精準拿地與城市戰(zhàn)略選擇教材課件

精準拿地與城市戰(zhàn)略選擇房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理

任輝2011年6月17日

精準拿地與城市戰(zhàn)略選擇教材課件

任輝先生：深圳市道然企業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理，清華房地產(chǎn)總裁商會主任委員，深港房地產(chǎn)聯(lián)合商會顧問，深圳市新聯(lián)益裝飾材料有限公司總經(jīng)理，廣東省黑龍江齊齊哈爾商會監(jiān)事長；清華大學、中山大學、百年建筑、搜房研究院、深圳房地產(chǎn)商會等多家教育、研究機構(gòu)特約講師、顧問。

《規(guī)律造就萬科》作者，從1990年始從事房地產(chǎn)行業(yè)，曾就職于香港金朝陽集團、萬科集團。在萬科集團企劃部主導萬科集團“未來十年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃”（10年1000億）工作。其在地產(chǎn)標桿企業(yè)主要從事以下工作:1.主持制定集團未來10年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。2.負責集團一線公司土地儲備的資源配置和集團所有新項目論證工作。3.負責集團與國土資源部、建設(shè)部、中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會等職能部門、單位的溝通工作并參與政府房地產(chǎn)行業(yè)的政策制定工作。4.負責房地產(chǎn)行業(yè)熱點問題的研究，包括美國房地產(chǎn)、老年住宅、客戶細分、房地產(chǎn)金融、未來土地政策、供給研究等。5.參與流程、制度制定。任輝簡介

任輝先生：深圳12億86億139.5億524億1000億億年在萬科發(fā)展的前20年中，其銷售額從未突破100億；而從2005年至2014年的10年間，其銷售額將從140億到1000億。12億86億139.5億524億1000億億年在萬科發(fā)展的前

一位曾經(jīng)的萬科人，揭示萬科如何把握規(guī)律，快速發(fā)展并取得巨大成功的過程。本書重點解答以下五個問題

問題1：萬科如何把對中國房地產(chǎn)發(fā)展情況和發(fā)展規(guī)律的研究成果應用到企業(yè)戰(zhàn)略中？

問題2：萬科如何應用美國房地產(chǎn)極其四大住宅企業(yè)的成功經(jīng)驗，從而打破前20年未超過100億的僵局？

問題3：2005年后，萬科憑借什么以每年100億的高速度增長？

問題4：萬科如何應對未來房地產(chǎn)發(fā)展的迷局？

問題5：如何以全新的理念和思維方式來闡述中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的制度和發(fā)展趨勢？

規(guī)律造就萬科一位曾經(jīng)的萬科人，揭示萬科如何把握規(guī)律，

任輝簡介任輝簡介

任輝簡介任輝簡介6格林斯潘政策延遲了美國的經(jīng)濟危機前言：經(jīng)濟危機與歷史性的機遇6格林斯潘政策延遲了美國的經(jīng)濟危機前言：經(jīng)濟危機與歷史性的機7美國房價的下降是不可避免的前言：經(jīng)濟危機與歷史性的機遇7美國房價的下降是不可避免的前言：經(jīng)濟危機與歷史性的機遇1950年夏天，李嘉誠憑借自己的積蓄及借來的5萬港元，開辦了“長江塑膠廠”，靠生產(chǎn)塑料花維持經(jīng)營，甚至到1964年，李嘉誠靠生產(chǎn)塑料花獲得千萬港元的利潤，并成為世界最大的塑料花生產(chǎn)基地。1965年2月，香港發(fā)生金融危機，銀行信用一瀉千里，人人自危，為自保，很多投資者瘋狂拋售房產(chǎn)，香港房產(chǎn)也一落千丈，房產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)。1967年反英暴動，無疑又推波助瀾，香港房地產(chǎn)進入低迷期。1973年，中東戰(zhàn)爭和石油危機影響，石油價格一路飆升，全球經(jīng)濟走下坡路，香港經(jīng)濟受到波及，樓市低迷。李嘉誠趁機再次大量吃進優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次經(jīng)濟危機中，香港經(jīng)濟四大支柱之一和記黃埔因瀕臨破產(chǎn)而被匯豐銀行收購，1979年李嘉誠購買和黃22.4%的股份，增資到40%，成為和黃董事局主席，事業(yè)開始了質(zhì)的飛躍。1997年，香港回歸前，香港局勢動蕩，英資紛紛撤出香港，很多港商逃離香港，深怕香港回歸后有什么變數(shù)。英資、港資倉皇出逃時，李嘉誠穩(wěn)坐釣魚臺，堅信回歸后的香港會更好，低價接手了外商、港商倉促拋出的資產(chǎn)，再次賺得盆滿缽盈。8危機造就的神話（只能借助經(jīng)濟上漲的趨勢）前言：經(jīng)濟危機與歷史性的機遇1950年夏天，李嘉誠憑借自己的積蓄及借來的5萬港元，開辦了

戰(zhàn)略思維的重要性美國房地產(chǎn)的研究未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展空間未來十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場的市場細分戰(zhàn)略整合

目錄目錄10別把萬科當神，它只是更接近規(guī)律，萬科可以復制也可以被超越！萬科坂雪崗項目萬科符合規(guī)律不管房價漲或跌，萬科都賺錢。萬科的發(fā)展路徑與美國最大的住宅企業(yè)的發(fā)展路徑是完全一樣的。07年11月萬科的拐點論，萬科在最高點大量拋售，目前萬科獲取土地的價格低于04年以前的水平。大型公司的成長是依靠危機中的機會的把握。地價10億元：拍賣價9.7億元＋契稅3000萬內(nèi)部收益率8％項目本身盈利能力差，主要是土地增值帶來盈利。金色家園內(nèi)部收益率30%以上，是萬科最賺錢的產(chǎn)品。目錄一：戰(zhàn)略思維的重要性10別把萬科當神，它只是更接近規(guī)律，萬科可以復制也可以被超越11萬科的競爭力萬科現(xiàn)在的開發(fā)周期可以做到4個月，以前是14個月,理論極限值是8.5個月住宅產(chǎn)業(yè)化將推動萬科將在2009年爆發(fā)。產(chǎn)品十年內(nèi)在做產(chǎn)品方面，萬科難以被超越。唯一途徑是制度上的創(chuàng)新。金融業(yè)務(wù)（按揭）是可行途徑。把不良資產(chǎn)賣給專業(yè)公司，讓利給市場，提高資金周轉(zhuǎn)率，降低風險?，F(xiàn)在央行很支持，萬科已經(jīng)試水。11萬科的競爭力萬科現(xiàn)在的開發(fā)周期可以做到4個月，以前是141200年總部地產(chǎn)化2010年集團主要做戰(zhàn)略、資金、人力資源和品牌專業(yè)能力與嚴謹?shù)耐卣钩绦驈馁I地、市場調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工到賣樓，萬科在實施標準化之后需要4個月，融資成本為7.5％。萬科2010年預計銷售額為億，147個項目，有2個未通過，將支付地價款的時間后移到接近規(guī)劃設(shè)計的時候，可以將周期縮短10個月，則可節(jié)?。?00億*7.5％*10/12＝）37.5億，而其成本僅為兩份外包的市場定位報告費用（30萬*2＝）60萬。萬科的競爭優(yōu)勢2.如何尋找房地產(chǎn)的規(guī)律？1200年總部地產(chǎn)化專業(yè)能力與嚴謹?shù)耐卣钩绦蛉f科的競爭優(yōu)勢213萬科的競爭力并購萬科做并購就是因為核心競爭力的互補和商業(yè)利益的驅(qū)動05年萬科收購浙江南都，看重的是其拿地能力，二者互補性很強，這在中國房地產(chǎn)行業(yè)具有里程碑意義，從項目開發(fā)模式轉(zhuǎn)向并購模式。南都融資7000萬美元來買地，萬科以現(xiàn)金18億來收購，節(jié)省了成本和時間，雙方各取所需。河南建業(yè)在河南排第一，與萬科的互補性不太強，且要價很高，所以當時沒有合作。萬科3大區(qū)域已經(jīng)布點完成，接下來是中原，與河南建業(yè)還有合作可能，可能從項目開始合作。2.如何尋找房地產(chǎn)的規(guī)律？13萬科的競爭力并購萬科做并購就是因為核心競爭力的互補和商業(yè)并購原則……物業(yè)管理銷售施工管理規(guī)劃設(shè)計市場調(diào)研與定位土地萬科南都公司并購，不是以大并大，也不是以大并小，而是基于公司競爭力的互補和商業(yè)利益的驅(qū)動，尋找優(yōu)勢互補的公司予以優(yōu)勢的補充，最大化企業(yè)的優(yōu)勢競爭力。劣勢優(yōu)勢萬科的優(yōu)勢在于除去土地的其他方面，南都的優(yōu)勢僅僅就在于土地，因此兩者的優(yōu)勢互補能夠提升公司的競爭能力。并購原則……萬科南都公司并購，不是以大并大，也不是以大并小，15廣州富力無意中走上正確的道路，卻又走上錯誤的道路。其在珠江新城的購地嚴重影響發(fā)展，要么是用5-8年的時間來消化、解套。喪失了成為最大中國房地產(chǎn)公司的機會。

