城市化與中小城市房地產(chǎn)發(fā)展

城市化與中小城市房地產(chǎn)發(fā)展

主要內(nèi)容一、城市化浪潮與房地產(chǎn)業(yè)二、中小城市房地產(chǎn)市場的特點三、中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的機會與陷阱四、上海房地產(chǎn)企業(yè)異地中小城市展業(yè)的建議五、上海市周邊中小城市房地產(chǎn)市場簡介一、城市化浪潮與中小城市房地產(chǎn)業(yè)

1．中國開始進入城市化加速發(fā)展時期城市化水平在30%-70%之間是一個國家城市化加速發(fā)展的時期。2004年我國城市人口已達5.2億,城市化率為40%左右,已經(jīng)進入加速發(fā)展期。按照鄧小平的設(shè)計，到2050年中國達到中等發(fā)達國家水平,初步實現(xiàn)現(xiàn)代化的目標要求,中國的城市化率要達到70%-80%。這意味著中國的城市化增長率要以每年0.8%-1%的速度增長；也意味著在這46年內(nèi),中國有7.2-8.8億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市,平均每年達1500多萬人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設(shè)。2．政府有中小城市偏好的城市化方針1980年國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國城市規(guī)劃工作會議紀要》,制定出“控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針,我國進入推進城市化的階段。1990年代大體延續(xù)了上10年的城鎮(zhèn)化政策。1990年4月1日開始實施的《城市規(guī)劃法》中,提出“嚴格控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針。2000年10月,在中共中央關(guān)于“十五”計劃的《建議》中,提出要不失時機地實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,同時指出要走大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的道路。

城市區(qū)域分布和非農(nóng)人口規(guī)模等級結(jié)構(gòu)(%)

區(qū)域分布規(guī)模分布全國東部中部西部全國東部中部西部合計10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.149.25362.83．城市化加速催生房屋建設(shè)高潮

