、生活配套、建材小五金交房標(biāo)準(zhǔn)墻面：水泥砂漿抹平天棚：水泥砂漿抹平給排水：水表出戶集中。表后接至戶內(nèi)，預(yù)留一個(gè)給水點(diǎn)、一個(gè)排水接口。電：電表出戶集中。表后接至配電箱有線電視：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留有線電視接口1個(gè)電話：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留電話線接口1個(gè)商業(yè)交付時(shí)間2076305號(hào)樓：商業(yè)管理六．商業(yè)租賃及銷售流程1．租賃流程商業(yè)管理上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談租賃登記客戶要求帶客戶看商鋪工程設(shè)計(jì)物業(yè)意見(jiàn)上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談租賃登記客戶要求帶客戶看商鋪工程設(shè)計(jì)物業(yè)意見(jiàn)作好客戶記錄存檔電話回訪客戶作好記錄與商業(yè)管理簽定租賃合同YES作好客戶記錄存檔電話回訪客戶作好記錄與商業(yè)管理簽定租賃合同YESNO財(cái)務(wù)收取租金和保證金相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙商業(yè)管理銷售流程商業(yè)管理上門咨詢客戶上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談購(gòu)買登記帶客戶看商鋪客戶要求電話回訪客戶作好記錄工程設(shè)計(jì)物業(yè)意見(jiàn)YES作好客戶記錄存檔與銷售部簽定買賣合同NONO財(cái)務(wù)收取房款和其它費(fèi)用相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙財(cái)務(wù)收取房款和其它費(fèi)用相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙地產(chǎn)公司：提交租賃商鋪所需資料（個(gè)人租賃：個(gè)人身份證復(fù)印件一份、商業(yè)投資計(jì)劃書一份。單位租賃：法人身份證復(fù)印件一份、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、企業(yè)代碼復(fù)印件一份、稅務(wù)登記證復(fù)印件一份、資格證書（如有）復(fù)印件一份）；繳納相關(guān)租賃商鋪費(fèi)用（保證金、租金）；簽訂租賃合同、確認(rèn)交房時(shí)間；物業(yè)公司：物業(yè)公司發(fā)出入住通知；客戶持租賃合同、租金發(fā)票、入住通知到復(fù)地上城物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)和裝修手續(xù)，繳納物業(yè)管理費(fèi)、裝修保證金、裝修管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；復(fù)地上城物業(yè)管理處全程陪同客戶驗(yàn)樓、確認(rèn)水、電起止度、收樓、交鑰匙；客戶提交裝修設(shè)計(jì)方案報(bào)復(fù)地上城物業(yè)管理中心審核確認(rèn)；裝修設(shè)計(jì)方案通過(guò)客戶開始裝修；復(fù)地上城物業(yè)管理處工程部時(shí)時(shí)監(jiān)控并驗(yàn)收裝修是否合格；客戶開門營(yíng)業(yè)特殊商家的處理原則遇特殊商家，如品牌餐飲、超市、家居家飾布藝、健身中心、藝術(shù)活動(dòng)中心、大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等，場(chǎng)所、價(jià)格、年限、交室商討后決策。七．07年經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)位商業(yè)位置總面積（㎡）金（元年）年收益（元）價(jià)（元/㎡）（元）2層2層5層5層合計(jì) 10077.43賃收賃收/㎡均價(jià)10%30%50%70%80%100%租20元183043549129915215128130114643441830430益益銷售金額7225/㎡7280，21，943842，82936，404，71550966，58247，72809，601544432八．資源保障1、0612311112、142．061231目，提供人流量；3．確認(rèn)商家需制作的門頭、字牌、招牌的用材、尺寸大小和規(guī)格（完成）；4．公共區(qū)域適當(dāng)增加商業(yè)鋪面的導(dǎo)視系統(tǒng)（策劃推廣部、物業(yè)公司）；5．增加鴛鴦路上的休閑長(zhǎng)椅及垃圾箱（策劃推廣部、物業(yè)公司）；6．推廣上根據(jù)餐飲類商業(yè)招商、商業(yè)分段銷售情況，包括招商噴繪、單7．談判原則允許適當(dāng)提高報(bào)價(jià)，成交價(jià)格不低于該區(qū)域最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；8．大型租賃單位對(duì)停車位的使用、?？?、出入、管理等問(wèn)題（物業(yè)公司）；9．銷售部支持；銷售人員參與商業(yè)銷售，建議提成2‰；九．商業(yè)街2007年包裝及活動(dòng)構(gòu)想及費(fèi)用預(yù)算8000些推廣活動(dòng)，以維護(hù)良好的商業(yè)的形象，并配合住宅銷售。1．200751-0757商業(yè)開街嘉年華活動(dòng)及預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)容金額備注（元）開街包裝開街包裝，熱200