商業(yè)地產(chǎn)匯報(bào)

商業(yè)地產(chǎn)研究匯報(bào)研究對(duì)象：【城市綜合體－銷(xiāo)品茂－百貨商場(chǎng)】三種物業(yè)形態(tài)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專(zhuān)項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究目錄城市綜合體成功案例借鑒三種物業(yè)形態(tài)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專(zhuān)項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒城市綜合體定義城市綜合體集酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)。從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講城市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)。根據(jù)城市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來(lái)有九大突出特征：1、高可達(dá)性、便利性2、高密度、集約性3、整體統(tǒng)一性4、功能復(fù)合性5、土地使用均衡性6、空間連續(xù)性7、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性8、巨大的社會(huì)效應(yīng)9、極具升值價(jià)值上海周浦萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)傳統(tǒng)城市綜合體概念的誤區(qū)“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，建立一種相互依存、相互助益的多功能、高效率的綜合體。酒店、寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心是城市綜合體的最基本組合。百貨商場(chǎng)定義百貨商場(chǎng)是供應(yīng)大量產(chǎn)品的零售商店，主要產(chǎn)品是精品服飾、家居用品、餐飲和娛樂(lè)品；銷(xiāo)售方式有人員導(dǎo)購(gòu)(如服裝)和自我服務(wù)(如餐飲)。梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)銷(xiāo)品茂定義銷(xiāo)品茂”是英文SHOPPINGMALL的音譯，是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心，滿足消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求。南京水游城百貨商場(chǎng)與銷(xiāo)品茂的對(duì)比百貨商場(chǎng)商業(yè)業(yè)種：百貨店+品牌展示店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝、家庭用品、食品和娛樂(lè)；經(jīng)營(yíng)檔次：中高檔，精品購(gòu)物；服務(wù)人群：以中青年為主，女性居多；銷(xiāo)品茂商業(yè)業(yè)種：百貨店、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)連鎖店、品牌店和服務(wù)機(jī)構(gòu)；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：覆蓋吃、穿、住、用、玩各種商業(yè)業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)檔次：以大眾型檔次為主，輔以少量高檔商品；服務(wù)人群：兒童、中青年、老人二者區(qū)別：銷(xiāo)品茂商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨商業(yè)。銷(xiāo)品茂經(jīng)營(yíng)檔次更大眾化，服務(wù)人群更廣。銷(xiāo)品茂與城市綜合體的對(duì)比銷(xiāo)品茂城市綜合體城市功能：商業(yè)、酒店、辦公、居住、會(huì)展和交通等；二者區(qū)別：銷(xiāo)品茂只具有單一商業(yè)功能，而城市綜合體具有復(fù)合功能，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)城市生活自給自足。在銷(xiāo)品茂的升級(jí)換代過(guò)程中，能看到城市綜合體的初步規(guī)劃雛形。商業(yè)業(yè)種：百貨店、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)連鎖店、品牌店和服務(wù)機(jī)構(gòu)；結(jié)論購(gòu)物消費(fèi)一站式式城市生活一站式式發(fā)展實(shí)現(xiàn)城市生活更更加和諧、高效效運(yùn)作目標(biāo)：三種物業(yè)形態(tài)未未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基基本概念研究城市綜合體成功功案例借鑒百貨商場(chǎng)未來(lái)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)百貨商業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)與新商業(yè)類(lèi)型融融合走高端精品百貨貨路線地段一般，定位位中端的百貨商商場(chǎng)與銷(xiāo)品茂內(nèi)內(nèi)百貨店在定位位上重合，因此此在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中，經(jīng)營(yíng)受區(qū)區(qū)域覆蓋客戶(hù)消消費(fèi)偏好左右，，存在被淘汰的的可能。只能各各自尋求與新商商業(yè)類(lèi)型融合。。地段優(yōu)越，定位位高端的百貨商商場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)定定位和覆蓋人群群上與銷(xiāo)品茂內(nèi)內(nèi)百貨店有明顯顯差異性，其優(yōu)優(yōu)越地段，良好好品牌控制能力力，吸引高端消消費(fèi)人群，因此此發(fā)展前景良好好。如恒隆廣場(chǎng)場(chǎng)和梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)場(chǎng)，互為借力，，形成不可復(fù)制制商圈。銷(xiāo)品茂未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)銷(xiāo)品茂體量大業(yè)態(tài)種類(lèi)繁多對(duì)經(jīng)營(yíng)要求高依靠租金收回投投資，資金占有有量大，回收周周期長(zhǎng)特點(diǎn)：未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：：專(zhuān)業(yè)零售公司各各自做強(qiáng)做大，，但業(yè)態(tài)升級(jí)有有限圈地過(guò)程中，出出現(xiàn)信托基金的的身影城市綜合體未來(lái)來(lái)發(fā)展趨勢(shì)優(yōu)勢(shì)一集商業(yè)、辦公、、酒店和居住為為一體，各種功功能搭配，完善善24小時(shí)生活活城概念。