【房地產】中原：寫字樓產品品質研究課件

寫字樓產品品質研究——商業(yè)樓宇項目部寫字樓產品品質研究——商業(yè)樓宇項目部與寫字樓有關的問題保護地球環(huán)境防止城市的溫暖化、熱島效應防止破壞臭氧層節(jié)約能源辦公樓作為社會產品重新認識建筑的社會資產考慮和區(qū)域社會的共生景觀關系建筑的使用壽命（long-life)和產生的社會環(huán)境重新認識現(xiàn)存建筑的價值再生與寫字樓有關的問題保護地球環(huán)境與寫字樓樓有關的問題信息化社會的網(wǎng)絡化和寫字樓的變化信息化技術的普遍應用小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn)靈活性（辦公樓使用上的自由度）OA系統(tǒng)的調整人員的增減布局的改變電源、照明、空調以及綜合布線等的各種變化與寫字樓樓有關的問題信息化與寫字樓有關的問題安全對策防災（消防、抗震、避雷、防水等）防盜（企業(yè)財產、企業(yè)情報）由信息化而產生的危機管理對策（為保護信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風險對策）無障礙高齡人員殘疾人員女性設備管理（FacilityManagement）與寫字樓有關的問題安全對策與寫字樓有關的社會問題舒適性（Amenity)-提高居住和工作環(huán)境空氣熱量聲音光線色彩味覺視覺根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性與寫字樓有關的社會問題舒適性（Amenity)-提高居住和工寫字樓產品品質研究從城市規(guī)劃的角度研究從建筑設計的角度研究從設備設施的角度研究寫字樓產品品質研究從城市規(guī)劃的角度研究從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目用地描述的主要控規(guī)指標城市設施對項目的影響寫字樓產品設計需如何城市規(guī)劃的要求小結從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目的用地的土地性質項目用地所在區(qū)域的中、遠期發(fā)展規(guī)劃項目用地與城市中心區(qū)域的關系項目用地與周圍環(huán)境的關系項目用地描述的主要控規(guī)指標從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置從城市規(guī)劃的角度研究項目用地描述的主要控規(guī)指標高度容積率基地面積/用地面積（首層占地率）綠化率停車位（專題介紹）干道開口位置從城市規(guī)劃的角度研究項目用地描述的主要控規(guī)指標從城市規(guī)劃的角度研究城市設施對項目的影響公路網(wǎng)附近停車場煤氣自來水電氣電話下水道熱力從城市規(guī)劃的角度研究城市設施對項目的影響從城市規(guī)劃的角度研究寫字樓產品設計需適應城市規(guī)劃的要求適應城市規(guī)劃對于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下：適應對于交通組織方面的要求：適應城市公共空間設計的要求：適應與周圍建筑物之間關系的要求：從城市規(guī)劃的角度研究寫字樓產品設計需適應城市規(guī)劃的要求從城市規(guī)劃的角度研究土地（地上、地面、地下）的綜合利用：地下布置車庫、地下通道地面層與裙房布置商業(yè)服務設施、辦公樓出入口高層布置辦公樓交通組織方面：機動車非機動車人流貨流路線步行路線從城市規(guī)劃的角度研究土地（地上、地面、地下）的綜合利用：從城市規(guī)劃的角度研究城市公共空間設計：空間的功能大小尺度高度造型與建筑物之間關系方面：與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一等

從城市規(guī)劃的角度研究城市公共空間設計：從城市規(guī)劃的角度研究小結：在規(guī)劃上能符合城市整體規(guī)劃的要求，考慮發(fā)展、留有余地用地內部交通順暢

在高、低層配置上具有足夠的科學性