步履沉重的富力返回目錄15廣州富力無意中走上正確的道路，卻又走上錯誤的道路。

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目錄目錄美國四大房地產(chǎn)公司比較PulteHomesCentexLennarD.R.Horton目錄二：美國房地產(chǎn)的研究美國四大房地產(chǎn)公司比較PulteHomesCentexLe

美國四大房地產(chǎn)公司發(fā)展歷程美國四大房地產(chǎn)公司地域市場美國四大房地產(chǎn)公司并購歷史對比美國四大房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)范圍對比美國四大房地產(chǎn)公司土地儲備美國四大房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略安排目錄目錄

1、美國四大房地產(chǎn)公司的發(fā)展歷程

1、美國四大房地產(chǎn)公司的發(fā)展歷程PulteHomes公司的歷史簡介18歲的公司創(chuàng)始人BillPulte賣出自己生平第一套房；PulteHomes公司正式注冊成立，業(yè)務(wù)主要集中在Detroit郊區(qū)修建住房和部分商業(yè)用房；50年代末，BillPulte調(diào)整業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，將業(yè)務(wù)集中在住宅市場開發(fā)上，并開設(shè)了第一家分公司。公司將業(yè)務(wù)成功拓展到華盛頓特區(qū)、芝加哥和亞特蘭大等市郊，該地區(qū)逐漸成為公司主要業(yè)務(wù)來源。1969公司年完成股份制改造并成功上市，首發(fā)普通股20萬股。70年代中期，公司股票在美國證券交易所（AMEX）上市交易，股票代碼是PHM。1983年,公司的股票開始在NYSE上市進行交易;公司并購了ICM抵押公司（現(xiàn)為PULTE抵押公司），以更好的管理整個住房買賣過程，為客戶提供優(yōu)質(zhì)購買服務(wù);在新任總裁BobBurgess領(lǐng)導下，在全公司以及服務(wù)/原材料供應商推廣質(zhì)量領(lǐng)先計劃（PQL），承諾為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，并為公司所修建的房屋的結(jié)構(gòu)和原材料進行商業(yè)的質(zhì)量保險，解除顧客的擔憂，開行業(yè)先河。正是開始了精細化運營階段；公司實施戰(zhàn)略擴張計劃，在25個州、超過40個地區(qū)市場開展業(yè)務(wù)，包括在96年進軍Mexico市場；同時在內(nèi)部進行精益化生產(chǎn)管理，對土地確認、客戶細分和房屋價格等方面進行一系列的精化管理?，F(xiàn)金收購Blackstone房地產(chǎn)公司在老年人住宅業(yè)務(wù)合資公司里凈資產(chǎn)的股權(quán)；PulteHomes公司與DelWebb公司(NYSE:WBB)宣布完成并購，新的PULTE公司成為全國最大的房屋建筑商，每年將會有超過60億美元的營業(yè)收入1950年1956年60年代中期70年代80年代中期90年代初1999年7月2001年7月PulteHomes公司的歷史簡介18歲的公司創(chuàng)始人BiCentex公司的歷史簡介開始涉足居民住屋建設(shè)領(lǐng)域；1963年開始了在建筑材料制造領(lǐng)域的運營,由于在在這一領(lǐng)域的積極擴張與卓越業(yè)績,1994年公司屬下的建材生產(chǎn)集團又獨立上市,公司出售了該集團49%的股權(quán),從而又融資18.6億美元；1969年集團上市。在并購了J.W.Bateson公司之后,進入建筑管理與服務(wù)領(lǐng)域。隨后，公司在1978、1982、1987和1990年又先后并購了該行業(yè)的若干公司，使公司該項業(yè)務(wù)成為全國行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者；涉足房地產(chǎn)抵押貸款金融服務(wù)；在并購了聯(lián)邦儲備與信貸保險公司西南分公司之后,公司進入商業(yè)銀行領(lǐng)域；對公司發(fā)展有著重要意義的并購是1972年兼并Fox&Jacobs公司，該公司在達拉斯、福特沃茨市場占有15%的份額。此后，新成立的F&J公司一直在這兩個市場上占有相當重要的地位。公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了戰(zhàn)略性的大調(diào)整,將原有的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)信貸商業(yè)銀行業(yè)務(wù)合并、擴展為更為全面的房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)，同時加強了不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。開始涉足物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從而形成了一套從建材、建筑服務(wù)、建筑、金融服務(wù)、到物業(yè)服務(wù)一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。1952年1966年1973年1988年1996年2002年Centex公司的歷史簡介開始涉足居民住屋建設(shè)領(lǐng)域；1963D.R.Horton的歷史簡介荷頓先生開始他在Dallas的建筑生意荷頓（Horton）公司成立于特拉華州,收購了25個前期公司，這些公司都是唐納德,荷頓先生擁有或控制的新屋房地產(chǎn)發(fā)展商。公司主要的執(zhí)行辦公室位于德州。通過內(nèi)部生長和外部并購擴張，公司在發(fā)展壯大的過程中一直致力于為客戶建造高質(zhì)量、精工藝且別具特色的單家獨戶新屋房。實現(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司，當時只服務(wù)8個市場；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。市場從原有的8個擴張到24個，收入從原有的1.53億增長到5.47億美元，凈利潤從810萬增長到2740萬美元，公司凈資產(chǎn)從5020萬增長到1.77億美元。又和其他公司組建了金融抵押貸款公司：DRHMortgage,LLC,主要服務(wù)California市場。通過多元化經(jīng)營加強了跟客戶的關(guān)系。Horton住房72%的客戶通過Horton辦理金融抵押貸款，同比前年有64％的增長，公司今后會繼續(xù)對金融服務(wù)投入物資人員，以期得到更大的回報。但在其他一些次級市場，公司不通過金融抵押貸款公司提供金融服務(wù)，而是跟當?shù)亟鹑跈C構(gòu)協(xié)商合作，同時公司都及時充分為客戶提供這些公司的服務(wù)產(chǎn)品信息，目的是通過穩(wěn)定的收費手段（聯(lián)合金融機構(gòu)）協(xié)調(diào)和加快房屋的成交銷售。1978年1991年1992年6月1992年到1996年1998年2002年D.R.Horton的歷史簡介荷頓先生開始他在Dallas2、美國四大房地產(chǎn)公司地域市場2、美國四大房地產(chǎn)公司地域市場美國四大房地產(chǎn)公司地域、市場對比PULTE20個州44個市場CENTEX25個州92個市場LENNAR24個州D.R.HORTON22個州44個市場美國四大房地產(chǎn)公司地域、市場對比PULTEPulteHomes的區(qū)域市場PulteHomes的區(qū)域市場Centex區(qū)域市場情況Centex區(qū)域市場情況Dr.Horton的區(qū)域市場狀況Dr.Horton的區(qū)域市場狀況Lennar公司的區(qū)域市場狀況19541972199119951997199819992000200220022003Lennar公司的區(qū)域市場狀況195419721991199特點分析四大公司將資源配置在東西部。顛覆的原因：（市場份額限制的原因。工業(yè)化生產(chǎn)的部品運輸限制的原因。機會把握的力度限制的問題。管理資源的限制）東西部經(jīng)濟最發(fā)達，中部土地放任不管政策。四大公司份額：8.5％萬科的資源如果全放到京廣線，10年后將占到3％的市場份額市場份額配置：中部70％，東部15％，西部15％一個公司在一個城市的份額只能在8％左右，避免同公司項目展開惡性競爭，減少邊際收益率。不能把公司所有的資金和技術(shù)集中在幾個城市。美國四大公司萬科特點分析四大公司將資源配置在東西部。萬科的資源如果全放到京廣美國各地政府對地產(chǎn)項目控制措施的不同較強的地產(chǎn)增長管理職能。比如郊區(qū)建設(shè)規(guī)劃、劃定許可區(qū)域、要求相應的公共設(shè)施等。最嚴格控制的地區(qū)該地區(qū)基本采用放任不管的政策。政府對土地項目的管控比較少。該地區(qū)試圖通過大型區(qū)域項目規(guī)劃來控制地產(chǎn)項目。large-lotzoningtocontrolgrowth.美國各地政府對地產(chǎn)項目控制措施的不同較強的地產(chǎn)增長管理職能。31京廣線地價將大幅上漲？萬科實行3+X戰(zhàn)略模式：3指環(huán)渤海、長三角、珠三角，X指武漢、成都等最優(yōu)規(guī)模市場占有率8%單一地塊地價5億中海、金地、招商、華僑城等都是做滾動戰(zhàn)略，比如01-06年，02-07年。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般是4-5年，做5年戰(zhàn)略規(guī)劃沒多大意義，萬科要做10年規(guī)劃。萬科的戰(zhàn)略2.如何尋找房地產(chǎn)的規(guī)律？31京廣線地價將大幅上漲？最優(yōu)規(guī)模市場占有率8%單一地塊地價“3+X”理論成都深圳上海北京天津鞍山沈陽大連武漢中山長春廣州南昌南京佛山環(huán)渤海區(qū)域長三角區(qū)域珠三角區(qū)域珠海海南東莞杭州“3+X”理論成都深圳上海北京天津鞍山沈陽大連武漢中山長3＋X發(fā)展模式適合中國地產(chǎn)商發(fā)展的理由：市場份額