（1）城市化加速前后房屋問題最為突出

（2）建國以來城市化與住房問題

1949-79年共竣工不足5億平方米；1980年代平均年竣工量為1.3億平方米；

1991~1995年均為2.1億平方米；

1996~1998年均竣工面積達到3.2億平方米；1999年以來年均4-5億平方米左右（注：各部門統(tǒng)計差異較大）。

（3）恩格格爾系數(shù)長長期徘徊，，住宅需求求受到拖累累聯(lián)合國糧農(nóng)農(nóng)組織頒布布的恩格爾爾系數(shù)分級級如下：高品質(zhì)生活活：20%以下；富裕：20%~40%；小康：40%~50%；溫飽：50%~60%；絕對貧困：：60%以以上。2003年年主要國家家的恩格爾爾系數(shù)：美國10.4%，日日本16.5%，韓韓國25.1%，法法國16.9%，英英國18.7%，菲菲律賓52.1%，，印度50.3%。。中國2003年恩格格爾系數(shù)的的地區(qū)差異異單位：%城鎮(zhèn)居民農(nóng)民城鎮(zhèn)居民農(nóng)民北京36.338.1湖北38.353.2天津40.140.1湖南37.254.2河北34.939.5廣東38.649.8山西34.948.6廣西39.955.4內(nèi)蒙古34.544.8海南49.356.9遼寧40.746.5重慶41.553.6吉林39.445.4四川41.554.6黑龍江38.444.3貴州43.062.7上海44.244.0云南40.359.0江蘇41.143.5西藏46.379.3浙江39.243.5陜西35.843.5安徽45.752.5甘肅37.648.4福建44.748.7青海40.957.9江西43.054.5寧夏35.748.8山東34.744.2新疆36.850.0河南36.249.7全國39.250.1二、中小城城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的特特點1．城市分分類與中小小城市業(yè)界通常根根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的成成熟程度和和市場規(guī)模模分類。一線城市：：房地產(chǎn)行行業(yè)的發(fā)軔軔地和最發(fā)發(fā)達城市如如廣州、上上海、北京京、深圳、、杭州；二線城市：：天津、重重慶和一些些發(fā)達的省省會城市如如南京、成成都、武漢漢、沈陽以以及沿海開開放城市如如寧波、蘇蘇州、大連連、青島、、廈門等；；三線城市：：一些落后后省會城市市如貴陽、、哈爾濱、、呼和浩特特以及地級級市如常州州、金華、、煙臺、宜宜昌等；四線城市：：指縣級市市和縣城，，如昆山、、太倉、富富陽等。房地產(chǎn)業(yè)界界通常將三、四線城城市統(tǒng)稱為為中小城市市；與城市規(guī)劃劃中按人口口分組的中中小城市是是不同的概概念,包括括了許多非非農(nóng)人口超超過50萬的大城市市甚至非農(nóng)農(nóng)人口超過過100萬的特大城城市,基本本相當于按按行政級別別劃分的地地級市和縣縣級市和縣縣城級別的的小城鎮(zhèn)；；房地產(chǎn)業(yè)界界的中小城城市數(shù)量巨巨大,扣除除4個直轄市和和經(jīng)濟較發(fā)發(fā)達的省會會城市以及及少量沿海海開放城市市,剩下的的約600座城市以及及2000多座縣城都都屬于中小小城市的范范疇。2．中小城市已已成為房地地產(chǎn)關(guān)注的的熱點2004年地根緊縮縮政策實施施以來,一一、二線大城市普遍遍出現(xiàn)“地地荒”,使這幾個個城市的開開發(fā)門檻大大幅升高,整體的市市場結(jié)構(gòu)在在發(fā)生變化化。在一、二線線大城市發(fā)發(fā)展困難的的情況下,中小城市市為一線城城市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提供供了擴張的的空間,一一些房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開始始縮減在一一、二線大大城市的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā),生存問問題迫使他他們開始關(guān)關(guān)注原本不不屑一顧的的中小城市市。3．中小城城市住宅市市場供需的的特點（1）市場供給給集中度較較高，但供供給量并不不高中小城市少少數(shù)幾家規(guī)規(guī)模實力并并不強大的的房地產(chǎn)開開發(fā)商就足足以壟斷整整個城市的的房地產(chǎn)開開發(fā)，這種種局面的出出現(xiàn)主要是是由于這些些中小城市市的市場需需求容量較較小。對比:上海海市約有5000家家房地產(chǎn)企企業(yè)，其中中前50強強企業(yè)共完完成的投資資額和銷售售面積僅僅僅占全市房房地產(chǎn)的12%左右右，市場的的集中度還還比較低。。中小城市當當?shù)亻_發(fā)公公司缺乏競競爭實力，，多是項目目公司，不不具備公司司化管理模模式和品牌牌意識，連連續(xù)開發(fā)能能力弱。（2）市場需求容容量小,消消費能力較較低且市場場分化一是城市內(nèi)內(nèi)原有的城鎮(zhèn)居民對對住宅的需需求量小，價格也很很難突破歷歷史和平均均消費水準準，房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)和銷售形形勢微妙而而險峻。二是外地個個體投資者者對這些城城市缺乏信信心，進入入謹慎，投投資需求和和投機需求求不強。三是由于原原來的單位分房較較多，而且且私建房仍仍然占據(jù)了了中小城市市居民住房房市場的相相當比重，，削弱了對對商品住宅宅的需求。。四是存在一些消消費能力強強的重要部部門如稅務(wù)務(wù)局、電信信局和銀行行等的團體體訂購，但但數(shù)量有限限。五是也有高高收入階層層，但對住住宅要求也也高。4、中小城城市商業(yè)地地產(chǎn)市場特特點（1）全城城最大的商商業(yè)設(shè)施幾幾乎都集中中在一個中中央商業(yè)區(qū)區(qū)或一條商商業(yè)大道上上，成為為中小城市市現(xiàn)代都市市生活的標標志和象征征，是寸土土寸金的地地帶，能產(chǎn)產(chǎn)生與大都都市媲美的的產(chǎn)品和價價格。