徐州蕭縣石榴園地塊策劃總綱zjzjj

《蕭縣石榴園地塊》策劃總綱目錄第一部分蕭縣房地產(chǎn)市場綜述第二部分項目定位1-項目SWOT分析2-項目在周邊環(huán)境所處地位分析3-項目定位1-蕭縣房地產(chǎn)供給分析2-

蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第三部分項目營銷策略1-項目案名、主推廣語2-

開發(fā)節(jié)奏及入市時機分析3-銷售與推廣策略----三位一體協(xié)同配合建議“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第一部分蕭縣房地產(chǎn)市場綜述“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-蕭縣房地產(chǎn)市場供給分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-1蕭縣簡介地理位置：位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處。城市面積：全市總面積1871平方公里，人口約135萬人；轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個行政村。區(qū)域交通：蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心徐州市，縣城距京航運河30公里、徐州觀音機場50公里、連云港出?？?60公里。旅游資源：千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫、漢墓群、宋朝的古窖群遺跡、閔之騫鞭打蘆花處、三讓徐州的賢人陶謙墓、南朝宋國開國皇帝劉裕故里、蘇軾發(fā)現(xiàn)煤炭處。支柱產(chǎn)業(yè)：煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造?，F(xiàn)有一500余畝的工業(yè)園區(qū)以及一條集書畫創(chuàng)作、裝裱、展覽、交易、鑒賞于一體的書畫藝術街全國100個重點產(chǎn)煤縣之一

，全國防腐第一縣

,中國書畫藝術之鄉(xiāng)

蕭縣風情特點概括礦產(chǎn)資源豐富：煤炭、磁鐵礦、大理石、瓷石瓷土等

旅游資源豐富：旅游資源豐富，特色獨具。蕭縣古跡遍布。人文資源豐富：自古有“文獻之邦”之美譽，風騷人物薈萃，春秋三賢（閔子騫、顓孫子張、顏子柳）皆孔門高足“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-2

區(qū)域市場近期供銷比及市場分析2008年區(qū)域在售樓盤只有1個：鳳山花園,未來競爭區(qū)域內(nèi)競爭項目有蘇商·新嘉園、柏星·碧水星城、瑞豪花園分類數(shù)據(jù)鳳山花園合計07-08年供應面積（m2）約7萬m2約7萬m207-08年供應套數(shù)約500套500套全年銷售面積（m2）約6.5萬m265000m2全年銷售套數(shù)482套482套供銷比約1﹕0.96A.區(qū)域年供銷比情況分析：從一期年供銷比看，周邊區(qū)域供基本處于一個合理狀態(tài),“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱分析：從下階段供應情況比來看，市場供大于求，將會形成成買方市場。根源：一方面是區(qū)域大盤云集，08-09年集中放量供應造成；另一方面，蕭縣作為一個半封閉市場，自身消化量也有限。預測：隨著北區(qū)政務區(qū)的完善，周邊居住環(huán)境的改善，蕭縣市民將更加認同北區(qū)價值，市場環(huán)境更加趨好。B.未來區(qū)域供應情況分類數(shù)據(jù)鳳山花園蘇商新嘉園柏星·碧水星城瑞豪花園供應面積（m2）約8.5萬m2約7萬m2約65萬m2約16.6萬m2供應套數(shù)426套630套5800套1366套總計供應套數(shù)8222套(除新嘉園)“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-2

