首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系課件

首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系項(xiàng)目論證項(xiàng)目立項(xiàng)

定位策劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開始施工

開盤工程實(shí)施竣工入住

入住管理首創(chuàng)置業(yè)成本管理鏈條

成本管理是貫穿首創(chuàng)置業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全生命周期的一項(xiàng)工作，直接關(guān)系一個(gè)項(xiàng)目的成敗與否。利潤(rùn)=收入-成本

項(xiàng)目論證項(xiàng)目立項(xiàng)開始施工 開盤竣工入住首創(chuàng)置業(yè)成本管理鏈條利已發(fā)生成本未發(fā)生成本成本數(shù)據(jù)庫(kù)無(wú)效成本分析調(diào)整/調(diào)劑

動(dòng)態(tài)成本方案/初設(shè)

測(cè)算成本

拿地可研成本

確定目標(biāo)成本

分解責(zé)任成本預(yù)測(cè)/評(píng)估

竣工結(jié)算成本首創(chuàng)置業(yè)成本全生命周期圖

項(xiàng)目建造階段

成本報(bào)告已發(fā)生成本未發(fā)生成本成本數(shù)據(jù)庫(kù)無(wú)效成本分析調(diào)整/調(diào)劑方案/初事前事中

責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制

事后

全過(guò)程成本管理

目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本

責(zé)任成本

成本后評(píng)估（成本數(shù)據(jù)庫(kù)）首創(chuàng)置業(yè)成本管理核心思想

首創(chuàng)置業(yè)以項(xiàng)目全成本數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以動(dòng)態(tài)成本管理為手段，實(shí)行目標(biāo)成本、責(zé)任成本為核心的成本管理模式。事前 責(zé)任與 全過(guò)程 目標(biāo)成本 責(zé)任成本首創(chuàng)置業(yè)成本管理成本管控界面首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系架構(gòu)

?

成本中心?

利潤(rùn)中心城市公司成本管理流程

?

體系建設(shè)?

戰(zhàn)略采購(gòu)?

人才培養(yǎng)置業(yè)總部成本管控界面首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系架構(gòu)?利潤(rùn)中心城市公司成本目

錄成本管理流程成本管控界面招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化成本信息化建設(shè)目錄成本管理流程首創(chuàng)建造類成本流程要點(diǎn)首創(chuàng)建造類成本流程要點(diǎn)目

錄成本流程概述事前部分事中部分事后部分目錄成本流程概述

第一章項(xiàng)目成本流程概述 第一章-

10

-成本管理流程圖成本管理制度建設(shè)首創(chuàng)置業(yè)成本流程-10-成本管理流程圖成本管理制度建設(shè)首創(chuàng)置業(yè)成本流程-

11

-首創(chuàng)置業(yè)BPI流程項(xiàng)目成本管理流程項(xiàng)目合約框架管理流程設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作指引責(zé)任成本管理工作指引工程采購(gòu)管理流程工程供應(yīng)商管理流程招標(biāo)采購(gòu)類工作指引業(yè)務(wù)合同管理流程工程合同交底工作指引工程合同管理工作指引項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理工作指引工程洽商管理工作指引重計(jì)量工作指引工程結(jié)算管理工作指引建造類成本數(shù)據(jù)編制工作指引項(xiàng)目后評(píng)估管理工作指引事前

全過(guò)程

事成本管理

中事后-11-首創(chuàng)置業(yè)BPI流程設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引項(xiàng)目目

首創(chuàng)置業(yè)?成本事前控制部分 首創(chuàng)置業(yè)?成本事前控制部分可研階段定位策劃

階段單體方案

階段單體/初

設(shè)階段施工圖階

段分解/實(shí)

施動(dòng)態(tài)成本

管控目標(biāo)成本-確定

規(guī)范全面目標(biāo)成本控制管理程序，促進(jìn)目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，保證成本管理透目的定義明和成本發(fā)生的可控，確保項(xiàng)目投資收益最大化，提升公司產(chǎn)品的成本競(jìng)爭(zhēng)力。是公司市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品全面成本指標(biāo)基本原則

目標(biāo)導(dǎo)向、客戶導(dǎo)向、準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)、事前控制、動(dòng)態(tài)管理?？裳须A段定位策劃單體方案單體/初施工圖階分解/實(shí)動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)招標(biāo)控制價(jià)=分項(xiàng)目標(biāo)成本/（1+標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算變化率）

按照下達(dá)的二級(jí)目標(biāo)成本拆分分項(xiàng)目標(biāo)成本招標(biāo)實(shí)施價(jià)≤招標(biāo)控制價(jià)

若未滿足上述條件，原則上不允許進(jìn)入定標(biāo)階段，重新檢索方案設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃安排、檔次標(biāo)準(zhǔn)及其他因素等，并進(jìn)行工程量差異分析。結(jié)算變化率是工程結(jié)算價(jià)較合同價(jià)調(diào)整的幅度。具體公式如下：

結(jié)算變化率＝（結(jié)算價(jià)－合同凈額）/合同凈額

合同凈額＝合同額－預(yù)留金

標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算變化率是公司在一定時(shí)期內(nèi)工程建造期間成本控制平均先進(jìn)水平的反映，可作為一線公司分解落實(shí)責(zé)任成本的依據(jù)，成本管理中心將定期發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算變化率系數(shù)，以指導(dǎo)與促進(jìn)公司成本控制管理水平不斷提升。

招標(biāo)實(shí)施價(jià)是擬中標(biāo)候選人投標(biāo)報(bào)價(jià)。

目標(biāo)成本-招標(biāo)階段招標(biāo)控制價(jià)=分項(xiàng)目標(biāo)成本/ 按照下達(dá)的二級(jí)目標(biāo)成招標(biāo)實(shí)施價(jià)≤目標(biāo)成本-調(diào)劑/調(diào)整調(diào)劑調(diào)整調(diào)劑原則

政策變化

方案調(diào)整

開發(fā)計(jì)劃不可預(yù)見或其他項(xiàng)目管理等

因素

-

15

-調(diào)整前提條件目標(biāo)成本-調(diào)劑/調(diào)整調(diào)劑調(diào)整調(diào)劑原則 政策變化調(diào)整前提條件時(shí)限要求編制內(nèi)容調(diào)整流程合約框架的完善合約框架

必要條件

定義：是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的合同組成、合同關(guān)系及基本管理原則的一系列規(guī)定和策劃。是項(xiàng)目開發(fā)成本中成本計(jì)算、招標(biāo)采購(gòu)及合同簽訂的分類依據(jù)，是成本管理

的重要內(nèi)容。

在目標(biāo)成本核定后，在總體目標(biāo)成本不變的前提下，由各城市公司按合約框架進(jìn)行分解，分解的數(shù)據(jù)做為招標(biāo)、合同簽署、變更洽商及工程結(jié)算的依據(jù)。

時(shí)限要求合約框架 定義：是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò) 的重要內(nèi)合約框架合約框架

首創(chuàng)置業(yè)?成本事中控制部分 首創(chuàng)置業(yè)?成本事中控制部分招標(biāo)流程及采購(gòu)方式單項(xiàng)招標(biāo)采購(gòu)：依據(jù)合約框架，以及項(xiàng)目總體招標(biāo)計(jì)劃、年度開發(fā)計(jì)劃、年度招標(biāo)計(jì)劃、季度招標(biāo)計(jì)劃要求，按照相關(guān)規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)實(shí)施，以最終確定中標(biāo)人的過(guò)程招標(biāo)流程及采購(gòu)方式單項(xiàng)招標(biāo)采購(gòu)：依據(jù)合約框架，以及項(xiàng)目單項(xiàng)招標(biāo)流程無(wú)合約框架/目標(biāo)成本屬于授權(quán)啟動(dòng)條件

外流程審批招標(biāo)準(zhǔn)備?資格預(yù)審條件?付現(xiàn)條件招標(biāo)實(shí)施定標(biāo)

單項(xiàng)招標(biāo)流程無(wú)合約框架/目啟動(dòng)條件 外流程審批合同管理與交底編號(hào)：W09

COM

B版號(hào)：B頁(yè)碼：第

1

頁(yè)

共

1

頁(yè)工程合同管理工作指引日

期修

準(zhǔn)人

工程合同管理工作指引

編號(hào)：W10-COM-B

工程合同交底工作指引

版號(hào)：B

頁(yè)碼：第

1

頁(yè)

共

1

頁(yè)

編制

日期

審核

日期

批準(zhǔn)

日期

工程合同交底工作指引

修訂記錄修訂狀態(tài)

修改內(nèi)容

編制改人

審核人

批

日期

審核

日期

批準(zhǔn)

日期

修訂記錄

日

期

修訂狀態(tài)

修改內(nèi)容

修改人

審核人

批準(zhǔn)人組卷草稿審核

審批

簽署備案交底

合同簽訂流程合同管理與交底編號(hào)：W09COMB工程合同管理工作指引日在效率和風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡

先洽后干，事前估價(jià)

按權(quán)限審批

完成情況確認(rèn)變更洽商

工程洽商：是指與工程設(shè)計(jì)無(wú)關(guān)、記錄現(xiàn)場(chǎng)變化的工程洽商文件，

工程洽商可由建設(shè)方或施工單位提出，但需經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位、建設(shè)單位

認(rèn)可，形成《工程洽商記錄》。其他

-

22

-

洽商分類現(xiàn)場(chǎng)需要營(yíng)銷需要甲方要求在效率和風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡變更洽商其他 洽商分類項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理?綜合反映項(xiàng)目各項(xiàng)合約目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)形成、合

同簽訂及投資付現(xiàn)情況，并結(jié)合剩余工作量評(píng)

估出項(xiàng)目總動(dòng)態(tài)成本，將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本

