房地產(chǎn)交樓法律風(fēng)險(xiǎn)指引課件

房地產(chǎn)交樓法律風(fēng)險(xiǎn)指引

2010年4月27日房地產(chǎn)交樓法律風(fēng)險(xiǎn)指引1交樓工作的重要性一個開發(fā)商能否按時按質(zhì)完成交樓，事關(guān)公司是否能按合同約定履行對業(yè)主的交樓承諾，事關(guān)公司是否能順利實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績，也會影響開發(fā)商品牌的建立和提升。要做到按時按質(zhì)交樓，需要公司各部門樹立“嚴(yán)格履行對業(yè)主承諾”和“全程防范交樓風(fēng)險(xiǎn)”的意識，在商品房銷售、建造及交樓的不同階段，各司其職，分工協(xié)作，采取各種有效管控措施，積極防范交樓風(fēng)險(xiǎn)。交樓工作的重要性一個開發(fā)商能否按時按質(zhì)完成2目錄一、銷售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)二、簽訂商品房買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)三、簽訂商品房買賣合同后到交樓前的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)四、交樓過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)目錄一、銷售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)3一、銷售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用中第三條明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！币弧N售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)最高人民法院在審理商品房買賣合4

1、銷售宣傳階段項(xiàng)目公司對外發(fā)布的廣告以及對外發(fā)布的宣傳資料，所涉樓盤商品房的面積、層高、陽臺、花園（如有）、土地使用年限、戶型圖紙、交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時間、周邊配套設(shè)施等內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》、經(jīng)批準(zhǔn)的報(bào)建圖紙、樓盤開發(fā)的科學(xué)進(jìn)度以及政府驗(yàn)收的程序和時間要求等來確定，切勿在廣告或宣傳資料中做不實(shí)或過于夸大的陳述，避免商品房賣出后因不能兌現(xiàn)承諾而引起業(yè)主的投訴或索賠，給今后的交樓工作造成負(fù)面影響。1、銷售宣傳階段項(xiàng)目公司對外發(fā)布的廣告以及對外發(fā)布的宣傳資5

2、為明確公司對外發(fā)布的銷售廣告或宣傳資料的性質(zhì)，避免因?qū)ν獍l(fā)布的廣告或宣傳資料如發(fā)生內(nèi)容不實(shí)或夸大給公司造成法律風(fēng)險(xiǎn)，在銷售廣告或宣傳資料中在合適位置注明：“本資料為邀約邀請，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以簽訂的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)”。為確保公司對外發(fā)出的銷售廣告或宣傳資料按照前述要求進(jìn)行標(biāo)注，公司應(yīng)在銷售廣告或宣傳資料發(fā)出前將資料交由公司法務(wù)人員進(jìn)行審核。2、為明確公司對外發(fā)布的銷售廣告或宣傳資料的性質(zhì)，避免因?qū)?

3、公司的銷售人員以及與銷售有關(guān)需要接觸客戶的人員，在向客戶介紹樓盤時，應(yīng)按照公司的統(tǒng)一口徑如實(shí)陳述，不能做不實(shí)或夸大宣傳，更不能私下以公司名義出具書面的承諾給客戶，避免給今后的交樓工作造成不利影響。3、公司的銷售人員以及與銷售有關(guān)需要接觸客戶的人員，在向客7二、簽訂《商品房買賣合同》階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1、在與業(yè)主簽訂正式的《商品房買賣合同》前，公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)要求及交易習(xí)慣擬訂《商品房買賣合同》。公司擬訂的《商品房買賣合同》范本，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：二、簽訂《商品房買賣合同》階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1、在與業(yè)主8（1）擬推盤商品房的基本情況（包括房號、面積、陽臺、層高、土地使用年限等信息）應(yīng)以項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤课轀y繪部門出具的測繪報(bào)告、國土局頒發(fā)的《國有土地使用證》以及房管局頒發(fā)定的《商品房預(yù)售許可證》中記載的內(nèi)容為準(zhǔn)，避免今后交付的商品房與實(shí)際不符；（2）擬推盤商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)要求、其他開發(fā)商的通常做法以及項(xiàng)目的營銷定位情況確定，務(wù)必做到合法、準(zhǔn)確、留有余地：（1）擬推盤商品房的基本情況（包括房號、面積、陽臺、層高、土9