部品運輸限制把握機會

管理資源的限制2014年萬科集團產(chǎn)值到1000億元，占當時房地產(chǎn)市場份額的3％。一般情況中國房地產(chǎn)市場份額布局大致是東部市場份額占70％，中部和西部均是15％，萬科集團這樣的巨型戰(zhàn)艦主要行駛在東部的深水中行駛，在中部和西部把握一下機會的策略?？總鹘y(tǒng)的一磚一瓦的建筑模式，萬科集團要做到每年1000億元的規(guī)模，是不可想象的，標準化的設(shè)計、工業(yè)化大量復制的生產(chǎn)是必不可少的。雖然目前中國建筑工業(yè)化生產(chǎn)還不成熟，但這是未來的發(fā)展發(fā)現(xiàn)，萬科集團布局相對集中，為工業(yè)化生產(chǎn)提供可能。萬科在成都、武漢等二線城市都進行多年的開發(fā)，積累了品牌和經(jīng)驗，抓住了一定的機會。資源分布相對集中，可以進行區(qū)域管理，萬科集團在三個區(qū)域設(shè)立了深圳區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域管理，將相關(guān)房地產(chǎn)的項目發(fā)展、營銷管理、設(shè)計、工程、成本等房地產(chǎn)管理職能放到區(qū)域管理實行的區(qū)域管理解決了管理。目前區(qū)域管理的效果非常好，在這方面的管理萬科集團已經(jīng)超過美國房地產(chǎn)公司的管理水平。3＋X發(fā)展模式適合中國地產(chǎn)商發(fā)展的理由：市場份額部品運3、美國四大公司并購歷史對比3、美國四大公司并購歷史對比PulteHomes并購歷史（94年后）1996并購LeBlancHomesofRhodeIsland1301996并購N.FloridaClassicHomesofJacksonville1921998并購RadnorHomes3321998并購DiVostaandCo.8502001并購DelWebbCorp.8,4192003并購ColRich-SanDiego1502003并購Sivage-ThomasHomes1,073含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)PulteHomes并購歷史（94年后）1996并購LCentex公司并購歷史（94年后）1995并購VistaPropertiesn/a1997并購CavcoIndustries,Inc.01998并購WayneHomes6341998并購TealHomes1291999并購CaltonHomes,Inc.2971999并購NomasCorp.n/a1999并購SundanceHomes,Inc.6521999并購RealHomes5002001并購TheSelectiveGroup2232001并購CityHomes1502002并購TheJonesCo.727Centex公司并購歷史（94年后）1995并購VistaLennar公司并購歷史（94年后）1996并購FriendswoodDevelopmentCo.n/a1996并購BramaleaCalifornia,Inc.1271996并購ReinaissanceHomes,Inc.581997并購PacificGreystoneCorp.1,9611998并購WinncrestHomes5601998并購ColRichCommunitiesn/a1998并購NorthernCaliforniaHomebuildern/a1998并購PolygonCommunitiesCo.3302000并購U.S.HomeCorp.9,2462001并購DonGallowayHomes,Llc.3252001并購SunstarHomes3252002并購PatriotHomes3662002并購B.Andrews&Co.,Inc.2752002并購PacificCenturyHomes8102002并購CambridgeHomes5962002并購ConcordHomes1,2222002并購SummitHomes4192003并購SeppalaHomes4002003并購ColemanHomes400含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)Lennar公司并購歷史（94年后）1996并購FrienD.R.Horton公司并購歷史（94年后）1994并購AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并購MillerConstruction,Inc.3501994并購MilburnHomes8021995并購ArappcoHomes1771995并購RegencyHomes5361996并購WestchesterHomesofDallas,TX1401996并購TrimarkCommunities,Llc.1851996并購SGSCommunities,Inc.2801997并購TheTorreyGroupofCos.1,4421998并購C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并購ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并購MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并購RMPProperties,Inc.2201999并購CamridgeProperties1,0102001并購Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購EmeraldBuilders1,3942002并購SchulerHomes,Inc.5,561含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)D.R.Horton公司并購歷史（94年后）1994并購A4、美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍對比4、美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍對比美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍對比公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主營業(yè)務(wù)居民住房11類細分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場居民住房各種細分市場公共設(shè)施建設(shè)

建筑材料

建筑服務(wù)居民住房首次置業(yè)二次置業(yè)居民住房應有盡有的住房個性化設(shè)計的住房其他業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍對比公司名稱PulteHome5、土地儲備5、土地儲備PULTE公司的發(fā)展軌跡（土地儲備Control）PULTE公司的發(fā)展軌跡（土地儲備Control）Centex公司的發(fā)展軌跡（土地儲備Control）-10.0020.0030.0040.0050.00土地儲備(億美元)系列110.29.7010.810.59.439.7014.118.120.432.240.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近10年的土地儲備Centex公司的發(fā)展軌跡（土地儲備Control）-10.Lennar公司的發(fā)展軌跡（土地儲備Own）Lennar公司近10年的土地儲備Lennar公司的發(fā)展軌跡（土地儲備Own）Lennar公司Horton公司的發(fā)展軌跡（土地儲備Own）Horton公司近10年的土地儲備Horton公司的發(fā)展軌跡（土地儲備Own）Horton公司土地儲備美國四大公司土地儲備量保持低水平，原因在于這四大公司對現(xiàn)有土地的規(guī)劃開發(fā)能力極強，未來中國房地產(chǎn)商開發(fā)的趨勢要傾向于自身開發(fā)能力的增長，而不是傾向大量的土地儲備。土地儲備方向：現(xiàn)今在大城市拿地的可能性已經(jīng)基本沒有，主要拿地的集中點應該放在三、四線城市。土地價格高：高在二級土地資本，直接推高了房價，并且增加了銀行的風險。萬科通過合作和收購來增加拿地的手段，減少成本（與泰達、中糧和一航的合作）。土地儲備47土地期權(quán)，控制但不擁有。一方面自用，一方面出售。30％擁有，70％控股。土地獲取專業(yè)化比萬科更專業(yè)化，固定的團隊在不同地區(qū)操作同一類型產(chǎn)品；萬科是一個分公司同一團隊操作各類產(chǎn)品。學習PULTE什么？47土地期權(quán)，控制但不擁有。一方面自用，一方面出售。30％擁48房地產(chǎn)規(guī)律之老年住宅Webb是美國最大的老年住宅公司，2001年被Pulte收購。中美土地制度有差別。世界上土地制度主要分為英美兩大流派。領(lǐng)導者和領(lǐng)跑者的區(qū)別：第1名是第2名的5倍才叫領(lǐng)導者，領(lǐng)跑著只是比第二名跑得快一點。在中國未來15-20年占領(lǐng)老年住宅第一才可以領(lǐng)先。55歲以上會所（學香港）、物業(yè)都有老年住宅的特點例如北京太陽城，主要客戶是各部委退休的有灰色收入的司局級干部，學得比較到位。48房地產(chǎn)規(guī)律之老年住宅Webb是美國最大的老年住宅公司，2