城市綜合體優(yōu)勢(shì)二加入居住功能，，既留住了人，，又通過(guò)出售住住宅，提高資金金運(yùn)作效率。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)作為先進(jìn)的物業(yè)業(yè)形態(tài)，城市綜綜合體會(huì)在未來(lái)來(lái)幾年在全國(guó)1、2、3線城城市大量涌現(xiàn)。。結(jié)論未來(lái)幾年城市綜綜合體的前景最最為看好三種物業(yè)形態(tài)未未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基基本概念研究城市綜合體成功功案例借鑒城市綜合體起源源城市綜合體（HOPSCA）），于1986年最先誕生于于巴黎的拉德方方斯，是一個(gè)集集酒店、辦公樓樓、生態(tài)公園、、購(gòu)物、會(huì)所、、高尚住宅于一一體的城市綜合合體HOPSCA六六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市市功能相對(duì)集中中的區(qū)域，擁有有與外界聯(lián)系緊緊密的城市主要要交通網(wǎng)絡(luò)和信信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象象，城市的標(biāo)志志；人口密度大大，晝夜人口、、工作日與周末末人口，功能不不同而形成互補(bǔ)補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，，各個(gè)單體建筑筑相互配合、影影響和聯(lián)系；與與外部空間整體體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性實(shí)現(xiàn)完整的工作作、生活配套運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系，各功功能之間聯(lián)系緊緊密，互為補(bǔ)充充，缺一不可巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力內(nèi)外部聯(lián)系完整性空間連續(xù)性土地使用均衡性1、不同種類(lèi)的的土地相對(duì)均衡衡地分布于不同同功能的建筑群群；2、兼顧不同時(shí)時(shí)段對(duì)綜合體中中各個(gè)功能的不不同使用；1、平面的連續(xù)續(xù)：通常采用整整體設(shè)計(jì)，其中中任何一項(xiàng)功能能都會(huì)影響整體體效果；2、立面的連續(xù)續(xù)：要保持HOPSCA內(nèi)建建筑物的風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一，就要使立立面有連續(xù)性；；3、空間的連續(xù)續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位位要求功能建筑筑體之間通過(guò)空空中、地下和地地面多層次的空空間體系內(nèi)部擁有復(fù)雜、、完善的交通體體系，通過(guò)立體體交通網(wǎng)絡(luò)的建建立，使各功能能建筑體有機(jī)結(jié)結(jié)合；對(duì)外界的交通依依賴(lài)較強(qiáng)，其外外界的交通體系系直接影響綜合合體內(nèi)部不同功功能的使用效率率和規(guī)模因所處的城市位位置和龐大的規(guī)規(guī)模，注定其必必將成為城市的的名片，產(chǎn)生巨巨大的社會(huì)效應(yīng)應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物物業(yè)的HOPSCA，隨著城城市的不斷發(fā)展展，其物業(yè)自身身也具有升值潛潛力城市綜合體的開(kāi)開(kāi)發(fā)條件不是任何地方都都能建設(shè)城市綜綜合體，城市綜綜合體的形成必必需符合以下條條件：規(guī)模要求區(qū)位要求必須位于城市中中心區(qū)和區(qū)域中中心位置，核心心地段城市各種資源決決定了它天生的的優(yōu)越條件必須擁有大規(guī)模模建筑體量只有大規(guī)模建筑筑體量才能完美美演繹豐富的業(yè)業(yè)態(tài)，繽紛萬(wàn)象象的生活只有城市或區(qū)域域中心的大規(guī)模模地塊才能成為為演繹城市綜合合體的舞臺(tái)城市發(fā)展到現(xiàn)階階段，需要一個(gè)個(gè)資源共生、聚聚合增值的地產(chǎn)產(chǎn)模式，一個(gè)城城市的精神引領(lǐng)領(lǐng)，將生活資源源融入其中。HOPSCA是是城市發(fā)展的必必然產(chǎn)物工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力剖析城市綜合體體成功的內(nèi)在因因素城市綜合體開(kāi)發(fā)發(fā)模式出現(xiàn)的必必然性現(xiàn)代城市的發(fā)展展與城市化進(jìn)程程在經(jīng)歷多重曲曲折之后，其發(fā)發(fā)展的軌跡愈來(lái)來(lái)愈清晰，其中中一個(gè)最大的變變化是城市發(fā)展展由粗放型向集約約型方向的轉(zhuǎn)化化剖析城市綜合體體成功的內(nèi)在因因素城市綜合體開(kāi)發(fā)發(fā)模式與現(xiàn)代城城市發(fā)展的契合合性“城市——區(qū)域域”一體化城市空間多中心心化城市功能多樣化化城市形象特色化化城市環(huán)境生態(tài)化化城市資源集約化化城市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流城市綜合體地產(chǎn)產(chǎn)模式的價(jià)值體體現(xiàn)城市綜合體將為為城市帶來(lái)巨大大的增值價(jià)值現(xiàn)代城市中心區(qū)區(qū)的綜合性開(kāi)發(fā)發(fā)需要建設(shè)全過(guò)過(guò)程的互相配合合、協(xié)同發(fā)展。。HOPSCA在這樣的城市市發(fā)展背景下成成為卓有成效的的開(kāi)發(fā)模式。無(wú)論從業(yè)態(tài)組合合還是資源聚合合的本質(zhì)，HOPSCA對(duì)城城市的影響不能能單純地看作是是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式式。城市綜合體是個(gè)開(kāi)放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；城市綜合體更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展城市綜合體是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，她融匯城市各種資源這就是城市綜合合體特有的城市市精神——“融融匯、交流、影影響”一個(gè)“資源共生生、聚合增值””的全新地產(chǎn)模模式城市綜合體代表表一種新城市時(shí)時(shí)代的生活方式式城市綜合體六大大業(yè)態(tài)集合了城城市的商務(wù)辦公公資源、商業(yè)資資源、景觀資源源、休閑娛樂(lè)資資源、居住資源源，各個(gè)業(yè)態(tài)既既相對(duì)獨(dú)立又相相互影響互補(bǔ)城市綜合體不僅僅能滿足人們?cè)谠谏钌细鞣矫婷娴男枨?