（2）散布布在住宅小小區(qū)的底商商和區(qū)間型型的街區(qū)商商業(yè)猶如星星星之火但但無法成為為主流和時時尚。（3））專業(yè)業(yè)主題題商業(yè)業(yè)（除除建材材和家家具外外）幾幾乎是是空白白。（4））大眾眾消費費依然然是主主流，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)也是是以傳傳統(tǒng)的的百貨貨業(yè)和和綜合合商業(yè)業(yè)中心心為主主體，，價位位和服服務(wù)上上依然然以中中低檔檔為主主流。。5、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)育育不充充分（1））市場場中介介和社社會服服務(wù)機機構(gòu)發(fā)發(fā)展滯滯后融資渠渠道單單一，，對自自有資資金和和資金金周期期要求求高地價評評估、、市場場策劃劃、銷銷售代代理機機構(gòu)缺缺乏地方新新聞媒媒體缺缺乏，，且居居民關(guān)關(guān)注率率低（2））供需需實現(xiàn)現(xiàn)的模模式仍仍較傳傳統(tǒng)一是以以現(xiàn)房房銷售售為主主，定定金和和預收收款很很少二是期期房銷銷售模模式受受到普普遍抵抵觸三是銷銷售周周期比比較長長，回回款速速度較較慢三、中中小城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的機機會和和陷阱阱1．中中小城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的機機會（1））中小小城市市房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有有持續(xù)續(xù)增長長的市市場需需求（2））中小小城市市政府府急于于推動動城市市發(fā)展展,房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展具具有諸諸多優(yōu)優(yōu)惠措措施推推動（3））中小小城市市本地地企業(yè)業(yè)求““資””若渴渴,““雞蛋蛋”等等著換換“糧糧票””（4））項目目成本本較低低，同同時在在土地地成本本支付付進度度、配配套稅稅費支支付進進度、、預售售控制制條件件等方方面政政府管管理具具有一一定的的彈性性，在在中小小城市市開發(fā)發(fā)項目目的資資金壓壓力較較小，，啟動動資金金的占占用量量較小小，能能獲得得更高高的資資本投投資效效率。。2．中中小城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的陷陷阱（1）政府府利益益難以以平衡衡，優(yōu)優(yōu)惠政政策變變數(shù)較較大（2）本地地開發(fā)發(fā)商非非正常常市場場競爭爭因素素較多多（3）市場場化程程度低低、社社會資資源不不足,交易易成本本高（4）開發(fā)發(fā)理念念與當當?shù)匚奈幕瘋鱾鹘y(tǒng)、、消費費習慣慣常產(chǎn)產(chǎn)生碰碰撞（5））政府府規(guī)劃劃和承承諾難難以兌兌現(xiàn),如修修路、、綠化化等四、對對上海海房地地產(chǎn)企企業(yè)的的建議議1.從從戰(zhàn)略略層審審視進進入中中小城城市的的目的的和必必要性性（1）視中中小城城市為為“救救命稻稻草””———切忌忌病急急亂投投醫(yī)（2）拓展展品牌牌，積積累經(jīng)經(jīng)驗———考考驗忍忍耐力力和資資金實實力（3）強壯壯瞎子子背眼眼尖跛跛子———也也是一一種過過河的的辦法法2．公公司層層一般般性建建議（1）從城城市擴擴張和和形象象建設(shè)設(shè)中找找準發(fā)發(fā)展坐坐標密切關(guān)關(guān)注政政府規(guī)規(guī)劃，，并自自覺在在城市市發(fā)展展規(guī)劃劃的引引領(lǐng)下下尋找找開發(fā)發(fā)項目目，找找準自自己在在城市市格局局中的的最佳佳位置置，以以便借借風借借勢，，快速速發(fā)展展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在提升升中小小城市市形象象方面面，有有幾個個值得得注意意的新新傾向向。一一是中中小城城市開開發(fā)商商的觀觀念正正在發(fā)發(fā)生重重大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；；二是是中小小城市市也有有高端端消費費群；；三是是中小小城市市也開開始進進入適適度大大盤時時代；；四是是合作作開發(fā)發(fā)大盤盤將是是一種種新趨趨勢。。（2））寧可可小心心首吃吃螃蟹蟹，莫要要跟風風冒進進中小城城市不不比一一二線線城市市，市市場容容量有有限，，極易易飽和和。第一個個項目目成功功之后后便有有大量量同類類物業(yè)業(yè)上馬馬，有有限市市場需需求難難以消消化新新增供供應(yīng)，，空置置率迅迅速攀攀升，，后跟跟進者者難全全身而而退。。（3）比較剩剩余資源源的邊際際效益與與交易成成本大城市資源源比例出現(xiàn)現(xiàn)不協(xié)調(diào)（（如土地缺缺乏等），，反過來理理解就是企企業(yè)部分資資源出現(xiàn)剩剩余（如資資金剩余、、人力資源源剩余或品品牌等無形形資產(chǎn)剩余余等）。中小城市地地方制度、、行政環(huán)境境是進軍中中小城市的的投資風險險成本，也也是主要的的交易成本本。只有企業(yè)剩剩余資源的的邊際效益益大于新增增的交易成成本時，企企業(yè)才有向向中小城市市拓展的經(jīng)經(jīng)濟可行性性。（4）企業(yè)必須須放下架子子，規(guī)范經(jīng)經(jīng)營行為別自以為大大，中小城城市水淺也也有大魚別玩概念炒炒作，中小小城市消費費者不買帳帳別拿實在當當無知，中中小城市消消費者不好好蒙3．