土地與土地評價概述

土地評價學——土地與土地評價概述

LandEvaluation中山大學新華學院·楊倩楠Tel:1土地的概念與特性第一節(jié)土地利用與分類第二節(jié)土地評價概述第三節(jié)國內(nèi)外土地評價的發(fā)展與趨勢第四節(jié)目錄Contents第五節(jié)土地評價的理論基礎1土地的概念與特性41.1土地的概念隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學技術(shù)的進步以及人們對土地的認識和理解的逐步深入而不斷深化公元121年《說文解字》“土者，吐也，吐生萬物”土地是地球表面的陸地部分，由土壤和巖石堆積而成。經(jīng)濟學角度：土地是自然的產(chǎn)物，土地的范圍既包括地球陸地表面，也包括水面、空氣、光、熱以及地下蘊藏的礦物等各種自然物和自然力。地學界角度：土地是一個自然地理綜合體的概念，它是地表某一地段包括地貌、巖石、氣候、水文、土壤、植被等全部因素在內(nèi)的自然綜合體，還包括過去和現(xiàn)在人類活動對自然環(huán)境的作用在內(nèi)。51.1土地的概念城市建設領(lǐng)域：把土地看作為城市設施建設，人們居住、生產(chǎn)、生活等的空間和場所。農(nóng)業(yè)部門：把土地看作農(nóng)業(yè)畢不可少的生產(chǎn)要素英國經(jīng)濟學家馬馬歇爾A.土地的含義指的是大自然無償資助人們的地上、水中、空中，光和熱等物質(zhì)和力量。美國土地經(jīng)濟學家巴洛維R.土地是受控制的附著于地球表面的自然和人工資源的總和61.1土地的概念土地是地球表面的一個區(qū)域，其特點包括該區(qū)域垂直向上和向下的生物圈的全部合理穩(wěn)定的或可預測的周期性屬性，包括大氣、土壤和下伏地質(zhì)、生物圈、植物界和動物界的屬性，以及過去和現(xiàn)在的人類活動的結(jié)果，它們對人類目前和未來土地利用施加重要的影響。FAO指出：71.1土地的概念盡管不同學者對土地概念有不同的定義，但均認為土地是一個綜合的概念。綜綜觀各方觀點和論述，土地內(nèi)涵至少包括以下方面：（1）土地是地球表面的特定區(qū)域。土地是地球表面的陸地部分，廣闊的海洋不是土地的范疇。我國學者林超、陳傳康、倪紹祥、林增杰等也對土地概念進行分析和定義。81.1土地的概念自然因素主要包括大氣、生物、土壤、巖石、水、地貌等。社會經(jīng)濟因素主要包括土地利用中土地位置及其與周邊土地的關(guān)系，人口狀況、土地適宜經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)及適宜程度、土地開發(fā)利用中所需的投入、土地的所屬關(guān)系，以及人類活動包括為經(jīng)濟、政治、軍事等目的服務活動所產(chǎn)生的結(jié)果。（2）土地是一個自然和社會經(jīng)濟綜合體。91.1土地的概念（3）土地是一個立體的三維空間連續(xù)實體。在某一點上，土地包含一個垂直的剖面，該垂直剖面可分為地上層、地表層和地下層。地上層有氣候、小氣候、部分植物、微生物和動物等；地表層有陸地水文、土壤、淺層地下水、部分植物、動物和微生物、人類活動的結(jié)果等；地下層有土壤層之下的巖石、深層地下水等。該剖面在平面上擴展和連續(xù)，便土地成為一個立體的三維空間連續(xù)實體。101.1土地的概念（4）土地是一個歷史綜合體。具有發(fā)生與發(fā)展的過過程，其性質(zhì)隨時間而不斷變化。這是由于構(gòu)成土地的自然因素、社會經(jīng)濟因素及人類活動均隨時間而變化。（5）土地是一個復合生態(tài)系統(tǒng)。土地由氣候、土壤、水文、地貌、地質(zhì)、動物、植物、微生物等自然要素，以及人類活動和結(jié)果等社會經(jīng)濟要素共同組成，形成一個復合的生態(tài)系統(tǒng)。系統(tǒng)內(nèi)各因素及各子系統(tǒng)之間，存在大量物質(zhì)、能量、信息交換與流通，并通過相互間的作用推動系統(tǒng)的發(fā)展，維持系統(tǒng)的動態(tài)平衡。111.1土地的概念綜上：土地是地球表面特定地段，由氣候、土壤、水文、地貌、地質(zhì)、動物、植物、微生物及人類活動和結(jié)果等要素所組成的，內(nèi)部存在大量物質(zhì)、能量、信息交換流通，空間連續(xù)，性質(zhì)隨時間不斷變化的一個自然和社會經(jīng)濟綜合體。

