物業(yè)管理教材8課件

物業(yè)管理概論

物業(yè)管理概論

1餐前小吃大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?物業(yè)管理是以什么形式存在?在大家周圍有哪些物業(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系?房地產(chǎn)與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何餐前小吃大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?2第一章緒論

第一節(jié)物業(yè)管理的概念與性質(zhì)第一章緒論

第一節(jié)物業(yè)管理的概念與性3

一．物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的含義

物業(yè):單元性的房地產(chǎn)。具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)三要素:房屋建筑、設(shè)備、場(chǎng)地

一．物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的含義

物業(yè):4物業(yè)包涵的內(nèi)容:

A、具有使用功能的居住和非居住房屋

B、相配套的設(shè)施和市政、公用設(shè)施

C、房屋實(shí)體以及相連的場(chǎng)地、道路等

D、有關(guān)可使用的建筑物以及場(chǎng)所

E、有關(guān)的文化、服務(wù)物業(yè)包涵的內(nèi)容:

A、具有使用功能的居住和非居住房屋

B5物業(yè)的起源A、起源于19世紀(jì)60年代的英國B、20世紀(jì)50年代初由英國傳入香港C、20世紀(jì)80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū)物業(yè)的起源6不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基7不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)（RealEstate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)房地產(chǎn)（Realestate，Property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重物業(yè)（Property）側(cè)重于指權(quán)益一般情況下三者可以通用，互為替代。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)（RealEstat8不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系；不動(dòng)產(chǎn)一般在法律范疇使用用以研究該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；物業(yè)一般在房屋消費(fèi)領(lǐng)域使用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對(duì)使用功能而言的房地產(chǎn)，一般是指具體的房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)一般在9不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)一般是廣義上對(duì)房屋的開發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的統(tǒng)稱，是對(duì)房屋建筑物進(jìn)行描述時(shí)最常使用的概念；不動(dòng)產(chǎn)一般在界定法律財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)使用，其著眼點(diǎn)是該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的不可移動(dòng)性；物業(yè)一般在描述房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)使用，是針對(duì)具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)一般10“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”用于指物質(zhì)形態(tài)時(shí)具體區(qū)別：其一，物業(yè)一般用于確指房地產(chǎn)則一般用于泛指其二，物業(yè)主要是指已建成投入使用的房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)往往指生產(chǎn)、流通、消費(fèi)整個(gè)過程的房地產(chǎn)產(chǎn)品“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”用于指物質(zhì)形態(tài)時(shí)具體區(qū)別：11(二)物業(yè)管理的概念1、物業(yè)管理的涵義:物業(yè)管理是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng).2、物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償服務(wù),是實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的社會(huì)服務(wù)行業(yè).(二)物業(yè)管理的概念1、物業(yè)管理的涵義:物業(yè)管理是指業(yè)主組12

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：

傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下的行政型福利性的管理。

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理。

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：

傳統(tǒng)的房產(chǎn)管13

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較

14二．物業(yè)管理的性質(zhì)

（一）物業(yè)管理的性質(zhì)1．服務(wù)性

提供勞務(wù)服務(wù)2．經(jīng)營性提供有償服務(wù)3．專業(yè)性

物業(yè)管理本身是社會(huì)分工的產(chǎn)物有專門的組織機(jī)構(gòu)專業(yè)人員配備

專業(yè)工具和設(shè)備

專業(yè)公司分包工作二．物業(yè)管理的性質(zhì)

（一）物業(yè)管理的性質(zhì)154．受聘、受托性

物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán)

兩權(quán)分離導(dǎo)致5.規(guī)范性成立、接管、管理的規(guī)范性

6.統(tǒng)一性和綜合性7．中介性

4．受聘、受托性

物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán)

16（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素1．強(qiáng)調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念上）

2．建立基本的服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)每個(gè)員工負(fù)責(zé)的具體領(lǐng)域有一份簡(jiǎn)明扼要的書面工作描述（做什么）

有一份針對(duì)以員工為基礎(chǔ)的行為準(zhǔn)則（怎么做）

3．認(rèn)同并嘉獎(jiǎng)優(yōu)秀員工（激勵(lì)機(jī)制上）4．制定不斷提高服務(wù)質(zhì)量的策略（策略及創(chuàng)新方面）

（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素1．強(qiáng)調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念17

物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的的服務(wù)性行業(yè).