A、交樓條件應(yīng)滿足國家及地方法律法規(guī)的強(qiáng)制性要求?！督ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為交樓條件。根據(jù)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》等要求。

A、交樓條件應(yīng)滿足國家及地方法律法規(guī)的強(qiáng)制性要求。《建設(shè)工10《住宅建筑規(guī)范》（GB

50368—2005）11．0．1

規(guī)定：住宅應(yīng)滿足下列條件，方可交付用戶使用：1

由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，確認(rèn)合格；取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行備案；2

小區(qū)道路暢通，已具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣的條件。

《住宅建筑規(guī)范》（GB

50368—2005）11．0．1

11B、擬推盤商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)是毛坯還是裝修需要根據(jù)項(xiàng)目的營銷定位情況來確定，交付標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容要準(zhǔn)確、完整、相對具體，但盡量不要寫明品牌或生產(chǎn)廠家，確保一定的靈活性，一般在交付標(biāo)準(zhǔn)處注明“本公司有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況利用同等質(zhì)量的材料或設(shè)備代替以上交付標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利”；B、擬推盤商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)是毛坯還是裝修需要根據(jù)項(xiàng)目的營銷定12

（3）交樓時間應(yīng)根據(jù)具備以上交樓條件和交樓標(biāo)準(zhǔn)所需的時間來確定，但時間上仍需留有一定的余地；（4）配套設(shè)施內(nèi)容應(yīng)根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的報(bào)建文件來確定；（5）關(guān)于交樓責(zé)任、退樓責(zé)任等法律條款，應(yīng)盡量取消業(yè)主的退樓權(quán)利，違約金比例盡量低并在可控范圍內(nèi)。（6）合同中對送達(dá)方式應(yīng)盡量明確，在送達(dá)不能時，責(zé)任規(guī)避。（3）交樓時間應(yīng)根據(jù)具備以上交樓條件和交樓標(biāo)準(zhǔn)所需的時間來132、在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)嚴(yán)格按照：（1）項(xiàng)目公司在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)認(rèn)真填寫商品房的基本情況、交樓時間、配套設(shè)施情況等內(nèi)容，并準(zhǔn)確粘貼《房屋平面圖》、《交樓標(biāo)準(zhǔn)》等內(nèi)容，切勿出錯，避免今后出現(xiàn)貨不對板的情況；（2）如業(yè)主提出更改《商品房買賣合同》條款時，盡量避免修改，如若修改應(yīng)報(bào)公司審批同意后執(zhí)行。2、在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)嚴(yán)格按照：14三、簽訂《商品房買賣合同》后交樓前階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1、與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》后，公司營銷部門每周應(yīng)將已賣商品房的房號、交樓條件、交樓時間、交樓標(biāo)準(zhǔn)以及業(yè)主的特殊要求（如有）等內(nèi)容書面呈報(bào)項(xiàng)目工程部門，以便項(xiàng)目工程部門在商品房建造中嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，避免出現(xiàn)貨不對板的情況發(fā)生。三、簽訂《商品房買賣合同》后交樓前階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1、與152、項(xiàng)目部門應(yīng)嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》的標(biāo)準(zhǔn)和時間完成商品房的建造，使之符合合同約定的交樓條件和標(biāo)準(zhǔn)，一般要求如下：1）按照《商品房買賣合同》約定時間提前2個月時間完成商品房的建造（包括使商品房在水、電、氣、電視、電話、寬帶等方面具備使用或報(bào)裝條件），并交給公司交樓小組內(nèi)部驗(yàn)收；（2）按照交樓小組驗(yàn)收后提出的意見進(jìn)行商品房的整改，并在《商品房買賣合同》約定時間提前1個月時間完成商品房的整改，使所售商品房現(xiàn)場具備交樓的條件。2、項(xiàng)目部門應(yīng)嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》的標(biāo)準(zhǔn)和時間完成商品163、嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》的交樓條件和時間完成商品房建造的驗(yàn)收手續(xù)，要求如下：嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》約定時間提前半個個月時間取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，并將該備案表交給公司交樓小組。便于在兩書上張貼該表以及在為交樓通知書的發(fā)出提前做準(zhǔn)備。3、嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》的交樓條件和時間完成商品房建造17設(shè)計(jì)變更通知業(yè)主4、在商品房建造過程中，如發(fā)生對該商品房進(jìn)行設(shè)計(jì)變更或規(guī)劃變更的，應(yīng)在3天內(nèi)書面通知公司營銷中心，公司營銷中心應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定的時間和程序書面通知購房業(yè)主，并按照業(yè)主答復(fù)情況或與業(yè)主協(xié)商情況處理該商品房相關(guān)事宜。設(shè)計(jì)變更通知業(yè)主4、在商品房建造過程中，如發(fā)生對該商品房進(jìn)行18

