《2022年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》

中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2022年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)開展研究報(bào)告PAGE54本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢010-本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨PAGE53本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢010-5本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2022年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)開展研究報(bào)告2022年3月25日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 2一、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2022深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中趨升、逐步向好 5二、 政策環(huán)境：地方政策分化明顯，熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí) 121. 全國(guó)政策：年末中央屢次表態(tài)抑制資產(chǎn)泡沫防范金融風(fēng)險(xiǎn) 122. 深圳政策：“限購(gòu)限貸升級(jí)〞，驅(qū)使市場(chǎng)回歸理性 15三、 市場(chǎng)分析：住宅市場(chǎng)量跌價(jià)升，商辦供大于求 171. 商品房市場(chǎng)：商品房銷售均價(jià)上漲，整體同比上漲50.4% 172. 住宅市場(chǎng)：全年量跌價(jià)升，剛需為市場(chǎng)主力 20四、 二手房市場(chǎng)：成交量大幅回落，價(jià)格指數(shù)全年持續(xù)攀升 49五、 土地市場(chǎng)：量漲價(jià)跌，出讓金總額同比大幅增長(zhǎng) 511. 土地價(jià)格：成交樓面均價(jià)大幅上漲，平均溢價(jià)率為24% 512. 土地成交：成交量上漲，住宅用地成交量漲幅最大 523. 土地推出：土地推出量上漲，商辦用地推出量激增 544. 土地出讓金：土地出讓金大幅增長(zhǎng)，住宅、商業(yè)/辦公用地出讓金增幅超過100% 55六、 開發(fā)企業(yè)：龍頭房企市場(chǎng)集中度回暖，拿地大增 571. 市場(chǎng)份額：龍頭房企銷售額大幅上升，市場(chǎng)占有率小幅下調(diào) 572. 拿地情況：銷售前十開發(fā)企業(yè)拿地面積、金額均大幅增加 62七、 市場(chǎng)展望：“市場(chǎng)增速放緩，深圳房?jī)r(jià)或?qū)②呌诶硇?631. 政策趨勢(shì)：去庫(kù)存、穩(wěn)開展、防風(fēng)險(xiǎn)〞的相關(guān)政策有望加大 632. 房產(chǎn)市場(chǎng)：增速放慢，房?jī)r(jià)上漲幅度減小并趨于理性 633. 土地市場(chǎng)：城市分化加劇，熱點(diǎn)城市地王頻出，三四線土地市場(chǎng)遇冷 644. 企業(yè)表現(xiàn)：拓展域外市場(chǎng)、順應(yīng)市場(chǎng)變化，分化市場(chǎng)需求 65研究主持：中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)支持：CREIS中指數(shù)據(jù)，

摘要宏觀環(huán)境：整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，因城施策嚴(yán)控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2022年，初步核算并經(jīng)廣東省統(tǒng)計(jì)局核定，2022年全市生產(chǎn)總值為19492.60億元，全年GDP增速為9.0%，增幅分別比全國(guó)和全省高2.3和1.5個(gè)百分點(diǎn)，整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)。全年全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平〔CPI〕同比上漲2.4%，漲幅較上年提升0.2個(gè)百分點(diǎn)；全年全市固定資產(chǎn)投資4078.16億元，增長(zhǎng)23.6%，增速創(chuàng)自1999年以來連續(xù)18年新高。2022年，中央從供需兩端頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，由松趨緊，因城施策嚴(yán)控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；地方積極響應(yīng)中央政策號(hào)召，通過一系列政策有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題。就深圳來看，政策從供給端發(fā)力，“3.25〞“10.4〞新政持續(xù)收緊購(gòu)房資格，抑制投機(jī)性需求，防范風(fēng)險(xiǎn)；驅(qū)使市場(chǎng)回歸理性。市場(chǎng)分析：住宅市場(chǎng)量跌價(jià)升，商辦供大于求總體表現(xiàn)：商品房銷售均價(jià)上漲，漲幅略縮小2022年深圳房產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2022年末的熾熱態(tài)勢(shì)，隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)逐步趨于穩(wěn)定。價(jià)格方面：2022年，商品房整體市場(chǎng)均價(jià)大幅上漲50.4%，商品住宅成交均價(jià)同比上漲59.9%，商業(yè)用房及辦公樓均價(jià)分別同比上漲13.4%、24.8%。需求方面：2022年，深圳住宅、寫字樓、商業(yè)用房的銷售面積分別為417.93萬平方米、30.5萬平方米、67.05萬平方米，三者同比分別大幅減少37.2%和42.3%、29.5%。供給方面：2022年住宅、辦公樓和商業(yè)用房新批上市面積較2022年分別下降38.9%、26.8%和4.8%。供求比照來看：深圳商品住宅供給量大幅減少38.9%；寫字樓、商業(yè)用房供過于求現(xiàn)象明顯，庫(kù)存仍在較高水平；。二手房市場(chǎng)：二手房全年成交量大幅回落，價(jià)格指數(shù)全年持續(xù)攀升。產(chǎn)品形態(tài)：中小戶型仍是市場(chǎng)主力，中等戶型供求根本平衡，小戶型過于求需求：中小戶型繼續(xù)熱銷，大戶型微幅上漲，其中80-100平米的中等面積戶型成交量占市場(chǎng)總體比重為54.2%，市場(chǎng)份額有所減少。供給：80平米以下小戶型占比明顯提高，100平米以上戶型占比下降。供求比照：除140平米以上戶型呈供不應(yīng)求之勢(shì)、80平米以下戶型供過于求之勢(shì)外，其他各戶型供求均相對(duì)平衡。不同區(qū)域：福田區(qū)成交均價(jià)居首，六區(qū)僅南山區(qū)成交量同比增長(zhǎng)，寶安區(qū)成交量居首，龍崗區(qū)供給量居六區(qū)首位價(jià)格方面：福田、羅湖、南山、鹽田、寶安和龍崗六區(qū)商品住宅成交均價(jià)上漲，其中，龍崗區(qū)漲幅最大為59.70%。成交方面：各區(qū)域中龍崗和寶安成交量最大，其中龍崗區(qū)及寶安區(qū)占比均下降，南山區(qū)占比擬2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)。供給方面：龍崗和寶安住宅供給量合計(jì)占比仍在8成左右，南山區(qū)占比上升，羅湖及鹽田占比均下滑。供求比照方面：僅龍崗區(qū)呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)之外，其他區(qū)域均呈供不應(yīng)求趨勢(shì)。土地市場(chǎng)：量?jī)r(jià)齊漲，出讓金總額同比大幅增長(zhǎng)價(jià)格方面：成交樓面均價(jià)大幅上漲，平均溢價(jià)率為24%。成交方面：土地成交用地面積上漲25%，規(guī)劃建筑面積上漲67%；商業(yè)/辦公用地成交面積同比增長(zhǎng)幅度最高為117%。供給方面：招拍掛市場(chǎng)推出土地面積上漲39.91%，住宅用地上漲33.30%，商辦和工業(yè)用地同比分別上漲159.37%和上漲64.89%。出讓金方面：土地出讓金大幅增長(zhǎng)，住宅、商業(yè)/辦公用地出讓金增幅超過100%。開發(fā)企業(yè)：龍頭房企市場(chǎng)集中度回暖，拿地金額大增2022年，深圳樓市超預(yù)期回暖，量?jī)r(jià)齊飛，銷售額前十房企銷售額均同比上漲。銷售額前十的房企總銷售額同比小幅上漲12%，市場(chǎng)集中度由2022年的41.17%上升至46.92%，上升了近6個(gè)百分點(diǎn)。拿地方面，2022年銷售額前十的房企僅華僑城有拿地，在與招商蛇口強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的情況下，獲取了位于寶安區(qū)大空港范圍內(nèi)的11宗商地，其規(guī)劃建筑面積共計(jì)154.33萬平方米，同比大幅增長(zhǎng)3.7倍，拿地金額合計(jì)310億，同比大幅增加8.38倍。市場(chǎng)展望：調(diào)控升級(jí)，驅(qū)使深圳房?jī)r(jià)趨于理性展望2022年,在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的〞的背景下，未來一定期間內(nèi)政策仍將維持收緊狀態(tài)，2022年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定2022年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)的主基調(diào)，財(cái)政政策更加積極有效，深化供給側(cè)改革，著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這都有利于為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)開展?fàn)I造良好環(huán)境。其中貨幣政策的“穩(wěn)健中性〞決定了2022年貨幣環(huán)境全面寬松不再，2022深圳樓市或?qū)②呌诶硇?，房地產(chǎn)價(jià)格存在一定的下跌壓力，但全年跌幅有限。而穩(wěn)健中性的貨幣環(huán)境下價(jià)格上漲動(dòng)力缺乏。