物業(yè)管理教材8課件18

第二節(jié)物業(yè)管理的類型和內(nèi)容

一．類型（一）按管理性質(zhì)分1．行政性管理

指公有房屋的管理由政府設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)或單位指派部門統(tǒng)一管理，政事企合一。2．企業(yè)化管理

產(chǎn)權(quán)人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管理物業(yè)

第二節(jié)物業(yè)管理的類型和內(nèi)容

一．類型19（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分1．聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（A）

聘用委托管理

產(chǎn)權(quán)人—————→物管企業(yè)———→物業(yè)

提供費(fèi)用

產(chǎn)權(quán)人←——簽約——→物管企業(yè)

提供服務(wù)

（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分1．聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（A）20

第一次委托：開發(fā)商——→管理企業(yè)

第二次委托：業(yè)主委員會(huì)———→物管企業(yè)

開發(fā)商委托物業(yè)管理企業(yè)的兩種方式:

自己組建管理公司

招聘專業(yè)物業(yè)公司

212．自主經(jīng)營型物業(yè)管理（B）物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的經(jīng)營與管理同時(shí)交由下屬公司去做。管理企業(yè)肩負(fù)經(jīng)營、管理雙重重任，水平高低對(duì)物業(yè)經(jīng)營效益影響大。

2．自主經(jīng)營型物業(yè)管理（B）22二者差別:

產(chǎn)權(quán)上：A分散，B集中

管理上：

A側(cè)重售后服務(wù)B經(jīng)營與管理并重

管理對(duì)象方面：A居住物業(yè)為主B商業(yè)物業(yè)為主

服務(wù)對(duì)象方面：A居民為主B職業(yè)人群為主

二者差別:23二．物業(yè)管理的內(nèi)容（一）基本業(yè)務(wù)

1．房屋管理2．設(shè)施、設(shè)備管理

3．相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理

二．物業(yè)管理的內(nèi)容（一）基本業(yè)務(wù)24（二）專項(xiàng)業(yè)務(wù)

1．安全管理（包括消防管理）

2．清潔衛(wèi)生管理3．綠化管理

4．車輛管理

5．能源管理（一）、（二）業(yè)務(wù)屬于公共性、常規(guī)性服務(wù)項(xiàng)目。收費(fèi)原則：保本微利。

（二）專項(xiàng)業(yè)務(wù)25（三）特色業(yè)務(wù)

指各種代辦代做業(yè)務(wù)→旨在方便住、用戶，受其委托而提供，如：代聘代做家政服務(wù)代定代送牛奶、報(bào)紙代送兒童入園上學(xué)代定代購車船票

（三）特色業(yè)務(wù)

26（四）經(jīng)營業(yè)務(wù)

為業(yè)主及其他客戶提供的經(jīng)營性服務(wù)，如：室內(nèi)裝潢；家電維修；咨詢；代租代售；開小商場(chǎng)及其他經(jīng)營實(shí)體。

開展的目的：

謀求企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益

（四）經(jīng)營業(yè)務(wù)

為業(yè)主及其他客戶提供的27第三節(jié)物業(yè)管理的興起與發(fā)展第三節(jié)物業(yè)管理的興起與發(fā)展28一．物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。一．物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的29

1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治A·霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（ChicagoBuildingManagersOganization，CMBO）隨后，成立全美第一個(gè)業(yè)主組織——“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwersOrganization，BOO）。

最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治A·霍30經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安延伸至：工程咨詢監(jiān)理物業(yè)功能布局與劃分物業(yè)市場(chǎng)行情調(diào)研預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶群認(rèn)定物業(yè)保險(xiǎn)、物業(yè)租售推廣代理通訊及旅行安排智能系統(tǒng)化服務(wù)專門性社會(huì)保障服務(wù)等方面。經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、31第四節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育

第四節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育

32一．物業(yè)管理市場(chǎng)的概念（一）市場(chǎng)客體

物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù)包括：一般性服務(wù)特約服務(wù)經(jīng)營性服務(wù)一．物業(yè)管理市場(chǎng)的概念（一）市場(chǎng)客體33（二）市場(chǎng)主體

需求主體：業(yè)主、使用人

供給主體：物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營人

協(xié)調(diào)主體：政府和行業(yè)組織

（二）市場(chǎng)主體

需求主體：業(yè)主、使用人

供給主體：物業(yè)管34（三）市場(chǎng)環(huán)境

①專業(yè)法規(guī)政策②相關(guān)的專門性法律③管理契約或合同

④基本的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度

⑤人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)認(rèn)可程度態(tài)度、行業(yè)風(fēng)氣等（三）市場(chǎng)環(huán)境①專業(yè)法規(guī)政策35二．物業(yè)管理市場(chǎng)的形成（一）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加

*政府從社會(huì)管理、社會(huì)效益角度*開發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)長期生存發(fā)展角度