不斷進(jìn)行比較，找出差異和原因，最終達(dá)到成

本控制的目標(biāo)。釋義

?每月5日前上報(bào)簽字版總成本執(zhí)行報(bào)告

?合約采購(gòu)部應(yīng)及時(shí)掌握項(xiàng)目全成本數(shù)據(jù)，對(duì)

于地價(jià)款、單據(jù)類成本、銷售成本、管理費(fèi)

等亦應(yīng)及時(shí)登錄。?數(shù)據(jù)準(zhǔn)確?科目分類準(zhǔn)確及時(shí)

準(zhǔn)確1、陽(yáng)光資產(chǎn)包項(xiàng)目三月開始上報(bào)總成本執(zhí)行報(bào)告；2、針對(duì)新成本科目的總成本執(zhí)行報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)版即將發(fā)布執(zhí)行。

-

23

-成本報(bào)告信息化平臺(tái)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理?綜合反映項(xiàng)目各項(xiàng)合約目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)形成、合釋-

24

-

首創(chuàng)置業(yè)成本事后控制部分-24- 首創(chuàng)置業(yè)成本事后控制部分-

25

-結(jié)算計(jì)劃啟動(dòng)核對(duì)談判目標(biāo)成本調(diào)劑調(diào)整按權(quán)限審

批備案-25-結(jié)算計(jì)劃啟動(dòng)核對(duì)談判目標(biāo)成本按權(quán)限審備案-

26

-數(shù)據(jù)庫(kù)一線公司完成，每季度更新上報(bào)規(guī)劃類指標(biāo)

……

建筑密度

結(jié)構(gòu)形式

層數(shù)負(fù)三層層高……

-

層

m

…..

0.197框架剪力墻

3/25

3.95

負(fù)二層層高

負(fù)一層層高

首層層高標(biāo)準(zhǔn)層高（2~24

層）

頂層層高

窗地比

……

m

m

m

m

m（窗洞口面積/地上建筑

面積）

……2.905.305.303.053.0017%……-26-數(shù)據(jù)庫(kù)一線公司完成，每季度更新上報(bào)規(guī) …………項(xiàng)目后評(píng)估目的適用范圍總結(jié)成本管理工作德與失決算最終完成項(xiàng)目

成本費(fèi)用控制分析，剔除無(wú)效成本

成本歸集分析分析重點(diǎn)

合同價(jià)與結(jié)算價(jià)對(duì)比分析

成本費(fèi)用控制建議

-

27

-項(xiàng)目后評(píng)估目的總結(jié)成本管理工作德與失 成本費(fèi)用控制分析，剔除成本管控界面2015年成本管控界面2015年-

29成本管理—目標(biāo)成本施工圖階段審批提案業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)業(yè)務(wù)單元目標(biāo)成本拆分

目標(biāo)成本測(cè)算定位及策劃

方案及初設(shè)可研階段

總部一線公司審批提案?jìng)浒肛?fù)責(zé)審批提案?jìng)浒肛?fù)責(zé)目標(biāo)成本形成管控界面目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估

注：1、新區(qū)域可研由總部代為完成

；

2、

若在可研階段應(yīng)用公司標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，可在此階段確定目標(biāo)成本；

3、

若為新產(chǎn)品線，可在施工圖階段確定目標(biāo)成本。

責(zé)任成本是將項(xiàng)目目標(biāo)成本按照誰(shuí)負(fù)責(zé)誰(shuí)承擔(dān)的原則，以具體的責(zé)任主體（部門、單位或個(gè)人）為對(duì)象，以其承擔(dān)的責(zé)任為范圍劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分并歸集的成本。各項(xiàng)責(zé)任成本之和須小于或等于項(xiàng)目目標(biāo)成本。--29成本管理—目標(biāo)成本施工圖階段審批業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)目標(biāo)成本拆成本管理—合約框架置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)版項(xiàng)目首版項(xiàng)目調(diào)整版總部一線公司制定、維護(hù)

______備案負(fù)責(zé)備案負(fù)責(zé)合約框架版本管理注:風(fēng)控中心已完成對(duì)應(yīng)新版全成本科目的標(biāo)準(zhǔn)版合約框架，待信息化上線后正式實(shí)施。

-

30

-目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估成本管理—合約框架置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)版項(xiàng)目首版項(xiàng)目調(diào)整版總部制定、維護(hù)法律層面：定標(biāo)合約的擬中標(biāo)單位是否符合資審條件；-

31

-成本管理—合同招標(biāo)一線公司授權(quán)額度

……公司

……公司

……公司

……公司

……公司青島公司

500萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元2000萬(wàn)元

……1000萬(wàn)元1、考慮一線公司成熟度分額度級(jí)別授權(quán)；2、一線公司授權(quán)內(nèi)項(xiàng)目實(shí)施須符合置業(yè)相關(guān)流程制度要求;3、不符合BPI制度流程議標(biāo)條件的議標(biāo)項(xiàng)目，需報(bào)總部審批。一線公司招標(biāo)授權(quán)體系目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估效能層面：待審批合約是否符合單項(xiàng)工程目標(biāo)成本；法律層面：定標(biāo)合約的擬中標(biāo)單位是否符合資審條件；內(nèi)控層面：重要招標(biāo)項(xiàng)目程序復(fù)核；招標(biāo)/合同/結(jié)算，審核三個(gè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)點(diǎn)1、擬定標(biāo)的招標(biāo)實(shí)施價(jià)≤價(jià)；2、根據(jù)自身管理水平、設(shè)度，經(jīng)評(píng)估符合單項(xiàng)目標(biāo)成招標(biāo)結(jié)果審批表招標(biāo)情況報(bào)告投標(biāo)候選人審批表新入圍投標(biāo)人的資審報(bào)告技術(shù)終評(píng)報(bào)告等相關(guān)文件推薦中標(biāo)單位的最終報(bào)價(jià)電子版資料要求法律層面：定標(biāo)合約的擬中標(biāo)單位是否符合資審條件；-31--

32

-成本管理—合同管理目標(biāo)成本確定合同管理合約框架

合同簽訂合同招標(biāo)

變更洽商

目標(biāo)成本

調(diào)整/調(diào)劑重計(jì)量

成本后評(píng)估合同結(jié)算結(jié)算審批的資料要求：結(jié)算審批表結(jié)算說(shuō)明差異分析-32-成本管理—合同管理目標(biāo)成本確定合同管理合約框架合-

33

-成本管理—目標(biāo)成本

調(diào)劑/調(diào)整事項(xiàng)建造類、營(yíng)銷類、設(shè)計(jì)類等成本調(diào)劑★總部鎖定科目（押金類科目，暫定量目標(biāo)成本）★★財(cái)務(wù)類、人力成本、辦公費(fèi)、土地（部分）★★動(dòng)用預(yù)備費(fèi)★★★

管控界面一線公司自主審批總部相關(guān)中心審批主管副總裁審批增加目標(biāo)成本★★★★總裁審批目標(biāo)成本調(diào)整調(diào)劑管控方案全成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)圖土地類費(fèi)用

設(shè)計(jì)類

前期費(fèi)用中建造類基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)）

園林工程費(fèi)

建安工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)建造類

營(yíng)銷類……..預(yù)備費(fèi)目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估-33-成本管理—目標(biāo)成本 調(diào)劑/調(diào)整事項(xiàng) 管控界面增加重地區(qū)名稱-

34

-1,234,532820,938784,8801,292,719740,180

685,761672,916

635,166220,281

211,078630,652191,462

150,821

144,578131,338

100,303

83,69378,718573,928105,948

102,946

102,9430

0

0

00400,000200,000600,000

273,446800,0001,000,0001,200,000

910,1011,400,000萬(wàn)元北京天津成都沈陽(yáng)無(wú)錫西安慶08年10月各地區(qū)總成本執(zhí)行情況示意圖批準(zhǔn)成本累計(jì)合同金額累計(jì)投資累計(jì)付現(xiàn)月度動(dòng)態(tài)成本報(bào)告動(dòng)態(tài)成本風(fēng)險(xiǎn)提示單成本管理—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估成本報(bào)告變更洽商臺(tái)帳招標(biāo)情況報(bào)告材料價(jià)格報(bào)告重地區(qū)名稱-34-1,234,532820,938784-

35

-?

聯(lián)合總部相關(guān)中心?

聯(lián)合總部所有中心例行檢查

?

日常常規(guī)檢查專項(xiàng)檢查

?

對(duì)重點(diǎn)突出的單項(xiàng)問(wèn)

題檢查

全面檢查聯(lián)合檢查

定期或不定期組織各項(xiàng)檢查，監(jiān)督評(píng)估一線成本、招標(biāo)業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，不斷總結(jié)提升管理水平。成本管理—檢查評(píng)估目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估-35-?聯(lián)合總部相關(guān)中心?聯(lián)合總部所有中心例行-

36

-成本管理—成本后評(píng)估規(guī)劃類指標(biāo)

……

建筑密度

結(jié)構(gòu)形式

層數(shù)負(fù)三層層高……

-

層

m

…..

0.197框架剪力墻

3/25

3.95

負(fù)二層層高

負(fù)一層層高

首層層高標(biāo)準(zhǔn)層高（2~24

層）

頂層層高

窗地比

……2.905.305.303.053.0017%……

m

m

m

m

m

（窗洞口面積/地上建筑面

積）

……數(shù)據(jù)庫(kù)部分節(jié)錄目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估-36-成本管理—成本后評(píng)估規(guī) ………… …..

標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件簡(jiǎn)介及應(yīng)用說(shuō)明2015年 標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件2015年

?

持續(xù)求共：

?

內(nèi)部管理上求共。?

外部對(duì)各供方要求求共。?

持續(xù)擇優(yōu)：?