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2022深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中趨升、逐步向好2022年，面對(duì)復(fù)雜多變的外部形勢(shì)和持續(xù)加大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，在市委市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，深圳積極踐行“五大開展理念〞，主動(dòng)適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)開展新常態(tài)，著力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持質(zhì)量引領(lǐng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型升級(jí)、綠色低碳開展方向，全力推動(dòng)有質(zhì)量的穩(wěn)定增長(zhǎng)和可持續(xù)的全面開展，實(shí)現(xiàn)了“十三五〞的良好開局。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：總體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中趨升，規(guī)模排名第四圖：2000-2022年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)擴(kuò)大，繼續(xù)居內(nèi)地大中城市第四位。初步核算并經(jīng)廣東省統(tǒng)計(jì)局核定，2022年全市生產(chǎn)總值為19492.60億元，全年GDP增速為9.0%，增幅分別比全國(guó)和全省高出2.3和1.5個(gè)百分點(diǎn)，居全省各地市第一。分季度累計(jì)增幅看，一季度增長(zhǎng)8.4%，上半年增長(zhǎng)8.6%，前三季度增長(zhǎng)8.7%，全年增長(zhǎng)9.0%，增速逐季提高。圖：2000-2022年深圳市各產(chǎn)業(yè)增加值比重變化數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)占比繼續(xù)增高。二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的41.2：58.8調(diào)整為39.5：60.5，效勞業(yè)占比提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)代效勞業(yè)快速開展，其中房地產(chǎn)業(yè)增加值1866.18億元，下降0.5%，占GDP比重9.6%，同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；其他效勞業(yè)增加值3969.46億元，增長(zhǎng)17.2%。物價(jià)指數(shù)：全年CPI增速小幅增長(zhǎng)，整體運(yùn)行平穩(wěn)圖：2000-2022年深圳市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022年各月度深圳市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，居民消費(fèi)價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)。居民消費(fèi)價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)。全年全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平〔CPI〕同比上漲2.4%，漲幅較上年提升0.2個(gè)百分點(diǎn)，分別比全國(guó)和全省平均水平高0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，八大類價(jià)格“七升一降〞，其中，食品煙酒類上漲4.4%，衣著類上漲2.7%，生活用品及效勞類上漲0.8%，醫(yī)療保健類上漲3.8%，交通和通信類下降2.6%，教育文化和娛樂類上漲1.2%，居住類上漲2.9%，其他用品和效勞類上漲3.3%。固定資產(chǎn)投資：固定資產(chǎn)投資增幅創(chuàng)新高，固定資產(chǎn)投資占GDP比重上升圖：2000-2022年深圳市固定資產(chǎn)投資額及增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，固定資產(chǎn)投資增幅創(chuàng)18年新高。全年全市固定資產(chǎn)投資4078.16億元，增長(zhǎng)23.6%，增速創(chuàng)自1994年以來新高，分別高出全國(guó)和全省15.5和13.6個(gè)百分點(diǎn)，其中城市更新改造投資682.89億元，增長(zhǎng)19.2%，占固定資產(chǎn)投資比重16.7%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。從投資渠道看，房地產(chǎn)開發(fā)工程投資1756.52億元，增長(zhǎng)32.0%；非房地產(chǎn)開發(fā)工程投資2321.64億元，增長(zhǎng)18.0%。貿(mào)易：消費(fèi)穩(wěn)中有升，同比小幅增長(zhǎng)圖：2000-2022年深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，消費(fèi)穩(wěn)中有升，同比小幅增長(zhǎng)。全年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額5512.76億元，增長(zhǎng)8.1%其中批發(fā)和零售業(yè)零售額4879.32億元，增長(zhǎng)8.2%，住宿和餐飲業(yè)零售額633.44億元，增長(zhǎng)7.6%。商品銷售總額24860.15億元，增長(zhǎng)5.8%。其中，食品飲料煙酒類增長(zhǎng)17.5%，日用品類增長(zhǎng)15.1%，汽車類增長(zhǎng)12.7%，通訊器材類增長(zhǎng)4.9%，服裝鞋帽針織類和體育娛樂用品類均增長(zhǎng)4.1%。圖：2000-2022年深圳市進(jìn)出口總額及增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，進(jìn)出口貿(mào)易降幅收窄，出口總額連續(xù)24年居全國(guó)內(nèi)地大中城市首位。全年全市進(jìn)出口總額26307.01億元，下降4.4%，較上年收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，出口總額15680.40億元，下降4.5%，較上年收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，出口規(guī)模連續(xù)24年居全國(guó)內(nèi)地城市首位；進(jìn)口總額10626.61億元，下降4.2%，較上年收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)。12月份，全市進(jìn)出口總額3190.81億元，增長(zhǎng)26.8%。其中，出口總額1830.98億元，增長(zhǎng)23.0%；進(jìn)口總額1359.83億元，增長(zhǎng)32.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資及建設(shè)：投資總額及增速創(chuàng)歷年新高，新開工面積下降，施工面積處5年高位，竣工上升36.04%開發(fā)投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)歷史新高，增速遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平圖：2022-2022年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)歷史新高，加速上攻，增速遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。2022年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1766億元，同比增長(zhǎng)32.0%，總額創(chuàng)歷史新高，加速上攻，增速遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。就深圳歷年房地產(chǎn)投資額增速水平來看，2022-2022年間，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于全國(guó)水平；2022-2022年間，增速除2022年的小幅度調(diào)整以外，深圳房地產(chǎn)投資增速均超過了全國(guó)增速。建設(shè)指標(biāo)：新開工面積下降，施工以及竣工面積均有增長(zhǎng)開工：新開工面積同比下降近2成圖：2000-2022年深圳市房屋新開工面積及增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，房屋新開工面積同比下降19.28%。2022年，深圳全市房屋新開工面積975.33萬平米，同比下降19.28%。施工：施工面積連續(xù)五年上漲，處于歷史最高點(diǎn)圖：2000-2022年深圳市房屋施工面積及增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，深圳房屋施工面積已連續(xù)六年上漲，處于歷史最高點(diǎn)。2022年，深圳市房屋施工面積繼去年大幅上漲之后再次上漲，深圳已是連續(xù)六年上漲，2022年深圳房屋施工面積為5174萬平方米，同比小幅增長(zhǎng)3.93%，增速相比2022年略有放緩?？⒐ぃ嚎⒐っ娣e增長(zhǎng)，增速僅次于2022年圖：2000-2022年深圳市房屋竣工面積及增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，房屋竣工面積上漲36%。2022年，房屋竣工面積為490.03萬平方米，相比2022年增長(zhǎng)36.04%，增速僅次與2022年的38.71%，處歷史第二高位。政策環(huán)境：地方政策分化明顯，熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)全國(guó)政策：年末中央屢次表態(tài)抑制資產(chǎn)泡沫防范金融風(fēng)險(xiǎn)中央堅(jiān)持因城施策，保障市場(chǎng)平穩(wěn)開展年初多部委會(huì)議召開，去庫(kù)存成為重要主題。1月多部委召開工作會(huì)議，明確2022年工作任務(wù)。全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)國(guó)土資源系統(tǒng)要按照“戰(zhàn)略上堅(jiān)持持久戰(zhàn)，戰(zhàn)術(shù)上打好殲滅戰(zhàn)〞的部署，圍繞去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降本錢、補(bǔ)短板五大任務(wù)，找準(zhǔn)接口，全力攻堅(jiān)。4月29日政治局會(huì)議指出，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差異化的調(diào)控政策。兩會(huì)明確深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)定調(diào)因城施策去庫(kù)存。3月兩會(huì)政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提出要以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)，為“新市民〞更好融入“新城鎮(zhèn)〞創(chuàng)造條件，并明確今年深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的三項(xiàng)重點(diǎn)工作：加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展、加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理。