德思勤－深圳華潤萬象城中心二期發(fā)展規(guī)劃報告

因城市而流傳因中心而輝煌——華潤中心二期發(fā)展思考德思勤置業(yè)有限公司也不僅僅是全新的城市空間不僅僅是全新的建筑形態(tài)華潤中心深圳唯一的SUPERHOPSCA18.8萬平米深圳商業(yè)航母不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式四大領(lǐng)航國際品牌主力店法國（Réel）體驗時尚生活百貨公司嘉禾影院

華潤萬佳CityValue奧林匹克標準真冰溜冰場深圳城市發(fā)展?jié)u漸呈現(xiàn)多中心發(fā)展態(tài)勢城市膨脹，人口上升，活動區(qū)域漸次擴展深圳城市發(fā)展趨勢羅湖中心區(qū)福田中心區(qū)深圳中心悖論羅湖中心？誰是真正的中心？福田中心？深圳現(xiàn)有的政治、文化、金融、商業(yè)、商務(wù)中心羅湖熟透了深圳未來的行政中心、文化中心政府意志≠市場成熟深圳中心悖論羅湖先天不足福田尚待時日華潤中心生逢其時深圳國際化進程加速香港經(jīng)濟復蘇在即深圳直轄市的呼聲讓我們看看華潤中心的真實價值Value地王信興廣場書城—深交所—發(fā)展銀行華潤中心國貿(mào)大廈中信城市廣場中信城市廣場的開業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財富指數(shù)。華潤中心的加盟則對城區(qū)予以重新定義，升級為全新的華潤——地王財富圈！世界金融中心項目區(qū)域圖羅湖口岸火車站香格里拉酒店華潤中心地王大廈世界金融中心嘉里中心文錦渡口岸國貿(mào)大廈華潤－地王財富圈中信城市廣場深交所農(nóng)行人民銀行商業(yè)銀行東門商業(yè)圈人民南商貿(mào)圈建設(shè)銀行城市天地廣場彭年酒店陽光酒店天安大廈財富硬指數(shù)一級商業(yè)中心甲級寫字樓星級酒店華潤寫字樓地王大廈深業(yè)中心發(fā)展銀行大廈中信大廈萬德大廈世界金融中心華潤酒店木棉花酒店晶都酒店萬德酒店世界金融中心華潤萬象城中信城市廣場財富軟指數(shù)銀行金融證券保險聯(lián)合證券大鵬證券中信證券華鑫證券金元證券南方證券鵬華基金友邦保險太平洋保險人保中保華泰保險深圳發(fā)展銀行行中信城市銀行行建設(shè)銀行工商銀行農(nóng)業(yè)銀行人民銀行商業(yè)銀行華潤能量指數(shù)數(shù)商業(yè)航母5A級寫字樓樓五星級酒店……華潤品牌能量量財富硬指數(shù)財富軟指數(shù)華潤能量指數(shù)數(shù)深圳只有一個中心：華潤中心華潤中心港人北上東部人群西進進西部人群重返返市外人群南下下人流倍數(shù)級增長地塊價值急劇攀升我們的客戶群必然是遠遠越出了深圳甚至國內(nèi)的范疇城市發(fā)展核動力能量地產(chǎn)填補深圳國際際都市化進程程中的城市硬硬件缺失全新的運營理理念提升深圳圳整體城市營營運檔次傳承城市發(fā)展展沉淀，提煉煉打造城市新新文化內(nèi)涵能量地產(chǎn)增添城市價值值營運城市空間間引航城市地產(chǎn)產(chǎn)華潤中心決定了本項目目的開發(fā)建設(shè)設(shè)已經(jīng)超越了了常規(guī)地產(chǎn)開開發(fā)的范疇，，而帶有濃厚厚的運營城市市空間的色彩彩。運營城市是復復合地產(chǎn)發(fā)展展的最高境界界！本項目的規(guī)模模體量本項目所在城城區(qū)的外在發(fā)發(fā)展要求運營城市項目地塊圖華潤中心心城市天地廣場場世界金融中心心地王甲級寫字樓萬象城華潤中心二期城物業(yè)名稱世界金融中心物業(yè)位置深南東路4003號總占地面積（規(guī)模）一棟54層甲級寫字樓，兩棟服務(wù)式公寓總建筑面積150，000m2，其中寫字樓71，995m2

