某地塊全價值實現(xiàn)的策劃思路課件

——鴻浩基全價值實現(xiàn)的策劃思路2005，價格提升計劃——鴻浩基全價值實現(xiàn)的策劃思路2005，價格提升計劃

現(xiàn)代建筑的問題已不再是純體積的視覺表演，而是創(chuàng)造出人們能在其中生活的空間，要強調(diào)已不是殼而是內(nèi)容。離開了人的活動、人的故事和精神，公共場所空間便失去了意義。

——呼喚人性場所俞孔堅俞孔堅簡介：哈佛大學(xué)設(shè)計學(xué)博士，北京大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師.北京大學(xué)景觀規(guī)劃設(shè)計中心主任.北京土人景觀規(guī)劃設(shè)計研究所所長，首席設(shè)計師……

俞孔堅簡介：市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程目標(biāo)下的戰(zhàn)略世聯(lián)的目標(biāo)市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程目標(biāo)下的戰(zhàn)略世項目名稱所屬片區(qū)項目規(guī)模項目主力戶型面積銷售均價推出時間銷售周期麗樂美居南頭12125(31.16~62.38)390020014-12個月都市豐色南頭24561.66(47.32~72.06)43002001好來居南油10758.76(25.92~43.19)45002002心語家園前海34681.1(23.31~60.23)42002002金色年華南頭37976.5(31.54~78.04)50002002小小家南頭31721.39(21.62~72.25)56002002夢想家園南油43799(40.2~64.64)52002002金海岸大廈南油57414(21.32~63.27)46802002碧玉小家前海24500(39.66~61.66)43002002雅仕荔景苑南油55220.21(35.48~66.46)48002002春天廣場蛇口15200(45.05~65.52)48002002前海宜家前海18841.56(29.5~69.71)43002002資料來源——世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫分項研究結(jié)論1：南山典型小戶型基本情況一覽表項目所屬項目項目主力銷售推出銷售麗樂美居南頭12125(31項目名稱所屬片區(qū)項目規(guī)模項目主力戶型面積銷售均價推出時間銷售周期時代驕子南油54494.43(35~86)460020035-12個月心語雅園前海32171.68(25.61~62.6)46002003新街口南油36600（43-59.13）50802003新一代公寓蛇口61675(36~72)57002003百分百公寓南山中心區(qū)32828.64(38.13~73.88)56002003百富大廈南油25728.16(36.29~70.8)46002003西海明珠南山中心區(qū)176638.35(38-90.35)56002003銷售中東方新地南頭54506.63(41.34~81.27)48002004光彩新世界南油57586(49.21~72.93)52002004英達(dá)鈺龍園南頭121526.53(41.04~66.68)52002004南山典型小戶型基本情況一覽表資料來源——世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫分項研究結(jié)論1：南山小戶型不愁賣項目所屬項目項目主力銷售推出銷售時代驕子南油54494.43①②③40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600單體平均價市場平均價分項研究結(jié)論2：南山小戶型價格漲幅不大①②③400045005000550060006500350項目花園城三期鈺龍園東方新地光彩新世紀(jì)位置蛇口工業(yè)八路與公園路交匯處南頭深南大道與南新路交匯處

南頭深南大道與南新路交匯西南南油南山大道與桂廟路交匯處

規(guī)模（M2）36000（1#地）1215265450627446套數(shù)5001315466506容積率2.57.994.585.8主力戶型1.2.3房48-110M21.2房41-70M21.2.3房40-108M22房57-73M2梯戶比1*2/2*83*8-202*63*7銷售率90%50%30%50%開盤日期2004.6月2004.3.62004.4.182004.2實收均價6200-6500元/平米5096元/平米4800元/平米4900元/平米評價位置一般，但周邊配套成熟，品牌口碑好，戶型設(shè)計好。周邊配套較好，戶型設(shè)計佳，噪音大，且有電磁波輻射緊臨沃爾瑪，周邊配套成熟，空中花園周邊配套較成熟，戶型一般，目前似有糾紛，C棟已封。分項研究結(jié)論3：南山區(qū)典型小戶型情況分析多數(shù)項目目前已處中后期項目花園城三期鈺龍園東方新地光彩新世紀(jì)位置項目米蘭寓所光彩新天地位置蛇口招商東路與花果路交匯處南油南山大道與桂廟路交匯處規(guī)模（M2）2383827446套數(shù)224234容積率4.245.8主力戶型1.2房45-72M21房50-60M2梯戶比2*4-83*12開盤時間2004.9月2004.7均價未定5200元/平米評價周邊配套成熟、生活氣息濃厚，戶型設(shè)計均好?？蛻粝鄬潭▽懽謽?，周邊配套較成熟，有價格優(yōu)勢，未形成品牌優(yōu)勢。分項研究結(jié)論4：南山區(qū)預(yù)售小戶型樓盤情況分析2005年市場競爭態(tài)勢相對緩和項目米蘭寓所光彩新天地位置蛇口招商東路與花果路交匯處南市場給我們的啟示：

我們面對的是一個相對寬松的市場競爭環(huán)境；

我們的對手不是別人，而是我們自己；

我們要利用這段時間創(chuàng)造點什么……市場給我們的啟示：

我們面對的是一個相對寬松的市場競爭市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場給我們的啟示市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市項目名稱片區(qū)銷售情況實現(xiàn)均價營銷推廣主題崗廈70套/月7500開啟新城市珍寶生活（JUMBOCITY）上步118套/月8300新都市主義,新都市生活（NEWURBANISM）石廈113套/月6800居住，并快樂著小戶型第四代·CONDO南山中心區(qū)119套/月5600美居生活STUDIO上步2天實現(xiàn)一期可售單位售罄8300燕南路88號，打造華強北品質(zhì)居家領(lǐng)地…100％成功體驗后的思索。。。項目名稱片區(qū)銷售情況實現(xiàn)均價營銷推廣主題崗廈70套/月750原則：一切均基于市場！一切為了銷售！半年內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗沖刺南山區(qū)小戶型最高價世聯(lián)對于本項目貢獻(xiàn)的價值點：原則：半年內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗沖刺南山區(qū)小戶型最高價世聯(lián)對于本項目貢獻(xiàn)①②③40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600世聯(lián)對于本項目實現(xiàn)的價格預(yù)期：5800—6200元/平米①②③400045005000550060006500350被動性因素地段因素配套因素景觀因素主動性因素定位因素產(chǎn)品因素概念因素展示因素推廣因素客觀存在專業(yè)代理發(fā)展商多種因素影響價格的實現(xiàn)影響價格的因素被動性因素地段因素配套因素景觀因素主動性因素定位因素產(chǎn)品因素市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場給我們的啟產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，目標(biāo)鮮明——戶型定位項目印象總結(jié)：項目頗具可塑性——地理環(huán)境優(yōu)越、15米架空層產(chǎn)品不均衡性突出——“中段難”個性設(shè)計不突出——外立面色彩、材質(zhì)、窗墻比分戶型賣點不足——附加值123456最終使用客戶年輕化產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，目標(biāo)鮮明——戶型定位項目印象總結(jié)：項目頗具可塑2005，價格提升計劃