體系的建立經(jīng)多方案比選?

實(shí)施過(guò)程監(jiān)控并糾偏?

項(xiàng)目后期總結(jié)并改善?

單次招標(biāo)募簡(jiǎn)：?

招標(biāo)文件編制募簡(jiǎn)。?

招標(biāo)文件審批募簡(jiǎn)。?

內(nèi)部管控趨同：?

管理目標(biāo)趨同?

外部管控趨同：?

項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)趨同?

招標(biāo)文件組件趨同?

招標(biāo)文件內(nèi)容趨同①趨同②募簡(jiǎn)③求共④擇優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)化

目標(biāo)首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件體系目標(biāo) ?持續(xù)求共：?持續(xù)擇優(yōu)：?單次招標(biāo)募簡(jiǎn)：?內(nèi)部管標(biāo)文件6.1招標(biāo)圖紙目錄6.2合同范圍6.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求合同結(jié)構(gòu)合同范圍工程管理制度

合同邊界技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件體系

舊的體系招2011年2015年標(biāo)文件6.1招標(biāo)圖紙目錄6.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求合同結(jié)構(gòu)工程管理-

40

-

40目錄標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介-40-目錄標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介-

41

-基于現(xiàn)行的項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)（合約框架）進(jìn)行分類，可將招標(biāo)文件劃分為四類：41標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)文件-分類-41-基于現(xiàn)行的項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)（合約框架）進(jìn)行分類，可將置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)指示：“招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化工作應(yīng)以最大程度滿足首創(chuàng)置業(yè)目標(biāo)為根本，以風(fēng)險(xiǎn)控制為核心，以從嚴(yán)要求為標(biāo)準(zhǔn)”的原則。首創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)文件-合同范本經(jīng)過(guò)對(duì)各種合同范本的比選，依據(jù)上述“招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化工作應(yīng)以最大程度滿足首創(chuàng)置業(yè)目標(biāo)為根本，以風(fēng)險(xiǎn)控制為核心，以從嚴(yán)要求為標(biāo)準(zhǔn)”的原則，標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件最終確定了合同范本及計(jì)價(jià)模式。1.合同范本：總包類合同：以新版FIDIC合同條件為范本的組合式合同；分包類合同：以新版FIDIC施工合同條件為范本的組合式合同；供貨類合同：以集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)供貨合同為范本的組合式合同;獨(dú)立承包類合同：以新版FIDIC施工合同條件為范本的組合式合同。2.計(jì)價(jià)模式：國(guó)家最新國(guó)標(biāo)清單計(jì)價(jià)模式。置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)指示：“招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化工作應(yīng)以最大程度滿足首創(chuàng)置業(yè)目招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件-八大組件招標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件-八大組件

招標(biāo)文件組件

1.投標(biāo)人須知

2.合同協(xié)議書3.通用合同條款

組件內(nèi)容概要說(shuō)明

前附表

正文

附件合同協(xié)議書（格式）明確雙方的權(quán)利義務(wù)

(項(xiàng)目重點(diǎn))

組件內(nèi)容明確投標(biāo)權(quán)責(zé)、程序和要求-保留了威寧謝的權(quán)利義務(wù)條款，按招投標(biāo)工作流程調(diào)整文件條款順序。-投標(biāo)前附表增加了可選項(xiàng)。細(xì)化明確投標(biāo)文件的組卷和密封與標(biāo)記要求。合同價(jià)格、合同模式等，中標(biāo)后簽章-保留首創(chuàng)原有招標(biāo)文件中的精華，保證了使用的延續(xù)性。-對(duì)比國(guó)標(biāo)/FIDIC兩體系合同文本，逐一篩選，力求嚴(yán)密。-吸納中海/萬(wàn)科等優(yōu)秀企業(yè)的做法，增加文件優(yōu)越性

。-結(jié)合北京/深圳等多個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)，提高各地適用性。4.專用合同條款明確具體項(xiàng)目的特定要

減少專用條款數(shù)量，盡量并入通用條款，以減少使

求

用時(shí)填寫的工作量，同時(shí)也降低出錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)

-

44

-

44

標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)文件-組件介紹組件內(nèi)容(表1) 招標(biāo)文件組件 組件內(nèi)容概要說(shuō)明 組件內(nèi)容4.專用合同條款明

招標(biāo)文件

組件5.合同附件組件內(nèi)容概要說(shuō)明

廉潔合作協(xié)議書

總承包服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變更洽商管理要求

組件內(nèi)容明確具體項(xiàng)目的特定要求-參照萬(wàn)科和各地政府招標(biāo)文件做法。-提高企業(yè)形象，也體現(xiàn)了首創(chuàng)總部對(duì)項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)管控。-有處罰條款：如乙方向甲方人員行賄，或甲方人員向乙方索賄，乙方滿足其要求且并未向甲方舉報(bào)的，一經(jīng)查實(shí)，除追回由此給甲方造成的損失外，乙方承諾在總價(jià)的基礎(chǔ)上再讓利10％，并對(duì)本方知情不報(bào)人員進(jìn)行相應(yīng)處罰。明確總包管理與服務(wù)要求既屬工程標(biāo)準(zhǔn)，又屬商務(wù)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)應(yīng)《工程量清單報(bào)價(jià)要求》的“總承包服務(wù)費(fèi)”使用。明確總分包的管理與配合關(guān)系明確變更洽商的管理要求事前明確

變更洽商的管理要求，減少在合同執(zhí)行過(guò)程中對(duì)變更洽商的爭(zhēng)議，更好的控制項(xiàng)目開發(fā)的成本。

目的是明確保修要求，促使總包在投標(biāo)階段、施工階段就強(qiáng)工程質(zhì)量保修協(xié)議書

化“客戶意識(shí)”，關(guān)注“客戶敏感”的質(zhì)量問(wèn)題，起到預(yù)防

和事前控制的作用。

-

45

-

45

標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)文件-組件介紹組件內(nèi)容(表2) 招標(biāo)文件組件內(nèi)容概要說(shuō)明 組件內(nèi)容 目的是明確保修要求，促招標(biāo)文件組件

6.工程規(guī)范組件內(nèi)容概要說(shuō)明

圖紙(含目錄)

合同范圍

組件分析-強(qiáng)調(diào)圖紙的完善程度，直接影響后期設(shè)計(jì)變更發(fā)生的比率-包括合同結(jié)構(gòu)、合同范圍和合同界面（管理和實(shí)體）三部分。8.投標(biāo)文件格式

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求7.工程量清單報(bào)價(jià)

明確雙方的權(quán)利義

要求

務(wù)(項(xiàng)目重點(diǎn))

投標(biāo)函-技術(shù)是商務(wù)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)必須清晰明確-按08國(guó)標(biāo)清單規(guī)范的工程造價(jià)組成，明確各分項(xiàng)的價(jià)格構(gòu)成。-強(qiáng)調(diào)三項(xiàng)要求：招標(biāo)清單工程量誤差的調(diào)整程序；因工程變更引起的清單工程量增減的計(jì)價(jià)規(guī)則，新增子目的計(jì)價(jià)規(guī)則。-強(qiáng)調(diào)投標(biāo)人的承諾。商務(wù)標(biāo)投標(biāo)

文件格式按08國(guó)標(biāo)清單規(guī)范的表式，明確商務(wù)標(biāo)各項(xiàng)目的填報(bào)要求。技術(shù)標(biāo)投標(biāo)

文件格式明確并統(tǒng)一了技術(shù)標(biāo)的編制內(nèi)容和編制深度。

-

46

-46

標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)文件-組件介紹組件內(nèi)容(表3)招標(biāo)文件組件組件內(nèi)容概要說(shuō)明 組件分析8.投標(biāo)文件格式 技

單次招標(biāo)-填寫1-投標(biāo)人須知2-合同協(xié)議書3-通用合同條款4-專用合同條款5-合同附件6-工程規(guī)范7-清單報(bào)價(jià)要求8-投標(biāo)文件格式采購(gòu)部門

填寫不需填寫不需填寫

填寫不需填寫

-

-

-成本部門

-

-

-

-

-

-

填寫

填寫設(shè)計(jì)部門

-

-

-

-

-

提供

-

-工程部門

-

-

-

-

-

提供

-

填寫風(fēng)控部門

-

-

-

-

-

-

-

-公司領(lǐng)導(dǎo)

-

-

-

-

-

-

-

-審批——僅審批填寫內(nèi)容、工程規(guī)范和清單。單次招標(biāo)-審批

整套招標(biāo)文件采購(gòu)部門

匯編成本部門

評(píng)審設(shè)計(jì)部門

評(píng)審工程部門

評(píng)審風(fēng)控部門

評(píng)審公司領(lǐng)導(dǎo)

審批

-

47

-

47標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)文件-應(yīng)用

簡(jiǎn)化招標(biāo)文件編制和審批程序，提高采購(gòu)效率

填寫——直接采用“固定項(xiàng)目”，選“可選項(xiàng)目”；并提供工程規(guī)范和清單。 單次招標(biāo)-填寫采購(gòu)部門成本部門設(shè)計(jì)部門工程部門風(fēng)控部門公司-

48

-填寫的工作內(nèi)容填寫標(biāo)化文件內(nèi)“預(yù)留內(nèi)容”，選擇標(biāo)化文件內(nèi)“可選內(nèi)容”；預(yù)留內(nèi)容——是指標(biāo)化文件中帶下劃線的預(yù)先留出的、需針對(duì)具體招標(biāo)項(xiàng)目來(lái)填寫的內(nèi)容，若該內(nèi)容不適用，則在下劃線上填“

