房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場分析課程培訓(xùn)(二)課件

房地產(chǎn)投資分析主講：張曉鵬房地產(chǎn)投資分析主講：張曉鵬課程復(fù)習(xí)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)市場的分級我國土地所有權(quán)土地使用權(quán)出讓方式及年限生地、熟地、土地通平普通住宅、商品房、保障性住房房地產(chǎn)投資三要素房地產(chǎn)投資收益來源房地產(chǎn)投資的特點房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資過程房地產(chǎn)投資分析的概念和研究范圍、任務(wù)課程復(fù)習(xí)房地產(chǎn)的概念普通住宅、商品房、保障性住房第3章第3章第3章第3章學(xué)習(xí)重點與難點學(xué)習(xí)重點：投資環(huán)境分析的重要內(nèi)容投資環(huán)境分析方法房地產(chǎn)投資市場調(diào)查學(xué)習(xí)難點：環(huán)境分析方法市場預(yù)測方法學(xué)習(xí)重點與難點學(xué)習(xí)重點：第一節(jié)環(huán)境分析概述房地產(chǎn)投資需要充分了解擬建項目的區(qū)位需求和有關(guān)地區(qū)對房地產(chǎn)項目建設(shè)的適合程度，這就需要進行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場分析。投資環(huán)境是指決定和影響投資活動的自然因素和社會因素相互依賴、相互制約、相互完善的矛盾統(tǒng)一體。第一節(jié)環(huán)境分析概述房地產(chǎn)投資需要充分了解擬建項目的區(qū)位需求第一節(jié)環(huán)境分析概述一、投資環(huán)境分析的概念環(huán)境：圍繞某一事物（主體）并對該事物產(chǎn)生影響的所有外界事物（客體），即是指某個主題周圍的情況和條件的總和。投資環(huán)境分析：指對影響或制約其投資活動及其結(jié)果的自然、技術(shù)、經(jīng)濟、政治和文化等各種外部因素信息的收集，并利用科學(xué)的方法進行評價，最后得出可以反映其現(xiàn)狀的評價結(jié)論的過程。

第一節(jié)環(huán)境分析概述一、投資環(huán)境分析的概念第一節(jié)環(huán)境分析概述二、投資環(huán)境分析的基本任務(wù)論證房地產(chǎn)投資方向是否正確，項目是否合理。評價開發(fā)建設(shè)條件。選擇最佳建設(shè)地址第一節(jié)環(huán)境分析概述二、投資環(huán)境分析的基本任務(wù)第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容1、地理區(qū)位項目所在地區(qū)域位置及自然地理特征。是硬環(huán)境，投資者輕易無法改變的客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對不變和長久穩(wěn)定的特點。決定著一個區(qū)域在全國地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中的區(qū)域開發(fā)順序和時序安排；決定著資源或產(chǎn)品輸入輸出的成本；決定著信息流的強度影響決策過程與效率；