針對(duì)房地產(chǎn)方面，提出提高棚改貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。年末抑泡沫防風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)“住有所居〞。12月14日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，部署2022年經(jīng)濟(jì)工作，提出要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康開展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)方面，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的〞的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的根底性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。金融財(cái)稅政策差異化調(diào)整，制度改革持續(xù)推進(jìn)央行再度降準(zhǔn)降首付，購(gòu)房消費(fèi)門檻再降。2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布?關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知?，在不實(shí)施“限購(gòu)〞措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)至20%，二套房商貸首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。財(cái)稅政策積極調(diào)整，減稅降費(fèi)促進(jìn)需求釋放。2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)布?關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知?，下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。針對(duì)新房，首套90平米以上的房屋契稅下調(diào)至1.5%，同時(shí)二套房契稅全面下調(diào)；針對(duì)二手房，個(gè)人將購(gòu)置2年以上〔含2年〕的非普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。隨著營(yíng)改增的全面實(shí)施，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策平移，針對(duì)二手房增值稅，仍保持原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。貨幣由穩(wěn)健注重靈活適度轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性。中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2022年第二季度例會(huì)強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持適度流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)。年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供給方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性根本穩(wěn)定。而此前中央定調(diào)穩(wěn)健貨幣政策，注重相機(jī)、靈活調(diào)控。深化住房制度改革，健全住房供給體系十三五規(guī)劃深化住房制度改革，指明中長(zhǎng)期開展方向。3月17日，?國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要?全文正式發(fā)布，提出構(gòu)建以政府為主提供根本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供給體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。住房租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，住房制度建設(shè)逐步完善。開展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。5月4日李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和開展住房租賃市場(chǎng)的四條措施；多部委聯(lián)合發(fā)布?關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的行動(dòng)方案?中也提出，要給予地方調(diào)控自主權(quán)，分城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，建立租購(gòu)并舉的住房制度，滿足居民改善性住房消費(fèi)需求。中介市場(chǎng)指導(dǎo)意見出臺(tái)，多角度標(biāo)準(zhǔn)中介市場(chǎng)秩序。8月16日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合印發(fā)?關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康開展的意見?，針對(duì)當(dāng)前中介市場(chǎng)亂象制定了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)措施，包括標(biāo)準(zhǔn)中介效勞行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管等。戶籍、土地等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加快完善戶籍制度改革持續(xù)推進(jìn)，中央支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。1月27日，中共中央國(guó)務(wù)院?關(guān)于落實(shí)開展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的假設(shè)干意見?提出，提出要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，通過加快培育中小城市和特色小城鎮(zhèn)，增強(qiáng)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能力；進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革，落實(shí)1億左右農(nóng)民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)定居落戶的目標(biāo)，保障進(jìn)城落戶農(nóng)民工與城鎮(zhèn)居民有同等權(quán)利和義務(wù)；全面實(shí)施居住證制度等方面加大對(duì)農(nóng)民工保障力度。產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見出臺(tái)，宅地到期后續(xù)期將有法可依。11月27日，?中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見?出臺(tái)，提出要“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期〞。不動(dòng)產(chǎn)登記等制度建設(shè)漸趨完善。1月20日，國(guó)土資源部發(fā)布?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)那么?，該細(xì)那么已于1月1日起正式實(shí)施。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，今年的重點(diǎn)是整合工作在基層得到全面落實(shí)，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)登記信息系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)，爭(zhēng)取在2022年全面發(fā)揮作用。各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作抓緊落實(shí)。6月14日，國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)?建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度專項(xiàng)督查方案?，確保督查范圍中的31個(gè)省〔區(qū)、市〕的所有市縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地實(shí)施，以2022年12月31日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。深圳政策：“限購(gòu)限貸升級(jí)〞，驅(qū)使市場(chǎng)回歸理性2022年3月25日，深圳市府辦公廳發(fā)布?深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展的意見?，?意見?規(guī)定：對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無房且近2年無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無房但近2年有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。另外非深戶居民的購(gòu)房社保年限從1年改為3年?！?.25〞政策一出，成交量大幅下滑，從4月份開始月度成交量即在2500-3000套之間低位徘徊，購(gòu)房門檻的提高，市場(chǎng)第一次調(diào)整。2022年10月4日，“史上最嚴(yán)的深八條〞出臺(tái)，本市戶籍家庭繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房的政策，本市戶籍成年單身人士〔含離異〕在本市限購(gòu)1套住房；能夠提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前5年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。無房無貸款記錄的，首付比例30%，無房但有貸款記錄的，首付比例50%，二套房首付比例不低于70%，另外重啟70/90政策?！?0.4〞新政后，深圳樓市開始全面調(diào)整，12月以量?jī)r(jià)齊跌的姿態(tài)完美收官，為2022年的調(diào)控畫上了一個(gè)理性的句號(hào)。2022年4月1日，深圳調(diào)整了房產(chǎn)交易評(píng)估價(jià)格，據(jù)統(tǒng)計(jì)，主流熱點(diǎn)片區(qū)房源上調(diào)60%至80%不等，最高的甚至上調(diào)118%；2022年11月8日，深圳市二手房交易評(píng)估價(jià)格又再次全面上調(diào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次二手房評(píng)估價(jià)普遍上漲區(qū)間為15-20%。4月1日上調(diào)評(píng)估價(jià)，深圳政府意在控制房?jī)r(jià)，結(jié)果“適得其反〞，房?jī)r(jià)5月底開始“回漲〞，直至10月份新政出臺(tái)，房?jī)r(jià)進(jìn)入“調(diào)整期〞，緊接著11月8日，評(píng)估價(jià)再次上調(diào)，深圳二手房?jī)r(jià)受兩房政策影響，房?jī)r(jià)跌幅明顯。“十三五〞期間，深圳方案供給保障房35萬套，商品住房800公頃用來緩解供需矛盾。城市更新方面，12月8日，深圳市人民政府公報(bào)網(wǎng)站上登出了?深圳人民政府令〔第290號(hào)〕深圳市城市更新方法?，細(xì)那么修改簡(jiǎn)化了城市更新流程，強(qiáng)區(qū)放權(quán)。