”，嚴(yán)禁留空?？蛇x內(nèi)容

是指標(biāo)化文件中首行帶“/”符號(hào)的、需針對(duì)具體招標(biāo)項(xiàng)目來(lái)作出選擇的內(nèi)容，若某項(xiàng)內(nèi)容適用，則將“——”涂黑為“■”；若無(wú)特別注明，均為單選項(xiàng)。填寫的工作責(zé)任負(fù)責(zé)填寫內(nèi)容的完整性和準(zhǔn)確性；在提交填寫內(nèi)容的同時(shí)，就標(biāo)化文件在某具體招標(biāo)項(xiàng)目的應(yīng)用情況，向總部提出完善或修訂建議。填寫的注意事項(xiàng)匯總外發(fā)文件各組件時(shí)，注意更新目錄頁(yè)碼。填寫的工作內(nèi)容和責(zé)任48標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)文件-應(yīng)用-48-填寫的工作內(nèi)容填寫標(biāo)化文件內(nèi)“預(yù)留內(nèi)容”，選擇標(biāo)1.各組件文件的第1頁(yè)是封面，第2頁(yè)是使用說(shuō)明，此兩頁(yè)僅在首創(chuàng)置業(yè)及一線公司內(nèi)部使用。2.各組件文件從第3頁(yè)開始是標(biāo)化文件的正文，由編制責(zé)任人進(jìn)行填寫，并交招標(biāo)管理部門匯總，作為外發(fā)文件的組成部分。3.外發(fā)文件（含各組件）由招標(biāo)管理部門按招標(biāo)制度送相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)審核或?qū)徟?。填寫文件的匯總、審核、審批與發(fā)布49標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)文件-應(yīng)用1.各組件文件的第1頁(yè)是封面，第2頁(yè)是使用說(shuō)明，此兩頁(yè)僅在首-

50

-

50目錄標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介-50-目錄標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介首創(chuàng)置業(yè)-標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件體系標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件體系概述

定義

是以國(guó)標(biāo)、地標(biāo)、行標(biāo)為編制依據(jù)，參考置業(yè)及標(biāo)桿企業(yè)優(yōu)秀技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)

對(duì)招標(biāo)文件框架結(jié)構(gòu)、內(nèi)容及深度的統(tǒng)一規(guī)范而形成的技術(shù)招標(biāo)文件范本。

組成

標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件由技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程管理制度及S包范本文件三部分組成；

最新下發(fā)的《首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件》共包括113個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、15個(gè)工

程管理制度（僅供參考）及45個(gè)技術(shù)招標(biāo)文件范本。

適用范圍應(yīng)用于首創(chuàng)置業(yè)各開發(fā)項(xiàng)目建造類總/分包/

供應(yīng)類工程技術(shù)招標(biāo)文件

首創(chuàng)置業(yè)-標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件體系標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件體系概述 首創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件體系-組成

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)管理制度技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)涵蓋了建筑工民建中主要的分部分項(xiàng)工程，范圍相對(duì)廣泛，在進(jìn)行招標(biāo)工作時(shí)需要有選擇與合同范圍相對(duì)應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件進(jìn)行組合；11版標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件中所提供的113個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)主要是基于國(guó)標(biāo)及北京市地標(biāo)編制，其他地區(qū)應(yīng)用時(shí)應(yīng)基于本地區(qū)指標(biāo)及規(guī)定完善后使用

現(xiàn)場(chǎng)管理制度

是進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工管理的

有利依據(jù)，避免了技術(shù)

標(biāo)文件與具體實(shí)施管理

的脫節(jié)；

11版標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件

中引用了北京合屬公司

經(jīng)優(yōu)化匯編而成的15個(gè)

現(xiàn)場(chǎng)管理制度供借鑒使

用；S

包文件S包文件是將與合同范圍及要求相對(duì)應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)管理制度及其他發(fā)包方要求以索引方式進(jìn)行關(guān)聯(lián)及組合，最終形成統(tǒng)一完整的技術(shù)招標(biāo)文件的載體文件。11版標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件中所提供的45個(gè)S包文件為參考置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合約框架合同范圍進(jìn)行編輯組合而形成的范本文件。各一線公司參照使用。

首創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件體系-組成 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)S包文件成果文件-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-定義、范圍、清單技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)定義

參照國(guó)標(biāo)、行標(biāo)、地標(biāo)以及其他企業(yè)的優(yōu)秀做法，融入公司先進(jìn)的工程管理經(jīng)驗(yàn)編制形成的。是相關(guān)技術(shù)、管理內(nèi)容及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累沉淀的直接載體。范圍及清單

基于國(guó)標(biāo)分部分項(xiàng)工

程梳理出相對(duì)完整且

無(wú)重復(fù)的工作單元，

同時(shí)針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目補(bǔ)

充完善其他重要工程

單元最終確定技術(shù)標(biāo)

準(zhǔn)文件范圍形成技術(shù)

標(biāo)準(zhǔn)清單。

-

53

-成果文件-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-定義、范圍、清單技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)定義參照國(guó)-

54

-國(guó)標(biāo)、地標(biāo)、行標(biāo)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)

客戶關(guān)注度關(guān)注要點(diǎn)編制依據(jù)質(zhì)量管理評(píng)估質(zhì)量通病分析

制性條文

成本行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量置業(yè)優(yōu)秀技術(shù)

招標(biāo)文件

工期管理難度成果文件-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-依據(jù)、關(guān)注點(diǎn)

依據(jù)及關(guān)注要點(diǎn)-54-國(guó)標(biāo)、地標(biāo)、行 客戶關(guān)注要點(diǎn)編制依據(jù)質(zhì)量管理評(píng)估-

55

-構(gòu)成架構(gòu)

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中深化設(shè)計(jì)、產(chǎn)品供應(yīng)與工

程施工三部分內(nèi)容單獨(dú)成冊(cè)，共同組

成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件結(jié)構(gòu)。根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

的實(shí)際應(yīng)用，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件可組合成

不同的表現(xiàn)形式。成果文件

依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)清單，并按照前述的內(nèi)

容設(shè)置，參照相應(yīng)的國(guó)標(biāo)、地標(biāo)、行

標(biāo)及其他企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，最終編制

形成了（113份）工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件

。成果文件-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-構(gòu)成及成果-55-構(gòu)成架構(gòu)成果文件成果文件-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-構(gòu)成及成-

56

-成果文件-工程管理制度

序號(hào)

1

2

3

4工程管理制度

文件編號(hào)

SGZD-01

SGZD-02

SGZD-03

SGZD-04

管理制度文件名稱

《對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理的總體要求》《對(duì)承包方的技術(shù)質(zhì)量要求》

《現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)照管要求》

《施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度》

5

6

7

8

91011121314SGZD-05SGZD-06SGZD-07SGZD-08SGZD-09SGZD-10SGZD-11SGZD-12SGZD-13SGZD-14

《施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量管理制度》

《施工現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理制度》

《施工現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)進(jìn)度管理制度》

《施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管理制度》《施工現(xiàn)場(chǎng)消防文明施工和環(huán)境衛(wèi)生等管理制

度》

《施工現(xiàn)場(chǎng)人員材料使用制度》

《施工現(xiàn)場(chǎng)資料管理制度》

《施工現(xiàn)場(chǎng)工程例會(huì)及檢查制度》

《現(xiàn)場(chǎng)管理指標(biāo)解釋》

《精裝交房成品保護(hù)細(xì)則》15SGZD-15《毛坯交房成品保護(hù)細(xì)則》標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件中索引了15項(xiàng)較為成熟的《現(xiàn)場(chǎng)工程管理制度》，在現(xiàn)有商務(wù)條款約定的基礎(chǔ)上更加有的放矢的細(xì)化現(xiàn)場(chǎng)管理，增加了招標(biāo)文件對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理的指導(dǎo)性。各公司可相應(yīng)索引本公司現(xiàn)行現(xiàn)場(chǎng)管理制度。-56-成果文件-工程管理制度 工程管理制度 管理-

57

-輯組合而形成的范本文件。各一線公司參照使用。成果文件-招標(biāo)文件S包文件

招標(biāo)文件S包文件

基于項(xiàng)目合約框架及招標(biāo)合同范圍梳理出所應(yīng)包含的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)組件，將基準(zhǔn)組件

、工程管理制度及其他發(fā)包方要求以索引等方式納入而行成的載體文件。

11版標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件中所提供的45個(gè)S包文件為參考置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合約框架進(jìn)行編-57-輯組合而形成的范本文件。各一線公司參照使用。成果-

58

-標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件范本示例示例文件序號(hào)

1

2

3

4

模式A類深化設(shè)計(jì)+B類產(chǎn)品供應(yīng)+C類工程施工B類產(chǎn)品供應(yīng)+C工程施工B類產(chǎn)品供應(yīng)C類工程施工

示例S包系1：總承包工程S包系9：幕墻及外裝修設(shè)計(jì)、供應(yīng)及安裝工程等S包系18：散熱器供應(yīng)及地板采暖分包工程S包系12：櫥柜供應(yīng)及安裝工程等S包系5：防火門供應(yīng)工程S包系19：配電箱柜供應(yīng)工程等S包系40：市政電信管道工程等-58-標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件范本示例示例文件序號(hào) 模式 示例-

59

-依據(jù)專業(yè)審核意見和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系文件的要求形成最后的招標(biāo)技術(shù)文件

一線公司2561

編制《項(xiàng)目合

約框架》，清

晰界定合同范

圍

一線公司編制《合同與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)表》

一線公司7

組織與收集招

標(biāo)技術(shù)文件編

制過(guò)程中對(duì)標(biāo)

準(zhǔn)化文件的補(bǔ)

充完善的內(nèi)容

并形成修改補(bǔ)

充文件

一線公司3

基于《合同與

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)