5、如不能按照《商品房買賣合同》的時間完成商品房的建造，應(yīng)由營銷中心聯(lián)系業(yè)主協(xié)商交樓時間的更改事宜，如不能與業(yè)主協(xié)商達(dá)成新的交樓時間協(xié)議的，則應(yīng)采取有效的防范措施，支付違約金等事宜。5、如不能按照《商品房買賣合同》的時間完成商品房的建造，應(yīng)19

四、交樓階段的的風(fēng)險(xiǎn)防范措施四、交樓階段的的風(fēng)險(xiǎn)防范措施201、對于能夠按照《商品房買賣合同》約定時間交樓的，項(xiàng)目應(yīng)按照如下要求進(jìn)行交樓工作：（1）交樓小組應(yīng)提前1個月再次對照《商品房買賣合同》的約定標(biāo)準(zhǔn)核實(shí)商品房是否符合交樓條件和標(biāo)準(zhǔn)（包括到現(xiàn)場查看），如商品房尚存需完善的問題，交樓小組應(yīng)立即通知工程部門或業(yè)務(wù)部門進(jìn)行整改，整改完畢后由交樓小組進(jìn)行再次核查。1、對于能夠按照《商品房買賣合同》約定時間交樓的，項(xiàng)目應(yīng)按照21寄發(fā)收樓通知書（2）交樓小組應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定的交樓時間提前15天以項(xiàng)目開發(fā)商的名義按照合同中記載的地址向業(yè)主寄發(fā)《收樓通知書》，該通知書需采用掛號或特快專遞方式郵寄，郵寄時應(yīng)在內(nèi)容中注明文件名稱為“收樓通知書”，并保存好蓋有郵局印戳的回執(zhí)；寄發(fā)收樓通知書（2）交樓小組應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定的交22發(fā)交樓通知的方式、要求和重要性通知的形式：全國發(fā)行的報(bào)紙刊登以及交樓通知書的寄發(fā)；通知的內(nèi)容應(yīng)具體明確。如需要繳納的費(fèi)用如物業(yè)費(fèi)、大修基金等，如自己不能辦理，提供公證的授權(quán)委托書等。通知后的法律后果1、房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用起始計(jì)算；2、房屋保險(xiǎn)期限開始計(jì)算；3、房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。發(fā)交樓通知的方式、要求和重要性通知的形式：全國發(fā)行的報(bào)紙刊登23（3）業(yè)主按照收樓通知書中的時間前來收樓的，交樓人員應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)按照收樓流程為業(yè)主辦理收樓手續(xù)，要注意：

A、如業(yè)主對收樓沒有任何意見，則引導(dǎo)業(yè)主交納收樓相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取商品房鑰匙，查驗(yàn)其所購商品房，簽署收樓文件，直到完成所有交樓手續(xù)。收樓文件的簽署時間一定要是《商品房買賣合同》約定的交樓時間（包括安排收樓的免責(zé)時間內(nèi)），避免業(yè)主收樓后再向項(xiàng)目公司索賠，如是本月底交樓，一定要是在本月底前；（3）業(yè)主按照收樓通知書中的時間前來收樓的，交樓人員應(yīng)以優(yōu)質(zhì)24