*業(yè)主從投資保值、增值角度

*使用者從安全、方便、生活、工作、經(jīng)營等角度二．物業(yè)管理市場(chǎng)的形成（一）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加36（二）物業(yè)管理的收益性、專業(yè)性、綜合性、事務(wù)性等使物業(yè)管理的供給成為可能

有需、有供，二者廣泛存在→形成物業(yè)管理市場(chǎng)

物業(yè)管理教材8課件37三．物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理—宏觀管理

包括：行政管理

法規(guī)管理

三．物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理—宏觀管理381．制定物業(yè)管理政策法規(guī)

明確管理范圍、內(nèi)涵

明確雙方權(quán)力、義務(wù)、職責(zé)

規(guī)范合同條款、內(nèi)容，防止欺詐行為

規(guī)范管理權(quán)限、行為、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦法等

2．物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員資質(zhì)管理

企業(yè)資質(zhì)管理：審查、定級(jí)、年檢、復(fù)審等

從業(yè)人員資質(zhì)管理：持證上崗

1．制定物業(yè)管理政策法規(guī)

明確管理范圍、內(nèi)涵

393．制定考評(píng)辦法、標(biāo)準(zhǔn)，組織評(píng)優(yōu)罰劣4．指導(dǎo)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作5．解決物業(yè)管理糾紛和市場(chǎng)失常情況等

3．制定考評(píng)辦法、標(biāo)準(zhǔn)，組織評(píng)優(yōu)罰劣40

物業(yè)管理概論

物業(yè)管理概論

41餐前小吃大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?物業(yè)管理是以什么形式存在?在大家周圍有哪些物業(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系?房地產(chǎn)與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何餐前小吃大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?42第一章緒論

第一節(jié)物業(yè)管理的概念與性質(zhì)第一章緒論

第一節(jié)物業(yè)管理的概念與性43

一．物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的含義

物業(yè):單元性的房地產(chǎn)。具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)三要素:房屋建筑、設(shè)備、場(chǎng)地

一．物業(yè)管理的概念

（一）物業(yè)的含義

物業(yè):44物業(yè)包涵的內(nèi)容:

A、具有使用功能的居住和非居住房屋

B、相配套的設(shè)施和市政、公用設(shè)施

C、房屋實(shí)體以及相連的場(chǎng)地、道路等

D、有關(guān)可使用的建筑物以及場(chǎng)所

E、有關(guān)的文化、服務(wù)物業(yè)包涵的內(nèi)容:

A、具有使用功能的居住和非居住房屋

B45物業(yè)的起源A、起源于19世紀(jì)60年代的英國B、20世紀(jì)50年代初由英國傳入香港C、20世紀(jì)80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū)物業(yè)的起源46不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基47不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)（RealEstate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)房地產(chǎn)（Realestate，Property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重物業(yè)（Property）側(cè)重于指權(quán)益一般情況下三者可以通用，互為替代。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)（RealEstat48不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系；不動(dòng)產(chǎn)一般在法律范疇使用用以研究該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；物業(yè)一般在房屋消費(fèi)領(lǐng)域使用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對(duì)使用功能而言的房地產(chǎn)，一般是指具體的房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)一般在49不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)一般是廣義上對(duì)房屋的開發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的統(tǒng)稱，是對(duì)房屋建筑物進(jìn)行描述時(shí)最常使用的概念；不動(dòng)產(chǎn)一般在界定法律財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)使用，其著眼點(diǎn)是該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的不可移動(dòng)性；物業(yè)一般在描述房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)使用，是針對(duì)具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)一般50“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”用于指物質(zhì)形態(tài)時(shí)具體區(qū)別：其一，物業(yè)一般用于確指房地產(chǎn)則一般用于泛指其二，物業(yè)主要是指已建成投入使用的房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)往往指生產(chǎn)、流通、消費(fèi)整個(gè)過程的房地產(chǎn)產(chǎn)品“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”用于指物質(zhì)形態(tài)時(shí)具體區(qū)別：51(二)物業(yè)管理的概念1、物業(yè)管理的涵義:物業(yè)管理是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng).2、物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償服務(wù),是實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的社會(huì)服務(wù)行業(yè).(二)物業(yè)管理的概念1、物業(yè)管理的涵義:物業(yè)管理是指業(yè)主組52

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：

傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下的行政型福利性的管理。

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理。

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：

傳統(tǒng)的房產(chǎn)管53

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較

物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較

54二．物業(yè)管理的性質(zhì)

（一）物業(yè)管理的性質(zhì)1．服務(wù)性

提供勞務(wù)服務(wù)2．經(jīng)營性提供有償服務(wù)3．專業(yè)性

物業(yè)管理本身是社會(huì)分工的產(chǎn)物有專門的組織機(jī)構(gòu)專業(yè)人員配備

專業(yè)工具和設(shè)備

專業(yè)公司分包工作二．物業(yè)管理的性質(zhì)