區(qū)域市場樓盤基本情況對比分析1、景觀景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設有水景、噴泉等，如：鳳山花園的景觀規(guī)劃上就比較重視；但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經(jīng)濟適用房的水平上。2、配套◆通信：所有樓盤都預留了電話線、寬帶、有線電話端口；◆安全：所有樓盤都配備了門禁對講機、大部分都有24小時保安巡邏智能化：◆會所：在一半樓盤中設有會所，但面積不大，也沒有起到實質性的作用。居民對配套的認知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱3、物業(yè)類型及形式本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤中也有小高層出現(xiàn)，但是市場接受度較低。4、戶型及面積各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在80—120平米左右，面積最大有200多平米的別墅物業(yè)/頂層復式住宅。戶型也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在95—120平米左右，二室二廳多集中在80—90平米左右。5、外立面本區(qū)域的外立面形勢還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構建等形式，但大多數(shù)樓盤還處在從經(jīng)濟適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽臺、屋頂?shù)刃问捷^為簡單，多以涂料飾面為主?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱6、付款方方式各樓盤都可可提供7成成30年按按揭貸款和和一次性付付款兩種方方式，但本本次市調(diào)結結果顯示，，客戶群選選區(qū)較多的的付款方式式為分期付付款和一次次性付款。。7、價格因為沒有太太多的參考考價格，主主城區(qū)樓盤盤均價約為為1750元元/平米左右。8、物業(yè)管管理物業(yè)管理越越來越被蕭蕭縣市民所所重視，部部分樓盤聘聘請了專門門的物業(yè)管管理公司做做物業(yè)顧問問，多數(shù)樓樓盤是開發(fā)發(fā)商自己的的物業(yè)公司司管理，基基本的24小時保安安巡邏、衛(wèi)衛(wèi)生保潔、、公共設施施維護等物物管內(nèi)容都都已具備。?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱1-3蕭縣房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨勢勢產(chǎn)品根據(jù)規(guī)劃，，城東將會會規(guī)劃為教教育型居住住新區(qū)，主主要以中高高端住宅為為主，小高高層也已經(jīng)經(jīng)在蕭縣出出現(xiàn)，所以以未來蕭縣縣的住宅產(chǎn)產(chǎn)品將會朝朝復合型產(chǎn)品品方向發(fā)展，，在規(guī)模、景景觀、建筑筑、房型、、規(guī)劃、智智能化和物物業(yè)管理等等方面都將將有一個整整體的提升升。個性化、形形象化競爭爭日益激烈烈，將成為為蕭縣房地地產(chǎn)發(fā)展的的潮流。物業(yè)項目目要取得優(yōu)優(yōu)異的銷售售業(yè)績，就就必須把握握時機，竭竭盡利用自自身的個性性資本和雄雄渾的勢力力，把自身身打造成極極富個性和和口碑，擁擁有良好公公眾形象的的樓盤?！艄苛烤C觀周邊相相鄰縣市的的供應量，，蕭縣的土土地供應量量不大，而而且隨著城城市化進程程的加快以以及居民改改善住房條條件的接受受過程來看看，蕭縣的的房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的潛力比比較大，但但是本案周邊推推出的2個個大型項目目會對本案案未來的銷銷售造成相相當大的競競爭。“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱價格通過市調(diào)的的結果可以以得出，縣縣城市民的的收入差距距相當大，，富裕階層層與低收入入階層呈漏漏斗型比例例；而蕭縣縣的房價相相對于普通通家庭收入入已經(jīng)相對對較高，高高收入階層層的人群有有一部分已已經(jīng)在徐州州、淮北購購置房產(chǎn)。。而普通收收入家庭面面對07年年才出現(xiàn)的的房產(chǎn)開發(fā)發(fā)小區(qū)購買買欲望比較較強，但是是對于價格格的接受度度不是太高高。需通過過適當?shù)陌b策劃以以及市場引引導期來慢慢慢適應。。如果本案在在產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃理念上上能夠創(chuàng)新新，本案的的市場機會會是相當大大?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱1-3綜合評析1-3-1、地域住住宅消費心心理特點分分析1）消費觀觀念保守區(qū)域性居住住觀念嚴重重，不了解解房地產(chǎn)市市場，對住住宅貸款認認識不足，，但對建筑筑期內(nèi)分期期付款接受受度較高。。受收入所所限，對住住房消費態(tài)態(tài)度積極性性弱，絕大大部分人群群無住宅投投資能力。。2）城市文文化氛圍淡淡薄人們對住宅宅消費的綜綜合認識、、接受及提提升還需要要一定的過過程。3）認可朋朋友間的介介紹比較相信和和認可親朋朋的推薦，，在銷售過過程中可巧巧以利用。。“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-3-2、目標客客戶群定位位分析根據(jù)市場調(diào)調(diào)查，目標標客戶群集集中在三個個不同的受受眾層，相相對需求及及其可承受受的價格、、總房款能能力主要集集中在三個個需求接受受層面：A、中低層層面解決基基本生活需需求的購房房者

政政府機關、、事業(yè)單位位青年公務務員

個個體工商業(yè)業(yè)主

外外出打工人人員這一人群，，年齡大約約在28-35歲之之間，收入入較同齡人人稍高，主主要購買力力在總款15—18萬，面積積90—100㎡之之間?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱B、中層及及中層以上上改善居住住條件的購購房者