，業(yè)態(tài)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的的互動(dòng)及依賴(lài)，，更體現(xiàn)出HOPSCA地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的科科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性性使人們充分體驗(yàn)驗(yàn)辦公、購(gòu)物、、娛樂(lè)、休閑的的一站式服務(wù)，，享受繁華、便便捷的都市生活活當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市綜綜合體開(kāi)發(fā)背景景當(dāng)前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模模式：第一種：傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式拿地→高價(jià)賣(mài)出→高高價(jià)拿地→更高高價(jià)賣(mài)出，房?jī)r(jià)價(jià)高但成本也高高，因此收益存存在較大風(fēng)險(xiǎn)。。第二種：復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模模式商業(yè)+地產(chǎn)旅游+地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)華僑城地產(chǎn)復(fù)合地產(chǎn)由于增增加主題功能，，能吸引大量人人流，帶動(dòng)區(qū)域域人氣，利于住住宅的銷(xiāo)售，由由于品牌支持，，可以獲得較高高收益。城市綜合體作為為復(fù)合地產(chǎn)可以獲得較高收收益，受到開(kāi)發(fā)發(fā)商的青睞；可以獲得低成本本的商用物業(yè)，，受到零售商的的青睞；城市綜合體作為為新型開(kāi)發(fā)模式式，發(fā)展前景看看好國(guó)內(nèi)城市綜合體體開(kāi)發(fā)商類(lèi)型當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市綜綜合體開(kāi)發(fā)商主主要分兩類(lèi)：第一類(lèi)：地方性開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)赜惺兄行男耐恋?，順?shì)開(kāi)開(kāi)發(fā)城市綜合體體，但由于開(kāi)發(fā)發(fā)商自身因素，，無(wú)全國(guó)復(fù)制開(kāi)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，屬于于地方性開(kāi)發(fā)商商；如華貿(mào)中心心第二類(lèi)：全國(guó)性開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的資金金和人才實(shí)力，，在一兩個(gè)項(xiàng)目目取得成功后，，全國(guó)高效率復(fù)復(fù)制，大氣魄、、大投資。如萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和中糧糧大悅城；建議：紅星美凱凱龍可憑借全國(guó)國(guó)戰(zhàn)略，增加城城市綜合體土地地儲(chǔ)備，躋身全全國(guó)性城市綜合體開(kāi)發(fā)發(fā)商行列兩類(lèi)開(kāi)發(fā)商在城城市綜合體開(kāi)發(fā)發(fā)中都獲得巨大大收益，受到政政府支持、得到到業(yè)內(nèi)美譽(yù)城市綜合體前期期籌備工作內(nèi)容容一、項(xiàng)目選址址看經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所在地城市GDP人均GDP人均可支配收入入房地產(chǎn)發(fā)展水平平如：唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——城市GDP研研究【07年全國(guó)各城市GDP總額統(tǒng)計(jì)排名】GDP總額增長(zhǎng)率省內(nèi)排名唐山市07年GDP總值2779.14億億元，穩(wěn)坐河北北省的頭把交椅椅，在全國(guó)各城城市排名中位列列第20，領(lǐng)先先于濟(jì)南、哈爾爾濱、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)長(zhǎng)春等二線城市市原則：四看一確定GDP總額增速速快，指標(biāo)位居居全國(guó)領(lǐng)先水平平，甚至超越一一些省會(huì)城市看經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所在地城市GDP人均GDP人均可支配收入入房地產(chǎn)發(fā)展水平平如：唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——房地產(chǎn)發(fā)展水水平07年唐山市人人均GDP為38351元（（約合5612美元）唐山市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展進(jìn)入快速增增長(zhǎng)期，以質(zhì)量量為主，數(shù)量與與質(zhì)量并重房地產(chǎn)發(fā)展階段段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用用衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型數(shù)據(jù)來(lái)源：唐山山市統(tǒng)計(jì)年鑒城市化率時(shí)間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段唐山城市化的階段位置世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖根據(jù)唐山當(dāng)前GDP增速及人人均GDP水平平判斷，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速速增長(zhǎng)期，城市市化進(jìn)程處于加加速階段看結(jié)構(gòu)第一、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比重社會(huì)財(cái)富分布結(jié)結(jié)構(gòu)如：唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)典型的重工業(yè)城城市，三大產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展極不平衡衡，孤注一擲的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致致經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能能力不足，應(yīng)對(duì)對(duì)危機(jī)能力差第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