第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容1、地理區(qū)位第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容2、資源條件土地資源水資源能源海洋資源旅游資源生態(tài)環(huán)境資源3、基礎(chǔ)設(shè)施交通、通訊、給排水、排污第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容2、資源條件第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容4、政治環(huán)境政治局勢政策制度政府管理服務(wù)水平5、經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境（GDP、國民收入、經(jīng)濟增長率、物價指數(shù)、消費結(jié)構(gòu)等）市場環(huán)境（現(xiàn)狀、未來、供給量、購買力、競爭對手）財務(wù)環(huán)境（稅收、資金、成本、利潤）資源環(huán)境（人力、原料）第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容4、政治環(huán)境第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容6、社會文化條件社會秩序政治、經(jīng)濟生活秩序的穩(wěn)定性、安全性社會信譽信譽體系（記憶、揭示、預(yù)警）社會服務(wù)（設(shè)施、效率、金融交通、通訊、信息）第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容6、社會文化條件第三節(jié)環(huán)境分析的方法1、冷熱因素法1968年美國經(jīng)濟學(xué)家伊西·利特法克和彼得對美國、加拿大在投資者選擇投資場所時所考慮因素的調(diào)查后，發(fā)表《國際商業(yè)安排的概念框架》提出七大投資環(huán)境因素：政治穩(wěn)定性、市場機會、經(jīng)濟發(fā)展及成就、文化一體化、法律阻礙、自然條件的優(yōu)劣、地理及文化差異。第三節(jié)環(huán)境分析的方法1、冷熱因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法2、等級尺度法也稱羅氏多因素評分分析法，有美國經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·斯托伯在1969年發(fā)表的《如何分析國外投資環(huán)境》的論文中提出的。源于東道國對外國投資者的限制和鼓勵政策從而影響投資結(jié)果。八大因素：資本抽回限制規(guī)定、外商股權(quán)比例、對外商的管制和歧視程度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護的意愿、當(dāng)?shù)刭Y本可提供程度、近五年通貨膨脹率。指標(biāo)趨向具體、因素趨于數(shù)量化、沒有考慮自然環(huán)境。第三節(jié)環(huán)境分析的方法2、等級尺度法第三節(jié)環(huán)境分析的方法3、道氏評估法根據(jù)美國道氏公司在海外投資的經(jīng)歷提出的。投資風(fēng)險：競爭風(fēng)險（業(yè)務(wù)條件）和環(huán)境風(fēng)險（外部條件）評估各因素主要壓力因素8-10個獲得成功的關(guān)鍵因素四套預(yù)測方案概率7年中關(guān)鍵因素最可能變化的情況變化比預(yù)期好變化比預(yù)期差最差結(jié)果第三節(jié)環(huán)境分析的方法3、道氏評估法第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法香港中文大學(xué)閔建蜀提出的多因素分析法11因素：政治、經(jīng)濟、財務(wù)、市場、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法制、行政效率、文化、競爭。第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法關(guān)鍵因素法從具體投資項目的動機出發(fā)，從影響投資環(huán)境的一般因素中找出影響投資動機實現(xiàn)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些挑選出的關(guān)鍵因素，采用多因素分析方法進行評價。我國住宅重點因素一般因素次要因素第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法5、綜合評價法第三節(jié)環(huán)境分析的方法5、綜合評價法第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡介例：假期旅游，是去風(fēng)光秀麗的蘇州，還是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般會依據(jù)景色、費用、食宿條件、旅途等因素選擇去哪個地方。第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡介第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡介層次分析法（AnalyticHierarchyProcess，簡稱AHP）是美國匹茲堡大學(xué)教授A.L.Saaty于20世紀70年代提出的一種系統(tǒng)分析方法。他模仿人的決策思維過程，開發(fā)一種定性和定量相結(jié)合的分析方法，主要解決多因素復(fù)雜系統(tǒng)，特別是難以定量描述的社會系統(tǒng)的分析方法。層次分析法在決策工作中有廣泛的應(yīng)用。主要用于確定綜合評價的權(quán)重系數(shù)或相對優(yōu)劣次序。它常常被運用于多目標(biāo)、多準則、多要素、多層次的非結(jié)構(gòu)化的復(fù)雜決策問題，特別是在戰(zhàn)略決策問題的研究中，具有十分廣泛的應(yīng)用。第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡介第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本思路關(guān)鍵先分解后綜合的系統(tǒng)思想,整理和綜合人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機結(jié)合，實現(xiàn)定量化決策。從首先將所要分析的問題層次化，根據(jù)問題的性質(zhì)和要達到的總目標(biāo)，將問題分解成不同的組成因素，按照因素間的相互關(guān)系及隸屬關(guān)系，將因素按不同層次聚類組合，形成一個多層分析結(jié)構(gòu)模型，最終歸結(jié)為最低層（方案、措施、指標(biāo)等）相對于最高層（總目標(biāo)）相對重要程度的權(quán)值或相對優(yōu)劣次序的問題。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本思路第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法從假設(shè)有n個物體A1，A2，…，An，它們的重量分別記為W1，W2，…，Wn。現(xiàn)將每個物體的重量兩兩進行比較如下：A1A2……AnA1W1/W1W1/W2……W1/WnA2W2/W1W2/W2……W2/Wn……………AnWn/W1Wn/W2……Wn/Wn第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法A1A2第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法若以矩陣來表示各物體的這種相互重量關(guān)系，A=第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法A稱為判斷矩陣若取重量向量W＝[W1，W2，…，Wn]T

，則有：AW＝n?Wn是A的一個特征值，W是判斷矩陣A的特征向量，即每個物體的重量是A對應(yīng)于特征根n的特征向量的各個分量。根據(jù)線性代數(shù)知識可以證明，n是矩陣A的唯一非零的，也是最大的特征值。

第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法上述事實告訴我們，如果有一組物體，需要知道它們的重量，而又沒有衡器，那么就可以通過兩兩比較它們的相互重量，得出每一對物體重量比的判斷，從而構(gòu)成判斷矩陣；然后通過求解判斷矩陣的最大特征值λmax和它所對應(yīng)的特征向量，就可以得出這一組物體的相對重量。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法基本流程分解建立確定計算判斷實際問題層次結(jié)構(gòu)多個因素諸因素的相對重要性權(quán)向量綜合決策第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法分解建立第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法基本步驟1、明確問題。即弄清問題的范圍，所包含的因素，各因素之間的關(guān)系等，以便盡量掌握充分的信息。