政府府機關、事事業(yè)單位中中層管理者者

周邊邊企事業(yè)單單位中高層層

周邊邊學校教職職工

私營營個體業(yè)主主這一人群在在企業(yè)內(nèi)部部是中層或或中層以上上管理人員員，原有住住房太小或或位置較差差，隨孩子子成長和經(jīng)經(jīng)濟條件的的改善。有有穩(wěn)定高收收入，經(jīng)濟濟上有一定定積蓄，注注重生活舒舒適性，對對物業(yè)要求求較高，追追求更高的的生活質量量，舍得花花錢買服務務。主要購購買力在16—20萬，面積積在100—120㎡之間，，注重實用用性，對房房型設計、、樓層選擇擇、地段位位置、配套套完善、社社區(qū)規(guī)模需需求較高（（同僚間潛潛在攀比意意識強）。?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱C、中上及及上層追求求生活品質質和生活情情趣的購房房者

私企成成功人士

高高級管理層層

政政府事業(yè)單單位高層這一人群年年齡多在45歲以上上，在商海海征戰(zhàn)多年年，有一定定的經(jīng)濟實實力，對于于大戶以及及別墅的需需求有一定定量。要求求絕對的工工作生活環(huán)環(huán)境，安靜靜從容。高高生活品位位，周邊綠綠化環(huán)境，，人文氛圍圍，住宅有有私密性要要求，對鄰鄰里知識層層次因素考考慮多。對對住房要求求面積在130㎡或或以上。但但蕭縣這一一人群現(xiàn)所所占比例較較少。第二部分項項目定定位“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-項目SWOT分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱優(yōu)勢（S））1、緊鄰蕭城一一中校區(qū)，，具有相當當大的教育育優(yōu)勢勢；2、地塊規(guī)模較較大，利于于形象塑造造，可設置置比較完善善的配套；；3、地塊整體規(guī)規(guī)劃尚可，，產(chǎn)品形態(tài)態(tài)豐富；4、項目內(nèi)部配配套齊全，，造城概念念性強5、依虎山腳下下，北側為為圣泉寺，，自然資源源優(yōu)厚，文文化氛圍濃濃厚，有一一定的歷史史沉淀；劣勢（W））1、目前交通周周邊環(huán)境配配套不完善善；2、地塊形狀不不完整，不不利于項目目的整體規(guī)規(guī)劃3、道路交通配配套不完善善，出行不不方便；4、項目內(nèi)部配配套功能不不完善；5、處于虎山腳腳小，山上上綠化植被被不茂盛，，墳堆太多多，對于客客戶傳統(tǒng)思思想的影響響太大；6、處于蕭縣當當?shù)爻菂^(qū)的的邊緣地帶帶，客戶的的傳統(tǒng)地段段觀念需要要引導；7、周邊競爭個個案未來放放量很大，，使本案樓樓盤的推廣廣難度加大大；機會（O））1、政府正正在著力進進行城市形形象面貌改改造,城城市的整體體形象將有有較大的改改觀和提升升，必然導導致區(qū)域房房地產(chǎn)市場場的全面上上升；2、蕭縣的的整體房產(chǎn)產(chǎn)市場尚未未全面開發(fā)發(fā)，對于操操作本案的的市場空間間很大；3、如果本本案能夠充充分的運用用虎山這一一自然資源源，結合景景觀整體規(guī)規(guī)劃，對于于項目的整整體形象的的提升后銷銷售將大有有好處；4、堅持走走差異化樓樓盤路線，，加以全新新的概念包包裝，充分分彰顯項目目個性與優(yōu)優(yōu)勢，就有有很大的機機會占領市市場；威脅（T））1、周邊地地塊尚未開開發(fā)，潛在在競爭對手手較多；2、開發(fā)商商大盤開發(fā)發(fā)經(jīng)驗較為為缺乏；3、國家宏宏觀政策對對房地產(chǎn)行行業(yè)的規(guī)定定，對小城城市影響較較大“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱2-項目在周邊邊環(huán)境所處處地位分析析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱本案在周邊邊競爭環(huán)境境中的地位位競爭環(huán)境分分析產(chǎn)品同質化化客群同性化化營銷同流化化品牌優(yōu)勢化化以差異化產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)占占領區(qū)域市市場的高點點在惡劣競爭爭環(huán)境中的的出路從以上的分分析不難看看出：本案案在諸多方方面都有一一定的優(yōu)勢勢和市場機機會，是比比較理想的的住宅建筑筑用地。