B、如業(yè)主在驗(yàn)房時對商品房質(zhì)量有意見，則應(yīng)向業(yè)主解釋這僅是保修問題，根據(jù)合同約定，此不能成為逾期交樓的理由。公司會在其收樓后在限定的時間內(nèi)為其整改至合格為準(zhǔn)，如業(yè)主接受此種解釋，則按照前述程序?yàn)闃I(yè)主辦理收樓手續(xù)，并詳細(xì)記載業(yè)主反映的質(zhì)量問題，在規(guī)定時間內(nèi)將質(zhì)量問題整改完畢并通知業(yè)主過來查驗(yàn)；如業(yè)主不接受上述解釋，如質(zhì)量問題屬實(shí)則項(xiàng)目公司整改完畢后再通知業(yè)主過來收樓，業(yè)主簽署的收樓時間應(yīng)滿足合同約定；如不存在質(zhì)量問題業(yè)主故意刁蠻，則再次發(fā)催告函通知業(yè)主前來收樓。B、如業(yè)主在驗(yàn)房時對商品房質(zhì)量有意見，則應(yīng)向業(yè)主解釋這僅是25對小區(qū)配套、物業(yè)管理費(fèi)用提出意見耐心解釋，作為開發(fā)商，只要交付的房屋符合了合同的約定，并提供了合同約定的竣工驗(yàn)收合格的證明文件（一表兩書），就已經(jīng)完成了交付房屋的義務(wù)。至于小區(qū)配套設(shè)施的完善與否，并不影響房屋的交付使用。對于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)在銷售時公示，并已經(jīng)在簽署商品房買賣合同時雙方簽署。對小區(qū)配套、物業(yè)管理費(fèi)用提出意見耐心解釋，作為開發(fā)商，只要交26

（4）如業(yè)主未按照收樓通知書中的時間前來項(xiàng)目公司收樓的，交樓小組應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定以項(xiàng)目開發(fā)商的名義按照合同中記載的地址再次向業(yè)主寄發(fā)《收樓催告書》，該催告書需采用掛號或特快專遞方式郵寄，郵寄時應(yīng)在內(nèi)容中注明文件名稱“收樓催告書”，并保存好蓋有郵局印戳的回執(zhí)。（4）如業(yè)主未按照收樓通知書中的時間前來項(xiàng)目公司收樓的，交27

2、對于不能夠按照《商品房買賣合同》約定時間交樓的，交樓小組應(yīng)在符合《商品房買賣合同》約定的交樓條件和標(biāo)準(zhǔn)后按照前述辦理交樓手續(xù)，如業(yè)主提出索賠要求的，應(yīng)以最小的代價(jià)解決問題；

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3、交樓小組應(yīng)在交樓開始后每1個月提交書面的交樓情況報(bào)告給公司經(jīng)營班子，以便于公司掌握、監(jiān)控交樓情況。4、交樓后，要梳理小產(chǎn)權(quán)證書的辦理工作，注意商品房買賣合同中約定的產(chǎn)權(quán)辦理中開發(fā)商的義務(wù)。合同約定出賣人在一定期限內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。千葉花園因發(fā)票日期在后擔(dān)責(zé)。3、交樓小組應(yīng)在交樓開始后每1個月提交書面的交樓情況報(bào)告給29防范項(xiàng)目的交樓風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目按時按質(zhì)交樓，是一個系統(tǒng)的聯(lián)動工程，任何一個階段和任何一個環(huán)節(jié)做得不完善或不完美，都會給最終的交樓造成不利影響，因此，只有公司各部門各人員在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段和不同環(huán)節(jié)勤勉盡責(zé)，精益求精，積極主動采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，公司的交樓風(fēng)險(xiǎn)才能得到有效的控制，公司的經(jīng)濟(jì)利益才能最大化，品牌美譽(yù)度才能逐步得到提升。防范項(xiàng)目的交樓風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目按時按質(zhì)交樓，是一個系統(tǒng)的聯(lián)動工30謝謝