房地產(chǎn)產(chǎn)項目層運運作注意事事項（1）做好前期期策劃，找找準定位點點不是每一座座城市都適適合房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，不不是每一座座城市都有有豐厚的奶奶酪——選選擇城市奶酪源于本本土消費，，把握當?shù)氐叵M者的的生活習性性和消費心心理與偏好好——明確確消費者商業(yè)地產(chǎn)多多而盲目，，市場細分分不明且容容量有限；；住宅物業(yè)業(yè)商品化意意識落后———找準投投資類型（2）項目目組織和開開發(fā)理念融融和最高決策層層不宜本地地化中高層人才才本土化至至關(guān)重要基層管理人人才必須經(jīng)經(jīng)過培訓，，接受開發(fā)發(fā)理念（3）規(guī)劃劃設(shè)計，適適度超前，，創(chuàng)新開發(fā)發(fā)模式快市場半步步——先賢賢快市場一步步——先烈烈克隆一線城城市的先進進規(guī)劃設(shè)計計——曲高高和寡依據(jù)區(qū)域市市場適度原原創(chuàng)——先先機在握圈地收錢、、期房銷售售、概念炒炒作、廣告告轟炸、低低開高走———難有作作為（4）嚴控控開發(fā)周期期，避免政政府換屆風風險地方政府管管理班子走走馬燈似的的換、政策策朝令夕改改也是必須須面對的中中國特色中小城市政政府政策延延續(xù)性較差差,政策跟跟著官員走走,人治的的影響大于于法制在開發(fā)時機機和開發(fā)周周期的把握握上須做好好充分的準準備,開發(fā)商最保保險的方法法是算準開開發(fā)周期，，將項目在在本屆領(lǐng)導導任期內(nèi)完完成（5）銷售售要實，廣廣告宣傳莫莫虛大規(guī)模的造造勢推廣運運動和媒體體策略，往往往不如口口碑傳播與與設(shè)計模型型等實效營營銷策略更更具實效性性，更節(jié)約約推廣成本本，更能夠夠事半功倍倍。廣告語言必必須充分考考慮到中小小城市居民民的審美習習性和接受受能力，不不為當?shù)叵M者所接接受甚至反反感到的廣廣告創(chuàng)意與與文案表現(xiàn)現(xiàn)，即使再再優(yōu)美也將將失去意義義，甚至產(chǎn)產(chǎn)生反作用用力。銷售技巧應(yīng)應(yīng)本土化。。太專業(yè)化化的銷售技技巧、太格格式化的銷銷售說辭在在中小城市市并不是一一件好事，，本土消費費者喜歡用用本地的方方言與習俗俗進進行溝溝通。五、上海市市周邊城市市房地產(chǎn)市市場簡介1．長三角角主要城市市房地產(chǎn)市市場潛力分分析總體而言，，蘇南城市市外資經(jīng)濟濟較發(fā)達，，浙江民營營經(jīng)濟較發(fā)發(fā)達，蘇南南百姓不及及浙江富裕裕，房價承承付能力不不如浙江;但浙江房房價普遍起起點較高，，發(fā)展?jié)摿αΨ炊芟尴?。蘇州人均GDP和實際外外商直接投投資排第1,城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入僅列第6,外企中中高層可承承擔較高房房價,普通通市民承付付能力一般般;房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資額排第5,其房價價相對較低低,發(fā)展?jié)摑摿θ允址志薮?應(yīng)應(yīng)重點關(guān)注注。無錫、南京京同蘇州相似似,尤其是是無錫的其其他指標超超過南京,而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資額卻比南南京低,潛潛力尚未挖挖掘。杭州、寧波波雖然各項指指標均超前前，但房價價已經(jīng)高位位運作，未未來增長潛潛力可能相相對有限，，應(yīng)適當關(guān)關(guān)注。常州、嘉興興、紹興、、鎮(zhèn)江、南南通、揚州州等6個區(qū)域次重重點城市。。經(jīng)濟實力較較強，有較較好的經(jīng)濟濟和文化基基礎(chǔ)，接受受6個重點發(fā)展展城市的輻輻射，較高高的人均生生活水平以以及與區(qū)域域重點城市市的緊密聯(lián)聯(lián)系，將使使其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有扎扎實的基礎(chǔ)礎(chǔ)，但由于于其城市規(guī)規(guī)模和經(jīng)濟濟實力均存存在差距，，因此房地地產(chǎn)發(fā)展的的總體潛力力要小于前前者。湖州、舟山山、臺州、、泰州等4個長三角都都市經(jīng)濟圈圈的外緣城城市。城市規(guī)模不不大，發(fā)展展房地產(chǎn)的的空間較為為有限，但但如果結(jié)合合本地區(qū)比比較優(yōu)勢，，如臨海、、臨湖等區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，，與前兩層層次城市錯錯位競爭，，也許可以以實施房地地產(chǎn)業(yè)的差差異化發(fā)展展。2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP人均可支配收入外商投資房地產(chǎn)投資城市億元排名元排名元排名億美元排名億元排名上海市6250.81146585.26214867.00158.502901.241蘇州市2802.00247413.57112361.00668.051177.945無錫市1901.22442961.54311647.001027.013131.796南京市1576.20627544.87610195.561222.094183.804南通市1006.65812945.27159598.00137.311048.3210常州市900.191026002.02711307.00118.55752.789揚州市647.221214268.20148705.00154.811243.8211鎮(zhèn)江市643.561324086.23109451.00148.06832.2913泰州市580.021411516.10168517.00163.031331.1514杭州市2092.00332546.13412898.00510.096258.162寧波市1769.90532234.51514277.00217.275184.303臺州市922.80916698.941313609.0032.161456.508嘉興市855.631125697.68812954.0077.98972.427湖州市488.971519042.371112607.0085.371141.5212舟山市171.821617691.171212213.0090.181518.1915紹興市1088.40