另另本案周圍圍在建樓盤盤定位以中中檔為主，，因此，本本案的定位位不應偏離離中檔太多多，如想明明顯區(qū)別于于周圍樓盤盤，需在建建設設計上上、環(huán)境規(guī)規(guī)劃上、樓樓盤品質上上以及樓盤盤包裝上超超過其他樓樓盤，才能能獲得較好好的售價和和銷售形勢勢?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3-項目定位“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1、尋找令令人心動的的項目主題題定位定位原則主題定位就就是用最簡簡練又有感感召力的方方式告訴消消費者我是是誰，一個個項目的主主題定位的的準確與否否，會直接接影響項目目在消費者者心目中的的形象，所所以提煉一一個讓人一一見傾心的的主題定位位對項目非非常重要。。為了尋求本本項目主題題定位的突突破點，我我們結合項項目本身的的特征，深深入挖掘其其近有虎山、圣泉寺的自然景觀觀優(yōu)勢，又又緊臨蕭城一中這一教育資資源,決定定了她可以以具有學區(qū)與生態(tài)態(tài)并行的品牌牌內(nèi)涵元素素。我們嘗試從從三個角度度提煉主題題定位：一一是從項目目的自然資源出發(fā)；二是是從項目的的教育資源出發(fā)；三是是從項目的的大盤資源出發(fā)。結果果,單一拎拎出任意的的資源,都都不足以支支撐本項目目,最終綜綜合考慮，，把自然資源源、教育資資源、大盤盤資源等因因素全部融融入進主題題定位中.由此，我們們將該項目目主題定位位首先導入入全新的理理念初步定定：高質感生活活居住區(qū)“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱解析依據(jù)此前的的市場調(diào)研研獲悉,城城東將規(guī)劃劃為中高端端為主的教教育型居住住新區(qū)。就就目前而言言,蕭縣房房地產(chǎn)市場場處于起步步階段,且且土地供應應量不大,現(xiàn)階段唯唯一的在售售項目“鳳鳳山花園””則圍繞著著項目品質質來做文章章.后續(xù)也也將有2個個規(guī)模較大大的樓盤面面市,其競競爭性不可可言語.本案總體上上來看，也也是一大盤盤，因此為為取得長效效的競爭力力，我們必必須以差異異性的定位位入市，區(qū)區(qū)別現(xiàn)有市市場,賦予予本案的獨獨特的個性性,在產(chǎn)品品形式上則則走精細化化路線，以以獨特的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)發(fā)發(fā)動，以優(yōu)優(yōu)質的性價價比取勝，，弱化本案案由于開發(fā)發(fā)節(jié)奏而造造成的品質質、配套等等方面的劣劣勢，從而而以獨特的的產(chǎn)品優(yōu)勢勢撬動市場場，達成目目標。對本案的所在在地進行深入入思考,蕭縣縣的人文資源源十分厚重,是全國首家家”書畫藝術術之鄉(xiāng)”,而而目前市場上上所開發(fā)的樓樓盤卻無一利利用此資源,是市場上的的空白點,利利于我們對項項目塑造獨特特的個性,在在這里我們們又提出了“融合、居住住、品位”的概念。