率2005年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%2006年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%2007年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%看人口城市人口基數(shù)城市人口自然增增長(zhǎng)率項(xiàng)目有效輻射范范圍人口數(shù)量如：唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——人口自然增長(zhǎng)長(zhǎng)率研究95年至07年年12年間，唐唐山市戶(hù)籍人口口變化極小，增增長(zhǎng)率低于10%；城市人口05年年出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)長(zhǎng)，但從05年年至07年城市市人口幾乎無(wú)變變化，增長(zhǎng)速度度較小，說(shuō)明城城市流動(dòng)人口數(shù)數(shù)量較少；05年開(kāi)始唐山山城市化進(jìn)程開(kāi)開(kāi)始加快，但近近幾年增長(zhǎng)速度度緩慢，且人口口流動(dòng)數(shù)量較少少，以本市人口口為主看規(guī)劃城市整體規(guī)劃城市現(xiàn)有格局城市未來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)項(xiàng)目所在地未來(lái)來(lái)發(fā)展?jié)摿μ粕降恼鸷笾亟ńㄒ?guī)劃應(yīng)用“有有機(jī)分散”的思思想，使得城市市基本生活配套套資源分配相對(duì)對(duì)均衡兩大片區(qū)三足鼎立唐山震后城市總總體規(guī)劃應(yīng)用了了“有機(jī)分散””的思想，主城城區(qū)適當(dāng)擴(kuò)展，，北部建設(shè)了新新區(qū)，保留東礦礦區(qū)并適當(dāng)發(fā)展展，從而形成了了南、北、東三三足鼎立的格局局，使唐山形成成了典型的組團(tuán)式布布局結(jié)構(gòu)。三個(gè)組團(tuán)中間間，是環(huán)保綠地地(陡河水庫(kù)風(fēng)風(fēng)景區(qū))。如：唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——城市整體規(guī)劃劃看規(guī)劃如：唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——城市現(xiàn)有格局局新華道建設(shè)路市政府唐百三利鳳凰新城規(guī)劃的未來(lái)商務(wù)金融中心目前以中高檔住宅項(xiàng)目為主城東工業(yè)區(qū)污染較為嚴(yán)重，居住環(huán)境較差城南塌陷區(qū)以低端居住為主城市核心唐山的商業(yè)、商務(wù)、政務(wù)三重中心城市主干道交匯遠(yuǎn)洋城由新華道和建設(shè)設(shè)路兩條城市主主干道劃分城市市區(qū)域；城市尺尺度小，唐百區(qū)區(qū)域?yàn)槟壳俺鞘惺形ㄒ缓诵膮^(qū)，，但屬于城南區(qū)區(qū)域，客戶(hù)存在在一定程度的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)抗性城市整體規(guī)劃城市現(xiàn)有格局城市未來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)項(xiàng)目所在地未來(lái)來(lái)發(fā)展?jié)摿Χ?、整體經(jīng)營(yíng)定定位收入：低收入——高收收入年齡：年輕人——成熟熟人檔次：大眾型——精品品型類(lèi)型：時(shí)尚型——主題題型從四個(gè)角度對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定定位：三、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布布局經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局原原則對(duì)不同主題商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)，使使相同主題的商商業(yè)業(yè)態(tài)集中在在同一建筑體內(nèi)內(nèi)；相同主題的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，考慮到到消費(fèi)人群的年年齡結(jié)構(gòu)不同，，放置不同的樓樓層；年輕人的的消費(fèi)品可以適適當(dāng)放置高樓層層；對(duì)于具有較強(qiáng)品品牌號(hào)召力的商商家，放置在黃黃金位置，帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)商業(yè)體的的人氣；品牌商家簽約年年限不超過(guò)3年年，根據(jù)潮流動(dòng)動(dòng)向，隨時(shí)調(diào)換換品牌商家或調(diào)調(diào)整商家的位置置；四、商業(yè)建筑設(shè)設(shè)計(jì)細(xì)化交通動(dòng)線公共空間外立面時(shí)尚、新穎，與與項(xiàng)目整體定位位相符；合理布置橫向和和縱向交通動(dòng)線線，使每個(gè)商鋪鋪都能充分享受受人流，不留死死角；封閉、恒溫的高高比例公共空間間（≧40%）；過(guò)道過(guò)道寬敞，主過(guò)過(guò)道設(shè)有休息區(qū)區(qū)域及景觀；三種物業(yè)形態(tài)未未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)城市綜合體專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)研究三種物業(yè)形態(tài)基基本概念研究城市綜合體成功功案例借鑒是由城市的酒店店、商業(yè)零售、、辦公、居住、、展覽、餐飲、、文娛、等功能能組成，并由它它們構(gòu)成一個(gè)具具有多功能的城城市縮微體。建筑綜合體“城中城”的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式各種功能互為補(bǔ)充充，互相配合，提提供對(duì)方發(fā)展的潛潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)進(jìn)自身的增長(zhǎng)整幢幢建筑可以在一定定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給給自足。大型城市綜合體新城市中心的城市市綜合體交通樞紐型城市綜綜合體日本博多運(yùn)河城馬來(lái)西亞雙子星日本大阪難波城日本東京六本木木新城城郊結(jié)合部城市市綜合體國(guó)外成功城市綜綜合體案例分析析成功案例一：東京六本木東京六本木新城城是東京著名的的購(gòu)物中心和旅旅游中心，自2003年4月月25日開(kāi)業(yè)以以來(lái)，目前已經(jīng)經(jīng)成為外地游客客去東京必到的的城市綜合設(shè)施施該項(xiàng)目是日本國(guó)國(guó)內(nèi)最大的由民民間力量為主體體實(shí)施的城市綜綜合再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目。