市場(chǎng)分析：住宅市場(chǎng)量跌價(jià)升，商辦供大于求商品房市場(chǎng)：商品房銷售均價(jià)上漲，整體同比上漲50.4%2022年，商品房整體市場(chǎng)均價(jià)大幅上漲50.4%，其中住宅市場(chǎng)均價(jià)漲幅最大，同比上漲59.9%，商業(yè)用房及辦公樓均價(jià)均分別同比上漲13.4%、24.8%。價(jià)格：商品房銷售均價(jià)大幅上漲圖：2022-2022年深圳市商品房銷售均價(jià)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，商品房銷售均價(jià)大幅上揚(yáng)。2022年，深圳商品房銷售均價(jià)大幅上揚(yáng)，商品房銷售均價(jià)為52777元/平方米，同比上漲50.42%。圖：2022-2022年深圳市不同物業(yè)銷售均價(jià)增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，住宅、商業(yè)用房及寫字樓銷售均價(jià)均有所上漲，其住宅均價(jià)漲幅最大。分物業(yè)類型看，2022深圳市住宅銷售均價(jià)為53454元/平方米，較2022年上漲59.9%；而商業(yè)用房銷售均價(jià)為53090元/平方米，同比上漲24.8%；寫字樓銷售均價(jià)52529元/平方米，與去年相比上漲13.4%。需求：商品房、住宅銷售面積均回落，住宅銷售金額小幅上漲圖：2022-2022年深圳市商品房及住宅銷售面積數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022-2022年深圳市商品房和住宅銷售面積及銷售金額增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，商品住宅銷售面積回落，銷售金額小幅上漲。2022年，深圳市共成交商品房546.46萬平方米，同比大幅下降34.7%；銷售金額達(dá)2884.02億元，同比下降1.7%。其中，住宅銷售面積和金額分別為417.93萬平方米和2234億元，分別同比下降37.2%和上漲0.4%。2022年住宅市場(chǎng)態(tài)勢(shì)逐步回歸理性，銷售面積回落但金額呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。圖：2022年深圳市不同物業(yè)銷售指標(biāo)增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，深圳市各類物業(yè)銷售面積均大幅下降。分物業(yè)看，2022年，深圳住宅、寫字樓、商業(yè)用房的銷售面積分別為417.93萬平方米、30.5萬平方米、67.05萬平方米，三者同比分別大幅減少37.2%和42.3%、29.5%；住宅、寫字樓、商業(yè)用房銷售金額分別為2234億元、160.2元、355.95億元，同比分別上升0.37%、下降34.6%和下降12.0%。供給：新批上市面積同比均有所回落圖：2022-2022年深圳市不同物業(yè)新批上市面積增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022-2022年深圳市不同物業(yè)新批上市面積占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，各類物業(yè)中新批上市面積均下降。分物業(yè)看，2022年住宅、辦公樓和商業(yè)用房新批上市面積較2022年分別下降38.9%、26.8%和4.8%。從占比來看，寫字樓和商業(yè)用房占比分別為11.5%和20.1%，相比2022年均分別增加1個(gè)百分點(diǎn)和5.9個(gè)百分點(diǎn)，而住宅新批上市面積占比為68.4%，相比2022年下降6.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅市場(chǎng)：全年量跌價(jià)升，剛需為市場(chǎng)主力2022年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)受各種調(diào)控政策影響，年初延續(xù)了2022年末的火爆態(tài)勢(shì)，成交面積、成交均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)；“3.25新政〞后，市場(chǎng)步伐放緩，暫短調(diào)整，成交有所下滑但成交均價(jià)受高端工程影響保持上漲趨勢(shì)。10月，“史上最嚴(yán)新政“出臺(tái)，樓市供需各方進(jìn)入市場(chǎng)觀望階段，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，成交面積、成交均價(jià)逐步回落。具體來看，價(jià)格方面，成交價(jià)格持續(xù)高位，新房全年成交均價(jià)較2022年大幅上漲59.9%，價(jià)格指數(shù)全年上漲12.03%，二手房指數(shù)全年上漲8.0%。成交方面，全年成交商品住宅417.93萬平米，同比下降37.2%。供給方面，商品住宅供給量同比下滑，全年累計(jì)新增上市面積436.97萬平米，同比下降38.9%。全市總體：成交量回落，均價(jià)大幅上漲圖：2022-2022年深圳新房及二手房?jī)r(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，從住宅價(jià)格指數(shù)來看，2022年深圳新房指數(shù)全年上漲12.03%，1-6月分新房?jī)r(jià)格指數(shù)增幅較大；二手房指數(shù)全年上漲8.0%，前三季度增速整體呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。2022年12月，深圳新房指數(shù)到達(dá)4890點(diǎn)，比1月份上漲12.03%，同比2022年12月上漲15.36%。從全年指數(shù)走勢(shì)來看，1-6月分新房?jī)r(jià)格指數(shù)增幅較大，“325〞新政的落地并未擬制房?jī)r(jià)上漲，第四季度隨著“1004〞新政的落地，房?jī)r(jià)增速減緩，價(jià)格指數(shù)較之前微跌，至2022年12月，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)為4890點(diǎn)。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)從1月的7646點(diǎn)開始，“325〞新政后有所回落，但后期繼續(xù)上漲至9月的8362點(diǎn)，自國(guó)慶期間新政落地后，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)再次回落至12月的8258點(diǎn)。圖：2022-2022年深圳住宅成交均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，成交均價(jià)同比大幅上漲59.9%。2022年，深圳市住宅成交均價(jià)為53454元/平方米，較2022年上漲59.9%。2022年，全市各工程均價(jià)均有不同程度上漲，且高價(jià)樓盤熱銷云集從而帶動(dòng)整體成交均價(jià)大幅上漲，這些工程布局于市中心及寶安中心等區(qū)，有剛需型、改善型也有投資型，均價(jià)非常高，但成交也很理想。如熱銷工程壹城中心，全年勁銷131.1億元，均價(jià)51047元/平方米；另外，半島城邦全年勁銷80.1億元，成交均價(jià)98627元/平方米，恒裕濱城成交均價(jià)99418元/平方米，海上世界雙璽成交均價(jià)108433元/平方米，華潤(rùn)深圳灣·悅府成交均價(jià)117821元/平方米等,這些高價(jià)工程的熱銷從整體上抬高了全市住宅的成交均價(jià)。圖：2022年各月深圳商品住宅成交均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，從成交均價(jià)來看，6月全市商品住宅成交均價(jià)創(chuàng)歷史最高位。2022年，第一季度在去年余溫的影響下市場(chǎng)成交量繼續(xù)較好，成交均價(jià)持續(xù)上漲，“325〞新政后，深圳房?jī)r(jià)并未受到扼制，房?jī)r(jià)繼續(xù)猛速上漲，直到6月創(chuàng)下歷史新高達(dá)61756元/平米。作為一線城市，聚集了較多的資源，且深圳土地資源緊缺，房?jī)r(jià)易漲難跌，深圳全年住宅均價(jià)與2022年相比上漲59.9%。從各月份成交均價(jià)來看，1-4月，均價(jià)在49000元/平方米左右小幅波動(dòng)，5月份住宅均價(jià)破“5〞漲至55817元/平方米，6月房?jī)r(jià)在上新臺(tái)階破“6〞漲至61756元/平米，創(chuàng)歷史最高，7月房?jī)r(jià)回落至6萬元以下為56720元/平米，8月較7月均較微幅上漲為57728元/平米，9月成交均價(jià)再次破“6〞達(dá)61600元/平米，創(chuàng)下歷史第二高，國(guó)慶房地產(chǎn)政策調(diào)控收緊房?jī)r(jià)再次回落至6萬以下，11-12月房?jī)r(jià)穩(wěn)定在5.5萬元/平米范圍內(nèi)，為54946元/平米。圖：2022-2022年深圳不同價(jià)位商品住宅成交套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，不同價(jià)位產(chǎn)品分化明顯，40000元/平方米以上價(jià)格段的成交套數(shù)占比明顯大幅提高，而25000元/平方米以下的成交套數(shù)僅占5.5%。具體來看，單價(jià)40000-60000元/平方米的商品住宅成交套數(shù)占比最高，為38.9%，較2022年提高24.5個(gè)百分點(diǎn)。居第二的是單價(jià)在30000-40000元/平方米之間的商品住宅，占比為25.1%，同比降低2.1個(gè)百分點(diǎn)，單價(jià)在60000元/平方米以上的居第三，占比為23.2%，同比提高17.9個(gè)百分點(diǎn)。另外，25000元/平方米以下住宅成交量占比由2022年的38.6%降至5.5%，25000-30000元/平方米的住宅成交占比為7.4%，同比降低7.2個(gè)百分點(diǎn)。