所以我們初步步對本項目提提煉出的主題題定位為———“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱蕭縣首席“融合居住品位位的高質感生生活新領域，，引領未來生生活”“蕭縣首席國際際人文復合生生態(tài)之城”再者,蕭縣““十一五”規(guī)規(guī)劃中指出,蕭城將做為為徐州的衛(wèi)星星城,人口口、面積都將將增長,屆時時城市的功能能更加完善、、城市的輻射射力、帶動力力也勢必加強強,擁有悠長長歷史的蕭城城將插上騰飛飛的翅膀,將將越來越有活活力,蕭縣縣需要有個國國際化的建筑筑藍本,不光光提升蕭縣形形象,更能吸吸引人才,達達到“人才強強縣”的戰(zhàn)略略經(jīng)過對項目層層層理解,整整合資源,最最終對本項項目有了清晰晰的主題定位位為——“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“國際人文生生態(tài)”社區(qū)定定位的優(yōu)勢與與風險預測優(yōu)勢風險經(jīng)濟效益考量基礎適合當?shù)孛癖姳娤M習慣：利用當?shù)孛癖姳娕时刃灾?，，高端物業(yè)更更被消費者看看好定位差異化：與競爭樓盤以以多層物業(yè)(6+1)為為主的中高端端物業(yè)形成了了競爭的差異異性產(chǎn)品質量保障障推廣費用保障障風險一：市場場需求不足解決方案：擴大區(qū)域＼＼降低門檻＼＼開辟直銷戰(zhàn)戰(zhàn)場風險二：價格格上不去解決方案：提升形象＼增增加產(chǎn)品附附加值＼銷控控，延緩推盤盤節(jié)奏“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第三部分項項目營銷策策略1-項目案名及推推廣語“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-1市場場上樓盤命名名瀏覽鳳山花園瑞豪花園柏星·碧水星星城蘇商·新嘉園園以自然資源命命名,突出““鳳山”以開發(fā)商命名名,前+后綴綴方式以開發(fā)商命名名,突出意境境,給人以““城”的感覺覺以開發(fā)商命名名,諧音方式式“嘉”-““家”1-1本本案命名原則則“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱l突出項目賣點點.l滿足目標標客戶的精神神需求l能給人以以詩意棲居的的美好聯(lián)想l案名要簡簡潔易記，朗朗朗上口、易易于傳播“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱首推案名瀚錦華府1、具有相當美感感與氣勢，與與周邊樓盤的的氣勢抗衡（（如柏星·碧水星星城），并與目前前蕭縣樓盤純純景致化、單單一化命名相相區(qū)別，如““鳳山花園園”，“鳳山山花園”已面面市許久，消消費者會逐漸漸對其漸漸失失去感覺，市市場需要新鮮鮮感。2、瀚——本項目所處地地域歷史人文文風情濃厚,是中國第一一個書畫藝術術之鄉(xiāng),境內(nèi)內(nèi)文化古跡豐豐富,“瀚””字意喻長久久,無邊無際際,多用做形形容歷史,同時“瀚”字字具有動感效效果,意喻悠悠久的人文歷歷史將延續(xù),并見證蕭縣縣古代文明與與現(xiàn)代科技相相融相匯;3、錦——“錦””字多見于““錦繡”、““錦繡”多用用于“錦繡前前程”,其多多比喻事物的的美好,由于于項目緊臨蕭蕭縣兩所省師師范高中之一一的蕭城一中,其大學升學學率也穩(wěn)居前前列,項目能能夠起到很好好的借勢作用用;4、華府——“華華府”最早是是香港人對Washinton(華華盛頓)的粵語音譯,到90年代代多指白宮,白宮是美國國歷任總統(tǒng)的的辦公場所,一直是“尊貴、奢華華、安全”的代名詞,項項目以“華府府”做后綴,不光能拉高高項目的品質質感,還能使使整個案名顯顯得朗朗上口口,也使的整整個項目的定定位得到很好好的詮釋“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱蘭亭水云澗1、蘭亭——王羲之著名書書法“蘭亭序序”，作為中中國第一家書書畫藝術之鄉(xiāng)鄉(xiāng)的蕭縣，用用“蘭亭”來來借物喻事，，最貼切不過過