與土地概念相伴生，我們常能碰到國土、國土資源、土地資源、土地資產(chǎn)等名詞。

國土一般認為是一個主權(quán)國家管轄下的領(lǐng)土、領(lǐng)空、領(lǐng)海的總稱。其中，領(lǐng)土是包陸地（含河流、湖泊等內(nèi)陸水域）和它對應的地下層；領(lǐng)海是沿海國家與海岸相鄰接的一定范圍的海域，包括相應海床。領(lǐng)海寬度，目前國際上尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般取3～200海里，我國取12海里；領(lǐng)海以外300海里以內(nèi)為經(jīng)濟區(qū)，其資源開發(fā)權(quán)屬于該國家。領(lǐng)空，包括領(lǐng)土和領(lǐng)海圍內(nèi)的上空，但領(lǐng)空的垂直高度國際上也尚無具體規(guī)定。1.1土地的概念

國土資源是一個主權(quán)國家管轄范圍的全部自然資源和社會經(jīng)濟資源的總稱。其中，自然資源包括土地資源、水資源、氣候資源、生物資源、礦產(chǎn)資源、海洋資源等；社會經(jīng)濟資源包括勞動力資源，人創(chuàng)造的基礎設施和社會環(huán)境等。

土地資源，是指土地總量中在當前和可預見將來的技術(shù)經(jīng)濟條件下，能為人類所利用的那部分土地?？梢?，土地資源與土地概念的關(guān)系，是部分與全體的關(guān)系。但是由于人們目前還很難確定哪部分土地是絕對不能利用和創(chuàng)造財富，因此，土地和土地資源兩個概念經(jīng)常是相互通用的。1.1土地的概念

土地資產(chǎn)概念的提出，是認為土地不僅是社會進行物質(zhì)生產(chǎn)的重要自然資源，而且還是一筆巨大的財產(chǎn)。一方面，土地的稀缺性和有限性使土地經(jīng)營壟斷成為可能，并使土地所有者憑借對土地的所有權(quán)可以定期從土地使用者中獲取地租（絕對地租）；另一方面，土地是人類勞動或投入的載體，凝聚了大量的人類勞動成果，并提高人類的勞動生產(chǎn)率，從而產(chǎn)生超額利潤（級差地租II）。當土地加入流通被讓渡時，必然要求從經(jīng)濟上得到補償，進而取得價格形態(tài)（其價格是土地所提供的地租的購買價格），這時土地作為資產(chǎn)的職能便得到體現(xiàn)和發(fā)揮。1.1土地的概念1.2土地的特性15土地具有自然和社會經(jīng)濟的二重性；土地作為自然資源的特性土地資源的肥力和生產(chǎn)力土地資源的可更新性、利用永續(xù)性和多用途性土地資源的地域差異性和面積的有限性土地作為資產(chǎn)的特性土地價值土地價格土地資產(chǎn)的收益持續(xù)性、投資性和保值增值性土地供求關(guān)系的特殊性土地市場競爭的不完全性和交易的非物流性土地作為復合生態(tài)系統(tǒng)的特性土地復合生態(tài)系統(tǒng)的復雜性、開放性與動態(tài)性、自我調(diào)控性、承載有限性2土地利用與分類2.1土地利用與分類的概念和意義17土地利用：指人類根據(jù)一定的社會經(jīng)濟目的，采取一定的生物、技術(shù)手段，對土地資源進行長期性或周期性的開發(fā)利用、改造和保護等的經(jīng)營活動，即把土地的自然生態(tài)系統(tǒng)改變?yōu)槿斯ど鷳B(tài)系統(tǒng)的過程，是一個自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)諸要素綜合作用的復雜過程，它受到諸多方面條件的影響和制約，2.1土地利用與分類的概念和意義18土地利用分類：指對現(xiàn)有的土地利用狀況，根據(jù)其利用的方式、結(jié)構(gòu)和特征的相似性與差異性而進行的劃分或歸并。根據(jù)分類結(jié)果，便可劃分出大小不同、層次有別的土地利用類型單位。