占地面積約11.5萬(wàn)m2，建筑面積約為為75.91萬(wàn)萬(wàn)m2,開(kāi)發(fā)歷時(shí)17年此處孕育了多樣樣的文化，尤其其是聚集了各國(guó)國(guó)的大使館、外外資企業(yè)、媒體體、時(shí)尚、藝術(shù)術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六六本木已經(jīng)成為為國(guó)際性的信息息前沿六本木山位于東東京都港區(qū)六本本木，毗鄰新橋橋、虎門(mén)的商務(wù)務(wù)街，霞關(guān)的政政府機(jī)關(guān)街道，，青山、赤坂的的商業(yè)街，麻布布、廣尾的高檔檔住宅區(qū)六本木的交通十十分便利，有四四條軌道交通在在此通過(guò)可以乘坐地鐵、、公共汽車(chē)；若若開(kāi)車(chē)前來(lái)，總總體停車(chē)位2762輛，共計(jì)計(jì)12個(gè)停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，方便顧客尋尋找方便的地方方就近停車(chē)六本木還設(shè)有摩摩托車(chē)與自行車(chē)車(chē)停車(chē)位置，其其中自行車(chē)免費(fèi)費(fèi)六本木的軌道交通六本木在東京的位置十二個(gè)停車(chē)點(diǎn)分布東京六本木區(qū)位位與交通美國(guó)捷得建筑事事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購(gòu)物物中心及公共空空間設(shè)計(jì)捷得的設(shè)計(jì)思想想不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目與城市的完完美融合，在項(xiàng)項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)計(jì)上更加注重將將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅旅游目的地，商商業(yè)、旅游觀光光等多功能相結(jié)結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)態(tài)組合考慮顧客客的多種需求六本木共劃分為為四個(gè)街區(qū)，各各街區(qū)建筑的群群房都和“山邊邊”、“西街””、“櫸樹(shù)坡大大道”等商業(yè)設(shè)設(shè)施相連，隨處處可見(jiàn)綠地和廣廣場(chǎng)，增加了街街道的趣味，形形成熱鬧的步行行空間東京六本木的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)A：六本木山的的主入口，和地地鐵六本木車(chē)站站和地下通道相相連，由地鐵入入口和好萊塢美美容廣場(chǎng)組成B：中央?yún)^(qū)域?yàn)闉榈厣?4層的的森大廈，是六六本木山的標(biāo)志志，其頂層是作作為文化核心的的森藝術(shù)中心。。B區(qū)作為商業(yè)業(yè)、文化、信息息中心一并設(shè)置置了旅館、櫸樹(shù)樹(shù)坂綜合體、朝朝日電視等C：由4棟住宅宅樓組成，和毗毗鄰的元麻布安安靜的住宅區(qū)相相協(xié)調(diào)D：六本木山入入口大廈等，由由店鋪、辦公、、住宅構(gòu)成D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)東京六本木的商商業(yè)設(shè)施（1））零售120區(qū)劃22,000m257.9%餐飲70區(qū)劃12,000m2（3200席）31.6%其他30區(qū)劃4,000m210.5%合計(jì)220區(qū)劃38,000m2100%商業(yè)構(gòu)成山邊——面向毛利庭院的的“山邊”是半半開(kāi)放式的購(gòu)物物中心，有幾段段大的石墻面，，充分利用原有有土地的高低差差組成進(jìn)樓梯和和斜坡，產(chǎn)生各各種各樣的序列列體驗(yàn)，既熱鬧鬧又令人期待活力動(dòng)感的自由由曲線，引導(dǎo)來(lái)來(lái)訪者漫步其間間，充分享受購(gòu)購(gòu)物和美景主要商業(yè)設(shè)施山邊西街——鑲嵌在森大廈和和凱悅大酒店之之間的商業(yè)街。。由玻璃頂和玻玻璃大墻圍合而而成高度22～25m，面積約1900m2的4層共享空間間中，瀑布溪流流潺潺，寓意溪溪谷在酒店和辦公大大樓各層之間通通過(guò)天橋產(chǎn)生了了立體交叉流線線，形成豐富的的活動(dòng)空間櫸樹(shù)坂大道———六本木東西相連連的主要干道，，帶有歐洲街道道風(fēng)格，舒緩的的曲線，整個(gè)街街道有一種高雅雅的氛圍300m長(zhǎng)的墻墻面蜿蜒起伏，，分為幾段，并并創(chuàng)造出立體復(fù)復(fù)雜的路面空間間，對(duì)來(lái)訪者產(chǎn)產(chǎn)生吸引，并有有意設(shè)置了迷路路東京六本木的商商業(yè)設(shè)施（2））西街東京屋頂甲板層面海拔270米，開(kāi)放式的空中回廊森美術(shù)館52～54層可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種藝術(shù)形式東京展望臺(tái)52層海拔250m，可360。眺望東京大都市六本木俱樂(lè)部51層一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂(lè)部，聚集了活躍在各個(gè)領(lǐng)域中喜愛(ài)藝術(shù)的人們六本木學(xué)院49層針對(duì)所有年齡層次人們的特殊教育學(xué)院森藝術(shù)中心：六本木綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“文文化都心”象征征，位于六本木木山森大廈49層至頂層，由由美術(shù)館、展望望臺(tái)、會(huì)員俱樂(lè)樂(lè)部、會(huì)議論壇壇等組成，在世世界范圍內(nèi)也是是獨(dú)一無(wú)二的巨巨大的文化綜合合體櫸樹(shù)坂綜合體與與露天劇場(chǎng)：這是一個(gè)集聚聚了影像（電影影）、流行（時(shí)時(shí)尚商店）、表表演（露天劇場(chǎng)場(chǎng)）等商業(yè)藝術(shù)術(shù)文化的綜合空空間實(shí)體美術(shù)館入口東京六本木的文文化設(shè)施六本木森大廈：作為六本木中中心的超高層辦辦公樓，地上54層，高238m，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了日本國(guó)內(nèi)最最大的單體約4500m2的無(wú)柱空間，并并引進(jìn)了日本國(guó)國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)設(shè)施好萊塢美容廣場(chǎng)場(chǎng)：綜合體的地上上部分分成地鐵鐵出入口和好萊萊塢美容廣場(chǎng)。。