謝謝31房地產(chǎn)交樓法律風(fēng)險(xiǎn)指引

2010年4月27日房地產(chǎn)交樓法律風(fēng)險(xiǎn)指引32交樓工作的重要性一個開發(fā)商能否按時按質(zhì)完成交樓，事關(guān)公司是否能按合同約定履行對業(yè)主的交樓承諾，事關(guān)公司是否能順利實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績，也會影響開發(fā)商品牌的建立和提升。要做到按時按質(zhì)交樓，需要公司各部門樹立“嚴(yán)格履行對業(yè)主承諾”和“全程防范交樓風(fēng)險(xiǎn)”的意識，在商品房銷售、建造及交樓的不同階段，各司其職，分工協(xié)作，采取各種有效管控措施，積極防范交樓風(fēng)險(xiǎn)。交樓工作的重要性一個開發(fā)商能否按時按質(zhì)完成33目錄一、銷售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)二、簽訂商品房買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)三、簽訂商品房買賣合同后到交樓前的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)四、交樓過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)目錄一、銷售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)34一、銷售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用中第三條明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！币?、銷售宣傳階段的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)最高人民法院在審理商品房買賣合35

1、銷售宣傳階段項(xiàng)目公司對外發(fā)布的廣告以及對外發(fā)布的宣傳資料，所涉樓盤商品房的面積、層高、陽臺、花園（如有）、土地使用年限、戶型圖紙、交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時間、周邊配套設(shè)施等內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》、經(jīng)批準(zhǔn)的報(bào)建圖紙、樓盤開發(fā)的科學(xué)進(jìn)度以及政府驗(yàn)收的程序和時間要求等來確定，切勿在廣告或宣傳資料中做不實(shí)或過于夸大的陳述，避免商品房賣出后因不能兌現(xiàn)承諾而引起業(yè)主的投訴或索賠，給今后的交樓工作造成負(fù)面影響。1、銷售宣傳階段項(xiàng)目公司對外發(fā)布的廣告以及對外發(fā)布的宣傳資36

2、為明確公司對外發(fā)布的銷售廣告或宣傳資料的性質(zhì)，避免因?qū)ν獍l(fā)布的廣告或宣傳資料如發(fā)生內(nèi)容不實(shí)或夸大給公司造成法律風(fēng)險(xiǎn)，在銷售廣告或宣傳資料中在合適位置注明：“本資料為邀約邀請，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以簽訂的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)”。為確保公司對外發(fā)出的銷售廣告或宣傳資料按照前述要求進(jìn)行標(biāo)注，公司應(yīng)在銷售廣告或宣傳資料發(fā)出前將資料交由公司法務(wù)人員進(jìn)行審核。2、為明確公司對外發(fā)布的銷售廣告或宣傳資料的性質(zhì)，避免因?qū)?7

3、公司的銷售人員以及與銷售有關(guān)需要接觸客戶的人員，在向客戶介紹樓盤時，應(yīng)按照公司的統(tǒng)一口徑如實(shí)陳述，不能做不實(shí)或夸大宣傳，更不能私下以公司名義出具書面的承諾給客戶，避免給今后的交樓工作造成不利影響。3、公司的銷售人員以及與銷售有關(guān)需要接觸客戶的人員，在向客38二、簽訂《商品房買賣合同》階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1、在與業(yè)主簽訂正式的《商品房買賣合同》前，公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)要求及交易習(xí)慣擬訂《商品房買賣合同》。公司擬訂的《商品房買賣合同》范本，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：二、簽訂《商品房買賣合同》階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1、在與業(yè)主39（1）擬推盤商品房的基本情況（包括房號、面積、陽臺、層高、土地使用年限等信息）應(yīng)以項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤课轀y繪部門出具的測繪報(bào)告、國土局頒發(fā)的《國有土地使用證》以及房管局頒發(fā)定的《商品房預(yù)售許可證》中記載的內(nèi)容為準(zhǔn)，避免今后交付的商品房與實(shí)際不符；（2）擬推盤商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)要求、其他開發(fā)商的通常做法以及項(xiàng)目的營銷定位情況確定，務(wù)必做到合法、準(zhǔn)確、留有余地：（1）擬推盤商品房的基本情況（包括房號、面積、陽臺、層高、土40

A、交樓條件應(yīng)滿足國家及地方法律法規(guī)的強(qiáng)制性要求。《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為交樓條件。根據(jù)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》等要求。