總結(jié)與回顧----為什么學習美國房地產(chǎn)美國房地產(chǎn)市場化程度、開發(fā)水平高；美國是一個大陸性的全國市場，與中國房地產(chǎn)市場的資源秉賦類似。美國四大房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略區(qū)域選擇對中國準備做大做強的房地產(chǎn)企業(yè)有很強的借鑒意義。企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，采取并購的方式是做大做強的快捷路徑。培育自己的核心競爭力，在各自的細分市場做到最強。房地產(chǎn)企業(yè)的核心要素并非盡可能多的土地儲備，而是合理的儲備與高效的開發(fā)能力，資源整合能力。客戶強分，多元化的市場定位。返回總結(jié)與回顧----為什么學習美國房地產(chǎn)美國房地產(chǎn)市場化程

戰(zhàn)略思維的重要性美國房地產(chǎn)的研究未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展空間未來十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場的市場細分戰(zhàn)略整合

目錄目錄目錄三：未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展空間

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戰(zhàn)略思維的重要性美國房地產(chǎn)的研究未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展空間未來十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場的市場細分戰(zhàn)略整合

目錄目錄53目錄四：未來十年土地政策的研究第一章中國土地資源狀況及規(guī)劃研究第二章土地價格及成本變化分析第三章土地政策及其變化趨勢53目錄四：未來十年土地政策的研究第一章中國土地資源狀況及現(xiàn)階段土地政府進行征用，然后政府再賣給房地產(chǎn)商，低買高賣，中間的二級購地成本巨大。現(xiàn)在絕大多數(shù)地產(chǎn)商都是在依靠地價的升值賺取利潤。萬科已經(jīng)將未來10年各進駐城市的地價做了精準預測。（不包含熱錢因素在內(nèi)）精準拿地與城市戰(zhàn)略選擇教材課件目錄－中國土地資源狀況及規(guī)劃研究我國土地資源狀況分析。未來10年中國土地資源規(guī)劃與住宅開發(fā)規(guī)模用地的比較與分析。對未來10年中國可供住宅開發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模上的預計和分析。土地資源利用、規(guī)劃對住宅開發(fā)模式的影響。目錄－中國土地資源狀況及規(guī)劃研究我國土地資源狀況分析。56一、我國土地資源狀況分析56一、我國土地資源狀況分析57據(jù)一般預測，未來10年，我國可供住宅開發(fā)的土地資源量，主要來源于城市增量土地與存量土地；其中城市增量土地可提供10億m2；城市存量土地可提供8.3-15.6億m2來源比例及數(shù)量產(chǎn)業(yè)關(guān)注方向城市增量土地未來10年城市住宅用地占建成區(qū)擴張增量的20%，10億平方米在未來受國家控制政策影響很大，但仍是住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)注的重點城市存量土地城市住宅用地存量挖潛約占城市土地比例的8%—15%，未來10年城市存量土地為住宅產(chǎn)業(yè)可提供大約為8.3—15.6億平方米的土地資源與國家政策相關(guān)度高，應重點關(guān)注開發(fā)區(qū)土地住宅用地占開發(fā)區(qū)比例的20%，大約可提供72億平方米的發(fā)展空間，如果扣除違規(guī)和不同發(fā)展重點，未來10年估計為住宅產(chǎn)業(yè)提供20億平方米左右土地資源受國家宏觀調(diào)控政策控制，目前具體整改政策還沒有出臺，應關(guān)注未來政策走向，同時考慮開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)是非正規(guī)的開發(fā)，存量較大，對住宅開發(fā)市場有一定沖擊。農(nóng)村新增建設(shè)用地農(nóng)村住宅新增用地占全國新增建設(shè)用地的14%左右，應關(guān)注位于城市郊區(qū)的1%—2%的土地資源應關(guān)注集體土地流轉(zhuǎn)的政策住宅開發(fā)商現(xiàn)有儲備土地估計大約在5億平方米土地資源儲備部分土地開發(fā)商實力有限，為進行資源整合提供了機會。57據(jù)一般預測，未來10年，我國可供住宅開發(fā)的土地資源量，主58造成我國土地資源狀況變化的原因主要有以下幾點：經(jīng)濟快速增長；城鎮(zhèn)化加速；生態(tài)建設(shè)加快；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整GDP增長與建成區(qū)面積擴展高度相關(guān)，相關(guān)系數(shù)高達0.97。通過分析得出每增加1億元的GDP可使建成區(qū)面積擴張0.15平方公里，未來10年GDP大約可增長59315億元，如果按照這種消耗可使未來城市發(fā)展需要消耗增量資源8897平方公里經(jīng)濟快速增長我國自1996年城鎮(zhèn)化達到30%以后，按照國際城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢達到了加速發(fā)展時期，在2003年城鎮(zhèn)化達到了40.5%，1997-2003年每年平均上升1.4個百分點。通過分析，可知城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與建成區(qū)面積相關(guān)程度達到0.946，城鎮(zhèn)化每提高一個百分點，可使建成區(qū)面積擴張617平方公里，在未來10年城鎮(zhèn)化提高10個百分點，這大約可促使城鎮(zhèn)擴張6170平方公里。城鎮(zhèn)化加速根據(jù)國務(wù)院批準的《全國生態(tài)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃》，我國未來2002-2010年需要退耕近4880萬畝。生態(tài)建設(shè)加快進入90年代后半期，中國農(nóng)產(chǎn)品供給由過去的全面短缺轉(zhuǎn)向總量基本平衡和結(jié)構(gòu)性、地區(qū)性相對過剩，農(nóng)業(yè)進入了一個新的發(fā)展階段。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)論：我國土地資源的變化主要取決于耕地變化，在未來國家對耕地保護進一步加強的情況下，住宅開發(fā)開發(fā)將受到較大的約束，應關(guān)注其他形式的土地資源，例如城市土地存量、農(nóng)村集體土地、開發(fā)區(qū)待處理、開發(fā)商儲備土地等。應重點關(guān)注土地存量58造成我國土地資源狀況變化的原因主要有以下幾點：經(jīng)濟快速增59未來10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米的資源空間（一）從上圖可以看出，新增建設(shè)用地中可為住宅提供出24%的發(fā)展空間來（村莊與城鎮(zhèn)合計）。農(nóng)村占14%59未來10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米60未來10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米的資源空間（二）全國可為住宅住宅提供的資源空間約為20%，預計大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米的資源空間。60未來10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米61(1)城鎮(zhèn)閑置地：通過收購儲備整理大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供約為1%—2%的住宅用地，大約為2.9-5.1億平方米發(fā)展空間。（產(chǎn)權(quán)不明晰的地塊）(2)城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整：通過土地置換可以為住宅用地提供5%—10%的開發(fā)空間，大約為14.5-29.0億平方米發(fā)展空間。(3)城市容積率提高：按照我國的經(jīng)濟發(fā)展水平和資源稟賦條件，城市整體容積率可規(guī)劃為0.4-0.45，最高可控制為0.6以內(nèi)(深圳是1.5）,將來落實規(guī)劃也可為住宅用地提供2.9-5.1億平方米發(fā)展空間。(4)人均城鎮(zhèn)用地面積降低：目前我國的城鎮(zhèn)人均用地為133平方米，如果按城鎮(zhèn)人均用地120平方米的上限來計算，大約可以為住宅用地提供將近2.9億平方米發(fā)展空間。未來10年，城市住宅存量土地在約可提供8.3-15.6億平方米的發(fā)展空間(三)小結(jié)：