表》及《項(xiàng)目

招標(biāo)計(jì)劃》啟

動(dòng)招標(biāo)文件編

寫

一線公司

8

修訂并形成

項(xiàng)目階段性成

果，報(bào)置業(yè)備

案

一線公司S包文件更新：基于工程范圍更新與項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)文件的關(guān)聯(lián)索引，同時(shí)針對(duì)本工程對(duì)成本、質(zhì)量、工期等要求修訂更新標(biāo)準(zhǔn)S包文件。

一線公司10

發(fā)布

置業(yè)4

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)更新

：依據(jù)規(guī)范、

招標(biāo)圖紙、發(fā)

包方要求等對(duì)

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行

更新，形成對(duì)

應(yīng)招標(biāo)工程項(xiàng)

目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

一線公司

9

歸集整理一線

公司提交資料

對(duì)標(biāo)準(zhǔn)版進(jìn)行

修訂完善及補(bǔ)

充以形成置業(yè)

級(jí)階段性成果

文件

置業(yè)體系應(yīng)用

應(yīng)關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)差異、

區(qū)域差異、項(xiàng)目差

異-59-依據(jù)專業(yè)審核2561編制《合同與3S包文件更新：-

60

-體系維護(hù)短期：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布執(zhí)行長(zhǎng)期：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)優(yōu)化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)頒布技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

應(yīng)用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

優(yōu)化①文件頒布：文件審批文件發(fā)布②交底和培訓(xùn)：

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

宣貫③一線公司反饋意見

技術(shù)參數(shù)準(zhǔn)確性

質(zhì)量通病預(yù)控措施

成熟經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化

優(yōu)秀節(jié)點(diǎn)詳圖補(bǔ)充管理制度完善其他④文件優(yōu)化：階段優(yōu)化年度優(yōu)化區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件分享現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)文件的推廣及維護(hù)工作由創(chuàng)新研發(fā)中心負(fù)責(zé)。-60-體系維護(hù)短期：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布執(zhí)行長(zhǎng)期：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)-

61

-成本信息化建設(shè)2015年-61-成本信息化建設(shè)2015年-

62

-體系概述-成本信息化體系體系概述定義

信息化是企業(yè)戰(zhàn)略的一部分，是通過(guò)使用信息技術(shù)來(lái)推動(dòng)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)的一種有效手段，是一個(gè)運(yùn)用信息技術(shù)手段不斷對(duì)企業(yè)管理和流程進(jìn)行改造和完善的過(guò)程。

成本信息化系統(tǒng)是基于oracle

erp

系統(tǒng)架構(gòu)所設(shè)計(jì)、開發(fā)的管理系統(tǒng)，用以支撐首創(chuàng)置業(yè)的全員、全科目、全過(guò)程的成本管理業(yè)務(wù)。固化了成本管理思想，為項(xiàng)目成本精細(xì)化管理、領(lǐng)導(dǎo)決策提供了有效的工具。適用范圍

應(yīng)用于首創(chuàng)置業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全成本全過(guò)程管控。目標(biāo)成本管理規(guī)范化成本管理目標(biāo)化成本管理精細(xì)化成本管理動(dòng)態(tài)化區(qū)域成本標(biāo)準(zhǔn)化-62-體系概述-成本信息化體系體系概述定義 信息化成本管理動(dòng)態(tài)化全成本信息化建設(shè)目標(biāo)成本管理目標(biāo)化首創(chuàng)置業(yè)成本信息化工作

成本信息化建設(shè)目標(biāo)

作好前期成本策劃，將目

標(biāo)成本分解到成本科目及合約

框架以使目標(biāo)成本具象化，強(qiáng)

化目標(biāo)成本過(guò)程管控；成本管理規(guī)范化實(shí)時(shí)錄入最新的成本數(shù)據(jù)，形成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，真實(shí)及時(shí)地反映成本執(zhí)行情況，提前預(yù)控，降低風(fēng)險(xiǎn)；

成本管理精細(xì)化通過(guò)匯總分析各項(xiàng)目同業(yè)態(tài)物業(yè)類型單方，對(duì)各項(xiàng)目具體成本執(zhí)行狀況進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目區(qū)域性復(fù)制提供數(shù)據(jù)支持；

信息化管理可以提升營(yíng)運(yùn)效率，

支持置業(yè)項(xiàng)目快速?gòu)?fù)制，同時(shí)

借助成本信息化系統(tǒng)，固化成

本管控流程，規(guī)范管理行為，

嵌入優(yōu)化后的管控節(jié)點(diǎn)及合理

授權(quán)體系來(lái)有效降低營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；區(qū)域成本標(biāo)準(zhǔn)化

沉淀數(shù)據(jù)，結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建

設(shè)，形成置業(yè)區(qū)域性成本標(biāo)準(zhǔn)；

成本管理動(dòng)態(tài)化全成本信息化成本管理目標(biāo)化首創(chuàng)置業(yè)成本信息化工

項(xiàng)目啟動(dòng)

組建項(xiàng)目小組

啟動(dòng)大會(huì)

確定項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)

目章程

ERP理念培訓(xùn)

系統(tǒng)功能講解

解決方案設(shè)計(jì)

業(yè)務(wù)資料收集

業(yè)務(wù)調(diào)研

方案設(shè)計(jì)

CRP1會(huì)議室導(dǎo)航

解決方案確認(rèn)和簽署

系統(tǒng)構(gòu)建

系統(tǒng)配置

系統(tǒng)開發(fā)和測(cè)試

數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

CRP2會(huì)議室導(dǎo)航

方案優(yōu)化系統(tǒng)集成測(cè)試

系統(tǒng)上線

上線準(zhǔn)備

最終用戶培訓(xùn)

用戶接受度測(cè)試

建立正式環(huán)境

數(shù)據(jù)遷移

系統(tǒng)切換

上線后支持維護(hù)策略啟動(dòng)支持中心提供上線支持技術(shù)與項(xiàng)目移交項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)成本信息化工作

成本信息化建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃

已完成關(guān)鍵任務(wù)

項(xiàng)目啟動(dòng) 解決方案設(shè)計(jì) 系統(tǒng)構(gòu)建 系統(tǒng)上線 上線后支持成—全員、全科目、全過(guò)程控制

全過(guò)程全員

-

65

-可研成本目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)庫(kù)整體思路及關(guān)鍵功能點(diǎn)

全科目

總部

一線公司

專業(yè)部門—全員、全科目、全過(guò)程控制 全過(guò)程可研成本目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本數(shù)-

66

-整體思路及關(guān)鍵功能點(diǎn)—全成本科目科目代碼科目名稱是否跨期科目類型1土地費(fèi)土地1.11.21.3

22.12.2

土地獲取價(jià)款

土地整治費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

前期工程費(fèi)

勘察測(cè)繪費(fèi)

設(shè)計(jì)費(fèi)是是是是土地土地土地勘測(cè)設(shè)計(jì)……9.1

10

11

12

13

人力成本

財(cái)務(wù)費(fèi)用

稅費(fèi)

預(yù)備費(fèi)內(nèi)部技術(shù)服務(wù)及管理費(fèi)

人力

財(cái)務(wù)

財(cái)務(wù)預(yù)備費(fèi)

財(cái)務(wù)為了系統(tǒng)能采集到全成本數(shù)據(jù)，

在科目中增設(shè)稅費(fèi)作為一級(jí)成本

科目；人力、行政辦公、財(cái)務(wù)類費(fèi)用目

標(biāo)成本由下發(fā)年度指標(biāo)，調(diào)整為

根據(jù)項(xiàng)目全生命周期下達(dá)；按統(tǒng)一規(guī)則對(duì)科目類型進(jìn)行分級(jí)

授權(quán)，人力、財(cái)務(wù)、行政辦公、土地（部分）、預(yù)備費(fèi)類費(fèi)用調(diào)劑由總部控制，其他類型成本可由一線公司自行調(diào)劑。所有目標(biāo)成本調(diào)整，均需通過(guò)總部審批。-66-整體思路及關(guān)鍵功能點(diǎn)—全成本科目科目代碼科目名稱例如：?無(wú)錫公司成本部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理：無(wú)?報(bào)建?建造?建造其他?人力成本?行政辦公?財(cái)務(wù)?…?無(wú)錫公司成本部悅府項(xiàng)目主管：悅府項(xiàng)目建造類成本?無(wú)錫公司成本部悅府二期項(xiàng)目經(jīng)辦：悅府項(xiàng)目二期建造類成本顧問(wèn)費(fèi)合?無(wú)錫公司營(yíng)銷部經(jīng)理：無(wú)錫公司營(yíng)銷類成本成本

經(jīng)理-

67

-

整體思路及關(guān)鍵功能點(diǎn)—全員參與不同科目類型的費(fèi)用可以賦予不同的部門主控，可以將合同授權(quán)給不同的責(zé)任人執(zhí)行XXX崗位責(zé)任成本體系總部項(xiàng)目項(xiàng)目悅府雋府組織（單選）

區(qū)域

一線

公司

無(wú)錫

區(qū)域科目類別（多選）

?土地

?勘測(cè)

?設(shè)計(jì)

項(xiàng)目

一期

項(xiàng)目

二期

?營(yíng)銷

?客服

悅府

一期

悅府

二期營(yíng)銷部

合同執(zhí)行體系

合同?無(wú)錫公司總經(jīng)理：無(wú)錫公司所有成本；

營(yíng)銷錫公司所有成本；

營(yíng)銷代理

合同

營(yíng)銷代理

營(yíng)銷部合同

合同

經(jīng)辦人

顧問(wèn)費(fèi)合

同

營(yíng)銷部合同

同

經(jīng)辦人

售樓處建

造

售樓處土

成本管理部

建合同

合同經(jīng)辦人

主控是?無(wú)錫公司設(shè)計(jì)部經(jīng)理：無(wú)錫公司設(shè)計(jì)類

售樓處設(shè)