2、與項目景觀的對位水——小區(qū)自身水景，噴泉，水簾設計。云——山與云的距離感最近，周邊已有樓盤均以山為題（鳳山花園），我們避免雷同，以云代山，富于想象更具浪漫色彩澗——與澗搭配最緊密的詞匯就是“山澗”，與本項目山景相適應，同時“澗”字的動感效果使整體名稱更活躍并具有現(xiàn)代氣息次推案名“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3、與項目自身優(yōu)優(yōu)勢進行充分分的對接，““蘭亭”偏重重人文色彩，，“水云澗””偏重生態(tài)景景觀，避免了了單純?nèi)宋幕蚧蛏鷳B(tài)的片面面性，并可有有效規(guī)避書畫畫藝術與目標標群體的親近近局限性4、水云澗很容易易讓人聯(lián)想到到瓊瑤小說《《梅花三弄》》中的《水云云間》，而《《水云間》小小說本身具有有相當廣泛的的社會影響力力，對我們的的傳播起到相相當大的借力力作用；同時時小說的故事事主人公為畫畫家，與書畫畫藝術緊密聯(lián)聯(lián)系，書中的的描述讓人想想到浪漫閑適適的仙境生活活。5、更為重要的是是我們所倡導導的虛實相生生的生活方式式相吻合，正正如“飄若浮云矯矯若驚龍””恰是我們的生生活態(tài)度，居居家生活的閑閑適恰若“山山中浮云”，，工作事業(yè)的的積極進取恰恰是“水中蛟蛟龍”，一實實一虛，天作作之合，完美美一生“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱項目定位語260000平米人文府府邸·魅力之之邦“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱項目主推廣語語承載一座城市市的人居理想想！備選推廣語人文之都生生態(tài)之城“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱推廣語一次相遇一一生情懷懷推廣語臨山當風唯唯我天地推廣語人文尚居讓讓生命命更生命備選案名翠山豪庭虎嘯山莊書香華庭2-項目入市時間間分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱2-1最佳佳入市時機分分析競爭項目開發(fā)發(fā)推廣狀況鳳山花園蘇商新嘉園柏星·碧水星星城瑞豪花園08年6月推推出二期，按按其目前去化化速度，在09年2月份份后進入尾盤盤銷售正處于拆遷當當中,預計下下半年進入銷銷售項目籌建中,體量大,去去化速度將在在2-5年項目籌建中,體量大,去去化速度將在在2-5年市場空檔分析析2008年底底—2009年上上半年區(qū)域內(nèi)沒有新新盤上市在售項目新推推房源少價格提升，市市場炒熱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱現(xiàn)場服務標準準化客戶逼定技巧巧培訓現(xiàn)場真實一刻刻培訓案場包裝改造造戶外形象系統(tǒng)統(tǒng)建成樓盤巡回展SP活動08.1009.1.109.208.908.1208.111.1一期盛盛大開盤售樓處啟用，，進場產(chǎn)品發(fā)布會客戶聯(lián)誼活動動09.309.409.5本案一期入市市時間及重大大節(jié)點建議價格分開內(nèi)部認購業(yè)主社區(qū)形成成，暑期獎學活動動舉行業(yè)主社區(qū)形成成，暑期獎學活動動舉行業(yè)主社區(qū)形成成，暑期獎學活動動舉行項目封項，品品牌形象提升升“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3-銷售售推推廣廣策策略略3-1項目目問問題題樹樹分期期開開發(fā)發(fā)品品質質不不認認可可配套套不不認認可可產(chǎn)品品不不認認可可品牌牌不不認認可可價格格不不認認可可同質質競競爭爭大大認可可度度差差競爭爭度度強強可控控問問題題不可可控控不不可可解解決決問問題題可解解決決問問題題核心心競競爭爭力力缺缺失失本項項目目問問題題解解決決的的核核心心思思路路是是：：弱化化不不可可控控不不可可解解決決問問題題；；盡量量解解決決可可控控問問題題；；對可可解解決決問問題題提提出出全全面面解解決決方方案案。?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱3-2聚焦焦→→核核心心策策略略鏈鏈：：問題題原原點點聚聚焦焦不可可控控不不可可解解決決問問題題分期期開開發(fā)發(fā)品品質質不不認認可可可控控問問題題可解解決決問問題題交通通及及配配套套不不認認可可同質質競競爭爭大大價格格不不認認可可產(chǎn)品品不不認認可可品牌牌不不認認可可項目目分分2大大模模塊塊開開發(fā)發(fā)挖掘掘項項目目價價值值及及賣賣點點加強強媒媒體體引引導導強調(diào)調(diào)私私車車使使用用、、高高車車位位配配置置自身身配配套套完完善善能否否通通過過產(chǎn)產(chǎn)品品的的細細分分以以非非同同質質產(chǎn)產(chǎn)品品跳跳出出現(xiàn)現(xiàn)有有競競爭爭？？能否否通通過過價價值值和和性性價價比比的的比比較較來來獲獲得得價價格格的的認認同同？？能否否通通過過拓拓展展溝溝通通渠渠道道和和增增加加溝溝通通機機會會來來進進行行一一個個好好產(chǎn)產(chǎn)品品的的推推薦薦？？能否否通通過過公公關關和和傳傳播播活活動動打打造造項項目目和和企企業(yè)業(yè)品品牌牌的的雙雙贏贏？？