在未來若對城市存量土地進行整理，大約可以為住宅用地提供8%—15%左右開發(fā)空間。目前全國城市建成區(qū)面積25973平方公里，這大約可為住宅提供空間20.77億—38.95億平方米,如果按照未來10年能夠挖潛40%計算，大約可提供8.3-15.6億平方米的發(fā)展空間。（此提供量不做其他用途，預計只能供發(fā)展3－4年）61(1)城鎮(zhèn)閑置地：通過收購儲備整理大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提62二、未來10年中國土地資源規(guī)劃與住宅開發(fā)規(guī)模用地的比較與分析62二、未來10年中國土地資源規(guī)劃與住宅開發(fā)規(guī)模用地的比較與63

2004-2014年未來建筑投資及用地面積預測單位：萬平方米年份商品房需求面積用地面積200423984.915989.93200525559.017039.31200627133.018088.69200728707.119138.07200830281.220187.45200931855.221236.83201033429.322286.22004-2010200949.7133966.5201135003.423335.58201236577.424384.96201338151.525434.34201439725.626483.722010-2014149457.999638.62004-2014350407.6233605.1住宅用地需求：綜合考慮多種因素，我們認為將來10年發(fā)展中商品房投資增加將不少于35億平方米，估計在35-40億平方米之間，需占用土地23.3-26.6億平方米以1987—2002年商品房銷售面積為基礎(chǔ)，利用歷年商品房銷售面積增長與GDP、居民年收入等增長關(guān)系，進行函數(shù)擬合、求和平均計算（因為容積率的上升，未來的房型必然向高密度方向發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的地域）63

2004-2014年未來建筑投資及用地面積預測64住宅用地資源供給：未來土地資源供需矛盾非常尖銳的，尤其在大中城市和沿海城市土地供應緊張將是未來長期趨勢我國未來10年城市增量資源大約能提供10億平方米土地資源潛力，城市存量開發(fā)能提供8.3-15.6億平方米，開發(fā)區(qū)、開發(fā)商及農(nóng)村土地大約還可提供至少10億平方米資源。未來10年預計可為住宅開發(fā)提供28.3—35.6億平方米的土地資源。據(jù)判斷，在增量土地資源在未來五年大約每年可提供1.2-1.5億的空間，存量資源未來5年大約每年在0.5-0.8億左右，開發(fā)區(qū)、農(nóng)村土地和開發(fā)商估計提供資源每年在1億左右。小結(jié)：

我國在未來10年間，如果城市土地整理能夠大規(guī)模開展，未來能夠提供的資源量從總量是滿足需求的，但由于局部資源稟賦的不均衡性以及我國土地整理的緩慢進展，實際上我國在未來土地資源供需矛盾是非常尖銳的，尤其在大中城市和沿海城市土地供應緊張將是未來長期趨勢，應關(guān)注土地獲取門檻較低的中部和西部部分地區(qū)的重點城市。64住宅用地資源供給：未來土地資源供需矛盾非常尖銳的，尤其在65三、對未來10年中國可供住宅開發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模上的預計和分析65三、對未來10年中國可供住宅開發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模66東部城市可獲住宅用地資源總體評價——杭州、天津、大連綜合潛力較高

根據(jù)區(qū)域因素及可能進入的城市分析，我們選擇了東部20個城市，中部10個城市和西部12個城市作為對照參考，由于北京、上海、天津、深圳在資源經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)方面與其他城市存在差異，因此單獨進行分析。1、東部城市

綜合潛力高的城市為(0.7-1.0)：杭州、天津、大連

綜合潛力較高城市為(0.6-0.7)：無錫、寧波、沈陽、福州、?？?、中山

綜合潛力一般城市為(0.5-0.6)：徐州、南京、蘇州、青島、濟南

綜合潛力低的城市為(０-０.5)：珠海、秦皇島、石家莊、唐山、南通、保定杭州：按照當?shù)爻鞘腥丝诘慕Y(jié)構(gòu)進行土地供應。但投資者多，導致地價增長。66東部城市可獲住宅用地資源總體評價——杭州、天津、大連綜合67

2、中部城市

潛力高的城市為(1.0-0.8)：哈爾濱、武漢、長春、

較高的城市為(0.8-0.7)：南昌

潛力一般的城市為(0.6-0.7)：合肥、長沙、太原、洛陽、鄭州

潛力低的城市為(0-0.6)：大慶

結(jié)論：根據(jù)中部各城市的土地資源潛力，應結(jié)合地價增長及自身資源等因素，合理進行資源的投放與分配。中部城市可獲住宅用地資源總體評價——哈爾濱、武漢、長春潛力較高672、中部城市

潛力高的城市為(1.0-0.8)683、西部城市

綜合潛力高的城市為(0.8-1.0)：成都、重慶

綜合潛力較高的城市為(0.7-0.8)：昆明、呼和浩特、貴陽、蘭州、烏魯木齊、

綜合潛力一般的城市為(0.6-0.7)：南寧、西安、西寧

綜合潛力較低的城市為（0.5-0.6）：包頭西部城市可獲住宅用地資源總體評價——成都、重慶潛力較高683、西部城市

綜合潛力高的城市為(0.8-1.69住宅總面積的需求趨勢預測和分析：2003——2014年住宅需求增加最多的城市為重慶2003——2014年增加最多的城市為重慶，其余依次為武漢、天津、沈陽、成都、南京、濟南；最少的為保定，其余依次為西寧、秦皇島、銀川、南通、呼和浩特。城市結(jié)構(gòu)不均衡，繁榮程度與離江的遠近成反比69住宅總面積的需求趨勢預測和分析：2003——2014年住70未來10年，重慶、武漢、濟南、鄭州等城市住宅與土地供求短缺程最高供求短缺程度高的城市為（2.5-3.0）：重慶、武漢、濟南、鄭州