725087.59913152.004

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/2．無錫無錫總面積積為4650平方公公里，其中中市區(qū)面積積為517.70平平方公里。。2004年總?cè)巳丝?47.19萬萬，生產(chǎn)總總值2350億元，，財政總收收入354.74億億元。下下轄江陰、、錫山、宜宜興三個市市(縣)和和崇安區(qū)、、北塘區(qū)、、南長區(qū)、、馬山區(qū)、、郊區(qū)和新新區(qū)六個區(qū)區(qū)。無錫市政府府一直有著著一個“小小上海”的的夢想，實實現(xiàn)這個夢夢想的引擎擎就是房地地產(chǎn)，尤以以城市新區(qū)區(qū)的土地供供應(yīng)為重點點。根據(jù)無無錫的城市市規(guī)劃，按按照“七區(qū)區(qū)一體、一一體兩翼””的總體結(jié)結(jié)構(gòu)架，市市區(qū)形成““1＋6””城鎮(zhèn)組團團布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，主城區(qū)區(qū)“七片一一帶”功能能分區(qū)更加加明顯（““七片”包包括城中、、蠡溪、東東亭、太湖湖新城、新新區(qū)、山北北、錫北，，“一帶””是環(huán)太湖湖、蠡湖的的自然山水水風光帶））。2005年市區(qū)計劃劃住宅竣工工410萬㎡，其中經(jīng)濟濟適用房40萬㎡，拆遷安置置房90萬㎡，商品房280萬㎡。