產(chǎn)品提升計劃概念提升計劃展示提升計劃推廣提升計劃“”2005，價格提升計劃產(chǎn)品提升計劃概念提升計劃1、產(chǎn)品提升計劃2005價格提升計劃1、產(chǎn)品提升計劃2005『大家、交流欲望』目標(biāo)明確、功能固定目標(biāo)不明確、彈性『小家、私密性』客戶需求解析：

彈性空間

20-30歲30-40歲小戶型客戶特質(zhì)矩陣40-50歲『大家、交流欲望』目標(biāo)明確、功能固定目標(biāo)不明確、彈性『小家、小戶型客戶特質(zhì)分析小戶型客戶的特質(zhì)：因為他們知識豐富、但又沒置業(yè)經(jīng)驗——所以他們的維權(quán)意識極強因為他們收入高但少積蓄——所以他們樂于接受低首期、高月供因為他們年輕有活力——所以他們注重話語權(quán)和個人參與度小戶型客戶對生活的追求：

彈性空間+個人參與度小戶型客戶特質(zhì)分析小戶型客戶的特質(zhì)：人對時間的分配工作日24小時安排8小時工作8小時睡眠剩余8小時在交流休息日24小時安排8小時睡眠剩余16小時在交流購物運動聚會觀光休閑客戶對產(chǎn)品的需求客戶對產(chǎn)品的需求人對時間的分配工作日24小時安排8小時工作8小時睡眠剩余8小滿足需求2增強個人參與度滿足需求1創(chuàng)造彈性空間多種形式戶型選擇多種共享交流空間本項目的核心功能定位滿足需求2滿足需求1多種形式戶型選擇多種共享交流空間本項目的感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……個性和可塑性的完美結(jié)合（一）可拼合型（部分）多種形式戶型選擇多種形式戶型選擇感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……個性和可塑性的完美結(jié)合（一）可拼合型個性和可塑性的完美結(jié)合（二）感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……+=從居住型小戶型向“Studio”的轉(zhuǎn)變+另一戶單身公寓=贈送5.5平米結(jié)構(gòu)面積從純居住型小戶型向“SOHO”的轉(zhuǎn)變多功能型多種形式戶型選擇多種形式戶型選擇個性和可塑性的完美結(jié)合（二）感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……+=從居個性和可塑性的完美結(jié)合（三）感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……贈送5平米結(jié)構(gòu)面積凸窗贈送面積5.8平米陽臺贈送面積0.96平米凸窗贈送面積10平米陽臺贈送面積3.8平米實用面積：34.94平米贈送面積：6.76實用率：99.8%實用面積：54.34平米贈送面積：13.8平米實用率：>100%附加值型送面積：凸窗+結(jié)構(gòu)面積+陽臺，實用率接近或大于100%個性和可塑性的完美結(jié)合（三）感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……贈送5平要點提示：1、作足15米高度的空間感，采用縷空中庭式設(shè)計新上下層融為一體。2、有效利用二層空間打造會所，為業(yè)主提供超值享受。打造最杰出的生態(tài)廣場多種共享交流空間

1、中庭廣場賣場/會所/廣場/活動中心要點提示：打造最杰出的生態(tài)廣場多種共享交流空間賣場/會所賣場/會所/廣場/活動中心要點提示：3、保持通透性，多運用些玻璃幕墻來作為間隔材料。4、入戶大廳作為將來的主賣場所在地，整體空間規(guī)劃風(fēng)格統(tǒng)一。多種共享交流空間

1、中庭廣場打造最杰出的生態(tài)廣場賣場/會所/廣要點提示：多種共享交流空間打造最杰出的生態(tài)——賣場——會所——廣場——活動中心打造最杰出的生態(tài)廣場多種共享交流空間

1、中庭廣場賣場/會所/廣場/活動中心要點提示：5、水的存在為自然增添了幾分靈動的色彩水流拾階而落，匯入底部池中，歡快而跳躍命名：三疊泉打造最杰出的生態(tài)廣場——賣場打造最杰出的生態(tài)廣場多種共享交流空間賣場/會所/感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……每隔四層設(shè)置共享平臺（空中花園），外墻采用LOW——E玻璃或木百葉外飾增強私密性，解決對視中段問題10層（40*6“綠色空間”）18層（40*6“藍(lán)精靈”）26層（40*6“紫羅蘭”）6層（40*6“青蘋果”）14層（40*6“動力營”）22層（40*6“白玫瑰”）利用高附加值解決中段難問題多種共享交流空間

2、共享平臺花園感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……每隔四層設(shè)置共享平臺（空中花園），1

外掛式共享平臺花園

“公權(quán)”思想的體現(xiàn)，理想的生活平臺多種共享交流空間

2、共享平臺花園感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……外掛式共享平臺花園“公權(quán)”思想的體現(xiàn)，理想的生活感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……星光大道，私家領(lǐng)地——社區(qū)視線走廊的延升——完全的人車分流尊崇體驗，私家領(lǐng)地多種共享交流空間

3、星光大道感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……星光大道，私家領(lǐng)地尊崇體驗，私家領(lǐng)地會所特質(zhì)：一個屬于青年人的“圈子”

，會所，不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年輕人進(jìn)行聚會、交流，分享生活中點點滴滴喜怒哀樂的平臺。“生活的顏色天天不一樣”多種共享交流空間

4、泛會所會所特質(zhì)：“生活的顏色天天不一樣”多種共享交流空間青年動力營（橙色）位置：一層大廳占用面積：150m2左右。

青年動力營為業(yè)主提供交流聚會的信息和場地，提供部分體育器材，為他們策劃組織他們感興趣的主題活動（登山俱樂部、足球俱樂部、歌迷會）。

青年動力營（橙色）位置：一層大廳青年動力營為業(yè)主提供交流聚會文化加油站（藍(lán)色）介質(zhì)：圖書館或“左岸”書吧。為保證文化屋的可經(jīng)營性，建議文化屋對外開放。位置：二層北段占用面積：靈活性較大，建議先占用200m2左右，視經(jīng)營情況再行增減。球迷集合村（紅色）球吧+酒吧，球迷閑侃聊天的樂土位置：二層北段占用面積：150m2左右。