供求短缺程度較高的城市為(1.5-2.5)：西安、石家莊、南京、珠海、成都、沈陽、哈爾濱

供求短缺程度一般的城市為(1.0-1.5)：天津、福州、青島、大慶、長沙、?？凇⑻?、銀川、貴陽、徐州、烏魯木齊、蘇州、唐山、昆明、南寧、長春、洛陽、廈門

供求短缺程度低的城市為(0.5-1.0)：合肥、無錫、南昌、包頭、大連、南通、蘭州、呼和浩特、西寧、寧波、杭州、秦皇島、保定。

結(jié)論：供需短缺程度反映了城市未來住宅市場的價格走向，應關(guān)注未來短缺程度較高地價升值潛力較大的城市。70未來10年，重慶、武漢、濟南、鄭州等城市住宅與土地供求短71北京、上海、廣州、深圳分析北京、上海城市擴張及存量挖潛除了具有一般城市的特點外，在資源短缺與需求競爭激烈的情況下住宅資源的安排往往具有自己的特點；廣州與深圳是我國經(jīng)濟發(fā)展最早的兩個城市，其在資源的需求方面較其他城市具有一定的超前性。71北京、上海、廣州、深圳分析北京、上海城市擴張及存量挖潛除72四、土地資源利用、規(guī)劃對住宅開發(fā)模式的影響72四、土地資源利用、規(guī)劃對住宅開發(fā)模式的影響73根據(jù)未來我國土地資源規(guī)劃對住宅開發(fā)影響及資源短缺的供求矛盾現(xiàn)實，將來開發(fā)模式必須實施多元化的發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)未來我國土地資源規(guī)劃對住宅開發(fā)影響及資源短缺的供求矛盾現(xiàn)實，將來開發(fā)模式必須實施多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，從整體上看，中高層、集約型住宅將是今后開發(fā)的主流產(chǎn)品，存量開發(fā)將是今后住宅開發(fā)的重點關(guān)注的方向，可持續(xù)發(fā)展將成為今后住宅開發(fā)的核心理念。在規(guī)劃、資源、環(huán)境及社會發(fā)展理念的剛性約束及彈性支持下，住宅開發(fā)在增量與存量開發(fā)選擇中應根據(jù)城市資源的稟賦特點擇域而用，品牌化戰(zhàn)略、聯(lián)合開發(fā)、建立中長期土地資源儲備將是住宅獲得競爭優(yōu)勢的重要手段。未來10年內(nèi)我國土地資源利用及規(guī)劃對住宅開發(fā)模式的影響：1.住宅開發(fā)企業(yè)采取合作形式將成趨勢（如萬科和中糧、泰達的合作）；2.未來十年規(guī)?；放茢U張型住宅開發(fā)模式的優(yōu)勢將顯著增強（廣州四季花園）；3.開發(fā)企業(yè)建立中長期的土地儲備模式將成趨勢；4.郊區(qū)型開發(fā)模式擇域而用；5.可持續(xù)發(fā)展的住宅開發(fā)模式將成主流開發(fā)模式。73根據(jù)未來我國土地資源規(guī)劃對住宅開發(fā)影響及資源短缺的供求矛74目錄第一章中國土地資源狀況及規(guī)劃研究第二章土地價格及成本變化分析第三章土地政策及其變化趨勢74目錄第一章中國土地資源狀況及規(guī)劃研究目錄－土地價格及成本變化分析土地成本的構(gòu)成要素及其變化規(guī)律土地價格的影響因素及其變化規(guī)律，土地變化價格變化規(guī)律預計不同區(qū)域的土地價格變化趨勢，哪些地區(qū)的土地價格存在較大增長空間土地一級開發(fā)：目前在開發(fā)主體、資金來源等方面的模式及其未來開發(fā)模式預計土地收益支配現(xiàn)狀、問題及未來發(fā)展預計土地稅費改革的發(fā)展趨勢，物業(yè)稅的開征，對土地開發(fā)的影響、對住宅開發(fā)的影響等目錄－土地價格及成本變化分析土地成本的構(gòu)成要素及其變化規(guī)律76一、土地成本的構(gòu)成要素及其變化規(guī)律76一、土地成本的構(gòu)成要素及其變化規(guī)律77

土地成本主要包含土地取得成本、土地開發(fā)費用、有關(guān)稅費及利息。1.隨著城市土地供應緊縮及城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市整體素質(zhì)不斷提高的情況下，土地出讓成本在將來會有不同程度的提高，在未來10年大約可提高30%左右；2.隨著征地制度改革不斷深化，農(nóng)民的補償標準將不斷提高，在近期補償出現(xiàn)多樣化的基礎(chǔ)上，未來補償將統(tǒng)一按照農(nóng)用地估價規(guī)程技術(shù)規(guī)范所確定的市場化補償標準來補償，預計補償額度將比現(xiàn)行法律規(guī)定高出2-3倍，估計在未來增值收益中將占到30%-40%左右；3.經(jīng)營性用地范圍縮小，將導致未來供地的機會成本增大。4.房屋拆遷補償也將更多的從資產(chǎn)屬性來關(guān)注物的補償；5.稅費補償成本，將隨著將來稅費改革不斷深化，預計未來在比例上將有所下降。

對于住宅產(chǎn)業(yè)來說，土地成本提高必然導致住宅開發(fā)成本的提高，但在政府管理市場化程度不斷提高和管理日益透明的情況下，土地成本的交易費用在一定程度上又會降低（這對有利）。同時，土地成本提高也將會引起產(chǎn)業(yè)內(nèi)部重新整合，小規(guī)模的住宅企業(yè)將被淘汰，實力雄厚的住宅企業(yè)將從中收益。隨著城市土地供應緊縮及城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市整體素質(zhì)不斷提高的情況下，土地出讓成本在將來會有不同程度的提高，在未來10年大約可提高30%左右77土地成本主要包含土地取得成本、土地開發(fā)費用、有關(guān)稅費78二、土地價格的影響因素及其變化規(guī)律，土地變化價格變化規(guī)律預計78二、土地價格的影響因素及其變化規(guī)律，土地變化價格變化規(guī)律79預計未來10年城市地價上漲的增值空間應將近40%，其中全國主要大城市的地價上漲在60%以上相關(guān)因素與城市基準地價關(guān)系表參評指標指標與城市基準地價相關(guān)系數(shù)地方預算內(nèi)收入（萬元）0.640社會消費品總額（億元）0.558人均消費品零售額（元）0.656工業(yè)總產(chǎn)值（億元）0.545圖書館總藏量（萬冊）0.412職工平均工資（元）0.648醫(yī)院床位數(shù)（個）0.379建成區(qū)土地面積（平方公里）0.573年末非農(nóng)業(yè)人口（萬人）0.412人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元/人）0.509年末儲蓄余額（億元）0.542城市居民年收入（元）0.497住宅開發(fā)投資（億元）0.580固定資產(chǎn)投資總額（億元）0.486國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）0.586影響地價的因素是多種多樣的，但對于城市地價的整體水平來說，經(jīng)濟因素將是決定地價水平的主要因素。按照經(jīng)濟發(fā)展的常態(tài)發(fā)展因素考慮，未來全國城市地價將平均上漲接近30%左右，考慮國家對土地供應緊縮及產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)效應，預計未來10年城市地價上漲的增值空間應將近40%，其中全國主要大城市的地價上漲在60%以上?？紤]經(jīng)濟周期的波動影響，我國未來土地價格在經(jīng)濟周期與住宅周期的綜合影響下，土地價格上漲速度估計在2006—2007年將有所波動，地價上漲的速度可能有所減緩。79預計未來10年城市地價上漲的增值空間應將近40%，其中全80

未來10年土地交易價格將上漲約26%，如果考慮其他因素的貢獻，交易價格的上漲指數(shù)應在30%左右，如果進一步考慮政策的影響，這個數(shù)值可能會達到40%。?一般情況主要城市國內(nèi)生產(chǎn)總值平均上漲一個億時，城市地價水平將提高1.3元/m2。?通過分析2004年全國30個重點城市的房價與基準地價的關(guān)系，得出相關(guān)系數(shù)為0.7,如果剔除個別因素，相關(guān)性可達到75％，也就是說，城市房價與基準地價具有較強的相關(guān)性。?按照不同城市歸類分析地價上漲的速度：

特大城市地價速度（北京、上海、南京、武漢、沈陽、成都、大連、重慶、天津、鄭州）在未來10年大約上漲64％；

較大城市包括地價上漲速度（杭州、太原、廣州、深圳、蘭州、長春、烏魯木齊、合肥、青島、長沙、石家莊）在未來的10年大約上漲57％；

一般性城市地價（銀川、南通、西寧、寧波、福州、呼和浩特、南昌、貴陽、南寧）在未來10年大約上漲62％；

從總體上來看，我國未來大城市的地價上漲速度大約在60％左右，其中，西安、武漢、長春、?？诘瘸鞘猩蠞q大約在100％左右。地價未來變化規(guī)律預計80未來10年土地交易價格將上漲約26%，如果考慮其81三、不同區(qū)域的土地價格變化趨勢，哪些地區(qū)的土地價格存在較大增長空間81三、不同區(qū)域的土地價格變化趨勢，哪些地區(qū)的土地價格存在較8243個城市2014年基準地價比較——南京、杭州、天津、成都、大連、沈陽、武漢基準地價較高在全國范圍內(nèi)，選取了43個代表城市（一線城市北京、上海、廣州、深圳不在范圍之內(nèi)），其中東部地區(qū)21個，中部地區(qū)11個，西部地區(qū)11個。說明：除去一線城市主要是這幾個城市地價與其他城市地價偏差相差太大，各個地區(qū)所選擇的城市標準是：經(jīng)濟發(fā)展在全省位于前列、可能進入、能夠反映區(qū)域經(jīng)濟特點。市場價一般為基準價的50—60％43個城市2014年基準地價高低進行分級：