設(shè)計(jì)部合同

計(jì)

經(jīng)辦人例如：?無(wú)錫公司成本部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理：無(wú)?報(bào)建?建造?建造-

68

-目標(biāo)成本的確定合約框架制訂目標(biāo)成本按合同/

合同類別合約預(yù)算的生成事先有規(guī)劃目標(biāo)成本執(zhí)行

情況評(píng)估

合同付款

合同結(jié)算成本科目口徑

動(dòng)態(tài)成本

目標(biāo)成本調(diào)劑

目標(biāo)成本調(diào)整合約框架口徑的

動(dòng)態(tài)成本事中有控制事后有分析

進(jìn)行拆分合同簽訂

待發(fā)生成本暫估變更洽商整體思路及關(guān)鍵功能點(diǎn)—全過(guò)程管控-68-目標(biāo)成本的確定合約框架制訂目標(biāo)成本按合同/合約預(yù)目標(biāo)成本的確定合約框架制訂目標(biāo)成本按合同/

合同類別進(jìn)行拆分合約預(yù)算的生成事先有規(guī)劃事前有規(guī)劃：要求無(wú)論是管理層還是執(zhí)行層均要樹立成本競(jìng)爭(zhēng)觀、成本效益觀，徹底摒棄以往認(rèn)為只要做好本專業(yè)工作，成本問(wèn)題讓成本系統(tǒng)去考慮的固有觀念。切實(shí)做好成本籌劃；

-

69

-經(jīng)置業(yè)審批通過(guò)的項(xiàng)目目標(biāo)成本將作為項(xiàng)目后續(xù)實(shí)施的主控指標(biāo)；未取得經(jīng)審批通過(guò)的目標(biāo)成本將無(wú)法啟動(dòng)招標(biāo)、簽訂合同及支付工程款?！径沤^了逾期不申報(bào)目標(biāo)成本，盲目實(shí)施的違規(guī)行為】系統(tǒng)將目標(biāo)成本按合約框架拆分所形成的合約預(yù)算將作為擬定合同額的上限標(biāo)準(zhǔn)。整體思路及關(guān)鍵功能點(diǎn)—全過(guò)程管控目標(biāo)成本的確定合約框架制訂目標(biāo)成本按合同/進(jìn)行拆分合約預(yù)算的-

70

-1、合同簽訂時(shí)如擬中標(biāo)價(jià)已超過(guò)相應(yīng)合約預(yù)算，將無(wú)法通過(guò)系統(tǒng)校核【杜絕了超預(yù)算、無(wú)預(yù)算簽訂合同的違規(guī)行為】

合同簽訂變更洽商目標(biāo)成本調(diào)劑目標(biāo)成本調(diào)整事中有控制合同付款合同結(jié)算目標(biāo)成本執(zhí)行

情況評(píng)估3、系統(tǒng)將合約預(yù)算設(shè)定為項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本實(shí)施的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)合同動(dòng)態(tài)成本超過(guò)合約預(yù)算時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)提示相關(guān)人員關(guān)注；【為項(xiàng)目實(shí)施控制提供行之有效的工具】

待發(fā)生成本暫估2、系統(tǒng)要求將合同額、變更洽商額、結(jié)算額及合同付現(xiàn)按照分期、科目、產(chǎn)品不同顆粒度進(jìn)行分拆；未經(jīng)分拆不允許進(jìn)入后續(xù)審批程序（付款分拆可于審批后進(jìn)行）；【確保了動(dòng)態(tài)成本歸集的及時(shí)準(zhǔn)確】4、系統(tǒng)固化成本管控流程，規(guī)范管理行為，嵌入優(yōu)化后的管控節(jié)點(diǎn)及合理授權(quán)體系來(lái)有效降低營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；【杜絕違規(guī)操作行為的發(fā)生】整體思路及關(guān)鍵功能點(diǎn)—全過(guò)程管控-70-1、合同簽訂時(shí)如擬中標(biāo)價(jià)已超變更洽商目標(biāo)成本調(diào)劑-

71

-成本科目口徑動(dòng)

態(tài)成本合約框架口徑的

動(dòng)態(tài)成本事后有分析整體思路及關(guān)鍵功能點(diǎn)—全過(guò)程管控

事后有分析：借助信息化系統(tǒng)統(tǒng)一成本核算口徑，計(jì)價(jià)深度，實(shí)現(xiàn)多維度數(shù)據(jù)統(tǒng)

計(jì)對(duì)比；為實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理，提升置業(yè)整體成本管控能力，最終獲得持續(xù)性

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供助力；

1、通過(guò)匯總分析各項(xiàng)目同業(yè)態(tài)物業(yè)類型單方，對(duì)各項(xiàng)

目具體成本執(zhí)行狀況進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)；

2、借助信息化系統(tǒng)自動(dòng)完成數(shù)據(jù)沉淀歸集，結(jié)合產(chǎn)品

標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，形成置業(yè)區(qū)域性成本標(biāo)準(zhǔn)；【建造類成本

標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)多年努力已具雛形，但全成本口徑其他專業(yè)象限

成本標(biāo)準(zhǔn)

的搜集及歸納亟待加強(qiáng)及完善】；-71-成本科目口徑動(dòng)合約框架口徑的事后有分析整體思路及-

72

-信息化是對(duì)企業(yè)管理模式的重大變革

成本信息化系統(tǒng)是涵蓋了項(xiàng)目開發(fā)的全成本、全過(guò)程多個(gè)范疇，需要各相關(guān)專

業(yè)象限全員共同參與的企業(yè)核心技術(shù)信息化系統(tǒng)。其在管理模式上的重大變革主要

體現(xiàn)在幾個(gè)方面?！簟簟簟魧?shí)現(xiàn)審核管理工作信息傳遞無(wú)紙化

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)資源共享

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理遠(yuǎn)程監(jiān)控

實(shí)現(xiàn)投資評(píng)審管理效率的提速■成本管理思想實(shí)現(xiàn)手段的飛躍■成本管理者角色的重大變化-72-信息化是對(duì)企業(yè)管理模式的重大變革◆實(shí)現(xiàn)審核管理工-

73

-成本信息化實(shí)施應(yīng)用-部門角色變化成本信息化系統(tǒng)為全員全成本管理系統(tǒng)，需要各相關(guān)專業(yè)象限全員參與，因此各部門管理角色也隨之發(fā)生了變化。☆城市公司不同科目類別成本主控部門和總部監(jiān)控部門分別管理本專業(yè)象限內(nèi)的成本。一線公司各部門由業(yè)務(wù)操作部門轉(zhuǎn)換為成本管控及業(yè)務(wù)操作相結(jié)合的綜合性部門；☆一線公司成本管理部成為承載項(xiàng)目全成本組織及管理職責(zé)的牽頭部門；☆總部風(fēng)險(xiǎn)管控中心成為承載全成本組織及管理職責(zé)的牽頭中心。-73-成本信息化實(shí)施應(yīng)用-部門角色變化成本信息化系統(tǒng)為2項(xiàng)目之間能夠有效對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目之間的知識(shí)共享和協(xié)同運(yùn)作。預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

3產(chǎn)品分?jǐn)?，了解每種產(chǎn)品成本狀況，精細(xì)化地評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略落地。

4信息化價(jià)值首創(chuàng)置業(yè)信息化價(jià)值

1

及時(shí)了解項(xiàng)目成本狀況和

資金支付的過(guò)程控制，為

經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)2項(xiàng)目之間能夠有效對(duì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，修正待產(chǎn)品分?jǐn)偅私饷糠N產(chǎn)力確保最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

首創(chuàng)置業(yè)成本信息化實(shí)施應(yīng)用成本信息化是一項(xiàng)管理變革，堅(jiān)定信心不動(dòng)搖

全成本信息化系統(tǒng)的建立是一場(chǎng)深刻的管理變革,公司全體要統(tǒng)一思想,堅(jiān)定信心，共同前進(jìn)。在12年5月上線后的一段時(shí)間，必然還需要一個(gè)適應(yīng)、改進(jìn)、完善的過(guò)程，需要所有參與者通過(guò)積極參與和不懈努力確保最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 首創(chuàng)置業(yè)成本信息化實(shí)施應(yīng)用首創(chuàng)成本管理體系分享完畢首創(chuàng)成本管理體系分享完畢首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系項(xiàng)目論證項(xiàng)目立項(xiàng)

定位策劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)開始施工

開盤工程實(shí)施竣工入住

入住管理首創(chuàng)置業(yè)成本管理鏈條

成本管理是貫穿首創(chuàng)置業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全生命周期的一項(xiàng)工作，直接關(guān)系一個(gè)項(xiàng)目的成敗與否。利潤(rùn)=收入-成本

項(xiàng)目論證項(xiàng)目立項(xiàng)開始施工 開盤竣工入住首創(chuàng)置業(yè)成本管理鏈條利已發(fā)生成本未發(fā)生成本成本數(shù)據(jù)庫(kù)無(wú)效成本分析調(diào)整/調(diào)劑

動(dòng)態(tài)成本方案/初設(shè)

測(cè)算成本

拿地可研成本

確定目標(biāo)成本

分解責(zé)任成本預(yù)測(cè)/評(píng)估

竣工結(jié)算成本首創(chuàng)置業(yè)成本全生命周期圖

項(xiàng)目建造階段

成本報(bào)告已發(fā)生成本未發(fā)生成本成本數(shù)據(jù)庫(kù)無(wú)效成本分析調(diào)整/調(diào)劑方案/初事前事中

責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制

事后

全過(guò)程成本管理

目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本

責(zé)任成本

成本后評(píng)估（成本數(shù)據(jù)庫(kù)）首創(chuàng)置業(yè)成本管理核心思想

首創(chuàng)置業(yè)以項(xiàng)目全成本數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以動(dòng)態(tài)成本管理為手段，實(shí)行目標(biāo)成本、責(zé)任成本為核心的成本管理模式。事前 責(zé)任與 全過(guò)程 目標(biāo)成本 責(zé)任成本首創(chuàng)置業(yè)成本管理成本管控界面首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系架構(gòu)

?