好萊塢美容廣廣場(chǎng)以美容專(zhuān)科科學(xué)校、公司辦辦公為主體森大廈主入口東京六本木的辦辦公設(shè)施森大廈好萊塢美容廣場(chǎng)場(chǎng)住宅樓共4棟，，既有6層高的的底層，也有43層高的超高高層具備了日本國(guó)國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的的抗震性能，平平面形式多樣，，甚至有以廚房房為主題的設(shè)計(jì)計(jì)，滿足了從工工作室到五個(gè)臥臥房、帶全套家家具等多種多樣樣的選擇東京六本木的住住宅設(shè)施六本木新城的空空中花園，從人人的最基本生存存需要出發(fā)，設(shè)設(shè)置了稻田、蔬蔬菜等田園風(fēng)格格的景觀，強(qiáng)調(diào)調(diào)了可參與性，，為大城市帶來(lái)來(lái)清新的田園景景觀春天是播種希望望的季節(jié)，六本本木新城為學(xué)生生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)動(dòng)的機(jī)會(huì)，幫助助學(xué)生學(xué)會(huì)在春春天播種，通過(guò)過(guò)實(shí)際勞動(dòng)增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)生活的認(rèn)識(shí)識(shí)，在勞動(dòng)中認(rèn)認(rèn)識(shí)自然夏天，所有的鮮鮮花開(kāi)放，青蛙蛙為繁華的東京京帶來(lái)歡快的叫叫聲。鮮花怒怒放，青菜長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)喜人，在六本本木新城的空中中花園感受夏天天斑斕的色彩秋天，成熟的水水稻在微風(fēng)中搖搖曳。老師帶著著小學(xué)生來(lái)空中中花園勞動(dòng)，看看到成熟的水稻稻，感受秋天收收獲的喜悅冬天到了，周邊邊的樹(shù)葉開(kāi)始飄飄落，六本木新新城精心選擇的的鮮花依舊開(kāi)放放，讓嚴(yán)冬里的的人們看到春天天的希望東京六本木的空空中花園在最初開(kāi)業(yè)的五五天里，訪問(wèn)人人士超過(guò)了200萬(wàn)人，而且且森株式會(huì)社開(kāi)開(kāi)放六本木新城城這一事件，在在整個(gè)周末，就就是2003年年4月26日、、27日兩天幾幾乎占據(jù)了所有有媒體的主要版版面“東京國(guó)際電影影節(jié)”是舉世聞聞名的亞洲最大大規(guī)模的電影節(jié)節(jié)。2004年年除了和往年一一樣有澀谷會(huì)場(chǎng)場(chǎng)之外，六本木木新城成為主要要會(huì)場(chǎng)。邀請(qǐng)名名人前來(lái)，包括括日本皇室成員員來(lái)訪，制造轟轟動(dòng)事件開(kāi)業(yè)前預(yù)熱成功功電影節(jié)宣傳海報(bào)報(bào)與旅游業(yè)合作六本木設(shè)計(jì)新城城在設(shè)計(jì)之初就就進(jìn)行了周密的的市場(chǎng)調(diào)研。利利用新城的空中中庭院優(yōu)勢(shì)，專(zhuān)專(zhuān)門(mén)安排學(xué)生修修學(xué)旅行各個(gè)旅行社將六六本木新城列為為重要旅游景點(diǎn)點(diǎn)。每年有200多萬(wàn)中國(guó)的的香港與臺(tái)灣游游客要參觀六本本木新城，因此此中國(guó)口味的餐餐館也較多接待參觀考察團(tuán)團(tuán)六本木新城管理理公司對(duì)外接待待參觀團(tuán)，需要要提前預(yù)約，六六本木新城管理理公司負(fù)責(zé)帶領(lǐng)領(lǐng)參觀商業(yè)設(shè)施施，講解開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程?hào)|京六本木的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)案例二：NanbaCity（日本本）難波城（NanbaCity）難波城的原址址是一座棒球館館，位于鄰近難難波火車(chē)站的一一片新商業(yè)區(qū)。。是一家位于南海海難波站的地下下2層至地上2層，內(nèi)共有時(shí)時(shí)裝、雜貨、餐餐飲店330余余家的商城。另另外，難波城還還與大阪高島屋屋南海南塔飯店店直接相通，出出入方便。地下1層的大廳的的火箭廣場(chǎng)聳立著著巨大的火箭模型型，是這里的醒目目標(biāo)識(shí)。概念設(shè)計(jì)：美國(guó)JonJerde設(shè)計(jì)公司獲得日本２００４４年最佳建筑與環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng)開(kāi)發(fā)商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（南海電鉄株式會(huì)會(huì)社）

一期開(kāi)發(fā)總面積１１６.７萬(wàn)平方米其中中商業(yè)面積４萬(wàn)平平方米，辦公樓８８萬(wàn)平方米。第２２期76,600㎡，合計(jì)243,800㎡。Jerde把難波定義為公園園?？罩谢▓@、屋屋頂綠樹(shù)，公園直直接跟大街相連，人們徜徉在空中中花園中盡享體驗(yàn)驗(yàn)式購(gòu)物的樂(lè)趣。。集人文、娛樂(lè)為為一體的自然生態(tài)態(tài)式體驗(yàn)購(gòu)物的杰杰作。難波城體量一期公園面積８００００平方米，綠綠地面積３００００平方米，廣場(chǎng)與與通道4700平方米。難波城公園綠化項(xiàng)目商場(chǎng)與南館的的主力商場(chǎng)是日本本高島屋，公園的的主要業(yè)態(tài)是：商商店與餐飲店，咖咖啡廳較多不同樓層的業(yè)態(tài)分分布難波城商業(yè)業(yè)態(tài)步行街通道火車(chē)站入口緩沖空空間２F主要通道車(chē)站與商場(chǎng)之間的的公共通道平面動(dòng)線規(guī)劃難波城平面動(dòng)線木臺(tái)階作為公園的的特色動(dòng)線垂直觀光電梯與公公園公共空間結(jié)合合立體交通動(dòng)線難波城垂直動(dòng)線立面裝飾店面裝飾３F餐飲店面裝飾商場(chǎng)導(dǎo)視公園廣場(chǎng)核心導(dǎo)示標(biāo)志建筑裝飾與導(dǎo)示系系統(tǒng)難波城建筑設(shè)計(jì)南館２F

南館1F

南館B1F

南館樓層導(dǎo)示難波城平面布局圖圖以高島屋促銷(xiāo)作為為核心，例如舉辦過(guò)鐵壁阿阿童木紀(jì)念活動(dòng)，，以１６萬(wàn)美元年年薪將機(jī)器人引進(jìn)進(jìn)到百貨中也是高高島屋的創(chuàng)意。難波城設(shè)立日文網(wǎng)站會(huì)員享有５％優(yōu)惠惠購(gòu)物達(dá)到一定數(shù)額額可以贈(zèng)送火車(chē)票票廣場(chǎng)舉辦活動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理難波城經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)案例三：日本本運(yùn)河城項(xiàng)目項(xiàng)目概況建設(shè)風(fēng)格小品景觀案例啟示國(guó)內(nèi)一線城市成功功城市綜合體案例例北京東方廣場(chǎng)上海港匯廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功案例一：北京京東方廣場(chǎng)基本情況東方廣場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字字樓主要租戶(hù)東方廣場(chǎng)豪華五星星級(jí)酒店--君悅悅酒店?yáng)|方廣場(chǎng)君悅悅酒店共有825間客房，提供14個(gè)由26至33平方米的各種種房型。