文化加油站（藍(lán)色）介質(zhì)：圖書館或“左岸”書吧。球迷集合村（DIY創(chuàng)作室（紫色）滿足現(xiàn)代人對手工制作的欲望位置：二層南段占用面積：建議占用100m2左右。家庭影劇院（綠色）每月定期播放經(jīng)典影片，使業(yè)主及其親友能夠用最低的消費享受貼身的服務(wù)，體驗業(yè)主的榮耀。重大體育（足球）賽事期間還可轉(zhuǎn)播比賽。位置：二層南段占用面積：建議占用200m2左右。DIY創(chuàng)作室（紫色）家庭影劇院（綠色）每月定期播放經(jīng)典影片，■入戶大廳?留言板；?室內(nèi)大樹、噴泉；?休閑座椅；?TV；?自動售貨機；?書吧；?鮮花店；?e城便利通；?飲水機；?背景音樂；?點唱機?！?…….■七彩時光會所?乒乓球臺；?單雙杠；吊環(huán)；秋千；仰臥起座臺等大眾體育設(shè)施；?跑步機；自行車機；舉重機等健身設(shè)施；?游泳池?緩跑徑……….■中庭廣場?3人籃球場；?街燈、休閑座椅；?滑道板（極限運動設(shè)施）；?寵物戀愛區(qū)。……………■保姆式服務(wù)?租務(wù)中心（商務(wù)中心）；?提供鐘點工服務(wù)；?保安、保潔員以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)助理的形象出現(xiàn)；自助洗衣房/干衣房；……………….社區(qū)資源表我們的小區(qū)哪里吸引客戶？■入戶大廳■七彩時光會所■中庭廣場■保姆式服務(wù)社區(qū)資源表我們小區(qū)公共空間規(guī)劃示意DIY創(chuàng)作室家庭影劇院三疊泉入戶大廳主賣場縷空部分左岸書吧球迷集合村縷空通道青年動力營青年動力營（一層）小區(qū)公共空間規(guī)劃示意DIY創(chuàng)作室家庭影劇院三疊泉入戶大廳縷左讓建筑“活”起來其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗——建筑立面建議本項目外立面應(yīng)具備兼顧居家和商務(wù)的雙重功能，建議采用玻璃材質(zhì)，以簡單的線條對墻體進(jìn)行勾勒，以綠色植物、燈光在簡潔的建筑本體上的加以點綴，會起到意想不到的效果。讓建筑“活”起來其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗——建筑立面建議本項目外頂級生活品質(zhì)的保證書物業(yè)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡安全防范智能化周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災(zāi)害自動報警系統(tǒng)居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收端子其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗——小區(qū)智能化體系建議頂級生活品質(zhì)的保證書物業(yè)智能化車輛出入管理安全防范智能化周界2、概念提升計劃2005價格提升計劃2、概念提升計劃2005功能價值論產(chǎn)品價值論營銷價值論所屬時代產(chǎn)品時代概念營銷時代核心理論、主張強調(diào)產(chǎn)品具體的特殊功效和利益塑造形象長遠(yuǎn)投資創(chuàng)造心理位置強調(diào)第一方法和依據(jù)實證精神和心理的滿足類的獨特性溝通的著眼點物藝術(shù)、視覺的效果心理上的認(rèn)同房地產(chǎn)的變遷史深圳已進(jìn)入概念營銷時代功能價值論產(chǎn)品價值論營銷價值論所屬時代產(chǎn)品時代概念營銷時代核世聯(lián)概念營銷案例ACTION1“掛羊頭賣狗肉”賦予項目一個高尚的意義世ACTION1賦予項目一個高尚的意義確保工程質(zhì)量

面積短缺，缺一賠二落訂后一周內(nèi)，無理由退房購房各項費用嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋所有權(quán)保證零費用入伙嚴(yán)格按照國家規(guī)定組織、協(xié)助成立業(yè)主委員會超長房屋保修期星河·國際革命綱領(lǐng)ACTION2彰顯誠信、市場聚焦世聯(lián)概念營銷案例確保工程質(zhì)量星河·國際革命綱領(lǐng)ACTION2世『物質(zhì)性』理性感性『精神性』南山小戶型樓盤訴求點矩陣南山現(xiàn)有小戶型訴求：——精神層面——青春——絢麗——時尚