（一）物業(yè)管理的性質(zhì)554．受聘、受托性

物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán)

兩權(quán)分離導(dǎo)致5.規(guī)范性成立、接管、管理的規(guī)范性

6.統(tǒng)一性和綜合性7．中介性

4．受聘、受托性

物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán)

56（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素1．強(qiáng)調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念上）

2．建立基本的服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)每個(gè)員工負(fù)責(zé)的具體領(lǐng)域有一份簡(jiǎn)明扼要的書面工作描述（做什么）

有一份針對(duì)以員工為基礎(chǔ)的行為準(zhǔn)則（怎么做）

3．認(rèn)同并嘉獎(jiǎng)優(yōu)秀員工（激勵(lì)機(jī)制上）4．制定不斷提高服務(wù)質(zhì)量的策略（策略及創(chuàng)新方面）

（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素1．強(qiáng)調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念57

物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的的服務(wù)性行業(yè).

物業(yè)管理教材8課件58

第二節(jié)物業(yè)管理的類型和內(nèi)容

一．類型（一）按管理性質(zhì)分1．行政性管理

指公有房屋的管理由政府設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)或單位指派部門統(tǒng)一管理，政事企合一。2．企業(yè)化管理

產(chǎn)權(quán)人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管理物業(yè)

第二節(jié)物業(yè)管理的類型和內(nèi)容

一．類型59（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分1．聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（A）

聘用委托管理

產(chǎn)權(quán)人—————→物管企業(yè)———→物業(yè)

提供費(fèi)用

產(chǎn)權(quán)人←——簽約——→物管企業(yè)

提供服務(wù)

（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分1．聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（A）60

第一次委托：開發(fā)商——→管理企業(yè)

第二次委托：業(yè)主委員會(huì)———→物管企業(yè)

開發(fā)商委托物業(yè)管理企業(yè)的兩種方式:

自己組建管理公司

招聘專業(yè)物業(yè)公司

612．自主經(jīng)營型物業(yè)管理（B）物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的經(jīng)營與管理同時(shí)交由下屬公司去做。管理企業(yè)肩負(fù)經(jīng)營、管理雙重重任，水平高低對(duì)物業(yè)經(jīng)營效益影響大。

2．自主經(jīng)營型物業(yè)管理（B）62二者差別:

產(chǎn)權(quán)上：A分散，B集中

管理上：

A側(cè)重售后服務(wù)B經(jīng)營與管理并重

管理對(duì)象方面：A居住物業(yè)為主B商業(yè)物業(yè)為主

服務(wù)對(duì)象方面：A居民為主B職業(yè)人群為主

二者差別:63二．物業(yè)管理的內(nèi)容（一）基本業(yè)務(wù)

1．房屋管理2．設(shè)施、設(shè)備管理

3．相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理

二．物業(yè)管理的內(nèi)容（一）基本業(yè)務(wù)64（二）專項(xiàng)業(yè)務(wù)

1．安全管理（包括消防管理）

2．清潔衛(wèi)生管理3．綠化管理

4．車輛管理

5．能源管理（一）、（二）業(yè)務(wù)屬于公共性、常規(guī)性服務(wù)項(xiàng)目。收費(fèi)原則：保本微利。

（二）專項(xiàng)業(yè)務(wù)65（三）特色業(yè)務(wù)

指各種代辦代做業(yè)務(wù)→旨在方便住、用戶，受其委托而提供，如：代聘代做家政服務(wù)代定代送牛奶、報(bào)紙代送兒童入園上學(xué)代定代購車船票

（三）特色業(yè)務(wù)

66（四）經(jīng)營業(yè)務(wù)

為業(yè)主及其他客戶提供的經(jīng)營性服務(wù)，如：室內(nèi)裝潢；家電維修；咨詢；代租代售；開小商場(chǎng)及其他經(jīng)營實(shí)體。

開展的目的：

謀求企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益

（四）經(jīng)營業(yè)務(wù)

為業(yè)主及其他客戶提供的67第三節(jié)物業(yè)管理的興起與發(fā)展第三節(jié)物業(yè)管理的興起與發(fā)展68一．物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。一．物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的69

1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治A·霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（ChicagoBuildingManagersOganization，CMBO）隨后，成立全美第一個(gè)業(yè)主組織——“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwersOrganization，BOO）。

最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治A·霍70經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安延伸至：工程咨詢監(jiān)理物業(yè)功能布局與劃分物業(yè)市場(chǎng)行情調(diào)研預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶群認(rèn)定物業(yè)保險(xiǎn)、物業(yè)租售推廣代理