圖：2022-2022年深圳住宅成交面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022年1-12月深圳住宅成交面積與增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，成交量同比大幅下降37.2%，與2022年幾乎持平。2022年，第一季度深圳房地長(zhǎng)市場(chǎng)受去年余溫影響較熾熱，然后隨著“325〞新政落地，成交量急劇下滑，與去年相比2022年深圳樓市成交量較“低迷〞，全年共成交商品住宅417.9萬平米，同比大幅下降37.2%。從全年成交來看，受2022年火爆行情影響，第一季度成交量處全年最頂峰，“325〞新政落地后，第二季度成交量急速下滑，僅為第一季度一半左右，第三季度成交量與第二季度幾乎持平，10月受“1004〞新政影響，新房備案量急增，成交量較之前月份大幅上升，之后成交量再次跌落，12月以21.84萬平米的成交量低調(diào)收尾。受市場(chǎng)調(diào)控影響，2022年和2022年深圳住宅成交量驟然下降，2022年更是下降到近幾年的最低谷；2022年大量剛需開始入市，市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，成交量再度走高。2022年，深圳市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，嚴(yán)格實(shí)施差異化住房信貸政策，但鼓勵(lì)剛性自住需求購(gòu)房，下半年“深圳調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)〞以及“深圳商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款〞的出臺(tái)引導(dǎo)了剛需的持續(xù)入市，成交量一直穩(wěn)定在較高位置。2022年受政策利好刺激及多種因素影響樓市十分熾熱，全年成交量創(chuàng)下歷史新高，由于2022年剛需透支過大，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)政策輪番出臺(tái)及市場(chǎng)監(jiān)管收緊，2022年市場(chǎng)成交量回到2022年水平。圖：2022-2022年深圳住宅新批上市面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022年1-12月深圳住宅新批上市面積與增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，住宅新批準(zhǔn)上市量同比大幅減少。2022年，深圳商品住宅供給量大幅減少，全年累計(jì)新增上市面積437.0萬平米，同比大幅減少38.9%。從歷史水平來看，2022年，深圳住宅市場(chǎng)供給量較大，2022年供給量大幅縮水，連續(xù)三年供給量均處在較低水平，2022年，市場(chǎng)回暖，開發(fā)商重新開始大幅推盤，致使全年的住宅供給量大幅提升，高于2022年水平。2022年市場(chǎng)供給持續(xù)走高，2022年市場(chǎng)供給量與2022年幾乎持平，2022年市場(chǎng)暴漲，供給量繼續(xù)走高到達(dá)2022年以來最高位，2022年供給量大幅縮水回到2022年水平。從各月供給量水平來看，除1、4、9月份月供給量相對(duì)較大外，其他月份供給量均很少，特別是10月份，供給量為0，其他月份供給量均在25萬平米左右波動(dòng)。圖：2022-2022年深圳住宅市場(chǎng)銷供比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，市場(chǎng)供求差距縮小，銷供比擬2022年略有提升。2022年，深圳住宅市場(chǎng)供求差距繼續(xù)縮小，新批上市與成交面積的差值小幅縮小到19萬平米；銷供比為0.96，供需幾乎平衡，與2022年相比略有上升。圖：2022-2022年深圳住宅月度可售面積及出清周期數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，可售量回落，去化能力下降，出清周期延長(zhǎng)。2022年，在供給量大幅減少的影響下，住宅可售量一度縮減至12月的380.65萬平米，同比下降7.3%，比1月減少8.5%。受“325〞新政影響，成交量大幅縮減，去化能力下降，致使出清周期延長(zhǎng)至12月的額13.05個(gè)月，較年初延長(zhǎng)5.71個(gè)月。需求：中小戶型繼續(xù)熱銷，大戶型微幅上漲圖：2022-2022年深圳商品住宅分戶型成交套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，按面積段來看，80-100平方米戶型剛性自住需求仍為主流，但市場(chǎng)份額有所減少。具體來看，2022年，80-100平方米戶型成交套數(shù)占市場(chǎng)總體比重為54.2%，同比減少了6.2個(gè)百分點(diǎn)，依舊是占比市場(chǎng)份額最高的產(chǎn)品類型；120-140平方米戶型小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，60-80平方米戶型占比小幅上升，占比為15.2%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；60平方米以下戶型占比擬2022年上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，100-120平方米、140-160平方米和160-200平方米和200平方米以上戶型占比均小幅上漲，占比分別為5.8%、5.0%、5.6%和3.8%，較2022年分別上漲1.4、0.1、1.5和1.4個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)來說，國(guó)家金融政策的調(diào)整、全面二孩政策的放開，刺激了局部改善型需求的釋放。供給：80平米以下小戶型占比明顯提高，100平米以上戶型占比下降圖：2022-2022年深圳商品住宅分戶型新批準(zhǔn)上市套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中小戶型仍是供給主力，大戶型占比下降。2022年，100平方米以下戶型新批準(zhǔn)上市套數(shù)所占比重為76.4%，比2022年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，是市場(chǎng)供給的主力，其中80-100平方米戶型占總供給量的比重為50.4%，60-80平方米戶型占比排第二，為23.3%，較2022年提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，100-120、10-140、140-160、160-200及200平方米以上戶型較2022年均出現(xiàn)不同程度下降，占比分別為5.3%、7.2%、4.0%、4.4%及2.7%，同比減少0.1個(gè)百分點(diǎn)、1.0個(gè)百分點(diǎn)、0.9個(gè)百分點(diǎn)、0.2個(gè)百分點(diǎn)及1.6個(gè)百分點(diǎn)。供求比照：除140平米以上戶型呈呈供不應(yīng)求之勢(shì)、80平米以下戶型供過于求之勢(shì)外，其他各戶型供求均相對(duì)平衡圖：2022-2022年深圳商品住宅分戶型銷供比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，除80平方米以下及200平方米以上戶型外，各戶型銷供比均接近1，80-140平方米的大戶型更顯均衡。2022年，深圳商品住宅市場(chǎng)除80平方米以下及200平米以上戶型外，各戶型的銷供比均接近于1。從各戶型來看，200平方米以上戶型銷供比最大，從2022年的0.53升至1.24；160-200平方米戶型供銷比居第二，從2022年的0.87升至1.14；80-100、100-120、120-140平方米戶型占比供需平衡，分別為0.96、0.97、1.03；80平方米以下戶型呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)。重點(diǎn)區(qū)域：福田區(qū)均價(jià)最高，六區(qū)僅南山區(qū)成交量同比增長(zhǎng)，寶安區(qū)成交量居首，龍崗區(qū)供給量最大受相對(duì)較低價(jià)位及較大供給帶動(dòng)，寶安和龍崗兩區(qū)仍為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，成交量較大。價(jià)格方面，全市整體均價(jià)大幅上漲，各區(qū)域均價(jià)均上漲，其中，龍崗區(qū)漲幅最大為59.70%。成交方面，各區(qū)域中龍崗和寶安成交量最大，其中龍崗區(qū)及寶安區(qū)占比均下降，南山區(qū)占比擬2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)。供給方面，龍崗和寶安住宅供給量合計(jì)占比仍在8成左右，南山區(qū)占比上升，羅湖及鹽田占比均下滑，福田區(qū)新增供給為零。供求比照來看，僅龍崗區(qū)呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)之外，其他區(qū)域均呈供不應(yīng)求趨勢(shì)。價(jià)格：六區(qū)域均價(jià)均上漲，龍崗區(qū)漲幅最大圖：2022-2022年深圳各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，與2022年相比，各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)均大幅上漲，龍崗區(qū)漲幅最大。2022年，羅湖、福田、南山、鹽田、寶安和龍崗區(qū)的成交均價(jià)分別64330元/平方米、83292元/平方米、82185元/平方米、44606元/平方米、47555元/平方米和39557元/平方米，分別同比上漲32.27%、52.94%、45.50%、46.26%、48.82%和59.70%，各區(qū)均價(jià)與2022年相比，漲幅均較大。僅羅湖區(qū)上漲幅度在45%之下其余各區(qū)上漲幅度均在45%之上，其中福田區(qū)及龍崗區(qū)上漲幅度超過50%，龍崗上漲幅度逼近百分之六十。需求：龍崗和寶安成交量仍最大，南山區(qū)占比上升幅度最大圖：2022-2022年深圳商品住宅各區(qū)域成交面積占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，各區(qū)域關(guān)外龍崗和寶安仍是市場(chǎng)主力軍，關(guān)內(nèi)南山一枝獨(dú)秀。2022年，在深圳整體市場(chǎng)成交量下滑的情況下，僅南山區(qū)成交量保持增長(zhǎng)趨勢(shì)；龍崗和寶安區(qū)仍是熱點(diǎn)區(qū)域，商品住宅成交量在全市占比分別為36.0%和35.2%，寶安區(qū)占比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，龍崗區(qū)占比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)，跌幅最大。關(guān)內(nèi)四區(qū)成交量較小，南山區(qū)是關(guān)內(nèi)成交量最大的區(qū)域，占比為21.9%，與2022年相比增加8.8個(gè)百分點(diǎn)，是六區(qū)中唯一一個(gè)成交量增長(zhǎng)的區(qū)域。此外，福田、羅湖和鹽田成交量較小，占比分別為1.3%、4.4%和1.3%。