在視覺及空間感覺上有其特色從城市規(guī)劃的角度研究小結：從產品設計的角度研究建筑設計高層與低層首層平面設計標準層設計消防設計室內設計從產品設計的角度研究建筑設計建筑設計——高層與低層高層與低層部分設計滿足功能的不同用途確保公共空間獨立于辦公部分的交通路線考慮日照條件對鄰地的影響豐富立面及體型：屋頂花園建筑設計——高層與低層高層與低層部分設計建筑設計——首層平面設計首層設計的重要性和要求：大廈功能的綜合性導致首層設計復雜：合理組織進出大樓的各種人流合理組織首層公共部分和辦公層從環(huán)境設計上要創(chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境等，以求良好的第一印象建筑設計——首層平面設計首層設計的重要性和要求：建筑設計——首層平面設計首層平面與總平面的關系總平面設計決定建筑物在用地中的位置，重點要注意標準層的平面設計同首層層流線處理的整和性一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場與通用口出來的服務流線安全避難通道緊急車輛的活動空間建筑設計——首層平面設計首層平面與總平面的關系建筑設計——首層平面設計流線設計首層人流線路包括：辦公人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進餐、購貨人員總平面車流包括：上班人車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下消防車需通達各處，還有自行車線路建筑設計——首層平面設計流線設計建筑設計——首層平面設計人口大廳設計要點首層入口大廳是重要的交通樞紐首層大廳的室內外空間滲透大廳空間的動態(tài)導向與限定建筑設計——首層平面設計人口大廳設計要點建筑設計—標準層平面設計標準層平面的內容辦公空間公共走道樓梯電梯間、前室衛(wèi)生間開水間空調機房各種管線的豎井建筑設計—標準層平面設計標準層平面的內容建筑設計—標準層平面設計公用部分（核心筒）生活功能：衛(wèi)生間、開水間流線功能：電梯廳、走廊、樓梯間設備功能：空調機房、管道井建筑設計—標準層平面設計公用部分（核心筒）建筑設計—標準層平面設計核心部（核心筒）布置中央型偏心型分離型外周型核心部（核心筒）大約占標準層面積20-30%建筑設計—標準層平面設計核心部（核心筒）布置標準層平面相關指標辦公空間現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標：人均辦公面積約6-12平方米除辦公面積外，會議室、接待室、食堂等配套設施，包括上述配套面積后，參考指標：人均建筑面積約10-20平方米平均人員密度指標=平方米/每辦公人員歐美國家為15平方米日本過去為3-10平方米，目前是12-13平方米會議室大型會議室中型會議室小型會議室標準層平面相關指標辦公空間標準層平面相關指標衛(wèi)生間：配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等指標：女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量開水間配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等開水間面積不應小于6平方米標準層平面相關指標衛(wèi)生間：標準層平面相關指標走道：雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m單面布置房間的走道寬度不小于1.3m樓梯每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米m辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應小于1.2m標準層平面相關指標走道：建筑設計—標準層剖面設計層高決定層高的因素：辦公室平面尺寸于室內感覺自然采光要求，窗口大小要求空調方式排煙方式照明方式消防噴淋方式參考值：高層辦公樓吊頂下凈高應在2.6-2.7米建筑設計—標準層剖面設計層高建筑設計—標準層剖面設計吊頂?shù)蹴斏系脑O施照明燈具空調風口消防設施：煙感報警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機械排煙口、防煙分區(qū)垂壁預留靈活隔斷的安裝點吊頂內部檢修口建筑設計—標準層剖面設計吊頂建筑設計—標準層剖面設計吊頂決定吊頂內部高度的因素結構樓板及梁所占的高度（每層減低20cm,那么20層樓總高將降低4m）空調主干管的高度及位置消防噴淋管的位置電纜橋架高度及位置照明燈具深入吊頂?shù)母叨冉ㄖO計—標準層剖面設計吊頂建筑設計—標準層剖面設計窗戶窗戶設計時的參考因素采光面積節(jié)能的開窗大小和玻璃種類開窗大小與辦公室進深相吻合辦公安全性和居住性窗邊空調設備的收口窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗窗下口高度在距地50-80cm高建筑設計—標準層剖面設計窗戶消防設計防火與防煙分區(qū)防火分區(qū)防煙分區(qū)疏散設計中的幾個問題底層外門的寬度消防層樓梯、電梯位置設計消防控制中心的設計耐火構造設計的幾個要點消防設計防火與防煙分區(qū)消防設計——防火分區(qū)防火分區(qū)低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間的防火分隔；地下室防火分區(qū)，地下室的防火分區(qū)允許面積的要求比地上建筑更為嚴格；地