2、建立層次結(jié)構(gòu)模型

3、構(gòu)造判斷矩陣

4、層次單排序及一致性檢驗5、層次總排序及一致性檢驗第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法1、明確第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法基本步驟建立層次結(jié)構(gòu)模型在這一個步驟中，要求將問題所含的要素進行分組，把每一組作為一個層次，并將它們按照：最高層（目標(biāo)層）——若干中間層（準則層）——最低層（措施層或方案層）的次序排列起來。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法前面舉例的層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法選擇旅游地景色費用居住飲食旅途蘇州、杭州、桂林準則層A方案層B目標(biāo)層Z前面舉例的層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法選擇景色費用居住第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法構(gòu)造判斷矩陣在這一個步驟是AHP決策分析中一個關(guān)鍵的步驟。判斷矩陣表示針對上一層次中的某元素而言，評定該層次中各有關(guān)元素相對重要性程度的判斷。假定A層中因素Ak與下一層次中因素B1，B2，…，Bn有聯(lián)系，則我們構(gòu)造的判斷矩陣如下表。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法AkB1B2……BnB1b11b12……b1nB2b21b22……b2n……………Bnbn1b12……bnn第三節(jié)環(huán)境分析的方法AkB1B2……BnB1b11b12……b1nB2b21b2第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法構(gòu)造判斷矩陣在其中，bij

表示對于Ak

而言，元素Bi

對Bj的相對重要性程度的判斷值。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法構(gòu)造判斷矩陣一般取1，3，5，7，9等5個等級標(biāo)度，其意義為：1表示Bi與Bj同等重要；3表示Bi較Bj重要一點；5表示Bi較Bj重要得多；7表示Bi較Bj更重要；9表示Bi較Bj極端重要。而2，4，6，8表示相鄰判斷的中值，當(dāng)5個等級不夠用時，可以使用這幾個數(shù)。以上各數(shù)的倒數(shù)，表示兩目標(biāo)反過來比較。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第四節(jié)市場分析概述一、市場分析的作用掌握需求變化趨勢，預(yù)見項目變現(xiàn)能力，市場競爭力、投資績效、獲利程度。從而減少盲目性，增強經(jīng)營管理的主動性；利于做好投資決策；為價格及營銷策略提供基礎(chǔ)依據(jù)。第四節(jié)市場分析概述一、市場分析的作用第四節(jié)市場分析概述二、市場分析的限制及程度市場分析的限制費用時間技能偏好第四節(jié)市場分析概述二、市場分析的限制及程度第四節(jié)市場分析概述二、市場分析的限制及程度市場分析的深入程度第四節(jié)市場分析概述二、市場分析的限制及程度第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查的方法與程序方法詢問法：訪談、電話、信函、置流問卷觀察法：直接觀察、間接觀察實驗法：實驗求證法、隨機嘗試法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查的方法與程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查的方法與程序市場調(diào)查的程序：提出問題，確定調(diào)查目的決定收集資料的方法（第一手資料、第二手資料）設(shè)計調(diào)查表數(shù)據(jù)處理、分析與解釋提出調(diào)查報告第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查的方法與程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法市場預(yù)測的種類：現(xiàn)狀、供需、價格、競爭力、風(fēng)險時間跨度、范圍、深度市場預(yù)測的方法：直觀判斷集體判斷法專家意見法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法市場預(yù)測的方法：直觀判斷專家意見法專家會議德爾菲法德爾菲法1964年蘭德公司提出優(yōu)點：成熟、省費用、效果好、實用性強缺點：需要多輪反復(fù)、專家密切配合第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法（DelphiMethod

）簡介德爾菲是古希臘地名。相傳太陽神阿波羅(Apollo)在德爾菲殺死了一條巨蟒，成了德爾菲主人。阿波羅不僅年輕英俊，而且對未來有很高的預(yù)見能力。在德爾菲有座阿波羅神殿，是一個預(yù)卜未來的神諭之地，于是人們就借用此名，作為這種方法的名字，首次是用于預(yù)測技術(shù)。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法（DelphiMethod第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法（DelphiMethod