本項目命名思路：——先鋒、時尚——明確體現(xiàn)本項目訴求價值點碧玉小家過好日子過小日子百分百公寓一次邂逅，一生幸福前海宜家前海明星小戶小小家美居生活DTUDIO時代驕子青春飛揚生活飛揚鈺龍園檸檬印象雅仕荔景苑西海明珠小戶型升級版『物質(zhì)性』理性感性『精神性』南山小戶型樓盤訴求點矩陣南山現(xiàn)有我們的定位背景：1房的廳，2房的廳，3房的廳¨¨¨這個時代已經(jīng)過去！現(xiàn)代年輕人需要什么樣的客廳？年輕人想要開放自由的溝通；年輕人不怕犯錯誤；年輕人可以推倒重來；年輕人喜歡嘗試無限的可能；¨¨¨新文明的誕生地項目形象定位新文明的誕生地項目形象定位城市公社項目參考命名烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒，文明與藝術(shù)的探索者平等的關(guān)系，真誠面對Communityofcity城市公社項目參考命名烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒少數(shù)人的精神家園多數(shù)人的精神樂園左岸生活標(biāo)簽城市公社生活典范項目主推廣語參考少數(shù)人的精神家園左岸生活標(biāo)簽城市公社生活典范項目主推廣語參考城市的——一生活在具備國際化水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市年輕的——年輕一代交流的精神樂園共享的——內(nèi)容豐富的公共空間，參與和分享，快樂才可以倍增核心的——行政或文化的中心地，生活工作兩不誤小尺度的——小戶公寓式居所陽光的——最大限度地享受陽光的戶型軌道上的——城市交通樞紐，節(jié)約時間成本便利的——完善的生活配套的服務(wù)配套建立“城市公社”生活八大標(biāo)準(zhǔn)建立“城市公社”生活八大標(biāo)準(zhǔn)——真正的新文明的誕生地，充分共享與參與的烏托邦，一定要通過體現(xiàn)年輕人無限多種可能的活動創(chuàng)新帶來影響力。因此，與年輕人、左岸相關(guān)的豐富的資源都可利用，如：網(wǎng)絡(luò)、游戲、武俠、沙龍、大片、先鋒藝術(shù)、FLASH、動漫、PARTY、旅游、足球、DV、動漫等等；每一種興趣都有相應(yīng)的玩家；——可以在項目的共享空間提供聚會場所，這些場所的精神是自由、平等、真實與創(chuàng)造，這些場所都有自己的宣言。如：網(wǎng)絡(luò)室：“我頂！我拍磚！我們不作中間派！”如：禪室宣言：“也許我會一直孤單……”如：聊吧：“童言無忌”“城市公社”要營造成¨¨“城市公社”要營造成¨¨“城市公社”要營造成¨¨為年輕人提供的服務(wù)配套有：手機充電站；數(shù)碼圖片社；寵物公社（緣份的天空）；驢行天下（野營、旅行召集板）；玩具總動員（玩具交換站）；特別健康（劍道館、跆拳道館、瑜珈）“城市公社”要營造成¨¨為年輕人提供的服務(wù)配套有：美邦-國際城市高度尚城-國際本色-時代其它參考命名美邦-國際城市高度尚城-國際本社區(qū)相應(yīng)配套命名泛會所——“新協(xié)和村”Villageofharmony中庭廣場——“協(xié)和廣場”squareofharmony社區(qū)相應(yīng)配套命名泛會所——“新協(xié)和村”Villageof3、展示提升計劃2005價格提升計劃3、展示提升計劃2005包裝展示的原則：最大限度地節(jié)約成本麗陽天下樓書、宣傳冊均為世聯(lián)員工自已的杰作。。。包裝展示的原則：麗陽天下樓書、宣傳冊均為世聯(lián)員工自已的杰作。2004年9月——現(xiàn)場形象墻形象墻形象墻——項目首度亮相（可參考廣告公司具體建議）時尚+趣味性讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃2004年9月——現(xiàn)場形象墻形象墻形象墻——項目首度亮相時尚2004年9月——樓體包裝燈光工程前期賣場展示計劃采用先進(jìn)的數(shù)碼控制技術(shù)，突破傳統(tǒng)模式，將成熟的燈飾廣告制作工藝引入樓體外包裝方案夜景效果2004年9月——樓體包裝燈光工程前期賣場展示計劃采用先進(jìn)的導(dǎo)視牌2004年10月——現(xiàn)場導(dǎo)示牌配合現(xiàn)場形象墻，大型現(xiàn)場導(dǎo)示牌（建議以巨大箭頭為主題）讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃導(dǎo)視牌2004年10月——現(xiàn)場導(dǎo)示牌配合現(xiàn)場形象墻，大型現(xiàn)場個性化雕塑+街道家具：強調(diào)實用性和參與性——小區(qū)主入口星光大道2004年12月讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃個性化雕塑+街道家具：強調(diào)實用性和參與性——小區(qū)主入口星光大——主銷售區(qū)主銷售區(qū)包括泛會所子區(qū)間和銷售中心，可利用架空層的開敞格局，結(jié)合時尚的元素堆砌為一個趣味性十足的賣場空間。售樓處2005年3月讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃——主銷售區(qū)主銷售區(qū)包括泛會所子區(qū)間和銷售中心，可利用架空層人際的疏離是整個工業(yè)社會的通病，用一種融合的空間關(guān)系來詮釋一種新的人際關(guān)系。主銷售區(qū)功能展示：洽談區(qū)(Consultationspace）人際的疏離是整個工業(yè)社會的通病，用一種融合的空間關(guān)系——看樓通道2005年3月客戶對樓盤的二次體驗，項目的精神精髓的深入和傳播的有效途徑之一，也是體現(xiàn)樓盤檔次和服務(wù)的細(xì)節(jié)之一。前鍵詞：傳遞信息與精髓讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃——看樓通道2005年3月客戶對樓盤的二次體“球迷之家”/“音樂大師之旅”/“經(jīng)典的理查軒尼詩”/“浪漫的羅馬假日”/“不列顛盛宴”/“紐約工作室”將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹——讓房子發(fā)生故事——樣板房2005年4月前期賣場展示計劃“球迷之家”/“音樂大師之旅”/“經(jīng)典的理查軒尼詩”/“浪漫牛皮紙樓書銷售物料準(zhǔn)備返樸歸真的坦率與厚重會從視覺和觸覺給受眾留下雙重印象。。。牛皮紙樓書銷售物料準(zhǔn)備返樸歸真的坦率與厚重會從視覺和觸覺給受景觀小品共享平臺2005年5月——賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)入口停車場中心廣場售樓大廳音樂影像區(qū)共享平臺強勢視覺識別系統(tǒng)人流匯集焦點會所功能展示區(qū)會所休閑洽談區(qū)主體核心體驗系統(tǒng)看樓通道樣板房核心洽談區(qū)過渡性體驗系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)現(xiàn)場賣場展示計劃景觀小品共享平臺2005年5月——賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)9月10月12月11月1月2月3月4月5月廣告、園林公司確定、形象墻設(shè)計確定、架空層園林施工形象墻制作完成主入口開始施工標(biāo)準(zhǔn)化看樓路線確定會所設(shè)計確定看樓通道設(shè)計制作完成樣板房位置、開放時間確定戶外導(dǎo)社牌設(shè)計施工完畢樣板房開放主入口施工完畢05年開盤內(nèi)部認(rèn)購選房前期賣場昭示展示工作時間表9月10月12月11月1月2月3月4月5月廣告、園林公司確定4、推廣提升計劃2005價格提升計劃4、推廣提升計劃2005媒體組合策略直效營銷渠道世聯(lián)高端客戶網(wǎng)絡(luò)的預(yù)演多渠道路演DM單張直郵立體化營銷渠道參加春交會大型戶外廣告牌（主體形象）網(wǎng)絡(luò)先行啟動（印象和口碑）《家園》聯(lián)動（培養(yǎng)習(xí)慣）電臺廣告（鋒利的銷售武器）樓體條幅（最直效的手段）建立完全直效的低成本營銷渠道將本項目營銷費用控制在1%-1.5%以內(nèi)媒體組合策略直效營銷渠道世聯(lián)高端客戶網(wǎng)絡(luò)的預(yù)演多渠道路演DM建立完全直效的低成本營銷渠道4月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月7月6月5月3月1月項目主體形象確定項目認(rèn)購條件成熟項目接近或已經(jīng)達(dá)到了售賣的條件項目已處尾盤銷售期網(wǎng)絡(luò)先行戶外廣告牌/導(dǎo)示牌電臺廣告《家園》欄目參加春交會DM（華強北/南山/中心區(qū)等）多渠道路演短信營銷“得業(yè)內(nèi)人士者，得天下”獲取先天性的流行價值，使項目“象病毒一樣具備超強的傳染性”先期樹立項目的市場形象，吸引市場及目標(biāo)客戶的眼球，生動地演繹項目主題，主觀形成神秘感。利用《家園》這種公眾型的媒體作為鋒利的銷售的銷售武器，制造社會輿論，提升項目知名度此時加大促銷力度，建立與客戶更直接的對接方式將更有利于項目的剩余房號的消化。利用世聯(lián)的客戶信息網(wǎng)絡(luò)，建立DM單張直銷體系，爭取最大程度地節(jié)約銷售成本。具備條件營銷渠道理由建立完全直效的低成本營銷渠道4月8月9月10月11月12月1Action1公社創(chuàng)立紀(jì)念碑：手機裝置藝術(shù)墻（05/3）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：只要提供一部舊手機，加一句關(guān)于手機自我名言，即可獲得1000分公社工分，獲取參加公社公開選房的資格，選房成功，1000分將抵扣房款10000元；不參加選房，1000分可在限期內(nèi)換回一張藝術(shù)墻為背景的個人照和聊吧消費券200元。

|所有的舊手機將由先鋒藝術(shù)家設(shè)計為現(xiàn)代裝置物，成為十五米架空大堂中體現(xiàn)公社成員精神的標(biāo)志物，也成為公社成員加入這個平等城邦的永久紀(jì)念。（選房前完成）

活動副產(chǎn)品：網(wǎng)絡(luò)討論與批判，評論人士專欄讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：Action2公社社歌征集晚會：主場歌星面對面（05/5）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：于網(wǎng)絡(luò)上作公社社歌有獎?wù)骷垏鴥?nèi)知名創(chuàng)作歌手（如老狼、葉蓓等）參加公社社歌評選活動。活動主題：主場歌星面對面！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：Action3公社民選活動：搞笑短信征集與民選（05/6）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：凡提供搞笑短信，均可參加民選。民選日由所有參加人以按鈕或舉方式?jīng)Q定自己青睞的短信作品。體驗真正的民主和度過開懷大笑的一下午。最受歡迎的十大作品將和作者大名一起在協(xié)和廣場展出，同場展出的還有眾多名人名言、前衛(wèi)藝術(shù)作品！被揭露為抄襲的作品將受到萬足踐踏！活動主題：真正的民選時代：真理在少數(shù)人的手里！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：Action4公社官選活動：公社代言人征集（05/6）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：通過深視超級情感對對碰欄目進(jìn)行。社會廣泛征集，優(yōu)選出十位優(yōu)秀者參加節(jié)目，由已認(rèn)籌的公社準(zhǔn)成員參加觀眾席，選出最佳三對代言人。拍攝公社形象片及宣傳冊?；顒又黝}：政府是這樣產(chǎn)生的