A、交樓條件應(yīng)滿足國家及地方法律法規(guī)的強(qiáng)制性要求。《建設(shè)工41《住宅建筑規(guī)范》（GB

50368—2005）11．0．1

規(guī)定：住宅應(yīng)滿足下列條件，方可交付用戶使用：1

由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，確認(rèn)合格；取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行備案；2

小區(qū)道路暢通，已具備接通水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾臈l件。

《住宅建筑規(guī)范》（GB

50368—2005）11．0．1

42B、擬推盤商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)是毛坯還是裝修需要根據(jù)項(xiàng)目的營銷定位情況來確定，交付標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容要準(zhǔn)確、完整、相對具體，但盡量不要寫明品牌或生產(chǎn)廠家，確保一定的靈活性，一般在交付標(biāo)準(zhǔn)處注明“本公司有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況利用同等質(zhì)量的材料或設(shè)備代替以上交付標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利”；B、擬推盤商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)是毛坯還是裝修需要根據(jù)項(xiàng)目的營銷定43

（3）交樓時間應(yīng)根據(jù)具備以上交樓條件和交樓標(biāo)準(zhǔn)所需的時間來確定，但時間上仍需留有一定的余地；（4）配套設(shè)施內(nèi)容應(yīng)根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的報(bào)建文件來確定；（5）關(guān)于交樓責(zé)任、退樓責(zé)任等法律條款，應(yīng)盡量取消業(yè)主的退樓權(quán)利，違約金比例盡量低并在可控范圍內(nèi)。（6）合同中對送達(dá)方式應(yīng)盡量明確，在送達(dá)不能時，責(zé)任規(guī)避。（3）交樓時間應(yīng)根據(jù)具備以上交樓條件和交樓標(biāo)準(zhǔn)所需的時間來442、在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)嚴(yán)格按照：（1）項(xiàng)目公司在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)認(rèn)真填寫商品房的基本情況、交樓時間、配套設(shè)施情況等內(nèi)容，并準(zhǔn)確粘貼《房屋平面圖》、《交樓標(biāo)準(zhǔn)》等內(nèi)容，切勿出錯，避免今后出現(xiàn)貨不對板的情況；（2）如業(yè)主提出更改《商品房買賣合同》條款時，盡量避免修改，如若修改應(yīng)報(bào)公司審批同意后執(zhí)行。2、在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)嚴(yán)格按照：45三、簽訂《商品房買賣合同》后交樓前階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1、與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》后，公司營銷部門每周應(yīng)將已賣商品房的房號、交樓條件、交樓時間、交樓標(biāo)準(zhǔn)以及業(yè)主的特殊要求（如有）等內(nèi)容書面呈報(bào)項(xiàng)目工程部門，以便項(xiàng)目工程部門在商品房建造中嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，避免出現(xiàn)貨不對板的情況發(fā)生。三、簽訂《商品房買賣合同》后交樓前階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1、與462、項(xiàng)目部門應(yīng)嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》的標(biāo)準(zhǔn)和時間完成商品房的建造，使之符合合同約定的交樓條件和標(biāo)準(zhǔn)，一般要求如下：1）按照《商品房買賣合同》約定時間提前2個月時間完成商品房的建造（包括使商品房在水、電、氣、電視、電話、寬帶等方面具備使用或報(bào)裝條件），并交給公司交樓小組內(nèi)部驗(yàn)收；（2）按照交樓小組驗(yàn)收后提出的意見進(jìn)行商品房的整改，并在《商品房買賣合同》約定時間提前1個月時間完成商品房的整改，使所售商品房現(xiàn)場具備交樓的條件。2、項(xiàng)目部門應(yīng)嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》的標(biāo)準(zhǔn)和時間完成商品473、嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》的交樓條件和時間完成商品房建造的驗(yàn)收手續(xù)，要求如下：嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》約定時間提前半個個月時間取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，并將該備案表交給公司交樓小組。便于在兩書上張貼該表以及在為交樓通知書的發(fā)出提前做準(zhǔn)備。3、嚴(yán)格按照《商品房買賣合同》的交樓條件和時間完成商品房建造48設(shè)計(jì)變更通知業(yè)主4、在商品房建造過程中，如發(fā)生對該商品房進(jìn)行設(shè)計(jì)變更或規(guī)劃變更的，應(yīng)在3天內(nèi)書面通知公司營銷中心，公司營銷中心應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定的時間和程序書面通知購房業(yè)主，并按照業(yè)主答復(fù)情況或與業(yè)主協(xié)商情況處理該商品房相關(guān)事宜。設(shè)計(jì)變更通知業(yè)主4、在商品房建造過程中，如發(fā)生對該商品房進(jìn)行49