）簡介1964年美國蘭德(RAND)公司的赫爾默(Helmer)和戈登(Gordon)發(fā)表了《長遠預(yù)測研究報告》，首次將德爾菲法用于技術(shù)預(yù)測中，以后便迅速地應(yīng)用于美國和其他國家。除了科技領(lǐng)域之外，還幾乎可以用于任何領(lǐng)域的預(yù)測，如軍事預(yù)測、人口預(yù)測、醫(yī)療、保健預(yù)測、經(jīng)營和需求預(yù)測、教育預(yù)測等。此外，還用來進行評價、決策和規(guī)劃工作，并且在長遠規(guī)劃者和決策者心目中享有很高的威望。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法（DelphiMethod第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的基本特征德爾菲法本質(zhì)上是一種反饋匿名函詢法。其作法是，在對所要預(yù)測的問題征得專家的意見之后，進行整理、歸納、統(tǒng)計，再匿名反饋給各專家，再次征求意見，再集中，再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見。其過程可簡單圖示如下：

匿名征求專家意見——歸納、統(tǒng)計——匿名反饋——歸納、統(tǒng)計……，若干輪后，停止。

總之，它是一種利用函詢形式的集體匿名思想交流過程。它有區(qū)別于其他專家預(yù)測方法的三個明顯的特點。它們是：匿名性、多次反饋、小組的統(tǒng)計回答。

第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的基本特征第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序首先注意，德爾菲法中的調(diào)查表與通常的調(diào)查表有所不同。通常的調(diào)查表只向被調(diào)查者提出問題，要求回答。而德爾菲法的調(diào)查表不僅提出問題，還兼有向被調(diào)查者提供信息的責(zé)任。它是專家們交流思想的工具。

在德爾菲法過程中，始終有兩方面的人在活動：一是預(yù)測的組織者；二是被選出來的專家。德爾菲法的程序是以輪來說明的。在每一輪中，組織者與專家都有各自不同的任務(wù)。

第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第一輪：①由組織者發(fā)給專家的第一輪調(diào)查表是開放式的，不帶任何框框，只提出預(yù)測問題。請專家圍繞預(yù)測主題提出預(yù)測事件。如果限制太多，會漏掉一些重要事件。②預(yù)測組織者要對專家填好的調(diào)查表進行匯總整理，歸并同類事件，排除次要事件，用準確術(shù)語提出一個預(yù)測事件一覽表，并作為第二輪調(diào)查表發(fā)給專家。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第二輪：①專家對第二輪調(diào)查表所列的每個事件作出評價。例如，說明事件發(fā)生的時間、敘述爭論問題和事件或遲或早發(fā)生的理由。②預(yù)測組織者收到第二輪專家意見后，對專家意見作統(tǒng)計處理，整理出第三張調(diào)查表。第三張調(diào)查表包括：事件、事件發(fā)生的中位數(shù)和上下四分點，以及事件發(fā)生時間在四分點外側(cè)的理由。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第三輪：①把第三張調(diào)查表發(fā)下去后，請專家做以下事情：重審爭論；對上下四分點外的對立意見作一個評價；給出自己新的評價(尤其是在上下四分點外的專家，應(yīng)重述自己的理由)；如果修正自己的觀點，也請敘述為何改變，原來的理由錯在哪里，或者說明哪里不完善。②專家們的新評論和新爭論返回到組織者手中后，組織者的工作與第二輪十分類似：統(tǒng)計中位數(shù)和上下四分點；總結(jié)專家觀點，重點在爭論雙方的意見。形成第四張調(diào)查表。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第四輪：①請專家對第四張調(diào)查表再次評價和權(quán)衡，作出新的預(yù)測。是否要求作出新的論證與評價，取決于組織者的要求。②當(dāng)?shù)谒膹堈{(diào)查表返回后，組織者的任務(wù)與上一輪的任務(wù)相同：計算每個事件的中位數(shù)和上下四分點，歸納總結(jié)各種意見的理由以及爭論點。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序注意：①并不是所有被預(yù)測的事件都要經(jīng)過四輪?？赡苡械氖录诘诙喚瓦_到統(tǒng)一，而不必在第三輪中出現(xiàn)。②在第四輪結(jié)束后，專家對各事件的預(yù)測也不一定都達到統(tǒng)一。不統(tǒng)一也可以用中位數(shù)和上下四分點來作結(jié)論。事實上，總會有許多事件的預(yù)測結(jié)果都是不統(tǒng)一的。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法預(yù)測結(jié)果的表示德爾菲法的預(yù)測結(jié)果可用表格、直觀圖或文字敘述等形式表示。

第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法預(yù)測結(jié)果的表示第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法操作流程舉例某銀行要設(shè)計一種新理財產(chǎn)品，要預(yù)測其未來可能的銷售量，做法是：