完全可可以完全可可以通通過創(chuàng)創(chuàng)造與與客戶戶更多多和更更深的的溝通通機會會來解解決和開發(fā)發(fā)商協(xié)協(xié)商解解決加強引引導可可以弱弱化問問題“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱核心策策略鏈鏈產(chǎn)品細細分跳出競競爭解決同同質化化產(chǎn)品品的惡惡性競競爭問問題解決產(chǎn)產(chǎn)品、、價格格和品品牌的的不認認可問問題擴大受受眾溝通升升級高綠地地高層層變身身“公園園HOUSE””多層變變身“退臺臺洋房房”別墅變變身“私家家庭院院”比多層層更舒舒適比洋房房更洋洋房底層全全架空空硬綠地地與軟軟綠化化結合合純板式式樓規(guī)規(guī)劃頂層挑挑高客客廳全贈送送落地地凸窗窗。。。。。。。。變推銷銷為拉拉銷變單方方訴求求為雙雙向溝溝通延伸銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場樣板體體驗活動營營銷造造影響響，增增加溝溝通機機會公關制制造公公信力力形象包包裝感感染現(xiàn)場真真實一一刻刀鋒行行動皇冠計計劃產(chǎn)品支支撐比別墅墅更尊尊貴“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱公關活活動，，事件件制造造如何跳跳出競競爭?市場領領導者者品牌牌的塑塑造營銷渠渠道的的拓展展樣板體體驗的的營造造公眾影影響力力的制制造政府輿輿論行業(yè)內(nèi)內(nèi)專家家及權權威聲聲音圈層營營銷刀鋒營營銷樣板示示范區(qū)區(qū)、樣樣板房房先造景景、后后賣房房，體體驗式式震撼撼式銷銷售主流價價格高高價值值感產(chǎn)產(chǎn)品的的打造造差異化化的品品牌識識別系系統(tǒng)品牌承承諾的的兌現(xiàn)現(xiàn)市場原原點----如如何跳跳出競競爭？？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱刀鋒截截客如何鎖鎖定客客戶?客戶在在哪里里？如何實實現(xiàn)消消費？？如何找找到客客戶？？其他客客戶渠渠道創(chuàng)創(chuàng)新和和拓展展口碑傳傳播產(chǎn)品利利益點點終端服服務標標準達達標競爭項項目成成交客客戶統(tǒng)統(tǒng)計分分析調(diào)研、、分析析和論論證區(qū)域消消費特特征和和習慣慣營銷活活動集集客品牌形形象高高點現(xiàn)場體體驗點點客戶原原點----如如何鎖鎖定客客戶？？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱刀鋒截截客如何鎖鎖定客客戶?客戶在在哪里里？如何實實現(xiàn)消消費？？如何找找到客客戶？？其他客客戶渠渠道創(chuàng)創(chuàng)新和和拓展展口碑傳傳播產(chǎn)品利利益點點終端服服務標標準達達標競爭項項目成成交客客戶統(tǒng)統(tǒng)計分分析調(diào)研、、分析析和論論證區(qū)域消消費特特征和和習慣慣營銷活活動集集客品牌形形象高高點現(xiàn)場體體驗點點客戶原原點----如如何鎖鎖定客客戶？？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱刀鋒截截客如何鎖鎖定客客戶?客戶在在哪里里？如何實實現(xiàn)消消費？？如何找找到客客戶？？其他客客戶渠渠道創(chuàng)創(chuàng)新和和拓展展口碑傳傳播產(chǎn)品利利益點點終端服服務標標準達達標競爭項項目成成交客客戶統(tǒng)統(tǒng)計分分析調(diào)研、、分析析和論論證區(qū)域消消費特特征和和習慣慣營銷活活動集集客品牌形形象高高點現(xiàn)場體體驗點點客戶原原點----如如何鎖鎖定客客戶？？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱如何提提升價價值?有視覺覺震撼撼性和和價值值感的的建筑筑立面面改造造、立立體綠綠化樣板體體驗，，步步步增值值的看看房通通路設設計全封閉閉智能能化安安全社社區(qū)典典范知名物物管公公司托托管高實用用性高高觀賞賞性立立體綠綠化現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)典的的高價價值感感建筑筑立面面公共空空間精精裝修修高增值值酒店店式物物管服服務軍事化化物管管服務務建制制物管增增值產(chǎn)品原原點----如如何提提升價價值？？震撼式式銷售售大戶型型“寬寬公館館”包包裝產(chǎn)品附附加值值打造造面積贈贈送可拆卸卸式凸凸窗“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3-3規(guī)劃→→戰(zhàn)略略路徑徑線：：皇冠計計劃刀鋒模模式策略總總架構構形象包包裝塑塑品牌牌案場外外刀鋒鋒團隊隊集客客銷售現(xiàn)現(xiàn)場““真實實一刻刻”提升終終端服服務標標準式式管理理提高現(xiàn)現(xiàn)場協(xié)協(xié)作逼逼定技技巧示范景景區(qū)形形成情情感震震撼力力案場包包裝形形成視視覺感感染力力全面推推行客客戶管管理法法活動營營銷造造影響響戶外形形象形形成領領地歸歸屬力力全面經(jīng)經(jīng)營客客戶感感覺事件營營銷提提升品品牌美美譽度度活動營營銷提提升品品牌