供給：龍崗和寶安供給量最大，福田區(qū)新增供給為零圖：2022-2022年深圳商品住宅各區(qū)域新批上市面積占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，龍崗和寶安住宅供給量占比在八成左右，寶安區(qū)占比降幅最大，福田區(qū)新增供給為零。2022年，龍崗和寶安的新批上市面積占比分別為47.4%和30.8%，分別比2022年提高14.7個(gè)百分點(diǎn)和減少14.3個(gè)百分點(diǎn)，供給量較大也是兩區(qū)成交量大的主要原因之一。此外，南山區(qū)也有較大的供給量，占比為18.9%，比2022年提高3.3個(gè)百分點(diǎn)；羅湖和鹽田供給量占比分別為2.4%和0.5%，福田供給量為零。供求比照：僅龍崗區(qū)呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)之外，其他區(qū)域均呈供不應(yīng)求趨勢(shì)圖：2022-2022年深圳商品住宅區(qū)域銷供比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，僅龍崗區(qū)呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)之外，其他區(qū)域均出現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢(shì)，且福田區(qū)新增供給量為零。2022年寶安區(qū)銷供比由2022年的0.76提升至1.12，供不應(yīng)求；龍崗區(qū)銷供比從2022年的1.18下降至0.71，供過于求；羅湖區(qū)、鹽田區(qū)2022年銷供比分別為0.93、1.02，供求平衡，2022年分別上升至1.71、2.62，呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；南山區(qū)銷供比上升，從2022年的0.78上升至1.11，供求根本平衡，福田區(qū)2022年新增供給為零。熱銷工程：住宅戶型結(jié)構(gòu)多樣化，剛需是購(gòu)房主力表：2022年深圳商品住宅成交面積TOP10排名工程名稱成交金額(億元)成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)單價(jià)(元/平方米)套均總價(jià)(萬元/套)套均面積(平方米/套)1鴻榮源·壹城中心131.1425.69281751047466912錦薈PARK50.5115.961538316423281043前海時(shí)代69.079.035267647313131724寶能城61.658.88827694657461075宇宏健康花城34.848.74863398754041016半島城邦80.148.135969862713451367信義嘉御山47.497.9388059878540908萬科麓城37.917.7287449100434889恒裕濱城75.617.6052199418145114610合正觀瀾匯26.367.517633511134598前十名合計(jì)441.66614.73107.191020557349602全市商品住宅合計(jì)2225.782234.00417.934044353454552數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，熱銷工程結(jié)構(gòu)多樣化，剛需是購(gòu)房主力。在熱銷工程銷售面積前十中5個(gè)工程成交均價(jià)和6個(gè)工程套均總價(jià)低于全市商品住宅水平。2022年深圳商品住宅十大熱銷工程共成交面積107.19萬平方米〔占全市商品住宅的25.65%〕，成交金額614.73億元〔占全市27.52%〕，成交均價(jià)為57349元/平方米，高于全市成交均價(jià)。套均總價(jià)在602萬元/套左右、套均面積105平方米，高于全市平均水平。工程主要集中于龍崗、南山及寶安區(qū)。這十大熱銷工程的成交均價(jià)、套均總價(jià)及套均面積均高于全市平均水平，但大局部仍處于剛需戶型，顯示出目前市場(chǎng)仍是以剛需為主，面向剛需購(gòu)房者的產(chǎn)品工程更受歡送。

概述2022年，南山區(qū)商品住宅成交均價(jià)居全市各區(qū)域第二，為82185元/平方米，同比上漲45.5%，成交量和新增供給量分別為91.36萬平方米和82.57萬平方米，成交量是全市各區(qū)域中唯一個(gè)較去年增長(zhǎng)的區(qū)域；其成交量和供給量?jī)H次于龍崗和寶安區(qū)，在關(guān)內(nèi)四區(qū)中最高；銷供比為1.11，供不應(yīng)求。熱銷工程在單價(jià)、套均總價(jià)、套均面積方面皆高于全市平均水平。價(jià)格：成交均價(jià)為全市六區(qū)第二，同比上漲45.5%圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅年度銷售均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅月度銷售均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，南山區(qū)商住宅成交均價(jià)為全市各區(qū)域第二，達(dá)82185元/平方米，同比上漲45.5%。從各月來看，1月均價(jià)為77586元/平方米，隨后連續(xù)2個(gè)月回落至三月均價(jià)降至70721元/平方米，4月開始再度上升至77666元/平米，5月均價(jià)繼續(xù)上漲破“8〞，為80180元/平米，隨后兩個(gè)月均價(jià)繼續(xù)上漲至7月再次攀上新臺(tái)階破“9〞為92817元/平米，8月均價(jià)略有回落但仍處于“9〞字頭以上，9月均價(jià)再次上升至98437元/平米，創(chuàng)下歷史新高，10月均價(jià)跌回“7〞字頭，11月均價(jià)上漲至“8〞字頭，12月均價(jià)繼續(xù)上漲回到“9〞字頭，為90893元/平米。需求：受供給量加大和其他利好雙重影響，成交量連續(xù)上升圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅成交面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年南山區(qū)商品住宅總成交量為91.36萬平方米，同比上漲4.53%。分季度看，一季度成交量為28.89萬平方米，為年內(nèi)最高成交量，同比上漲76.8%；二季度為18.75萬平方米，僅高于第三季度，同比下降14.9%；第三季度成交量為17.32萬平方米，是年內(nèi)最低，同比減少33.7%；第四季度成交量上升至26.40萬平方米，為年內(nèi)第二，同比上漲15.3%。從同比來看，2022年第一與第四季度成交量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，第二、第三季度受“325〞新政影響成交量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。供給：新增供給量回落，但僅低于去年供給量圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅新批上市面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，南山區(qū)新批上市面積為82.56萬平方米，同比下降26.02%，僅低于去年新增供給面積。分季度看，一季度新批上市面積為27.5萬平方米，為全年第二；二季度為12.85萬平方米，僅高于第四季度，同比減少74.9%；三季度供給量為42.21萬平方米，為全年最高值，同比增長(zhǎng)944.8%；四季度供給量為零。供求比照：全年供求根本平衡，但第四季度供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻圖：2022-2022年南山區(qū)商品住宅新批上市面積與成交面積差值及銷供比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，南山區(qū)銷供比為1.11，比2022年上升0.32，供略不應(yīng)求。分季度看，一季度銷供比1.05，供求呈平衡狀態(tài)；二季度銷供比為1.46，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻；三季度成交量為年內(nèi)最低值，供給量為年內(nèi)最高值，銷供比為0.41，處于供過于求態(tài)勢(shì)；四季度供給量為零，成交量為年內(nèi)第二高，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻。南山區(qū)熱銷工程：均價(jià)較高，大戶型為主表：2022年南山區(qū)商品住宅成交面積TOP10排名工程名稱成交金額(億元)成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)單價(jià)(元/平方米)套均總價(jià)(萬元/套)套均面積(平方米/套)1前海時(shí)代69.079.035267647313131722寶能城61.658.88827694657461073半島城邦80.148.135969862713451364恒裕濱城75.617.605219941814511465海上世界雙璽68.366.3032510843321031946華潤(rùn)城42.635.86508727978391157華潤(rùn)深圳灣·悅府65.065.5218611782134982978香山里40.315.132787852014501859新天鵝堡60.814.62130131720467735510香山美墅27.063.58192755921409186前十名合計(jì)590.7064.654089913681445158全市商品住宅合計(jì)2234.00417.934044353454552103數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年南山區(qū)住宅成交面積前十的工程共成交4089套/64.65萬平方米，成交金額為590.70億元，成交均價(jià)91368元/平方米，套均總價(jià)為1445萬元/套，套均面積為158平方米，在單價(jià)、套均總價(jià)、套均面積方面皆遠(yuǎn)高于全市平均水平。位居南山區(qū)十大熱銷工程首位的是前海時(shí)代工程，該工程成交均價(jià)為76473元/平方米，套均總價(jià)約1313萬元/套，套均面積為172平方米，套均總價(jià)與套均面積均遠(yuǎn)高于全市平均水平，居全市成交面積top10工程第三位。寶能城工程銷售面積居南山區(qū)第二名，套均面積為107平方米/套，成交均價(jià)為69465元/平方米，套均總價(jià)約746萬元/套，套均面積及套均總價(jià)均低于南山區(qū)平均水平，但高于全市平均水平。