基準地價高的城市（3000-5500）：南京

杭州、天津、成都、大連、沈陽、武漢；

基準地價較高的城市（2000-3000）：

寧波、重慶、珠海、秦皇島、福州、烏魯

木齊、哈爾濱、徐州、無錫、青島、廈門

昆明、濟南、鄭州、南通、蘭州、長沙；

基準地價中等的城市（1500-2000）：

蘇州、石家莊、長春、南昌、南寧、合肥

西安、中山、唐山、保定、太原；

基準地價較低的城市（1000-1500）：

呼和浩特、貴陽、大慶、?？?、洛陽；

基準地價低的城市（800-1000）：

西寧、吉林、銀川。8243個城市2014年基準地價比較——南京、杭州、天津、成83?43個城市按照基準地價漲幅高低進行分級：

基準地價漲幅高的城市（600-1200）：杭州、天津、武漢、重慶、南京、大連、沈陽、成都、濟南、寧波、青島、長春；

基準地價漲幅中等的城市（400-600）：廈門、烏魯木齊、蘇州、西安、哈爾濱、昆明、福州、無錫、

鄭州、南通、中山、合肥、長沙、珠海、石家莊；

基準地價漲幅較低的城市（200-400）：?？?、呼和浩特、貴陽、南寧、南昌、蘭州、大慶、唐山、

秦皇島、保定、徐州、銀川、吉林、太原、洛陽；

基準地價漲幅低的城市（150-200）：西寧。43個城市基準地價漲幅比較——杭州、天津、武漢、重慶、南京、大連、沈陽、成都、濟南、寧波、青島、長春地價漲幅較高83?43個城市按照基準地價漲幅高低進行分級：43個城市基84?43個城市按照地價增值能力進行分級：

城市地價增值能力強的城市（0.8-1.3）：長春、海口、吉林、西安、武漢；

城市地價增值能力較強的城市（0.6-0.8）：濟南、銀川、呼和浩特、秦皇島、青島、

貴陽、重慶、徐州、南通、中山、烏魯木齊、廈門、唐山、合肥；

城市地價增值能力一般的城市（0.5-0.6）：珠海、天津、昆明、蘇州、哈爾濱、石家

莊、大慶、長沙、大連、沈陽、杭州、鄭州、寧波；

城市地價增值能較弱的城市（0.4-0.5）：無錫、洛陽、保定、南寧、福州、南昌、成

都；

城市地價增值能力弱的城市（0.2-0.4）：西寧、太原、蘭州、南京。

43個城市地價增值能力比較——長春、?？?、吉林、西安、武漢地價增值能力較強84?43個城市按照地價增值能力進行分級：43個城市地價增85?43個城市按照綜合升值潛力進行分級：

城市綜合升值潛力大的城市（70-100）：武漢、西安、重慶、長春、天津、杭州、烏魯木齊；

城市綜合升值潛力較大的城市（60-70）：成都、?？?、呼和浩特、昆明、濟南、青島、貴陽、大連、沈陽、銀川、廈門、寧波、南通、南京、蘇州、中山、哈爾濱；

城市綜合升值潛力一般的城市（40-60）：珠海、秦皇島、南寧、無錫、合肥、福州、徐州、長沙、石家莊、鄭州、唐山、蘭州；

城市綜合升值潛力小的城市（20-40）：保定、南昌、西寧、大慶、太原、洛陽、吉林。43個城市綜合升值潛力比較——武漢、西安、重慶、長春、天津、杭州、烏魯木齊綜合升值能力較強說明：綜合升值潛力主要考慮的是地價絕對升值潛力與地價增值能力進行綜合比較判斷得出。85?43個城市按照綜合升值潛力進行分級：43個城市綜合升86東部城市比較——基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜合升值潛力86東部城市比較——基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜87