意義：明確數(shù)量、適宜性、土地利用結(jié)構(gòu)、國土規(guī)劃、科學統(tǒng)計、制圖等。2.2土地利用與分類的原則和依據(jù)19原則：現(xiàn)狀特征、地域性、實用性、科學系統(tǒng)性。依據(jù)：土地的用途、經(jīng)營特點、利用方式和覆蓋特點。通常一級類以土地用途為主，二級類以土地利用方式為標準并考慮其他因素。2.3我國的土地利用分類系統(tǒng)20土地利用分類系統(tǒng)：是根據(jù)現(xiàn)有的土地利用方式、結(jié)構(gòu)與特點的相似和差異性及其程度，按照一定的原則和依據(jù)，劃分為不同層次的類型結(jié)構(gòu)體系。目前，國際上多數(shù)國家采用的是兩級制的土地利用類型系統(tǒng)，如英國、美國等。日本由于土地利用調(diào)查工作較細，采用三級類型系統(tǒng)。這些國家土地利用分類的顯著特點是側(cè)重城市用地分類，農(nóng)業(yè)用地次之。2.3我國的土地利用分類系統(tǒng)21我國自1978年之后，開展了全國性的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查研究工作，制定了多套全國性的土地利用分類系統(tǒng)，即：1）1980年的中國1:100萬土地利用圖的土地利用分類系統(tǒng)；二級分類，11個一級類，42個二級類。2）1984年的全國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的土地利用分類系統(tǒng)；二級分類，8個一級類，46/47個二級類。3）1989年的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的城鎮(zhèn)土地分類系統(tǒng)；二級分類，10個一級類，25個二級類。2004年提出的全國土地城鄉(xiāng)統(tǒng)一分類的土地利用分類系統(tǒng)。三級分類，3個一級類，15個二級類，若干三級類。土地利用分類土地利用現(xiàn)狀分類城市規(guī)劃用地分類3土地評價概述233.1土地評價的概念和原則土地評價：在特定目的下，通過土地質(zhì)量對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，確定土地等級，揭示土地質(zhì)量等級的空間分異的過程。土地質(zhì)量：土地評價的核心，是土地的綜合屬性，是土地對策略和社會經(jīng)濟活動過程及其結(jié)果產(chǎn)生影響的一種量度，顯著影響一定種類用途的土地適宜性。有土地等、土地級、土地價格等幾種表現(xiàn)形式，即對應土地評價的分等、定級、估價。土地分等定級中的土地質(zhì)量，實質(zhì)上就是土地的綜合生產(chǎn)質(zhì)量（包含土地的自然生產(chǎn)力和滲入了勞動的經(jīng)濟生產(chǎn)力），或因這種綜合生產(chǎn)力而形成的不同的土地勞動生產(chǎn)率質(zhì)量。在不同的土地利用狀態(tài)下，土地的綜合生產(chǎn)力有不同的構(gòu)成，土地質(zhì)量的含義也有所差異。243.1土地評價的概念和原則土地評價的原則綜合分析與主導因素相結(jié)合的原則；針對性原則；因地制宜原則；合理確定投入水平原則；合理確定單宜性與多宜性原則；可持續(xù)利用原則。253.2土地評價的方法間接法直接法歸類法數(shù)值法/參數(shù)法多數(shù)國家級的土地適宜性分類采用，美國農(nóng)業(yè)部，F(xiàn)AO等。類加型、乘積型、符合型等，有主成分分析、灰色關(guān)聯(lián)度分析、模糊綜合評價等多種模型。