發(fā)展商深圳茂業(yè)（集團）股份有限公司物業(yè)管理第一太平戴維斯物業(yè)管理顧問，物管為崇德置業(yè)顧問（深圳）有限公司工程進度現(xiàn)樓物管費用29元/m2（包括中央空調(diào)費）市場租金只租不售，租期最短為1年，83～130元/m2市場認同度

自身配套會所、商場戶型標準層整層面積1693.43-1725.28㎡、6～19樓118.9-237.8-304.46㎡、21～43樓431㎡左右、44～46樓401㎡左右、47-49樓278.45㎡銷售周期只租不售主要賣點中國首座采用UACS（地下送風空調(diào)系統(tǒng)）智能化寫字樓，活動地板、提升式地臺及綜合布線客戶情況以貨運、物流、海運、船運為主，國際性公司和港資公司次之，輔以律師事務(wù)所租售情況：20％由于運營成本本高，周邊存存在租賃住宅宅做寫字樓現(xiàn)現(xiàn)象物業(yè)名稱城市天地廣場物業(yè)位置嘉賓路與寶安南路交界處（華潤中心對面）總占地面積

總建筑面積約18萬㎡發(fā)展商深圳漢國華業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理管理顧問：戴德梁行、工程進度接近封頂物管費用待定銷售均價尚未公布，估計1萬元/㎡左右市場認同度