中部城市比較——基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜合升值潛力87中部城市比較——基準地價、基準地價漲幅、地價增值88西部城市比較——基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜合升值潛力88西部城市比較——基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜89北京、上海、廣州、深圳城市比較——基準地價、基準地價漲幅、地價增值能力、綜合升值潛力89北京、上海、廣州、深圳城市比較——基準地價、基準地價漲幅90四、土地一級開發(fā)：目前在開發(fā)主體、資金來源等方面的模式及其未來開發(fā)模式預計90四、土地一級開發(fā)：目前在開發(fā)主體、資金來源等方面的模式及91土地一級開發(fā)主要由政府控制，政府開發(fā)會有城市建設(shè)債券、土地證券化及不動產(chǎn)信托等新的融資渠道當前一級開發(fā)主要由政府來控制，政府擔當開發(fā)主體一方面是由城市土地的所有權(quán)歸政府所有的天然職責所決定，另一方面則與開發(fā)商擔當開發(fā)主體具有弱質(zhì)性有關(guān)（主要是因為開發(fā)商資金實力與在各部門配合及公益性行為較弱有關(guān)）。觀點一：我們認為，在當前城市土地參與宏觀調(diào)控職責安排及經(jīng)營土地的城市發(fā)展理念下，未來城市土地一級開發(fā)主體仍然是政府（約60％），形式仍然是通過土地收購儲備來運作，開發(fā)商介入可能性還很小，可能在局部部分地區(qū)開發(fā)商會參與一級開發(fā)，但政策給予的活動范圍極為有限。建議：不要進入一級開發(fā)，（即使進入，投資不可超過5000萬，利潤率一定要達到100％，）將資源集中在二級開發(fā)市場。觀點二：當前城市政府一級開發(fā)的資源來源主要靠財政撥款與銀行信貸，在未來隨著土地融資不斷發(fā)展的情況下，城市建設(shè)債券、土地證券化及不動產(chǎn)信托將成為新的融資渠道。觀點三：91土地一級開發(fā)主要由政府控制，政府開發(fā)會有城市建設(shè)債券、土92五、土地收益支配現(xiàn)狀、問題及未來發(fā)展預計92五、土地收益支配現(xiàn)狀、問題及未來發(fā)展預計93土地收益目前主要用于耕地開發(fā)和城市建設(shè)等方面，在整個增值收益比例中，地方在政府所占的增值收益比例在60%左右，未來的收益安排中，用于補償農(nóng)民及拆遷戶的比例將增大當前地方政府土地收益用途方向多種多樣，國家并沒有統(tǒng)一規(guī)定。一般來說在新增建設(shè)用地有償使用費一般用于耕地開發(fā)方面，城市政府征地及存量收益方面，主要用于城市建設(shè)。觀點一：在整個增值收益比例中，地方在政府所占的增值收益比例大約在60%，開發(fā)商大約可獲取增值收益30%左右，10%在中介（在開發(fā)階段）。觀點二：在未來的收益安排中，用于補償農(nóng)民及拆遷戶的比例將增大，增值收益中地方政府所獲得比例將降低，開發(fā)商增值收益也會受到一定的影響，影響大小主要取決于地方政府收益損失是否會轉(zhuǎn)嫁。觀點三：93土地收益目前主要用于耕地開發(fā)和城市建設(shè)等方面，在整個增值94六、土地稅費改革的發(fā)展趨勢，物業(yè)稅的開征，對土地開發(fā)的影響、對住宅開發(fā)的影響等94六、土地稅費改革的發(fā)展趨勢，物業(yè)稅的開征，對土地開發(fā)的影95目錄第一章中國土地資源狀況及規(guī)劃研究第二章土地價格及成本變化分析第三章土地政策及其變化趨勢95目錄第一章中國土地資源狀況及規(guī)劃研究目錄－土地政策及其變化趨勢土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢土地出讓政策的變化和趨勢存量土地市場化流通的管理政策土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化。國家土地征用、管理、供應的模式及流程未來的變化及趨勢。未來趨勢是征地范圍縮小、按照市價進行補償、開放集體土地市場；嚴格限制強制性拆遷范圍；出讓金的征收管理將增強。土地政策對增量供應的限制性肯定增強；存量開發(fā)與流通方面將有寬松的政策環(huán)境；土地的“隱性”成本將顯化，交易成本降低；土地價格將有比較穩(wěn)定增長趨勢。目錄－土地政策及其變化趨勢土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢97一、土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢——以物權(quán)為中心的產(chǎn)權(quán)體系將不斷完善；集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)在將來將成為產(chǎn)權(quán)制度的一項重要內(nèi)容。依照“建立歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”的要求，將來我國土地產(chǎn)權(quán)變化的基本態(tài)勢是在堅持土地公有制的前提下，明確土地所有權(quán)主體和所有權(quán)實現(xiàn)方式，強化國家統(tǒng)一所有、政府分級監(jiān)管的管理體制，構(gòu)建更具效力和活力的委托－代理體系。觀點一：土地產(chǎn)權(quán)逐漸從“土地所有”為中心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴巴恋乩谩睘橹行?，以物?quán)為中心的產(chǎn)權(quán)體系將不斷完善，權(quán)能設(shè)置更加明確。（土地產(chǎn)權(quán)制度改革以物權(quán)為主，物權(quán)法，城市住房改造，通過市場配置合理分配產(chǎn)權(quán)。）觀點二：集體土地產(chǎn)權(quán)地位將逐步獲得與國有土地相同的產(chǎn)權(quán)地位，集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)在將來將成為產(chǎn)權(quán)制度的一項重要內(nèi)容。觀點三：國有土地使用制度改革將繼續(xù)深化，市場配置土地資源的范圍逐步擴大。觀點四：97一、土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢——以物權(quán)為中心的產(chǎn)權(quán)體98二、土地出讓政策的變化和趨勢——土地出讓將納入到國家的宏觀調(diào)控管理中；未來會更加注意出讓政策與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)；政府將將嚴管住宅土地供應，規(guī)范土地市場秩序。土地出讓將納入到國家的宏觀調(diào)控管理中，嚴格按規(guī)劃計劃供地、集中統(tǒng)一供地、根據(jù)需求市場化供地將是未來出讓政策繼續(xù)堅持的重要內(nèi)容。（制定政策的基本出發(fā)點：保持一定的稀缺性）觀點一：未來將在出讓中更加注意出讓政策與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)，推動土地按照集約、合理方向發(fā)展。觀點二：政府在未來的出讓政策管理中，將嚴管住宅土地供應，規(guī)范土地市場秩序，并通過市場動態(tài)監(jiān)測引導企業(yè)投資行為，合理投放土地供應量。觀點三：98二、土地出讓政策的變化和趨勢——土地出讓將納入到國家的宏99三、存量土地市場化流通的管理政策——存量土地管理將逐漸規(guī)范、暢通，住宅企業(yè)介入存量市場的門檻降低。國家將為存量土地入市創(chuàng)造政策條件，降低交易許可門檻，逐步提供寬松、方便的流通環(huán)境。觀點一：政府對存量土地管理將進一步細化，規(guī)劃控制、計劃引導作用將增強，存量流通將趨向于集約化利用方向。觀點二：將來住宅企業(yè)從存量資源中獲取土地的難度將降低。觀點三：99三、存量土地市場化流通的管理政策——存量土地管理將逐漸規(guī)100四、土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化——土地規(guī)劃剛性約束增強，市場在規(guī)劃控制范圍內(nèi)作用能力增大。根據(jù)當前新一輪規(guī)劃制定的原則思路，在未來土地規(guī)劃調(diào)整肯定受到嚴格限制。觀點一：對于確需變更的土地必須得到有關(guān)部門批準，并補交有關(guān)出讓金，而且經(jīng)營性用地變更調(diào)整也將逐步納入到市場化配置范圍內(nèi)。觀點二：100四、土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化——土地規(guī)劃剛性101五、從征地—補償—拆遷—一級開發(fā)—土地儲備中心—公開出讓，國家土地征用、管理、供應的模式及流程未來的變化及趨勢未來政策變化主要的環(huán)節(jié)在征地—補償—拆遷方面，主要表現(xiàn)為用地門檻提高，補償標準提高，土地一級開發(fā)將來仍由政府來控制，土地統(tǒng)一供應、市場化配置將是今后土地供應的趨勢。101五、從征地—補償—拆遷—一級開發(fā)—土地儲備中心—公開出102六、未來趨勢是征地范圍縮小、按照市價進行補償、開放集體土地市場；嚴格限制強制性拆遷范圍；出讓金的征收管理將增強。未來征地制度改革的發(fā)展趨勢是：縮小征地范圍、按照市價進行補償、開放集體土地市場。征地制度改革(1)嚴格限制強制性拆遷范圍，區(qū)分公益性拆遷和經(jīng)營性拆遷；(2)尊重公民財產(chǎn)權(quán)利，充分實行按價補償；(3)進一步明確被拆遷人對補償方式的選擇權(quán)，繼續(xù)堅持以貨幣補償為主，兼顧產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并規(guī)定采取統(tǒng)一的住宅市場評估辦法，確定被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格；(4)進一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，規(guī)范拆遷行為。住宅拆遷制度出讓金全面改為年租制可能性不大，出讓金的征收管理將增強。出讓金：(1)從總體上看，當前住宅市場土地及商品房供需不會出現(xiàn)尖銳矛盾，地價、房價將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢；(2)局部地區(qū)以及住宅結(jié)構(gòu)性矛盾會突出一些，地價、房價可能有所上漲，但地價、房價不會形成大幅度飆升的局面；(3)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地對當前住宅供求關(guān)系的影響不是很大，但可能帶來人們心理預期的變化，從而影響增加住宅市場的有效需求。國家運用土地來調(diào)控宏觀經(jīng)濟運行的系列政策對住宅開發(fā)土地供應的影響102六、未來趨勢是征地范圍縮小、按照市價進行補償、開放集體103七、土地政策對增量供應的限制性肯定增強；存量開發(fā)與流通方面將有寬松的政策環(huán)境；土地的“隱性”成本將顯化，交易成本降低；土地價格將有比較穩(wěn)定增長趨勢。從土地政策的變化趨勢來看，土地政策對增量供應的限制性肯定增強，但在新一輪規(guī)劃合理修編的情況下，土地增量供應在將來將會有相對比較明確的預期；觀點一：在存量開發(fā)與流通方面將有寬松的政策環(huán)境；觀點二：土地政策對土地價格的影響，將主要反映在土地取得成本的提高上，但在土地交易日益規(guī)范、透明的情況下，土地的“隱性”成本將顯化，交易成本降低；觀點三：在規(guī)范的市場環(huán)境下，土地價格將有比較穩(wěn)定增長趨勢。觀點四：103七、土地政策對增量供應的限制性肯定增強；存量開發(fā)與流通

總結(jié)與回顧第一章中國土地資源狀況及規(guī)劃研究第二章土地價格及成本變化分析第三章土地政策及其變化趨勢

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戰(zhàn)略思維的重要性美國房地產(chǎn)的研究未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展空間未來十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場的市場細分戰(zhàn)略整合

目錄目錄PulteHomes公司客戶細分PulteHomes公司的戰(zhàn)略：持續(xù)擴大市場份額，通過老年人住宅實現(xiàn)領(lǐng)導者地位PulteHomes開始采用一套全新的客戶細分方法，逐漸放棄傳統(tǒng)的客戶細分方法PulteHomes客戶細分的緯度：生命周期需求+支付能力PulteHomes客戶細分的三大步驟PulteHomes為何要做廣泛的客戶定位？PulteHomes的多功能社區(qū)目錄五：房地產(chǎn)市場的市場細分PulteHomes公司客戶細分PulteHomes公司PulteHomes公司的戰(zhàn)略：持續(xù)擴大市場份額，通過老年人住宅實現(xiàn)領(lǐng)導者地位PulteHomes公司的戰(zhàn)略描述持續(xù)擴大的市場份額

通過占領(lǐng)不同細分市場實現(xiàn)市場份額的增長通過老年人住宅建設(shè)確立行業(yè)領(lǐng)導地位出色的精細化生產(chǎn)

通過改善建筑工序提高邊際效應變革

性的建設(shè)方案

高質(zhì)量實現(xiàn)價值

網(wǎng)站成功溝通客戶焦點:

供給逐漸萎縮的市場上成功的土地戰(zhàn)略逐漸發(fā)展壯大：增大市場占有率發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢通過提高生產(chǎn)效率提高邊際收益PulteHomes公司的戰(zhàn)略：持續(xù)擴大市場份額，通過老年P(guān)ulteHomes開始采用一套全新的客戶細分方法，逐漸放棄傳統(tǒng)的客戶細分方法

傳統(tǒng)上認為：如果你建了房屋，就一定有人來買

更高級的建筑商用3大步驟來分類他的購房者按照購買者類型：首次置業(yè)、二次置業(yè)、三次置業(yè)按照產(chǎn)品類型按照零售價格區(qū)間

這些方法的優(yōu)勢就是能夠簡單化的處理問題，但它們不是消費者細分市場的模式傳統(tǒng)客戶細分方法PulteHomes開始采用一套全新的客戶細分方法，逐漸放PulteHomes客戶細分的緯度：生命周期需求+支付能力支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12Maturefamily