下車庫的防火分區(qū)；樓梯間與通風空調機房等特殊部位的防火分隔：消防設計——防火分區(qū)防火分區(qū)消防設計—防火分區(qū)最大允許面積名稱每層最大防火分區(qū)（平方米）一類建筑1000二類建筑1500地下室500消防設計—防火分區(qū)最大允許面積名稱每層最大防火分區(qū)（平方米）消防設計—防火分區(qū)相關指標地下室防火分區(qū)：地下室的防火分區(qū)按《高規(guī)》，每個防火分區(qū)不得超過500平方米，設自動滅火設備時不得超過1000平方米；地下車庫，防火分區(qū)最大允許面積為1000平方米，設自動滅火時最大允許面積為2000平方米；樓梯間與通風空調機房等部位的防火分隔：按照《高規(guī)》規(guī)定：“附設在高層民用建筑內的固定滅火裝置的設置室通風、空氣調節(jié)機房等，應采用耐火極限不低于3.00h的隔墻和2.00h的樓板與其他部位隔開。隔墻的門應采用甲級防火門。消防設計—防火分區(qū)相關指標地下室防火分區(qū)：消防設計—防煙分區(qū)防煙分區(qū)：需設排煙設施的走道、凈高不超過6m的房間，應采用擋煙垂壁、隔墻或從頂棚下突出不小于50cm的梁劃分防煙分區(qū)。每個防煙分區(qū)的建筑面積不宜超過500平方米，且防煙分區(qū)不應跨防火分區(qū)消防設計—防煙分區(qū)防煙分區(qū)：消防設計—其他問題疏散的問題低層外門寬度的規(guī)定：自動門、旋轉門不算疏散門，每100人1m寬消防樓梯要求接近電梯廳、考慮雙向疏散樓、電梯防煙前室的設計消防控制中心的設計功能位置建筑耐火構造設計中的注意點消防設計—其他問題疏散的問題室內環(huán)境設計日照的控制：就是消除陽光引起的晃眼和減少日照帶來的輻射熱對直射陽光的遮擋方式反射玻璃的應用遮陽百頁照明：現(xiàn)代寫字樓一般進深較大，需要依靠人工照明來創(chuàng)造良好的視覺環(huán)境。室內的照度隨著時代和經濟的發(fā)展而增加，美國標準照度大約是日本2倍。室內環(huán)境設計日照的控制：就是消除陽光引起的晃眼和減少日照帶來室內環(huán)境設計溫度、濕度調節(jié)—空調系統(tǒng)噪聲控制室內環(huán)境設計溫度、濕度調節(jié)—空調系統(tǒng)室內環(huán)境設計室內設計的幾個心理因素房間大小頂棚高度窗臺大小、高度房間顏色裝飾材料室內環(huán)境設計室內設計的幾個心理因素從設備設施角度電梯空調停車位智能化從設備設施角度電梯電梯電梯臺數(shù)的設定查表法按建筑規(guī)模計算法模擬法實例比較法電梯設置方式傳統(tǒng)分區(qū)方式雙層轎箱方式快速梯與分區(qū)梯結合式與立體電梯廳方式電梯電梯臺數(shù)的設定電梯衡量電梯系統(tǒng)的指標品牌載重載客人數(shù)梯速電梯衡量電梯系統(tǒng)的指標電梯電梯廳的布局與裝修電梯廳的布局良好的配置不良的配置電梯廳的裝修電梯門套及電梯廳墻面應采用經久耐用而裝飾性強的材料首層電梯廳裝修標準一般高于其他層吊頂與燈具配合，使光線柔和而明亮電梯電梯廳的布局與裝修停車場車位數(shù)量標準停車場：小型汽車按每車位25平方米、自行車每車位1.2平方米停車庫：小型汽車按每車位40平方米，自行車每成為1.8平方米外貿辦公樓每1000平方米應留有4.5個坡道設計：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道無積雪、無冰，并且切實作到坡道防滑停車場車位數(shù)量標準停車場停車方式室外停車地下停車獨立型停車（塔式停車樓）大樓連體型機械式停車場停車場停車方式演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！寫字樓產品品質研究——商業(yè)樓宇項目部寫字樓產品品質研究——商業(yè)樓宇項目部與寫字樓有關的問題保護地球環(huán)境防止城市的溫暖化、熱島效應防止破壞臭氧層節(jié)約能源辦公樓作為社會產品重新認識建筑的社會資產考慮和區(qū)域社會的共生景觀關系建筑的使用壽命（long-life)和產生的社會環(huán)境重新認識現(xiàn)存建筑的價值再生與寫字樓有關的問題保護地球環(huán)境與寫字樓樓有關的問題信息化社會的網(wǎng)絡化和寫字樓的變化信息化技術的普遍應用小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn)靈活性（辦公樓使用上的自由度）OA系統(tǒng)的調整人員的增減布局的改變電源、照明、空調以及綜合布線等的各種變化與寫字樓樓有關的問題信息化與寫字樓有關的問題安全對策防災（消防、抗震、避雷、防水等）防盜（企業(yè)財產、企業(yè)情報）由信息化而產生的危機管理對策（為保護信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風險對策）無障礙高齡人員