1、專家選擇。選擇有豐富經(jīng)驗的理財經(jīng)理、理財業(yè)務(wù)人員等9位（一般為單數(shù)，方便求中位數(shù)）專家；

2、將新理財產(chǎn)品的名稱、說明書連同調(diào)查表“背對背”地寄給這些專家，這里的關(guān)鍵是“背對背”，也就是防止專家們共同商議；

第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法操作流程舉例第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法操作流程舉例某銀行要設(shè)計一種新理財產(chǎn)品，要預(yù)測其未來可能的銷售量，做法是：

3、匯總寄回的調(diào)查表，匯總數(shù)據(jù)中包括各專家判斷的“最低值”、“最可能值”、“最高值”，再反饋寄給每位專家，但每個專家仍只能看到其他專家的打分，然后讓專家們根據(jù)其他專家的打分，再重新評分；一般還要輔助以定性的方法，如讓專家詳細著明這樣評價的理由。一般會反復(fù)三次。

第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法操作流程舉例第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法操作流程舉例4、根據(jù)第三次判斷，預(yù)測新產(chǎn)品的銷售量。一般有三個指標(biāo)：

（1）算術(shù)平均值，例如，如果“最低值”的算術(shù)平均值為8、“最可能值”為11，“最高值”為15，那么整個的算術(shù)平均值就是（8+11+15）/3=11.33；

（2）加權(quán)算術(shù)平均值。一般權(quán)數(shù)的經(jīng)驗值是“最低值”0.2，“最可能值”0.5，最高值0.3；

（3）加權(quán)中位數(shù)平均值。

第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法操作流程舉例第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法市場預(yù)測的方法：時間序列法運用數(shù)理統(tǒng)計方法尋找數(shù)據(jù)隨時間變化的規(guī)律，從而推測未來情況簡單移動平均法加權(quán)移動平均法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法課程小結(jié)課程小結(jié)ThankYou!ThankYou!房地產(chǎn)投資分析主講：張曉鵬房地產(chǎn)投資分析主講：張曉鵬課程復(fù)習(xí)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)市場的分級我國土地所有權(quán)土地使用權(quán)出讓方式及年限生地、熟地、土地通平普通住宅、商品房、保障性住房房地產(chǎn)投資三要素房地產(chǎn)投資收益來源房地產(chǎn)投資的特點房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資過程房地產(chǎn)投資分析的概念和研究范圍、任務(wù)課程復(fù)習(xí)房地產(chǎn)的概念普通住宅、商品房、保障性住房第3章第3章第3章第3章學(xué)習(xí)重點與難點學(xué)習(xí)重點：投資環(huán)境分析的重要內(nèi)容投資環(huán)境分析方法房地產(chǎn)投資市場調(diào)查學(xué)習(xí)難點：環(huán)境分析方法市場預(yù)測方法學(xué)習(xí)重點與難點學(xué)習(xí)重點：第一節(jié)環(huán)境分析概述房地產(chǎn)投資需要充分了解擬建項目的區(qū)位需求和有關(guān)地區(qū)對房地產(chǎn)項目建設(shè)的適合程度，這就需要進行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場分析。投資環(huán)境是指決定和影響投資活動的自然因素和社會因素相互依賴、相互制約、相互完善的矛盾統(tǒng)一體。第一節(jié)環(huán)境分析概述房地產(chǎn)投資需要充分了解擬建項目的區(qū)位需求第一節(jié)環(huán)境分析概述一、投資環(huán)境分析的概念環(huán)境：圍繞某一事物（主體）并對該事物產(chǎn)生影響的所有外界事物（客體），即是指某個主題周圍的情況和條件的總和。投資環(huán)境分析：指對影響或制約其投資活動及其結(jié)果的自然、技術(shù)、經(jīng)濟、政治和文化等各種外部因素信息的收集，并利用科學(xué)的方法進行評價，最后得出可以反映其現(xiàn)狀的評價結(jié)論的過程。

第一節(jié)環(huán)境分析概述一、投資環(huán)境分析的概念第一節(jié)環(huán)境分析概述二、投資環(huán)境分析的基本任務(wù)論證房地產(chǎn)投資方向是否正確，項目是否合理。評價開發(fā)建設(shè)條件。選擇最佳建設(shè)地址第一節(jié)環(huán)境分析概述二、投資環(huán)境分析的基本任務(wù)第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容1、地理區(qū)位項目所在地區(qū)域位置及自然地理特征。是硬環(huán)境，投資者輕易無法改變的客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對不變和長久穩(wěn)定的特點。決定著一個區(qū)域在全國地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中的區(qū)域開發(fā)順序和時序安排；決定著資源或產(chǎn)品輸入輸出的成本；決定著信息流的強度影響決策過程與效率；