！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：Action5公社歷史：所有精彩瞬間記錄（05/7）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：征集DV發(fā)燒友、攝影發(fā)燒友拍攝，入伙時錄成紀(jì)念碟，送給入住公社社員。影像志則隨時收錄入公社展覽空間。

人口普查：所有公社業(yè)主，從一開始便建立小群落檔案，記錄他的愛好與可能參加的活動?；顒又黝}：留住精彩每一刻

！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：Action6公社假面足球賽：凌波微步，重出江湖（05/8）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：公社社員為主要參與者，以武俠人物的裝束出場，參加假面足球賽，須帶啦啦隊捧場。優(yōu)勝者獲旅游大獎。活動主題：凌波微步，重出江湖！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：Action7公社自治：公社公約的簽署（入伙前一月）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：公社社區(qū)委員會制定并通過《社區(qū)公約》，入伙前一個月召集所有已簽約業(yè)主組織公社公約的簽署儀式。活動主題：城市公社公約，從我做起！讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”活動方式：2005，價格提升計劃產(chǎn)品提升計劃概念提升計劃展示提升計劃推廣提升計劃報告要點回顧1：5800—6200元/平米2005，價格提升計劃產(chǎn)品提升計劃概念提升計劃展報告要點回顧2：

城市公社生活“八大標(biāo)準(zhǔn)”城市的——一生活在具備國際化水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市年輕的——年輕一代交流的精神樂園共享的——內(nèi)容豐富的公共空間，參與和分享，快樂才可以倍增核心的——行政或文化的中心地，生活工作兩不誤小尺度的——小戶公寓式居所陽光的——最大限度地享受陽光的戶型軌道上的——城市交通樞紐，節(jié)約時間成本便利的——完善的生活配套的服務(wù)配套城市公社參考命名

communityofcity報告要點回顧2：城市公社生活“八大標(biāo)準(zhǔn)”城Action1公社創(chuàng)立紀(jì)念碑：手機裝置藝術(shù)墻（05/3）Action2公社社歌征集晚會：主場歌星面對面（05/5）Action3公社民選活動：搞笑短信征集與民選（05/6）Action4公社官選活動：公社代言人征集（05/6）Action5公社歷史：所有精彩瞬間記錄（05/7）Action6公社假面足球賽：凌波微步，重出江湖（05/8）Action7公社自治：公社公約的簽署（銷售過半開始）讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”報告要點回顧3：讓年輕人共鳴的事件“年輕紀(jì)念冊”報告要點回顧3：2005，讓我們一起提升！Theend.當(dāng)設(shè)計是為了生活、為了內(nèi)在人的體驗，當(dāng)設(shè)計者成為一個內(nèi)在人而融入其中，當(dāng)設(shè)計的對象具有功用和意義時，——我們方可重歸人性的生活空間。2005，讓我們一起提升！Theend.當(dāng)設(shè)計是為了生活——鴻浩基全價值實現(xiàn)的策劃思路2005，價格提升計劃——鴻浩基全價值實現(xiàn)的策劃思路2005，價格提升計劃

現(xiàn)代建筑的問題已不再是純體積的視覺表演，而是創(chuàng)造出人們能在其中生活的空間，要強調(diào)已不是殼而是內(nèi)容。離開了人的活動、人的故事和精神，公共場所空間便失去了意義。

——呼喚人性場所俞孔堅俞孔堅簡介：哈佛大學(xué)設(shè)計學(xué)博士，北京大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師.北京大學(xué)景觀規(guī)劃設(shè)計中心主任.北京土人景觀規(guī)劃設(shè)計研究所所長，首席設(shè)計師……

俞孔堅簡介：市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程目標(biāo)下的戰(zhàn)略世聯(lián)的目標(biāo)市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程目標(biāo)下的戰(zhàn)略世項目名稱所屬片區(qū)項目規(guī)模項目主力戶型面積銷售均價推出時間銷售周期麗樂美居南頭12125(31.16~62.38)390020014-12個月都市豐色南頭24561.66(47.32~72.06)43002001好來居南油10758.76(25.92~43.19)45002002心語家園前海34681.1(23.31~60.23)42002002金色年華南頭37976.5(31.54~78.04)50002002小小家南頭31721.39(21.62~72.25)56002002夢想家園南油43799(40.2~64.64)52002002金海岸大廈南油57414(21.32~63.27)46802002碧玉小家前海24500(39.66~61.66)43002002雅仕荔景苑南油55220.21(35.48~66.46)48002002春天廣場蛇口15200(45.05~65.52)48002002前海宜家前海18841.56(29.5~69.71)43002002資料來源——世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫分項研究結(jié)論1：南山典型小戶型基本情況一覽表項目所屬項目項目主力銷售推出銷售麗樂美居南頭12125(31項目名稱所屬片區(qū)項目規(guī)模項目主力戶型面積銷售均價推出時間銷售周期時代驕子南油54494.43(35~86)460020035-12個月心語雅園前海32171.68(25.61~62.6)46002003新街口南油36600（43-59.13）50802003新一代公寓蛇口61675(36~72)57002003百分百公寓南山中心區(qū)32828.64(38.13~73.88)56002003百富大廈南油25728.16(36.29~70.8)46002003西海明珠南山中心區(qū)176638.35(38-90.35)56002003銷售中東方新地南頭54506.63(41.34~81.27)48002004光彩新世界南油57586(49.21~72.93)52002004英達(dá)鈺龍園南頭121526.53(41.04~66.68)52002004南山典型小戶型基本情況一覽表資料來源——世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫分項研究結(jié)論1：南山小戶型不愁賣項目所屬項目項目主力銷售推出銷售時代驕子南油54494.43①②③40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600單體平均價市場平均價分項研究結(jié)論2：南山小戶型價格漲幅不大①②③400045005000550060006500350項目花園城三期鈺龍園東方新地光彩新世紀(jì)位置蛇口工業(yè)八路與公園路交匯處南頭深南大道與南新路交匯處

南頭深南大道與南新路交匯西南南油南山大道與桂廟路交匯處

規(guī)模（M2）36000（1#地）1215265450627446套數(shù)5001315466506容積率2.57.994.585.8主力戶型1.2.3房48-110M21.2房41-70M21.2.3房40-108M22房57-73M2梯戶比1*2/2*83*8-202*63*7銷售率90%50%30%50%開盤日期2004.6月2004.3.62004.4.182004.2實收均價6200-6500元/平米5096元/平米4800元/平米4900元/平米評價位置一般，但周邊配套成熟，品牌口碑好，戶型設(shè)計好。周邊配套較好，戶型設(shè)計佳，噪音大，且有電磁波輻射緊臨沃爾瑪，周邊配套成熟，空中花園周邊配套較成熟，戶型一般，目前似有糾紛，C棟已封。分項研究結(jié)論3：南山區(qū)典型小戶型情況分析多數(shù)項目目前已處中后期項目花園城三期鈺龍園東方新地光彩新世紀(jì)位置項目米蘭寓所光彩新天地位置蛇口招商東路與花果路交匯處南油南山大道與桂廟路交匯處規(guī)模（M2）2383827446套數(shù)224234容積率4.245.8主力戶型1.2房45-72M21房50-60M2梯戶比2*4-83*12開盤時間2004.9月2004.7均價未定5200元/平米評價周邊配套成熟、生活氣息濃厚，戶型設(shè)計均好?？蛻粝鄬潭▽懽謽?，周邊配套較成熟，有價格優(yōu)勢，未形成品牌優(yōu)勢。分項研究結(jié)論4：南山區(qū)預(yù)售小戶型樓盤情況分析2005年市場競爭態(tài)勢相對緩和項目米蘭寓所光彩新天地位置蛇口招商東路與花果路交匯處南市場給我們的啟示：