自身配套會所、商場戶型2186戶，單房、一房、兩房（面積40-70㎡）銷售周期近期開始認籌主要賣點位置：地王·華潤商圈主要營銷特點

租金情況：預計：單房（43㎡）2300-2500元/月、一房（56㎡）3000元/月、兩房（70㎡）3500元/月0投資型小戶型型一直是市場場追捧的方向向

客戶分類客戶細分特征需求主要居住區(qū)域相關(guān)置業(yè)樓盤本項目客戶A本地人投資積累多，經(jīng)濟實力強，對片區(qū)物業(yè)投資前景看好1房、2房、漁農(nóng)村向西村蔡屋圍羅芳村等云景豪苑港逸豪苑環(huán)島麗園都市名園★★★★★為子女購買為子女安家購買1房、2房★★★★★B私營業(yè)主自用經(jīng)濟實力強，對價格不太敏感，多為3-4口之家，需求戶型較大3房、4房、5房、別墅主要在東門、人民南、羅湖口岸等商業(yè)集中地帶嘉多利花園萬科彩園——投資在本區(qū)域及周邊片區(qū)經(jīng)商、對片區(qū)十分熟悉，認同區(qū)域投資價值1房、2房、3房長豐苑★★★★★C政府公務(wù)員本地人（自用）對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感3房、4房、5房鹿丹村羅湖新村濱河新村濱江新村萬科桂苑翠擁華庭百仕達花園——外地人（自用）求安家穩(wěn)定，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感2房、3房——投資積累多，對片區(qū)物業(yè)投資前景看好1房、2房丹楓·白露旭飛華達園★★★★★D企業(yè)高層酒店型不常住，臨時休憩，面積要求不高2房、3房地王-國貿(mào)商務(wù)圈華樂星苑名仕閣★★★舒居型講求品質(zhì)、戶型、景觀，需要安靜3房、4房、5房中信星光名庭——E白領(lǐng)階層管理人員積蓄較多，月供能力較強，家中多有小孩，年齡較大，對價格比較敏感2房、3房地王-國貿(mào)商務(wù)圈銀座金鉆★★★普通白領(lǐng)年輕，追求生活品質(zhì)，積蓄不多，月供能力一般，對價格較為敏感，1房、2房翡翠星空東悅名軒★周邊區(qū)域置業(yè)業(yè)客戶構(gòu)成G企業(yè)給外籍或高級員工的住房舒居型，對樓體素質(zhì)2房、3房、4房嘉里中心地王大廈等地王金融區(qū)國貿(mào)商務(wù)圈華樂星苑名仕閣★★H普通工薪階層經(jīng)濟能力有限，對價格較為敏感二房人民南-東門附近工作彩世界、太陽新城——I自由職業(yè)者年輕、能力較強、收入較高，主要為家庭辦公，對戶型面積需求一般，要求能滿足居住與辦公需要1房、2房、3房人民南片區(qū)爵士大廈★★★★★J三緣港人血緣港人置業(yè)以投資、暫住為主，需求戶型較小1房、2房、3房漁民村、向西村等向西大廈金城華庭★★中港家庭自住為主，需求戶型面積較小2房蔡屋圍、人民南東門、羅芳村黃貝嶺、田心村文錦渡等凱悅?cè)A庭、長豐苑羅湖金岸、環(huán)島麗園、翠盈嘉園★★★★工作緣港人因工作在深暫住，戶型面積要求不大1房、2房地王—國貿(mào)商屋圈銀座金鉆、名仕閣都市名園★★★★★純港人旅游度假為主1房、2房羅湖口岸附近羅湖金岸★貨柜車司機基本集中在文錦渡口岸1房、2房文錦渡口岸錦上花★K商務(wù)商貿(mào)人士本片區(qū)較為集中的一類人群，年輕、收入較高，對生活品質(zhì)要求高，同時長期工作在本區(qū)域，認同片區(qū)環(huán)境，過渡置業(yè)1房、2房、3房國貿(mào)附近、文錦渡、東門、蔡屋圍、田貝、洪湖新港鴻花園百仕達花園都市名園★★★L創(chuàng)業(yè)型小公司本片區(qū)此類小公司多為貿(mào)易、旅游等需要與口岸距離較近的行業(yè)，看中片區(qū)物業(yè)遠期投資價值，選擇購買代替租賃，早期作為辦公場所，待發(fā)展后用來出租1房、2房、3房東門、羅湖口岸國貿(mào)附近、蔡屋圍、寶安北路等爵士大廈廬山大廈★★★HOPSCA人流鏈五星級酒店甲級寫字樓商務(wù)公寓ShoppingMall酒店公寓居住公寓資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)酒店大型商業(yè)寫字樓中高收入租賃賃或居住人群群娛樂、休閑、、消費、觀光光、旅游、商商業(yè)服務(wù)人群群商務(wù)、會議、、旅游人群客戶需求體現(xiàn)現(xiàn)為多功能、高品品質(zhì)、全方位依托一期能量量積聚分享城城市價值增值值地塊發(fā)展主價價值點城市增值綜合與國際化關(guān)聯(lián)聯(lián)(地王—華華潤國際商務(wù)務(wù)圈)與財富機會關(guān)關(guān)聯(lián)（土地增增值、投資回回報）與無限可能關(guān)關(guān)聯(lián)（功能復復合、空間組組合）城市增值綜合合體產(chǎn)品定位方向向二期地塊發(fā)展展可行方向城市增值綜合合體產(chǎn)品方向投資自用工作商務(wù)酒店公寓商務(wù)公寓高檔住宅商業(yè)酒店二期地塊發(fā)展展可行方向商業(yè)：在一期的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，增加娛娛樂、休閑的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，上演快樂樂、參與體驗驗酒店：五星級酒店，，引進國外知知名品牌，具具有影響力和和號召力產(chǎn)品方向投資自用工作商務(wù)服務(wù)公寓商務(wù)公寓高檔住宅高檔住宅？產(chǎn)品發(fā)展可行行方向純住宅發(fā)展方方向？高檔住宅社區(qū)自然資源園林教育居住配套完善善－－－－深圳高檔住宅區(qū)福田中心區(qū)香蜜湖華僑城紅樹灣蛇口大梅沙－－－－結(jié)論：在售樓盤均價超過8000銷售速度很慢，風險大大不宜開發(fā)高檔檔純住宅產(chǎn)品方向投資自用工作商務(wù)酒店公寓商務(wù)公寓高檔住宅酒店公寓？產(chǎn)品發(fā)展可行行方向酒店公寓的發(fā)展條件區(qū)內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氣氛濃郁位置優(yōu)越，多位于繁華商務(wù)區(qū)交通便捷周邊配套齊全區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越高投資價值多為高層建筑，具有一定的區(qū)域標志性作用昭示性強酒店公寓？酒店公寓？高檔帶裝修公公寓租金高，，在50-60之間酒店公寓市場場表現(xiàn)好，如如丹楓白露、、金茂禮都與五星級酒店店互補酒店公寓的經(jīng)經(jīng)營模式投資型公寓式式酒店丹楓白露模式式酒店式服務(wù)公公寓匯展閣、名仕仕閣標準之上上的純酒店管管理公寓投資型公寓式式酒店：是將將一種傳統(tǒng)住住宅物業(yè)投資資與酒店式經(jīng)經(jīng)營管理相結(jié)結(jié)合而產(chǎn)生的的一種新型酒酒店式公寓類類型。它是一一種介于酒店店與家庭之間間的類酒店物物業(yè)。既具有有酒店的便利利，又能夠有有家庭的溫馨馨，還具有極極強的商務(wù)、、投資價值。。開發(fā)商資源調(diào)調(diào)控能力、運營管理能力力、所處區(qū)位條件件、客戶資源構(gòu)成公寓式酒酒店運作的基基本要素經(jīng)營管理模式式是其成敗的的關(guān)鍵投資型公寓式式酒店丹楓白露在銷銷售時主推五五星級服務(wù)式式公寓的概念念，主推“首首期18萬，，永不供樓””，銷售時大大獲成功,40天完成銷銷售。而后又又由國際著名名酒店設(shè)計機機構(gòu)進行全面面設(shè)計，引進進國際管理團團隊管理以星星級酒店模式式進行經(jīng)營，，取得了非常常好的效益。。。丹楓白露酒店店公寓開業(yè)后后入住率穩(wěn)定在在85％左右右，客源以深港兩兩地的商務(wù)人人士占主導999RoyalSuites&Towers酒店式管理公公寓既吸收了了星級酒店的的服務(wù)功能和和管理模式，，又吸收了信信息時代寫字字樓的特點，，擁有良好的的通訊條件，，可針對性地地提供秘書、、信息、翻譯譯等商務(wù)服務(wù)務(wù)，是一種綜綜合性很強的的物業(yè)管理概概念，集住宅宅，酒店、會會所等多種功功能于一體。。它是酒店、寫寫字樓、公寓寓的三者結(jié)合合，使項目的的客戶更加多多元化。酒店店性服務(wù)式公公寓的出現(xiàn)，，是將“住””、“商”、、“家”這三三種形式有機機地結(jié)合起來來。作為連接接酒店和私人人公寓的橋梁梁，解決了酒酒店或私人公公寓因其經(jīng)營營本質(zhì)所決定定的不能提供供短期和長期期共存的住宅宅的問題。而而且一般來講講，服務(wù)式公公寓的租金、、管理費等開開支要低于同同區(qū)域的寫字字樓。滿足了了中小公司在在此方面的需需求。地段、配置、服務(wù)、管理、客戶資源構(gòu)成酒店式服服務(wù)公寓成敗敗的基本要素素匯展閣、名仕仕閣升級版模模式投資型公寓式式酒店以上兩種酒店店公寓的開發(fā)發(fā)模式僅在經(jīng)營和銷銷售上存在區(qū)區(qū)別丹楓白露式----需引引入高級酒店店的經(jīng)營以保保證投資回報報，在經(jīng)營方方面需要正規(guī)規(guī)酒店的介入入