第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容1、地理區(qū)位第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容2、資源條件土地資源水資源能源海洋資源旅游資源生態(tài)環(huán)境資源3、基礎(chǔ)設(shè)施交通、通訊、給排水、排污第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容2、資源條件第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容4、政治環(huán)境政治局勢政策制度政府管理服務(wù)水平5、經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境（GDP、國民收入、經(jīng)濟增長率、物價指數(shù)、消費結(jié)構(gòu)等）市場環(huán)境（現(xiàn)狀、未來、供給量、購買力、競爭對手）財務(wù)環(huán)境（稅收、資金、成本、利潤）資源環(huán)境（人力、原料）第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容4、政治環(huán)境第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容6、社會文化條件社會秩序政治、經(jīng)濟生活秩序的穩(wěn)定性、安全性社會信譽信譽體系（記憶、揭示、預(yù)警）社會服務(wù)（設(shè)施、效率、金融交通、通訊、信息）第二節(jié)環(huán)境分析的內(nèi)容6、社會文化條件第三節(jié)環(huán)境分析的方法1、冷熱因素法1968年美國經(jīng)濟學(xué)家伊西·利特法克和彼得對美國、加拿大在投資者選擇投資場所時所考慮因素的調(diào)查后，發(fā)表《國際商業(yè)安排的概念框架》提出七大投資環(huán)境因素：政治穩(wěn)定性、市場機會、經(jīng)濟發(fā)展及成就、文化一體化、法律阻礙、自然條件的優(yōu)劣、地理及文化差異。第三節(jié)環(huán)境分析的方法1、冷熱因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法2、等級尺度法也稱羅氏多因素評分分析法，有美國經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·斯托伯在1969年發(fā)表的《如何分析國外投資環(huán)境》的論文中提出的。源于東道國對外國投資者的限制和鼓勵政策從而影響投資結(jié)果。八大因素：資本抽回限制規(guī)定、外商股權(quán)比例、對外商的管制和歧視程度、貨幣穩(wěn)定性、政治穩(wěn)定性、給予關(guān)稅保護的意愿、當(dāng)?shù)刭Y本可提供程度、近五年通貨膨脹率。指標(biāo)趨向具體、因素趨于數(shù)量化、沒有考慮自然環(huán)境。第三節(jié)環(huán)境分析的方法2、等級尺度法第三節(jié)環(huán)境分析的方法3、道氏評估法根據(jù)美國道氏公司在海外投資的經(jīng)歷提出的。投資風(fēng)險：競爭風(fēng)險（業(yè)務(wù)條件）和環(huán)境風(fēng)險（外部條件）評估各因素主要壓力因素8-10個獲得成功的關(guān)鍵因素四套預(yù)測方案概率7年中關(guān)鍵因素最可能變化的情況變化比預(yù)期好變化比預(yù)期差最差結(jié)果第三節(jié)環(huán)境分析的方法3、道氏評估法第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法香港中文大學(xué)閔建蜀提出的多因素分析法11因素：政治、經(jīng)濟、財務(wù)、市場、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法制、行政效率、文化、競爭。第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法關(guān)鍵因素法從具體投資項目的動機出發(fā)，從影響投資環(huán)境的一般因素中找出影響投資動機實現(xiàn)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些挑選出的關(guān)鍵因素，采用多因素分析方法進行評價。我國住宅重點因素一般因素次要因素第三節(jié)環(huán)境分析的方法4、多因素和關(guān)鍵因素法第三節(jié)環(huán)境分析的方法5、綜合評價法第三節(jié)環(huán)境分析的方法5、綜合評價法第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡介例：假期旅游，是去風(fēng)光秀麗的蘇州，還是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般會依據(jù)景色、費用、食宿條件、旅途等因素選擇去哪個地方。第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡介第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡介層次分析法（AnalyticHierarchyProcess，簡稱AHP）是美國匹茲堡大學(xué)教授A.L.Saaty于20世紀70年代提出的一種系統(tǒng)分析方法。他模仿人的決策思維過程，開發(fā)一種定性和定量相結(jié)合的分析方法，主要解決多因素復(fù)雜系統(tǒng)，特別是難以定量描述的社會系統(tǒng)的分析方法。層次分析法在決策工作中有廣泛的應(yīng)用。主要用于確定綜合評價的權(quán)重系數(shù)或相對優(yōu)劣次序。它常常被運用于多目標(biāo)、多準則、多要素、多層次的非結(jié)構(gòu)化的復(fù)雜決策問題，特別是在戰(zhàn)略決策問題的研究中，具有十分廣泛的應(yīng)用。第三節(jié)環(huán)境分析的方法6、層次分析法簡介第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本思路關(guān)鍵先分解后綜合的系統(tǒng)思想,整理和綜合人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機結(jié)合，實現(xiàn)定量化決策。從首先將所要分析的問題層次化，根據(jù)問題的性質(zhì)和要達到的總目標(biāo)，將問題分解成不同的組成因素，按照因素間的相互關(guān)系及隸屬關(guān)系，將因素按不同層次聚類組合，形成一個多層分析結(jié)構(gòu)模型，最終歸結(jié)為最低層（方案、措施、指標(biāo)等）相對于最高層（總目標(biāo)）相對重要程度的權(quán)值或相對優(yōu)劣次序的問題。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本思路第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法從假設(shè)有n個物體A1，A2，…，An，它們的重量分別記為W1，W2，…，Wn。現(xiàn)將每個物體的重量兩兩進行比較如下：A1A2……AnA1W1/W1W1/W2……W1/WnA2W2/W1W2/W2……W2/Wn……………AnWn/W1Wn/W2……Wn/Wn第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法A1A2第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法若以矩陣來表示各物體的這種相互重量關(guān)系，A=第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法A稱為判斷矩陣若取重量向量W＝[W1，W2，…，Wn]T