我們面對的是一個相對寬松的市場競爭環(huán)境；

我們的對手不是別人，而是我們自己；

我們要利用這段時間創(chuàng)造點什么……市場給我們的啟示：

我們面對的是一個相對寬松的市場競爭市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場給我們的啟示市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市項目名稱片區(qū)銷售情況實現(xiàn)均價營銷推廣主題崗廈70套/月7500開啟新城市珍寶生活（JUMBOCITY）上步118套/月8300新都市主義,新都市生活（NEWURBANISM）石廈113套/月6800居住，并快樂著小戶型第四代·CONDO南山中心區(qū)119套/月5600美居生活STUDIO上步2天實現(xiàn)一期可售單位售罄8300燕南路88號，打造華強北品質(zhì)居家領(lǐng)地…100％成功體驗后的思索。。。項目名稱片區(qū)銷售情況實現(xiàn)均價營銷推廣主題崗廈70套/月750原則：一切均基于市場！一切為了銷售！半年內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗沖刺南山區(qū)小戶型最高價世聯(lián)對于本項目貢獻(xiàn)的價值點：原則：半年內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗沖刺南山區(qū)小戶型最高價世聯(lián)對于本項目貢獻(xiàn)①②③40004500500055006000650035002001年2002年2003年2004年2005年41004718496050674300560057005600世聯(lián)對于本項目實現(xiàn)的價格預(yù)期：5800—6200元/平米①②③400045005000550060006500350被動性因素地段因素配套因素景觀因素主動性因素定位因素產(chǎn)品因素概念因素展示因素推廣因素客觀存在專業(yè)代理發(fā)展商多種因素影響價格的實現(xiàn)影響價格的因素被動性因素地段因素配套因素景觀因素主動性因素定位因素產(chǎn)品因素市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)市場給我們的啟示世聯(lián)的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略工作流程市場給我們的啟產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，目標(biāo)鮮明——戶型定位項目印象總結(jié)：項目頗具可塑性——地理環(huán)境優(yōu)越、15米架空層產(chǎn)品不均衡性突出——“中段難”個性設(shè)計不突出——外立面色彩、材質(zhì)、窗墻比分戶型賣點不足——附加值123456最終使用客戶年輕化產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，目標(biāo)鮮明——戶型定位項目印象總結(jié)：項目頗具可塑2005，價格提升計劃

產(chǎn)品提升計劃概念提升計劃展示提升計劃推廣提升計劃“”2005，價格提升計劃產(chǎn)品提升計劃概念提升計劃1、產(chǎn)品提升計劃2005價格提升計劃1、產(chǎn)品提升計劃2005『大家、交流欲望』目標(biāo)明確、功能固定目標(biāo)不明確、彈性『小家、私密性』客戶需求解析：

彈性空間

20-30歲30-40歲小戶型客戶特質(zhì)矩陣40-50歲『大家、交流欲望』目標(biāo)明確、功能固定目標(biāo)不明確、彈性『小家、小戶型客戶特質(zhì)分析小戶型客戶的特質(zhì)：因為他們知識豐富、但又沒置業(yè)經(jīng)驗——所以他們的維權(quán)意識極強因為他們收入高但少積蓄——所以他們樂于接受低首期、高月供因為他們年輕有活力——所以他們注重話語權(quán)和個人參與度小戶型客戶對生活的追求：

彈性空間+個人參與度小戶型客戶特質(zhì)分析小戶型客戶的特質(zhì)：人對時間的分配工作日24小時安排8小時工作8小時睡眠剩余8小時在交流休息日24小時安排8小時睡眠剩余16小時在交流購物運動聚會觀光休閑客戶對產(chǎn)品的需求客戶對產(chǎn)品的需求人對時間的分配工作日24小時安排8小時工作8小時睡眠剩余8小滿足需求2增強個人參與度滿足需求1創(chuàng)造彈性空間多種形式戶型選擇多種共享交流空間本項目的核心功能定位滿足需求2滿足需求1多種形式戶型選擇多種共享交流空間本項目的感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……個性和可塑性的完美結(jié)合（一）可拼合型（部分）多種形式戶型選擇多種形式戶型選擇感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……個性和可塑性的完美結(jié)合（一）可拼合型個性和可塑性的完美結(jié)合（二）感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……+=從居住型小戶型向“Studio”的轉(zhuǎn)變+另一戶單身公寓=贈送5.5平米結(jié)構(gòu)面積從純居住型小戶型向“SOHO”的轉(zhuǎn)變多功能型多種形式戶型選擇多種形式戶型選擇個性和可塑性的完美結(jié)合（二）感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……+=從居個性和可塑性的完美結(jié)合（三）感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……贈送5平米結(jié)構(gòu)面積凸窗贈送面積5.8平米陽臺贈送面積0.96平米凸窗贈送面積10平米陽臺贈送面積3.8平米實用面積：34.94平米贈送面積：6.76實用率：99.8%實用面積：54.34平米贈送面積：13.8平米實用率：>100%附加值型送面積：凸窗+結(jié)構(gòu)面積+陽臺，實用率接近或大于100%個性和可塑性的完美結(jié)合（三）感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……贈送5平要點提示：1、作足15米高度的空間感，采用縷空中庭式設(shè)計新上下層融為一體。2、有效利用二層空間打造會所，為業(yè)主提供超值享受。打造最杰出的生態(tài)廣場多種共享交流空間

1、中庭廣場賣場/會所/廣場/活動中心要點提示：打造最杰出的生態(tài)廣場多種共享交流空間賣場/會所賣場/會所/廣場/活動中心要點提示：3、保持通透性，多運用些玻璃幕墻來作為間隔材料。4、入戶大廳作為將來的主賣場所在地，整體空間規(guī)劃風(fēng)格統(tǒng)一。多種共享交流空間

1、中庭廣場打造最杰出的生態(tài)廣場賣場/會所/廣要點提示：多種共享交流空間打造最杰出的生態(tài)——賣場——會所——廣場——活動中心打造最杰出的生態(tài)廣場多種共享交流空間

1、中庭廣場賣場/會所/廣場/活動中心要點提示：5、水的存在為自然增添了幾分靈動的色彩水流拾階而落，匯入底部池中，歡快而跳躍命名：三疊泉打造最杰出的生態(tài)廣場——賣場打造最杰出的生態(tài)廣場多種共享交流空間賣場/會所/感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……每隔四層設(shè)置共享平臺（空中花園），外墻采用LOW——E玻璃或木百葉外飾增強私密性，解決對視中段問題10層（40*6“綠色空間”）18層（40*6“藍(lán)精靈”）26層（40*6“紫羅蘭”）6層（40*6“青蘋果”）14層（40*6“動力營”）22層（40*6“白玫瑰”）利用高附加值解決中段難問題多種共享交流空間

2、共享平臺花園感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……每隔四層設(shè)置共享平臺（空中花園），1

外掛式共享平臺花園

“公權(quán)”思想的體現(xiàn)，理想的生活平臺多種共享交流空間

2、共享平臺花園感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……外掛式共享平臺花園“公權(quán)”思想的體現(xiàn)，理想的生活感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……星光大道，私家領(lǐng)地——社區(qū)視線走廊的延升——完全的人車分流尊崇體驗，私家領(lǐng)地多種共享交流空間

3、星光大道感動客戶的永遠(yuǎn)是細(xì)節(jié)……星光大道，私家領(lǐng)地尊崇體驗，私家領(lǐng)地會所特質(zhì)：一個屬于青年人的“圈子”

，會所，不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的年輕人進(jìn)行聚會、交流，分享生活中點點滴滴喜怒哀樂的平臺?！吧畹念伾焯觳灰粯印倍喾N共享交流空間

4、泛會所會所特質(zhì)：“生活的顏色天天不一樣”多種共享交流空間青年動力營（橙色）位置：一層大廳占用面積：150m2左右。

青年動力營為業(yè)主提供交流聚會的信息和場地，提供部分體育器材，為他們策劃組織他們感興趣的主題活動（登山俱樂部、足球俱樂部、歌迷會）。

青年動力營（橙色）位置：一層大廳青年動力營為業(yè)主提供交流聚會文化加油站（藍(lán)色）介質(zhì)：圖書館或“左岸”書吧。為保證文化屋的可經(jīng)營性，建議文化屋對外開放。位置：二層北段占用面積：靈活性較大，建議先占用200m2左右，視經(jīng)營情況再行增減。球迷集合村（紅色）球吧+酒吧，球迷閑侃聊天的樂土位置：二層北段占用面積：150m2左右。

文化加油站（藍(lán)色）介質(zhì)：圖書館或“左岸”書吧。球迷集合村（DIY創(chuàng)作室（紫色）滿足現(xiàn)代人對手工制作的欲望位置：二層南段占用面積：建議占用100m2左右。家庭影劇院（綠色）每月定期播放經(jīng)典影片，使業(yè)主及其親友能夠用最低的消費享受貼身的服務(wù)，體驗業(yè)主的榮耀。重大體育（足球）賽事期間還可轉(zhuǎn)播比賽。位置：二層南段占用面積：建議占用200m2左右。DIY創(chuàng)作室（紫色）家庭影劇院（綠色）每月定期播放經(jīng)典影片，■入戶大廳?留言板；?室內(nèi)大樹、噴泉；?休閑座椅；?TV；?自動售貨機；?書吧；?鮮花店；?e城便利通；?飲水機；?背景音樂；?點唱機?！?…….■七彩時光會所?乒乓球臺；?單雙杠；吊環(huán)；秋千；仰臥起座臺等大眾體育設(shè)施；?跑步機；自行車機；舉重機等健身設(shè)施；?游泳池?緩跑徑……….■中庭廣場?3人籃球場；?街燈、休閑座椅；?滑道板（極限運動設(shè)施）；?寵物戀愛區(qū)。……………■保姆式服務(wù)?租務(wù)中心（商務(wù)中心）；?提供鐘點工服務(wù)；?保安、保潔員以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)助理的形象出現(xiàn)；自助洗衣房/干衣房；……………….社區(qū)資源表我們的小區(qū)哪里吸引客戶？■入戶大廳■七彩時光會所■中庭廣場■保姆式服務(wù)社區(qū)資源表我們小區(qū)公共空間規(guī)劃示意DIY創(chuàng)作室家庭影劇院三疊泉入戶大廳主賣場縷空部分左岸書吧球迷集合村縷空通道青年動力營青年動力營（一層）小區(qū)公共空間規(guī)劃示意DIY創(chuàng)作室家庭影劇院三疊泉入戶大廳縷左讓建筑“活”起來其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗——建筑立面建議本項目外立面應(yīng)具備兼顧居家和商務(wù)的雙重功能，建議采用玻璃材質(zhì)，以簡單的線條對墻體進(jìn)行勾勒，以綠色植物、燈光在簡潔的建筑本體上的加以點綴，會起到意想不到的效果。讓建筑“活”起來其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗——建筑立面建議本項目外頂級生活品質(zhì)的保證書物業(yè)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡安全防范智能化周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災(zāi)害自動報警系統(tǒng)居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收端子其它高品質(zhì)產(chǎn)品體驗——小區(qū)智能化體系建議頂級生活品質(zhì)的保證書物業(yè)智能化車輛出入管理安全防范智能化周界2、概念提升計劃2005價格提升計劃2、概念提升計劃2005功能價值論產(chǎn)品價值論營銷價值論所屬時代產(chǎn)品時代概念營銷時代核心理論、主張強調(diào)產(chǎn)品具體的特殊功效和利益塑造形象長遠(yuǎn)投資創(chuàng)造心理位置強調(diào)第一方法和依據(jù)實證精神和心理的滿足類的獨特性溝通的著眼點物藝術(shù)、視覺的效果心理上的認(rèn)同房地產(chǎn)的變遷史深圳已進(jìn)入概念營銷時代功能價值論產(chǎn)品價值論營銷價值論所屬時代產(chǎn)品時代概念營銷時代核世聯(lián)概念營銷案例ACTION1“掛羊頭賣狗肉”賦予項目一個高尚的意義世ACTION1賦予項目一個高尚的意義確保工程質(zhì)量

面積短缺，缺一賠二落訂后一周內(nèi)，無理由退房購房各項費用嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋所有權(quán)保證零費用入伙嚴(yán)格按照國家規(guī)定組織、協(xié)助成立業(yè)主委員會超長房屋保修期星河·國際革命綱領(lǐng)ACTION2彰顯誠信、市場聚焦世聯(lián)概念營銷案例確保工程質(zhì)量星河·國際革命綱領(lǐng)ACTION2世『物質(zhì)性』理性感性『精神性』南山小戶型樓盤訴求點矩陣南山現(xiàn)有小戶型訴求：——精神層面——青春——絢麗——時尚