5、如不能按照《商品房買賣合同》的時間完成商品房的建造，應(yīng)由營銷中心聯(lián)系業(yè)主協(xié)商交樓時間的更改事宜，如不能與業(yè)主協(xié)商達(dá)成新的交樓時間協(xié)議的，則應(yīng)采取有效的防范措施，支付違約金等事宜。5、如不能按照《商品房買賣合同》的時間完成商品房的建造，應(yīng)50

四、交樓階段的的風(fēng)險(xiǎn)防范措施四、交樓階段的的風(fēng)險(xiǎn)防范措施511、對于能夠按照《商品房買賣合同》約定時間交樓的，項(xiàng)目應(yīng)按照如下要求進(jìn)行交樓工作：（1）交樓小組應(yīng)提前1個月再次對照《商品房買賣合同》的約定標(biāo)準(zhǔn)核實(shí)商品房是否符合交樓條件和標(biāo)準(zhǔn)（包括到現(xiàn)場查看），如商品房尚存需完善的問題，交樓小組應(yīng)立即通知工程部門或業(yè)務(wù)部門進(jìn)行整改，整改完畢后由交樓小組進(jìn)行再次核查。1、對于能夠按照《商品房買賣合同》約定時間交樓的，項(xiàng)目應(yīng)按照52寄發(fā)收樓通知書（2）交樓小組應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定的交樓時間提前15天以項(xiàng)目開發(fā)商的名義按照合同中記載的地址向業(yè)主寄發(fā)《收樓通知書》，該通知書需采用掛號或特快專遞方式郵寄，郵寄時應(yīng)在內(nèi)容中注明文件名稱為“收樓通知書”，并保存好蓋有郵局印戳的回執(zhí)；寄發(fā)收樓通知書（2）交樓小組應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定的交53發(fā)交樓通知的方式、要求和重要性通知的形式：全國發(fā)行的報(bào)紙刊登以及交樓通知書的寄發(fā)；通知的內(nèi)容應(yīng)具體明確。如需要繳納的費(fèi)用如物業(yè)費(fèi)、大修基金等，如自己不能辦理，提供公證的授權(quán)委托書等。通知后的法律后果1、房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用起始計(jì)算；2、房屋保險(xiǎn)期限開始計(jì)算；3、房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。發(fā)交樓通知的方式、要求和重要性通知的形式：全國發(fā)行的報(bào)紙刊登54（3）業(yè)主按照收樓通知書中的時間前來收樓的，交樓人員應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)按照收樓流程為業(yè)主辦理收樓手續(xù)，要注意：

A、如業(yè)主對收樓沒有任何意見，則引導(dǎo)業(yè)主交納收樓相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取商品房鑰匙，查驗(yàn)其所購商品房，簽署收樓文件，直到完成所有交樓手續(xù)。收樓文件的簽署時間一定要是《商品房買賣合同》約定的交樓時間（包括安排收樓的免責(zé)時間內(nèi)），避免業(yè)主收樓后再向項(xiàng)目公司索賠，如是本月底交樓，一定要是在本月底前；（3）業(yè)主按照收樓通知書中的時間前來收樓的，交樓人員應(yīng)以優(yōu)質(zhì)55

B、如業(yè)主在驗(yàn)房時對商品房質(zhì)量有意見，則應(yīng)向業(yè)主解釋這僅是保修問題，根據(jù)合同約定，此不能成為逾期交樓的理由。公司會在其收樓后在限定的時間內(nèi)為其整改至合格為準(zhǔn)，如業(yè)主接受此種解釋，則按照前述程