目前，君悅酒店已已成為北京酒店市市場(chǎng)房?jī)r(jià)及入住率率最高的豪華五星星級(jí)酒店之一。東方豪庭公寓共有有600多套單元元，提供由25至至500平方米的的各種房型。為跨國(guó)公司、內(nèi)外外機(jī)構(gòu)的中高級(jí)管管理人員提供中長(zhǎng)長(zhǎng)期居住服務(wù)。東方廣場(chǎng)豪華服務(wù)務(wù)式公寓-東方豪豪庭公寓成功要點(diǎn)——協(xié)同同效應(yīng)酒店為綜合體提供供高質(zhì)素的“流動(dòng)動(dòng)”居住人口，并并提供娛樂(lè)設(shè)施和和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)帶來(lái)來(lái)持久的繁榮和活活力。辦公為綜合體體帶來(lái)大量的日間間人流和商務(wù)活動(dòng)動(dòng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)內(nèi)員工多為中高收收入階層，是消費(fèi)費(fèi)者的中堅(jiān)力量。。高檔公寓提供供了消費(fèi)能力強(qiáng)的的“常住”人口，，家庭各年齡層次次的消費(fèi)。交通設(shè)施使綜綜合體與城市保持持密切的聯(lián)系，為為綜合體提供持續(xù)續(xù)不斷的人流和便便利性。商業(yè)零售與人人們的日常生活緊緊密相連，為綜合合體提供生活性、、愉悅性和豐富性性的、滿足人們多多樣化的選擇，形形成繁榮的街區(qū)。。1999年12月月28日，港匯廣廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)迎賓賓，它率先將城市市綜合體的經(jīng)營(yíng)模模式帶到滬上。而而后，港匯每年都都根據(jù)消費(fèi)者反饋饋、入駐品牌銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)分析進(jìn)行品品牌調(diào)整，十年來(lái)來(lái)，港匯廣場(chǎng)年均均品牌調(diào)整總數(shù)超超過(guò)商場(chǎng)當(dāng)年品牌牌總數(shù)的40%，，近年調(diào)整步伐愈愈發(fā)加快，各品牌牌將港匯的店面作作為其在國(guó)內(nèi)旗艦艦示范店的更是比比比皆是。2007年，港港匯廣場(chǎng)引進(jìn)了M.MISSONI、AGNES.B、LONGCHAMP、CERRUTI1881、COACH、BALLY、PATRIZIAPEPE、ANNASUI、ZEGNA、MarcbyMarcJacobs、MAXMARA（以開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間先后排序序）等11個(gè)高端端國(guó)際時(shí)尚品牌。。截至目前，港匯匯廣場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)的的國(guó)際知名品牌總總數(shù)已達(dá)17個(gè)，，知名品牌店面總總營(yíng)業(yè)面積達(dá)2600m2，占一一樓總營(yíng)業(yè)面積的的70%（不含餐餐飲類(lèi)租戶(hù)）。2008年港匯匯名表區(qū)ROLEX、EuropeWatch相繼撩開(kāi)面紗，，其中歐洲坊現(xiàn)已已匯聚Bvlgari、Girard-Perregaux、IWC、Piaget、Panerai等十余種種名表及表盒。JustCavalli、JuicyCouture、Moschino、、SeebyChloe等等時(shí)尚流行品牌店店也于下半年陸續(xù)續(xù)開(kāi)幕。成功案例二：港匯匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)（城市綜綜合體）物業(yè)組成成港匯廣場(chǎng)各物業(yè)港匯廣場(chǎng)全景圖（（白天）港匯廣場(chǎng)全景圖（（夜景）購(gòu)物中心樓層立體體圖6F數(shù)碼、餐飲、影城城5F書(shū)店、美食廣場(chǎng)1-4F精品百貨-1F大賣(mài)場(chǎng)、名店運(yùn)動(dòng)動(dòng)城-2-3F地下車(chē)庫(kù)精品百貨主要集中中在1-4F重點(diǎn)案例三：萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)第一代產(chǎn)品：：2002-2003年純商業(yè)業(yè)盒子式特點(diǎn)：（1）選擇擇省會(huì)或中心城市市布局（2）選址都在城城市最核心商圈；；（3）占地面積在在1.2-2萬(wàn)平平，建筑面積在4-6萬(wàn)平左右；；（4）主力店一般般3家，沃爾瑪超超市、家具家電專(zhuān)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)及萬(wàn)達(dá)影影院；（5）1層為精品品、服飾，2、3層為超市，4層層為專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)和影影院。（6）建筑形態(tài)都都為單個(gè)盒子式案例：長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)商商業(yè)廣場(chǎng)、南昌萬(wàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在，短短的5年年時(shí)間，其發(fā)展模模式共經(jīng)歷了3代代產(chǎn)品。特點(diǎn)：（1）選擇擇省會(huì)或中心城市市布局（2）選址都在城城市最核心商圈；；（3）占地面積在在5萬(wàn)平左右，建建筑面積在15萬(wàn)平左右；（4）主力店一般般為4家，百貨、、超市、建材家電專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、、影院；（5）每個(gè)主力店店都為一個(gè)單體盒盒子，由多個(gè)盒子組成商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)。