殘疾人員女性設備管理（FacilityManagement）與寫字樓有關的問題安全對策與寫字樓有關的社會問題舒適性（Amenity)-提高居住和工作環(huán)境空氣熱量聲音光線色彩味覺視覺根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性與寫字樓有關的社會問題舒適性（Amenity)-提高居住和工寫字樓產品品質研究從城市規(guī)劃的角度研究從建筑設計的角度研究從設備設施的角度研究寫字樓產品品質研究從城市規(guī)劃的角度研究從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目用地描述的主要控規(guī)指標城市設施對項目的影響寫字樓產品設計需如何城市規(guī)劃的要求小結從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目的用地的土地性質項目用地所在區(qū)域的中、遠期發(fā)展規(guī)劃項目用地與城市中心區(qū)域的關系項目用地與周圍環(huán)境的關系項目用地描述的主要控規(guī)指標從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置從城市規(guī)劃的角度研究項目用地描述的主要控規(guī)指標高度容積率基地面積/用地面積（首層占地率）綠化率停車位（專題介紹）干道開口位置從城市規(guī)劃的角度研究項目用地描述的主要控規(guī)指標從城市規(guī)劃的角度研究城市設施對項目的影響公路網(wǎng)附近停車場煤氣自來水電氣電話下水道熱力從城市規(guī)劃的角度研究城市設施對項目的影響從城市規(guī)劃的角度研究寫字樓產品設計需適應城市規(guī)劃的要求適應城市規(guī)劃對于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下：適應對于交通組織方面的要求：適應城市公共空間設計的要求：適應與周圍建筑物之間關系的要求：從城市規(guī)劃的角度研究寫字樓產品設計需適應城市規(guī)劃的要求從城市規(guī)劃的角度研究土地（地上、地面、地下）的綜合利用：地下布置車庫、地下通道地面層與裙房布置商業(yè)服務設施、辦公樓出入口高層布置辦公樓交通組織方面：機動車非機動車人流貨流路線步行路線從城市規(guī)劃的角度研究土地（地上、地面、地下）的綜合利用：從城市規(guī)劃的角度研究城市公共空間設計：空間的功能大小尺度高度造型與建筑物之間關系方面：與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一等

從城市規(guī)劃的角度研究城市公共空間設計：從城市規(guī)劃的角度研究小結：在規(guī)劃上能符合城市整體規(guī)劃的要求，考慮發(fā)展、留有余地用地內部交通順暢

在高、低層配置上具有足夠的科學性

在視覺及空間感覺上有其特色從城市規(guī)劃的角度研究小結：從產品設計的角度研究建筑設計高層與低層首層平面設計標準層設計消防設計室內設計從產品設計的角度研究建筑設計建筑設計——高層與低層高層與低層部分設計滿足功能的不同用途確保公共空間獨立于辦公部分的交通路線考慮日照條件對鄰地的影響豐富立面及體型：屋頂花園建筑設計——高層與低層高層與低層部分設計建筑設計——首層平面設計首層設計的重要性和要求：大廈功能的綜合性導致首層設計復雜：合理組織進出大樓的各種人流合理組織首層公共部分和辦公層從環(huán)境設計上要創(chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境等，以求良好的第一印象建筑設計——首層平面設計首層設計的重要性和要求：建筑設計——首層平面設計首層平面與總平面的關系總平面設計決定建筑物在用地中的位置，重點要注意標準層的平面設計同首層層流線處理的整和性一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場與通用口出來的服務流線安全避難通道緊急車輛的活動空間建筑設計——首層平面設計首層平面與總平面的關系建筑設計——首層平面設計流線設計首層人流線路包括：辦公人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進餐、購貨人員總平面車流包括：上班人車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下消防車需通達各處，還有自行車線路建筑設計——首層平面設計流線設計建筑設計——首層平面設計人口大廳設計要點首層入口大廳是重要的交通樞紐首層大廳的室內外空間滲透大廳空間的動態(tài)導向與限定建筑設計——首層平面設計人口大廳設計要點建筑設計—標準層平面設計標準層平面的內容辦公空間公共走道樓梯電梯間、前室衛(wèi)生間開水間空調機房各種管