263.3土地評價的分類土地評價評價內(nèi)容土地資源評價土地經(jīng)濟評價土地環(huán)境評價土地可持續(xù)利用評價土地潛力評價土地適宜性評價評價對象農(nóng)用地評價（分等、定級、估價）非農(nóng)用地評價（城鎮(zhèn)土地分等、定級、估價）評價方法直接評價間接評價評價時間現(xiàn)狀評價預測（潛力）評價土地集約利用評價4土地評價的理論基礎284.1土地肥力和生產(chǎn)力理論土地肥力是土地的客觀屬性，對植物生命活動及農(nóng)作物的收獲具有直接的作用，根據(jù)馬克思的觀點可以分為自然肥力和人工肥力兩個不同的范疇。土地具有肥力，因而土地具有生產(chǎn)力，土地生產(chǎn)力可以分為自然生產(chǎn)力和人工生產(chǎn)力。光合生產(chǎn)潛力、光溫生產(chǎn)潛力、氣候生產(chǎn)潛力、土地自然生產(chǎn)力、土地綜合生產(chǎn)潛力等都是農(nóng)用地生產(chǎn)力的估算。土地肥力是土地評定的基礎，是形成農(nóng)用地質(zhì)量的最基本因素。294.2生態(tài)系統(tǒng)理論土地是一個符合的生態(tài)系統(tǒng)，生態(tài)系統(tǒng)論為土地評價提供了認識論的思考和方法論的借鑒，對土地評價具有重要指導價值。主要包括生物與環(huán)境的關(guān)系、生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、生態(tài)系統(tǒng)的功能等基本理論。304.3地租理論地租最初的含義泛指報酬或收益。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)的方式。馬克思地租理論馬克思地租理論從質(zhì)和量兩方面對地租進行了分析。從質(zhì)的方面看：絕對地租從量的方面看，地租又分為級差地租l、級差地租II。級差地租I：農(nóng)業(yè)工人因利用肥沃程度高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租；級差地租II：對同一地塊上的連續(xù)增加投資，便各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租。314.3地租理論馬歇爾的地租理論馬歇爾認為：地租由若干級組成，首先是土地的自然的“原始價值”；其次是土地所有者為改良土地及建造地面建筑投入的資本、勞動所帶來的收入，稱為“私有價值”；再次是社會一般進步，如國家為一般目的而非專門為農(nóng)業(yè)修建的公路和其他方面的改良，使土地具有了“公有價值”。地租由土地的“原始價值”、“私有價值”和“公有價值”三部分組成。馬歇爾認為，土地的“原始價值部分是真正的地租，是大自然賦予的收益。他認為，有時土地的改良費用數(shù)額巨大，但不能由此否認地租中含有土地的“原始價值”。324.4區(qū)位理論區(qū)位理論不但是土地定級的理論基礎，也是城鎮(zhèn)土地估價的理論基礎。區(qū)位是城市土地最重要的特征之一。西方一些經(jīng)濟學家認為，城市土地價格的決定因素第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位論是關(guān)于人類活動，特別是經(jīng)濟活動空間優(yōu)化的學問。廣泛地應用于城市土地利用、廠址選擇、商業(yè)服務業(yè)網(wǎng)點設置、城市體系和經(jīng)濟區(qū)劃等各個方面。334.4區(qū)位理論區(qū)位論基本原理城市內(nèi)部各處的人口和經(jīng)濟密度服從距離衰減原理。因此，距市中心愈遠，土地使用強度愈低。這一理論和模式是正確計算級差地租的基礎。344.4區(qū)位理論租金梯度曲線和土地利用同心圓模式EFGHOPKST距離地租額距離B1B2B3B4354.4區(qū)位理論B1、B