成本中心?

利潤(rùn)中心城市公司成本管理流程

?

體系建設(shè)?

戰(zhàn)略采購(gòu)?

人才培養(yǎng)置業(yè)總部成本管控界面首創(chuàng)置業(yè)成本管理體系架構(gòu)?利潤(rùn)中心城市公司成本目

錄成本管理流程成本管控界面招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化成本信息化建設(shè)目錄成本管理流程首創(chuàng)建造類成本流程要點(diǎn)首創(chuàng)建造類成本流程要點(diǎn)目

錄成本流程概述事前部分事中部分事后部分目錄成本流程概述

第一章項(xiàng)目成本流程概述 第一章-

10

-成本管理流程圖成本管理制度建設(shè)首創(chuàng)置業(yè)成本流程-10-成本管理流程圖成本管理制度建設(shè)首創(chuàng)置業(yè)成本流程-

11

-首創(chuàng)置業(yè)BPI流程項(xiàng)目成本管理流程項(xiàng)目合約框架管理流程設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作指引責(zé)任成本管理工作指引工程采購(gòu)管理流程工程供應(yīng)商管理流程招標(biāo)采購(gòu)類工作指引業(yè)務(wù)合同管理流程工程合同交底工作指引工程合同管理工作指引項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理工作指引工程洽商管理工作指引重計(jì)量工作指引工程結(jié)算管理工作指引建造類成本數(shù)據(jù)編制工作指引項(xiàng)目后評(píng)估管理工作指引事前

全過(guò)程

事成本管理

中事后-11-首創(chuàng)置業(yè)BPI流程設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引項(xiàng)目目

首創(chuàng)置業(yè)?成本事前控制部分 首創(chuàng)置業(yè)?成本事前控制部分可研階段定位策劃

階段單體方案

階段單體/初

設(shè)階段施工圖階

段分解/實(shí)

施動(dòng)態(tài)成本

管控目標(biāo)成本-確定

規(guī)范全面目標(biāo)成本控制管理程序，促進(jìn)目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，保證成本管理透目的定義明和成本發(fā)生的可控，確保項(xiàng)目投資收益最大化，提升公司產(chǎn)品的成本競(jìng)爭(zhēng)力。是公司市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品全面成本指標(biāo)基本原則

目標(biāo)導(dǎo)向、客戶導(dǎo)向、準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)、事前控制、動(dòng)態(tài)管理。可研階段定位策劃單體方案單體/初施工圖階分解/實(shí)動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)招標(biāo)控制價(jià)=分項(xiàng)目標(biāo)成本/（1+標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算變化率）

按照下達(dá)的二級(jí)目標(biāo)成本拆分分項(xiàng)目標(biāo)成本招標(biāo)實(shí)施價(jià)≤招標(biāo)控制價(jià)

若未滿足上述條件，原則上不允許進(jìn)入定標(biāo)階段，重新檢索方案設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃安排、檔次標(biāo)準(zhǔn)及其他因素等，并進(jìn)行工程量差異分析。結(jié)算變化率是工程結(jié)算價(jià)較合同價(jià)調(diào)整的幅度。具體公式如下：

結(jié)算變化率＝（結(jié)算價(jià)－合同凈額）/合同凈額

合同凈額＝合同額－預(yù)留金

標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算變化率是公司在一定時(shí)期內(nèi)工程建造期間成本控制平均先進(jìn)水平的反映，可作為一線公司分解落實(shí)責(zé)任成本的依據(jù)，成本管理中心將定期發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算變化率系數(shù)，以指導(dǎo)與促進(jìn)公司成本控制管理水平不斷提升。

招標(biāo)實(shí)施價(jià)是擬中標(biāo)候選人投標(biāo)報(bào)價(jià)。

目標(biāo)成本-招標(biāo)階段招標(biāo)控制價(jià)=分項(xiàng)目標(biāo)成本/ 按照下達(dá)的二級(jí)目標(biāo)成招標(biāo)實(shí)施價(jià)≤目標(biāo)成本-調(diào)劑/調(diào)整調(diào)劑調(diào)整調(diào)劑原則

政策變化

方案調(diào)整

開發(fā)計(jì)劃不可預(yù)見或其他項(xiàng)目管理等

因素

-

15

-調(diào)整前提條件目標(biāo)成本-調(diào)劑/調(diào)整調(diào)劑調(diào)整調(diào)劑原則 政策變化調(diào)整前提條件時(shí)限要求編制內(nèi)容調(diào)整流程合約框架的完善合約框架

必要條件

定義：是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的合同組成、合同關(guān)系及基本管理原則的一系列規(guī)定和策劃。是項(xiàng)目開發(fā)成本中成本計(jì)算、招標(biāo)采購(gòu)及合同簽訂的分類依據(jù)，是成本管理

的重要內(nèi)容。

在目標(biāo)成本核定后，在總體目標(biāo)成本不變的前提下，由各城市公司按合約框架進(jìn)行分解，分解的數(shù)據(jù)做為招標(biāo)、合同簽署、變更洽商及工程結(jié)算的依據(jù)。

時(shí)限要求合約框架 定義：是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò) 的重要內(nèi)合約框架合約框架

首創(chuàng)置業(yè)?成本事中控制部分 首創(chuàng)置業(yè)?成本事中控制部分招標(biāo)流程及采購(gòu)方式單項(xiàng)招標(biāo)采購(gòu)：依據(jù)合約框架，以及項(xiàng)目總體招標(biāo)計(jì)劃、年度開發(fā)計(jì)劃、年度招標(biāo)計(jì)劃、季度招標(biāo)計(jì)劃要求，按照相關(guān)規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)實(shí)施，以最終確定中標(biāo)人的過(guò)程招標(biāo)流程及采購(gòu)方式單項(xiàng)招標(biāo)采購(gòu)：依據(jù)合約框架，以及項(xiàng)目單項(xiàng)招標(biāo)流程無(wú)合約框架/目標(biāo)成本屬于授權(quán)啟動(dòng)條件

外流程審批招標(biāo)準(zhǔn)備?資格預(yù)審條件?付現(xiàn)條件招標(biāo)實(shí)施定標(biāo)

單項(xiàng)招標(biāo)流程無(wú)合約框架/目啟動(dòng)條件 外流程審批合同管理與交底編號(hào)：W09

COM

B版號(hào)：B頁(yè)碼：第

1

頁(yè)

共

1

頁(yè)工程合同管理工作指引日

期修

準(zhǔn)人

工程合同管理工作指引

編號(hào)：W10-COM-B

工程合同交底工作指引

版號(hào)：B

頁(yè)碼：第

1

頁(yè)

共

1

頁(yè)

編制

日期

審核

日期

批準(zhǔn)

日期

工程合同交底工作指引

修訂記錄修訂狀態(tài)

修改內(nèi)容

編制改人

審核人

批

日期

審核

日期

批準(zhǔn)

日期

修訂記錄

日

期

修訂狀態(tài)

修改內(nèi)容

修改人

審核人

批準(zhǔn)人組卷草稿審核

審批

簽署備案交底

合同簽訂流程合同管理與交底編號(hào)：W09COMB工程合同管理工作指引日在效率和風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡

先洽后干，事前估價(jià)

按權(quán)限審批

完成情況確認(rèn)變更洽商

工程洽商：是指與工程設(shè)計(jì)無(wú)關(guān)、記錄現(xiàn)場(chǎng)變化的工程洽商文件，

工程洽商可由建設(shè)方或施工單位提出，但需經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位、建設(shè)單位

認(rèn)可，形成《工程洽商記錄》。其他

-

22

-

洽商分類現(xiàn)場(chǎng)需要營(yíng)銷需要甲方要求在效率和風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡變更洽商其他 洽商分類項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理?綜合反映項(xiàng)目各項(xiàng)合約目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)形成、合

同簽訂及投資付現(xiàn)情況，并結(jié)合剩余工作量評(píng)

估出項(xiàng)目總動(dòng)態(tài)成本，將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本

不斷進(jìn)行比較，找出差異和原因，最終達(dá)到成

本控制的目標(biāo)。釋義

?每月5日前上報(bào)簽字版總成本執(zhí)行報(bào)告

?合約采購(gòu)部應(yīng)及時(shí)掌握項(xiàng)目全成本數(shù)據(jù)，對(duì)

于地價(jià)款、單據(jù)類成本、銷售成本、管理費(fèi)

等亦應(yīng)及時(shí)登錄。?數(shù)據(jù)準(zhǔn)確?科目分類準(zhǔn)確及時(shí)

準(zhǔn)確1、陽(yáng)光資產(chǎn)包項(xiàng)目三月開始上報(bào)總成本執(zhí)行報(bào)告；2、針對(duì)新成本科目的總成本執(zhí)行報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)版即將發(fā)布執(zhí)行。

-

23

-成本報(bào)告信息化平臺(tái)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理?綜合反映項(xiàng)目各項(xiàng)合約目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)形成、合釋-

24

-

首創(chuàng)置業(yè)成本事后控制部分-24- 首創(chuàng)置業(yè)成本事后控制部分-

25

-結(jié)算計(jì)劃啟動(dòng)核對(duì)談判目標(biāo)成本調(diào)劑調(diào)整按權(quán)限審

批備案-25-結(jié)算計(jì)劃啟動(dòng)核對(duì)談判目標(biāo)成本按權(quán)限審備案-

26

-數(shù)據(jù)庫(kù)一線公司完成，每季度更新上報(bào)規(guī)劃類指標(biāo)

……

建筑密度

結(jié)構(gòu)形式

層數(shù)負(fù)三層層高……

-

層

m

…..