線的豎井建筑設計—標準層平面設計標準層平面的內容建筑設計—標準層平面設計公用部分（核心筒）生活功能：衛(wèi)生間、開水間流線功能：電梯廳、走廊、樓梯間設備功能：空調機房、管道井建筑設計—標準層平面設計公用部分（核心筒）建筑設計—標準層平面設計核心部（核心筒）布置中央型偏心型分離型外周型核心部（核心筒）大約占標準層面積20-30%建筑設計—標準層平面設計核心部（核心筒）布置標準層平面相關指標辦公空間現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標：人均辦公面積約6-12平方米除辦公面積外，會議室、接待室、食堂等配套設施，包括上述配套面積后，參考指標：人均建筑面積約10-20平方米平均人員密度指標=平方米/每辦公人員歐美國家為15平方米日本過去為3-10平方米，目前是12-13平方米會議室大型會議室中型會議室小型會議室標準層平面相關指標辦公空間標準層平面相關指標衛(wèi)生間：配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等指標：女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量開水間配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等開水間面積不應小于6平方米標準層平面相關指標衛(wèi)生間：標準層平面相關指標走道：雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m單面布置房間的走道寬度不小于1.3m樓梯每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米m辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應小于1.2m標準層平面相關指標走道：建筑設計—標準層剖面設計層高決定層高的因素：辦公室平面尺寸于室內感覺自然采光要求，窗口大小要求空調方式排煙方式照明方式消防噴淋方式參考值：高層辦公樓吊頂下凈高應在2.6-2.7米建筑設計—標準層剖面設計層高建筑設計—標準層剖面設計吊頂?shù)蹴斏系脑O施照明燈具空調風口消防設施：煙感報警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機械排煙口、防煙分區(qū)垂壁預留靈活隔斷的安裝點吊頂內部檢修口建筑設計—標準層剖面設計吊頂建筑設計—標準層剖面設計吊頂決定吊頂內部高度的因素結構樓板及梁所占的高度（每層減低20cm,那么20層樓總高將降低4m）空調主干管的高度及位置消防噴淋管的位置電纜橋架高度及位置照明燈具深入吊頂?shù)母叨冉ㄖO計—標準層剖面設計吊頂建筑設計—標準層剖面設計窗戶窗戶設計時的參考因素采光面積節(jié)能的開窗大小和玻璃種類開窗大小與辦公室進深相吻合辦公安全性和居住性窗邊空調設備的收口窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗窗下口高度在距地50-80cm高建筑設計—標準層剖面設計窗戶消防設計防火與防煙分區(qū)防火分區(qū)防煙分區(qū)疏散設計中的幾個問題底層外門的寬度消防層樓梯、電梯位置設計消防控制中心的設計耐火構造設計的幾個要點消防設計防火與防煙分區(qū)消防設計——防火分區(qū)防火分區(qū)低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間的防火分隔；地下室防火分區(qū)，地下室的防火分區(qū)允許面積的要求比地上建筑更為嚴格；地下車庫的防火分區(qū)；樓梯間與通風空調機房等特殊部位的防火分隔：消防設計——防火分區(qū)防火分區(qū)消防設計—防火分區(qū)最大允許面積名稱每層最大防火分區(qū)（平方米）一類建筑1000二類建筑1500地下室500消防設計—防火分區(qū)最大允許面積名稱每層最大防火分區(qū)（平方米）消防設計—防火分區(qū)相關指標地下室防火分區(qū)：地下室的防火分區(qū)按《高規(guī)》，每個防火分區(qū)不得超過500平方米，設自動滅火設備時不得超過1000平方米；地下車庫，防火分區(qū)最大允許面積為1000平方米，設自動滅火時最大允許面積為2000平方米；樓梯間與通風空調機房等部位的防火分隔：按照《高規(guī)》規(guī)定：“附設在高層民用建筑內的固定滅火裝置的設置室通風、空氣調節(jié)機房等，應采用耐火極限不低于3.00h的隔墻和2.00h的樓板與其他部位隔開。隔墻的門應采用甲級防火門。消防設計—防火分區(qū)相關指標地下室防火分區(qū)：消防設計—防煙分區(qū)防煙分區(qū)：需設排煙設施的走道、凈高不超過6m的房間，應采用擋煙垂壁、隔墻或從頂棚下突出不小于50cm的梁劃分防煙分區(qū)