概述2022年，龍崗區(qū)商品住宅成交均價(jià)是39557元/平方米，同比上漲59.7%，為歷史最高值；成交面積為147.04萬平方米，同比減少46.9%，占全市的35.3%；新批上市面積為207.08萬平方米，同比下跌11.5%，占全市的47.4%；銷供比為0.71，呈供過于求之勢(shì)。十大熱銷工程套均面積僅三工程高于全市水平、套均總價(jià)僅一工程高于全市平均水平；成交均價(jià)為42557元/平方米，高于龍崗區(qū)，低于全市平均水平。龍崗區(qū)成交量居全市第二，市場(chǎng)規(guī)模較大，熱銷前十名中，前四個(gè)工程均進(jìn)入全市成交面積前十名。價(jià)格：成交均價(jià)同比上漲59.7%，為歷史最高值圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅年度銷售均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅月度銷售均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年，龍崗區(qū)商品住宅成交均價(jià)為39557元/平方米，同比上漲59.7%，為歷史最高值。從各月份來看，單月均價(jià)受推盤工程及政策影響波動(dòng)較大，價(jià)格最頂峰出現(xiàn)在10月，成交均價(jià)達(dá)43480元/平方米；價(jià)格最低值在12月，成交均價(jià)為31925元/平方米；1-2價(jià)格上升，3-4月均價(jià)出現(xiàn)小幅的下滑后從5月開始價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)升降態(tài)勢(shì)，6月均價(jià)破“4〞后價(jià)格一直維持在“4〞字頭以上直到11月，12月價(jià)格跌回“3〞字頭為31925元/平米，為全年最低價(jià)格。需求：成交量同比下降46.9%，與2022年相比上漲23.9%圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅成交面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年，龍崗區(qū)成交量為147.04萬平方米，同比減少46.9%，與2022年相比上漲23.9%。從各季度同比來看，四個(gè)季度均同比下降，其中一季度同比下降13.1%，二季度大幅下降66.7%，三季度下降52.1%，四季度下降45.3%。從各季度成交量來看，成交量在一季度達(dá)最頂峰，為50.96萬平米，二季度收“325〞新政影響成交量急劇下滑達(dá)全年最低值，僅成交28.4萬平米，三季度成交量與二季度幾乎持平為32.27萬平米，四季度成交量與三季度幾乎持平僅34.41萬平米。供給：新增供給量同比下降11.5%，連續(xù)三年下滑圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅新批上市面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年，龍崗區(qū)新增供給量為207.08萬平方米，同比下降11.5%，與2022年相比上漲27.7%。分季度看，一季度新批上市面積為57.72萬平方米，為年內(nèi)最高值，同比上漲99.0%；二季度供給54.82萬平方米，僅低于第一季度，同比同比大幅下降40.2%；三季度供給量繼續(xù)回落，為52.94萬平方米；四季度繼續(xù)下滑至41.6萬平方米，為年內(nèi)最低值。供求比照：銷供比為0.71，全年呈供過于求的態(tài)勢(shì)圖：2022-2022年龍崗區(qū)商品住宅新批上市面積與成交面積差值及銷供比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年龍崗區(qū)銷供比為0.71，比2022年降低0.47，呈供過于求的態(tài)勢(shì)。分季度看，一季度為年內(nèi)最頂峰，呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，銷供比為1.19；二季度銷供比為0.88，供需根本平衡；三、四季度處供過于求態(tài)勢(shì)，銷供比分別為0.61和0.83。龍崗區(qū)熱銷工程：十大熱銷工程套均面積僅三工程高于全市水平、套均總價(jià)僅一工程高于全市平均水平表：2022年龍崗區(qū)商品住宅成交面積TOP10排名工程名稱成交金額(億元)成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)單價(jià)(元/平方米)套均總價(jià)(萬元/套)套均面積(平方米/套)1錦薈PARK50.5115.961538316423281042宇宏健康花城34.848.74863398754041013信義嘉御山47.497.9388059878540904萬科麓城37.917.7287449100434885信義金御半山41.667.06603589806911176佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)33.317.0274047423450957萬科公園6號(hào)24.795.83539425494601088金地龍城中央18.865.3155035516343979恒地悅山湖16.435.19581316762838910恒裕嘉城14.774.575323235227886前十名合計(jì)320.5775.3377004255741698龍崗區(qū)商品住宅合計(jì)581.61147.03152843955738196全市商品住宅合計(jì)2234.00417.934044353454552103數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年龍崗區(qū)工程成交面積前十名共成交7700套，成交面積75.33萬平方米，成交金額320.57億元，成交均價(jià)42557元/平方米，套均總價(jià)為416萬元/套，套均面積為98平方米。前十工程中6工程套均總價(jià)5工程套均面積高于龍崗區(qū)水平，僅1工程套均總價(jià)3工程套均面積均高于全市平均水平；成交均價(jià)為42557元/平米，高于龍崗區(qū)平均水平，低于全市平均水平。龍崗區(qū)成交量居全市第二，市場(chǎng)規(guī)模較大，熱銷前十名中，前四個(gè)工程均進(jìn)入全市成交面積前十名。十大熱銷工程中居首的錦薈PARK由于地處龍崗區(qū)3號(hào)線六約地鐵站旁，其成交均價(jià)為31642元/平方米低于龍崗區(qū)域均價(jià)，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他工程，該工程在全市成交面積排行榜中居第二；上榜的宇宏健康花城工程位居第二位，成交均價(jià)為39875元/平米，在全市成交面積排行榜中也位居第五。

概述2022年，寶安區(qū)商品住宅成交均價(jià)為47555元/平方米，同比大幅上漲48.8%；成交量為150.36萬平方米，同比減少39.0%，與2022年相比上漲54.6%；新批上市面積為134.57萬平方米，同比減少58.3%；寶安區(qū)銷供比為1.12，市場(chǎng)總體呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。熱銷工程前十名共成交住宅8184套，成交面積80.78萬平方米，成交金額415.31億元，成交均價(jià)51415元/平方米，套均總價(jià)507萬元/套，套均面積99平方米，三項(xiàng)指標(biāo)皆高于寶安區(qū)平均水平。工程大都以中、小戶型為主，前十工程中有七個(gè)工程單價(jià)低于全市平均水平，套均面積相對(duì)稍小，面對(duì)客戶群以首次置業(yè)和改善型需求為主。價(jià)格：成交均價(jià)同比上漲48.8%，上半年漲價(jià)趨勢(shì)明顯圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅年度銷售均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅月度銷售均價(jià)及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年，寶安區(qū)商品住宅成交均價(jià)為47555元/平方米，同比上漲48.8%。1-6月，均價(jià)持續(xù)上漲連跳三臺(tái)階從39352元/平米上漲至60770元/平米，創(chuàng)下歷史最高值；7月均價(jià)回落至“5〞字頭，8-9月均價(jià)上升，10月再次回落，11月跌破“4〞萬回落至37450元/平米，12月均價(jià)再次上升至五萬以上為55743元/平米。需求：成交量同比減少39.0%，下半年成交量大幅下降圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅成交面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年寶安區(qū)商品住宅總成交量為150.56萬平方米，同比下降39.0%，與2022年相比上漲54.6%。分季度看，除一季度外其他三個(gè)季度成交量均在30萬平方米以下，成交量最大的是一季度，為65.8萬平方米，同比增長(zhǎng)33.6%，隨后受“325〞新政影響，第二三季度成交量急劇下滑至缺乏第一季度的一半，第四季度再受“1004〞新政影響及樓市監(jiān)管力度收緊等成交量也不樂觀，僅29.85萬平方米?？傮w來看，全年成交量大幅減少。供給：全年新增供給量同比減少58.3%，供給量主要集中在二三季度圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅新批上市面積及其增數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年，寶安區(qū)新批上市面積為134.57萬平方米，同比減少58.3%。按各季度水平來看，一季度新批上市面積為33.4萬平方米，同比增長(zhǎng)11.4%；二季度達(dá)42.52萬平方米，為年內(nèi)最高值，同比大幅下降43.4%；三季度新批上市面積為40.14萬平方米，同比減少62.1%；四季度新批上市面積18.51萬平方米為年內(nèi)最低值，同比減少83.5%。供求比照：銷供比為1.12，全年市場(chǎng)整體呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)圖：2022-2022年寶安區(qū)商品住宅新批上市面積與成交面積差值及銷供比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年，寶安區(qū)銷供比為1.12，市場(chǎng)總體呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。分季度看，一季度銷供比為年內(nèi)高點(diǎn)，達(dá)1.97，供不應(yīng)求過態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻；二季度起銷供比開始下降至0.6，四季度降上升至1.61，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻。寶安區(qū)熱銷工程：新上市工程多，剛需工程為主表：2022年寶安區(qū)商品住宅成交面積TOP10排名工程名稱成交金額(億元)成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)單價(jià)(元/平方米)套均總價(jià)(萬元/套)套均面積(平方米/套)1鴻榮源·壹城中心131.1425.69281751047466912合正觀瀾匯26.367.5176335111345983中糧·云景國(guó)際24.907.2080934594308894壹方中心64.116.994039170215911735華聯(lián)·城市全景35.886.2478857488455796領(lǐng)航城·領(lǐng)翔24.985.8566242731377887奧宸·觀壹城16.925.7866829259253878中糧鳳凰里21.225.5959137994359959宏發(fā)世紀(jì)城21.335.04511423304179910新錦安壹號(hào)公館48.474.89172990242818285前十名合計(jì)415.3180.7881845141550799寶安區(qū)商品住宅合計(jì)716.00150.56156624755545796全市商品住宅合計(jì)2234.00417.934044353454552103數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，作為深圳的兩大熱銷區(qū)域之一，2022年寶安區(qū)工程成交量依然相對(duì)較大。