，則有：AW＝n?Wn是A的一個特征值，W是判斷矩陣A的特征向量，即每個物體的重量是A對應(yīng)于特征根n的特征向量的各個分量。根據(jù)線性代數(shù)知識可以證明，n是矩陣A的唯一非零的，也是最大的特征值。

第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法上述事實告訴我們，如果有一組物體，需要知道它們的重量，而又沒有衡器，那么就可以通過兩兩比較它們的相互重量，得出每一對物體重量比的判斷，從而構(gòu)成判斷矩陣；然后通過求解判斷矩陣的最大特征值λmax和它所對應(yīng)的特征向量，就可以得出這一組物體的相對重量。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法基本流程分解建立確定計算判斷實際問題層次結(jié)構(gòu)多個因素諸因素的相對重要性權(quán)向量綜合決策第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法分解建立第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法基本步驟1、明確問題。即弄清問題的范圍，所包含的因素，各因素之間的關(guān)系等，以便盡量掌握充分的信息。

2、建立層次結(jié)構(gòu)模型

3、構(gòu)造判斷矩陣

4、層次單排序及一致性檢驗5、層次總排序及一致性檢驗第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法1、明確第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法基本步驟建立層次結(jié)構(gòu)模型在這一個步驟中，要求將問題所含的要素進行分組，把每一組作為一個層次，并將它們按照：最高層（目標(biāo)層）——若干中間層（準則層）——最低層（措施層或方案層）的次序排列起來。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法前面舉例的層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法選擇旅游地景色費用居住飲食旅途蘇州、杭州、桂林準則層A方案層B目標(biāo)層Z前面舉例的層次結(jié)構(gòu)模型第三節(jié)環(huán)境分析的方法選擇景色費用居住第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法構(gòu)造判斷矩陣在這一個步驟是AHP決策分析中一個關(guān)鍵的步驟。判斷矩陣表示針對上一層次中的某元素而言，評定該層次中各有關(guān)元素相對重要性程度的判斷。假定A層中因素Ak與下一層次中因素B1，B2，…，Bn有聯(lián)系，則我們構(gòu)造的判斷矩陣如下表。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法AkB1B2……BnB1b11b12……b1nB2b21b22……b2n……………Bnbn1b12……bnn第三節(jié)環(huán)境分析的方法AkB1B2……BnB1b11b12……b1nB2b21b2第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法構(gòu)造判斷矩陣在其中，bij