影影響力力政府輿輿論提提升品品牌公公信力力業(yè)內(nèi)營營銷提提升口口碑宣宣傳力力大眾媒媒體提提升品品牌知知曉度度主動集集客，，變推推銷為為拉銷銷制造更更多的的客戶戶雙向向溝通通形成更更大的的客戶戶全接接觸面面減少廣廣告成成本，，更大大績效效“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱戰(zhàn)略路路徑-----整體體推盤盤節(jié)奏奏推盤周周期合圍期期強銷期期運動期期殲滅期期品牌內(nèi)內(nèi)涵延延伸期期價值訴訴求形象導導入價值體體驗認知升升級價值挖挖掘對癥下下藥價值提提升美譽增增加忠誠度度建立立對接二二標段段虛張聲聲勢震憾登登場焦點運運動尾盤促促銷內(nèi)部認認購一標段段開盤盤階段目目標推盤節(jié)節(jié)奏知名度度建立立價值認認同建建立美譽度度建立立影響度度建立立■整體推推盤節(jié)節(jié)奏采采用多頻次次小盤盤量開盤，，一方方面充充分把把握市市場需需求，，另一一方面面期望望制造造市場場饑渴渴效應應，不不斷形形成市市場熱熱度，，在上上一期期即將將形成成尾盤盤時下下一期期順勢勢開盤盤?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱3-4一期開開盤前前客戶戶鎖定定步驟驟：蓄勢，，贏得得市場場主動動造勢，，廣域域鎖定定客戶戶體驗，，深度度鎖定定客戶戶氛圍，，激發(fā)發(fā)消費費欲望望開盤，，轉化化購物物熱情情盛大開開盤，，引爆爆市場場促銷優(yōu)優(yōu)惠政政策發(fā)發(fā)布開盤前前1個個月左左右內(nèi)內(nèi)部認認購樣板景景觀示示范區(qū)區(qū)公開開開盤前前3個個月左左右，，產(chǎn)品品解釋釋會，，正式式蓄水水“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱報紙、、廣播播、電電視等等業(yè)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品論論證、、發(fā)布布、推推介等等媒體新新聞、、政府府言論論等售樓處處內(nèi)外外氛圍圍、銷銷售物物料等等工地/圍墻/導視/樣板板示范區(qū)等“六位一體””的形象包裝裝策略大牌、車身、、戶外引導系系統(tǒng)等品牌形象業(yè)內(nèi)形象公眾形象賣場形象現(xiàn)場形象戶外形象圍繞活動展開開產(chǎn)品推介會軟新聞、公眾眾事件售樓處優(yōu)化增加導視牌、、圍墻改造、、樣板區(qū)工程程進度加快市內(nèi)大牌等戶戶外引導增加加3-5整體形象包裝裝策略“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱VI系統(tǒng)規(guī)劃劃基礎部分應用部分車身廣告（往往邵伯、丁伙伙等鎮(zhèn)的車））、圍墻、道道旗、燈箱等等銷售中心掛旗旗、形象墻、、太陽傘等服裝、工作牌牌、名片等信封、信紙、、檔案袋、手手拎袋、紙杯杯、禮品、邀邀請函等售樓處室內(nèi)功功能牌、看房房通道導視牌牌、樣板間戶戶型介紹、火炬形精神堡堡壘等形象導視道具廣告包裝項目標志LOGO標志變體設計計標志組合規(guī)范范標準色/主色色/輔助色規(guī)標準字范組組合“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱物料制作規(guī)劃劃及節(jié)奏工地形象案場形象道具物料長效廣告時效廣告進駐期導入期蓄水期開盤期強銷期運動期尾盤期戶外大牌公交車身道旗售樓處門頭等形象圍墻指示大牌形象類的布幔條幅樓書戶型圖置業(yè)計劃表手拎袋禮品等名片胸牌室內(nèi)主形象墻吊旗等促銷認購類的展架廣告畫面沙盤戶型等促銷類的布幔條幅促銷類的布幔條幅促銷類的布幔條幅促銷禮品海報DM電視廣告宣傳車報廣短信海報DM電視廣告宣傳車報廣短信過街橫幅過街橫幅DM階段開工宣傳“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。15:23:5815:23:5815:2312/8/20223:23:58PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2215:23:5815:23Dec-2208-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。15:23:5815:23:5815:23Thursday,December8,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2215:23:5815:23:58December8,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。08十二月月20223:23:58下午15:23:5812月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月223:23下下午午12月月-2215:23December8,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/815:23:5815:23:5808December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，