熱銷工程前十名共成交住宅8184套，成交面積80.78萬平方米，成交金額415.31億元，成交均價(jià)51415元/平方米，套均總價(jià)507萬元/套，套均面積99平方米，三項(xiàng)指標(biāo)皆高于寶安區(qū)平均水平。熱銷前十名中，前兩個(gè)工程均進(jìn)入全市成交面積前十名，且鴻榮源·壹城中心居全市首位。廣告投放：網(wǎng)絡(luò)占比最高，榮德國(guó)際廣告投放力度居首位網(wǎng)絡(luò)占比最高，鴻榮源·壹城中心廣告投放力度居首位圖：2022年各類媒體房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)廣告在9月投放最多，各類媒體中網(wǎng)絡(luò)占比最高。2022年，房地產(chǎn)廣告投放總次數(shù)為3007次，每月平均廣告投放為251次，其中9月廣告投放次數(shù)最高，為456次，其次是4月425次。從投放廣告類型來看，2022年，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)為1504次，占全部廣告投放的50.02%，是房地產(chǎn)廣告投放最多的媒體；其次是戶外廣告，投放次數(shù)為1314次，占比為43.70%，平面廣告占比為6.29%，電視廣告投放數(shù)量為零。圖：2022年房地產(chǎn)廣告整體投放次數(shù)TOP10排名工程名稱整體投放(次)平面投放(次)戶外投放(次)網(wǎng)絡(luò)投放(次)1鴻榮源·壹城中心9002882華盛西薈城5400543半島城邦5100514中駿四季陽光4700475心海城4500456錦薈PARK4500457時(shí)光里3800388遠(yuǎn)洋新干線3800389中糧·云景國(guó)際33003310中糧鳳凰里330033前十名工程合計(jì)105447402數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，鴻榮源·壹城中心廣告投放力度居首位。2022年，房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)TOP10工程共投放廣告474次，占深圳地區(qū)廣告投放次數(shù)的15.76%。從投放廣告類型看，排名前十的工程中網(wǎng)絡(luò)投放次數(shù)最大，為472次，其次為戶外投放，為2次，平面投放次數(shù)為0次，沒有電視投放的紀(jì)錄。二手房市場(chǎng)：成交量大幅回落，價(jià)格指數(shù)全年持續(xù)攀升二手房全年成交量大幅回落，價(jià)格指數(shù)全年持續(xù)攀升，全年累計(jì)成交9.59萬套，同比大幅縮減25%。價(jià)格指數(shù)分月度來看，全年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)整體呈上漲態(tài)勢(shì)，從1月的7646一直增長(zhǎng)至12月的8258，漲幅為8%。2022年深圳的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自3月份就一直在8000+以上波動(dòng)，9月份波動(dòng)至最大值，為8362，創(chuàng)歷史新高。成交量：成交量大幅上升，價(jià)格全年持續(xù)攀升圖：2022-2022年深圳二手房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022年深圳二手房月度成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，二手房全年成交量大幅縮減。2022年，深圳二手房月度成交量大幅縮減，全年累計(jì)成交9.59萬套/801.98萬平米，同比大幅縮減25%。一季度成交量最大，無論是成交套數(shù)還是成交面積，都超過了全年成交量的40%。單月來看，3月份的成交量最大，單月的銷售面積為2022年來的最大值。價(jià)格指數(shù)：全年持續(xù)上漲，漲幅高達(dá)8%圖：2022-2022年深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)月度走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2022年深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)全年持續(xù)攀升。2022年-2022年，深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)共有兩次持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的上漲階段，第一階段是2022年3月起至2022年3月，累計(jì)連續(xù)上漲達(dá)25個(gè)月，第二階段是2022年10月起至2022年4月，累計(jì)上漲了19個(gè)月，之后兩個(gè)月下調(diào)，下調(diào)之后再次上漲，至2022年9月，深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)創(chuàng)歷史新高，四季度呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?？v觀2022年全年，深圳的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)從3月份開始一直在8000+及以上波動(dòng)，全年呈持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，2022年的1月由7646上漲至2022年12月的8258，累計(jì)漲幅為8%。土地市場(chǎng)：量漲價(jià)跌，出讓金總額同比大幅增長(zhǎng)2022年，深圳商品房成交均價(jià)一路上揚(yáng)，受聯(lián)動(dòng)效應(yīng)影響，土地市場(chǎng)表現(xiàn)活潑，上演一場(chǎng)又一場(chǎng)的搶地大戰(zhàn)。全年土地推出量和成交量較2022年分別上漲39.9%和24.8%。從各類土地來看，住宅、商辦、工業(yè)用地的推出量和成交量均有較大幅度的上漲；價(jià)格方面，各類土地的樓面均價(jià)也略有上漲，整體樓面均價(jià)大幅上漲40.2%，平均溢價(jià)率為24%，土地出讓金同比大幅增長(zhǎng)。土地價(jià)格：成交樓面均價(jià)大幅上漲，平均溢價(jià)率為24%圖：2022-2022年深圳市土地成交樓面均價(jià)及同比增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2022-2022年深圳市土地成交平均溢價(jià)率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，成交樓面均價(jià)大幅上漲，平均溢價(jià)率為24%。2022年，深圳土地成交樓面均價(jià)為12031元/平方米，同比大幅上漲40%。從平均溢價(jià)率走勢(shì)可以看出，2022年深圳招拍掛溢價(jià)率為24%，較2022年上升了8.71個(gè)百分點(diǎn)。圖：2022-2022年深圳市各類用地樓面均價(jià)比照數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，住宅、商業(yè)/辦公、工業(yè)用地樓面均價(jià)均有不同幅度的上漲。2022年，深圳住宅用地樓面均價(jià)為28787元/平方米，同比上漲35%，工業(yè)用地樓面均價(jià)為1607元/平方米，同比上漲5%；商業(yè)/辦公樓面均價(jià)為20936元/平方米，同比上漲38%。土地成交：成交量上漲，住宅用地成交量漲幅最大圖：2022-2022年深圳市土地成交面積及同比增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地成交用地面積上漲25%，規(guī)劃建筑面積上漲67%。2022年深圳土地市場(chǎng)較2022年較為活潑，共成交土地47宗，成交用地面積218.65萬平方米，同比上漲25%；規(guī)劃建筑面積846.85萬平方米，同比上漲67%。住宅用地、工業(yè)用地成交大幅上漲，商業(yè)/辦公成交面積同比增長(zhǎng)117%。2022年，深圳商業(yè)/辦公用地全年共成交16宗，共計(jì)82.26萬平方米，同比上漲117%；工業(yè)用地共成交27宗，共計(jì)117.74萬平方米，同比上漲64%；住宅用地共成交4宗，共計(jì)18.65萬平方米，同比上漲40%。圖：2022-2022年深圳市各類用地成交結(jié)構(gòu)比照數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，商業(yè)/辦公用地成交面積占比增加，住宅、工業(yè)用地占比縮減。2022年深圳商業(yè)/辦公用地全年共計(jì)成交82.26萬平方米，占比擬2022年上漲了7個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地共計(jì)成交18.65萬平方米，占比擬2022年下跌了2個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)用地成交面積占比54%，較2022年減少了4個(gè)百分點(diǎn)。圖：2022年深圳土地總成交量的區(qū)域分布圖：2022年深圳住宅用地成交量的區(qū)域分布圖：2022年深圳商業(yè)/辦公用地成交量區(qū)域分布圖：2022年深圳工業(yè)用地成交量區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地成交、住宅用地以及工業(yè)用地以龍崗寶安為主，兩區(qū)合計(jì)占比分別為89%、100%、94%;商業(yè)/辦公用地以寶安、南山和龍崗為主，三區(qū)合計(jì)占比達(dá)100%。2022年，土地成交面積排名前三的區(qū)域?yàn)辇垗?、寶安和鹽田區(qū)，比分別為40%、25%和22%。商業(yè)/辦公及工業(yè)用地市場(chǎng)主要集中在龍崗、寶安兩區(qū)，占比分別為85%、98%；住宅用地那么集中在寶安、羅湖和龍崗三個(gè)區(qū)域，其余地區(qū)沒有成交。土地推出：土地推出量上漲，商辦用地推出量激增圖：2022-2022年深圳市土地招拍掛市場(chǎng)推出面積及同比增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，土地招拍掛市場(chǎng)推出面積小幅上漲，商業(yè)/辦公用地推出量大幅縮減。2022年深圳招拍掛市場(chǎng)推出土地253.37萬平方米〔占地面積〕，較2022年增加了72.28萬平方米，同比上漲39.91%。商業(yè)/辦公用地推出宗數(shù)與2022年相當(dāng)，推出面積99.10萬平方米，較2022年大幅增長(zhǎng)159.37%，住宅用地和工業(yè)用地分別推出21.01萬平方米和123.69萬平方米，同比分別上漲33.3%和64.89%。土地推出市場(chǎng)與成交市場(chǎng)的變化情況大致相同。土地出讓金：土地出讓金大幅增長(zhǎng)，住宅、商業(yè)/辦公用地出讓金增幅超過100%圖：2022-2022年深圳市土地出讓金與商品房銷售額比照數(shù)據(jù)來源