銷售面積,萬㎡其中住宅,萬㎡成交金額,億元其中住宅,億元2002221.1206.750.944.12003285.226684.768.92004358.06310.71140.47117.6房地產(chǎn)供大大于求的局局面出現(xiàn)，，開發(fā)商銷銷售壓力大大。2004年無錫市區(qū)區(qū)經(jīng)核準新新增上市預預售商品房房累計445.44萬㎡，實際際銷售面積積僅358萬㎡，供給給大于需求求，尤其是商業(yè)業(yè)用房的供供求比例偏偏大。2005年上市總量量超過2004年，主要集集中于東南南、西南和和西北片區(qū)區(qū)，中心區(qū)區(qū)和副中心心區(qū)的供給給總量有所所減少。住宅新房二手房20051季度2季度3季度1季度2季度3季度均值405240964136355437303752中心區(qū)613060136214496054975576副中心區(qū)550958285864418745654373東區(qū)336132513424328535763526南區(qū)460044864611328136453766西區(qū)493550645096349636663670北區(qū)3412340434592987313330773季度中心區(qū)區(qū)辦公用房房均值：7466元，比上季季上漲1.62%3季度中心區(qū)區(qū)商服用房房均值：19738元，比上季季上漲0.37%圖中為截止止2005年10月月第5次出出讓用地累累計數(shù)據(jù).2005年全市計劃推出房房地產(chǎn)經(jīng)營營性用地1200萬㎡,其中住住宅900萬㎡(商品房房300萬萬㎡,拆遷遷安置房460萬㎡,經(jīng)濟適適用房140萬㎡)。市區(qū)計劃出讓經(jīng)經(jīng)營性用地地860萬㎡(12900畝)左右,其中商業(yè)業(yè)用地約150萬㎡(2250畝),住宅宅用地560萬㎡(8400畝),綜合合用地150萬㎡(2250畝)。需求存在隨著無錫城城市化進程程的推進、、人才戰(zhàn)略略實施、經(jīng)經(jīng)濟國際化化水平提高高以及城市市經(jīng)濟發(fā)展展和城鎮(zhèn)居居民收入水水平不斷提提高,人們們需要改善善居住條件件?？拷疄I的的蠡湖新城城、濱湖新新城地區(qū)、、列入規(guī)劃劃的15個衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組團將成成為無錫房房地產(chǎn)需求求的熱點區(qū)區(qū)域。2003年無錫市城城調(diào)隊調(diào)查查資料:有79%的家庭在近近幾年中有有擴大居住住面積和購購房的欲望望及打算,其中購房房面積在60-100平方米的占占21.5%,有77.5%的居民計劃劃購房面積積在100平米以上。。2004年抽樣調(diào)查查資料:城市居民民人均住房房面積25.86平方米,農(nóng)農(nóng)村居民人人均住房面面積53.5平方米,城城鄉(xiāng)居民人人均儲蓄存存款27076元。其中高高收入家庭庭占20%,戶均收入入為53479元；中等收收入家庭占占60%,戶均收入入為23581元；其余低低收入家庭庭戶均收入入為14591元。風險不小無錫缺少足足夠的城市市規(guī)模限制制，城市發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ蟠?，土地成成本低，受受到外地開開發(fā)商青睞睞。但房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)育較為滯滯后，住房房自有率較較高，投資資比例和購購買力較低低。巨量土土地入市帶帶來的供應(yīng)應(yīng)量面臨著著消化的問問題，風險險不容忽視視。根據(jù)目前的的情況看，，這些土地地上建造的的房產(chǎn)能夠夠消化一半半就不錯了了。市中心心部分樓盤盤的單價高高達六七千千元，而多多數(shù)新城的的交通等配配套還不齊齊全。在幾幾個新區(qū)，，多數(shù)市場場表現(xiàn)理想想的樓盤銷銷售率也不不過略高于于50％，其中包包括萬科、、復地等外外地優(yōu)秀開開發(fā)商開發(fā)發(fā)的樓盤。。從一些地地級城市的的情況看，，同質(zhì)化的