案例：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商商業(yè)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)第二代產(chǎn)品：2004年純商業(yè)業(yè)組合式特點(diǎn)：（1）選擇擇省會(huì)或中心城市市布局（2）選址在城市市副中心或新區(qū)的的中心；（3）占地面積在在10-20萬(wàn)平平，建筑面積在40-80萬(wàn)平，，其中商業(yè)規(guī)模在在15-20萬(wàn)平左右；（4）產(chǎn)品一般涵涵蓋了星級(jí)酒店、、寫(xiě)字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社區(qū)等等組成；（5）商業(yè)的主力力店一般為百貨、、超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、影院、美美食等；（6）建筑形式為為綜合體，以盒子子+街區(qū)+高層的組合形式；案例：寧波萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)、上海萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)上海周浦萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品：2006年后多產(chǎn)產(chǎn)品綜合體萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)前2代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)1、選址優(yōu)勢(shì)：在在15個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)中，12個(gè)個(gè)建在省會(huì)城市或或直轄市，3個(gè)建建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的單單列市，所有的商商業(yè)廣場(chǎng)都在核心心商圈的黃金商業(yè)業(yè)地段。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在在前幾年的市場(chǎng)，，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)均顯示出其較大大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，商商業(yè)面積在100000平以上有有9個(gè)，50000平左右有6個(gè)個(gè)，在各地都算較較大的商業(yè)。3、商戶(hù)優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單單式商業(yè)”為其引引來(lái)了國(guó)際知名的的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)經(jīng)營(yíng)，如沃爾瑪、、百盛等，這些商商戶(hù)對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)的消費(fèi)人流流吸引，起到了顯顯著的貢獻(xiàn)，也構(gòu)構(gòu)成了萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣廣場(chǎng)的核心優(yōu)勢(shì)。。4、政策優(yōu)勢(shì)：作作為國(guó)內(nèi)較為成熟熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商，各地的政府府都表現(xiàn)出極大的的熱情，愿意給于于較好的政策優(yōu)惠惠來(lái)吸引萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐駐。觀察一下各地的萬(wàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，其其擁有的幾大成功功商業(yè)要素主要如如下：前2代產(chǎn)品主要存存在劣勢(shì)：1、項(xiàng)目定位與城城市綜合體的距離離相差較大2、建筑形式單一一，購(gòu)物環(huán)境較差差3、業(yè)態(tài)單一，90%以上為購(gòu)物物，缺乏休閑與娛娛樂(lè)4、以目的性消費(fèi)費(fèi)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)業(yè)價(jià)值較低5、業(yè)態(tài)組合上的的不科學(xué)，無(wú)法互互動(dòng)6、主力店占到70%以上，租金金過(guò)低，影響收益益7、過(guò)分依賴(lài)主力力店的拉動(dòng)效應(yīng)，，而忽視經(jīng)營(yíng)8、在建筑形式上上主力店之間，主主力店與獨(dú)立街鋪鋪之間沒(méi)有形成較較好的互動(dòng)9、動(dòng)線規(guī)劃普遍遍較差，平面循環(huán)環(huán)與立體交叉的動(dòng)動(dòng)線不好10、獨(dú)立商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，散散鋪投資收益預(yù)期期無(wú)法實(shí)現(xiàn)第3代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)達(dá)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變從單店到組合店再再到如今的“城市市綜合體”，萬(wàn)達(dá)達(dá)的第3代產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化，，所謂萬(wàn)達(dá)城市綜綜合體，一般由高高星級(jí)酒店、高檔檔寫(xiě)字樓、酒店式式公寓（或SOHO）、大型綜合合購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）、獨(dú)獨(dú)立商鋪及街區(qū)、、市民廣場(chǎng)及大型型高尚居住社區(qū)等等組成。與前2代產(chǎn)品相相比的變化第三代產(chǎn)品選址址的特點(diǎn)（1）中心城市市的核心商圈萬(wàn)萬(wàn)達(dá)已基本布局局了，開(kāi)始選擇擇次級(jí)商圈發(fā)展展；（2）城市核心心商圈土地十分分稀缺，競(jìng)爭(zhēng)激激烈及高額的土土地成本，而城城市副中心及新新區(qū)土地成本較較低；（3）城市副中中心及新區(qū)規(guī)劃劃起點(diǎn)高，城市市配套好，適合合營(yíng)造高品質(zhì)的的項(xiàng)目；（4）中國(guó)城市市的一個(gè)重要特特征是中高收入入群體向副中心心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，，從而為商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的的消費(fèi)基礎(chǔ)；（5）城市副中中心及新區(qū)的土土地一般規(guī)模較較大，可以開(kāi)發(fā)發(fā)多種產(chǎn)品，降降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；；（6）城市副中中心及新區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入成成本較低，升值值潛力較大；（7）在城市副副中心及新區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)大型綜合體體，可以獲得政政府較好的政策策優(yōu)惠。第3代產(chǎn)品建筑筑規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)點(diǎn)（1）多功能的的城市開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的第3代產(chǎn)品將多功功能綜合集中開(kāi)開(kāi)發(fā)，包括有五五星級(jí)酒店、寫(xiě)寫(xiě)字樓、大型商