0.197框架剪力墻

3/25

3.95

負(fù)二層層高

負(fù)一層層高

首層層高標(biāo)準(zhǔn)層高（2~24

層）

頂層層高

窗地比

……

m

m

m

m

m（窗洞口面積/地上建筑

面積）

……2.905.305.303.053.0017%……-26-數(shù)據(jù)庫(kù)一線公司完成，每季度更新上報(bào)規(guī) …………項(xiàng)目后評(píng)估目的適用范圍總結(jié)成本管理工作德與失決算最終完成項(xiàng)目

成本費(fèi)用控制分析，剔除無(wú)效成本

成本歸集分析分析重點(diǎn)

合同價(jià)與結(jié)算價(jià)對(duì)比分析

成本費(fèi)用控制建議

-

27

-項(xiàng)目后評(píng)估目的總結(jié)成本管理工作德與失 成本費(fèi)用控制分析，剔除成本管控界面2015年成本管控界面2015年-

29成本管理—目標(biāo)成本施工圖階段審批提案業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)業(yè)務(wù)單元目標(biāo)成本拆分

目標(biāo)成本測(cè)算定位及策劃

方案及初設(shè)可研階段

總部一線公司審批提案?jìng)浒肛?fù)責(zé)審批提案?jìng)浒肛?fù)責(zé)目標(biāo)成本形成管控界面目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估

注：1、新區(qū)域可研由總部代為完成

；

2、

若在可研階段應(yīng)用公司標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，可在此階段確定目標(biāo)成本；

3、

若為新產(chǎn)品線，可在施工圖階段確定目標(biāo)成本。

責(zé)任成本是將項(xiàng)目目標(biāo)成本按照誰(shuí)負(fù)責(zé)誰(shuí)承擔(dān)的原則，以具體的責(zé)任主體（部門、單位或個(gè)人）為對(duì)象，以其承擔(dān)的責(zé)任為范圍劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分并歸集的成本。各項(xiàng)責(zé)任成本之和須小于或等于項(xiàng)目目標(biāo)成本。--29成本管理—目標(biāo)成本施工圖階段審批業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)目標(biāo)成本拆成本管理—合約框架置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)版項(xiàng)目首版項(xiàng)目調(diào)整版總部一線公司制定、維護(hù)

______備案負(fù)責(zé)備案負(fù)責(zé)合約框架版本管理注:風(fēng)控中心已完成對(duì)應(yīng)新版全成本科目的標(biāo)準(zhǔn)版合約框架，待信息化上線后正式實(shí)施。

-

30

-目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估成本管理—合約框架置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)版項(xiàng)目首版項(xiàng)目調(diào)整版總部制定、維護(hù)法律層面：定標(biāo)合約的擬中標(biāo)單位是否符合資審條件；-

31

-成本管理—合同招標(biāo)一線公司授權(quán)額度

……公司

……公司

……公司

……公司

……公司青島公司

500萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元2000萬(wàn)元

……1000萬(wàn)元1、考慮一線公司成熟度分額度級(jí)別授權(quán)；2、一線公司授權(quán)內(nèi)項(xiàng)目實(shí)施須符合置業(yè)相關(guān)流程制度要求;3、不符合BPI制度流程議標(biāo)條件的議標(biāo)項(xiàng)目，需報(bào)總部審批。一線公司招標(biāo)授權(quán)體系目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估效能層面：待審批合約是否符合單項(xiàng)工程目標(biāo)成本；法律層面：定標(biāo)合約的擬中標(biāo)單位是否符合資審條件；內(nèi)控層面：重要招標(biāo)項(xiàng)目程序復(fù)核；招標(biāo)/合同/結(jié)算，審核三個(gè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)點(diǎn)1、擬定標(biāo)的招標(biāo)實(shí)施價(jià)≤價(jià)；2、根據(jù)自身管理水平、設(shè)度，經(jīng)評(píng)估符合單項(xiàng)目標(biāo)成招標(biāo)結(jié)果審批表招標(biāo)情況報(bào)告投標(biāo)候選人審批表新入圍投標(biāo)人的資審報(bào)告技術(shù)終評(píng)報(bào)告等相關(guān)文件推薦中標(biāo)單位的最終報(bào)價(jià)電子版資料要求法律層面：定標(biāo)合約的擬中標(biāo)單位是否符合資審條件；-31--

32

-成本管理—合同管理目標(biāo)成本確定合同管理合約框架

合同簽訂合同招標(biāo)

變更洽商

目標(biāo)成本

調(diào)整/調(diào)劑重計(jì)量

成本后評(píng)估合同結(jié)算結(jié)算審批的資料要求：結(jié)算審批表結(jié)算說(shuō)明差異分析-32-成本管理—合同管理目標(biāo)成本確定合同管理合約框架合-

33

-成本管理—目標(biāo)成本

調(diào)劑/調(diào)整事項(xiàng)建造類、營(yíng)銷類、設(shè)計(jì)類等成本調(diào)劑★總部鎖定科目（押金類科目，暫定量目標(biāo)成本）★★財(cái)務(wù)類、人力成本、辦公費(fèi)、土地（部分）★★動(dòng)用預(yù)備費(fèi)★★★

管控界面一線公司自主審批總部相關(guān)中心審批主管副總裁審批增加目標(biāo)成本★★★★總裁審批目標(biāo)成本調(diào)整調(diào)劑管控方案全成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)圖土地類費(fèi)用

設(shè)計(jì)類

前期費(fèi)用中建造類基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)）

園林工程費(fèi)

建安工程費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)建造類

營(yíng)銷類……..預(yù)備費(fèi)目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估-33-成本管理—目標(biāo)成本 調(diào)劑/調(diào)整事項(xiàng) 管控界面增加重地區(qū)名稱-

34

-1,234,532820,938784,8801,292,719740,180

685,761672,916

635,166220,281

211,078630,652191,462

150,821

144,578131,338

100,303

83,69378,718573,928105,948

102,946

102,9430

0

0

00400,000200,000600,000

273,446800,0001,000,0001,200,000

910,1011,400,000萬(wàn)元北京天津成都沈陽(yáng)無(wú)錫西安慶08年10月各地區(qū)總成本執(zhí)行情況示意圖批準(zhǔn)成本累計(jì)合同金額累計(jì)投資累計(jì)付現(xiàn)月度動(dòng)態(tài)成本報(bào)告動(dòng)態(tài)成本風(fēng)險(xiǎn)提示單成本管理—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估成本報(bào)告變更洽商臺(tái)帳招標(biāo)情況報(bào)告材料價(jià)格報(bào)告重地區(qū)名稱-34-1,234,532820,938784-

35

-?

聯(lián)合總部相關(guān)中心?

聯(lián)合總部所有中心例行檢查

?

日常常規(guī)檢查專項(xiàng)檢查

?

對(duì)重點(diǎn)突出的單項(xiàng)問(wèn)

題檢查

全面檢查聯(lián)合檢查

定期或不定期組織各項(xiàng)檢查，監(jiān)督評(píng)估一線成本、招標(biāo)業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，不斷總結(jié)提升管理水平。成本管理—檢查評(píng)估目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估-35-?聯(lián)合總部相關(guān)中心?聯(lián)合總部所有中心例行-

36

-成本管理—成本后評(píng)估規(guī)劃類指標(biāo)

……

建筑密度

結(jié)構(gòu)形式

層數(shù)負(fù)三層層高……

-

層

m

…..

0.197框架剪力墻

3/25

3.95

負(fù)二層層高

負(fù)一層層高

首層層高標(biāo)準(zhǔn)層高（2~24

層）

頂層層高

窗地比

……2.905.305.303.053.0017%……

m

m

m

m

m

（窗洞口面積/地上建筑面

積）

……數(shù)據(jù)庫(kù)部分節(jié)錄目標(biāo)成本確定合約框架合同招標(biāo)合同管理

目標(biāo)成本調(diào)整/調(diào)劑成本后評(píng)估-36-成本管理—成本后評(píng)估規(guī) ………… …..

標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件簡(jiǎn)介及應(yīng)用說(shuō)明2015年 標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件2015年

?

持續(xù)求共：

?

內(nèi)部管理上求共。?

外部對(duì)各供方要求求共。?

持續(xù)擇優(yōu)：?

體系的建立經(jīng)多方案比選?

實(shí)施過(guò)程監(jiān)控并糾偏?

項(xiàng)目后期總結(jié)并改善?

單次招標(biāo)募簡(jiǎn)：?

招標(biāo)文件編制募簡(jiǎn)。?

招標(biāo)文件審批募簡(jiǎn)。?

內(nèi)部管控趨同：?

管理目標(biāo)趨同?

外部管控趨同：?

項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)趨同?

招標(biāo)文件組件趨同?

招標(biāo)文件內(nèi)容趨同①趨同②募簡(jiǎn)③求共④擇優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)化

目標(biāo)首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件體系目標(biāo) ?持續(xù)求共：?持續(xù)擇優(yōu)：?單次招標(biāo)募簡(jiǎn)：?內(nèi)部管標(biāo)文件6.1招標(biāo)圖紙目錄6.2合同范圍6.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求合同結(jié)構(gòu)合同范圍工程管理制度

合同邊界技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件體系

舊的體系招2011年2015年標(biāo)文件6.1招標(biāo)圖紙目錄6.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求合同結(jié)構(gòu)工程管理-

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-

40目錄標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介-40-目錄標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)招標(biāo)體系簡(jiǎn)介-

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-基于現(xiàn)行的項(xiàng)