表示對于Ak

而言，元素Bi

對Bj的相對重要性程度的判斷值。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法構(gòu)造判斷矩陣一般取1，3，5，7，9等5個等級標(biāo)度，其意義為：1表示Bi與Bj同等重要；3表示Bi較Bj重要一點；5表示Bi較Bj重要得多；7表示Bi較Bj更重要；9表示Bi較Bj極端重要。而2，4，6，8表示相鄰判斷的中值，當(dāng)5個等級不夠用時，可以使用這幾個數(shù)。以上各數(shù)的倒數(shù)，表示兩目標(biāo)反過來比較。第三節(jié)環(huán)境分析的方法層次分析法的基本原理與計算方法第四節(jié)市場分析概述一、市場分析的作用掌握需求變化趨勢，預(yù)見項目變現(xiàn)能力，市場競爭力、投資績效、獲利程度。從而減少盲目性，增強經(jīng)營管理的主動性；利于做好投資決策；為價格及營銷策略提供基礎(chǔ)依據(jù)。第四節(jié)市場分析概述一、市場分析的作用第四節(jié)市場分析概述二、市場分析的限制及程度市場分析的限制費用時間技能偏好第四節(jié)市場分析概述二、市場分析的限制及程度第四節(jié)市場分析概述二、市場分析的限制及程度市場分析的深入程度第四節(jié)市場分析概述二、市場分析的限制及程度第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查的方法與程序方法詢問法：訪談、電話、信函、置流問卷觀察法：直接觀察、間接觀察實驗法：實驗求證法、隨機嘗試法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查的方法與程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查的方法與程序市場調(diào)查的程序：提出問題，確定調(diào)查目的決定收集資料的方法（第一手資料、第二手資料）設(shè)計調(diào)查表數(shù)據(jù)處理、分析與解釋提出調(diào)查報告第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測一、市場調(diào)查的方法與程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法市場預(yù)測的種類：現(xiàn)狀、供需、價格、競爭力、風(fēng)險時間跨度、范圍、深度市場預(yù)測的方法：直觀判斷集體判斷法專家意見法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法市場預(yù)測的方法：直觀判斷專家意見法專家會議德爾菲法德爾菲法1964年蘭德公司提出優(yōu)點：成熟、省費用、效果好、實用性強缺點：需要多輪反復(fù)、專家密切配合第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測二、市場預(yù)測的種類與方法第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法（DelphiMethod

）簡介德爾菲是古希臘地名。相傳太陽神阿波羅(Apollo)在德爾菲殺死了一條巨蟒，成了德爾菲主人。阿波羅不僅年輕英俊，而且對未來有很高的預(yù)見能力。在德爾菲有座阿波羅神殿，是一個預(yù)卜未來的神諭之地，于是人們就借用此名，作為這種方法的名字，首次是用于預(yù)測技術(shù)。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法（DelphiMethod第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法（DelphiMethod

）簡介1964年美國蘭德(RAND)公司的赫爾默(Helmer)和戈登(Gordon)發(fā)表了《長遠預(yù)測研究報告》，首次將德爾菲法用于技術(shù)預(yù)測中，以后便迅速地應(yīng)用于美國和其他國家。除了科技領(lǐng)域之外，還幾乎可以用于任何領(lǐng)域的預(yù)測，如軍事預(yù)測、人口預(yù)測、醫(yī)療、保健預(yù)測、經(jīng)營和需求預(yù)測、教育預(yù)測等。此外，還用來進行評價、決策和規(guī)劃工作，并且在長遠規(guī)劃者和決策者心目中享有很高的威望。第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法（DelphiMethod第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的基本特征德爾菲法本質(zhì)上是一種反饋匿名函詢法。其作法是，在對所要預(yù)測的問題征得專家的意見之后，進行整理、歸納、統(tǒng)計，再匿名反饋給各專家，再次征求意見，再集中，再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見。其過程可簡單圖示如下：

匿名征求專家意見——歸納、統(tǒng)計——匿名反饋——歸納、統(tǒng)計……，若干輪后，停止。

總之，它是一種利用函詢形式的集體匿名思想交流過程。它有區(qū)別于其他專家預(yù)測方法的三個明顯的特點。它們是：匿名性、多次反饋、小組的統(tǒng)計回答。

第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的基本特征第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序首先注意，德爾菲法中的調(diào)查表與通常的調(diào)查表有所不同。通常的調(diào)查表只向被調(diào)查者提出問題，要求回答。而德爾菲法的調(diào)查表不僅提出問題，還兼有向被調(diào)查者提供信息的責(zé)任。它是專家們交流思想的工具。

在德爾菲法過程中，始終有兩方面的人在活動：一是預(yù)測的組織者；二是被選出來的專家。德爾菲法的程序是以輪來說明的。在每一輪中，組織者與專家都有各自不同的任務(wù)。

第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第五節(jié)市場調(diào)查與預(yù)測德爾菲法的程序第一輪：①由組織者發(fā)給專家的第一輪調(diào)查表是開放式的，不帶任何框框，只提出預(yù)測問題。請專家圍繞預(yù)測主題提出預(yù)測事件。如果限制太多，會漏掉一些重要事件。②預(yù)測組織者要對專家填好的調(diào)查表進行匯總整理，歸并同類事件，排除次要事件，用準確術(shù)語提出一個預(yù)測事件一