本項目命名思路：——先鋒、時尚——明確體現(xiàn)本項目訴求價值點碧玉小家過好日子過小日子百分百公寓一次邂逅，一生幸福前海宜家前海明星小戶小小家美居生活DTUDIO時代驕子青春飛揚生活飛揚鈺龍園檸檬印象雅仕荔景苑西海明珠小戶型升級版『物質(zhì)性』理性感性『精神性』南山小戶型樓盤訴求點矩陣南山現(xiàn)有我們的定位背景：1房的廳，2房的廳，3房的廳¨¨¨這個時代已經(jīng)過去！現(xiàn)代年輕人需要什么樣的客廳？年輕人想要開放自由的溝通；年輕人不怕犯錯誤；年輕人可以推倒重來；年輕人喜歡嘗試無限的可能；¨¨¨新文明的誕生地項目形象定位新文明的誕生地項目形象定位城市公社項目參考命名烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒，文明與藝術(shù)的探索者平等的關(guān)系，真誠面對Communityofcity城市公社項目參考命名烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒少數(shù)人的精神家園多數(shù)人的精神樂園左岸生活標(biāo)簽城市公社生活典范項目主推廣語參考少數(shù)人的精神家園左岸生活標(biāo)簽城市公社生活典范項目主推廣語參考城市的——一生活在具備國際化水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市年輕的——年輕一代交流的精神樂園共享的——內(nèi)容豐富的公共空間，參與和分享，快樂才可以倍增核心的——行政或文化的中心地，生活工作兩不誤小尺度的——小戶公寓式居所陽光的——最大限度地享受陽光的戶型軌道上的——城市交通樞紐，節(jié)約時間成本便利的——完善的生活配套的服務(wù)配套建立“城市公社”生活八大標(biāo)準(zhǔn)建立“城市公社”生活八大標(biāo)準(zhǔn)——真正的新文明的誕生地，充分共享與參與的烏托邦，一定要通過體現(xiàn)年輕人無限多種可能的活動創(chuàng)新帶來影響力。因此，與年輕人、左岸相關(guān)的豐富的資源都可利用，如：網(wǎng)絡(luò)、游戲、武俠、沙龍、大片、先鋒藝術(shù)、FLASH、動漫、PARTY、旅游、足球、DV、動漫等等；每一種興趣都有相應(yīng)的玩家；——可以在項目的共享空間提供聚會場所，這些場所的精神是自由、平等、真實與創(chuàng)造，這些場所都有自己的宣言。如：網(wǎng)絡(luò)室：“我頂！我拍磚！我們不作中間派！”如：禪室宣言：“也許我會一直孤單……”如：聊吧：“童言無忌”“城市公社”要營造成¨¨“城市公社”要營造成¨¨“城市公社”要營造成¨¨為年輕人提供的服務(wù)配套有：手機充電站；數(shù)碼圖片社；寵物公社（緣份的天空）；驢行天下（野營、旅行召集板）；玩具總動員（玩具交換站）；特別健康（劍道館、跆拳道館、瑜珈）“城市公社”要營造成¨¨為年輕人提供的服務(wù)配套有：美邦-國際城市高度尚城-國際本色-時代其它參考命名美邦-國際城市高度尚城-國際本社區(qū)相應(yīng)配套命名泛會所——“新協(xié)和村”Villageofharmony中庭廣場——“協(xié)和廣場”squareofharmony社區(qū)相應(yīng)配套命名泛會所——“新協(xié)和村”Villageof3、展示提升計劃2005價格提升計劃3、展示提升計劃2005包裝展示的原則：最大限度地節(jié)約成本麗陽天下樓書、宣傳冊均為世聯(lián)員工自已的杰作。。。包裝展示的原則：麗陽天下樓書、宣傳冊均為世聯(lián)員工自已的杰作。2004年9月——現(xiàn)場形象墻形象墻形象墻——項目首度亮相（可參考廣告公司具體建議）時尚+趣味性讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃2004年9月——現(xiàn)場形象墻形象墻形象墻——項目首度亮相時尚2004年9月——樓體包裝燈光工程前期賣場展示計劃采用先進(jìn)的數(shù)碼控制技術(shù)，突破傳統(tǒng)模式，將成熟的燈飾廣告制作工藝引入樓體外包裝方案夜景效果2004年9月——樓體包裝燈光工程前期賣場展示計劃采用先進(jìn)的導(dǎo)視牌2004年10月——現(xiàn)場導(dǎo)示牌配合現(xiàn)場形象墻，大型現(xiàn)場導(dǎo)示牌（建議以巨大箭頭為主題）讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃導(dǎo)視牌2004年10月——現(xiàn)場導(dǎo)示牌配合現(xiàn)場形象墻，大型現(xiàn)場個性化雕塑+街道家具：強調(diào)實用性和參與性——小區(qū)主入口星光大道2004年12月讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃個性化雕塑+街道家具：強調(diào)實用性和參與性——小區(qū)主入口星光大——主銷售區(qū)主銷售區(qū)包括泛會所子區(qū)間和銷售中心，可利用架空層的開敞格局，結(jié)合時尚的元素堆砌為一個趣味性十足的賣場空間。售樓處2005年3月讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃——主銷售區(qū)主銷售區(qū)包括泛會所子區(qū)間和銷售中心，可利用架空層人際的疏離是整個工業(yè)社會的通病，用一種融合的空間關(guān)系來詮釋一種新的人際關(guān)系。主銷售區(qū)功能展示：洽談區(qū)(Consultationspace）人際的疏離是整個工業(yè)社會的通病，用一種融合的空間關(guān)系——看樓通道2005年3月客戶對樓盤的二次體驗，項目的精神精髓的深入和傳播的有效途徑之一，也是體現(xiàn)樓盤檔次和服務(wù)的細(xì)節(jié)之一。前鍵詞：傳遞信息與精髓讓展示成為一種文化前期賣場展示計劃——看樓通道2005年3月客戶對樓盤的二次體“球迷之家”/“音樂大師之旅”/“經(jīng)典的理查軒尼詩”/“浪漫的羅馬假日”/“不列顛盛宴”/“紐約工作室”將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹——讓房子發(fā)生故事——樣板房2005年4月前期賣場展示計劃“球迷之家”/“音樂大師之旅”/“經(jīng)典的理查軒尼詩”/“浪漫牛皮紙樓書銷售物料準(zhǔn)備返樸歸真的坦率與厚重會從視覺和觸覺給受眾留下雙重印象。。。牛皮紙樓書銷售物料準(zhǔn)備返樸歸真的坦率與厚重會從視覺和觸覺給受景觀小品共享平臺2005年5月——賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)入口停車場中心廣場售樓大廳音樂影像區(qū)共享平臺強勢視覺識別系統(tǒng)人流匯集焦點會所功能展示區(qū)會所休閑洽談區(qū)主體核心體驗系統(tǒng)看樓通道樣板房核心洽談區(qū)過渡性體驗系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)現(xiàn)場賣場展示計劃景觀小品共享平臺2005年5月——賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)9月10月12月11月1月2月3月4月5月廣告、園林公司確定、形象墻設(shè)計確定、架空層園林施工形象墻制作完成主入口開始施工標(biāo)準(zhǔn)化看樓路線確定會所設(shè)計確定看樓通道設(shè)計制作完成樣板房位置、開放時間確定戶外導(dǎo)社牌設(shè)計施工完畢樣板房開放主入口施工完畢05年開盤內(nèi)部認(rèn)購選房前期賣場昭示展示工作時間表9月10月12月11月1月2月3月4月5月廣告、園林公司確定4、推廣提升計劃2005價格提升計劃4、推廣提升計劃2005媒體組合策略直效營銷渠道世聯(lián)高端客戶網(wǎng)絡(luò)的預(yù)演多渠道路演DM單張直郵立體化營銷渠道參加春交會大型戶外廣告牌（主體形象）網(wǎng)絡(luò)先行啟動（印象和口碑）《家園》聯(lián)動（培養(yǎng)習(xí)慣）電臺廣告（鋒利的銷售武器）樓體條幅（最直效的手段）建立完全直效的